Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец полагает, что права на нежилое помещение перешли к нему по договору уступки прав требования от соинвестора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Осетровой З.Х.,
судей Фахретдиновой Р.Ф, Якуповой Н.Н.,
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе А.Р.А. на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 05 февраля 2015 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований А.Р.А. к МУП "С." городского округа адрес, ООО "А.", ОАО "С.П.", ООО "ФПК "П.", ЖК "..." о:
- - признании сделки по передаче помещений мест общего пользования первого уровня технического этажа (26 этажа), площадью 630,7 кв. м. Муниципальному унитарному предприятию "С." ГО г. Уфа в соответствии с протоколом N ... от дата недействительной;
- - признании акта приема-передачи нежилого помещения от дата между МУП "С." ГО... с ООО "А." недействительным;
- признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на нежилое помещение, общей площадью 630,7 кв. м, на техническом этаже, номера на поэтажном плане 1 - 21, по адресу: адрес;
- аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от дата N ...;
- признании за А.Р.А. права собственности на 1/233 доли в объекте незавершенного строительства - жилом доме адрес, которая будет соответствовать после ввода дома в эксплуатацию нежилому помещению N ... (строительный номер) общей площадью 70,1 кв. м, расположенному на 26-ом этаже (отметка + 75,300), кадастровый N ..., отказать.
Обеспечительные меры, принятые определением Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 31 октября 2014 года о наложении ареста на регистрационные действия в отношении нежилого помещения, общей площадью 630,7 кв. м, на техническом этаже, номера на поэтажном плане 1 - 21, по адресу: адрес, о наложении ареста на регистрационные действия в отношении нежилого помещения N ... (строительный номер) общей площадью 70,1 кв. м, расположенному на 26-ом этаже (отметка + 75,300), кадастровый N ..., по адресу: адрес, отменить.
Заслушав доклад судьи Фахретдиновой Р.Ф., судебная коллегия
установила:
А.Р.А. обратился в суд с иском (с учетом уточнений) к МУП "С." городского округа адрес, ООО "А.", ОАО "С.П.", ООО "ФПК "П.", ЖК "..." о признании права собственности отсутствующим, в котором просил:
- признать за А.Р.А. право собственности на 1/223 доли в объекте незавершенного строительства - жилом адрес, которая будет соответствовать после ввода дома в эксплуатацию нежилому помещению N ... (строительный номер) общей площадью 70,1 кв. м, расположенному на 26-ом этаже (отметка + 75,300), кадастровый N ...;
- истребовать из чужого незаконного владения вышеуказанные 1/223 доли;
- признать сделку по передаче к ООО "А." от МУП "С." городского округа ... по договору инвестирования от дата N ... в части передачи 1/223 доли недействительной;
- применить последствия недействительности сделки путем признания отсутствующим зарегистрированного права на часть нежилого помещения общей площадью 630,7 кв. м по адресу: адрес, в части 1/223 доли, которая после ввода в эксплуатацию будет соответствовать нежилому помещению общей площадью 70,1 кв. м, расположенному на 26-ом этаже (отметка + 75,300), кадастровый N ..., и аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от дата N ....
Определением от дата уточнения истца приняты судом в части требований о признании за А.Р.А. права собственности на 1/223 доли в объекте незавершенного строительства, которая будет соответствовать после ввода дома в эксплуатацию нежилому помещению N ... (строительный номер) общей площадью 70,1 кв. м.
В удовлетворении заявления об уточнении исковых требований в части истребования из чужого незаконного владения 1/223 доли в объекте незавершенного строительства, признании недействительным договора от дата N ..., применении последствий недействительности сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного права и аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отказано, поскольку в противоречие со ст. 39 ГПК Российской Федерации таким образом истец одновременно изменяет и основание, и предмет иска.
Кроме того, А.Р.А. с учетом ранее заявленного уточнения иска просил суд:
- признать сделку по передаче помещений мест общего пользования первого уровня технического этажа (26 этажа), площадью 630,7 кв. м МУП "С." городского округа ... в соответствии с протоколом от дата N ... недействительной;
- признать акт приема-передачи нежилого помещения от дата между МУП "С." городского округа ... и ООО "А." недействительным;
- признать отсутствующим зарегистрированное право собственности на нежилое помещение, общей площадью 630,7 кв. м, на техническом этаже, номера на поэтажном плане 1 - 21, по адресу: адрес;
- аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от дата N ...
Указанные уточнения исковых требований судом первой инстанции были приняты определением от дата.
