Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 февраля 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе судьи Грязниковой А.С.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Бирюля К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-14087/2014) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 27.11.2014 по делу N А46-13227/2014 (судья Целько Т.В.), рассмотренному в порядке упрощенного производства, по иску закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Левобережье" (ИНН 5503245214, ОГРН 1135543040742) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) о взыскании 133 605 руб. 55 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Наумкиной П.А. по доверенности N 20078 от 10.10.2013 сроком действия один год,
установил:
закрытое акционерное общество "Управляющая компания "Левобережье" (далее по тексту - ЗАО "УК "Левобережье", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее по тексту - департамент имущественных отношений, ответчик) о взыскании 133 605 руб. 55 коп. задолженности по договору управления многоквартирным домом N 76/1 от 01.06.2007 и по договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества N 67/1 от 01.09.2012 за период с июля 2012 года по июнь 2014 года.
Решением Арбитражного суда Омской области от 27.11.2014 по делу N А46-13227/2014 с департамента имущественных отношений в пользу ЗАО "УК "Левобережье" взыскано 133 605 руб. 55 коп. основного долга, а также 5 008 руб. 17 коп. расходов по уплате государственной пошлины. ЗАО "УК "Левобережье" из федерального бюджета возвращено 336 руб. 05 коп. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению N 7572 от 24.09.2014.
Возражая против принятого судом решения, департамент имущественных отношений в апелляционной жалобе просит его отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. При этом ответчик указывает, что на арендаторов возложена обязанность по заключению договоров на техническое обслуживание и коммунальные услуги, в том числе по обслуживанию мест общего пользования пропорционально занимаемой площади, а следовательно, и бремя расходов по содержанию и обслуживанию общего имущества в многоквартирном доме в котором находится арендуемое нежилое помещение, расположенное по адресу: город Омск, ул. Революционная, дом N 18 несет арендатор.
ЗАО "УК "Левобережье" в письменных возражениях на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Истец, извещенный надлежащим образом о месте и времени заседания суда апелляционной инстанции, явку своего представителя в него не обеспечил.
На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена судом апелляционной инстанции в его отсутствие.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель департамента имущественных отношений поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, просит решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и письменные возражения на нее, выслушав явившегося представителя ответчика, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность решения суда и считает его подлежащим оставлению без изменения.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, во исполнение заключенных между собственниками многоквартирного дома по адресу: г. Омск, ул. Революционная, 18, и ЗАО "Левобережье" Жилищное управление N 1 (правопредшественник истца) договоров управления многоквартирным домом от 01.01.2007 N 76/1 и оказания услуг и (или) выполнении работ по содержанию общего имущества от 01.09.2012 N 67/1 ЗАО "УК "Левобережье" оказаны соответствующие услуги.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 08.07.2014 N 90-1812497 муниципальному образованию городской округ город Омск Омской области на праве собственности принадлежит нежилое помещение в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Омск, ул. Революционная, д. 18, пом.N 10, общей площадью 476,6 кв. м.
Поскольку департамент имущественных отношений за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома по адресу: г. Омск, ул. Революционная, д. 18, за период с июля 2012 г. по июнь 2014 г. денежные средства не вносил, у него образовалась задолженность в сумме 133 605 руб. 55 коп.
Отсутствие действий со стороны департамента по погашению указанной задолженности послужило основанием обращения ЗАО "УК "Левобережье" в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что требования ЗАО "УК "Левобережье" являются обоснованными и правильно удовлетворены судом первой инстанции, исходя из следующего.
Согласно статьям 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно пунктам 5 - 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 в состав общего имущества многоквартирного дома включается внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, отопления, электроснабжения.
Из содержания приведенных норм следует, что участниками общей долевой собственности на общее имущество и отношений, возникающих по поводу общего имущества, являются собственники помещений в многоквартирном доме.
