Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец указал, что ответчик возвел на своем земельном участке строение без разрешительной документации, отвечающее признакам многоэтажной застройки, строение зарегистрировано как объект незавершенного строительства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Кобзарева О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Савельева А.И.,
судей Кирщиной И.П., Першиной С.В.,
при секретаре
рассмотрев в открытом судебном заседании 6 апреля 2015 года апелляционную жалобу К. на решение Балашихинского городского суда Московской области от 08 декабря 2014 года по делу по иску Администрации г.о. Балашиха к К. о признании строения самовольной постройкой, обязании снести строение,
заслушав доклад судьи Кирщиной И.П.,
объяснения: представителя Администрации г.о. Балашиха - А., К. и его представителя - П.,
установила:
Администрация г.о. Балашиха обратилась в суд с иском к К. о признании 4-этажного дома общей площадью 829.1 кв. м, расположенного на земельных участках с кадастровым номером 50:15:0040205:3 и 50:15:0040205:31. по адресу: <данные изъяты>. самовольной постройкой, обязании ответчика К. снести указанный 4-этажный дом за его счет в течение 1 (одного) месяца со дня вступления решения суда в законную силу, а при неисполнении решения суда в установленные судом сроки, предоставить администрации городского округа Балашиха право сноса данного дома за счет средств ответчика.
В обоснование иска указали, что ответчик возвел на своем земельном участке строение без разрешительной документации, отвечающее признакам многоэтажной застройки, тогда как земельный участок имеет разрешенное использование для ИЖС. Строение зарегистрировано как объект незавершенного строительства.
В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчик К. с иск не признал, ссылаясь на то, что уже купил с земельным участком объект незавершенного строительства для своего проживания, а также для организации тренажерного зала, где будут бесплатно тренироваться.
Третье лицо ОАО "Сбербанк России" в судебное заседание не явилось, извещено.
Решением суда исковые требования Администрации г.о. Балашиха удовлетворены.
В апелляционной жалобе К. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим отмене с принятием по делу нового решения по следующим основаниям.
Материалами дела установлено, что земельные участки с кадастровым номером 50:15:0040205:3 общей площадью 1000 кв. м и 50:15:0040205:31 общей площадью 290 кв. м, расположенные по адресу: <данные изъяты>. принадлежат К. на праве собственности на основании договора купли-продажи земельных участков с объектом незавершенного строительства от 28.06.2005 и составляют единое целое. Граница земельных участков установлена в соответствии с действующим законодательством. Право собственности на земельные участки зарегистрировано в установленном законом порядке.
Земельные участки относятся к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства.
На указанных земельных участках возвел 4-этажный дом литера А. общей площадью 829,1 кв. м, без проектной документации и государственной экспертизы проекта, необходимой при строительстве таких домов.
Право собственности на него как на объект незавершенного строительства зарегистрировано на имя К.
В рамках дела по делу была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза в ООО Центр оценки, консультаций, экспертиз "Эксперт-Про".
Постановляя обжалуемое решение, суд первой инстанции, сославшись на положения ст. ст. 1, 8, 48, 49, 51 ГрК РФ, ст. ст. 40, 42 ЗК РФ, ст. 222 ГК РФ, с учетом разъяснений п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г., указал на то, что возведенный на земельных участках ответчика дом является четырехэтажным и многоквартирным.
К такому выводу суд пришел давая оценку фотографиям внешнего вида объекта, а именно: размер по площади, наличие в строении множества окон, расположенных на равных расстояниях друг от друга. Также указал, что чердак по своим размерам может использоваться как дополнительный этаж отдельный этаж.
А поскольку данное строение не является объектом индивидуального жилищного строительства, возведено без разрешительной документации на земельных участках с кадастровым номером 50:15:0040205:3. общей площадью 1000 кв. м и 50:15:0040205:31 общей площадью 290 кв. м, расположенных по адресу: <данные изъяты>, оно не может располагаться на земельных участках с разрешенным видом использования - для индивидуального жилищного строительства, в связи с чем, подлежит сносу.
