Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 сентября 2014 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Лотова А.Н.
судей Золотовой Л.А., Шиндлер Н.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Плехановой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5650/2014) общества с ограниченной ответственностью "УренгойУниверсалТорг" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 25.04.2014 по делу N А70-2021/2014 (судья Голощапов М.В.), принятое по иску открытого акционерного общества "Уренгойжилсервис" (ИНН 8904046691, ОГРН 1058900649642) к обществу с ограниченной ответственностью "УренгойУниверсалТорг" (ИНН 8904046518, ОГРН 1058900636585) о взыскании задолженности, освобождении помещения,
при участии в судебном заседании представителей:
- от общества с ограниченной ответственностью "УренгойУниверсалТорг" - Малинин Жан Константинович, предъявлен паспорт, по доверенности от 20.03.2014 сроком действия на три года;
- от открытого акционерного общества "Уренгойжилсервис" - Кузнецова Мария Андреевна, предъявлен паспорт, по доверенности от 12.12.2013 сроком действия до 31.12.2016;
- установил:
открытое акционерное общество "Уренгойжилсервис" (далее по тексту - ОАО "Уренгойжилсервис", истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "УренгойУниверсалТорг" (далее по тексту - ООО "УренгойУниверсалТорг", ответчик) о взыскании задолженности по договору N 7/268 от 01.06.2012 за период с октября 2012 года по март 2013 года в размере 121 048 руб. 26 коп., неосновательного обогащения в виде стоимости платы за пользование помещением после прекращения договора за период с апреля 2013 года по январь 2014 года в размере 199 154 руб. 59 коп., а также об освобождении ответчиком занимаемого помещения.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 25.04.2014 по делу N А70-2021/2014 требования истца удовлетворены в виду их обоснованности и подтвержденности соответствующими документами.
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "УренгойУниверсалТорг" обратилось с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Тюменской области от 25.04.2014 по делу N А70-2021/2014 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца.
В обоснование апелляционной жалобы ссылается на тот факт, что между ответчиком и собственниками помещений был заключен договор аренды от 20.04.2013 нежилого помещения по адресу: г. Новый Уренгой, пр. Ленинградский, 13, в связи с чем, основания для освобождения спорных помещений у ответчика отсутствует. Также податель жалобы считает, что обязанность по оплате арендной плате за спорный период у ООО "УренгойУниверсалТорг" отсутствовала, поскольку денежные средства, предполагаемые ко внесению арендной платы были направлены на устранение недостатков сданного в аренду имущества, на его приведение в надлежащее и пригодное для использования состояние в соответствии с предписанием N 351/1/351 от 03.05.2011 отдела надзорной деятельности по МО г. Новый Уренгой ГУ МЧС России по Ямало-Ненецкому автономному округу.
ОАО "Уренгойжилсервис" в письменном отзыве на апелляционную жалобу решение суда первой инстанции просит оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании представители сторон поддержали заявленные доводы.
Кроме того, в судебном заседании представителем ООО "УренгойУниверсалТорг" заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно, договора аренды от 20.04.2014 N 1/12, протокола общего собрания собственников от 17.04.2014 N 1/13.
Возможность предоставления в суд апелляционной инстанции дополнительных доказательств ограничена нормами статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, независящим от него, и суд признает эти причины уважительными (часть 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Судом апелляционной инстанции отказано ответчику в приобщении указанных выше документов к материалам дела, поскольку ответчиком не обоснована невозможность представления данных документов в суд первой инстанции.
В связи с названными обстоятельствами ответчику перечисленные документы будут возвращены вместе с судебным актом по настоящему делу.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, проверив в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 01.06.2012 между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) заключен договор N 7/268, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое помещение, расположенное в техническом подвальном этаже (далее - т/п) по адресу: г. Новый Уренгой, пр. Ленинградский, д. 13, технический подвальный этаж, левый торец, общей площадью 77,0 кв. м (далее - объект), для использования под торговлю детскими товарами (т. 1 л.д. 15-22).
Согласно разделу 2 договора от 01.06.2012 N 7/268 настоящий договор вступает в силу, становится обязательным для сторон с момента подписания, распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 01 июля 2012 года по 31 мая 2013 года. Настоящий договор прекращает свое действие по окончании его срока, а именно с 01.06.2013.
По акту приема-передачи истцом помещение было передано ответчику.