В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и хранению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Жилищный кодекс, регулируя отношения по внесению платы на содержание жилых домов и платы за коммунальные услуги, предусмотрел, что в случаях, когда жилые помещения предоставлены по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда нанимателям, эти лица обязаны вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги управляющей организации (часть 4 статьи 155 ЖК РФ), а плату за пользование жилым помещением (плату за наем) вносить наймодателю этого жилого помещения (часть 3 этой же статьи).
Между тем ГК РФ и ЖК РФ не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе находящихся в многоквартирных жилых домах.
Согласно пункту 3 статьи 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
По смыслу статьи 210 и части 2 статьи 616 ГК РФ собственник может возложить на другое лицо на основании договора с ним несение бремени содержания принадлежащего ему имущества. Но возникшее на основании соответствующего договора обязательство будет связывать только стороны данного обязательства, а именно: собственника и лицо, на которое собственником возложена обязанность нести бремя содержания принадлежащего собственнику имущества.
Из приведенных правовых норм следует, что неисполнение арендатором возложенной на него собственником и арендодателем обязанности нести бремя содержания арендованного имущества приводит к возникновению у собственника имущества права требования к арендатору исполнить это обязательство, но не освобождает собственника от обязанности, предусмотренной статьей 249 ГК РФ.
Ссылка департамента имущественных отношений в апелляционной жалобе на то, что условиями договоров аренды, заключенных в отношении принадлежащего ему помещения, предусмотрена обязанность по заключению договоров на техническое обслуживание и коммунальные услуги с соответствующими организациями и арендаторы выразили согласие на заключение договора аренды на таких условиях, отклоняется судом апелляционной инстанции.
Договор, который бы предусматривал обязательство арендаторов перед ЗАО "УК "Левобережье" оплачивать фактически потребленные ими при использовании помещения коммунальные ресурсы, не был заключен. В договорах аренды, на которые сослался департамент имущественных отношений, управляющая компания участия не принимала, и, соответственно, они не предусматривали ее права требовать оплаты коммунальных услуг с арендаторов.
Таким образом, поскольку договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора, оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению коммунальных расходов, у судов не имелось (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10).
Департамент имущественных отношений, указывая на отсутствие у него обязанности вносить плату за содержание общего имущества дома и коммунальные услуги, приводит пункт 2 статьи 616 ГК РФ, который предусматривает обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Однако приведенная норма регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц. Поскольку предусмотренная данной статьей обязанность арендатора устанавливается по отношению к арендодателю, у которого возникает право требовать совершения оговоренных в ней действий, соответствующая норма может быть применима, в частности, при расчетах между арендатором и арендодателем с целью возмещения понесенных последним затрат на оплату коммунальных расходов.
Более того, указанной нормой предусмотрена соответствующая обязанность арендатора только в отношении объекта аренды, а не общего имущества в здании, и договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора.
Изложенные выводы соответствуют правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлениях от 12.04.2011 N 16646/10, от 17.04.2012 N 15222/11, от 21.05.2013 N 13112/12, от 04.03.2014 N 17462/1.
Бремя содержания общего имущества здания обязан нести в данном случае собственник нежилого помещения вне зависимости от его передачи или передачи его части во временное пользование и владение арендатору.
В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
Согласно расчету истца, сумма неосновательного обогащения за содержание и ремонт общего имущества дома, подлежащая взысканию, составляет 133 605 руб. 55 коп.
Расчет задолженности ответчиком не оспорен, судом проверен, признан соответствующим нормам действующего законодательства.
С учетом изложенного, требование истца о взыскании стоимости содержания общего имущества многоквартирного дома с департамента имущественных отношений как с собственника помещения в многоквартирном доме правильно удовлетворено судом первой инстанции.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении вопроса были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Апелляционная жалоба департамента имущественных отношений удовлетворению не подлежит.
Суд апелляционной инстанции не распределяет расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, поскольку департамент имущественных отношений не платил государственную пошлину при подаче апелляционной жалобы, в силу его освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от ее уплаты.
