Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что между сторонами был заключен договор о долевом участии в строительстве жилья, денежные средства уплачены в полном объеме, однако ответчик не выполнил свои обязательства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Нурисламова Ф.Т.,
судей Киньягуловой Т.М., Портянова А.Г.,
при секретаре А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Г. к ООО "..." о признании права собственности на квартиру,
по апелляционной жалобе представителя ОАО "..." Н на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 27 мая 2014 года.
Заслушав доклад судьи Портянова А.Г., судебная коллегия
установила:
Г. обратилась в суд с иском к ООО "..." о признании права собственности на квартиру N ..., общей площадью жилого помещения (площадью квартиры) по техническому паспорту ... кв. м, расположенной на ... этаже в жилом доме N ... по ул. ... в ... районе г. ....
Свои требования истец мотивировала тем, что между ООО "..." и Г. заключен договор N ... О долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "...", ограниченном улицами ... в ... районе г. .... Согласно указанному договору истец профинансировала строительство указанной квартиры. Во исполнение договора денежные средства уплачены в полном объеме. Срок сдачи жилого дома в эксплуатацию в соответствии с договором установлен - дата. Квартира была приобретена для личных нужд. Поскольку ответчик не выполнил свои обязательства, со ссылкой на Федеральный закон "О защите прав потребителей" и нормы Гражданского кодекса РФ истец просила удовлетворить ее требования.
В апелляционной жалобе представитель ОАО "..." Н. просит решение суда отменить в связи с нарушением норм материального и процессуального права. В качестве доводов указывает на то, что застройщиком являлся ОАО "...", в связи с чем является необоснованным вывод о том, что обязательства не выполнены ООО "...". Судом рассмотрено неподсудное гражданское дело, поскольку идет процедура банкротства ОАО "...".
Судебная коллегия, принимая во внимание, что лица, не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, руководствуясь ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, рассмотрела дело в отсутствие указанных лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Г., представляющую также интересы ГУП "..." - Р., поддержавшую исковые требования в полном объеме, представителя ОАО "..." - Н., просившую отказать в удовлетворении исковых требований, указавшую на то, что дело подлежит прекращению, поскольку оно подсудно арбитражному суду, судебная коллегия считает необходимым отменить решение суда и принять по делу новое решение по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между ООО "..." и Г. заключен договор N ... о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "...", ограниченном улицами ... в ... районе г. ....
Из п. 1.3 Договора следует, что строительство квартир (жилого дома) ведется Застройщиком - ОАО "...".
На основании распоряжения Правительства Республики Башкорстан N ... от дата ГУП "..." поручено обеспечить завершение строительства жилых домов N ... расположенных по строительному адресу: город ...... район, микрорайон ....
В соответствии с агентским договором N ... от дата года, заключенным между ОАО "..." ("Принципал") и ГУП "..." ("Агент") в целях завершения строительства и ввода в эксплуатацию объекта "Жилые дома N ... по ул. ... в ... районе г. ...", Агент обязуется за вознаграждение осуществлять от имени и за счет Принципала функции заказчика - застройщика при выполнении работ по строительству Объекта.
В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
В силу положений пункта 4 части 4, части 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае принятия судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, решение суда первой инстанции подлежит отмене в любом случае.
При наличии указанных оснований суд апелляционной инстанции переходит к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, о чем выносит определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения.
Как следует из материалов дела, суд при его рассмотрении в нарушение указанных требований закона не определил круг лиц, подлежащих привлечению для участия в деле, и разрешил спор без привлечения к участию в деле в качестве соответчика ОАО "...", в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ГУП "...".
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.
Вместе с тем судебная коллегия полагает, что данные выводы были сделаны судом первой инстанции без учета мнения ОАО "...", а также ГУП "...", которые не были привлечены к участию в деле, однако чьи права были непосредственно затронуты обжалуемым решением.