Исковые требования А.Р.А. мотивировал тем, что застройщиком жилого дома ОАО "С." и инвестором ООО "ФПК "П." был заключен договор от дата..., согласно которому инвестор перечисляет денежные средства в целях получения прав на долю объекта недвижимого имущества, законченного строительством и введенного в эксплуатацию. При этом согласно приложению к такому договору в перечень помещений, права на которые принадлежат инвестору, входит нежилое помещение на отметке +75,300 общей площадью 70,1 кв. м. В последующем права на такое нежилое помещение перешли по договору от дата N ... к соинвестору ООО "Б.", который, в свою очередь, передал их А.Р.А. по договору уступки прав требования от дата.
Вместе с тем, указанное нежилое помещение общей площадью 70,1 кв. м было передано МУП "С."... в составе общего имущества - нежилых помещений общей площадью 630,7 кв. м на техническом этаже, по протоколу общего собрания членов ТСЖ "..." от дата N ..., а впоследствии по акту приема-передачи нежилого помещения от дата перешло к ООО "А.". Право собственности последнего зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним дата за номером N ....
Судом принято вышеуказанное решение.
Не соглашаясь с решением суда, А.Р.А. в апелляционной жалобе просит его отменить, указывает, что зарегистрированное право ООО "А." само по себе не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных истцом исковых требований, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от дата об отказе в удовлетворении иска А.Р.А. об отказе в признании за ним права собственности на нежилое помещение не является преюдициальным.
В апелляционной жалобе также приводятся доводы о том, что разрешение на ввод в эксплуатацию дано только на жилую часть дома, выдача такого разрешения МУП "С."... не подтверждает создание технических этажей их силами и за счет собственных средств, поскольку на момент передачи функций застройщика нежилые помещения на 26 этаже фактически были созданы предыдущим застройщиком за счет средств, полученных от А.Р.А. При этом истец не имел возможности доказать факт привлечения нового застройщика только на этапе завершения строительных работ и подключения к сетям инженерных коммуникаций.
Кроме того, А.Р.А. в апелляционной жалобе указывает, что суд ошибочно отказал в принятии уточненных требований в части истребования 1/223 доли в объекте незавершенного строительства, которая после ввода его нежилой части в эксплуатацию будет соответствовать нежилому помещению общей площадью 70,1 кв. м.
Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 ГПК Российской Федерации, рассмотрела дело без участия указанных лиц.
Исследовав материалы дела, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав А.Р.А. и его представителя Ф.Р.Н., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ООО "А." В.Р.А. и представителя МУП "С."... Х.Р.Ф., возражавших относительно доводов апелляционной жалобы, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения решения суда.
В соответствии со ст. 166 ГК Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В силу ст. 167 ГК Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно ст. 168 ГК Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно ст. 36 ЖК Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Согласно положениям ст. 46 ЗК Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК Российской Федерации, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, застройщиком 25-этажных многоквартирных домов N ... и N ... в мкр. "Бакалинский" являлось ОАО "С.П.", между которым и ООО "ФПК "П." заключен договор от дата N ..., предусматривающий в п. 1.2, что результатом инвестиционной деятельности является закрепление за инвестором прав на долю объекта недвижимости, законченного строительством и введенного в эксплуатацию. Согласно пункту 2.5 договора от дата N ... основанием для перечисления денежных средств является предоставление застройщиком ежемесячного отчета о целевом использовании перечисленных средств и его одобрение инвестором. Согласно приложению к договору нежилое помещение площадью 70,1 кв. м на отметке +75,300 относится к помещениям, права на которые принадлежат инвестору (л.д. 100 - 102 т. 1).
Согласно договору N ... от дата, заключенному между ООО "ФПК "П." (инвестор) и ООО "Б." (соинвестор), инвестор обязуется передать соинвестору нежилое помещение строительный номер 13 на отметке 75,300 м общей проектной площадью 70,1 кв. м, а соинвестор оплатить стоимость в размере ... рублей векселями ОАО "С.П." (л.д. 105 - 108 т. 1).
