Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Ковалев Ю.А.
Апелляционная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:
председательствующего Апокиной Е.В.,
судей областного суда Денисюка О.Н., Сокова А.В.,
при секретаре Ш.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 13 мая 2014 года по докладу судьи Сокова А.В. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя З.А. и К.А.А. по доверенности К.А.С. на решение Карачевского районного суда Брянской области от 6 июня 2013 года по гражданскому делу по иску З.А. к ООО "Управдом" о перерасчете размера платы за коммунальные услуги, исключении взимания платы за газосетевое обслуживание, снижении размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома, обязании выполнить работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома и о возмещении убытков,
установила:
З.А. обратилась в суд с иском к ООО "Управдом" об обязании произвести перерасчет размера платы за невостребованные коммунальные услуги с учетом непроживания <адрес> в г. Карачеве и произвести перерасчет размера платы за коммунальные услуги с учетом выполненных работ по замене пола нанимателем, указывая, что ответчик игнорирует ее обращение и необоснованно выставляет в полном объеме плату за не предоставленные услуги, а именно: за холодное водоснабжение, водоотведение, за вывоз и утилизацию ТБО, за активную антенну, за обслуживание газовых сетей. И это при том, что ООО "Управдом" располагает подтвержденными данными, что в указанной квартире никто не проживает с дата, а санитарно-техническое оборудование не подключено и отсутствует полностью. Работы, произведенные нанимателем жилого помещения по разборке пола и полной его замены с основания не зачтены в оплату за коммунальные услуги, хотя "Управдом" возложил на себя ответственность по восстановлению и замене пола и сантехнического оборудования сообщением N от дата года.
- В последующем, неоднократно уточняя, дополняя и изменяя исковые требования в ходе судебного разбирательства представитель истицы предъявил окончательные требования к ООО "Управдом": об обязании произвести перерасчет платежей за невостребованные коммунальные услуги - за холодное водоснабжение, водоотведение с дата т. по дата года, дня установки в квартире индивидуального счетчика учета воды, за вывоз и утилизацию твердых бытовых отходов с дата по дата;
- возместить убытки, связанные с затратами понесенными нанимателем З.А. по устройству пола на кухне квартиры <адрес> г. Карачева и бандажа печи;
- исключить из оплаты газо-сетевое обслуживание, так как это должен собственник, а не наниматель;
- выполнить работы по содержанию и ремонту общего имущества дома: открыть вентиляционные продухи, обустроить детскую площадку и площадку для отдыха взрослых, провести ремонт крыши, выпилить на придомовой территории деревья, представляющие опасность как для жизни людей так и для дома, провести ремонт слуховых окон и другие работы по устранению недостатков, указанных в дополнительном исковом заявлении от дата года,
- значительно снизить плату за содержание и ремонт жилья на основании Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил вменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 06.05.2011).
В судебном заседании представитель истца З.А. и третьего лица К.А.А. по доверенностям К.А.С. исковые требования с учетом уточнений поддержал и просил их удовлетворить.
Представители ответчика ООО "Управдом" по доверенностям Б. и К.Г. исковые требования не признали, возражали против их удовлетворения ссылаясь на то, что перерасчет производится на основании заявления, поданного в соответствующем порядке и по которому проводится проверка. И если имеются основания, то производится перерасчет. На период, указанный в исковом заявлении представителем истца, заявление подано не было. От проведения работ работниками ООО "Управдом" по ремонту пола представитель истца отказался. Материал на ремонт выделялся и ООО "Управдом" располагал специалистами. Услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного <адрес>, выполняются в соответствии с договором управления.
Представитель третьего лица Карачевской городской администрации по доверенности К.И. с исковыми требованиями не согласилась, пояснив, что статья 154 ЖК РФ указывает на обязанность нанимателя жилого помещения нести расходы на ремонт и содержание общего имущества, в связи с чем, ссылка представителя истца на статью 158 ЖК РФ необоснованна.
Третьи лица М.Д., К.В.Л., Ш.Т., К.А.А., М.Е., А., У., К.В.В. в судебное заседание не явились. Суд счел возможным рассмотреть дело в их отсутствии.
Третье лицо А. ранее в судебном заседании с заявленными требованиями не согласился и пояснил, что никаких претензий к ООО "Управдом" нет.
Решением Карачевского районного суда Брянской области от 06 июня 2013 года исковые требования З.А. удовлетворены частично. Суд обязал ООО "Управдом" выполнить ремонт деревянной подшивки карнизных свесов в двух местах, согласно акту N 200 от 12.04.2013 года комиссионного обследования и проверки технического состояния объекта жилищного фонда (т. 3 л.д. 229), в течение месяца после вступления решения суда в законную силу. В остальной части исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе представитель истицы З.А. и третьего лица К.А.А. по доверенностям К.А.С. просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований и направить дело на новое рассмотрение в другом составе суда, указывая на то, что дело рассмотрено без учета всех обстоятельств, имеющих значение для дела, не указаны нормы права, которыми руководствовался суд, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.
В возражениях на апелляционную жалобу и.о. главы Карачевской городской администрации П.В. указал на необоснованность апелляционной жалобы, поскольку при вынесении решения суд исходил из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств. Просил в удовлетворении жалобы отказать.
Заслушав доклад по делу судьи облсуда Сокова А.В., пояснения представителя З.А. и К.А.А. по доверенностям К.А.С., исследовав материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционная коллегия приходит к следующему.
Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному судом делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Судом установлено, что по договору N от дата управления муниципальным имуществом многоквартирным домом по <адрес> ООО "Управдом" выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного <адрес> в гор. Карачеве, предоставляет коммунальные услуги собственникам помещений в этом доме и пользующимся на законом основании помещениями в этом доме лицам, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности. В отношении с исполнителями ООО "Управдом" действует от своего имени и за счет собственников жилья. Исполнители заказов - организации различных форм собственности, на которые управляющей компанией (ООО "Управдом") на договорной основе возложены обязательства по предоставлению Собственникам жилья работ, услуг по капитальному ремонту, тепло - водоснабжению, электроснабжению, газоснабжению.
Также из материалов дела усматривается, что дата в Карачевскую городскую администрацию с заявлением о заключении с ней договора социального найма жилого помещения по адресу: Брянская обл., гор. Карачев, <адрес> обратилась К.А.А. На этом же заявлении З.А. выразила свое согласие на заключение договора социального найма жилого помещения с К.А.А.
дата между Карачевской городской администрацией Брянской области и К.А.А. на основании постановления Карачевской городской администрации от дата года, заключен договор N социального найма жилого помещения - однокомнатной квартиры, по адресу: Брянская область, город Карачев, <адрес>. Совместно с нанимателем К.А.А. в жилое помещение вселяются З.А., К.А.Д., З.Д. (т. 1 л.д. 169, 170-171).
Остальные семь квартир данного восьми - квартирного жилого дома, переданы в собственность граждан.
Квартира N в доме <адрес> гор. Карачева общей площадью <данные изъяты> кв. м является однокомнатной, состоящей из комнаты, кухни, прихожей и туалета. Квартира обеспечена природным газом, электроосвещением, канализацией, отоплением печным газовым.
Согласно договору N от дата и дополнительного Соглашения к нему от дата года, ОАСО "Брянскоблгаз" и ООО "Управдом" заключили договор на техническое обслуживание внутридомовых газопроводов, являющихся коммуникациями общего пользования в соответствии с постановлением Правительства РФ N 307 от 23.05.2006 года (т. 2 л.д. 2,3-6)
Плата за обслуживание газовых сетей введена в единую квитанцию согласно решению Карачевского городского Совета народных депутатов N 405 от 29.01.2009 года, (т. 1 л.д. 165).
