Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
судья Кравченко С.О.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Глумовой Л.А.,
судей Мариуца О.Г., Ивановой Т.И.,
при секретаре Т.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 02 сентября 2013 года апелляционную жалобу ТСЖ "Березовая роща - 1" на решение Видновского городского суда Московской области от 25 марта 2013 года по гражданскому делу по иску Д. к ТСЖ "Березовая роща-1" о взыскании неосновательного обогащения, процентов, применения последствий недействительности ничтожной сделки и взыскании денежных средств,
заслушав доклад судьи Ивановой Т.И.,
объяснения представителя ТСЖ "Березовая роща - 1" Ч.,
установила:
Д. обратился в суд с иском к ТСЖ "Березовая роща-1" о взыскании неосновательного обогащения, процентов, применения последствий недействительности ничтожной сделки и взыскании денежных средств, мотивируя свои требования тем, что он является собственником квартиры N 367, расположенной по адресу: <...> которая приобретена им у ООО "Фирма Старт" на основании договора участия в долевом строительстве. После завершения строительства дома застройщик пригласил истца для получения ключей от квартиры и документов. Представитель ООО "Фирма Старт" уведомил истца о необходимости оплатить вступительный взнос в сумме 5920 рублей и 4 квитанции об оплате коммунальных платежей за предстоящий период с декабря 2009 года по март 2010 года, в противном случае предоставление ключей от квартиры и документов на оформление права собственности будет отсрочено. Истец вынужден был оплатить указанные суммы, в том числе за установку парковочных столбиков, домофонов и систем видеонаблюдения. В тот же день им заключен договор управления многоквартирным домом. Истец считает незаконным данный договор, поскольку ТСЖ "Березовая роща-1" не уполномочено заключать указанные договора, а он не являлся собственником квартиры. Кроме того, решение собрания членов ТСЖ "Березовая роща-1", проведенного в форме заочного голосования 12.04.2011 г. в домах N, N 1, 3, 8, 9, 11 по <данные изъяты> решением Видновского городского суда Московской области от 24.08.2012 г., вступившим в законную силу, признано недействительным. Было установлено, что дома N, N 1, 3, 8, 9, 11 были включены в состав ТСЖ незаконно. Поскольку у ответчика отсутствовали полномочия на взимание платы за обслуживание дома, считает что данная услуга ему была навязана против его воли. Услуга по установке парковочных столбиков, домофонов и систем видеонаблюдения была ему также навязана против его воли, что не соответствует требованиям ФЗ "О защите прав потребителей". В связи с этим просит взыскать с ТСЖ "Березовая роща-1" произведенные им платежи за указанные выше услуги, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.
Представитель ТСЖ "Березовая роща-1" иск не признал, в удовлетворении заявленных требований просил отказать.
Решением Видновского городского суда Московской области от 25 марта 2013 года иск удовлетворен.
Не согласившись с постановленным судом решением, ТСЖ "Березовая роща-1" обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить как незаконное, необоснованное.
Проверив материалы дела, оценив доводы жалоб, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Материалами дела подтверждено, что на основании свидетельства о государственной регистрации права серии 50-НД N 783985 от "10" февраля 2010 года истец является собственником квартиры N <данные изъяты> Квартира приобретена Д. у ООО "Фирма Старт" на основании Договора участия в долевом строительстве N 9/367 от "24" декабря 2008 года.
После завершения строительства дома, между сторонами был заключен договор управления многоквартирным домом N 11/367 от 15.12.2009 года и оплачен вступительный взнос в члены ТСЖ в сумме 5920 рублей.
В обоснование иска Д. ссылался на то, что договор управления многоквартирным домом N 11/367 от 15.12.2009 года является незаконным, поскольку ТСЖ "Березовая роща-1" не было уполномочено заключать указанные договора, истец не являлся собственником квартиры на момент его подписания. Услуга по установке парковочных столбиков, домофонов и систем видеонаблюдения, была ему навязана против его воли, что не соответствует требованиям ФЗ "О защите прав потребителей".