Свои права по договору соинвестирования ООО "Б." передало по договору уступки прав требования от дата А.Р.А. по цене ... рублей с уведомлением ООО "ФПК "П." (л.д. 103 - 104 т. 1). Вместе с тем, положительным экспертным заключением государственной экспертизы от дата N ... в спорном доме предусмотрена поэтажная планировка, включающая в себя 26-й этаж на отметке 75,200 м в виде технических помещений под инженерные сети (л.д. 132 - 142 т. 1). В дальнейшем земельный участок, на котором создавался спорный многоквартирный дом, был изъят у застройщика ОАО "С.П." по постановлению администрации городского округа... от дата N ... и передан в аренду жилищному кооперативу с рекомендацией передачи прав на земельный участок, а также функций заказчика-застройщика МУП "С."... (л.д. 153 т. 1). Договором аренды от дата N ... с учетом дополнительного соглашения от дата земельный участок передан в аренду Жилищному кооперативу "..." со множественностью лиц на стороне арендатора сроком с дата до дата (л.д. 143 - 150 т. 1). Права аренды земельного участка, на котором возводится спорный многоквартирный дом, Жилищным кооперативом "..." и Жилищным кооперативом "..." уступлены МУП "С."... по договору от дата, по условиям которого уступка является возмездной, МУП "С."... принимает на себя обязательства по завершению строительства и ввода в эксплуатацию жилых и нежилых помещений многоквартирного жилых домов N ... по адресу: адрес, и N ... по адресу: адрес. По условиям договора уступки от дата МУП "С."... также приобретает права владения, пользования и распоряжения любыми результатами проектирования и строительства объектов и помещений нежилого фонда (л.д. 112 - 115). Договором от дата N ... МУП "С."... привлекло ООО "А." на правах инвестора на строительство объекта 25-этажные жилые адрес N ... в мкр. Бакалинский, по окончании которого застройщик обязался передать инвестору в собственность нежилые помещения, расположенные на технических этажах жилых домов N ... и N ... (л.д. 174 - 179). дата выдано разрешение на строительство 25-ти этажных жилых домов N ... и N ... в мкр. "Бакалинский" МУП "С."... (л.д. 88 - 89). Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации ... выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N ... жилого адрес (строительный номер) по адресу: адрес, первый этап жилая часть МУП "С."... (л.д. 109 - 110 т. 1). Протоколом общего собрания членов ТСЖ "..." от дата во исполнение договора уступки от дата были переданы объекты общего имущества - помещения мест общего пользования первого уровня технического этажа жилого дома по адресу: адрес, МУП "С."... (л.д. 83 - 87 т. 1). Согласно акту приема-передачи от дата МУП "С."... во исполнение договора инвестирования от дата N ... передало нежилые помещения общей площадью 630,7 кв. м на техническом этаже жилого адрес ООО "А." (л.д. 10 оборот т. 2). Государственная регистрация права собственности ООО "А." на такое нежилое помещение произведена дата за номером N ..., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 26 т. 1). Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований А.Р.А., исходил из того, что истец не является лицом, по требованию которого может быть оспорена сделка о передаче общего имущества многоквартирного дома, и пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимого имущества, поскольку с его застройщиком истец в договорных отношениях не состоит, надлежащим способом защиты права истца в таком случае является предъявление денежных требований к своему контрагенту. Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, полагает их обоснованными и подтвержденными имеющимися в материалах дела доказательствами. В соответствии со ст. 61 ГПК Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. Как следует из материалов дела и не опровергалось сторонами, решением Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 20 декабря 2013 года исковые требования А.Р.А. о признании за ним права собственности на 1/223 долю в объекте незавершенного строительством были удовлетворены. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от дата решение Кировского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 20 декабря 2013 года отменено. Принято новое решение, которым в удовлетворении иска А.Р.А. о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте отказано. При этом суд апелляционной инстанции исходил из результатов судебной экспертизы, проведенной на основании определения судебной коллегии Верховного суда Республики Башкортостан от дата, согласно которой 26 этаж многоквартирного жилого дома по адресу: адрес, является техническим этажом, на нем расположены коммуникации и инженерные сети, предусмотренные для обслуживания всего дома, на 26 этаже произведено переоборудование под нежилые помещения, в том числе помещение общей площадью 70,1 кв. м, которое не соответствует проектно-сметной документации. В суде апелляционной инстанции А.Р.А. и его представитель Ф.Н.Р. подтвердили, что истец не обладает правом собственности на какое-либо иное жилое, нежилое помещение в многоквартирном доме по адресу: адрес. Следовательно, он не является сособственником мест общего пользования в многоквартирном жилом доме и лицом, которое в силу закона обладает правом обжалования протокола от дата N ... и оспаривания совершенной на его основании сделки по передаче помещений мест общего пользования первого уровня технического этажа (26 этажа) площадью 630,7 кв. м МУП "С.".... Таким образом, при наличии вступившего в законную силу решения суда об отказе в удовлетворении иска о признании за А.А.Р. права на 1/223 долю в объекте незавершенного строительства, которое после ввода в эксплуатацию будет соответствовать нежилому помещению площадью 70,1 кв. м, по тем основаниям, что указанное нежилое помещение расположено на техническом этаже, относящемуся к общему имуществу многоквартирного дома, исковое заявление А.А.Р. не подлежит удовлетворению. Вместе с тем, оснований для прекращения производства по делу в соответствии со ст. 220 ГПК Российской Федерации у суда первой инстанции не имелось, поскольку нормами указанной статьи предусмотрено прекращение производства в связи с наличием вступившего в законную силу и принятого по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решения суда. Сторонами по делу являются истец и ответчик, при этом субъектный состав ответчиков по названному делу отличен от настоящего.