Судом первой инстанции обоснованно отклонены доводы представителя истца о том, что плата за обслуживание газовых сетей жилого дома относится к обязанностям собственника жилого помещения, а ни как ни нанимателя жилого помещения и отказано в удовлетворении исковых требований в части исключения взимания платы за техническое обслуживание газопроводов (газосетевое обслуживание).
В соответствии с частями 3, 4 статьи 67 Жилищного кодекса РФ наниматель жилого помещения обязан поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, производить текущий ремонт жилого помещения, а также несет иные обязанности, предусмотренные данным Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма. Пунктом 2 части 1 статьи 154 ЖК РФ предусмотрено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.
Согласно п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года N 491, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств.
Кроме того, обслуживание газопроводов многоквартирного дома относится к коммуникациям общего пользования, что регламентировалось до 1.01.2013 года ОСТ 153-39.3-051-2003 "Техническая эксплуатация газораспределительных систем", в настоящее время регламентируется нормативными актами: ПБ 12-529-03 "Правила безопасности систем газораспределения и газопотребления" (зарегистрировано в Минюсте РФ 4 апреля 2003 г. N 4376); приказом Министерства регионального развития РФ от 26.06.2009 г. N 239 "Об утверждении порядка содержания и ремонта внутридомового газового оборудования в Российской Федерации", ((зарегистрировано в Минюсте РФ 17 сентября 2009 г. N 14788), постановление Правительства РФ от 23.05.2006 г. N 307 "О порядке Предоставления коммунальных услуг гражданам".
Средний тариф оплаты на техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем газоснабжения на территории Карачевского городского поселения утверждается решением Карачевского городского Совета народных депутатов на основании постановления Правительства РФ от 13.05.2006 г. N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам", постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 года N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" зарегистрировано в Минюсте РФ 15 октября 2003 г. N 5176) и на основании обращения Карачевской городской администрации, что подтверждается материалами дела, (т. 2 л.д. 1, 102-104).
Рассматривая требования истца о перерасчете размера платы за коммунальные услуги (водоснабжение холодной водой, водоотведение с 1.06.2010 года по 28 июня 2011 года, вывоз и утилизацию твердых бытовых ходов с 1.06.2010 года по 30 мая 2012 года), о снижении платы за держание и текущий ремонт жилого помещения, а также обязании выполнить работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска в этой части.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, дата. представитель З.А. по доверенности К.А.С. обратился в ООО "Управдом" с заявлением, в котором, помимо иных требований, просил произвести перерасчет платы за коммунальные услуги: холодное водоснабжение, за водоотведение, за вывоз и утилизацию ТБО, так как в <адрес> в гор. Карачеве никто не проживает с дата по дату подачи заявления, (т. 1 л.д. 4-5).
Утилизация ТБО введена в единую квитанцию согласно решению Совета народных депутатов N от дата года, (т. 1 л.д. 166-167, т. 2 л.д. 9).
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что указанное заявление было рассмотрено ООО "Управдом" и был произведен перерасчет за холодное водоснабжение, водоотведение, вывоз ТБО, утилизацию ТБО, за коллективную антенну, (т. 1 л.д. 46, 47-70, 83, 84-91)
Судом также установлено, что перерасчет по указанному жилому помещению производился также и по заявлению от дата года, (т. 2 л.д. 25).
ООО "Управдом" дата и от дата составлялись акты для снятия коммунальных платежей, производились соответствующие записи в бухгалтерских учетных документах (т. 2 л.д. 12-20).
Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N утверждены Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.
Данные Правила регулируют отношения, в том числе по порядку расчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг в период временного отсутствия граждан в занимаемом жилом помещении, порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяют основания порядок приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг, а также регламентируют вопросы, связанные с наступлением ответственности исполнителей и потребителей коммунальных услуг.
Порядок изменения размера платы характеризуется заявительным характером.
Так, согласно п. 91 указанных Правил перерасчет размера платы за коммунальные услуги осуществляется исполнителем в течение 5 рабочих дней после получения письменного заявления потребителя о перерасчете размера платы за коммунальные услуги (далее - заявление о перерасчете), (данного до начала периода временного отсутствия потребителя или не позднее 30 дней после окончания периода временного отсутствия потребителя.
Согласно п. 92 Правил в заявлении о перерасчете указываются фамилия, и отчество каждого временно отсутствующего потребителя, день начала окончания периода его временного отсутствия в жилом помещении.
К заявлению о перерасчете должны прилагаться документы, подтверждающие продолжительность периода временного отсутствия потребителя.
Ранее действующим разделом VI (утратил силу - Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 года N 354 ред. 27.08.2012 г.) Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 года N 307 порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при временном отсутствии потребителя в жилом помещении также предусматривал письменное заявление потребителя (ст. 56).
Порядок установления факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность также предусмотрен Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. N 354) (пункты 104 - 113).
Как установлено судом и следует из материалов дела истец в управляющую компанию (ООО "Управдом") с заявлением о перерасчете размера платы за коммунальные услуги с дата по настоящее время не обращался.
На заявление от дата представителя З.А. по доверенности К.А.С. в ООО "Управдом" об аннулировании с дата задолженности по коммунальным платежам, включая все платежи, ООО "Управдом" дата за исх. N был дан ответ о том, что в соответствии с ранее поданным заявлением был выполнен соответствующий перерасчет. Вся задолженность аннулироваться не будет, так как согласно ст. ст. 153, 154 ЖК РФ наниматели жилых помещений обязаны нести расходы по содержанию и текущему ремонту мест общего пользования, (т. 2 л.д. 230, 231, 232)
Поскольку речь в данном заявлении идет об аннулировании задолженности по коммунальным платежам, включая все платежи, суд правильно сделал вывод, что оно не относится к заявлениям о перерасчете размера платы за коммунальные услуги, предусмотренным Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.
При этом граждане (наниматели) обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, которая включает в себя: плату за пользование жилым помещением, плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги (ст. 153, 154 ЖК РФ).
Таким образом, плата за обслуживание газовых сетей, за содержание и ремонт жилья взимается независимо от того проживает кто-либо в квартире или нет.
Кроме того, судом установлено, что в <адрес> велся ремонт, при осуществлении которого необходимы коммунальные услуги, а в квартиру заведены все инженерные сети обеспечивающие условия для получения коммунальных услуг, что подтверждается показаниями допрошенного в судебном заседании в качестве свидетеля инженера по эксплуатации жилого фонда в ООО "Управдом" М.А. и никем не оспаривается.
Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года N 491, установлены основания и порядок изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
Порядок изменения размера указанной платы также является заявительным.
Так, согласно п. 7 указанных Правил собственники помещений вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к ответственному лицу, а наниматели жилых помещений, занимаемых по договору социального найма или договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (далее - наниматель), - к наймодателю.
При управлении многоквартирным домом управляющей организацией наниматели вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к соответствующей управляющей организации.
В соответствии с п. 8 Правил заявление об изменении размера платы может быть направлено в письменной форме или сделано устно в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено.
Согласно п. 9 Правил лицо, которому в соответствии с пунктом 7 настоящих Правил направлено в письменной форме или сделано устно заявление, обязано в течение 2 рабочих дней с даты его получения направить соответственно собственнику помещения или нанимателю извещение о дате его получения, регистрационном номере и последующем удовлетворении либо об отказе в его удовлетворении с указанием причин отказа.