На основании изложенного и, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 27.11.2014 по делу N А46-13227/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья
А.С.ГРЯЗНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.02.2015 N 08АП-14087/2014 ПО ДЕЛУ N А46-13227/2014
Разделы:Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 февраля 2015 г. N 08АП-14087/2014
Дело N А46-13227/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 февраля 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе судьи Грязниковой А.С.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Бирюля К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-14087/2014) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 27.11.2014 по делу N А46-13227/2014 (судья Целько Т.В.), рассмотренному в порядке упрощенного производства, по иску закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Левобережье" (ИНН 5503245214, ОГРН 1135543040742) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) о взыскании 133 605 руб. 55 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Наумкиной П.А. по доверенности N 20078 от 10.10.2013 сроком действия один год,
установил:
закрытое акционерное общество "Управляющая компания "Левобережье" (далее по тексту - ЗАО "УК "Левобережье", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее по тексту - департамент имущественных отношений, ответчик) о взыскании 133 605 руб. 55 коп. задолженности по договору управления многоквартирным домом N 76/1 от 01.06.2007 и по договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества N 67/1 от 01.09.2012 за период с июля 2012 года по июнь 2014 года.
Решением Арбитражного суда Омской области от 27.11.2014 по делу N А46-13227/2014 с департамента имущественных отношений в пользу ЗАО "УК "Левобережье" взыскано 133 605 руб. 55 коп. основного долга, а также 5 008 руб. 17 коп. расходов по уплате государственной пошлины. ЗАО "УК "Левобережье" из федерального бюджета возвращено 336 руб. 05 коп. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению N 7572 от 24.09.2014.
Возражая против принятого судом решения, департамент имущественных отношений в апелляционной жалобе просит его отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. При этом ответчик указывает, что на арендаторов возложена обязанность по заключению договоров на техническое обслуживание и коммунальные услуги, в том числе по обслуживанию мест общего пользования пропорционально занимаемой площади, а следовательно, и бремя расходов по содержанию и обслуживанию общего имущества в многоквартирном доме в котором находится арендуемое нежилое помещение, расположенное по адресу: город Омск, ул. Революционная, дом N 18 несет арендатор.
ЗАО "УК "Левобережье" в письменных возражениях на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Истец, извещенный надлежащим образом о месте и времени заседания суда апелляционной инстанции, явку своего представителя в него не обеспечил.
На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена судом апелляционной инстанции в его отсутствие.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель департамента имущественных отношений поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, просит решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и письменные возражения на нее, выслушав явившегося представителя ответчика, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность решения суда и считает его подлежащим оставлению без изменения.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, во исполнение заключенных между собственниками многоквартирного дома по адресу: г. Омск, ул. Революционная, 18, и ЗАО "Левобережье" Жилищное управление N 1 (правопредшественник истца) договоров управления многоквартирным домом от 01.01.2007 N 76/1 и оказания услуг и (или) выполнении работ по содержанию общего имущества от 01.09.2012 N 67/1 ЗАО "УК "Левобережье" оказаны соответствующие услуги.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 08.07.2014 N 90-1812497 муниципальному образованию городской округ город Омск Омской области на праве собственности принадлежит нежилое помещение в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Омск, ул. Революционная, д. 18, пом.N 10, общей площадью 476,6 кв. м.
Поскольку департамент имущественных отношений за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома по адресу: г. Омск, ул. Революционная, д. 18, за период с июля 2012 г. по июнь 2014 г. денежные средства не вносил, у него образовалась задолженность в сумме 133 605 руб. 55 коп.
Отсутствие действий со стороны департамента по погашению указанной задолженности послужило основанием обращения ЗАО "УК "Левобережье" в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что требования ЗАО "УК "Левобережье" являются обоснованными и правильно удовлетворены судом первой инстанции, исходя из следующего.
Согласно статьям 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно пунктам 5 - 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 в состав общего имущества многоквартирного дома включается внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, отопления, электроснабжения.
Из содержания приведенных норм следует, что участниками общей долевой собственности на общее имущество и отношений, возникающих по поводу общего имущества, являются собственники помещений в многоквартирном доме.
