Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2009 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 06 марта 2009 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Соколовой Т.В., судей Баканова В.В., Ермолаевой Л.П., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Смирнова Сергея Петровича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.01.2009 по делу N А76-24385/2008 (судья Сафронов М.И.), при участии: от индивидуального предпринимателя Смирнова Сергея Петровича - Евдокимова Н.В. (доверенность от 26.11.2008),
установил:
индивидуальный предприниматель Смирнов Сергей Петрович (далее - ИП Смирнов С.П.) обратился в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу "Сервис" (далее - ОАО "Сервис") о понуждении к заключению договора о предоставлении коммунальных услуг на условиях, предложенных истцом.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом г. Снежинска (далее - комитет).
Решением суда от 11.01.2009 в иске отказано.
В апелляционной жалобе ИП Смирнов С.П. просил решение суда отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. По мнению истца, ссылка суда на недоказанность необходимости заключения договора о предоставлении коммунальных услуг несостоятельна, соответствующая обязанность ответчика следует из положений Жилищного кодекса Российской Федерации. Суд неверно отнес на арендатора (ИП Смирнова С.П.) расходы по содержанию имущества здания, включающего часть арендуемых помещений, фактически устанавливая обязанность оплачивать содержание и ремонт жилого помещения. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, на которые сослался суд, распространяют свое действие на собственников помещений, в то время как ИП Смирнов С.П. таковым не является. Также к обязанностям собственника относится содержание и ремонт общего имущества дома, расходы по которым не могут быть возложены на арендатора. В этой связи неправомерен вывод суда о том, что истцом не представлено доказательств заключения самостоятельных договоров на обслуживание общих элементов здания, инженерных сетей и пр.
ОАО "Сервис" в отзыве на апелляционную жалобу просило судебный акт оставить без изменения, ссылаясь на то, что обязанность по заключению договора о предоставлении коммунальных услуг условиями договора аренды возложена на арендатора, у ответчика же такой обязанности нет. Также договором аренды на ИП Смирнова С.П. возложена обязанность по содержанию помещений в многоквартирном доме, не являющихся частями арендуемого помещения, в связи с чем ссылка подателя апелляционной жалобы на то, что такие расходы должен нести собственник, несостоятельна.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились представители ОАО "Сервис", комитета.
С учетом мнения представителя ИП Смирнова В.А., в соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено без участия ответчика и третьего лица.
В судебном заседании истец поддержал доводы апелляционной жалобы, считает, что имеются основания для отмены судебного акта.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся доказательства, проверив доводы жалобы, заслушав объяснения истца, оснований для отмены решения суда не находит.
Как следует из материалов дела, 10.10.2007 муниципальное образование "Город Снежинск", в лице комитета (арендодатель) и ИП Смирнов С.П. (арендатор) заключили договор аренды N 27, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать в аренду муниципальное нежилое помещение N 3, площадью 35,7 кв. м, находящееся в подвале жилого здания, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Снежинск, ул. Ленина, 15 для размещения склада непродовольственных товаров (л.д. 11-12).
В 2008 г. ОАО "Сервис", выбранное собственниками помещений в жилом доме в качестве управляющей организации, направило в адрес ИП Смирнова С.П. договор от 01.01.2008 N 12/15/00-35.70, в соответствии с которым управляющая организация принимала на себя обязанности по содержанию общего имущества многоквартирного дома с возложением на пользователя (ИП Смирнова С.П.) расходов по оплате оказываемых услуг (л.д. 19-21). Данный договор арендатором подписан не был по причине несогласия с включением в стоимость услуг платы за содержание и ремонт общего имущества жилого дома. Возражения были оформлены письменно и направлены в адрес управляющей компании в виде протокола разногласий от 29.08.2008 (л.д. 29).
Поскольку компания отказалась подписать договор на условиях предпринимателя, направив в его адрес протокол согласования разногласий, в котором предлагала условия договора оставить без изменения, истец обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что истец не доказал наличие у ответчика обязанности по заключению договора в порядке п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, кроме того, арендатор в силу возложенной на него договором обязанности по содержанию инженерных сетей, оборудования, коммуникаций, расположенных на объекте аренды, должен нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в связи с чем включение такого условия в договор является правомерным.
Данные выводы суда являются верными, основанными на материалах дела и требованиях закона.
Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В данном случае, как правильно указал суд первой инстанции, истцом не представлено доказательств, подтверждающих возникновение у ОАО "Сервис" обязанности по заключению указанного договора на основании норм Гражданского кодекса Российской Федерации, какого-либо закона, либо в связи с добровольно принятыми на себя ответчиком обязательствами.
Ссылка подателя апелляционной жалобы на то, что такая обязанность возникла у ответчика в силу положений Жилищного кодекса Российской Федерации, судом отклоняется.