При личном обращении на экземпляре заявления собственника помещения или нанимателя жилого помещения делается отметка о дате его приема и регистрационном номере.
При этом, в соответствии с п. 15 и п. 16 Правил, факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Подобные акты суду не представлены.
Определением Карачевского районного суда от 30.10.2012 года Карачевской городской администрации поручено создать комиссию для установления технического состояния многоквартирного <адрес> в г. Карачеве.
Согласно выводов комиссии в акте обследования жилого помещения (объект исследования д<адрес> г. Карачев) от дата года, проведенного в присутствии представителей сторон по делу, текущий ремонт фасада дома и мест общего пользования был проведен в июле 2011 года. Конструктивные элементы дома находятся в работоспособном состоянии. Техническое состояние дома удовлетворительное (т. 3 л.д. 152-153).
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ одним из элементов общего имущества многоквартирного дома является земельный участок, на котором расположен данный многоквартирный дом.
Причем под земельным участком в данном случае понимается не только так называемая подошва застройки, то есть участок земли, непосредственно занятый многоквартирным домом, но и придомовая территория.
Придомовая территория это участок около жилого многоквартирного здания, включающий пешеходные пути ко входам, подъезды к нему и площадки для жильцов данного дома - детские, спортивные, для отдыха, для контейнеров, для выгула собак и т.п. (СП 59.13330.2012. Свод правил. Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения. Актуализированная редакция СНиП 35-01-2001, утв. Приказом Минрегиона России от 27.12.2011 г. N 605).
Таким образом, обслуживание общего имущества жилого <адрес> осуществляется на основании и в соответствии с договором управления многоквартирным домом.
Управляющая организация в течение согласованного срока обязуется оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам. Кроме того, управляющая организация вправе осуществлять и любую иную деятельность, направленную на достижение целей управлениями этим домом. Эти услуги управляющая компания оказывает за плату.
дата ООО "Управдом" был составлен акт общего (весеннего) осмотра <адрес> в гор. Карачеве, согласно которому, перечисленные замечания будут включены в план текущего ремонта 2011 г. (т. 1 л.д. 146, 147).
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что в 2011 году ООО "Управдом" был проведен профилактический текущий ремонт жилого <адрес> в гор. Карачеве.
ООО "Управдом" предоставил суду перечень затрат по жилому дому N по <адрес>, нормативы времени на выполнение работ по договору управления многоквартирным домом и калькуляцию стоимости часа работы специалистов ООО "Управдом" с письменными пояснениями. Расходы по жилому дому N по <адрес> в г. Карачеве превышают доходы. (т. 3 л.д. 63-70, 160-171, 177-178,179-181).
Суд первой инстанции, признавая указанные затраты, калькуляцию достоверными, исходил из того, что они подтверждены расчетами с указанием видов работ. Доказательств обратного суду не представлено.
Также суд обоснованно отклонил доводы представителя истца о том, что в затраты необоснованно включены работы по ремонту пола в спорной квартире, которые были выполнены нанимателем жилья, поскольку судом установлено, что ООО "Управдом" выделяло строительный материал на ремонт <адрес> и необходимо было произвести его списание.
Согласно ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;
1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;
1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
4) выбор способа управления многоквартирным домом;
4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт.
Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников.
Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.
Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований).
В соответствии с требованиями ст. 161.1 ЖК РФ в случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.
Как установлено судом и никем не оспаривается, собственниками жилых помещений в <адрес> не избран совет многоквартирного дома из числа собственников указанного дома и его председатель.
Согласно п. 13 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ жилищное законодательство регулирует отношения по поводу осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля.
Определением Карачевского районного суда от 12 марта 2013 года государственной жилищной инспекции Брянской области поручено проверить выполнение требований к ООО "Управдом" по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества дома и состоянию общего имущества многоквартирного <адрес> в г. Карачеве.
Согласно акту N от дата комиссионного обследования и проверки технического состояния объекта жилищного фонда - <адрес> в г. Карачеве, многоквартирный <адрес> в г.Карачеве, 1959 года постройки, обеспечен всеми коммунальными услугами индивидуальным печным отоплением с газовой горелкой, централизованным газоснабжением, центральным водопроводом и водоотведением, электроснабжением. Жильцы квартиры N протекания шиферной кровли не подтвердили. В ООО "Управдом" заявки от жильцов данного дома на протекание кровли отсутствуют. Боковые деревянные стены крыльца входа в подъезд окрашены, имеется освещение над входом в подъезд - установлен электросветильник с плафоном, ремонт отмостки выполнен в 2010 году, на отмостке местами наблюдаются трещины. Входы во двор многоквартирного <адрес> со стороны центральной городской улицы администрацией г. Карачева ограждены металлической (кованной) изгородью. Потолки и стены в подъезде сухие, следов протекания с кровли не выявлено, оголовки оштукатурены. Текущий ремонт подъезда выполнен в 2011 году, подъезд находится в удовлетворительном состоянии. На шиферной кровле в пределах прохождения конька наблюдается просвет размером 2см x 2см, на фронтонах прилегание теса неплотное, справа со стороны дворового фасада и справа со стороны главного фасада на карнизных свесах частично повреждена деревянная подшивка, местами на обрешетке и деревянной подшивке карнизных свесов, наблюдаются следы подтеков, продухи в цоколе по периметру дома отсутствуют, наблюдаются трещины по кирпичному фасаду дома - под окном квартиры N со стороны дворового фасада, под окном второго этажа лестничной клетки, под окном квартиры N со стороны дворового фасада, на торцевой стороне дома между окнами квартир N и N между окнами квартир N и N со стороны главного фасада. На водопроводном колодце между домами N и N по <адрес> отсутствует крышка и захламлен. Обслуживание указанного водопроводного колодца осуществляет Карачевский городской водоканал.
Собственниками помещений в <адрес> нарушены требования ст. 161.1 ЖК РФ - не избран совет и председатель совета многоквартирного дома. Управляющей организацией и Карачевской городской администрацией неоднократно проводились общие собрания <адрес> по вопросу избрания совета и председателя совета многоквартирного дома. Но жильцы решения не приняли.
В нарушение ст. 44 ЖК РФ и пунктов 17, 18, 21 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года N 491 собственниками помещений в <адрес> на общем собрании не утвержден перечень услуг и работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на 2013 год, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
Согласно п. 13 и п. 14 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года N 491 осмотры общего имущества многоквартирного дома проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы или управляющей организацией, результаты осмотров оформляются актом осмотра, устранения выявленных дефектов, который является основанием для принятия решения о соответствии общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений).
В осуществляемую населением плату по статье "содержание и текущий ремонт" затраты на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома не включены.
Границы земельного участка <адрес> не определены в установленном законом порядке - отсутствует кадастровый паспорт на земельный участок. В этой связи, установить границы земельного участка, относящегося к указанному дому не представляется возможным, и, соответственно требуется определить, кто должен нести затраты по спиливанию или кронированию деревьев (администрация г. Карачева или собственники помещений в <адрес>).
Согласно приложению 8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 года N 170 работы по благоустройству дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудования детских и хозяйственно-бытовых площадок) включены в примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда.
По результатам проверки:
1. Поручено ООО "Управдом" выполнить на <адрес> по <адрес> в г. Карачеве:
- - установить контрольные маяки под окном <адрес> со стороны фасада, под окном второго этажа лестничной клетки, под окном <адрес> со стороны дворового фасада, на торцевой стороне дома между окнами квартир N и N между окнами квартир N и N со стороны главного фасада до дата года;
- - выполнить ремонт деревянной подшивки карнизных свесов в двух местах до дата года;
- - обратиться в Карачевский городской водоканал по вопросу закрытия водопроводного колодца крышкой и очистить от мусора между домами N и N по <адрес>.
