Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 декабря 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Жуковой Т.В.
судей Поповой Н.М., Смирновой Я.Г.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Ершовой Е.И.,
при участии:
от истца (заявителя): не явился (извещен),
от ответчика (должника): Антоновой А.Ю. по доверенности от 24.12.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-23220/2013) КИТ Финанс Капитал (ООО)
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.09.2013 по делу N А56-34550/2013 (судья Орлова Е.А.), принятое
по иску ООО "Управляющая компания северного жилого района"
к КИТ Финанс Капитал (ООО)
о взыскании 52 946,46 руб.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания северного жилого района" (далее - истец, ООО "УК СЖР") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к КИТ Финанс Капитал (общество с ограниченной ответственностью) (далее - ответчик, КИТ Финанс Капитал (ООО)), о взыскании 43 789,56 руб. долга по оплате жилья и коммунальных услуг квартиры N 26, дома N 10 мкрн. Солнечный, г. Углич, Ярославской обл., за период с 01.03.2010 по 01.05.2013.
Решением суда от 23.09.2013 заявленные исковые требования были удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с указанным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение и принять по делу новый судебный акт.
В апелляционной жалобе ответчик ссылается на следующие обстоятельства.
Вывод суда первой инстанции о том, что с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество у ответчика возникла обязанность по оплате коммунальных услуг, противоречит действующему законодательств.
В силу статей 237, 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" право собственности и, соответственно, право пользования заемщиками заложенным имуществом прекратилось в момент возникновения права собственности у Кит Финанс Капитал (ООО) на заложенное имущество.
Таким образом, у ответчика не имелось законных оснований для использования жилым помещением до момента регистрации права собственности на него.
Обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых в отношении приобретенной квартиры, возникла у ответчика после регистрации перехода права собственности. До этого момента обязанность оплачивать услуги несет предыдущий собственник квартиры.
Кроме того, поскольку стоимость заложенного имущества превышала размер задолженности, взысканной в рамках дела N 2-259/09, разница была перечислена взыскателем на депозитный счет судебных приставов, в связи с чем отсутствуют правовые основания для погашения ответчиком задолженности предыдущего собственника по оплате жилищно-коммунальных услуг.
Ответчиком оплачены счета-квитанции за период с 01.09.2012 по 31.03.2013, иных квитанций за иные периоды в адрес ответчика не поступали. Таким образом, несвоевременная оплата ответчиком услуг обусловлена ненадлежащим исполнением истцом обязанности по предоставлению платежных документов к оплате, в связи с чем основания для взыскания неустойки в силу статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.
В отзыве на апелляционную жалобу истец просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель истца, извещенного о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился. В судебном заседании оглашено ходатайство истца о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя. Апелляционный суд с учетом отсутствия возражений со стороны ответчика, считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие представителя истца.
Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, представив контррасчет задолженности и пени.
Изучив материалы дела, ознакомившись с доводами апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, заслушав объяснения представителя ответчика, апелляционный суд установил следующие обстоятельства.
В управлении ООО "Управляющая компания Северного жилого района" находится многоквартирный жилой дом N 10 в микрорайоне "Солнечный" г. Углич Ярославской области, что подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.
Квартира N 26 дома N 10 микрорайона "Солнечный" г. Углич являлась предметом залога, обеспечивающего обязательства заемщиков по кредитному договору.
16.03.2010 Угличским районным судом Ярославской области вынесено решение, которым в пользу КИТ Финанс Капитал (ООО) взыскан долг по кредитному договору и обращено взыскание на квартиру 26 дома 10 микрорайона "Солнечный" г. Углич. Решение вступило в законную силу 16.04.2010.
В связи с тем, что имущество должника, арестованное по акту о наложении ареста, в установленный законом срок не реализовано специализированной организацией (отчет о реализации возврат от 27.04.2011), в соответствии со статьей 87 Федерального закона "Об исполнительном производстве" взыскателю было направлено предложение о принятии данного имущества в счет погашения долга.
27.05.2011 от взыскателя в службу судебных приставов-исполнителей поступило заявление о согласии принять нереализованное арестованное имущества должника.