В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и хранению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Жилищный кодекс, регулируя отношения по внесению платы на содержание жилых домов и платы за коммунальные услуги, предусмотрел, что в случаях, когда жилые помещения предоставлены по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда нанимателям, эти лица обязаны вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги управляющей организации (часть 4 статьи 155 ЖК РФ), а плату за пользование жилым помещением (плату за наем) вносить наймодателю этого жилого помещения (часть 3 этой же статьи).
Между тем ГК РФ и ЖК РФ не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе находящихся в многоквартирных жилых домах.
Согласно пункту 3 статьи 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
По смыслу статьи 210 и части 2 статьи 616 ГК РФ собственник может возложить на другое лицо на основании договора с ним несение бремени содержания принадлежащего ему имущества. Но возникшее на основании соответствующего договора обязательство будет связывать только стороны данного обязательства, а именно: собственника и лицо, на которое собственником возложена обязанность нести бремя содержания принадлежащего собственнику имущества.
Из приведенных правовых норм следует, что неисполнение арендатором возложенной на него собственником и арендодателем обязанности нести бремя содержания арендованного имущества приводит к возникновению у собственника имущества права требования к арендатору исполнить это обязательство, но не освобождает собственника от обязанности, предусмотренной статьей 249 ГК РФ.
Ссылка департамента имущественных отношений в апелляционной жалобе на то, что условиями договоров аренды, заключенных в отношении принадлежащего ему помещения, предусмотрена обязанность по заключению договоров на техническое обслуживание и коммунальные услуги с соответствующими организациями и арендаторы выразили согласие на заключение договора аренды на таких условиях, отклоняется судом апелляционной инстанции.
Договор, который бы предусматривал обязательство арендаторов перед ЗАО "УК "Левобережье" оплачивать фактически потребленные ими при использовании помещения коммунальные ресурсы, не был заключен. В договорах аренды, на которые сослался департамент имущественных отношений, управляющая компания участия не принимала, и, соответственно, они не предусматривали ее права требовать оплаты коммунальных услуг с арендаторов.
Таким образом, поскольку договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора, оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению коммунальных расходов, у судов не имелось (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10).
Департамент имущественных отношений, указывая на отсутствие у него обязанности вносить плату за содержание общего имущества дома и коммунальные услуги, приводит пункт 2 статьи 616 ГК РФ, который предусматривает обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Однако приведенная норма регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц. Поскольку предусмотренная данной статьей обязанность арендатора устанавливается по отношению к арендодателю, у которого возникает право требовать совершения оговоренных в ней действий, соответствующая норма может быть применима, в частности, при расчетах между арендатором и арендодателем с целью возмещения понесенных последним затрат на оплату коммунальных расходов.
Более того, указанной нормой предусмотрена соответствующая обязанность арендатора только в отношении объекта аренды, а не общего имущества в здании, и договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора.
Изложенные выводы соответствуют правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлениях от 12.04.2011 N 16646/10, от 17.04.2012 N 15222/11, от 21.05.2013 N 13112/12, от 04.03.2014 N 17462/1.
Бремя содержания общего имущества здания обязан нести в данном случае собственник нежилого помещения вне зависимости от его передачи или передачи его части во временное пользование и владение арендатору.
В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
Согласно расчету истца, сумма неосновательного обогащения за содержание и ремонт общего имущества дома, подлежащая взысканию, составляет 133 605 руб. 55 коп.
Расчет задолженности ответчиком не оспорен, судом проверен, признан соответствующим нормам действующего законодательства.
С учетом изложенного, требование истца о взыскании стоимости содержания общего имущества многоквартирного дома с департамента имущественных отношений как с собственника помещения в многоквартирном доме правильно удовлетворено судом первой инстанции.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении вопроса были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Апелляционная жалоба департамента имущественных отношений удовлетворению не подлежит.
Суд апелляционной инстанции не распределяет расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, поскольку департамент имущественных отношений не платил государственную пошлину при подаче апелляционной жалобы, в силу его освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от ее уплаты.
На основании изложенного и, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 27.11.2014 по делу N А46-13227/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья
А.С.ГРЯЗНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)