Поскольку дело рассмотрено в отсутствие ОАО "...", ГУП "...", лишенных возможности осуществлять свои права, предусмотренные ст. 35 ГПК РФ, то решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании пункта 4 части 4, части 5 статьи 330 ГПК РФ.
На основании определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от 21 октября 2014 года настоящее гражданское дело рассмотрено по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Указанным определением судебной коллегии к участию в деле привлечены в качестве соответчика ОАО "...", в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ГУП "...".
Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, доказательства, представленные сторонами в порядке ст. 56 ГПК РФ, выслушав представителей сторон, находит исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 218 ГК Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Положениями ст. 1041 ГК Российской Федерации установлено, что по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
Согласно нормам ст. ст. 4, 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Инвесторы осуществляют капитальные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления. Инвесторы имеют равные права, в том числе на объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора, на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
С 21 июня 2010 года Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" прекратил свое распространение на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Исходя из ч. ч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены начиная с 1 апреля 2005 года.
Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
В силу ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (ст. 309 ГК РФ).
Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Как следует из материалов дела, дата между ООО "...", в лице директора И, именуемого в дальнейшем "Инвестор", действующего на основании Устава и договора N ... от дата с Застройщиком вышеуказанного микрорайона ОАО "..." долевого участия в строительстве жилого микрорайона "..." с одной стороны и Г. именуемой в дальнейшем "Дольщик" с другой стороны, заключен договор N ... о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "...", ограниченном улицами ... в ... районе г. ....
Согласно п. 1.1 Дольщик финансирует строительство ... квартиры N ... (строительный номер) на ... этаже в ... этажном доме блок ... секция ... общей проектной площадью ... кв. м.
Из п. 1.3 Договора следует, что строительство квартир (жилого дома) ведется Застройщиком - ОАО "...".
На основании распоряжения Правительства Республики Башкорстан N ... от дата ГУП "..." поручено обеспечить завершение строительства жилых домов N ... расположенных по строительному адресу: город ..., ... район, микрорайон ....
В соответствии с агентским договором N ... от дата года, заключенным между ОАО "..." ("Принципал") и ГУП "..." ("Агент") в целях завершения строительства и ввода в эксплуатацию объекта "Жилые дома N ... по ул. ... в ... районе г. ...", Агент обязуется за вознаграждение осуществлять от имени и за счет Принципала функции заказчика - застройщика при выполнении работ по строительству Объекта, в том числе ведение технического надзора, надлежащий и своевременный ввод в эксплуатацию Объекта и привлечение в этих целях генподрядной и иных организаций, имеющие необходимые свидетельства о допуске к выполнению соответствующих работ.
Во исполнение договора Г. уплачено ... рублей, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам и актом сверки взаимных расчетов по состоянию на дата.
Жилой дом построен, что подтверждается техническим паспортом жилого здания (строения) на адрес, инвентарный номер N ... составленным по состоянию на дата и выданным территориальным участком адрес ГУП БТИ .... Согласно письму за N ... от дата Главного управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа город ... объекту "Спортивно-оздоровительный и торгово-культурный центр и жилищный комплекс по ул. ... в ... районе городского округа город...", жилому дому N ... присвоен почтовый адрес: адрес.
Как следует из справки о присвоении почтового адреса N ... от дата, выданной Главным управлением архитектуры и градостроительства администрации городского округа город ... строительному номеру дома "Жилой дом литер N ... в микрорайоне "..." присвоен почтовый адрес: адрес.
Строительному номеру квартиры N ... соответствует почтовый номер квартиры N ..., расположенной на ... этаже указанного жилого дома.
Согласно техническому паспорту, экспликации к поэтажному плану на жилой дом по адресу: адрес расположена на ... этаже, общая площадь квартиры составляет ... кв. м, общая площадь жилых помещений составляет ... кв. м.
Согласно Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N ... отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа город ... разрешен ввод в эксплуатацию указанного жилого дома.