Постановлением от 02.11.2011 (л.д. 7) судебный пристав-исполнитель Угличского районного отдела судебных приставов УФССП по Ярославской области Угличский РОСП постановил передать взыскателю Кит Финанс Капитал (ООО) нереализованное имущество должника по цене на 25% ниже его стоимости, указанной в постановлении об оценке.
02.11.2011 согласно акту передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга имущество: трехкомнатная квартира, расположенная по адресу: г. Углич, мн. Солнечный, д. 10, кв. 26, общая площадь 61,2 кв. м, кадастровый номер 76:22:000000:0000:003420/0160026, стоимость 1 661 400 руб. (л.д. 6), была передана взыскателю - Кит Финанс Капитал (ООО) - 02.11.2011. В данном акте имеется подпись представителя ответчика о получении указанного имущества 07.11.2011.
Право собственности на данное недвижимое имуществом зарегистрировано Кит Финанс Капитал (ООО) 06.12.2011, о чем внесена соответствующая запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 10).
Истец обратился к ответчику с требованием погасить задолженность по оплате за жилье и коммунальные услуги по квартире, являющейся собственностью Кит Финанс Капитал (ООО), в размере 56 020,10 руб. по состоянию на 01.03.2013. При этом согласно расчету истца задолженность им начислена, начиная с 11.03.2010.
В письме от 16.05.2013 ответчик сообщил истцу, что обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг, возникла у общества после регистрации перехода права собственности, до этого момента обязанность по оплате услуг несет предыдущий собственник квартиры. Учитывая вышеизложенное, ответчик потребовал выставить счета на оплату коммунальных услуг с даты регистрации права собственности общества на квартиру без учета задолженности предыдущего собственника.
Управляющая компания, ссылаясь на невыполнение собственником квартиры предусмотренной законом обязанности по оплате жилья и коммунальных услуг, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд полагает подлежащим изменению в связи со следующим.
В соответствии со статьей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В силу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в абзаце 2 пункта 1 Постановления Пленума от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров правах собственников помещений на общее имущество здания", регулирование отношений собственников нежилых помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
На основании пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (пункты 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Обязанность граждан и организаций своевременно и в полном объеме вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги предусмотрена также пунктом 1 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, независимо от наличия соответствующих договорных отношений на собственнике помещения лежит обязанность по осуществлению расходов по содержанию общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.
Из материалов дела следует, что истцом предъявлен иск к ответчику, как к собственнику квартиры, о взыскании задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг за период с 01.03.2010 по 01.05.2013 в размере 43 789,56 руб.
Ответчик против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на то, что обязанность по внесению платы за спорное жилое помещение и коммунальные услуги возникла у КИТ Финанс Капитал (ООО) с момента регистрации права собственности ответчика на данную квартиру.
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что момент возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг у ответчика является не момент государственной регистрации права собственности на квартиру, а дата вступления в законную силу решения суда, поскольку обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях, в данном случае - на основании вступившего в законную силу решения суда.
Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
Частью 1 статьи 69 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон N 229-ФЗ) предусмотрено, что обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу взыскателю.
Заложенное имущество реализуется в порядке, установленном Законом N 229-ФЗ, с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Законом Российской Федерации "О залоге", а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества (часть 3 статьи 78 Закона N 229-ФЗ).
Согласно пункту 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с пунктами 4 и 5 статьи 58 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в пункте 1 указанной статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается. Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой. Протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий направление заявления организатору торгов, являются достаточными основаниями для регистрации права собственности залогодержателя на предмет ипотеки.
В силу части 14 статьи 87 Закона N 229-ФЗ о передаче нереализованного имущества должника взыскателю судебный пристав-исполнитель выносит постановление, которое утверждается старшим судебным приставом или его заместителем. Передача судебным приставом-исполнителем имущества должника взыскателю оформляется актом приема-передачи.
В случае, когда взыскатель по предложению судебного пристава-исполнителя оставил за собой нереализованное имущество должника, судебный пристав-исполнитель обращается в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации права собственности взыскателя на имущество, зарегистрированное на должника (пункт 3 части 2 статьи 66 Закона N 229-ФЗ).
Согласно пункту 1 статьи 60 Закона N 102-ФЗ должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем.