В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Собственники помещения в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения.
Решение общего собрания собственников жилья о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме,
В п. 1 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
В силу данных норм договор на оказание услуг по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома и предоставлению коммунальных услуг, являясь по своей сути договором управления многоквартирным домом, должен быть заключен управляющей компанией с лицом, являющимся собственником помещения в многоквартирном доме, в рассматриваемом случае это комитет.
Правовых норм, обязывающих управляющую организацию, заключить договор с лицами, не являющимися собственниками помещений, в том числе, владеющими помещениями на иных законных основаниях, истец не указал.
Сведений о том, что комитет предоставил ИП Смирнову С.П. полномочия по реализации прав собственника на выбор способа управления жилым домом, или заключению договора с управляющей организацией, также не имеется.
В соответствии с условиями договора аренды от 10.10.2007 N 27 (п. 4.2.13) арендатор обязан в течение 10 дней заключить со специализированной организацией договор об эксплуатационном обслуживании нежилого помещения, а также другие хозяйственные договоры (в том числе договоры по потреблению коммунальных услуг), при необходимости в разумный срок заключить договор аренды земельного участка, соответствующего объекту аренды.
Учитывая, что ОАО "Сервис" не является стороной договора аренды, данное соглашение по п. 4.2.13 не может рассматриваться как возлагающее на ответчика какие-либо обязательства, в том числе по заключению договора о предоставлении коммунальных услуг.
При таких обстоятельствах, суд правомерно отказал в удовлетворении требований ИП Смирнова С.П.
Довод подателя апелляционной жалобы о неправомерном отнесении судом на арендатора расходов по содержанию общего имущества здания, не принимается. Решение суда не содержит выводов о возложении на ИП Смирнова С.П. каких-либо обязанностей в связи с содержанием общего имущества многоквартирного дома, предметом исследования и оценки суда данные обстоятельства не являлись, поскольку значения для дела, исходя из заявленного предмета и основания иска, не имеют.
Таким образом, при разрешении спора суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал обстоятельства дела, дал им верную правовую оценку, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.01.2009 по делу N А76-24385/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Смирнова Сергея Петровича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий судья
Т.В.СОКОЛОВА
Судьи
В.В.БАКАНОВ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.03.2009 N 18АП-1196/2009 ПО ДЕЛУ N А76-24385/2008
Разделы:Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 марта 2009 г. N 18АП-1196/2009
Дело N А76-24385/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2009 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 06 марта 2009 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Соколовой Т.В., судей Баканова В.В., Ермолаевой Л.П., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Смирнова Сергея Петровича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.01.2009 по делу N А76-24385/2008 (судья Сафронов М.И.), при участии: от индивидуального предпринимателя Смирнова Сергея Петровича - Евдокимова Н.В. (доверенность от 26.11.2008),
установил:
индивидуальный предприниматель Смирнов Сергей Петрович (далее - ИП Смирнов С.П.) обратился в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу "Сервис" (далее - ОАО "Сервис") о понуждении к заключению договора о предоставлении коммунальных услуг на условиях, предложенных истцом.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом г. Снежинска (далее - комитет).
Решением суда от 11.01.2009 в иске отказано.
В апелляционной жалобе ИП Смирнов С.П. просил решение суда отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. По мнению истца, ссылка суда на недоказанность необходимости заключения договора о предоставлении коммунальных услуг несостоятельна, соответствующая обязанность ответчика следует из положений Жилищного кодекса Российской Федерации. Суд неверно отнес на арендатора (ИП Смирнова С.П.) расходы по содержанию имущества здания, включающего часть арендуемых помещений, фактически устанавливая обязанность оплачивать содержание и ремонт жилого помещения. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, на которые сослался суд, распространяют свое действие на собственников помещений, в то время как ИП Смирнов С.П. таковым не является. Также к обязанностям собственника относится содержание и ремонт общего имущества дома, расходы по которым не могут быть возложены на арендатора. В этой связи неправомерен вывод суда о том, что истцом не представлено доказательств заключения самостоятельных договоров на обслуживание общих элементов здания, инженерных сетей и пр.
ОАО "Сервис" в отзыве на апелляционную жалобу просило судебный акт оставить без изменения, ссылаясь на то, что обязанность по заключению договора о предоставлении коммунальных услуг условиями договора аренды возложена на арендатора, у ответчика же такой обязанности нет. Также договором аренды на ИП Смирнова С.П. возложена обязанность по содержанию помещений в многоквартирном доме, не являющихся частями арендуемого помещения, в связи с чем ссылка подателя апелляционной жалобы на то, что такие расходы должен нести собственник, несостоятельна.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились представители ОАО "Сервис", комитета.