Согласно пункту 5.2 договора от 01.06.2012 N 7/268 за использование Объекта Арендатор уплачивает арендную плату, установленную на момент заключения Договора, согласно приложению N 2, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора в размере 20 096 руб. 41 коп. (т. 1 л.д. 18, 22).
Согласно пункту 5.5 договора от 01.06.2012 N 7/268 оплата за использование объекта производится ежемесячно авансовым платежом до 10 числа текущего месяца в размере 60% от ежемесячной суммы по настоящему договору. Окончательный расчет производится до 15-го числа месяца, следующего за расчетным, на основании счета- фактуры и акта о выполненных услугах.
По утверждению истца ответчиком обязанность по оплате арендных платежей за период с октября 2012 года по март 2013 года надлежащим образом не исполнена, в результате чего, у него образовалась задолженность в размере 121 048 руб. 26 коп.
Письмами от 01.04.2013 N 1195, от 09.04.2013 N 1511 истец уведомил ответчика об уплате задолженности и расторжении с 01.04.2013 договора 01.06.2012 N 7/268 в одностороннем порядке (т. 1.л.д.70).
01.07.2013 истцом в адрес ответчика направлена претензия об уплате задолженности, а также требование об освобождении объекта недвижимости.
Поскольку ответчик после расторжения договора не освободил занимаемое им спорное помещение, за период с апреля 2013 по январь 2014 года у ответчика образовалась задолженность за пользование помещением в размере 199 154 руб. 59 коп.
Учитывая, что ответчиком указанные письма, а также претензия оставлены без внимания, оплата арендных платежей не произведена, истец обратился в Арбитражный суд Тюменской области с настоящим иском.
Как было указано выше, суд первой инстанции требования истца удовлетворил.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в данном случае судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение. При этом, апелляционный суд исходит из следующего.
Исходя из анализа сложившихся правоотношений по договору аренды от 01.06.2012 N 7/268, они подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании части 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Право сдачи имущества в аренду в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно статьям 161, 44, 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, выбор способа управления многоквартирным домом, принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Согласно статьям 46, 47 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
В данном случае в соответствии с решением собственников жилых помещений многоквартирного дома по адресу: г. Новый Уренгой, пр. Ленинградский, 13, оформленным протоколом от 30 января 2009 года, собственниками согласно пп. 1 - 3 выбран способ управления многоквартирным жилым домом - управление управляющей организацией ОАО "Уренгойжилстройсервис" (т. 1, л.д. 26-29).
Пунктом 12 протокола от 30 января 2009 года истец наделен полномочиями на право передачи общего имущества или объектов общего имущества во временное владение, пользование (аренду) (т. 1 л.д. 29).
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно указал, что истец при заключении договора от 01.06.2012 N 7/268 действовал в рамках полномочий, предоставленных ему решением собственников многоквартирного жилого дома. Договор от 01.06.2012 N 7/268 не был оспорен, а также не был признан недействительным.
Кроме того, необходимо указать, что согласно абзацу 3 пункта 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Данное требование может быть предъявлено к лицу, незаконно передавшему вещь в аренду, а также к арендатору, если он знал об отсутствии у арендодателя соответствующего права (абзацы 4, 5 пункта 12 Постановления Пленума Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В данном случае судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что истец исполнил свои обязательства перед ответчиком в рамках договора от 01.06.2012 N 7/268, что подтверждается актом приема-передачи (л.д. 80).
Таким образом, у ответчика возникло обязательство по внесению арендной платы.
Между тем, апелляционным судом установлено, что ответчик не исполнил договорные обязательства по внесению арендных платежей за период с октября 2012 года по март 2013 года, в результате чего, у ответчика образовалась задолженность в размере 121 048 руб. 26 коп.
Таким образом, учитывая, что материалами дела подтверждается пользование ответчиком арендованным помещением, отсутствие в материалах дела доказательств погашения задолженности, то требование истца о взыскании долга по арендной плате за период с октября 2012 года по март 2013 года в размере 121 048 руб. 26 коп., является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Расчет задолженности по арендной плате ответчиком не оспорен, контррасчета не представлено.
Довод апелляционной жалобы том, что обязанность по оплате арендной плате за спорный период у ООО "УренгойУниверсалТорг" отсутствовала, поскольку денежные средства, предполагаемые ко внесению арендной платы были направлены на устранение недостатков сданного в аренду имущества, на его приведение в надлежащее и пригодное для использования состояние в соответствии с предписанием N 351/1/351 от 03.05.2011 отдела надзорной деятельности по МО г. Новый Уренгой ГУ МЧС России по Ямало-Ненецкому автономному округу, апелляционным судом отклоняется, поскольку указанное обстоятельство не освобождает ответчика от исполнения им договорных обязательств по оплате аренды помещения.