Поскольку денежные средства истцом были вложены в строительство жилого дома в объеме спорной квартиры, истцом исполнены условия договора долевого участия в инвестировании строительства, заключенного с ООО "...", в настоящее время спорная квартира создана как самостоятельный объект недвижимости, Г. приобрела право собственности на спорное помещение.
Признанию права собственности, как реализации избранного истцом способа защиты, наличие договоров залога недвижимого имущества, заключенных застройщиком и третьим лицом, не препятствует в силу следующего.
Согласно договору залога от дата N ... ОАО "..." в обеспечение исполнения кредитных обязательств заложило ОАО "..." объект незавершенного строительства литер ..., расположенный по адресу: адрес и право аренды земельного участка под указанным объектом незавершенного строительства. Согласно условиям договора залога стороны пришли к соглашению о том, что на момент наступления срока возврата кредитных средств не могут быть обременены любыми правами третьих лиц трехкомнатные квартиры общей площадью ... кв. м.
Согласно договору залога от дата N ... ОАО "..." в обеспечение исполнения кредитных обязательств заложило ОАО "..." объект незавершенного строительства литер ... расположенное по адресу: адрес и право аренды земельного участка под указанным объектом незавершенного строительства. Согласно условиям договора залога стороны пришли к соглашению о том, что на момент наступления срока возврата кредитных средств не могут быть обременены любыми правами третьих лиц двухкомнатные квартиры, общей площадью ... кв. м и трехкомнатные квартиры общей площадью ... кв. м.
Таким образом, судебная коллегия усматривает, что предметом залога является объект незавершенного строительства в целом и право аренды земельного участка, на котором он создается, однако стороны договора залога также пришли к соглашению о том, какие именно помещения в строящемся объекте не могут быть обременены правами третьих лиц, а именно трехкомнатные и двухкомнатные квартиры с конкретным перечнем на общую площадь ... кв. м, ... кв. м и ... кв. м. В их число жилое помещение, в отношении которого заявлены исковые требования Г., не вошли.
Кроме того, судебная коллегия отмечает, что договор о долевом участии в строительстве нежилых помещений от дата заключен между ООО "..." и Г. до заключения договоров залога между ОАО "..." и ОАО "...". Названные договоры о долевом участии не оспорены, недействительными не признаны.
Доводы ОАО "..." о подведомственности настоящего спора Арбитражному суду Республики Башкортостан судебная коллегия не может признать состоятельными, так как Г. заключала договор в качестве физического лица, что не опровергнуто участвующими в деле лицами, характер отношений и требований между Г. с одной стороны и ООО "...", ОАО "..." с другой стороны не имеет признаков экономического спора.
Кроме того, при наличии взаимосвязанных требований к застройщику, в отношении которого инициирована процедура банкротства, и к инвестору, на которого правила ст. ст. 201.4, 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" не распространяются, в силу ст. 22 ГПК Российской Федерации дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции. Сам по себе факт включения Г. в реестр кредиторов ОАО "..." не может повлечь отказ в удовлетворении исковых требований по настоящему делу, поскольку доказательств удовлетворения такого требования Г. в рамках производства о банкротстве ОАО "..." не имеется.
С учетом изложенного, иск Г. к ООО "...", ОАО "..." о признании права собственности на нежилые помещения в незавершенном строительством объекте подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 327, 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан,
определила:
решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 27 мая 2014 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Исковые требования Г. к обществу с ограниченной ответственностью "...", открытому акционерному обществу "..." о признании права собственности на жилое помещение удовлетворить.
Признать за Г. право собственности на однокомнатную квартиру N ... общей площадью жилого помещения (площадью квартиры) ... кв. м, расположенной на ... этаже в жилом доме N... по ул. ... в ... районе г. ...
