Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 мая 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 мая 2014 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малых Е.Г.,
судей Савельева А.Б., Тетервака А.В.,
при ведении протокола судебного заседания Богатыревой Н.Н.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерное общество "Управляющая организация многоквартирными домами Кировского района"
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 31.12.2013 по делу N А82-5102/2013, принятое судом в составе судьи Бессоновой И.Ю.,
по иску открытого акционерного общества "Управляющая организация многоквартирными домами Кировского района" (ОГРН 1077604029590; ИНН 7604119315)
к обществу с ограниченной ответственностью "Спасское подворье" (ОГРН 1067604084096; ИНН 7604096354), закрытому акционерному обществу "Спасские палаты" (ОГРН 1067604029030; ИНН 7604085715)
с участием в деле третьих лиц: товарищество собственников жилья "Спасское подворье" (ОГРН 1097604015156; ИНН 7604163829), открытое акционерное общество "ТГК-2"
о взыскании неосновательного обогащения, пени,
установил:
открытое акционерное общество "Управляющая организация многоквартирными домами Кировского района" (далее - истец, ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Кировского района") обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Спасское подворье" (далее - ответчик, ООО "Спасское подворье") о взыскании 630 101 рубля 61 копейки, в том числе 546 839 рублей 52 копейки - задолженность по оплате жилья и коммунальных услуг за период с 01.04.2010 по 31.12.2012, 83 262 рубля 09 копеек - пени, и взыскании 25 200 рублей расходов на оплату услуг представителя.
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 28.10.2013 привлечено в качестве соответчика по делу ЗАО "Спасские палаты".
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 27.11.2013 привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ТСЖ "Спасское подворье", ОАО "ТГК - 2".
Истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнял исковые требования, просил взыскать с ответчиков задолженность за содержание и ремонт общего имущества, оказанные коммунальные услуги в сумме 660 106 рублей 76 копеек, в том числе с ООО "Спасское подворье" 501 405 рублей 81 копейку задолженность за оказанные услуги по содержанию и ремонту общего имущества, оказанные коммунальные услуги, 113 161 рубль 50 копеек пени, с ЗАО "Спасские палаты" 37 108 рублей 91 копейку задолженность за оказанные услуги по содержанию и ремонту общего имущества, 8 430 рублей 54 копейки пени. Также истец просил взыскать с ответчиков расходы на оплату услуг представителя в сумме 25 200 рублей.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 31.12.2013 по делу N А82-5102/2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой от 31.01.2014 N б/н, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным.
Заявитель жалобы указывает, что правоотношения возникают в силу фактического потребления предоставленных исполнителем услуг, в период с 01.01.2010 по 31.12.2012 истец осуществлял техническое обслуживание общего имущества дома в полном объеме.
Ответчики в отзыве на апелляционную жалобу просят оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Определением Второго арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014 судебное разбирательство было отложено на 05.05.2014.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции, назначенном на 05.05.2014 в 15 часов 00 минут объявлялся перерыв до 08.05.2014 до 09 часов 00 минут.
В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации и в связи с невозможностью (по причине нахождения в отпуске) дальнейшего участия судьи Поляковой С.Г. в рассмотрении дела N А82-5102/2013 произведена замена ее на судью Тетервака А.В.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 25.12.2007 между собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Ярославль, ул. Революционная, д. 34 и ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Кировского района" заключен Договор N 1-068 управления многоквартирным домом, согласно пункту 1.1 которого собственники передают, а Управляющая организация принимает полномочия по управлению домом за счет средств Собственников в целях предоставления Собственникам и пользователям помещений в доме жилищных и коммунальных услуг, обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего долевого имущества.
В соответствии с пунктами 5.1, 5.2, 5.3 Договор заключается сроком на 1 год (не менее 1 года и не более 5 лет) и вступает в силу 01.01.2008.
Договор пролонгируется на тот же срок, если ни одна из Сторон не заявит о его прекращении за 30 дней до окончания срока действия договора. Договор может быть, расторгнут досрочно по соглашению Сторон; на основании решения общего собрания Собственников по причине нарушения условий договора при условии письменного предупреждения об этом Управляющей организации за 60 дней; на основании решения суда; при ликвидации Управляющей организации, как юридического лица, либо ограничения в установленном законодательством порядке ее уставной правоспособности, что повлечет для этой Стороны невозможность выполнять свои обязательства по настоящему договору; прекращение права собственности Собственника на помещение в многоквартирном доме.
Договор заключен на основании решения внеочередного общего собрания собственником многоквартирного дома 25.12.2007.
В период с мая 2009 года по январь 2013 года жилые помещения в многоквартирном доме приобретались ответчиками, что подтверждается Выписками из ЕГРП и свидетельствами о государственной регистрации права.