Следовательно, положения Закона N 102-ФЗ ограничивают право залогодателя на прекращение обращения взыскания на заложенное имущество во времени моментом приобретения залогодержателем права на это имущество. При этом указанный момент не связывается законом с государственной регистрацией перехода права собственности на заложенное имущество к залогодержателю.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по основанию, предусмотренному законом.
В данном случае нереализованное имущество должника было передано судебным приставом-исполнителем взыскателю по акту от 02.11.2011, следовательно, с после подписания указанного акта и принятия спорного имущества взыскатель является законным владельцем переданного имущества.
Вывод суда апелляционной инстанции соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
При указанных обстоятельствах, требования истца к ответчику об оплате коммунальных платежей правомерны лишь за период с ноября 2011 по май 2013. За указанный период управляющей организацией за оказанные жилищно-коммунальные услуги начислено 32 809,62 руб., что следует из представленного истцом расчета и подтверждается выписками из лицевого счета.
Вышеизложенная позиция апелляционного суда согласуется с правовым подходом, изложенным в Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.10.2013 по делу N А13-15092/2012.
Материалами дела подтверждается, что КИТ Финанс Капитал (ООО) были оплачены счета-квитанции об оплате за период с 01.09.2012 по 31.03.2013 платежными поручениями N 2977 от 16.04.2013 и N 2977 от 16.04.2013 на сумму 17 780,52 руб.
При указанных обстоятельствах с ответчика в пользу истца надлежит взыскать задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг в размере 15 029,10 руб.
При этом, довод истца о том, КИТ Финанс Капитал (ООО) как взыскателю была передана по акту передачи нереализованного имущества должника от 02.11.2011 квартира стоимостью 1 661 400 руб., что значительно превышает сумму взысканной задолженности, отклоняется апелляционным судом, поскольку согласно пункту 12 статьи 87 Закона N 229-ФЗ, если цена нереализованного имущества превышает сумму, подлежащую выплате взыскателю по исполнительному документу, то взыскатель вправе оставить нереализованное имущество за собой при условии одновременной выплаты (перечисления) соответствующей разницы на депозитный счет подразделения судебных приставов.
В соответствии с частью 1 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе.
Согласно части 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники) (за исключением взносов на капитальный ремонт), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в этой части размера пеней не допускается.
Из материалов дела следует, что истцом начислены пени за ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств за период с 11.03.2010 по 31.05.2013 в размере 9 156,90 руб.
Вместе с тем, поскольку исковые требования о взыскании с ответчика основного долга признаны апелляционным судом правомерными лишь в части взыскания задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг в размере 15029,10 руб. требования о взыскании с ответчика пени на основании части 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации подлежит частичному удовлетворению - в размере 2 347,57 руб. за период с декабря 2011 по май 2013.
С расчетом пени истца ответчик согласен.
Довод ответчика о невозможности своевременной оплаты оказанных жилищно-коммунальных услуг за исковой период в связи с неисполнение истцом обязанности по выставлению счетов к оплате отклоняется апелляционным судом в связи со следующим.
Ответчик, действуя добросовестно как собственник имущества, мог обратиться к управляющей организации за получением счетов на оплату. Поэтому невыставление последним обществу счетов не может являться в силу норм пунктов 1 и 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации основанием для освобождения должника от уплаты пеней.
Учитывая частичное удовлетворение иска (размер удовлетворенных требований составил 32,82%), положения статей 104, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 333.21, 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца 695,07 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску, с истца в пользу ответчика 1 340 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе. В результате взаимозачета с ООО "Управляющая компания северного жилого района" в пользу КИТ Финанс Капитал (ООО) подлежит взысканию 644,93 руб. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.09.2013 по делу N А56-34550/2013 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:
"Взыскать с КИТ Финанс Капитал (Общество с ограниченной ответственностью) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания северного жилого района" 15 029 рублей 10 копеек долга, 2 347 рублей 57 копеек неустойки.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать".
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания северного жилого района" в пользу КИТ Финанс Капитал (Общество с ограниченной ответственностью) 644 рубля 93 копейки расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Т.В.ЖУКОВА
Судьи
Н.М.ПОПОВА
Я.Г.СМИРНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.12.2013 ПО ДЕЛУ N А56-34550/2013
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 декабря 2013 г. по делу N А56-34550/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 декабря 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Жуковой Т.В.