Разрешая заявленные требования и удовлетворяя иск в полном объеме, суд исходил из того, что в материалы дела не было представлено доказательств, подтверждающих, что на момент заключения оспариваемого истцом Договора собственниками многоквартирного дома N 11 по ул. Ольховая в г. Видное было принято решение об избрании способа управления указанным домом ТСЖ, отсутствия доказательств, свидетельствующих о том, что в спорный период времени органами местного самоуправления проводился открытый конкурс управляющей организации, а решение собрания, проведенного в форме заочного голосования 12.04.2011 года, в домах <данные изъяты>, решением Видновского городского суда от 24.08.2012 года, вступившим в законную силу, признано недействительным. Было установлено, что дома N 8,9, 11 были включены в состав ТСЖ незаконно.
Также не было представлено доказательств об установлении общим собранием собственников помещений размера платы за содержание и ремонт общего имущества. На момент заключения спорного Договора право собственности истца на квартиру в многоквартирном доме в установленном законом порядке зарегистрировано не было.
Услуги по установке домофона, шлагбаума и систем видеонаблюдения были предоставлены без согласия истца, в связи с чем взимание платы за данные услуги является необоснованным.
Между тем с таким выводом суда согласиться нельзя.
Д. предъявил требования о взыскании с ТСЖ "Березовая роща-1" денежных средств в сумме 5920 рублей 00 копеек, уплаченных по счету N 221 от 15 декабря 2009 г. по тому основанию, что между ним и ответчиком не было заключено договора на совершение действий, указанных в счете 221.
Судебная коллегия находит указанный довод истца необоснованным.
В силу ч. 3 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" продавец (исполнитель) не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, услуги за плату. Потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, потребитель вправе потребовать от продавца (исполнителя) возврата уплаченной суммы.
Из материалов дела усматривается, что ответчику был предоставлен счет N 221 от 15 декабря 2009 г. на оплату услуг по установке домофона, антипарковочных столбиков, систем видеонаблюдения на сумму 5920 рублей.
Указанный счет был оплачен истцом в тот же день в полном объеме.
По смыслу п. 2 ст. 432 и п. 1 ст. 433 ГК РФ договор может быть заключен посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной, и признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
В соответствии с определением, данным в п. 1 ст. 435 ГК РФ, офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.
По смыслу п. 3 ст. 438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в акцепте.
Таким образом, предоставление ответчиком счета на оплату услуг в силу приведенных норм закона есть ни что иное, как оферта, а совершение действий по его оплате истцом является акцептом, что свидетельствует о заключении между сторонами договора на предоставление услуг, указанных в счете N 221 от 15.12.2009 г.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, предусмотренным законом или добровольно принятым обязательством.
Доказательств, подтверждающих воздействие на волю Д. со стороны ответчика при оплате услуг по установке домофона, антипарковочных столбиков, систем видеонаблюдения в материалы дела не представлено.
В связи с изложенным судебная коллегия приходит к выводу, что правовые основания для удовлетворения исковых требований в указанной части у суда не имелось.
Судебная коллегия находит также, что отсутствуют основания и для признания договора управления многоквартирным домом N 11/367 от 15.12.2009 г., заключенного между сторонами, недействительным, применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде взыскания денежных средств, уплаченных на основании договора как неосновательного обогащения и взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами исходя из следующего.
Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Д. считает договор на управление многоквартирным домом недействительным, поскольку при его подписании он не являлся собственником квартиры, а ответчик не являлся управляющей организацией, избранной в установленном законом порядке общим собранием собственниками жилых помещений в доме N <данные изъяты>, в которой находится квартира истца.
Согласно положениям ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией (п. 2).
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ст. 161 ЖК РФ).
Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (п. 4 ст. 161 ЖК РФ).
При рассмотрении спора установлено, что решением Видновского городского суда от 24.08.2012 г., вступившим в законную силу, решение собрания от 12.04.2011 г., проведенного в форме заочного голосования в домах N <данные изъяты> признано недействительным. Указанным решением было установлено, что жилые дома N 8, 9, 11 включены в состав ТСЖ "Березовая роща-1" незаконно.
Также стороны не представили доказательств, свидетельствующих о том, что в спорный период времени органами местного самоуправления проводился открытый конкурс управляющей организации.
Вместе с тем, судебная коллегия считает, что вышеуказанные обстоятельства не могут являться основанием для признания Договора управления многоквартирным домом от 15 декабря 2009 г. за N 11/367, заключенного между Д. и ТСЖ "Березовая Роща-1", недействительным.