16.11.2009 общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Ярославль, ул. Революционная, д. 34, принято решение о проведении капитального ремонта дома, собственники отказались от исполнения Договора управления, заключенного с ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Кировского района", избрали способ управления многоквартирным домом - управление Товариществом собственником жилья "Спасское подворье".
О наличии решения собственников истец извещен письмом от 12.05.2010; письмо получено 13.05.2010.
Истец, считая себя управляющей организацией многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ярославль, ул. Революционная, д. 34, указывает на неисполнение обязанностей, вытекающих из договора, ответчиками в период с момента регистрации права собственности ответчиков на жилые помещения, находящиеся в многоквартирном доме до января 2013 года Истец просит взыскать с ответчиков задолженность за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, оказанные коммунальные услуги.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению в части по следующим основаниям.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 153, 154 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирных домах с момента возникновения права собственности обязаны нести расходы в виде платы за жилое помещение и коммунальные услуги; для собственника помещений указанные расходы включают в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Стороны соответствующего обязательства определяются в зависимости от выбранного собственниками способа управления многоквартирным домом.
Так, в силу части 7 статьи 155 ЖК РФ (в первоначальной редакции) собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.
Управляющая организация приобретает соответствующие права и обязанности на основании решения собственников и заключенного с собственниками договора управления (статья 161, 162 ЖК РФ).
В данном случае материалами дела подтверждено и не оспорено ответчиками, что истец являлся управляющей организацией, осуществляющей управление спорным многоквартирным домом на основании договора управления от 25.12.2007.
Суд первой инстанции ошибочно исходил из того, что смена всех собственников помещений в многоквартирном доме повлекла прекращение договора управления от 27.12.2007 в силу его пункта 6.7, поскольку, как указали ответчики, последние не подписывали с истцом договор управления.
По смыслу положений статьи 162 ЖК РФ, изменение состава собственников помещений многоквартирного дома не влияет на действие заключенного с соблюдением установленного порядка договора управления. Также по буквальному содержанию приведенных выше норм статей 153, 154, 155 ЖК РФ обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникают на стороне собственника, приобретшего помещение в доме после заключения договора управления, в силу прямого указания закона и независимо от волеизъявления такого собственника. На это же указывает и правило части 5 статьи 46 того же Кодекса.
Однако в данном случае материалами дела с достоверностью подтверждается, что 16.11.2009 собственники помещений приняли решение об изменении способа управления многоквартирным домом и 13.05.2010 уведомили о таком решении истца (управляющую организацию; л.д. 55, 59 т. 3).
В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса (в соответствующей редакции) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
При этом согласно части 3 данной статьи способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно части 2 статьи 161 Жилищного кодекса названные два способа управления (ТСЖ и управляющая организация) признавались самостоятельными и взаимоисключающими, в то время как закон обязывает собственников помещений в многоквартирном доме избрать один из определенных упомянутой статьей способов управления (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 1093/10).
Вопреки доводам истца, принятие собственниками решения об отказе от исполнения договора управления и получение управляющей организацией письма от 12.05.2010 с просьбой о расторжении такого договора повлекло прекращение договорных отношений в силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ, а также указанных выше положений жилищного законодательства.
При этом апелляционный суд учитывает, что в силу выработанной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации правовой позиции, анализ совокупности норм жилищного законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом (постановление Президиума N 7677/11 от 22.11.2011).
Истец требует взыскания с ответчиков неосновательного обогащения за период с 01.04.2010 по 31.12.2012 в связи с принадлежностью, в том числе на праве общей долевой собственности ответчиков, в указанный период жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, а именно: со стороны общества "Спасское подворье" - помещениями NN 1, 7, 8, 9, 10, 12, 10 (после реконструкции помещений NN 10-12), 14, 15, 16, 17, 19, 27, 16 (после реконструкции помещений NN 16, 17, 27); со стороны общества "Спасские палаты" - помещениями 11 (с период с 01.04.2010 по 30.06.2010), N 10 (в период с 01.07.2010 по 31.12.2012).
Поскольку суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что истец с 13.05.2010 утратил статус управляющей организации, то иск по настоящему делу подлежит удовлетворению в части платежных обязательств, возникших у собственников (ответчиков) перед управляющей организацией в период с 01.04.2010 по 13.05.2010.
Правовых оснований для освобождения ответчиков, являющихся собственниками помещений, от предусмотренных статьями 153 - 155 ЖК РФ, статьей 210 ГК РФ обязанностей в период с 01.04.2010 по 13.05.2010 не имеется. В силу части 7 статьи 155 ЖК РФ истец применительно к указанному периоду является надлежащим кредитором в отношении спорного обязательства. Вопреки доводам ответчиком, материалы дела не содержат достаточных и достоверных доказательств фактического прекращения в полном объеме оказания услуг истцом в период до 13.05.2010. ответчики не доказали, что факт заключения договора на капитальный ремонт жилого дома (л.д. 60 т. 3), а также проведение соответствующих работ с достоверностью исключают возможность осуществления истцом деятельности по управлению домом. Решение Кировского районного суда города Ярославля от 24.09.2010 по делу N 2-2215/10 не содержит выводов об обстоятельствах, которые бы подтверждали доводы ответчиков и могли бы иметь существенное значение для настоящего спора (часть 3 статьи 69 АПК РФ).