Однако довод апелляционной жалобы о том, что апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от 16 октября 2014 года не имеет преюдициального значения, судебная коллегия опровергает как несостоятельный, поскольку от необходимости доказывания вновь освобождаются при рассмотрении другого дела лица, которые были привлечены к участию в другом деле. При этом их процессуальное положение в качестве стороны не является обязательным, законом участие в качестве третьих лиц признается достаточным основанием для освобождения от доказывания.
Кроме того, истцом не представлено каких-либо иных доказательств, опровергающих наличие обстоятельств, в том числе и о составе общего имущества многоквартирного дома, которые были установлены апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от дата.
При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы о том, что зарегистрированное право ООО "А." не является препятствием к удовлетворению иска, а сама государственная регистрация произведена в отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию нежилой части многоквартирного дома, не имеют правового значения для рассматриваемого дела, так как оспаривать зарегистрированное право в таком случае могут лица, указанные в законе, чьи права и охраняемые законом интересы затрагивают сделка по передаче общего имущества, в том числе, собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.
Более того, применение в качестве последствий недействительности сделки путем признания права отсутствующим и аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, законом не предусмотрено. Как правильно указал суд первой инстанции, руководствуясь разъяснениями п. п. 52 - 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.
Довод апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции необоснованно не приняты уточнения исковых требований А.А.Р. в части истребования из чужого незаконного владения 1/223 доли в объекте незавершенного строительства, признании недействительным договора от дата N ..., применении последствий недействительности сделки, судебная коллегия полагает необоснованными, поскольку в соответствии со ст. 39 ГПК Российской Федерации предусмотрено изменение предмета или оснований иска, следовательно, буквальное содержание такой нормы не допускает одновременное изменение и предмета, и оснований иска, в том числе, и в связи с тем, что указанное не является препятствием для нового обращения в суд.
Ссылка апелляционной жалобы на невозможность своевременного предоставления доказательств о том, что МУП "С."... было привлечено к участию в создании многоквартирного дома только на последнем этапе, когда 26 этаж и нежилые помещения в нем фактически существовали в натуре, и на отказ в отложении рассмотрения дела, не может быть принята судебной коллегией в качестве основания для отмены либо изменения решения суда, поскольку в суд апелляционной инстанции А.А.Р. представлен лишь технический паспорт жилого здания (строения) по состоянию на дата. Согласно экспликации по такому техническому паспорту помещениями общего пользования на 1 уровне технического этажа (26 этаж) являются лестничная клетка, лоджия, коридор, помещение прочистки мусоропровода, помещение пожарной безопасности общей площадью 35,5 кв. м. Иные нежилые помещения в экспликации не отражены, а на поэтажном плане технического этажа 1 уровня нежилое помещение общей площадью 70,1 кв. м отсутствует. Следовательно, такое нежилое помещение не было создано до привлечения в качестве застройщика МУП "С."....
При таких обстоятельствах, судебная коллегия усматривает, что на основании договора уступки от дата, протокола от дата N ... МУП "С."... с привлечением инвестора ООО "А." проведена реконструкция мест общего пользования, которая на момент регистрации права собственности не оформлена в надлежащем порядке, что также не затрагивает прав А.А.Р.
Однако отчет о целевом использовании перечисленных средств инвестора согласно пункту 2.5 договора от дата N ..., заключенного между ОАО "С.П." и ООО "ФПК "П.", и одобренный инвестором, истцом не представлен, поэтому факт создания нежилого помещения общей площадью 70,1 кв. м за счет средств истца на момент передачи функций заказчика-застройщика МУП "С."... не доказан.
С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно и установлены на основании доказательств, признанных судом при их оценке достаточными, выводы суда вытекают из фактических обстоятельств, установленных в мотивировочной части решения на основе надлежащей оценки исследованных доказательств, решение вынесено в соответствии с нормами материального права, регулирующими рассматриваемое правоотношение, и с соблюдением норм процессуального права. Предусмотренных ст. 330 ГПК Российской Федерации оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 05 февраля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу А.Р.А. - без удовлетворения.