Также суд указал, что реконструкция объекта капитального строительства должна выполняться только при наличии соответствующей разрешительной документации, поскольку затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности, в том числе и жилого дома, целостность фундамента дома, влияет на работу несущих строительных конструкций, а для проведения таковой разрешительные документы в установленном законом порядке до начала проведения работ получены не были.
Отклоняя доводы возражений ответчика и экспертное заключение об отсутствии у строения признаков многоквартирности и 4 этажа, суд указал на то, что многоквартирность эксперту не удалось установить только по причине незавершенности объекта, тогда как суд, с учетом представленных фотографий, в том числе экспертом, а также пояснений ответчика о том, что намерен организовать тренажерный зал, пришел к выводу, что строение не отвечает признакам "индивидуального жилищного строительства".
Судебная коллегия не соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку считает их ошибочными ввиду следующего.
В материалах дела имеется строительный паспорт на застройку земельного участка в <данные изъяты>, составленный 19 сентября 1997 года, в материалах которого имеется Постановление администрации Пехра-Покровского сельского округа <данные изъяты> от 04.08.1997 года N 259, которым Б. разрешено строительство жилого индивидуального дома на земельном участке N 53 (л.д. 41), также имеется разрешительное письмо Главного архитектора Балашихинского района (л.д. 42).
28.06.2005 года Б. продал К. земельные участки с кадастровыми номерами земельные участки с кадастровым номером 50:15:0040205:3 общей площадью 1000 кв. м и 50:15:0040205:31 общей площадью 290 кв. м, расположенные по адресу: <данные изъяты> и находящийся на них объект незавершенного строительства, что подтверждается договором купли-продажи (л.д. 27 - 28 с оборотами) и свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 21 - 26).
Данные доказательства позволяют судебной коллегии сделать вывод о том, что земельные участки приобретались ответчиком с уже имеющимся объектом незавершенного строительства, в связи с чем, вывод суда первой инстанции о том, что Администрация городского округа Балашиха разрешение на строительство дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>, не выдавала, противоречит материалам дела.
Согласно Постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Решением Верховного Суда РФ от 01.07.2013 N АКПИ13-593 "Об отказе в удовлетворении заявления о признании недействующим абзаца первого пункта 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47", оставленным без изменения Определением Верховного Суда РФ от 03.10.2013 N АПЛ13-410 разъяснено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения, к которым относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната (часть 1 статьи 15, часть 1 статьи 16). Статья 16 этого Кодекса признает жилым домом индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (часть 2), а квартирой - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3).
В силу статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Состав общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме, а также их права и обязанности в отношении данного имущества определены в статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 36 - 40 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Из приведенных законоположений следует, что под многоквартирным домом понимается дом, который имеет не менее двух квартир, отвечающих требованиям части 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также принадлежащее собственникам этих квартир на праве общей долевой собственности общее имущество, в состав которого согласно части 1 статьи 36 названного Кодекса входят помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Согласно выводам судебной строительно-технической экспертизы N 13/14 от 31.10.2014 г.:
- - степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 75% (вопрос N 1);
- - расстояние от исследуемого объекта лит. "А" до границ (забора) соседнего участка составляет более 3 м, что соответствует строительным нормам и не нарушает прав смежных землепользователей, вытекающих из действующего законодательства (вопрос N 2);
