Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 октября 2014 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шевченко Е.Е.,
судей Виткаловой Е.Н., Немчиновой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шакуровым И.И.,
при участии в заседании:
от заявителя по делу - товарищества собственников жилья "Феникс" - Бутина Д.Д. (представителя по доверенности от 06.04.2014),
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - извещено, представитель не явился,
от общества с ограниченной ответственностью "ПроектЦентрСтройСервис" - извещено, представитель не явился,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Феникс" на решение Арбитражного суда Московской области от 21.07.2014 по делу N А41-29981/14, принятое судьей Капаевым Д.Ю.,
установил:
товарищество собственников жилья "Феникс" (далее - товарищество) обратилось в Арбитражный суд Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "ПроектЦентрСтройСервис" (далее - общество), Управлению Росреестра по Московской области (далее - управление) с заявлением (названном как об истребовании имущества из незаконного владения, отмене регистрационных действий: л.д. 2), в котором просило (как следует из просительной части заявления: л.д. 3)
1) признать незаконной регистрацию права собственности общества на следующие объекты недвижимости многоквартирного дома по адресу: Московская область, г. Солнечногорск, ул. Ленинградская, дом 14, корпус 1:
- - помещение I, нежилое, 8,8 кв. м, кадастровый номер 50-50-09/001/ 2011-412;
- - помещение III нежилое, 9,2 кв. м, кадастровый номер 50:09:0080201:1445;
- - техподполье нежилое, 841,5 кв. м, кадастровый номер 50-50-09/020/2011-010;
- - технический этаж нежилое 926, 7 кв. м, кадастровый номер 50-50-09/020/2011-011 (далее - спорные объекты);
2) обязать управление отменить регистрацию права собственности общества на спорные объекты недвижимости.
Решением Арбитражного суда Московской области от 21.07.2014 в удовлетворении требований отказано.
В апелляционной жалобе товарищество просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное выяснение им обстоятельств по делу, неправильное применение норм права, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Представитель товарищества в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей управления, общества.
Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителя товарищества, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.
За обществом 12.03.2011 зарегистрировано право собственности на спорные объекты.
Ссылаясь на то, что эти объекты относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, товарищество обратилось в арбитражный суд с указанным заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что товариществом избран неправильный способ защиты права.
Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.
Исходя из противоречивости содержания заявления товарищества, поданного в арбитражный суд (л.д. 2 - 4), определением апелляционного суда от 02.10.2014 (об отложении судебного разбирательства на 21.10.2014) в связи с неявкой представителя товарищества в судебное заседание 02.10.2014 товариществу было предложено представить суду письменные пояснения по существу заявленных требований. Такие пояснения представлены не были.
Явившийся в судебное заседание 21.10.2014 представитель товарищества в судебном заседании 21.10.2014 на вопрос апелляционного суда относительно существа заявленных требований, ответил, что товарищество оспорило действия управления по регистрации права собственности общества на спорные объекты, считая их незаконными, поскольку данные объекты относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем право собственности на эти объекты не могло быть зарегистрировано за обществом (застройщиком). Представитель также устно пояснил, что отдельные объекты из них были проданы обществом другим лицам.
Учитывая данные пояснения, требования товарищества подлежат рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, в том числе статьи 198.
в соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Из содержания статьи 198 АПК РФ следует, что для признания ненормативного акта недействительным необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствия ненормативного акта закону или иному нормативному акту и нарушения названным актом прав и законных интересов субъекта предпринимательской деятельности в сфере экономической деятельности, незаконного возложения на него каких-либо обязанностей, создания иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.11.2011 N 7345/11).
Согласно части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 138 Жилищного кодекса в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому.
Согласно пункту 8 части 1 статьи 138 Жилищного кодекса представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Согласно пункту 5 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса председатель совета многоквартирного дома на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг (в данном случае заявление в суд от имени товарищества подписано представителем по доверенности, выданной председателем товарищества).
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьей 36 Жилищного кодекса.
В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено следующее. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В пункте 3 названного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указано на то, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Из материалов дела не следует, что управление располагало сведениями о том, что спорные объекты относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, оснований для вывода о том, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации прав общества на спорные объекты не усматривается, в связи с чем действия управления по регистрации права собственности общества на спорные объекты нельзя признать незаконными.