Председательствующий
З.Х.ОСЕТРОВА
Судьи
Р.Ф.ФАХРЕТДИНОВА
Н.Н.ЯКУПОВА
Справка: судья Зайдуллин Р.Р.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 21.04.2015 ПО ДЕЛУ N 33-6406/2015
Требование: О признании права собственности отсутствующим, аннулировании записи в ЕГРП, признании права собственности, истребовании имущества, признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец полагает, что права на нежилое помещение перешли к нему по договору уступки прав требования от соинвестора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 апреля 2015 г. по делу N 33-6406/2015
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Осетровой З.Х.,
судей Фахретдиновой Р.Ф, Якуповой Н.Н.,
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе А.Р.А. на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 05 февраля 2015 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований А.Р.А. к МУП "С." городского округа адрес, ООО "А.", ОАО "С.П.", ООО "ФПК "П.", ЖК "..." о:
- - признании сделки по передаче помещений мест общего пользования первого уровня технического этажа (26 этажа), площадью 630,7 кв. м. Муниципальному унитарному предприятию "С." ГО г. Уфа в соответствии с протоколом N ... от дата недействительной;
- - признании акта приема-передачи нежилого помещения от дата между МУП "С." ГО... с ООО "А." недействительным;
- признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на нежилое помещение, общей площадью 630,7 кв. м, на техническом этаже, номера на поэтажном плане 1 - 21, по адресу: адрес;
- аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от дата N ...;
- признании за А.Р.А. права собственности на 1/233 доли в объекте незавершенного строительства - жилом доме адрес, которая будет соответствовать после ввода дома в эксплуатацию нежилому помещению N ... (строительный номер) общей площадью 70,1 кв. м, расположенному на 26-ом этаже (отметка + 75,300), кадастровый N ..., отказать.
Обеспечительные меры, принятые определением Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 31 октября 2014 года о наложении ареста на регистрационные действия в отношении нежилого помещения, общей площадью 630,7 кв. м, на техническом этаже, номера на поэтажном плане 1 - 21, по адресу: адрес, о наложении ареста на регистрационные действия в отношении нежилого помещения N ... (строительный номер) общей площадью 70,1 кв. м, расположенному на 26-ом этаже (отметка + 75,300), кадастровый N ..., по адресу: адрес, отменить.
Заслушав доклад судьи Фахретдиновой Р.Ф., судебная коллегия
установила:
А.Р.А. обратился в суд с иском (с учетом уточнений) к МУП "С." городского округа адрес, ООО "А.", ОАО "С.П.", ООО "ФПК "П.", ЖК "..." о признании права собственности отсутствующим, в котором просил:
- признать за А.Р.А. право собственности на 1/223 доли в объекте незавершенного строительства - жилом адрес, которая будет соответствовать после ввода дома в эксплуатацию нежилому помещению N ... (строительный номер) общей площадью 70,1 кв. м, расположенному на 26-ом этаже (отметка + 75,300), кадастровый N ...;
- истребовать из чужого незаконного владения вышеуказанные 1/223 доли;
- признать сделку по передаче к ООО "А." от МУП "С." городского округа ... по договору инвестирования от дата N ... в части передачи 1/223 доли недействительной;
- применить последствия недействительности сделки путем признания отсутствующим зарегистрированного права на часть нежилого помещения общей площадью 630,7 кв. м по адресу: адрес, в части 1/223 доли, которая после ввода в эксплуатацию будет соответствовать нежилому помещению общей площадью 70,1 кв. м, расположенному на 26-ом этаже (отметка + 75,300), кадастровый N ..., и аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от дата N ....
Определением от дата уточнения истца приняты судом в части требований о признании за А.Р.А. права собственности на 1/223 доли в объекте незавершенного строительства, которая будет соответствовать после ввода дома в эксплуатацию нежилому помещению N ... (строительный номер) общей площадью 70,1 кв. м.
В удовлетворении заявления об уточнении исковых требований в части истребования из чужого незаконного владения 1/223 доли в объекте незавершенного строительства, признании недействительным договора от дата N ..., применении последствий недействительности сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного права и аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отказано, поскольку в противоречие со ст. 39 ГПК Российской Федерации таким образом истец одновременно изменяет и основание, и предмет иска.
Кроме того, А.Р.А. с учетом ранее заявленного уточнения иска просил суд:
- признать сделку по передаче помещений мест общего пользования первого уровня технического этажа (26 этажа), площадью 630,7 кв. м МУП "С." городского округа ... в соответствии с протоколом от дата N ... недействительной;
- признать акт приема-передачи нежилого помещения от дата между МУП "С." городского округа ... и ООО "А." недействительным;
- признать отсутствующим зарегистрированное право собственности на нежилое помещение, общей площадью 630,7 кв. м, на техническом этаже, номера на поэтажном плане 1 - 21, по адресу: адрес;
- аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от дата N ...
Указанные уточнения исковых требований судом первой инстанции были приняты определением от дата.