Вопреки выводу суда первой инстанции, сам по себе факт оспаривания ответчиками оказания услуг по управлению домом не является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска, т.к. подобные возражения должны быть доказаны ответчиками (статья 9, часть 1 статьи 65 АПК РФ).
Таким образом, решение суда первой инстанции о полном отказе в удовлетворении иска подлежит изменению в связи с неправильным применением норм жилищного (статьи 161, 162 ЖК РФ) и гражданского (статьи 308, 450 ГК РФ) законодательства, а также в связи с недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд первой инстанции счел установленными (пункт 2 части 1, пункт 3 части 2 статьи 269 АПК РФ).
В указанный период времени (01.04.2010-13.05.2010) общество "Спасское подворье" являлось собственником следующих помещений: N 1 площадью 282,2 кв. м, N 7 площадью 28, 1 кв. м, N 8 площадью 60,5 кв. м, N 9 площадью 40,7 кв. м, N 10 площадью 61,7 кв. м, N 12 площадью 32,1 кв. м, N 14 площадью 63 кв. м, N 16 площадью 63,1 кв. м, N 17 площадью 61,7 кв. м, N 19 площадью 28,9 кв. м, N 27 площадью 33,8 кв. м; итого помещений площадью 755,8 кв. м.
Общество "Спасские палаты" в указанный период являлось собственником помещения N 11 площадью 58,9 кв. м.
За апрель 2010 года истец начислил плату за содержание и текущий ремонт, а также за отопление и иные коммунальные услуги в следующей сумме по каждому из указанных помещений, принадлежащих обществу "Спасское подворье": N 1-4436,17 рублей 17 коп.; N 7-1418 рублей 51 коп.; N 8-1 387 рублей 98 коп.; N 9-616 рублей 59 коп.; N 10-934 рубля 74 коп.; N 12-486 рублей 30 коп.; N 14-954 рубля 43 коп.; N 16-955 рублей 94 коп.; N 17-934 рубля 74 коп.; N 19-437 рублей 83 коп.; N 27-512 рублей 06 коп.; итого 13 075 рублей 29 коп.
За май 2010 года истец начислил плату за содержание и текущий ремонт, а также за отопление в следующей сумме по каждому из указанных помещений, принадлежащих обществу "Спасское подворье": N 1-5140 рублей 02 коп.; N 7-1308 рублей 52 коп.; N 8-957 рублей 19 коп.; N 9-526 рублей 17 коп.; N 10-797 рубля 66 коп.; N 12-414 рублей 99 коп.; N 14-814 рублей 46 коп.; N 16-875 рублей 76 коп.; N 17-797 рублей 66 коп.; N 19-373 рубля 62 коп.; N 27-436 рублей 97 коп.; итого 12 443 рубля 02 коп.
Пропорционально периоду действия договора управления с истцом (по 13.05.2010) плата за май 2010 года составит: 5 213 рублей 63 коп.
Итого, задолженность общества "Спасское подворье" перед истцом за период с 01.04.2010 по 13.05.2010 составляет 18 288 рублей 92 коп.
Помимо суммы основного долга истец просит о взыскании пени, начисленной в соответствии с частью 14 статьи 155 ЖК РФ.
С учетом правил статьи 193 ГК РФ обязательство по оплате за апрель 2010 года подлежало исполнению не позднее 11.05.2010; за май 2010 года - не позднее 10.06.2010.
Поскольку спорные денежные обязательства не были исполнены, на сумму задолженности подлежит начислению законная неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату предъявления иска, т.е. 8,25 процента годовых.
Пени начислены истцом по состоянию на 25.12.2013 и составят: по платежным обязательствам за апрель 2010 года - 3 373 рубля 42 коп. (за период с 12.05.2010 по 25.12.2012, т.е. за 959 дней); за май 2010 года - 1 303 рубля 41 коп. (за период с 11.06.2010 по 25.12.2012, т.е. за 929 дней). Итого, сумма процентов, подлежащих взысканию с общества "Спасское подворье" составляет 4 676 рублей 83 коп.
Истец начислил плату за содержание и текущий ремонт, а также за отопление и иные коммунальные услуги в отношении принадлежавшего обществу "Спасское подворье" в спорный период (01.04.2010-13.05.2010) помещения N 11, а именно: за апрель 2010 года - 892 рубля 31 коп., за май 2010 года - 761 рубль 46 коп.
Пропорционально периоду действия договора управления с истцом (по 13.05.2010) плата за май 2010 года для общества "Спасские палаты" составит: 319 рублей 05 коп.