В силу части 1 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Доводы истца о том, что в нарушение вышеприведенных требований норм права, договоров был подписан ненадлежащими лицами, судебная коллегия отклоняет за несостоятельностью.
Статья 153 ЖК РФ предусматривает, что граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В силу ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению, покрывающих все расходы, связанные с предоставлением указанных услуг (ст. 156 ЖК РФ).
Из вышеуказанных правовых норм следует, что у собственника наряду с правами, предусмотренными ст. 209 ГК РФ имеются обязанности по содержанию принадлежащего ему имущества.
В соответствии с п. 9. статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие деятельности.
Подтверждается, что на момент заключения спорного Договора право собственности истца на квартиру в многоквартирном доме в установленном законом порядке зарегистрировано не было.
Вместе с тем, из материалов дела следует, что разрешение на ввод объекта (многоквартирного дома) в эксплуатацию было издано Администрацией Ленинского муниципального района МО 30.10.2009 г. Квартира была передана истцу по акту от 15.12.2019 г. (л.д. 19).
Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 18.07.2006 N 373-О установлено, что моментом возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг является не момент государственной регистрации права собственности, а дата приемки объекта в эксплуатацию, так как обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение, как на праве собственности, так и на иных законных основаниях.
Таким образом, применительно к установленным по делу обстоятельствам, следует признать, что на момент подписания спорного договора Д. являлся фактически собственником квартиры и приобрел право владения и пользования жилым помещением.
Следовательно, заключенный договор между сторонами по своей сути был направлен на урегулирование порядка выполнения Д., как собственником жилого помещения, своих обязанностей по оплате за содержание и ремонт жилого помещения, вытекающих из бремени содержания своего имущества, принадлежащего на законном праве. Также данный договор был заключен на предмет передачи Д. своих полномочий ТСЖ "Березовая Роща" для реализации прав, направленных и для установления размеров обязательных платежей, срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги и др.
То обстоятельство, что в порядке ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме N 11 не выбирали в качестве способа управления многоквартирным домом ТСЖ, также не свидетельствует о незаконности спорного Договора.
В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договора. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 161, ст. 162 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства РФ.
Положения вышеприведенных требований закона во взаимосвязи с требованиями, установленными частями 8 - 10 ст. 155 ЖК РФ, дает судебной коллегии основания прийти к выводу, что неисполнение собственниками помещений в многоквартирном доме обязанности по избранию способа управления таким домом, не освобождает собственника от обязанности по внесению платы за коммунальные услуги, а также за услуги и работы по содержанию и ремонту имущества в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Подтверждается, что ТСЖ "Березовая Роща-1" является юридическим лицом. В соответствии с пунктом 2.2, 3.1 Устава целью деятельности ТСЖ "Березовая Роща-1" является обслуживание, эксплуатация и ремонт имущества в многоквартирных домах; оказание коммунальных услуг на основании заключенных договоров.
В соответствии с условиями спорного Договора, ТСЖ "Березовая Роща-1" приняло на себя обязательство по обеспечению технического обслуживания, содержания и ремонта общего имущества и придомовой территории, предоставления коммунальных услуг.
Таким образом, установлено, что Д. заключил договор с организацией, осуществляющей деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, что не противоречит положениям ст. 162 ЖК РФ.
Поскольку заключение Договора на управление многоквартирного дома между сторонами на общих основаниях не запрещено законом, и исходя из того, что Д. является фактическим пользователем услуг ответчика по управлению многоквартирным домом, оснований для признания данного договора недействительным (ст. 168 ГК РФ), не имеется.
Поскольку требование о применении последствий недействительности сделки производно от требования об оспаривании сделки, то отсутствуют основания для взыскания с ответчика денежных средств, внесенных в исполнение оспариваемого договора.