Исковые требования А.Р.А. мотивировал тем, что застройщиком жилого дома ОАО "С." и инвестором ООО "ФПК "П." был заключен договор от дата..., согласно которому инвестор перечисляет денежные средства в целях получения прав на долю объекта недвижимого имущества, законченного строительством и введенного в эксплуатацию. При этом согласно приложению к такому договору в перечень помещений, права на которые принадлежат инвестору, входит нежилое помещение на отметке +75,300 общей площадью 70,1 кв. м. В последующем права на такое нежилое помещение перешли по договору от дата N ... к соинвестору ООО "Б.", который, в свою очередь, передал их А.Р.А. по договору уступки прав требования от дата.
Вместе с тем, указанное нежилое помещение общей площадью 70,1 кв. м было передано МУП "С."... в составе общего имущества - нежилых помещений общей площадью 630,7 кв. м на техническом этаже, по протоколу общего собрания членов ТСЖ "..." от дата N ..., а впоследствии по акту приема-передачи нежилого помещения от дата перешло к ООО "А.". Право собственности последнего зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним дата за номером N ....
Судом принято вышеуказанное решение.
Не соглашаясь с решением суда, А.Р.А. в апелляционной жалобе просит его отменить, указывает, что зарегистрированное право ООО "А." само по себе не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных истцом исковых требований, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от дата об отказе в удовлетворении иска А.Р.А. об отказе в признании за ним права собственности на нежилое помещение не является преюдициальным.
В апелляционной жалобе также приводятся доводы о том, что разрешение на ввод в эксплуатацию дано только на жилую часть дома, выдача такого разрешения МУП "С."... не подтверждает создание технических этажей их силами и за счет собственных средств, поскольку на момент передачи функций застройщика нежилые помещения на 26 этаже фактически были созданы предыдущим застройщиком за счет средств, полученных от А.Р.А. При этом истец не имел возможности доказать факт привлечения нового застройщика только на этапе завершения строительных работ и подключения к сетям инженерных коммуникаций.
Кроме того, А.Р.А. в апелляционной жалобе указывает, что суд ошибочно отказал в принятии уточненных требований в части истребования 1/223 доли в объекте незавершенного строительства, которая после ввода его нежилой части в эксплуатацию будет соответствовать нежилому помещению общей площадью 70,1 кв. м.
Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 ГПК Российской Федерации, рассмотрела дело без участия указанных лиц.
Исследовав материалы дела, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав А.Р.А. и его представителя Ф.Р.Н., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ООО "А." В.Р.А. и представителя МУП "С."... Х.Р.Ф., возражавших относительно доводов апелляционной жалобы, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения решения суда.
В соответствии со ст. 166 ГК Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В силу ст. 167 ГК Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно ст. 168 ГК Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно ст. 36 ЖК Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Согласно положениям ст. 46 ЗК Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК Российской Федерации, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, застройщиком 25-этажных многоквартирных домов N ... и N ... в мкр. "Бакалинский" являлось ОАО "С.П.", между которым и ООО "ФПК "П." заключен договор от дата N ..., предусматривающий в п. 1.2, что результатом инвестиционной деятельности является закрепление за инвестором прав на долю объекта недвижимости, законченного строительством и введенного в эксплуатацию. Согласно пункту 2.5 договора от дата N ... основанием для перечисления денежных средств является предоставление застройщиком ежемесячного отчета о целевом использовании перечисленных средств и его одобрение инвестором. Согласно приложению к договору нежилое помещение площадью 70,1 кв. м на отметке +75,300 относится к помещениям, права на которые принадлежат инвестору (л.д. 100 - 102 т. 1).
Согласно договору N ... от дата, заключенному между ООО "ФПК "П." (инвестор) и ООО "Б." (соинвестор), инвестор обязуется передать соинвестору нежилое помещение строительный номер 13 на отметке 75,300 м общей проектной площадью 70,1 кв. м, а соинвестор оплатить стоимость в размере ... рублей векселями ОАО "С.П." (л.д. 105 - 108 т. 1).