Требование товарищества обязать управление отменить регистрацию права собственности общества на спорные объекты недвижимости также не подлежало удовлетворению, поскольку в рамках главы 24 АПК не может быть разрешен спор о праве. Обращаясь в арбитражный суд с данным требованием к управлению и обществу, товарищество избрало, как правильно указал суд первой инстанции, ненадлежащий способ защиты своих прав и законных интересов.
В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22) согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Согласно пункту 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 в порядке производства по делам, возникающих из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
Согласно пункту 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.
Согласно пункту 33 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 в целях обеспечения нахождения имущества во владении ответчика в период судебного спора о праве на это имущество суд по ходатайству истца может принять обеспечительные меры, в частности запретить ответчику распоряжаться и/или пользоваться спорным имуществом (арест), запретить государственному регистратору изменять запись в ЕГРП о праве на это имущество, передать спорное имущество на хранение другому лицу в соответствии с пунктом 2 статьи 926 Гражданского кодекса (судебный секвестр). При удовлетворении иска о праве на имущество суд на основании статьи 213 ГПК РФ или части 7 статьи 182 АПК РФ по заявлению лица, участвующего в деле, также может принять аналогичные меры по обеспечению исполнения решения.
Согласно пункту 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.
Согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.03.2013 N 14828/12 собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (пункт 2 статьи 290 Гражданского кодекса). Таким образом, отчуждение общего имущества многоквартирного дома неуправомоченным лицом невозможно и не создает у добросовестного приобретателя права собственности на это имущество.
Поэтому товарищество исходя из того, что спорные объекты относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, не лишено возможности обратиться в суд в интересах собственников жилых помещений в жилом многоквартирном доме, управляемом товариществом, с заявлением к лицам, за которыми зарегистрированы права на эти объекты, избрав надлежащий способ защиты и представив доказательства того, что спорные объекты, действительно, относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, а также документы по вопросу о том, выбыли ли спорные объекты из фактического владения товарищества, в чьем фактическом владении находятся и за кем зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 21.07.2014 по делу N А41-29981/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
Судьи
Е.Н.ВИТКАЛОВА
М.А.НЕМЧИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.10.2014 ПО ДЕЛУ N А41-29981/14
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 октября 2014 г. по делу N А41-29981/14
Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 октября 2014 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шевченко Е.Е.,
судей Виткаловой Е.Н., Немчиновой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шакуровым И.И.,
при участии в заседании:
от заявителя по делу - товарищества собственников жилья "Феникс" - Бутина Д.Д. (представителя по доверенности от 06.04.2014),
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - извещено, представитель не явился,
от общества с ограниченной ответственностью "ПроектЦентрСтройСервис" - извещено, представитель не явился,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Феникс" на решение Арбитражного суда Московской области от 21.07.2014 по делу N А41-29981/14, принятое судьей Капаевым Д.Ю.,
установил:
товарищество собственников жилья "Феникс" (далее - товарищество) обратилось в Арбитражный суд Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "ПроектЦентрСтройСервис" (далее - общество), Управлению Росреестра по Московской области (далее - управление) с заявлением (названном как об истребовании имущества из незаконного владения, отмене регистрационных действий: л.д. 2), в котором просило (как следует из просительной части заявления: л.д. 3)
1) признать незаконной регистрацию права собственности общества на следующие объекты недвижимости многоквартирного дома по адресу: Московская область, г. Солнечногорск, ул. Ленинградская, дом 14, корпус 1:
- - помещение I, нежилое, 8,8 кв. м, кадастровый номер 50-50-09/001/ 2011-412;
- - помещение III нежилое, 9,2 кв. м, кадастровый номер 50:09:0080201:1445;
- - техподполье нежилое, 841,5 кв. м, кадастровый номер 50-50-09/020/2011-010;
- - технический этаж нежилое 926, 7 кв. м, кадастровый номер 50-50-09/020/2011-011 (далее - спорные объекты);
2) обязать управление отменить регистрацию права собственности общества на спорные объекты недвижимости.
Решением Арбитражного суда Московской области от 21.07.2014 в удовлетворении требований отказано.
В апелляционной жалобе товарищество просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное выяснение им обстоятельств по делу, неправильное применение норм права, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Представитель товарищества в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей управления, общества.
Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителя товарищества, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.
За обществом 12.03.2011 зарегистрировано право собственности на спорные объекты.
