Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Зубков Г.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:
председательствующего: Хапачевой Р.А.
судей: Безуглова В.В. и Богатыревой Е.В.
при секретаре: П.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца по делу Т. на решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований Т. к М. и администрации муниципального образования "Город Майкоп" о признании недействительным (незаконным) распоряжения администрации МО "<адрес>" от 16.04.2013 г. N 1469-р "О согласовании реконструкции нежилого помещения с устройством входной зоны по адресу: <адрес>" - отказать.
Заслушав доклад судьи ФИО9, объяснения ответчика М. и его представителя по доверенности Л., полагавших решение суда законным и обоснованным, объяснения представителя третьего лица Управления архитектуры и градостроительства администрации МО "Город Майкоп" по доверенности С., также считавшей решение законным, судебная коллегия
установила:
Т. обратилась в Майкопский городской суд с иском к М. и администрации муниципального образования "<адрес>" о признании незаконным распоряжения администрации МО "<адрес>" от 16.04.2013 г. N 1469-р "О согласовании реконструкции нежилого помещения с устройством входной зоны по адресу: <адрес>". В обоснование иска указала, что оспариваемым распоряжением М. была разрешена реконструкция нежилого помещения в здании, принадлежащем истице. В нарушение требований Градостроительного кодекса РФ, регулирующего вопросы выдачи разрешений на реконструкцию капитальных объектов, администрация МО "город Майкоп" незаконно разрешила М. указанную реконструкцию в отсутствие согласия с ее стороны.
Также для проведения указанной реконструкции необходимо получение застройщиком соответствующего разрешения на строительство (реконструкцию). Однако такого разрешения органами архитектуры М. не выдавалось.
При этом администрация муниципального образования "Город Майкоп" Республики Адыгея вынесла оспариваемое распоряжение со ссылкой на п. 17 ст. 51 ГрК РФ, согласно которой разрешение на строительство не требуется.
Считает, что поскольку произведенная М. реконструкция нежилого помещения затрагивает конструктивные элементы здания (его фасадной стены), то необходимо было получение соответствующего разрешения на строительство.
Кроме того оспариваемое разрешение принято в отсутствие ее согласия на такую реконструкцию, как сособственника указанного здания, необходимость получения которого обусловлена положениями Гражданского кодекса РФ, регулирующими отношения долевой собственности - ст. ст. 249, 289, 290 ГК РФ.
В окончательно сформулированных требованиях от 19.08.2013 истица Т. просила признать недействительным (незаконным) распоряжение администрации МО "город Майкоп" от 16.04.2013 г. N 1469-р "О согласовании реконструкции нежилого помещения с устройством входной зоны по адресу: <адрес>".
В судебном заседании представители истицы поддержали исковые требования и просили их удовлетворить в полном объеме.
Представители ответчиков против иска возражали, просили в его удовлетворении отказать.
Судом принято обжалуемое решение.
В апелляционной жалобе Т. считает решение суда незаконным, просит его отменить. В обоснование жалобы указывает на то, что судом не принято во внимание нарушение ответчиком М. правил использования общего имущества сособственников нежилого помещения; суд не располагал сведениями о соответствии произведенной реконструкции техническому проекту; имело место реконструкция, для которой требовалось получение разрешения; неверно установлены обстоятельства по делу, что привело к неправильному применению норм материального права и разрешению спора.
В возражениях на апелляционную жалобу ответчик М. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено, что на основании решения Майкопского городского суда от 11.12.2008 г. и свидетельства о государственной регистрации права, выданного Управлением Росреестра по РА, истица Т. является собственником административного здания с магазином, расположенного по адресу: <адрес>.
По договору купли-продажи от 04.10.2012 г. истица продала ответчику М. нежилое помещение площадью 33, 9 кв. м, расположенное в указанном здании. Право собственности ответчика на приобретенное помещение зарегистрировано в Управлении Росреестра по РА 10.12.2012 г.
Распоряжением администрации МО "город Майкоп" от 16.04.2013 г. N 1469-р М. была согласована реконструкция приобретенного нежилого помещения, с устройством входной зоны, которое, по мнению истца, не могло быть выдано без согласования с ней.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что отсутствуют сведения о приобретении ответчиком М. долевой собственности и в связи с этим он вправе владеть и распоряжаться приобретенными помещениями по своему усмотрению без согласования с другими собственниками помещений, расположенных в торговом доме.