Итого, задолженность данного ответчика перед истцом составляет 1 211 рублей 36 коп.
Поскольку спорные денежные обязательства не были исполнены, на сумму задолженности также подлежит начислению законная неустойка: по платежному обязательству за апрель 2010 года - за период с 12.05.2010 по 25.12.2012 (959 дней) в сумме 230 рублей 22 коп., за май 2010 года - за период с 11.06.2010 по 25.12.2012 (929 дней) в сумме 79 рублей 76 коп.; итого, сумма неустойки - 309 рублей 98 коп.
Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению в следующей части: по иску к обществу "Спасское подворье" - 18 288 рублей 92 коп. основного долга и 4 676 рублей 83 коп. пени; по иску к обществу "Спасские палаты" - 1 211 рублей 36 коп. основного долга, 309 рублей 98 коп. пени.
Удовлетворяя исковые требования в указанной части, апелляционный суд исходит из того, что при рассмотрении дела в обеих судебных инстанциях ответчики не заявляли (т. 2 л.д. 137, 138; т. 3 л.д. 47, 51) мотивированных возражений относительно расчета суммы задолженности, не оспаривали правомерность и обоснованность применения истцом конкретных тарифов (по оплате за содержание и текущий ремонт, за тепловую энергию и иные коммунальные ресурсы). В подобной ситуации апелляционный суд полагает возможным признать расчет суммы долга по указанным помещениям, представленный истцом, обоснованным (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).
В остальной части правовые основания для удовлетворения исковых требований к данным ответчикам не имеется.
В связи с удовлетворением исковых требований в части и в соответствии с правилами частей 1, 2 статьи 110 АПК РФ понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой и апелляционной инстанции, а также по оплате услуг представителя подлежат распределению между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований к каждому из ответчиков.
Апелляционный суд принимает во внимание, что ответчики не заявили мотивированных возражений относительно разумности понесенных истцом расходов на оплату услуг представителя (25 200 рублей). Однако удовлетворение этого заявления истца в полном объеме явно противоречило бы принципу разумности (часть 2 статьи 110 АПК РФ), т.к. в значительной части (более 96 процентов) исковые требования признаны не подлежащими удовлетворению.
Таким образом, ответчики обязаны возместить судебные расходы истца в следующей части: общество "Спасское подворье" - 563 рубля 69 коп. государственной пошлины за предъявление иска, 69 рублей 58 коп. - государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, 880 рублей 44 коп. - возмещения оплаты услуг представителя, итого: 1 513 рублей 71 коп.; общество "Спасские палаты" 37 рублей 34 коп. государственной пошлины за предъявление иска, 4 рубля 61 коп. - государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, 57 рублей 96 коп. - возмещения оплаты услуг представителя, итого: 99 рублей 91 коп.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с частью 2 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист на основании настоящего постановления выдается Арбитражным судом Ярославской области.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Управляющая организация многоквартирными домами Кировского района" удовлетворить в части.
Решение Арбитражного суда Ярославской области от 31.12.2013 по делу N А82-5102/2013 изменить.
Исковые требования открытого акционерного общества "Управляющая организация многоквартирными домами Кировского района" (ИНН: 7604119315, ОГРН: 1077604029590) удовлетворить в части.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Спасское подворье" (ИНН: 7604096354; ОГРН:1067604084096) в пользу открытого акционерного общества "Управляющая организация многоквартирными домами Кировского района" (ИНН: 7604119315, ОГРН: 1077604029590) 18 288 (восемнадцать тысяч двести восемьдесят восемь) рублей 92 копейки основного долга и 4 676 (четыре тысячи шестьсот семьдесят шесть) рублей 83 копеек пени, итого: 22 965 (двадцать две тысячи девятьсот шестьдесят пять) рублей 75 копеек, а так же 1 513 (одну тысячу пятьсот тринадцать) рублей 71 копейку судебных расходов по государственной пошлине и оплате услуг представителя.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Спасские палаты" (ИНН: 7604085715, ОГРН: 1067604029030) в пользу открытого акционерного общества "Управляющая организация многоквартирными домами Кировского района" (ИНН: 7604119315, ОГРН: 1077604029590) 1 211 (одна тысяча двести одиннадцать) рублей 36 копеек основного долга, 309 (триста девять) рублей 98 копеек пени, итого: 1 521 (одну тысячу пятьсот двадцать один) рубль 34 копейки, а также 99 (девяносто девять) рублей 91 копейку судебных расходов по государственной пошлине и оплате услуг представителя.