- - несущие и ограждающие конструкции исследуемого основного строения лит. "А" находятся в "работоспособном состоянии", в конкретных условиях их эксплуатация не приводят к нарушению работоспособности здания в целом, и необходимая несущая способность конструкций и грунтов основания обеспечивается. Фундаменты (стены подвального помещения лит. А1") находятся в работоспособном состоянии, способны воспринимать расчетные нагрузки и могут эксплуатироваться в дальнейшем. Кровля мансардного этажа лит. "А2" (обозначенная по БТИ) подверглась реконструкции с заменой части стропил, утеплителя, усилением прогонов вдоль здания с установкой дополнительных стоек и разгрузочных связей (см. Приложение N 5) способна воспринимать расчетные нагрузки и может эксплуатироваться в дальнейшем. Исследуемый объект соответствует санитарным, пожарным и техническим нормам и правилам, а также требованиям безопасности (вопрос N 3);
- - объект обследования относится к "индивидуальным отдельно стоящим домам с приусадебными земельными участками". По этажности (3 этажа) он относится к группе "дома средней этажности". По числу квартир, находясь в стадии строительства как "объект незавершенного строительства", имеет один выход на прилегающий участок, внутренняя планировка помещений с определением их функционального назначения не завершена, объект можно считать "одноквартирным" домом. Инженерные системы коммуникации) подведены к зданию в целом (вопрос N 5);
- - обследуемое строение лит. "А-А1-А2" является - трехэтажным капитальным строением с заглубленным фундаментом из монолитного бетона с подвалом лит. "А1" и чердаком лит. А2" (условно обозначенным по БТИ) реконструированным из мансардного этажа с целью усиления несущей конструкции кровли в связи с техническим заданием (вопрос N 6);
- - обследуемый объект является - трехэтажным зданием, с подвальным этажом и чердаком (вопрос N 8);
- - обследуемый объект на дату проведения исследования представляет собой - "одноквартирный дом" с одним изолированным входом (выходом) на земельный участок. На основании данных проведенной инвентаризации и обследования экспертом отнести объект к "многоквартирному" дому не представляется возможным, в связи с отсутствием обоснованного фактического материала (инвентаризации БТИ) по числу квартир (вопрос N 9);
- - на момент обследования экспертом исследуемое строение по существующим признакам (по распределению технических коммуникаций в здании) можно отнести к одноквартирному жилому дому (вопрос N 11);
- - исследуемое строение по существующим признакам (три этажа, подвальный этаж, чердак), наличие одного изолированного входа (выхода) на земельный участок будет являться объектом индивидуального жилищного строительства после завершения строительства, планировки внутренних помещений с соблюдением всех действующих требований, предъявляемых к жилым помещениям (вопрос N 11).
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
По смыслу вышеприведенной нормы строение, сооружение или иное недвижимое имущество в силу статьи 222 ГК Российской Федерации признаются самовольной постройкой, если созданы: 1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; 2) без получения на это необходимых разрешений; 3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил; Кроме того, постройка не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, создавать угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ч. 1 ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.
В силу ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Между тем, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции не привел достаточных оснований для признания объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ответчику, самовольной постройкой и многоквартирным домом, а выводы суда в этой части опровергаются экспертным заключением. При этом, суд, не обладая специальными познаниями в области строительства, фактически опроверг выводы экспертного заключения, не подтвердившего доводы истца.
Ходатайств о назначении дополнительной либо повторной экспертизы сторонами не заявлено.
Что касается внешнего вида здания, а именно: множества окон, расположенных на равных расстояниях друг от друга, чердака, который, по мнению суда, по своим размерам может использоваться как дополнительный этаж отдельный этаж, не являются достаточными и убедительными основаниями для признания здания многоквартирным домом.
На основании изложенного, проанализировав представленные сторонами доказательства в совокупности с заключением строительно-технической экспертизы по правилам ст. 67 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований о признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой и его сносе, не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Балашихинского городского суда Московской области от 08 декабря 2014 года - отменить. Апелляционную жалобу К. - удовлетворить.
Постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Администрации г.о. Балашиха к К. о признании 4-этажного дома (объекта незавершенного строительства) общей площадью 829.1 кв. м, расположенного на земельных участках с кадастровым номером 50:15:0040205:3 и 50:15:0040205:31, по адресу: <данные изъяты>, самовольной постройкой и обязании ответчика К. снести указанное строение - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 06.04.2015 ПО ДЕЛУ N 33-5747/2015
Требование: О признании строения самовольной постройкой, обязании снести строение.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец указал, что ответчик возвел на своем земельном участке строение без разрешительной документации, отвечающее признакам многоэтажной застройки, строение зарегистрировано как объект незавершенного строительства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 апреля 2015 г. по делу N 33-5747/2015
Судья Кобзарева О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Савельева А.И.,
судей Кирщиной И.П., Першиной С.В.,
при секретаре
рассмотрев в открытом судебном заседании 6 апреля 2015 года апелляционную жалобу К. на решение Балашихинского городского суда Московской области от 08 декабря 2014 года по делу по иску Администрации г.о. Балашиха к К. о признании строения самовольной постройкой, обязании снести строение,
заслушав доклад судьи Кирщиной И.П.,
объяснения: представителя Администрации г.о. Балашиха - А., К. и его представителя - П.,
установила:
Администрация г.о. Балашиха обратилась в суд с иском к К. о признании 4-этажного дома общей площадью 829.1 кв. м, расположенного на земельных участках с кадастровым номером 50:15:0040205:3 и 50:15:0040205:31. по адресу: <данные изъяты>. самовольной постройкой, обязании ответчика К. снести указанный 4-этажный дом за его счет в течение 1 (одного) месяца со дня вступления решения суда в законную силу, а при неисполнении решения суда в установленные судом сроки, предоставить администрации городского округа Балашиха право сноса данного дома за счет средств ответчика.
В обоснование иска указали, что ответчик возвел на своем земельном участке строение без разрешительной документации, отвечающее признакам многоэтажной застройки, тогда как земельный участок имеет разрешенное использование для ИЖС. Строение зарегистрировано как объект незавершенного строительства.
В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчик К. с иск не признал, ссылаясь на то, что уже купил с земельным участком объект незавершенного строительства для своего проживания, а также для организации тренажерного зала, где будут бесплатно тренироваться.
Третье лицо ОАО "Сбербанк России" в судебное заседание не явилось, извещено.
Решением суда исковые требования Администрации г.о. Балашиха удовлетворены.
В апелляционной жалобе К. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим отмене с принятием по делу нового решения по следующим основаниям.
Материалами дела установлено, что земельные участки с кадастровым номером 50:15:0040205:3 общей площадью 1000 кв. м и 50:15:0040205:31 общей площадью 290 кв. м, расположенные по адресу: <данные изъяты>. принадлежат К. на праве собственности на основании договора купли-продажи земельных участков с объектом незавершенного строительства от 28.06.2005 и составляют единое целое. Граница земельных участков установлена в соответствии с действующим законодательством. Право собственности на земельные участки зарегистрировано в установленном законом порядке.
Земельные участки относятся к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства.
На указанных земельных участках возвел 4-этажный дом литера А. общей площадью 829,1 кв. м, без проектной документации и государственной экспертизы проекта, необходимой при строительстве таких домов.
Право собственности на него как на объект незавершенного строительства зарегистрировано на имя К.
В рамках дела по делу была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза в ООО Центр оценки, консультаций, экспертиз "Эксперт-Про".
Постановляя обжалуемое решение, суд первой инстанции, сославшись на положения ст. ст. 1, 8, 48, 49, 51 ГрК РФ, ст. ст. 40, 42 ЗК РФ, ст. 222 ГК РФ, с учетом разъяснений п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г., указал на то, что возведенный на земельных участках ответчика дом является четырехэтажным и многоквартирным.
К такому выводу суд пришел давая оценку фотографиям внешнего вида объекта, а именно: размер по площади, наличие в строении множества окон, расположенных на равных расстояниях друг от друга. Также указал, что чердак по своим размерам может использоваться как дополнительный этаж отдельный этаж.
А поскольку данное строение не является объектом индивидуального жилищного строительства, возведено без разрешительной документации на земельных участках с кадастровым номером 50:15:0040205:3. общей площадью 1000 кв. м и 50:15:0040205:31 общей площадью 290 кв. м, расположенных по адресу: <данные изъяты>, оно не может располагаться на земельных участках с разрешенным видом использования - для индивидуального жилищного строительства, в связи с чем, подлежит сносу.