Из материалов дела следует, что нежилое помещение - строение 1 лит. А1 этаж имеет как основную площадь, предназначенную под помещения: административные и торговые, так и вспомогательную: коридоры, санузлы, котельная. Согласно Техническому паспорту здания с магазином, расположенного в <адрес> (л.д. 53 - 69), площадь вспомогательных помещений на первом этаже строения 1 лит. А составляет 28,8 кв. м. То есть из этого, следует, что вспомогательная площадь помещения является общим имуществом.
Как следует из пояснений истца, вспомогательные помещения: коридоры, туалеты, котельная, крыша здания, фундамент находятся в общем пользовании. Об использовании ответчиком М. общего имущества здания свидетельствует, заключенный между истцом и ответчиком договор аренды вспомогательных площадей от 18.12.2012 года (л.д. 22 - 24), где в пункте 1.5 в качестве общего имущества перечислены: входы, проходы, коридоры, санузлы, котельные, помещение охраны и помещения, для пользования Арендатором собственными помещениями.
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.
Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона и вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Исходя из существа указанных отношений, соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.
При продаже из состава здания определенных помещений, образуется самостоятельный объект недвижимости, право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, прекращается.
Право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.
Таким образом, при продаже комнат N 31 и N 32, сохраняется право общей долевой собственности на общее имущество здания, что свидетельствует об отсутствии необходимости ответчику М. производить устройство отдельных коммуникаций и дополнительных подсобных, вспомогательных помещений, отдельной крыши, отдельного фундамента и т.д.
Исходя из анализа материалов дела, следует, что площадь нежилых помещений, приобретенных ответчиком М., по настоящее время включена в общую площадь помещения, которая составляет согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 12.03.2011 года 897 кв. м. Утверждения ответчика М. в судебном заседании суда апелляционной инстанции о том, что общая площадь здания, принадлежащего истице Т. уменьшилась на количество квадратных метров, приобретенных им площадей, материалами дела не подтверждены.
Ответчик М. не отрицал, что согласия всех участников долевой собственности спорного здания на проведение реконструкции он не получал, в компетентный орган не представлял.
М. также не представлено согласования с истицей Т. - второй собственницы помещений, расположенных в торговом доме "Купеческий".
Таким образом, при принятии распоряжения от 16.04.2013 года N 1469-р "О согласовании реконструкции нежилого помещения с устройством входной зоны по адресу: <адрес>" следовало исходить из нахождения вспомогательных помещений торгового дома "Купеческий" в общей долевой собственности собственников нежилых помещений.
При оценке правомерности принятого органом местного самоуправления распоряжения и.о. главы МО "Город Майкоп" N 1469-р от 16.04.2013 года "О согласовании реконструкции нежилого помещения с устройством входной зоны по адресу: <адрес>", судом не учтены вышеприведенные суждения о нахождении приобретенных нежилых помещений в составе целого имущества - торгового дома в целом. Ошибка суда привела к тому, что судом неверно применены нормы материального права - положения статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, что является основанием для отмены принятого судом решения.
В силу ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, а также положениями ст. 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса РФ документы.
На основании абз. 3 п. 2 ст. 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в РФ" строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.
Частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлены случаи, когда выдача разрешения на строительство не требуется (строительство гаража, строительство на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; строительство, реконструкция объектов, не являющихся объектами капитального строительства; строительство строений и сооружений вспомогательного использования; изменение объектов капитального строительства, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности).
Статья 290 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.
В результате произведенной реконструкции по рассматриваемому делу разобрано подоконное пространство в наружной стене, что является общим имуществом нежилого дома, помещения которого находятся в собственности как минимум двух собственников.
В силу части 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможна без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Единственным доказательством отсутствия нарушения прав и интересов граждан при производстве работ по реконструкции может служить согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на производство такой реконструкции.
Как видно из материалов дела, реконструкция нежилого помещения с устройством входной зоны изменил облик здания. Из представленных материалов по устройству входной группы - крыльца следует, что реконструкция включает, в том числе, устройство дверного проема на месте существующего оконного проема, устройство входа со стороны ул. Курганной, оборудованного крыльцом, что связано с изменением облика объекта и порядка пользования частью земельного участка, на котором расположено здание.
Демонтаж части наружной стены затрагивает параметры надежности и безопасности всего здания в целом. Часть демонтированной стены является несущей, следовательно, сохранение в реконструированном состоянии таких помещений может создавать угрозу жизни и безопасности людей, проживающих в доме.
Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 12.02.2011 года истице Т. принадлежит земельный участок, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов - для размещения административного здания с магазином, площадью 584 кв. м, местоположение: <адрес>. Земельный участок сформирован и прошел кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер: <данные изъяты>
Реконструкция помещения с оборудованием крыльца на придомовой территории повлечет за собой изменение режима пользования частью сформированного и прошедшего государственный кадастровый учет земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом. Соответственно, в случае реконструкции помещения увеличится доля истца в общем имуществе многоквартирного жилого дома на земельный участок, что также предполагает выяснение мнения остальных собственников данного имущества (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Принимая во внимание, что реконструкция нежилого помещения, которая планировалась М., предполагала изменение отдельных элементов имущества, находящегося в соответствии со ст. 36 ЖК РФ в общей долевой собственности собственников помещений в этом доме, а также уменьшение размера этого имущества - расположение на земельном участке нежилого помещения приставного крыльца, для указанной реконструкции на основании ч. 2 ст. 40 ЖК РФ требовалось согласие всех собственников нежилого помещения.
Учитывая изложенные обстоятельства, администрация МО "Город Майкоп" неправомерно согласовало реконструкцию нежилого помещения.
С учетом изложенного, коллегия приходит к выводу о том, что реконструкция нежилого помещения произведена с нарушением норм материального права, при отсутствии разрешения на проведение данных работ второго собственника, поэтому суд необоснованно отказал в удовлетворении иска Т.
Руководствуясь ст. ст. 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 22 августа 2013 года отменить и принять по делу новое решение.
Удовлетворить исковые требования Т. к М. и администрации муниципального образования "Город Майкоп" о признании недействительным (незаконным) акта муниципального органа.
Признать незаконным Распоряжение исполняющего обязанности главы муниципального образования "Город Майкоп" от 16.04.2013 г. N 1469-р "О согласовании реконструкции нежилого помещения с устройством входной зоны по адресу: <адрес>".
Председательствующий
Р.А.ХАПАЧЕВА
Судьи
Е.В.БОГАТЫРЕВА
В.В.БЕЗУГЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ ОТ 10.12.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1341/2013ГОД
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 декабря 2013 г. по делу N 33-1341/2013год
Судья Зубков Г.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:
председательствующего: Хапачевой Р.А.
судей: Безуглова В.В. и Богатыревой Е.В.
при секретаре: П.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца по делу Т. на решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований Т. к М. и администрации муниципального образования "Город Майкоп" о признании недействительным (незаконным) распоряжения администрации МО "<адрес>" от 16.04.2013 г. N 1469-р "О согласовании реконструкции нежилого помещения с устройством входной зоны по адресу: <адрес>" - отказать.
Заслушав доклад судьи ФИО9, объяснения ответчика М. и его представителя по доверенности Л., полагавших решение суда законным и обоснованным, объяснения представителя третьего лица Управления архитектуры и градостроительства администрации МО "Город Майкоп" по доверенности С., также считавшей решение законным, судебная коллегия
установила:
Т. обратилась в Майкопский городской суд с иском к М. и администрации муниципального образования "<адрес>" о признании незаконным распоряжения администрации МО "<адрес>" от 16.04.2013 г. N 1469-р "О согласовании реконструкции нежилого помещения с устройством входной зоны по адресу: <адрес>". В обоснование иска указала, что оспариваемым распоряжением М. была разрешена реконструкция нежилого помещения в здании, принадлежащем истице. В нарушение требований Градостроительного кодекса РФ, регулирующего вопросы выдачи разрешений на реконструкцию капитальных объектов, администрация МО "город Майкоп" незаконно разрешила М. указанную реконструкцию в отсутствие согласия с ее стороны.
Также для проведения указанной реконструкции необходимо получение застройщиком соответствующего разрешения на строительство (реконструкцию). Однако такого разрешения органами архитектуры М. не выдавалось.
При этом администрация муниципального образования "Город Майкоп" Республики Адыгея вынесла оспариваемое распоряжение со ссылкой на п. 17 ст. 51 ГрК РФ, согласно которой разрешение на строительство не требуется.
Считает, что поскольку произведенная М. реконструкция нежилого помещения затрагивает конструктивные элементы здания (его фасадной стены), то необходимо было получение соответствующего разрешения на строительство.