В остальной части оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Арбитражному суду Ярославской области выдать исполнительные листы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
Е.Г.МАЛЫХ
Судьи
А.Б.САВЕЛЬЕВ
А.В.ТЕТЕРВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.05.2014 ПО ДЕЛУ N А82-5102/2013
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 мая 2014 г. по делу N А82-5102/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 08 мая 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 мая 2014 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малых Е.Г.,
судей Савельева А.Б., Тетервака А.В.,
при ведении протокола судебного заседания Богатыревой Н.Н.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерное общество "Управляющая организация многоквартирными домами Кировского района"
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 31.12.2013 по делу N А82-5102/2013, принятое судом в составе судьи Бессоновой И.Ю.,
по иску открытого акционерного общества "Управляющая организация многоквартирными домами Кировского района" (ОГРН 1077604029590; ИНН 7604119315)
к обществу с ограниченной ответственностью "Спасское подворье" (ОГРН 1067604084096; ИНН 7604096354), закрытому акционерному обществу "Спасские палаты" (ОГРН 1067604029030; ИНН 7604085715)
с участием в деле третьих лиц: товарищество собственников жилья "Спасское подворье" (ОГРН 1097604015156; ИНН 7604163829), открытое акционерное общество "ТГК-2"
о взыскании неосновательного обогащения, пени,
установил:
открытое акционерное общество "Управляющая организация многоквартирными домами Кировского района" (далее - истец, ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Кировского района") обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Спасское подворье" (далее - ответчик, ООО "Спасское подворье") о взыскании 630 101 рубля 61 копейки, в том числе 546 839 рублей 52 копейки - задолженность по оплате жилья и коммунальных услуг за период с 01.04.2010 по 31.12.2012, 83 262 рубля 09 копеек - пени, и взыскании 25 200 рублей расходов на оплату услуг представителя.
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 28.10.2013 привлечено в качестве соответчика по делу ЗАО "Спасские палаты".
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 27.11.2013 привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ТСЖ "Спасское подворье", ОАО "ТГК - 2".
Истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнял исковые требования, просил взыскать с ответчиков задолженность за содержание и ремонт общего имущества, оказанные коммунальные услуги в сумме 660 106 рублей 76 копеек, в том числе с ООО "Спасское подворье" 501 405 рублей 81 копейку задолженность за оказанные услуги по содержанию и ремонту общего имущества, оказанные коммунальные услуги, 113 161 рубль 50 копеек пени, с ЗАО "Спасские палаты" 37 108 рублей 91 копейку задолженность за оказанные услуги по содержанию и ремонту общего имущества, 8 430 рублей 54 копейки пени. Также истец просил взыскать с ответчиков расходы на оплату услуг представителя в сумме 25 200 рублей.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 31.12.2013 по делу N А82-5102/2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой от 31.01.2014 N б/н, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным.
Заявитель жалобы указывает, что правоотношения возникают в силу фактического потребления предоставленных исполнителем услуг, в период с 01.01.2010 по 31.12.2012 истец осуществлял техническое обслуживание общего имущества дома в полном объеме.
Ответчики в отзыве на апелляционную жалобу просят оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Определением Второго арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014 судебное разбирательство было отложено на 05.05.2014.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции, назначенном на 05.05.2014 в 15 часов 00 минут объявлялся перерыв до 08.05.2014 до 09 часов 00 минут.
В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации и в связи с невозможностью (по причине нахождения в отпуске) дальнейшего участия судьи Поляковой С.Г. в рассмотрении дела N А82-5102/2013 произведена замена ее на судью Тетервака А.В.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 25.12.2007 между собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Ярославль, ул. Революционная, д. 34 и ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Кировского района" заключен Договор N 1-068 управления многоквартирным домом, согласно пункту 1.1 которого собственники передают, а Управляющая организация принимает полномочия по управлению домом за счет средств Собственников в целях предоставления Собственникам и пользователям помещений в доме жилищных и коммунальных услуг, обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего долевого имущества.
В соответствии с пунктами 5.1, 5.2, 5.3 Договор заключается сроком на 1 год (не менее 1 года и не более 5 лет) и вступает в силу 01.01.2008.
Договор пролонгируется на тот же срок, если ни одна из Сторон не заявит о его прекращении за 30 дней до окончания срока действия договора. Договор может быть, расторгнут досрочно по соглашению Сторон; на основании решения общего собрания Собственников по причине нарушения условий договора при условии письменного предупреждения об этом Управляющей организации за 60 дней; на основании решения суда; при ликвидации Управляющей организации, как юридического лица, либо ограничения в установленном законодательством порядке ее уставной правоспособности, что повлечет для этой Стороны невозможность выполнять свои обязательства по настоящему договору; прекращение права собственности Собственника на помещение в многоквартирном доме.
Договор заключен на основании решения внеочередного общего собрания собственником многоквартирного дома 25.12.2007.
В период с мая 2009 года по январь 2013 года жилые помещения в многоквартирном доме приобретались ответчиками, что подтверждается Выписками из ЕГРП и свидетельствами о государственной регистрации права.