2. Собственникам помещений в <адрес> в г. Карачеве на общем собрании утвердить перечень услуг и работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на 2013 год, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования с учетом предложений управляющей организации.
Суд принял указанный акт комиссионного обследования и проверки технического состояния объекта жилищного фонда как надлежащее доказательство, поскольку в комиссионном исследовании участвовал представитель государственной жилищной инспекции Брянской области, сомневаться в компетенции которого у суда оснований не имеется.
Согласно утвержденного Указом Губернатора Брянской области от 29.01.2013 года N 83 Положения о государственной жилищной инспекции Брянской области государственная жилищная инспекция Брянской области является исполнительным органом государственной власти Брянской области, входит в систему органов государственной жилищной инспекции в Российской Федерации.
Основной задачей инспекции является осуществление государственного надзора за: обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг; использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности; соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям законодательства; соблюдением порядка содержания и ремонта внутридомового газового оборудования; соблюдением стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, а также выявление и предупреждение нарушений при использовании и содержании жилищного фонда, принятие необходимых мер в соответствии с полномочиями, определенными Кодексом об административных правонарушениях Российской Федерации.
Инспекция организует и проводит плановые, внеплановые и комплексные инспекционные проверки жилищного фонда, расположенного на территории Брянской области.
Собственникам помещений дома предложено на общем собрании утвердить перечень услуг и работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно показаниям специалиста Д.Ю. устройство продухов, играющих роль вентиляции, замедляющей гниение пола, зависит от уровня отмостки. Согласно показаний специалиста П.Н. при высоте отмостки <адрес> продухов не бывает.
При этом судом учтено, что проекта дома, в котором были бы указаны места расположения продухов, не имеется.
Вопрос об обустройстве продухов, площадки должен решаться на общем собрании собственников помещений многоквартирного жилого дома.
Ссылки представителя истца К.А.С. на Методические рекомендации по ликвидации нарушений в содержании и использовании жилищного фонда и придомовых территорий МДС 13-17.2000, утвержденные приказом директора Департамента жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства Российской Федерации 29 марта 1995 года N 8 суд также обоснованно не принял во внимание.
В связи с чем, судебной коллегий было отклонено ходатайство К.А.С. о вызове и опросе специалиста проектного института о проектировании и обустройстве вентиляционных продухов.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии с п. 2 ст. 681 ГК РФ, капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
Как следует из решения Карачевского районного суда от дата согласно заключению эксперта N от дата в спорной квартире истцом проведены виды работ, относящиеся к капитальному, в том числе: ремонт полов, замена лаг в кухне на новые относится к капитальному ремонту.
Данное обстоятельство предусмотрено и пунктом 2.5.1.2 Положения "О порядке проведения работ, связанных с ремонтом основных фондов". О том, что данные работы относятся к капитальному ремонту, не возражали и представители Карачевской городской администрации и ООО "Управдом".
Как указал эксперт в своем заключении, на момент обследования лаги в кухне были заменены на новые. (т. 3 л.д. 202-206)
Согласно локальному сметному расчету произведенного представителем истца К.А.С. размер убытков за выполненную работу и строительные материалы составляет <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. (т. 2 л.д. 178-180)
Ответчик не оспаривает указанные в расчете работы и суммы, но возражает в удовлетворении требований истца о возмещении убытков, поскольку на предприятии имеется ремонтно-строительная группа и соответственно специалисты, способные выполнить ремонт пола, но представитель З.А. по доверенности К.А.С. принял решение выполнить эти работы самостоятельно и получил для этого соответствующий материал.
Как установлено судом, подтверждается материалами дела и никем не оспаривается работниками ООО "Управдом" при замене водопровода (ввода холодной воды) проходящего через <адрес> в г. Карачеве был разрушен пол на кухне, в связи с чем, ООО "Управдом" взяло на себя обязательство выполнить ремонт пола на кухне за свой счет. При этом, ООО "Управдом" поставлено условие проведения данного ремонта - обеспечение нанимателем доступа в квартиру.
К.А.С. в судебном заседании предоставил письменное подтверждение З.А. от дата о ее затратах связанных с разборкой пола на кухне, в прихожей, устройством нового пола, с кладкой кирпичных столбиков под лаги, устройством и обвязкой газовой печи из металлических уголков и нарезной полосовой стали, в целях безопасности, разборкой сгнивших перегородок туалета и возведением новых с применением металлических каркасов и бетонирования в опалубке. За вышеперечисленные работы, включая работы связанные с устройством пола на кухне и обвязки газовой печи - составили двадцать тысяч рублей. (т. 3 л.д. 85)
Однако, другие материалы дела не подтверждают понесенные З.А. расходы, в том числе и на оплату произведенных работ.
Из справки ООО "Управдом" N от дата следует, что для ремонта пола на кухне <адрес> в г. Карачеве со склада предприятия было выделено 0,27 м 3 доски толщиной 40мм, а также 40 шт. кирпича б/у. (т. 2 л.д. 272)
Поскольку доказательств того, что работы по ремонту пола ООО "Управдом" выполнило бы некачественно или отказалось выполнить, а также доказательств предоставления некачественного материала суду не представлено, и, учитывая наличие у ответчика в штате необходимых специалистов, в частности М.Н., Н., суд обоснованно отказал в удовлетворении требований о возмещении убытков, связанных с затратами, понесенными нанимателем З.А. по устройству пола на кухне <адрес> в г. Карачеве.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части возмещения убытков, связанных с затратами понесенными нанимателем З.А. по устройству бандажа печи квартиры <адрес> г. Карачев, суд правильно исходил из того, что с учетом заключения эксперта N от дата, которое было принято во внимание при вынесении решения Карачевским районным судом Брянской области от 15 июня 2012 года, техническое состояние отдельных основных элементов квартиры требует проведения работ, относящихся к категории капитального ремонта, в том числе: полная перекладка печи. Обрамление конструкции печи бандажом из стальных уголков и полосовой стали не дает гарантий безопасной эксплуатации печи. Печь сложена в 1964 г., в настоящее время находится в аварийном состоянии.
Выводы суда основаны на материалах дела и не противоречат требованиям закона. Соглашаясь с указанными выводами, апелляционная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Судебной коллегии К.А.С. было заявлено ходатайство о назначении экспертизы проверки качества содержания общего имущества многоквартирного дома ООО "Управдом" - своевременности проведения работ по устранению течи водопроводной трубы, порыва трубы на придомовой территории, ремонта кровли над. <адрес>, подготовки инженерных сетей к сезонной эксплуатации.
В удовлетворении данного ходатайства судебной коллегий было отказано, так как в ходе рассмотрения дела первой инстанцией оно заявлено не было. В обоснование исковых требований о снижении платы за содержание общего имущества дома данные факты стороной истца не заявлялись.
Доводы апелляционной жалобы являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, по ним в решении суда содержатся подробные и мотивированные выводы, которые истицей не опровергнуты, поэтому они не могут служить основанием к отмене постановленного по делу решения.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Карачевского районного суда Брянской области от 6 июня 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя З.А. и К.А.А. по доверенности К.А.С. - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.В.АПОКИНА
Судьи
О.Н.ДЕНИСЮК
А.В.СОКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ БРЯНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 13.05.2014 ПО ДЕЛУ N 33-1618/14
Разделы:Управление многоквартирным домом; Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
БРЯНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 мая 2014 г. по делу N 33-1618/14
Судья: Ковалев Ю.А.