Свои права по договору соинвестирования ООО "Б." передало по договору уступки прав требования от дата А.Р.А. по цене ... рублей с уведомлением ООО "ФПК "П." (л.д. 103 - 104 т. 1). Вместе с тем, положительным экспертным заключением государственной экспертизы от дата N ... в спорном доме предусмотрена поэтажная планировка, включающая в себя 26-й этаж на отметке 75,200 м в виде технических помещений под инженерные сети (л.д. 132 - 142 т. 1). В дальнейшем земельный участок, на котором создавался спорный многоквартирный дом, был изъят у застройщика ОАО "С.П." по постановлению администрации городского округа... от дата N ... и передан в аренду жилищному кооперативу с рекомендацией передачи прав на земельный участок, а также функций заказчика-застройщика МУП "С."... (л.д. 153 т. 1). Договором аренды от дата N ... с учетом дополнительного соглашения от дата земельный участок передан в аренду Жилищному кооперативу "..." со множественностью лиц на стороне арендатора сроком с дата до дата (л.д. 143 - 150 т. 1). Права аренды земельного участка, на котором возводится спорный многоквартирный дом, Жилищным кооперативом "..." и Жилищным кооперативом "..." уступлены МУП "С."... по договору от дата, по условиям которого уступка является возмездной, МУП "С."... принимает на себя обязательства по завершению строительства и ввода в эксплуатацию жилых и нежилых помещений многоквартирного жилых домов N ... по адресу: адрес, и N ... по адресу: адрес. По условиям договора уступки от дата МУП "С."... также приобретает права владения, пользования и распоряжения любыми результатами проектирования и строительства объектов и помещений нежилого фонда (л.д. 112 - 115). Договором от дата N ... МУП "С."... привлекло ООО "А." на правах инвестора на строительство объекта 25-этажные жилые адрес N ... в мкр. Бакалинский, по окончании которого застройщик обязался передать инвестору в собственность нежилые помещения, расположенные на технических этажах жилых домов N ... и N ... (л.д. 174 - 179). дата выдано разрешение на строительство 25-ти этажных жилых домов N ... и N ... в мкр. "Бакалинский" МУП "С."... (л.д. 88 - 89). Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации ... выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N ... жилого адрес (строительный номер) по адресу: адрес, первый этап жилая часть МУП "С."... (л.д. 109 - 110 т. 1). Протоколом общего собрания членов ТСЖ "..." от дата во исполнение договора уступки от дата были переданы объекты общего имущества - помещения мест общего пользования первого уровня технического этажа жилого дома по адресу: адрес, МУП "С."... (л.д. 83 - 87 т. 1). Согласно акту приема-передачи от дата МУП "С."... во исполнение договора инвестирования от дата N ... передало нежилые помещения общей площадью 630,7 кв. м на техническом этаже жилого адрес ООО "А." (л.д. 10 оборот т. 2). Государственная регистрация права собственности ООО "А." на такое нежилое помещение произведена дата за номером N ..., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 26 т. 1). Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований А.Р.А., исходил из того, что истец не является лицом, по требованию которого может быть оспорена сделка о передаче общего имущества многоквартирного дома, и пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимого имущества, поскольку с его застройщиком истец в договорных отношениях не состоит, надлежащим способом защиты права истца в таком случае является предъявление денежных требований к своему контрагенту. Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, полагает их обоснованными и подтвержденными имеющимися в материалах дела доказательствами. В соответствии со ст. 61 ГПК Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. Как следует из материалов дела и не опровергалось сторонами, решением Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 20 декабря 2013 года исковые требования А.Р.А. о признании за ним права собственности на 1/223 долю в объекте незавершенного строительством были удовлетворены. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от дата решение Кировского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 20 декабря 2013 года отменено. Принято новое решение, которым в удовлетворении иска А.Р.А. о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте отказано. При этом суд апелляционной инстанции исходил из результатов судебной экспертизы, проведенной на основании определения судебной коллегии Верховного суда Республики Башкортостан от дата, согласно которой 26 этаж многоквартирного жилого дома по адресу: адрес, является техническим этажом, на нем расположены коммуникации и инженерные сети, предусмотренные для обслуживания всего дома, на 26 этаже произведено переоборудование под нежилые помещения, в том числе помещение общей площадью 70,1 кв. м, которое не соответствует проектно-сметной документации. В суде апелляционной инстанции А.Р.А. и его представитель Ф.Н.Р. подтвердили, что истец не обладает правом собственности на какое-либо иное жилое, нежилое помещение в многоквартирном доме по адресу: адрес. Следовательно, он не является сособственником мест общего пользования в многоквартирном жилом доме и лицом, которое в силу закона обладает правом обжалования протокола от дата N ... и оспаривания совершенной на его основании сделки по передаче помещений мест общего пользования первого уровня технического этажа (26 этажа) площадью 630,7 кв. м МУП "С.".... Таким образом, при наличии вступившего в законную силу решения суда об отказе в удовлетворении иска о признании за А.А.Р. права на 1/223 долю в объекте незавершенного строительства, которое после ввода в эксплуатацию будет соответствовать нежилому помещению площадью 70,1 кв. м, по тем основаниям, что указанное нежилое помещение расположено на техническом этаже, относящемуся к общему имуществу многоквартирного дома, исковое заявление А.А.Р. не подлежит удовлетворению. Вместе с тем, оснований для прекращения производства по делу в соответствии со ст. 220 ГПК Российской Федерации у суда первой инстанции не имелось, поскольку нормами указанной статьи предусмотрено прекращение производства в связи с наличием вступившего в законную силу и принятого по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решения суда. Сторонами по делу являются истец и ответчик, при этом субъектный состав ответчиков по названному делу отличен от настоящего.