судей Поповой Н.М., Смирновой Я.Г.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Ершовой Е.И.,
при участии:
от истца (заявителя): не явился (извещен),
от ответчика (должника): Антоновой А.Ю. по доверенности от 24.12.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-23220/2013) КИТ Финанс Капитал (ООО)
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.09.2013 по делу N А56-34550/2013 (судья Орлова Е.А.), принятое
по иску ООО "Управляющая компания северного жилого района"
к КИТ Финанс Капитал (ООО)
о взыскании 52 946,46 руб.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания северного жилого района" (далее - истец, ООО "УК СЖР") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к КИТ Финанс Капитал (общество с ограниченной ответственностью) (далее - ответчик, КИТ Финанс Капитал (ООО)), о взыскании 43 789,56 руб. долга по оплате жилья и коммунальных услуг квартиры N 26, дома N 10 мкрн. Солнечный, г. Углич, Ярославской обл., за период с 01.03.2010 по 01.05.2013.
Решением суда от 23.09.2013 заявленные исковые требования были удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с указанным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение и принять по делу новый судебный акт.
В апелляционной жалобе ответчик ссылается на следующие обстоятельства.
Вывод суда первой инстанции о том, что с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество у ответчика возникла обязанность по оплате коммунальных услуг, противоречит действующему законодательств.
В силу статей 237, 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" право собственности и, соответственно, право пользования заемщиками заложенным имуществом прекратилось в момент возникновения права собственности у Кит Финанс Капитал (ООО) на заложенное имущество.
Таким образом, у ответчика не имелось законных оснований для использования жилым помещением до момента регистрации права собственности на него.
Обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых в отношении приобретенной квартиры, возникла у ответчика после регистрации перехода права собственности. До этого момента обязанность оплачивать услуги несет предыдущий собственник квартиры.
Кроме того, поскольку стоимость заложенного имущества превышала размер задолженности, взысканной в рамках дела N 2-259/09, разница была перечислена взыскателем на депозитный счет судебных приставов, в связи с чем отсутствуют правовые основания для погашения ответчиком задолженности предыдущего собственника по оплате жилищно-коммунальных услуг.
Ответчиком оплачены счета-квитанции за период с 01.09.2012 по 31.03.2013, иных квитанций за иные периоды в адрес ответчика не поступали. Таким образом, несвоевременная оплата ответчиком услуг обусловлена ненадлежащим исполнением истцом обязанности по предоставлению платежных документов к оплате, в связи с чем основания для взыскания неустойки в силу статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.
В отзыве на апелляционную жалобу истец просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель истца, извещенного о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился. В судебном заседании оглашено ходатайство истца о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя. Апелляционный суд с учетом отсутствия возражений со стороны ответчика, считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие представителя истца.
Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, представив контррасчет задолженности и пени.
Изучив материалы дела, ознакомившись с доводами апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, заслушав объяснения представителя ответчика, апелляционный суд установил следующие обстоятельства.
В управлении ООО "Управляющая компания Северного жилого района" находится многоквартирный жилой дом N 10 в микрорайоне "Солнечный" г. Углич Ярославской области, что подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.
Квартира N 26 дома N 10 микрорайона "Солнечный" г. Углич являлась предметом залога, обеспечивающего обязательства заемщиков по кредитному договору.
16.03.2010 Угличским районным судом Ярославской области вынесено решение, которым в пользу КИТ Финанс Капитал (ООО) взыскан долг по кредитному договору и обращено взыскание на квартиру 26 дома 10 микрорайона "Солнечный" г. Углич. Решение вступило в законную силу 16.04.2010.
В связи с тем, что имущество должника, арестованное по акту о наложении ареста, в установленный законом срок не реализовано специализированной организацией (отчет о реализации возврат от 27.04.2011), в соответствии со статьей 87 Федерального закона "Об исполнительном производстве" взыскателю было направлено предложение о принятии данного имущества в счет погашения долга.
27.05.2011 от взыскателя в службу судебных приставов-исполнителей поступило заявление о согласии принять нереализованное арестованное имущества должника.