Председательствующий
Ф.Т.НУРИСЛАМОВ
Судьи
Т.М.КИНЬЯГУЛОВА
А.Г.ПОРТЯНОВ
Справка: судья Рамазанова З.М.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 06.11.2014 ПО ДЕЛУ N 33-14624/2014
Требование: О признании права собственности на жилое помещение.Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что между сторонами был заключен договор о долевом участии в строительстве жилья, денежные средства уплачены в полном объеме, однако ответчик не выполнил свои обязательства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 ноября 2014 г. по делу N 33-14624/2014
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Нурисламова Ф.Т.,
судей Киньягуловой Т.М., Портянова А.Г.,
при секретаре А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Г. к ООО "..." о признании права собственности на квартиру,
по апелляционной жалобе представителя ОАО "..." Н на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 27 мая 2014 года.
Заслушав доклад судьи Портянова А.Г., судебная коллегия
установила:
Г. обратилась в суд с иском к ООО "..." о признании права собственности на квартиру N ..., общей площадью жилого помещения (площадью квартиры) по техническому паспорту ... кв. м, расположенной на ... этаже в жилом доме N ... по ул. ... в ... районе г. ....
Свои требования истец мотивировала тем, что между ООО "..." и Г. заключен договор N ... О долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "...", ограниченном улицами ... в ... районе г. .... Согласно указанному договору истец профинансировала строительство указанной квартиры. Во исполнение договора денежные средства уплачены в полном объеме. Срок сдачи жилого дома в эксплуатацию в соответствии с договором установлен - дата. Квартира была приобретена для личных нужд. Поскольку ответчик не выполнил свои обязательства, со ссылкой на Федеральный закон "О защите прав потребителей" и нормы Гражданского кодекса РФ истец просила удовлетворить ее требования.
В апелляционной жалобе представитель ОАО "..." Н. просит решение суда отменить в связи с нарушением норм материального и процессуального права. В качестве доводов указывает на то, что застройщиком являлся ОАО "...", в связи с чем является необоснованным вывод о том, что обязательства не выполнены ООО "...". Судом рассмотрено неподсудное гражданское дело, поскольку идет процедура банкротства ОАО "...".
Судебная коллегия, принимая во внимание, что лица, не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, руководствуясь ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, рассмотрела дело в отсутствие указанных лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Г., представляющую также интересы ГУП "..." - Р., поддержавшую исковые требования в полном объеме, представителя ОАО "..." - Н., просившую отказать в удовлетворении исковых требований, указавшую на то, что дело подлежит прекращению, поскольку оно подсудно арбитражному суду, судебная коллегия считает необходимым отменить решение суда и принять по делу новое решение по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между ООО "..." и Г. заключен договор N ... о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "...", ограниченном улицами ... в ... районе г. ....
Из п. 1.3 Договора следует, что строительство квартир (жилого дома) ведется Застройщиком - ОАО "...".
На основании распоряжения Правительства Республики Башкорстан N ... от дата ГУП "..." поручено обеспечить завершение строительства жилых домов N ... расположенных по строительному адресу: город ...... район, микрорайон ....
В соответствии с агентским договором N ... от дата года, заключенным между ОАО "..." ("Принципал") и ГУП "..." ("Агент") в целях завершения строительства и ввода в эксплуатацию объекта "Жилые дома N ... по ул. ... в ... районе г. ...", Агент обязуется за вознаграждение осуществлять от имени и за счет Принципала функции заказчика - застройщика при выполнении работ по строительству Объекта.
В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
В силу положений пункта 4 части 4, части 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае принятия судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, решение суда первой инстанции подлежит отмене в любом случае.
При наличии указанных оснований суд апелляционной инстанции переходит к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, о чем выносит определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения.
Как следует из материалов дела, суд при его рассмотрении в нарушение указанных требований закона не определил круг лиц, подлежащих привлечению для участия в деле, и разрешил спор без привлечения к участию в деле в качестве соответчика ОАО "...", в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ГУП "...".
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.
Вместе с тем судебная коллегия полагает, что данные выводы были сделаны судом первой инстанции без учета мнения ОАО "...", а также ГУП "...", которые не были привлечены к участию в деле, однако чьи права были непосредственно затронуты обжалуемым решением.