Однако довод апелляционной жалобы о том, что апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от 16 октября 2014 года не имеет преюдициального значения, судебная коллегия опровергает как несостоятельный, поскольку от необходимости доказывания вновь освобождаются при рассмотрении другого дела лица, которые были привлечены к участию в другом деле. При этом их процессуальное положение в качестве стороны не является обязательным, законом участие в качестве третьих лиц признается достаточным основанием для освобождения от доказывания.
Кроме того, истцом не представлено каких-либо иных доказательств, опровергающих наличие обстоятельств, в том числе и о составе общего имущества многоквартирного дома, которые были установлены апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от дата.
При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы о том, что зарегистрированное право ООО "А." не является препятствием к удовлетворению иска, а сама государственная регистрация произведена в отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию нежилой части многоквартирного дома, не имеют правового значения для рассматриваемого дела, так как оспаривать зарегистрированное право в таком случае могут лица, указанные в законе, чьи права и охраняемые законом интересы затрагивают сделка по передаче общего имущества, в том числе, собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.
Более того, применение в качестве последствий недействительности сделки путем признания права отсутствующим и аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, законом не предусмотрено. Как правильно указал суд первой инстанции, руководствуясь разъяснениями п. п. 52 - 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.
Довод апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции необоснованно не приняты уточнения исковых требований А.А.Р. в части истребования из чужого незаконного владения 1/223 доли в объекте незавершенного строительства, признании недействительным договора от дата N ..., применении последствий недействительности сделки, судебная коллегия полагает необоснованными, поскольку в соответствии со ст. 39 ГПК Российской Федерации предусмотрено изменение предмета или оснований иска, следовательно, буквальное содержание такой нормы не допускает одновременное изменение и предмета, и оснований иска, в том числе, и в связи с тем, что указанное не является препятствием для нового обращения в суд.
Ссылка апелляционной жалобы на невозможность своевременного предоставления доказательств о том, что МУП "С."... было привлечено к участию в создании многоквартирного дома только на последнем этапе, когда 26 этаж и нежилые помещения в нем фактически существовали в натуре, и на отказ в отложении рассмотрения дела, не может быть принята судебной коллегией в качестве основания для отмены либо изменения решения суда, поскольку в суд апелляционной инстанции А.А.Р. представлен лишь технический паспорт жилого здания (строения) по состоянию на дата. Согласно экспликации по такому техническому паспорту помещениями общего пользования на 1 уровне технического этажа (26 этаж) являются лестничная клетка, лоджия, коридор, помещение прочистки мусоропровода, помещение пожарной безопасности общей площадью 35,5 кв. м. Иные нежилые помещения в экспликации не отражены, а на поэтажном плане технического этажа 1 уровня нежилое помещение общей площадью 70,1 кв. м отсутствует. Следовательно, такое нежилое помещение не было создано до привлечения в качестве застройщика МУП "С."....
При таких обстоятельствах, судебная коллегия усматривает, что на основании договора уступки от дата, протокола от дата N ... МУП "С."... с привлечением инвестора ООО "А." проведена реконструкция мест общего пользования, которая на момент регистрации права собственности не оформлена в надлежащем порядке, что также не затрагивает прав А.А.Р.
Однако отчет о целевом использовании перечисленных средств инвестора согласно пункту 2.5 договора от дата N ..., заключенного между ОАО "С.П." и ООО "ФПК "П.", и одобренный инвестором, истцом не представлен, поэтому факт создания нежилого помещения общей площадью 70,1 кв. м за счет средств истца на момент передачи функций заказчика-застройщика МУП "С."... не доказан.
С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно и установлены на основании доказательств, признанных судом при их оценке достаточными, выводы суда вытекают из фактических обстоятельств, установленных в мотивировочной части решения на основе надлежащей оценки исследованных доказательств, решение вынесено в соответствии с нормами материального права, регулирующими рассматриваемое правоотношение, и с соблюдением норм процессуального права. Предусмотренных ст. 330 ГПК Российской Федерации оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 05 февраля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу А.Р.А. - без удовлетворения.
Председательствующий
З.Х.ОСЕТРОВА
Судьи
Р.Ф.ФАХРЕТДИНОВА
Н.Н.ЯКУПОВА
Справка: судья Зайдуллин Р.Р.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)