Апелляционная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:
председательствующего Апокиной Е.В.,
судей областного суда Денисюка О.Н., Сокова А.В.,
при секретаре Ш.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 13 мая 2014 года по докладу судьи Сокова А.В. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя З.А. и К.А.А. по доверенности К.А.С. на решение Карачевского районного суда Брянской области от 6 июня 2013 года по гражданскому делу по иску З.А. к ООО "Управдом" о перерасчете размера платы за коммунальные услуги, исключении взимания платы за газосетевое обслуживание, снижении размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома, обязании выполнить работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома и о возмещении убытков,
установила:
З.А. обратилась в суд с иском к ООО "Управдом" об обязании произвести перерасчет размера платы за невостребованные коммунальные услуги с учетом непроживания <адрес> в г. Карачеве и произвести перерасчет размера платы за коммунальные услуги с учетом выполненных работ по замене пола нанимателем, указывая, что ответчик игнорирует ее обращение и необоснованно выставляет в полном объеме плату за не предоставленные услуги, а именно: за холодное водоснабжение, водоотведение, за вывоз и утилизацию ТБО, за активную антенну, за обслуживание газовых сетей. И это при том, что ООО "Управдом" располагает подтвержденными данными, что в указанной квартире никто не проживает с дата, а санитарно-техническое оборудование не подключено и отсутствует полностью. Работы, произведенные нанимателем жилого помещения по разборке пола и полной его замены с основания не зачтены в оплату за коммунальные услуги, хотя "Управдом" возложил на себя ответственность по восстановлению и замене пола и сантехнического оборудования сообщением N от дата года.
- В последующем, неоднократно уточняя, дополняя и изменяя исковые требования в ходе судебного разбирательства представитель истицы предъявил окончательные требования к ООО "Управдом": об обязании произвести перерасчет платежей за невостребованные коммунальные услуги - за холодное водоснабжение, водоотведение с дата т. по дата года, дня установки в квартире индивидуального счетчика учета воды, за вывоз и утилизацию твердых бытовых отходов с дата по дата;
- возместить убытки, связанные с затратами понесенными нанимателем З.А. по устройству пола на кухне квартиры <адрес> г. Карачева и бандажа печи;
- исключить из оплаты газо-сетевое обслуживание, так как это должен собственник, а не наниматель;
- выполнить работы по содержанию и ремонту общего имущества дома: открыть вентиляционные продухи, обустроить детскую площадку и площадку для отдыха взрослых, провести ремонт крыши, выпилить на придомовой территории деревья, представляющие опасность как для жизни людей так и для дома, провести ремонт слуховых окон и другие работы по устранению недостатков, указанных в дополнительном исковом заявлении от дата года,
- значительно снизить плату за содержание и ремонт жилья на основании Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил вменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 06.05.2011).
В судебном заседании представитель истца З.А. и третьего лица К.А.А. по доверенностям К.А.С. исковые требования с учетом уточнений поддержал и просил их удовлетворить.
Представители ответчика ООО "Управдом" по доверенностям Б. и К.Г. исковые требования не признали, возражали против их удовлетворения ссылаясь на то, что перерасчет производится на основании заявления, поданного в соответствующем порядке и по которому проводится проверка. И если имеются основания, то производится перерасчет. На период, указанный в исковом заявлении представителем истца, заявление подано не было. От проведения работ работниками ООО "Управдом" по ремонту пола представитель истца отказался. Материал на ремонт выделялся и ООО "Управдом" располагал специалистами. Услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного <адрес>, выполняются в соответствии с договором управления.
Представитель третьего лица Карачевской городской администрации по доверенности К.И. с исковыми требованиями не согласилась, пояснив, что статья 154 ЖК РФ указывает на обязанность нанимателя жилого помещения нести расходы на ремонт и содержание общего имущества, в связи с чем, ссылка представителя истца на статью 158 ЖК РФ необоснованна.
Третьи лица М.Д., К.В.Л., Ш.Т., К.А.А., М.Е., А., У., К.В.В. в судебное заседание не явились. Суд счел возможным рассмотреть дело в их отсутствии.
Третье лицо А. ранее в судебном заседании с заявленными требованиями не согласился и пояснил, что никаких претензий к ООО "Управдом" нет.
Решением Карачевского районного суда Брянской области от 06 июня 2013 года исковые требования З.А. удовлетворены частично. Суд обязал ООО "Управдом" выполнить ремонт деревянной подшивки карнизных свесов в двух местах, согласно акту N 200 от 12.04.2013 года комиссионного обследования и проверки технического состояния объекта жилищного фонда (т. 3 л.д. 229), в течение месяца после вступления решения суда в законную силу. В остальной части исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе представитель истицы З.А. и третьего лица К.А.А. по доверенностям К.А.С. просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований и направить дело на новое рассмотрение в другом составе суда, указывая на то, что дело рассмотрено без учета всех обстоятельств, имеющих значение для дела, не указаны нормы права, которыми руководствовался суд, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.
В возражениях на апелляционную жалобу и.о. главы Карачевской городской администрации П.В. указал на необоснованность апелляционной жалобы, поскольку при вынесении решения суд исходил из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств. Просил в удовлетворении жалобы отказать.
Заслушав доклад по делу судьи облсуда Сокова А.В., пояснения представителя З.А. и К.А.А. по доверенностям К.А.С., исследовав материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционная коллегия приходит к следующему.
Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному судом делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Судом установлено, что по договору N от дата управления муниципальным имуществом многоквартирным домом по <адрес> ООО "Управдом" выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного <адрес> в гор. Карачеве, предоставляет коммунальные услуги собственникам помещений в этом доме и пользующимся на законом основании помещениями в этом доме лицам, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности. В отношении с исполнителями ООО "Управдом" действует от своего имени и за счет собственников жилья. Исполнители заказов - организации различных форм собственности, на которые управляющей компанией (ООО "Управдом") на договорной основе возложены обязательства по предоставлению Собственникам жилья работ, услуг по капитальному ремонту, тепло - водоснабжению, электроснабжению, газоснабжению.
Также из материалов дела усматривается, что дата в Карачевскую городскую администрацию с заявлением о заключении с ней договора социального найма жилого помещения по адресу: Брянская обл., гор. Карачев, <адрес> обратилась К.А.А. На этом же заявлении З.А. выразила свое согласие на заключение договора социального найма жилого помещения с К.А.А.
дата между Карачевской городской администрацией Брянской области и К.А.А. на основании постановления Карачевской городской администрации от дата года, заключен договор N социального найма жилого помещения - однокомнатной квартиры, по адресу: Брянская область, город Карачев, <адрес>. Совместно с нанимателем К.А.А. в жилое помещение вселяются З.А., К.А.Д., З.Д. (т. 1 л.д. 169, 170-171).
Остальные семь квартир данного восьми - квартирного жилого дома, переданы в собственность граждан.
Квартира N в доме <адрес> гор. Карачева общей площадью <данные изъяты> кв. м является однокомнатной, состоящей из комнаты, кухни, прихожей и туалета. Квартира обеспечена природным газом, электроосвещением, канализацией, отоплением печным газовым.