Поскольку дело рассмотрено в отсутствие ОАО "...", ГУП "...", лишенных возможности осуществлять свои права, предусмотренные ст. 35 ГПК РФ, то решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании пункта 4 части 4, части 5 статьи 330 ГПК РФ.
На основании определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от 21 октября 2014 года настоящее гражданское дело рассмотрено по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Указанным определением судебной коллегии к участию в деле привлечены в качестве соответчика ОАО "...", в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ГУП "...".
Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, доказательства, представленные сторонами в порядке ст. 56 ГПК РФ, выслушав представителей сторон, находит исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 218 ГК Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Положениями ст. 1041 ГК Российской Федерации установлено, что по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
Согласно нормам ст. ст. 4, 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Инвесторы осуществляют капитальные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления. Инвесторы имеют равные права, в том числе на объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора, на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
С 21 июня 2010 года Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" прекратил свое распространение на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Исходя из ч. ч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены начиная с 1 апреля 2005 года.
Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
В силу ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (ст. 309 ГК РФ).
Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Как следует из материалов дела, дата между ООО "...", в лице директора И, именуемого в дальнейшем "Инвестор", действующего на основании Устава и договора N ... от дата с Застройщиком вышеуказанного микрорайона ОАО "..." долевого участия в строительстве жилого микрорайона "..." с одной стороны и Г. именуемой в дальнейшем "Дольщик" с другой стороны, заключен договор N ... о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "...", ограниченном улицами ... в ... районе г. ....
Согласно п. 1.1 Дольщик финансирует строительство ... квартиры N ... (строительный номер) на ... этаже в ... этажном доме блок ... секция ... общей проектной площадью ... кв. м.
Из п. 1.3 Договора следует, что строительство квартир (жилого дома) ведется Застройщиком - ОАО "...".
На основании распоряжения Правительства Республики Башкорстан N ... от дата ГУП "..." поручено обеспечить завершение строительства жилых домов N ... расположенных по строительному адресу: город ..., ... район, микрорайон ....
В соответствии с агентским договором N ... от дата года, заключенным между ОАО "..." ("Принципал") и ГУП "..." ("Агент") в целях завершения строительства и ввода в эксплуатацию объекта "Жилые дома N ... по ул. ... в ... районе г. ...", Агент обязуется за вознаграждение осуществлять от имени и за счет Принципала функции заказчика - застройщика при выполнении работ по строительству Объекта, в том числе ведение технического надзора, надлежащий и своевременный ввод в эксплуатацию Объекта и привлечение в этих целях генподрядной и иных организаций, имеющие необходимые свидетельства о допуске к выполнению соответствующих работ.
Во исполнение договора Г. уплачено ... рублей, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам и актом сверки взаимных расчетов по состоянию на дата.
Жилой дом построен, что подтверждается техническим паспортом жилого здания (строения) на адрес, инвентарный номер N ... составленным по состоянию на дата и выданным территориальным участком адрес ГУП БТИ .... Согласно письму за N ... от дата Главного управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа город ... объекту "Спортивно-оздоровительный и торгово-культурный центр и жилищный комплекс по ул. ... в ... районе городского округа город...", жилому дому N ... присвоен почтовый адрес: адрес.
Как следует из справки о присвоении почтового адреса N ... от дата, выданной Главным управлением архитектуры и градостроительства администрации городского округа город ... строительному номеру дома "Жилой дом литер N ... в микрорайоне "..." присвоен почтовый адрес: адрес.
Строительному номеру квартиры N ... соответствует почтовый номер квартиры N ..., расположенной на ... этаже указанного жилого дома.
Согласно техническому паспорту, экспликации к поэтажному плану на жилой дом по адресу: адрес расположена на ... этаже, общая площадь квартиры составляет ... кв. м, общая площадь жилых помещений составляет ... кв. м.
Согласно Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N ... отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа город ... разрешен ввод в эксплуатацию указанного жилого дома.