Ответчиком также было заявлено о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в виде стоимости платы за пользование помещением после прекращения договора за период с апреля 2013 года по январь 2014 года в размере 199 154 руб. 59 коп., а также об освобождении ответчиком занимаемого помещения.
Как было указано ранее, письмами от 01.04.2013 N 1195, от 09.04.2013 N 1511 истец уведомил ответчика об уплате задолженности и расторжении договора от 01.06.2012 N 7/268 в одностороннем порядке (т. 1.л.д.70).
В силу части 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Пунктом 7.3 договора аренды от 01.06.2012 N 7/268 предусмотрено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора путем направления письменного уведомления арендатору за один месяц до даты расторжения договора при выявленных фактах нарушений, в том числе, при возникновении задолженности арендатора по арендной плате.
В данном случае арендодатель, воспользовавшись правом, предусмотренным пунктом 7.3 договора от 01.06.2012 N 7/268, в одностороннем порядке отказался от исполнения договора аренды, направив об этом письменное уведомление в адрес ответчика.
В данном случае обстоятельства, связанные с расторжением договора были правильно установлены судом первой инстанции.
Более того, обстоятельства, связанные с расторжением договора аренды от 01.06.2012 N 7/268 с 01.04.2013 признаны ответчиком в судебном заседании суда апелляционной инстанции.
По правилам статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Согласно пункту 4.2.14 договора от 01.06.2012 N 7/268 арендатор обязан передать помещение по акту приема - передачи арендодателю в течение 5 дней с момента окончания срока действия договора или его досрочного прекращения в исправном состоянии.
Однако, после расторжения договора аренды от 01.06.2012 N 7/268 обязательство по возвращению арендодателю спорного имущества, возложенное на ответчика статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и договором, ответчик не исполнил, что им не оспорено.
Наличие каких-либо правовых оснований для использования ответчиком имущества, ранее предоставленного ему на основании договора аренды, из материалов дела не усматривается.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Проанализировав материалы дела в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции, учитывая в частности то, что, ответчик после расторжения договора аренды от 01.06.2012 продолжал пользоваться спорным помещением, пришел к выводу о том, что удовлетворяя исковые требования о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в сумме 199 154 руб. 59 коп. и об обязании ответчика освободить нежилое помещение, расположенное в техническом подвальном этаже дома по адресу: г. Новый Уренгой, пр. Ленинградский, д. 13, левый торец, суд первой инстанции принял законное и обоснованно решение.
Расчет неосновательного обогащения проверен апелляционным судом, признан верным и ответчиком не оспорен.
Ответчиком не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
Принятое по делу решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Поскольку апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на ее подателя жалоб, то есть на ответчика.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "УренгойУниверсалТорг" оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Тюменской области от 25.04.2014 по делу N А70-2021/2014 - без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.Н.ЛОТОВ
Судьи
Л.А.ЗОЛОТОВА
Н.А.ШИНДЛЕР
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.09.2014 N 08АП-5650/2014 ПО ДЕЛУ N А70-2021/2014
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 сентября 2014 г. N 08АП-5650/2014
Дело N А70-2021/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 сентября 2014 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Лотова А.Н.
судей Золотовой Л.А., Шиндлер Н.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Плехановой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5650/2014) общества с ограниченной ответственностью "УренгойУниверсалТорг" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 25.04.2014 по делу N А70-2021/2014 (судья Голощапов М.В.), принятое по иску открытого акционерного общества "Уренгойжилсервис" (ИНН 8904046691, ОГРН 1058900649642) к обществу с ограниченной ответственностью "УренгойУниверсалТорг" (ИНН 8904046518, ОГРН 1058900636585) о взыскании задолженности, освобождении помещения,
при участии в судебном заседании представителей:
- от общества с ограниченной ответственностью "УренгойУниверсалТорг" - Малинин Жан Константинович, предъявлен паспорт, по доверенности от 20.03.2014 сроком действия на три года;
- от открытого акционерного общества "Уренгойжилсервис" - Кузнецова Мария Андреевна, предъявлен паспорт, по доверенности от 12.12.2013 сроком действия до 31.12.2016;
- установил:
открытое акционерное общество "Уренгойжилсервис" (далее по тексту - ОАО "Уренгойжилсервис", истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "УренгойУниверсалТорг" (далее по тексту - ООО "УренгойУниверсалТорг", ответчик) о взыскании задолженности по договору N 7/268 от 01.06.2012 за период с октября 2012 года по март 2013 года в размере 121 048 руб. 26 коп., неосновательного обогащения в виде стоимости платы за пользование помещением после прекращения договора за период с апреля 2013 года по январь 2014 года в размере 199 154 руб. 59 коп., а также об освобождении ответчиком занимаемого помещения.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 25.04.2014 по делу N А70-2021/2014 требования истца удовлетворены в виду их обоснованности и подтвержденности соответствующими документами.