Учитывая вышеизложенное, обжалуемое решение подлежит отмене по основаниям п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Видновского городского суда Московской области от 25 марта 2013 года отменить. Принять новое решение, которым Д. в иске к Товариществу собственников жилья "Березовая роща-1" о взыскании неосновательного обогащения, процентов, применения последствий недействительности ничтожной сделки и взыскании денежных средств отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 02.09.2013 ПО ДЕЛУ N 33-18643/2013
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 сентября 2013 г. по делу N 33-18643/2013
судья Кравченко С.О.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Глумовой Л.А.,
судей Мариуца О.Г., Ивановой Т.И.,
при секретаре Т.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 02 сентября 2013 года апелляционную жалобу ТСЖ "Березовая роща - 1" на решение Видновского городского суда Московской области от 25 марта 2013 года по гражданскому делу по иску Д. к ТСЖ "Березовая роща-1" о взыскании неосновательного обогащения, процентов, применения последствий недействительности ничтожной сделки и взыскании денежных средств,
заслушав доклад судьи Ивановой Т.И.,
объяснения представителя ТСЖ "Березовая роща - 1" Ч.,
установила:
Д. обратился в суд с иском к ТСЖ "Березовая роща-1" о взыскании неосновательного обогащения, процентов, применения последствий недействительности ничтожной сделки и взыскании денежных средств, мотивируя свои требования тем, что он является собственником квартиры N 367, расположенной по адресу: <...> которая приобретена им у ООО "Фирма Старт" на основании договора участия в долевом строительстве. После завершения строительства дома застройщик пригласил истца для получения ключей от квартиры и документов. Представитель ООО "Фирма Старт" уведомил истца о необходимости оплатить вступительный взнос в сумме 5920 рублей и 4 квитанции об оплате коммунальных платежей за предстоящий период с декабря 2009 года по март 2010 года, в противном случае предоставление ключей от квартиры и документов на оформление права собственности будет отсрочено. Истец вынужден был оплатить указанные суммы, в том числе за установку парковочных столбиков, домофонов и систем видеонаблюдения. В тот же день им заключен договор управления многоквартирным домом. Истец считает незаконным данный договор, поскольку ТСЖ "Березовая роща-1" не уполномочено заключать указанные договора, а он не являлся собственником квартиры. Кроме того, решение собрания членов ТСЖ "Березовая роща-1", проведенного в форме заочного голосования 12.04.2011 г. в домах N, N 1, 3, 8, 9, 11 по <данные изъяты> решением Видновского городского суда Московской области от 24.08.2012 г., вступившим в законную силу, признано недействительным. Было установлено, что дома N, N 1, 3, 8, 9, 11 были включены в состав ТСЖ незаконно. Поскольку у ответчика отсутствовали полномочия на взимание платы за обслуживание дома, считает что данная услуга ему была навязана против его воли. Услуга по установке парковочных столбиков, домофонов и систем видеонаблюдения была ему также навязана против его воли, что не соответствует требованиям ФЗ "О защите прав потребителей". В связи с этим просит взыскать с ТСЖ "Березовая роща-1" произведенные им платежи за указанные выше услуги, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.
Представитель ТСЖ "Березовая роща-1" иск не признал, в удовлетворении заявленных требований просил отказать.
Решением Видновского городского суда Московской области от 25 марта 2013 года иск удовлетворен.
Не согласившись с постановленным судом решением, ТСЖ "Березовая роща-1" обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить как незаконное, необоснованное.
Проверив материалы дела, оценив доводы жалоб, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Материалами дела подтверждено, что на основании свидетельства о государственной регистрации права серии 50-НД N 783985 от "10" февраля 2010 года истец является собственником квартиры N <данные изъяты> Квартира приобретена Д. у ООО "Фирма Старт" на основании Договора участия в долевом строительстве N 9/367 от "24" декабря 2008 года.
После завершения строительства дома, между сторонами был заключен договор управления многоквартирным домом N 11/367 от 15.12.2009 года и оплачен вступительный взнос в члены ТСЖ в сумме 5920 рублей.
В обоснование иска Д. ссылался на то, что договор управления многоквартирным домом N 11/367 от 15.12.2009 года является незаконным, поскольку ТСЖ "Березовая роща-1" не было уполномочено заключать указанные договора, истец не являлся собственником квартиры на момент его подписания. Услуга по установке парковочных столбиков, домофонов и систем видеонаблюдения, была ему навязана против его воли, что не соответствует требованиям ФЗ "О защите прав потребителей".