16.11.2009 общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Ярославль, ул. Революционная, д. 34, принято решение о проведении капитального ремонта дома, собственники отказались от исполнения Договора управления, заключенного с ОАО "Управляющая организация многоквартирными домами Кировского района", избрали способ управления многоквартирным домом - управление Товариществом собственником жилья "Спасское подворье".
О наличии решения собственников истец извещен письмом от 12.05.2010; письмо получено 13.05.2010.
Истец, считая себя управляющей организацией многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ярославль, ул. Революционная, д. 34, указывает на неисполнение обязанностей, вытекающих из договора, ответчиками в период с момента регистрации права собственности ответчиков на жилые помещения, находящиеся в многоквартирном доме до января 2013 года Истец просит взыскать с ответчиков задолженность за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, оказанные коммунальные услуги.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению в части по следующим основаниям.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 153, 154 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирных домах с момента возникновения права собственности обязаны нести расходы в виде платы за жилое помещение и коммунальные услуги; для собственника помещений указанные расходы включают в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Стороны соответствующего обязательства определяются в зависимости от выбранного собственниками способа управления многоквартирным домом.
Так, в силу части 7 статьи 155 ЖК РФ (в первоначальной редакции) собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.
Управляющая организация приобретает соответствующие права и обязанности на основании решения собственников и заключенного с собственниками договора управления (статья 161, 162 ЖК РФ).
В данном случае материалами дела подтверждено и не оспорено ответчиками, что истец являлся управляющей организацией, осуществляющей управление спорным многоквартирным домом на основании договора управления от 25.12.2007.
Суд первой инстанции ошибочно исходил из того, что смена всех собственников помещений в многоквартирном доме повлекла прекращение договора управления от 27.12.2007 в силу его пункта 6.7, поскольку, как указали ответчики, последние не подписывали с истцом договор управления.
По смыслу положений статьи 162 ЖК РФ, изменение состава собственников помещений многоквартирного дома не влияет на действие заключенного с соблюдением установленного порядка договора управления. Также по буквальному содержанию приведенных выше норм статей 153, 154, 155 ЖК РФ обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникают на стороне собственника, приобретшего помещение в доме после заключения договора управления, в силу прямого указания закона и независимо от волеизъявления такого собственника. На это же указывает и правило части 5 статьи 46 того же Кодекса.
Однако в данном случае материалами дела с достоверностью подтверждается, что 16.11.2009 собственники помещений приняли решение об изменении способа управления многоквартирным домом и 13.05.2010 уведомили о таком решении истца (управляющую организацию; л.д. 55, 59 т. 3).
В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса (в соответствующей редакции) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
При этом согласно части 3 данной статьи способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно части 2 статьи 161 Жилищного кодекса названные два способа управления (ТСЖ и управляющая организация) признавались самостоятельными и взаимоисключающими, в то время как закон обязывает собственников помещений в многоквартирном доме избрать один из определенных упомянутой статьей способов управления (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 1093/10).
Вопреки доводам истца, принятие собственниками решения об отказе от исполнения договора управления и получение управляющей организацией письма от 12.05.2010 с просьбой о расторжении такого договора повлекло прекращение договорных отношений в силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ, а также указанных выше положений жилищного законодательства.
При этом апелляционный суд учитывает, что в силу выработанной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации правовой позиции, анализ совокупности норм жилищного законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом (постановление Президиума N 7677/11 от 22.11.2011).
Истец требует взыскания с ответчиков неосновательного обогащения за период с 01.04.2010 по 31.12.2012 в связи с принадлежностью, в том числе на праве общей долевой собственности ответчиков, в указанный период жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, а именно: со стороны общества "Спасское подворье" - помещениями NN 1, 7, 8, 9, 10, 12, 10 (после реконструкции помещений NN 10-12), 14, 15, 16, 17, 19, 27, 16 (после реконструкции помещений NN 16, 17, 27); со стороны общества "Спасские палаты" - помещениями 11 (с период с 01.04.2010 по 30.06.2010), N 10 (в период с 01.07.2010 по 31.12.2012).
Поскольку суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что истец с 13.05.2010 утратил статус управляющей организации, то иск по настоящему делу подлежит удовлетворению в части платежных обязательств, возникших у собственников (ответчиков) перед управляющей организацией в период с 01.04.2010 по 13.05.2010.
Правовых оснований для освобождения ответчиков, являющихся собственниками помещений, от предусмотренных статьями 153 - 155 ЖК РФ, статьей 210 ГК РФ обязанностей в период с 01.04.2010 по 13.05.2010 не имеется. В силу части 7 статьи 155 ЖК РФ истец применительно к указанному периоду является надлежащим кредитором в отношении спорного обязательства. Вопреки доводам ответчиком, материалы дела не содержат достаточных и достоверных доказательств фактического прекращения в полном объеме оказания услуг истцом в период до 13.05.2010. ответчики не доказали, что факт заключения договора на капитальный ремонт жилого дома (л.д. 60 т. 3), а также проведение соответствующих работ с достоверностью исключают возможность осуществления истцом деятельности по управлению домом. Решение Кировского районного суда города Ярославля от 24.09.2010 по делу N 2-2215/10 не содержит выводов об обстоятельствах, которые бы подтверждали доводы ответчиков и могли бы иметь существенное значение для настоящего спора (часть 3 статьи 69 АПК РФ).