Также суд указал, что реконструкция объекта капитального строительства должна выполняться только при наличии соответствующей разрешительной документации, поскольку затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности, в том числе и жилого дома, целостность фундамента дома, влияет на работу несущих строительных конструкций, а для проведения таковой разрешительные документы в установленном законом порядке до начала проведения работ получены не были.
Отклоняя доводы возражений ответчика и экспертное заключение об отсутствии у строения признаков многоквартирности и 4 этажа, суд указал на то, что многоквартирность эксперту не удалось установить только по причине незавершенности объекта, тогда как суд, с учетом представленных фотографий, в том числе экспертом, а также пояснений ответчика о том, что намерен организовать тренажерный зал, пришел к выводу, что строение не отвечает признакам "индивидуального жилищного строительства".
Судебная коллегия не соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку считает их ошибочными ввиду следующего.
В материалах дела имеется строительный паспорт на застройку земельного участка в <данные изъяты>, составленный 19 сентября 1997 года, в материалах которого имеется Постановление администрации Пехра-Покровского сельского округа <данные изъяты> от 04.08.1997 года N 259, которым Б. разрешено строительство жилого индивидуального дома на земельном участке N 53 (л.д. 41), также имеется разрешительное письмо Главного архитектора Балашихинского района (л.д. 42).
28.06.2005 года Б. продал К. земельные участки с кадастровыми номерами земельные участки с кадастровым номером 50:15:0040205:3 общей площадью 1000 кв. м и 50:15:0040205:31 общей площадью 290 кв. м, расположенные по адресу: <данные изъяты> и находящийся на них объект незавершенного строительства, что подтверждается договором купли-продажи (л.д. 27 - 28 с оборотами) и свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 21 - 26).
Данные доказательства позволяют судебной коллегии сделать вывод о том, что земельные участки приобретались ответчиком с уже имеющимся объектом незавершенного строительства, в связи с чем, вывод суда первой инстанции о том, что Администрация городского округа Балашиха разрешение на строительство дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>, не выдавала, противоречит материалам дела.
Согласно Постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Решением Верховного Суда РФ от 01.07.2013 N АКПИ13-593 "Об отказе в удовлетворении заявления о признании недействующим абзаца первого пункта 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47", оставленным без изменения Определением Верховного Суда РФ от 03.10.2013 N АПЛ13-410 разъяснено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения, к которым относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната (часть 1 статьи 15, часть 1 статьи 16). Статья 16 этого Кодекса признает жилым домом индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (часть 2), а квартирой - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3).
В силу статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Состав общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме, а также их права и обязанности в отношении данного имущества определены в статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 36 - 40 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Из приведенных законоположений следует, что под многоквартирным домом понимается дом, который имеет не менее двух квартир, отвечающих требованиям части 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также принадлежащее собственникам этих квартир на праве общей долевой собственности общее имущество, в состав которого согласно части 1 статьи 36 названного Кодекса входят помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Согласно выводам судебной строительно-технической экспертизы N 13/14 от 31.10.2014 г.:
- - степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 75% (вопрос N 1);
- - расстояние от исследуемого объекта лит. "А" до границ (забора) соседнего участка составляет более 3 м, что соответствует строительным нормам и не нарушает прав смежных землепользователей, вытекающих из действующего законодательства (вопрос N 2);
- - несущие и ограждающие конструкции исследуемого основного строения лит. "А" находятся в "работоспособном состоянии", в конкретных условиях их эксплуатация не приводят к нарушению работоспособности здания в целом, и необходимая несущая способность конструкций и грунтов основания обеспечивается. Фундаменты (стены подвального помещения лит. А1") находятся в работоспособном состоянии, способны воспринимать расчетные нагрузки и могут эксплуатироваться в дальнейшем. Кровля мансардного этажа лит. "А2" (обозначенная по БТИ) подверглась реконструкции с заменой части стропил, утеплителя, усилением прогонов вдоль здания с установкой дополнительных стоек и разгрузочных связей (см. Приложение N 5) способна воспринимать расчетные нагрузки и может эксплуатироваться в дальнейшем. Исследуемый объект соответствует санитарным, пожарным и техническим нормам и правилам, а также требованиям безопасности (вопрос N 3);