Постановлением от 02.11.2011 (л.д. 7) судебный пристав-исполнитель Угличского районного отдела судебных приставов УФССП по Ярославской области Угличский РОСП постановил передать взыскателю Кит Финанс Капитал (ООО) нереализованное имущество должника по цене на 25% ниже его стоимости, указанной в постановлении об оценке.
02.11.2011 согласно акту передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга имущество: трехкомнатная квартира, расположенная по адресу: г. Углич, мн. Солнечный, д. 10, кв. 26, общая площадь 61,2 кв. м, кадастровый номер 76:22:000000:0000:003420/0160026, стоимость 1 661 400 руб. (л.д. 6), была передана взыскателю - Кит Финанс Капитал (ООО) - 02.11.2011. В данном акте имеется подпись представителя ответчика о получении указанного имущества 07.11.2011.
Право собственности на данное недвижимое имуществом зарегистрировано Кит Финанс Капитал (ООО) 06.12.2011, о чем внесена соответствующая запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 10).
Истец обратился к ответчику с требованием погасить задолженность по оплате за жилье и коммунальные услуги по квартире, являющейся собственностью Кит Финанс Капитал (ООО), в размере 56 020,10 руб. по состоянию на 01.03.2013. При этом согласно расчету истца задолженность им начислена, начиная с 11.03.2010.
В письме от 16.05.2013 ответчик сообщил истцу, что обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг, возникла у общества после регистрации перехода права собственности, до этого момента обязанность по оплате услуг несет предыдущий собственник квартиры. Учитывая вышеизложенное, ответчик потребовал выставить счета на оплату коммунальных услуг с даты регистрации права собственности общества на квартиру без учета задолженности предыдущего собственника.
Управляющая компания, ссылаясь на невыполнение собственником квартиры предусмотренной законом обязанности по оплате жилья и коммунальных услуг, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд полагает подлежащим изменению в связи со следующим.
В соответствии со статьей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В силу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в абзаце 2 пункта 1 Постановления Пленума от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров правах собственников помещений на общее имущество здания", регулирование отношений собственников нежилых помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
На основании пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (пункты 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Обязанность граждан и организаций своевременно и в полном объеме вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги предусмотрена также пунктом 1 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, независимо от наличия соответствующих договорных отношений на собственнике помещения лежит обязанность по осуществлению расходов по содержанию общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.
Из материалов дела следует, что истцом предъявлен иск к ответчику, как к собственнику квартиры, о взыскании задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг за период с 01.03.2010 по 01.05.2013 в размере 43 789,56 руб.
Ответчик против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на то, что обязанность по внесению платы за спорное жилое помещение и коммунальные услуги возникла у КИТ Финанс Капитал (ООО) с момента регистрации права собственности ответчика на данную квартиру.
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что момент возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг у ответчика является не момент государственной регистрации права собственности на квартиру, а дата вступления в законную силу решения суда, поскольку обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях, в данном случае - на основании вступившего в законную силу решения суда.
Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
Частью 1 статьи 69 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон N 229-ФЗ) предусмотрено, что обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу взыскателю.
Заложенное имущество реализуется в порядке, установленном Законом N 229-ФЗ, с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Законом Российской Федерации "О залоге", а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества (часть 3 статьи 78 Закона N 229-ФЗ).
Согласно пункту 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с пунктами 4 и 5 статьи 58 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в пункте 1 указанной статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается. Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой. Протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий направление заявления организатору торгов, являются достаточными основаниями для регистрации права собственности залогодержателя на предмет ипотеки.
В силу части 14 статьи 87 Закона N 229-ФЗ о передаче нереализованного имущества должника взыскателю судебный пристав-исполнитель выносит постановление, которое утверждается старшим судебным приставом или его заместителем. Передача судебным приставом-исполнителем имущества должника взыскателю оформляется актом приема-передачи.
В случае, когда взыскатель по предложению судебного пристава-исполнителя оставил за собой нереализованное имущество должника, судебный пристав-исполнитель обращается в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации права собственности взыскателя на имущество, зарегистрированное на должника (пункт 3 части 2 статьи 66 Закона N 229-ФЗ).
Согласно пункту 1 статьи 60 Закона N 102-ФЗ должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем.