Кроме того оспариваемое разрешение принято в отсутствие ее согласия на такую реконструкцию, как сособственника указанного здания, необходимость получения которого обусловлена положениями Гражданского кодекса РФ, регулирующими отношения долевой собственности - ст. ст. 249, 289, 290 ГК РФ.
В окончательно сформулированных требованиях от 19.08.2013 истица Т. просила признать недействительным (незаконным) распоряжение администрации МО "город Майкоп" от 16.04.2013 г. N 1469-р "О согласовании реконструкции нежилого помещения с устройством входной зоны по адресу: <адрес>".
В судебном заседании представители истицы поддержали исковые требования и просили их удовлетворить в полном объеме.
Представители ответчиков против иска возражали, просили в его удовлетворении отказать.
Судом принято обжалуемое решение.
В апелляционной жалобе Т. считает решение суда незаконным, просит его отменить. В обоснование жалобы указывает на то, что судом не принято во внимание нарушение ответчиком М. правил использования общего имущества сособственников нежилого помещения; суд не располагал сведениями о соответствии произведенной реконструкции техническому проекту; имело место реконструкция, для которой требовалось получение разрешения; неверно установлены обстоятельства по делу, что привело к неправильному применению норм материального права и разрешению спора.
В возражениях на апелляционную жалобу ответчик М. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено, что на основании решения Майкопского городского суда от 11.12.2008 г. и свидетельства о государственной регистрации права, выданного Управлением Росреестра по РА, истица Т. является собственником административного здания с магазином, расположенного по адресу: <адрес>.
По договору купли-продажи от 04.10.2012 г. истица продала ответчику М. нежилое помещение площадью 33, 9 кв. м, расположенное в указанном здании. Право собственности ответчика на приобретенное помещение зарегистрировано в Управлении Росреестра по РА 10.12.2012 г.
Распоряжением администрации МО "город Майкоп" от 16.04.2013 г. N 1469-р М. была согласована реконструкция приобретенного нежилого помещения, с устройством входной зоны, которое, по мнению истца, не могло быть выдано без согласования с ней.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что отсутствуют сведения о приобретении ответчиком М. долевой собственности и в связи с этим он вправе владеть и распоряжаться приобретенными помещениями по своему усмотрению без согласования с другими собственниками помещений, расположенных в торговом доме.
Из материалов дела следует, что нежилое помещение - строение 1 лит. А1 этаж имеет как основную площадь, предназначенную под помещения: административные и торговые, так и вспомогательную: коридоры, санузлы, котельная. Согласно Техническому паспорту здания с магазином, расположенного в <адрес> (л.д. 53 - 69), площадь вспомогательных помещений на первом этаже строения 1 лит. А составляет 28,8 кв. м. То есть из этого, следует, что вспомогательная площадь помещения является общим имуществом.
Как следует из пояснений истца, вспомогательные помещения: коридоры, туалеты, котельная, крыша здания, фундамент находятся в общем пользовании. Об использовании ответчиком М. общего имущества здания свидетельствует, заключенный между истцом и ответчиком договор аренды вспомогательных площадей от 18.12.2012 года (л.д. 22 - 24), где в пункте 1.5 в качестве общего имущества перечислены: входы, проходы, коридоры, санузлы, котельные, помещение охраны и помещения, для пользования Арендатором собственными помещениями.
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.
Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона и вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Исходя из существа указанных отношений, соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.
При продаже из состава здания определенных помещений, образуется самостоятельный объект недвижимости, право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, прекращается.
Право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.
Таким образом, при продаже комнат N 31 и N 32, сохраняется право общей долевой собственности на общее имущество здания, что свидетельствует об отсутствии необходимости ответчику М. производить устройство отдельных коммуникаций и дополнительных подсобных, вспомогательных помещений, отдельной крыши, отдельного фундамента и т.д.
Исходя из анализа материалов дела, следует, что площадь нежилых помещений, приобретенных ответчиком М., по настоящее время включена в общую площадь помещения, которая составляет согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 12.03.2011 года 897 кв. м. Утверждения ответчика М. в судебном заседании суда апелляционной инстанции о том, что общая площадь здания, принадлежащего истице Т. уменьшилась на количество квадратных метров, приобретенных им площадей, материалами дела не подтверждены.
Ответчик М. не отрицал, что согласия всех участников долевой собственности спорного здания на проведение реконструкции он не получал, в компетентный орган не представлял.
М. также не представлено согласования с истицей Т. - второй собственницы помещений, расположенных в торговом доме "Купеческий".