Разрешая заявленные требования и удовлетворяя иск в полном объеме, суд исходил из того, что в материалы дела не было представлено доказательств, подтверждающих, что на момент заключения оспариваемого истцом Договора собственниками многоквартирного дома N 11 по ул. Ольховая в г. Видное было принято решение об избрании способа управления указанным домом ТСЖ, отсутствия доказательств, свидетельствующих о том, что в спорный период времени органами местного самоуправления проводился открытый конкурс управляющей организации, а решение собрания, проведенного в форме заочного голосования 12.04.2011 года, в домах <данные изъяты>, решением Видновского городского суда от 24.08.2012 года, вступившим в законную силу, признано недействительным. Было установлено, что дома N 8,9, 11 были включены в состав ТСЖ незаконно.
Также не было представлено доказательств об установлении общим собранием собственников помещений размера платы за содержание и ремонт общего имущества. На момент заключения спорного Договора право собственности истца на квартиру в многоквартирном доме в установленном законом порядке зарегистрировано не было.
Услуги по установке домофона, шлагбаума и систем видеонаблюдения были предоставлены без согласия истца, в связи с чем взимание платы за данные услуги является необоснованным.
Между тем с таким выводом суда согласиться нельзя.
Д. предъявил требования о взыскании с ТСЖ "Березовая роща-1" денежных средств в сумме 5920 рублей 00 копеек, уплаченных по счету N 221 от 15 декабря 2009 г. по тому основанию, что между ним и ответчиком не было заключено договора на совершение действий, указанных в счете 221.
Судебная коллегия находит указанный довод истца необоснованным.
В силу ч. 3 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" продавец (исполнитель) не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, услуги за плату. Потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, потребитель вправе потребовать от продавца (исполнителя) возврата уплаченной суммы.
Из материалов дела усматривается, что ответчику был предоставлен счет N 221 от 15 декабря 2009 г. на оплату услуг по установке домофона, антипарковочных столбиков, систем видеонаблюдения на сумму 5920 рублей.
Указанный счет был оплачен истцом в тот же день в полном объеме.
По смыслу п. 2 ст. 432 и п. 1 ст. 433 ГК РФ договор может быть заключен посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной, и признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
В соответствии с определением, данным в п. 1 ст. 435 ГК РФ, офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.
По смыслу п. 3 ст. 438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в акцепте.
Таким образом, предоставление ответчиком счета на оплату услуг в силу приведенных норм закона есть ни что иное, как оферта, а совершение действий по его оплате истцом является акцептом, что свидетельствует о заключении между сторонами договора на предоставление услуг, указанных в счете N 221 от 15.12.2009 г.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, предусмотренным законом или добровольно принятым обязательством.
Доказательств, подтверждающих воздействие на волю Д. со стороны ответчика при оплате услуг по установке домофона, антипарковочных столбиков, систем видеонаблюдения в материалы дела не представлено.
В связи с изложенным судебная коллегия приходит к выводу, что правовые основания для удовлетворения исковых требований в указанной части у суда не имелось.
Судебная коллегия находит также, что отсутствуют основания и для признания договора управления многоквартирным домом N 11/367 от 15.12.2009 г., заключенного между сторонами, недействительным, применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде взыскания денежных средств, уплаченных на основании договора как неосновательного обогащения и взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами исходя из следующего.
Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Д. считает договор на управление многоквартирным домом недействительным, поскольку при его подписании он не являлся собственником квартиры, а ответчик не являлся управляющей организацией, избранной в установленном законом порядке общим собранием собственниками жилых помещений в доме N <данные изъяты>, в которой находится квартира истца.
Согласно положениям ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией (п. 2).
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ст. 161 ЖК РФ).
Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (п. 4 ст. 161 ЖК РФ).
При рассмотрении спора установлено, что решением Видновского городского суда от 24.08.2012 г., вступившим в законную силу, решение собрания от 12.04.2011 г., проведенного в форме заочного голосования в домах N <данные изъяты> признано недействительным. Указанным решением было установлено, что жилые дома N 8, 9, 11 включены в состав ТСЖ "Березовая роща-1" незаконно.
Также стороны не представили доказательств, свидетельствующих о том, что в спорный период времени органами местного самоуправления проводился открытый конкурс управляющей организации.
Вместе с тем, судебная коллегия считает, что вышеуказанные обстоятельства не могут являться основанием для признания Договора управления многоквартирным домом от 15 декабря 2009 г. за N 11/367, заключенного между Д. и ТСЖ "Березовая Роща-1", недействительным.