Поскольку денежные средства истцом были вложены в строительство жилого дома в объеме спорной квартиры, истцом исполнены условия договора долевого участия в инвестировании строительства, заключенного с ООО "...", в настоящее время спорная квартира создана как самостоятельный объект недвижимости, Г. приобрела право собственности на спорное помещение.
Признанию права собственности, как реализации избранного истцом способа защиты, наличие договоров залога недвижимого имущества, заключенных застройщиком и третьим лицом, не препятствует в силу следующего.
Согласно договору залога от дата N ... ОАО "..." в обеспечение исполнения кредитных обязательств заложило ОАО "..." объект незавершенного строительства литер ..., расположенный по адресу: адрес и право аренды земельного участка под указанным объектом незавершенного строительства. Согласно условиям договора залога стороны пришли к соглашению о том, что на момент наступления срока возврата кредитных средств не могут быть обременены любыми правами третьих лиц трехкомнатные квартиры общей площадью ... кв. м.
Согласно договору залога от дата N ... ОАО "..." в обеспечение исполнения кредитных обязательств заложило ОАО "..." объект незавершенного строительства литер ... расположенное по адресу: адрес и право аренды земельного участка под указанным объектом незавершенного строительства. Согласно условиям договора залога стороны пришли к соглашению о том, что на момент наступления срока возврата кредитных средств не могут быть обременены любыми правами третьих лиц двухкомнатные квартиры, общей площадью ... кв. м и трехкомнатные квартиры общей площадью ... кв. м.
Таким образом, судебная коллегия усматривает, что предметом залога является объект незавершенного строительства в целом и право аренды земельного участка, на котором он создается, однако стороны договора залога также пришли к соглашению о том, какие именно помещения в строящемся объекте не могут быть обременены правами третьих лиц, а именно трехкомнатные и двухкомнатные квартиры с конкретным перечнем на общую площадь ... кв. м, ... кв. м и ... кв. м. В их число жилое помещение, в отношении которого заявлены исковые требования Г., не вошли.
Кроме того, судебная коллегия отмечает, что договор о долевом участии в строительстве нежилых помещений от дата заключен между ООО "..." и Г. до заключения договоров залога между ОАО "..." и ОАО "...". Названные договоры о долевом участии не оспорены, недействительными не признаны.
Доводы ОАО "..." о подведомственности настоящего спора Арбитражному суду Республики Башкортостан судебная коллегия не может признать состоятельными, так как Г. заключала договор в качестве физического лица, что не опровергнуто участвующими в деле лицами, характер отношений и требований между Г. с одной стороны и ООО "...", ОАО "..." с другой стороны не имеет признаков экономического спора.
Кроме того, при наличии взаимосвязанных требований к застройщику, в отношении которого инициирована процедура банкротства, и к инвестору, на которого правила ст. ст. 201.4, 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" не распространяются, в силу ст. 22 ГПК Российской Федерации дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции. Сам по себе факт включения Г. в реестр кредиторов ОАО "..." не может повлечь отказ в удовлетворении исковых требований по настоящему делу, поскольку доказательств удовлетворения такого требования Г. в рамках производства о банкротстве ОАО "..." не имеется.
С учетом изложенного, иск Г. к ООО "...", ОАО "..." о признании права собственности на нежилые помещения в незавершенном строительством объекте подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 327, 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан,
определила:
решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 27 мая 2014 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Исковые требования Г. к обществу с ограниченной ответственностью "...", открытому акционерному обществу "..." о признании права собственности на жилое помещение удовлетворить.
Признать за Г. право собственности на однокомнатную квартиру N ... общей площадью жилого помещения (площадью квартиры) ... кв. м, расположенной на ... этаже в жилом доме N... по ул. ... в ... районе г. ...
Председательствующий
Ф.Т.НУРИСЛАМОВ
Судьи
Т.М.КИНЬЯГУЛОВА
А.Г.ПОРТЯНОВ
Справка: судья Рамазанова З.М.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)