Согласно договору N от дата и дополнительного Соглашения к нему от дата года, ОАСО "Брянскоблгаз" и ООО "Управдом" заключили договор на техническое обслуживание внутридомовых газопроводов, являющихся коммуникациями общего пользования в соответствии с постановлением Правительства РФ N 307 от 23.05.2006 года (т. 2 л.д. 2,3-6)
Плата за обслуживание газовых сетей введена в единую квитанцию согласно решению Карачевского городского Совета народных депутатов N 405 от 29.01.2009 года, (т. 1 л.д. 165).
Судом первой инстанции обоснованно отклонены доводы представителя истца о том, что плата за обслуживание газовых сетей жилого дома относится к обязанностям собственника жилого помещения, а ни как ни нанимателя жилого помещения и отказано в удовлетворении исковых требований в части исключения взимания платы за техническое обслуживание газопроводов (газосетевое обслуживание).
В соответствии с частями 3, 4 статьи 67 Жилищного кодекса РФ наниматель жилого помещения обязан поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, производить текущий ремонт жилого помещения, а также несет иные обязанности, предусмотренные данным Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма. Пунктом 2 части 1 статьи 154 ЖК РФ предусмотрено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.
Согласно п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года N 491, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств.
Кроме того, обслуживание газопроводов многоквартирного дома относится к коммуникациям общего пользования, что регламентировалось до 1.01.2013 года ОСТ 153-39.3-051-2003 "Техническая эксплуатация газораспределительных систем", в настоящее время регламентируется нормативными актами: ПБ 12-529-03 "Правила безопасности систем газораспределения и газопотребления" (зарегистрировано в Минюсте РФ 4 апреля 2003 г. N 4376); приказом Министерства регионального развития РФ от 26.06.2009 г. N 239 "Об утверждении порядка содержания и ремонта внутридомового газового оборудования в Российской Федерации", ((зарегистрировано в Минюсте РФ 17 сентября 2009 г. N 14788), постановление Правительства РФ от 23.05.2006 г. N 307 "О порядке Предоставления коммунальных услуг гражданам".
Средний тариф оплаты на техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем газоснабжения на территории Карачевского городского поселения утверждается решением Карачевского городского Совета народных депутатов на основании постановления Правительства РФ от 13.05.2006 г. N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам", постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 года N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" зарегистрировано в Минюсте РФ 15 октября 2003 г. N 5176) и на основании обращения Карачевской городской администрации, что подтверждается материалами дела, (т. 2 л.д. 1, 102-104).
Рассматривая требования истца о перерасчете размера платы за коммунальные услуги (водоснабжение холодной водой, водоотведение с 1.06.2010 года по 28 июня 2011 года, вывоз и утилизацию твердых бытовых ходов с 1.06.2010 года по 30 мая 2012 года), о снижении платы за держание и текущий ремонт жилого помещения, а также обязании выполнить работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска в этой части.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, дата. представитель З.А. по доверенности К.А.С. обратился в ООО "Управдом" с заявлением, в котором, помимо иных требований, просил произвести перерасчет платы за коммунальные услуги: холодное водоснабжение, за водоотведение, за вывоз и утилизацию ТБО, так как в <адрес> в гор. Карачеве никто не проживает с дата по дату подачи заявления, (т. 1 л.д. 4-5).
Утилизация ТБО введена в единую квитанцию согласно решению Совета народных депутатов N от дата года, (т. 1 л.д. 166-167, т. 2 л.д. 9).
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что указанное заявление было рассмотрено ООО "Управдом" и был произведен перерасчет за холодное водоснабжение, водоотведение, вывоз ТБО, утилизацию ТБО, за коллективную антенну, (т. 1 л.д. 46, 47-70, 83, 84-91)
Судом также установлено, что перерасчет по указанному жилому помещению производился также и по заявлению от дата года, (т. 2 л.д. 25).
ООО "Управдом" дата и от дата составлялись акты для снятия коммунальных платежей, производились соответствующие записи в бухгалтерских учетных документах (т. 2 л.д. 12-20).
Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N утверждены Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.
Данные Правила регулируют отношения, в том числе по порядку расчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг в период временного отсутствия граждан в занимаемом жилом помещении, порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяют основания порядок приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг, а также регламентируют вопросы, связанные с наступлением ответственности исполнителей и потребителей коммунальных услуг.
Порядок изменения размера платы характеризуется заявительным характером.
Так, согласно п. 91 указанных Правил перерасчет размера платы за коммунальные услуги осуществляется исполнителем в течение 5 рабочих дней после получения письменного заявления потребителя о перерасчете размера платы за коммунальные услуги (далее - заявление о перерасчете), (данного до начала периода временного отсутствия потребителя или не позднее 30 дней после окончания периода временного отсутствия потребителя.
Согласно п. 92 Правил в заявлении о перерасчете указываются фамилия, и отчество каждого временно отсутствующего потребителя, день начала окончания периода его временного отсутствия в жилом помещении.
К заявлению о перерасчете должны прилагаться документы, подтверждающие продолжительность периода временного отсутствия потребителя.
Ранее действующим разделом VI (утратил силу - Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 года N 354 ред. 27.08.2012 г.) Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 года N 307 порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при временном отсутствии потребителя в жилом помещении также предусматривал письменное заявление потребителя (ст. 56).
Порядок установления факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность также предусмотрен Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. N 354) (пункты 104 - 113).
Как установлено судом и следует из материалов дела истец в управляющую компанию (ООО "Управдом") с заявлением о перерасчете размера платы за коммунальные услуги с дата по настоящее время не обращался.
На заявление от дата представителя З.А. по доверенности К.А.С. в ООО "Управдом" об аннулировании с дата задолженности по коммунальным платежам, включая все платежи, ООО "Управдом" дата за исх. N был дан ответ о том, что в соответствии с ранее поданным заявлением был выполнен соответствующий перерасчет. Вся задолженность аннулироваться не будет, так как согласно ст. ст. 153, 154 ЖК РФ наниматели жилых помещений обязаны нести расходы по содержанию и текущему ремонту мест общего пользования, (т. 2 л.д. 230, 231, 232)
Поскольку речь в данном заявлении идет об аннулировании задолженности по коммунальным платежам, включая все платежи, суд правильно сделал вывод, что оно не относится к заявлениям о перерасчете размера платы за коммунальные услуги, предусмотренным Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.
При этом граждане (наниматели) обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, которая включает в себя: плату за пользование жилым помещением, плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги (ст. 153, 154 ЖК РФ).
Таким образом, плата за обслуживание газовых сетей, за содержание и ремонт жилья взимается независимо от того проживает кто-либо в квартире или нет.
Кроме того, судом установлено, что в <адрес> велся ремонт, при осуществлении которого необходимы коммунальные услуги, а в квартиру заведены все инженерные сети обеспечивающие условия для получения коммунальных услуг, что подтверждается показаниями допрошенного в судебном заседании в качестве свидетеля инженера по эксплуатации жилого фонда в ООО "Управдом" М.А. и никем не оспаривается.
Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года N 491, установлены основания и порядок изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
Порядок изменения размера указанной платы также является заявительным.
Так, согласно п. 7 указанных Правил собственники помещений вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к ответственному лицу, а наниматели жилых помещений, занимаемых по договору социального найма или договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (далее - наниматель), - к наймодателю.
При управлении многоквартирным домом управляющей организацией наниматели вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к соответствующей управляющей организации.
В соответствии с п. 8 Правил заявление об изменении размера платы может быть направлено в письменной форме или сделано устно в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено.
Согласно п. 9 Правил лицо, которому в соответствии с пунктом 7 настоящих Правил направлено в письменной форме или сделано устно заявление, обязано в течение 2 рабочих дней с даты его получения направить соответственно собственнику помещения или нанимателю извещение о дате его получения, регистрационном номере и последующем удовлетворении либо об отказе в его удовлетворении с указанием причин отказа.