В силу части 1 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Доводы истца о том, что в нарушение вышеприведенных требований норм права, договоров был подписан ненадлежащими лицами, судебная коллегия отклоняет за несостоятельностью.
Статья 153 ЖК РФ предусматривает, что граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В силу ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению, покрывающих все расходы, связанные с предоставлением указанных услуг (ст. 156 ЖК РФ).
Из вышеуказанных правовых норм следует, что у собственника наряду с правами, предусмотренными ст. 209 ГК РФ имеются обязанности по содержанию принадлежащего ему имущества.
В соответствии с п. 9. статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие деятельности.
Подтверждается, что на момент заключения спорного Договора право собственности истца на квартиру в многоквартирном доме в установленном законом порядке зарегистрировано не было.
Вместе с тем, из материалов дела следует, что разрешение на ввод объекта (многоквартирного дома) в эксплуатацию было издано Администрацией Ленинского муниципального района МО 30.10.2009 г. Квартира была передана истцу по акту от 15.12.2019 г. (л.д. 19).
Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 18.07.2006 N 373-О установлено, что моментом возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг является не момент государственной регистрации права собственности, а дата приемки объекта в эксплуатацию, так как обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение, как на праве собственности, так и на иных законных основаниях.
Таким образом, применительно к установленным по делу обстоятельствам, следует признать, что на момент подписания спорного договора Д. являлся фактически собственником квартиры и приобрел право владения и пользования жилым помещением.
Следовательно, заключенный договор между сторонами по своей сути был направлен на урегулирование порядка выполнения Д., как собственником жилого помещения, своих обязанностей по оплате за содержание и ремонт жилого помещения, вытекающих из бремени содержания своего имущества, принадлежащего на законном праве. Также данный договор был заключен на предмет передачи Д. своих полномочий ТСЖ "Березовая Роща" для реализации прав, направленных и для установления размеров обязательных платежей, срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги и др.
То обстоятельство, что в порядке ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме N 11 не выбирали в качестве способа управления многоквартирным домом ТСЖ, также не свидетельствует о незаконности спорного Договора.
В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договора. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 161, ст. 162 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства РФ.
Положения вышеприведенных требований закона во взаимосвязи с требованиями, установленными частями 8 - 10 ст. 155 ЖК РФ, дает судебной коллегии основания прийти к выводу, что неисполнение собственниками помещений в многоквартирном доме обязанности по избранию способа управления таким домом, не освобождает собственника от обязанности по внесению платы за коммунальные услуги, а также за услуги и работы по содержанию и ремонту имущества в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Подтверждается, что ТСЖ "Березовая Роща-1" является юридическим лицом. В соответствии с пунктом 2.2, 3.1 Устава целью деятельности ТСЖ "Березовая Роща-1" является обслуживание, эксплуатация и ремонт имущества в многоквартирных домах; оказание коммунальных услуг на основании заключенных договоров.
В соответствии с условиями спорного Договора, ТСЖ "Березовая Роща-1" приняло на себя обязательство по обеспечению технического обслуживания, содержания и ремонта общего имущества и придомовой территории, предоставления коммунальных услуг.
Таким образом, установлено, что Д. заключил договор с организацией, осуществляющей деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, что не противоречит положениям ст. 162 ЖК РФ.
Поскольку заключение Договора на управление многоквартирного дома между сторонами на общих основаниях не запрещено законом, и исходя из того, что Д. является фактическим пользователем услуг ответчика по управлению многоквартирным домом, оснований для признания данного договора недействительным (ст. 168 ГК РФ), не имеется.
Поскольку требование о применении последствий недействительности сделки производно от требования об оспаривании сделки, то отсутствуют основания для взыскания с ответчика денежных средств, внесенных в исполнение оспариваемого договора.
Учитывая вышеизложенное, обжалуемое решение подлежит отмене по основаниям п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Видновского городского суда Московской области от 25 марта 2013 года отменить. Принять новое решение, которым Д. в иске к Товариществу собственников жилья "Березовая роща-1" о взыскании неосновательного обогащения, процентов, применения последствий недействительности ничтожной сделки и взыскании денежных средств отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)