Ссылаясь на то, что эти объекты относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, товарищество обратилось в арбитражный суд с указанным заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что товариществом избран неправильный способ защиты права.
Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.
Исходя из противоречивости содержания заявления товарищества, поданного в арбитражный суд (л.д. 2 - 4), определением апелляционного суда от 02.10.2014 (об отложении судебного разбирательства на 21.10.2014) в связи с неявкой представителя товарищества в судебное заседание 02.10.2014 товариществу было предложено представить суду письменные пояснения по существу заявленных требований. Такие пояснения представлены не были.
Явившийся в судебное заседание 21.10.2014 представитель товарищества в судебном заседании 21.10.2014 на вопрос апелляционного суда относительно существа заявленных требований, ответил, что товарищество оспорило действия управления по регистрации права собственности общества на спорные объекты, считая их незаконными, поскольку данные объекты относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем право собственности на эти объекты не могло быть зарегистрировано за обществом (застройщиком). Представитель также устно пояснил, что отдельные объекты из них были проданы обществом другим лицам.
Учитывая данные пояснения, требования товарищества подлежат рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, в том числе статьи 198.
в соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Из содержания статьи 198 АПК РФ следует, что для признания ненормативного акта недействительным необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствия ненормативного акта закону или иному нормативному акту и нарушения названным актом прав и законных интересов субъекта предпринимательской деятельности в сфере экономической деятельности, незаконного возложения на него каких-либо обязанностей, создания иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.11.2011 N 7345/11).
Согласно части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 138 Жилищного кодекса в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому.
Согласно пункту 8 части 1 статьи 138 Жилищного кодекса представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Согласно пункту 5 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса председатель совета многоквартирного дома на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг (в данном случае заявление в суд от имени товарищества подписано представителем по доверенности, выданной председателем товарищества).
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьей 36 Жилищного кодекса.
В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено следующее. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В пункте 3 названного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указано на то, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Из материалов дела не следует, что управление располагало сведениями о том, что спорные объекты относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, оснований для вывода о том, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации прав общества на спорные объекты не усматривается, в связи с чем действия управления по регистрации права собственности общества на спорные объекты нельзя признать незаконными.
Требование товарищества обязать управление отменить регистрацию права собственности общества на спорные объекты недвижимости также не подлежало удовлетворению, поскольку в рамках главы 24 АПК не может быть разрешен спор о праве. Обращаясь в арбитражный суд с данным требованием к управлению и обществу, товарищество избрало, как правильно указал суд первой инстанции, ненадлежащий способ защиты своих прав и законных интересов.
В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22) согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Согласно пункту 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 в порядке производства по делам, возникающих из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
Согласно пункту 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.
Согласно пункту 33 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 в целях обеспечения нахождения имущества во владении ответчика в период судебного спора о праве на это имущество суд по ходатайству истца может принять обеспечительные меры, в частности запретить ответчику распоряжаться и/или пользоваться спорным имуществом (арест), запретить государственному регистратору изменять запись в ЕГРП о праве на это имущество, передать спорное имущество на хранение другому лицу в соответствии с пунктом 2 статьи 926 Гражданского кодекса (судебный секвестр). При удовлетворении иска о праве на имущество суд на основании статьи 213 ГПК РФ или части 7 статьи 182 АПК РФ по заявлению лица, участвующего в деле, также может принять аналогичные меры по обеспечению исполнения решения.
Согласно пункту 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.
Согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.03.2013 N 14828/12 собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (пункт 2 статьи 290 Гражданского кодекса). Таким образом, отчуждение общего имущества многоквартирного дома неуправомоченным лицом невозможно и не создает у добросовестного приобретателя права собственности на это имущество.
Поэтому товарищество исходя из того, что спорные объекты относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, не лишено возможности обратиться в суд в интересах собственников жилых помещений в жилом многоквартирном доме, управляемом товариществом, с заявлением к лицам, за которыми зарегистрированы права на эти объекты, избрав надлежащий способ защиты и представив доказательства того, что спорные объекты, действительно, относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, а также документы по вопросу о том, выбыли ли спорные объекты из фактического владения товарищества, в чьем фактическом владении находятся и за кем зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 21.07.2014 по делу N А41-29981/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
Судьи
Е.Н.ВИТКАЛОВА
М.А.НЕМЧИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)