При личном обращении на экземпляре заявления собственника помещения или нанимателя жилого помещения делается отметка о дате его приема и регистрационном номере.
При этом, в соответствии с п. 15 и п. 16 Правил, факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Подобные акты суду не представлены.
Определением Карачевского районного суда от 30.10.2012 года Карачевской городской администрации поручено создать комиссию для установления технического состояния многоквартирного <адрес> в г. Карачеве.
Согласно выводов комиссии в акте обследования жилого помещения (объект исследования д<адрес> г. Карачев) от дата года, проведенного в присутствии представителей сторон по делу, текущий ремонт фасада дома и мест общего пользования был проведен в июле 2011 года. Конструктивные элементы дома находятся в работоспособном состоянии. Техническое состояние дома удовлетворительное (т. 3 л.д. 152-153).
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ одним из элементов общего имущества многоквартирного дома является земельный участок, на котором расположен данный многоквартирный дом.
Причем под земельным участком в данном случае понимается не только так называемая подошва застройки, то есть участок земли, непосредственно занятый многоквартирным домом, но и придомовая территория.
Придомовая территория это участок около жилого многоквартирного здания, включающий пешеходные пути ко входам, подъезды к нему и площадки для жильцов данного дома - детские, спортивные, для отдыха, для контейнеров, для выгула собак и т.п. (СП 59.13330.2012. Свод правил. Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения. Актуализированная редакция СНиП 35-01-2001, утв. Приказом Минрегиона России от 27.12.2011 г. N 605).
Таким образом, обслуживание общего имущества жилого <адрес> осуществляется на основании и в соответствии с договором управления многоквартирным домом.
Управляющая организация в течение согласованного срока обязуется оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам. Кроме того, управляющая организация вправе осуществлять и любую иную деятельность, направленную на достижение целей управлениями этим домом. Эти услуги управляющая компания оказывает за плату.
дата ООО "Управдом" был составлен акт общего (весеннего) осмотра <адрес> в гор. Карачеве, согласно которому, перечисленные замечания будут включены в план текущего ремонта 2011 г. (т. 1 л.д. 146, 147).
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что в 2011 году ООО "Управдом" был проведен профилактический текущий ремонт жилого <адрес> в гор. Карачеве.
ООО "Управдом" предоставил суду перечень затрат по жилому дому N по <адрес>, нормативы времени на выполнение работ по договору управления многоквартирным домом и калькуляцию стоимости часа работы специалистов ООО "Управдом" с письменными пояснениями. Расходы по жилому дому N по <адрес> в г. Карачеве превышают доходы. (т. 3 л.д. 63-70, 160-171, 177-178,179-181).
Суд первой инстанции, признавая указанные затраты, калькуляцию достоверными, исходил из того, что они подтверждены расчетами с указанием видов работ. Доказательств обратного суду не представлено.
Также суд обоснованно отклонил доводы представителя истца о том, что в затраты необоснованно включены работы по ремонту пола в спорной квартире, которые были выполнены нанимателем жилья, поскольку судом установлено, что ООО "Управдом" выделяло строительный материал на ремонт <адрес> и необходимо было произвести его списание.
Согласно ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;
1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;
1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
4) выбор способа управления многоквартирным домом;
4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт.
Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников.
Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.
Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований).
В соответствии с требованиями ст. 161.1 ЖК РФ в случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.
Как установлено судом и никем не оспаривается, собственниками жилых помещений в <адрес> не избран совет многоквартирного дома из числа собственников указанного дома и его председатель.
Согласно п. 13 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ жилищное законодательство регулирует отношения по поводу осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля.
Определением Карачевского районного суда от 12 марта 2013 года государственной жилищной инспекции Брянской области поручено проверить выполнение требований к ООО "Управдом" по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества дома и состоянию общего имущества многоквартирного <адрес> в г. Карачеве.
Согласно акту N от дата комиссионного обследования и проверки технического состояния объекта жилищного фонда - <адрес> в г. Карачеве, многоквартирный <адрес> в г.Карачеве, 1959 года постройки, обеспечен всеми коммунальными услугами индивидуальным печным отоплением с газовой горелкой, централизованным газоснабжением, центральным водопроводом и водоотведением, электроснабжением. Жильцы квартиры N протекания шиферной кровли не подтвердили. В ООО "Управдом" заявки от жильцов данного дома на протекание кровли отсутствуют. Боковые деревянные стены крыльца входа в подъезд окрашены, имеется освещение над входом в подъезд - установлен электросветильник с плафоном, ремонт отмостки выполнен в 2010 году, на отмостке местами наблюдаются трещины. Входы во двор многоквартирного <адрес> со стороны центральной городской улицы администрацией г. Карачева ограждены металлической (кованной) изгородью. Потолки и стены в подъезде сухие, следов протекания с кровли не выявлено, оголовки оштукатурены. Текущий ремонт подъезда выполнен в 2011 году, подъезд находится в удовлетворительном состоянии. На шиферной кровле в пределах прохождения конька наблюдается просвет размером 2см x 2см, на фронтонах прилегание теса неплотное, справа со стороны дворового фасада и справа со стороны главного фасада на карнизных свесах частично повреждена деревянная подшивка, местами на обрешетке и деревянной подшивке карнизных свесов, наблюдаются следы подтеков, продухи в цоколе по периметру дома отсутствуют, наблюдаются трещины по кирпичному фасаду дома - под окном квартиры N со стороны дворового фасада, под окном второго этажа лестничной клетки, под окном квартиры N со стороны дворового фасада, на торцевой стороне дома между окнами квартир N и N между окнами квартир N и N со стороны главного фасада. На водопроводном колодце между домами N и N по <адрес> отсутствует крышка и захламлен. Обслуживание указанного водопроводного колодца осуществляет Карачевский городской водоканал.
Собственниками помещений в <адрес> нарушены требования ст. 161.1 ЖК РФ - не избран совет и председатель совета многоквартирного дома. Управляющей организацией и Карачевской городской администрацией неоднократно проводились общие собрания <адрес> по вопросу избрания совета и председателя совета многоквартирного дома. Но жильцы решения не приняли.
В нарушение ст. 44 ЖК РФ и пунктов 17, 18, 21 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года N 491 собственниками помещений в <адрес> на общем собрании не утвержден перечень услуг и работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на 2013 год, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
Согласно п. 13 и п. 14 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года N 491 осмотры общего имущества многоквартирного дома проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы или управляющей организацией, результаты осмотров оформляются актом осмотра, устранения выявленных дефектов, который является основанием для принятия решения о соответствии общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений).
В осуществляемую населением плату по статье "содержание и текущий ремонт" затраты на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома не включены.
Границы земельного участка <адрес> не определены в установленном законом порядке - отсутствует кадастровый паспорт на земельный участок. В этой связи, установить границы земельного участка, относящегося к указанному дому не представляется возможным, и, соответственно требуется определить, кто должен нести затраты по спиливанию или кронированию деревьев (администрация г. Карачева или собственники помещений в <адрес>).
Согласно приложению 8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 года N 170 работы по благоустройству дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудования детских и хозяйственно-бытовых площадок) включены в примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда.