С учетом мнения представителя ИП Смирнова В.А., в соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено без участия ответчика и третьего лица.
В судебном заседании истец поддержал доводы апелляционной жалобы, считает, что имеются основания для отмены судебного акта.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся доказательства, проверив доводы жалобы, заслушав объяснения истца, оснований для отмены решения суда не находит.
Как следует из материалов дела, 10.10.2007 муниципальное образование "Город Снежинск", в лице комитета (арендодатель) и ИП Смирнов С.П. (арендатор) заключили договор аренды N 27, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать в аренду муниципальное нежилое помещение N 3, площадью 35,7 кв. м, находящееся в подвале жилого здания, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Снежинск, ул. Ленина, 15 для размещения склада непродовольственных товаров (л.д. 11-12).
В 2008 г. ОАО "Сервис", выбранное собственниками помещений в жилом доме в качестве управляющей организации, направило в адрес ИП Смирнова С.П. договор от 01.01.2008 N 12/15/00-35.70, в соответствии с которым управляющая организация принимала на себя обязанности по содержанию общего имущества многоквартирного дома с возложением на пользователя (ИП Смирнова С.П.) расходов по оплате оказываемых услуг (л.д. 19-21). Данный договор арендатором подписан не был по причине несогласия с включением в стоимость услуг платы за содержание и ремонт общего имущества жилого дома. Возражения были оформлены письменно и направлены в адрес управляющей компании в виде протокола разногласий от 29.08.2008 (л.д. 29).
Поскольку компания отказалась подписать договор на условиях предпринимателя, направив в его адрес протокол согласования разногласий, в котором предлагала условия договора оставить без изменения, истец обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что истец не доказал наличие у ответчика обязанности по заключению договора в порядке п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, кроме того, арендатор в силу возложенной на него договором обязанности по содержанию инженерных сетей, оборудования, коммуникаций, расположенных на объекте аренды, должен нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в связи с чем включение такого условия в договор является правомерным.
Данные выводы суда являются верными, основанными на материалах дела и требованиях закона.
Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В данном случае, как правильно указал суд первой инстанции, истцом не представлено доказательств, подтверждающих возникновение у ОАО "Сервис" обязанности по заключению указанного договора на основании норм Гражданского кодекса Российской Федерации, какого-либо закона, либо в связи с добровольно принятыми на себя ответчиком обязательствами.
Ссылка подателя апелляционной жалобы на то, что такая обязанность возникла у ответчика в силу положений Жилищного кодекса Российской Федерации, судом отклоняется.
В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Собственники помещения в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения.
Решение общего собрания собственников жилья о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме,
В п. 1 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
В силу данных норм договор на оказание услуг по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома и предоставлению коммунальных услуг, являясь по своей сути договором управления многоквартирным домом, должен быть заключен управляющей компанией с лицом, являющимся собственником помещения в многоквартирном доме, в рассматриваемом случае это комитет.
Правовых норм, обязывающих управляющую организацию, заключить договор с лицами, не являющимися собственниками помещений, в том числе, владеющими помещениями на иных законных основаниях, истец не указал.
Сведений о том, что комитет предоставил ИП Смирнову С.П. полномочия по реализации прав собственника на выбор способа управления жилым домом, или заключению договора с управляющей организацией, также не имеется.
В соответствии с условиями договора аренды от 10.10.2007 N 27 (п. 4.2.13) арендатор обязан в течение 10 дней заключить со специализированной организацией договор об эксплуатационном обслуживании нежилого помещения, а также другие хозяйственные договоры (в том числе договоры по потреблению коммунальных услуг), при необходимости в разумный срок заключить договор аренды земельного участка, соответствующего объекту аренды.
Учитывая, что ОАО "Сервис" не является стороной договора аренды, данное соглашение по п. 4.2.13 не может рассматриваться как возлагающее на ответчика какие-либо обязательства, в том числе по заключению договора о предоставлении коммунальных услуг.
При таких обстоятельствах, суд правомерно отказал в удовлетворении требований ИП Смирнова С.П.
Довод подателя апелляционной жалобы о неправомерном отнесении судом на арендатора расходов по содержанию общего имущества здания, не принимается. Решение суда не содержит выводов о возложении на ИП Смирнова С.П. каких-либо обязанностей в связи с содержанием общего имущества многоквартирного дома, предметом исследования и оценки суда данные обстоятельства не являлись, поскольку значения для дела, исходя из заявленного предмета и основания иска, не имеют.
Таким образом, при разрешении спора суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал обстоятельства дела, дал им верную правовую оценку, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.01.2009 по делу N А76-24385/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Смирнова Сергея Петровича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий судья
Т.В.СОКОЛОВА
Судьи
В.В.БАКАНОВ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)