Вопреки выводу суда первой инстанции, сам по себе факт оспаривания ответчиками оказания услуг по управлению домом не является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска, т.к. подобные возражения должны быть доказаны ответчиками (статья 9, часть 1 статьи 65 АПК РФ).
Таким образом, решение суда первой инстанции о полном отказе в удовлетворении иска подлежит изменению в связи с неправильным применением норм жилищного (статьи 161, 162 ЖК РФ) и гражданского (статьи 308, 450 ГК РФ) законодательства, а также в связи с недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд первой инстанции счел установленными (пункт 2 части 1, пункт 3 части 2 статьи 269 АПК РФ).
В указанный период времени (01.04.2010-13.05.2010) общество "Спасское подворье" являлось собственником следующих помещений: N 1 площадью 282,2 кв. м, N 7 площадью 28, 1 кв. м, N 8 площадью 60,5 кв. м, N 9 площадью 40,7 кв. м, N 10 площадью 61,7 кв. м, N 12 площадью 32,1 кв. м, N 14 площадью 63 кв. м, N 16 площадью 63,1 кв. м, N 17 площадью 61,7 кв. м, N 19 площадью 28,9 кв. м, N 27 площадью 33,8 кв. м; итого помещений площадью 755,8 кв. м.
Общество "Спасские палаты" в указанный период являлось собственником помещения N 11 площадью 58,9 кв. м.
За апрель 2010 года истец начислил плату за содержание и текущий ремонт, а также за отопление и иные коммунальные услуги в следующей сумме по каждому из указанных помещений, принадлежащих обществу "Спасское подворье": N 1-4436,17 рублей 17 коп.; N 7-1418 рублей 51 коп.; N 8-1 387 рублей 98 коп.; N 9-616 рублей 59 коп.; N 10-934 рубля 74 коп.; N 12-486 рублей 30 коп.; N 14-954 рубля 43 коп.; N 16-955 рублей 94 коп.; N 17-934 рубля 74 коп.; N 19-437 рублей 83 коп.; N 27-512 рублей 06 коп.; итого 13 075 рублей 29 коп.
За май 2010 года истец начислил плату за содержание и текущий ремонт, а также за отопление в следующей сумме по каждому из указанных помещений, принадлежащих обществу "Спасское подворье": N 1-5140 рублей 02 коп.; N 7-1308 рублей 52 коп.; N 8-957 рублей 19 коп.; N 9-526 рублей 17 коп.; N 10-797 рубля 66 коп.; N 12-414 рублей 99 коп.; N 14-814 рублей 46 коп.; N 16-875 рублей 76 коп.; N 17-797 рублей 66 коп.; N 19-373 рубля 62 коп.; N 27-436 рублей 97 коп.; итого 12 443 рубля 02 коп.
Пропорционально периоду действия договора управления с истцом (по 13.05.2010) плата за май 2010 года составит: 5 213 рублей 63 коп.
Итого, задолженность общества "Спасское подворье" перед истцом за период с 01.04.2010 по 13.05.2010 составляет 18 288 рублей 92 коп.
Помимо суммы основного долга истец просит о взыскании пени, начисленной в соответствии с частью 14 статьи 155 ЖК РФ.
С учетом правил статьи 193 ГК РФ обязательство по оплате за апрель 2010 года подлежало исполнению не позднее 11.05.2010; за май 2010 года - не позднее 10.06.2010.
Поскольку спорные денежные обязательства не были исполнены, на сумму задолженности подлежит начислению законная неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату предъявления иска, т.е. 8,25 процента годовых.
Пени начислены истцом по состоянию на 25.12.2013 и составят: по платежным обязательствам за апрель 2010 года - 3 373 рубля 42 коп. (за период с 12.05.2010 по 25.12.2012, т.е. за 959 дней); за май 2010 года - 1 303 рубля 41 коп. (за период с 11.06.2010 по 25.12.2012, т.е. за 929 дней). Итого, сумма процентов, подлежащих взысканию с общества "Спасское подворье" составляет 4 676 рублей 83 коп.
Истец начислил плату за содержание и текущий ремонт, а также за отопление и иные коммунальные услуги в отношении принадлежавшего обществу "Спасское подворье" в спорный период (01.04.2010-13.05.2010) помещения N 11, а именно: за апрель 2010 года - 892 рубля 31 коп., за май 2010 года - 761 рубль 46 коп.