По результатам проверки:
1. Поручено ООО "Управдом" выполнить на <адрес> по <адрес> в г. Карачеве:
- - установить контрольные маяки под окном <адрес> со стороны фасада, под окном второго этажа лестничной клетки, под окном <адрес> со стороны дворового фасада, на торцевой стороне дома между окнами квартир N и N между окнами квартир N и N со стороны главного фасада до дата года;
- - выполнить ремонт деревянной подшивки карнизных свесов в двух местах до дата года;
- - обратиться в Карачевский городской водоканал по вопросу закрытия водопроводного колодца крышкой и очистить от мусора между домами N и N по <адрес>.
2. Собственникам помещений в <адрес> в г. Карачеве на общем собрании утвердить перечень услуг и работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на 2013 год, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования с учетом предложений управляющей организации.
Суд принял указанный акт комиссионного обследования и проверки технического состояния объекта жилищного фонда как надлежащее доказательство, поскольку в комиссионном исследовании участвовал представитель государственной жилищной инспекции Брянской области, сомневаться в компетенции которого у суда оснований не имеется.
Согласно утвержденного Указом Губернатора Брянской области от 29.01.2013 года N 83 Положения о государственной жилищной инспекции Брянской области государственная жилищная инспекция Брянской области является исполнительным органом государственной власти Брянской области, входит в систему органов государственной жилищной инспекции в Российской Федерации.
Основной задачей инспекции является осуществление государственного надзора за: обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг; использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности; соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям законодательства; соблюдением порядка содержания и ремонта внутридомового газового оборудования; соблюдением стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, а также выявление и предупреждение нарушений при использовании и содержании жилищного фонда, принятие необходимых мер в соответствии с полномочиями, определенными Кодексом об административных правонарушениях Российской Федерации.
Инспекция организует и проводит плановые, внеплановые и комплексные инспекционные проверки жилищного фонда, расположенного на территории Брянской области.
Собственникам помещений дома предложено на общем собрании утвердить перечень услуг и работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно показаниям специалиста Д.Ю. устройство продухов, играющих роль вентиляции, замедляющей гниение пола, зависит от уровня отмостки. Согласно показаний специалиста П.Н. при высоте отмостки <адрес> продухов не бывает.
При этом судом учтено, что проекта дома, в котором были бы указаны места расположения продухов, не имеется.
Вопрос об обустройстве продухов, площадки должен решаться на общем собрании собственников помещений многоквартирного жилого дома.
Ссылки представителя истца К.А.С. на Методические рекомендации по ликвидации нарушений в содержании и использовании жилищного фонда и придомовых территорий МДС 13-17.2000, утвержденные приказом директора Департамента жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства Российской Федерации 29 марта 1995 года N 8 суд также обоснованно не принял во внимание.
В связи с чем, судебной коллегий было отклонено ходатайство К.А.С. о вызове и опросе специалиста проектного института о проектировании и обустройстве вентиляционных продухов.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии с п. 2 ст. 681 ГК РФ, капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
Как следует из решения Карачевского районного суда от дата согласно заключению эксперта N от дата в спорной квартире истцом проведены виды работ, относящиеся к капитальному, в том числе: ремонт полов, замена лаг в кухне на новые относится к капитальному ремонту.
Данное обстоятельство предусмотрено и пунктом 2.5.1.2 Положения "О порядке проведения работ, связанных с ремонтом основных фондов". О том, что данные работы относятся к капитальному ремонту, не возражали и представители Карачевской городской администрации и ООО "Управдом".
Как указал эксперт в своем заключении, на момент обследования лаги в кухне были заменены на новые. (т. 3 л.д. 202-206)
Согласно локальному сметному расчету произведенного представителем истца К.А.С. размер убытков за выполненную работу и строительные материалы составляет <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. (т. 2 л.д. 178-180)
Ответчик не оспаривает указанные в расчете работы и суммы, но возражает в удовлетворении требований истца о возмещении убытков, поскольку на предприятии имеется ремонтно-строительная группа и соответственно специалисты, способные выполнить ремонт пола, но представитель З.А. по доверенности К.А.С. принял решение выполнить эти работы самостоятельно и получил для этого соответствующий материал.
Как установлено судом, подтверждается материалами дела и никем не оспаривается работниками ООО "Управдом" при замене водопровода (ввода холодной воды) проходящего через <адрес> в г. Карачеве был разрушен пол на кухне, в связи с чем, ООО "Управдом" взяло на себя обязательство выполнить ремонт пола на кухне за свой счет. При этом, ООО "Управдом" поставлено условие проведения данного ремонта - обеспечение нанимателем доступа в квартиру.
К.А.С. в судебном заседании предоставил письменное подтверждение З.А. от дата о ее затратах связанных с разборкой пола на кухне, в прихожей, устройством нового пола, с кладкой кирпичных столбиков под лаги, устройством и обвязкой газовой печи из металлических уголков и нарезной полосовой стали, в целях безопасности, разборкой сгнивших перегородок туалета и возведением новых с применением металлических каркасов и бетонирования в опалубке. За вышеперечисленные работы, включая работы связанные с устройством пола на кухне и обвязки газовой печи - составили двадцать тысяч рублей. (т. 3 л.д. 85)
Однако, другие материалы дела не подтверждают понесенные З.А. расходы, в том числе и на оплату произведенных работ.
Из справки ООО "Управдом" N от дата следует, что для ремонта пола на кухне <адрес> в г. Карачеве со склада предприятия было выделено 0,27 м 3 доски толщиной 40мм, а также 40 шт. кирпича б/у. (т. 2 л.д. 272)
Поскольку доказательств того, что работы по ремонту пола ООО "Управдом" выполнило бы некачественно или отказалось выполнить, а также доказательств предоставления некачественного материала суду не представлено, и, учитывая наличие у ответчика в штате необходимых специалистов, в частности М.Н., Н., суд обоснованно отказал в удовлетворении требований о возмещении убытков, связанных с затратами, понесенными нанимателем З.А. по устройству пола на кухне <адрес> в г. Карачеве.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части возмещения убытков, связанных с затратами понесенными нанимателем З.А. по устройству бандажа печи квартиры <адрес> г. Карачев, суд правильно исходил из того, что с учетом заключения эксперта N от дата, которое было принято во внимание при вынесении решения Карачевским районным судом Брянской области от 15 июня 2012 года, техническое состояние отдельных основных элементов квартиры требует проведения работ, относящихся к категории капитального ремонта, в том числе: полная перекладка печи. Обрамление конструкции печи бандажом из стальных уголков и полосовой стали не дает гарантий безопасной эксплуатации печи. Печь сложена в 1964 г., в настоящее время находится в аварийном состоянии.
Выводы суда основаны на материалах дела и не противоречат требованиям закона. Соглашаясь с указанными выводами, апелляционная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Судебной коллегии К.А.С. было заявлено ходатайство о назначении экспертизы проверки качества содержания общего имущества многоквартирного дома ООО "Управдом" - своевременности проведения работ по устранению течи водопроводной трубы, порыва трубы на придомовой территории, ремонта кровли над. <адрес>, подготовки инженерных сетей к сезонной эксплуатации.
В удовлетворении данного ходатайства судебной коллегий было отказано, так как в ходе рассмотрения дела первой инстанцией оно заявлено не было. В обоснование исковых требований о снижении платы за содержание общего имущества дома данные факты стороной истца не заявлялись.
Доводы апелляционной жалобы являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, по ним в решении суда содержатся подробные и мотивированные выводы, которые истицей не опровергнуты, поэтому они не могут служить основанием к отмене постановленного по делу решения.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Карачевского районного суда Брянской области от 6 июня 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя З.А. и К.А.А. по доверенности К.А.С. - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.В.АПОКИНА
Судьи
О.Н.ДЕНИСЮК
А.В.СОКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)