Таким образом, при принятии распоряжения от 16.04.2013 года N 1469-р "О согласовании реконструкции нежилого помещения с устройством входной зоны по адресу: <адрес>" следовало исходить из нахождения вспомогательных помещений торгового дома "Купеческий" в общей долевой собственности собственников нежилых помещений.
При оценке правомерности принятого органом местного самоуправления распоряжения и.о. главы МО "Город Майкоп" N 1469-р от 16.04.2013 года "О согласовании реконструкции нежилого помещения с устройством входной зоны по адресу: <адрес>", судом не учтены вышеприведенные суждения о нахождении приобретенных нежилых помещений в составе целого имущества - торгового дома в целом. Ошибка суда привела к тому, что судом неверно применены нормы материального права - положения статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, что является основанием для отмены принятого судом решения.
В силу ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, а также положениями ст. 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса РФ документы.
На основании абз. 3 п. 2 ст. 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в РФ" строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.
Частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлены случаи, когда выдача разрешения на строительство не требуется (строительство гаража, строительство на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; строительство, реконструкция объектов, не являющихся объектами капитального строительства; строительство строений и сооружений вспомогательного использования; изменение объектов капитального строительства, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности).
Статья 290 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.
В результате произведенной реконструкции по рассматриваемому делу разобрано подоконное пространство в наружной стене, что является общим имуществом нежилого дома, помещения которого находятся в собственности как минимум двух собственников.
В силу части 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможна без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Единственным доказательством отсутствия нарушения прав и интересов граждан при производстве работ по реконструкции может служить согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на производство такой реконструкции.
Как видно из материалов дела, реконструкция нежилого помещения с устройством входной зоны изменил облик здания. Из представленных материалов по устройству входной группы - крыльца следует, что реконструкция включает, в том числе, устройство дверного проема на месте существующего оконного проема, устройство входа со стороны ул. Курганной, оборудованного крыльцом, что связано с изменением облика объекта и порядка пользования частью земельного участка, на котором расположено здание.
Демонтаж части наружной стены затрагивает параметры надежности и безопасности всего здания в целом. Часть демонтированной стены является несущей, следовательно, сохранение в реконструированном состоянии таких помещений может создавать угрозу жизни и безопасности людей, проживающих в доме.
Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 12.02.2011 года истице Т. принадлежит земельный участок, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов - для размещения административного здания с магазином, площадью 584 кв. м, местоположение: <адрес>. Земельный участок сформирован и прошел кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер: <данные изъяты>
Реконструкция помещения с оборудованием крыльца на придомовой территории повлечет за собой изменение режима пользования частью сформированного и прошедшего государственный кадастровый учет земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом. Соответственно, в случае реконструкции помещения увеличится доля истца в общем имуществе многоквартирного жилого дома на земельный участок, что также предполагает выяснение мнения остальных собственников данного имущества (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Принимая во внимание, что реконструкция нежилого помещения, которая планировалась М., предполагала изменение отдельных элементов имущества, находящегося в соответствии со ст. 36 ЖК РФ в общей долевой собственности собственников помещений в этом доме, а также уменьшение размера этого имущества - расположение на земельном участке нежилого помещения приставного крыльца, для указанной реконструкции на основании ч. 2 ст. 40 ЖК РФ требовалось согласие всех собственников нежилого помещения.
Учитывая изложенные обстоятельства, администрация МО "Город Майкоп" неправомерно согласовало реконструкцию нежилого помещения.
С учетом изложенного, коллегия приходит к выводу о том, что реконструкция нежилого помещения произведена с нарушением норм материального права, при отсутствии разрешения на проведение данных работ второго собственника, поэтому суд необоснованно отказал в удовлетворении иска Т.
Руководствуясь ст. ст. 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 22 августа 2013 года отменить и принять по делу новое решение.
Удовлетворить исковые требования Т. к М. и администрации муниципального образования "Город Майкоп" о признании недействительным (незаконным) акта муниципального органа.
Признать незаконным Распоряжение исполняющего обязанности главы муниципального образования "Город Майкоп" от 16.04.2013 г. N 1469-р "О согласовании реконструкции нежилого помещения с устройством входной зоны по адресу: <адрес>".
Председательствующий
Р.А.ХАПАЧЕВА
Судьи
Е.В.БОГАТЫРЕВА
В.В.БЕЗУГЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)