Пропорционально периоду действия договора управления с истцом (по 13.05.2010) плата за май 2010 года для общества "Спасские палаты" составит: 319 рублей 05 коп.
Итого, задолженность данного ответчика перед истцом составляет 1 211 рублей 36 коп.
Поскольку спорные денежные обязательства не были исполнены, на сумму задолженности также подлежит начислению законная неустойка: по платежному обязательству за апрель 2010 года - за период с 12.05.2010 по 25.12.2012 (959 дней) в сумме 230 рублей 22 коп., за май 2010 года - за период с 11.06.2010 по 25.12.2012 (929 дней) в сумме 79 рублей 76 коп.; итого, сумма неустойки - 309 рублей 98 коп.
Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению в следующей части: по иску к обществу "Спасское подворье" - 18 288 рублей 92 коп. основного долга и 4 676 рублей 83 коп. пени; по иску к обществу "Спасские палаты" - 1 211 рублей 36 коп. основного долга, 309 рублей 98 коп. пени.
Удовлетворяя исковые требования в указанной части, апелляционный суд исходит из того, что при рассмотрении дела в обеих судебных инстанциях ответчики не заявляли (т. 2 л.д. 137, 138; т. 3 л.д. 47, 51) мотивированных возражений относительно расчета суммы задолженности, не оспаривали правомерность и обоснованность применения истцом конкретных тарифов (по оплате за содержание и текущий ремонт, за тепловую энергию и иные коммунальные ресурсы). В подобной ситуации апелляционный суд полагает возможным признать расчет суммы долга по указанным помещениям, представленный истцом, обоснованным (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).
В остальной части правовые основания для удовлетворения исковых требований к данным ответчикам не имеется.
В связи с удовлетворением исковых требований в части и в соответствии с правилами частей 1, 2 статьи 110 АПК РФ понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой и апелляционной инстанции, а также по оплате услуг представителя подлежат распределению между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований к каждому из ответчиков.
Апелляционный суд принимает во внимание, что ответчики не заявили мотивированных возражений относительно разумности понесенных истцом расходов на оплату услуг представителя (25 200 рублей). Однако удовлетворение этого заявления истца в полном объеме явно противоречило бы принципу разумности (часть 2 статьи 110 АПК РФ), т.к. в значительной части (более 96 процентов) исковые требования признаны не подлежащими удовлетворению.
Таким образом, ответчики обязаны возместить судебные расходы истца в следующей части: общество "Спасское подворье" - 563 рубля 69 коп. государственной пошлины за предъявление иска, 69 рублей 58 коп. - государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, 880 рублей 44 коп. - возмещения оплаты услуг представителя, итого: 1 513 рублей 71 коп.; общество "Спасские палаты" 37 рублей 34 коп. государственной пошлины за предъявление иска, 4 рубля 61 коп. - государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, 57 рублей 96 коп. - возмещения оплаты услуг представителя, итого: 99 рублей 91 коп.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с частью 2 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист на основании настоящего постановления выдается Арбитражным судом Ярославской области.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Управляющая организация многоквартирными домами Кировского района" удовлетворить в части.
Решение Арбитражного суда Ярославской области от 31.12.2013 по делу N А82-5102/2013 изменить.
Исковые требования открытого акционерного общества "Управляющая организация многоквартирными домами Кировского района" (ИНН: 7604119315, ОГРН: 1077604029590) удовлетворить в части.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Спасское подворье" (ИНН: 7604096354; ОГРН:1067604084096) в пользу открытого акционерного общества "Управляющая организация многоквартирными домами Кировского района" (ИНН: 7604119315, ОГРН: 1077604029590) 18 288 (восемнадцать тысяч двести восемьдесят восемь) рублей 92 копейки основного долга и 4 676 (четыре тысячи шестьсот семьдесят шесть) рублей 83 копеек пени, итого: 22 965 (двадцать две тысячи девятьсот шестьдесят пять) рублей 75 копеек, а так же 1 513 (одну тысячу пятьсот тринадцать) рублей 71 копейку судебных расходов по государственной пошлине и оплате услуг представителя.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Спасские палаты" (ИНН: 7604085715, ОГРН: 1067604029030) в пользу открытого акционерного общества "Управляющая организация многоквартирными домами Кировского района" (ИНН: 7604119315, ОГРН: 1077604029590) 1 211 (одна тысяча двести одиннадцать) рублей 36 копеек основного долга, 309 (триста девять) рублей 98 копеек пени, итого: 1 521 (одну тысячу пятьсот двадцать один) рубль 34 копейки, а также 99 (девяносто девять) рублей 91 копейку судебных расходов по государственной пошлине и оплате услуг представителя.
В остальной части оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Арбитражному суду Ярославской области выдать исполнительные листы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
Е.Г.МАЛЫХ
Судьи
А.Б.САВЕЛЬЕВ
А.В.ТЕТЕРВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)