Следовательно, положения Закона N 102-ФЗ ограничивают право залогодателя на прекращение обращения взыскания на заложенное имущество во времени моментом приобретения залогодержателем права на это имущество. При этом указанный момент не связывается законом с государственной регистрацией перехода права собственности на заложенное имущество к залогодержателю.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по основанию, предусмотренному законом.
В данном случае нереализованное имущество должника было передано судебным приставом-исполнителем взыскателю по акту от 02.11.2011, следовательно, с после подписания указанного акта и принятия спорного имущества взыскатель является законным владельцем переданного имущества.
Вывод суда апелляционной инстанции соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
При указанных обстоятельствах, требования истца к ответчику об оплате коммунальных платежей правомерны лишь за период с ноября 2011 по май 2013. За указанный период управляющей организацией за оказанные жилищно-коммунальные услуги начислено 32 809,62 руб., что следует из представленного истцом расчета и подтверждается выписками из лицевого счета.
Вышеизложенная позиция апелляционного суда согласуется с правовым подходом, изложенным в Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.10.2013 по делу N А13-15092/2012.
Материалами дела подтверждается, что КИТ Финанс Капитал (ООО) были оплачены счета-квитанции об оплате за период с 01.09.2012 по 31.03.2013 платежными поручениями N 2977 от 16.04.2013 и N 2977 от 16.04.2013 на сумму 17 780,52 руб.
При указанных обстоятельствах с ответчика в пользу истца надлежит взыскать задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг в размере 15 029,10 руб.
При этом, довод истца о том, КИТ Финанс Капитал (ООО) как взыскателю была передана по акту передачи нереализованного имущества должника от 02.11.2011 квартира стоимостью 1 661 400 руб., что значительно превышает сумму взысканной задолженности, отклоняется апелляционным судом, поскольку согласно пункту 12 статьи 87 Закона N 229-ФЗ, если цена нереализованного имущества превышает сумму, подлежащую выплате взыскателю по исполнительному документу, то взыскатель вправе оставить нереализованное имущество за собой при условии одновременной выплаты (перечисления) соответствующей разницы на депозитный счет подразделения судебных приставов.
В соответствии с частью 1 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе.
Согласно части 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники) (за исключением взносов на капитальный ремонт), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в этой части размера пеней не допускается.
Из материалов дела следует, что истцом начислены пени за ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств за период с 11.03.2010 по 31.05.2013 в размере 9 156,90 руб.
Вместе с тем, поскольку исковые требования о взыскании с ответчика основного долга признаны апелляционным судом правомерными лишь в части взыскания задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг в размере 15029,10 руб. требования о взыскании с ответчика пени на основании части 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации подлежит частичному удовлетворению - в размере 2 347,57 руб. за период с декабря 2011 по май 2013.
С расчетом пени истца ответчик согласен.
Довод ответчика о невозможности своевременной оплаты оказанных жилищно-коммунальных услуг за исковой период в связи с неисполнение истцом обязанности по выставлению счетов к оплате отклоняется апелляционным судом в связи со следующим.
Ответчик, действуя добросовестно как собственник имущества, мог обратиться к управляющей организации за получением счетов на оплату. Поэтому невыставление последним обществу счетов не может являться в силу норм пунктов 1 и 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации основанием для освобождения должника от уплаты пеней.
Учитывая частичное удовлетворение иска (размер удовлетворенных требований составил 32,82%), положения статей 104, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 333.21, 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца 695,07 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску, с истца в пользу ответчика 1 340 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе. В результате взаимозачета с ООО "Управляющая компания северного жилого района" в пользу КИТ Финанс Капитал (ООО) подлежит взысканию 644,93 руб. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.09.2013 по делу N А56-34550/2013 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:
"Взыскать с КИТ Финанс Капитал (Общество с ограниченной ответственностью) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания северного жилого района" 15 029 рублей 10 копеек долга, 2 347 рублей 57 копеек неустойки.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать".
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания северного жилого района" в пользу КИТ Финанс Капитал (Общество с ограниченной ответственностью) 644 рубля 93 копейки расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Т.В.ЖУКОВА
Судьи
Н.М.ПОПОВА
Я.Г.СМИРНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)