- - объект обследования относится к "индивидуальным отдельно стоящим домам с приусадебными земельными участками". По этажности (3 этажа) он относится к группе "дома средней этажности". По числу квартир, находясь в стадии строительства как "объект незавершенного строительства", имеет один выход на прилегающий участок, внутренняя планировка помещений с определением их функционального назначения не завершена, объект можно считать "одноквартирным" домом. Инженерные системы коммуникации) подведены к зданию в целом (вопрос N 5);
- - обследуемое строение лит. "А-А1-А2" является - трехэтажным капитальным строением с заглубленным фундаментом из монолитного бетона с подвалом лит. "А1" и чердаком лит. А2" (условно обозначенным по БТИ) реконструированным из мансардного этажа с целью усиления несущей конструкции кровли в связи с техническим заданием (вопрос N 6);
- - обследуемый объект является - трехэтажным зданием, с подвальным этажом и чердаком (вопрос N 8);
- - обследуемый объект на дату проведения исследования представляет собой - "одноквартирный дом" с одним изолированным входом (выходом) на земельный участок. На основании данных проведенной инвентаризации и обследования экспертом отнести объект к "многоквартирному" дому не представляется возможным, в связи с отсутствием обоснованного фактического материала (инвентаризации БТИ) по числу квартир (вопрос N 9);
- - на момент обследования экспертом исследуемое строение по существующим признакам (по распределению технических коммуникаций в здании) можно отнести к одноквартирному жилому дому (вопрос N 11);
- - исследуемое строение по существующим признакам (три этажа, подвальный этаж, чердак), наличие одного изолированного входа (выхода) на земельный участок будет являться объектом индивидуального жилищного строительства после завершения строительства, планировки внутренних помещений с соблюдением всех действующих требований, предъявляемых к жилым помещениям (вопрос N 11).
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
По смыслу вышеприведенной нормы строение, сооружение или иное недвижимое имущество в силу статьи 222 ГК Российской Федерации признаются самовольной постройкой, если созданы: 1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; 2) без получения на это необходимых разрешений; 3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил; Кроме того, постройка не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, создавать угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ч. 1 ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.
В силу ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Между тем, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции не привел достаточных оснований для признания объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ответчику, самовольной постройкой и многоквартирным домом, а выводы суда в этой части опровергаются экспертным заключением. При этом, суд, не обладая специальными познаниями в области строительства, фактически опроверг выводы экспертного заключения, не подтвердившего доводы истца.
Ходатайств о назначении дополнительной либо повторной экспертизы сторонами не заявлено.
Что касается внешнего вида здания, а именно: множества окон, расположенных на равных расстояниях друг от друга, чердака, который, по мнению суда, по своим размерам может использоваться как дополнительный этаж отдельный этаж, не являются достаточными и убедительными основаниями для признания здания многоквартирным домом.
На основании изложенного, проанализировав представленные сторонами доказательства в совокупности с заключением строительно-технической экспертизы по правилам ст. 67 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований о признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой и его сносе, не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Балашихинского городского суда Московской области от 08 декабря 2014 года - отменить. Апелляционную жалобу К. - удовлетворить.
Постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Администрации г.о. Балашиха к К. о признании 4-этажного дома (объекта незавершенного строительства) общей площадью 829.1 кв. м, расположенного на земельных участках с кадастровым номером 50:15:0040205:3 и 50:15:0040205:31, по адресу: <данные изъяты>, самовольной постройкой и обязании ответчика К. снести указанное строение - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)