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "УренгойУниверсалТорг" обратилось с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Тюменской области от 25.04.2014 по делу N А70-2021/2014 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца.
В обоснование апелляционной жалобы ссылается на тот факт, что между ответчиком и собственниками помещений был заключен договор аренды от 20.04.2013 нежилого помещения по адресу: г. Новый Уренгой, пр. Ленинградский, 13, в связи с чем, основания для освобождения спорных помещений у ответчика отсутствует. Также податель жалобы считает, что обязанность по оплате арендной плате за спорный период у ООО "УренгойУниверсалТорг" отсутствовала, поскольку денежные средства, предполагаемые ко внесению арендной платы были направлены на устранение недостатков сданного в аренду имущества, на его приведение в надлежащее и пригодное для использования состояние в соответствии с предписанием N 351/1/351 от 03.05.2011 отдела надзорной деятельности по МО г. Новый Уренгой ГУ МЧС России по Ямало-Ненецкому автономному округу.
ОАО "Уренгойжилсервис" в письменном отзыве на апелляционную жалобу решение суда первой инстанции просит оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании представители сторон поддержали заявленные доводы.
Кроме того, в судебном заседании представителем ООО "УренгойУниверсалТорг" заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно, договора аренды от 20.04.2014 N 1/12, протокола общего собрания собственников от 17.04.2014 N 1/13.
Возможность предоставления в суд апелляционной инстанции дополнительных доказательств ограничена нормами статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, независящим от него, и суд признает эти причины уважительными (часть 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Судом апелляционной инстанции отказано ответчику в приобщении указанных выше документов к материалам дела, поскольку ответчиком не обоснована невозможность представления данных документов в суд первой инстанции.
В связи с названными обстоятельствами ответчику перечисленные документы будут возвращены вместе с судебным актом по настоящему делу.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, проверив в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 01.06.2012 между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) заключен договор N 7/268, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое помещение, расположенное в техническом подвальном этаже (далее - т/п) по адресу: г. Новый Уренгой, пр. Ленинградский, д. 13, технический подвальный этаж, левый торец, общей площадью 77,0 кв. м (далее - объект), для использования под торговлю детскими товарами (т. 1 л.д. 15-22).
Согласно разделу 2 договора от 01.06.2012 N 7/268 настоящий договор вступает в силу, становится обязательным для сторон с момента подписания, распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 01 июля 2012 года по 31 мая 2013 года. Настоящий договор прекращает свое действие по окончании его срока, а именно с 01.06.2013.
По акту приема-передачи истцом помещение было передано ответчику.
Согласно пункту 5.2 договора от 01.06.2012 N 7/268 за использование Объекта Арендатор уплачивает арендную плату, установленную на момент заключения Договора, согласно приложению N 2, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора в размере 20 096 руб. 41 коп. (т. 1 л.д. 18, 22).
Согласно пункту 5.5 договора от 01.06.2012 N 7/268 оплата за использование объекта производится ежемесячно авансовым платежом до 10 числа текущего месяца в размере 60% от ежемесячной суммы по настоящему договору. Окончательный расчет производится до 15-го числа месяца, следующего за расчетным, на основании счета- фактуры и акта о выполненных услугах.
По утверждению истца ответчиком обязанность по оплате арендных платежей за период с октября 2012 года по март 2013 года надлежащим образом не исполнена, в результате чего, у него образовалась задолженность в размере 121 048 руб. 26 коп.
Письмами от 01.04.2013 N 1195, от 09.04.2013 N 1511 истец уведомил ответчика об уплате задолженности и расторжении с 01.04.2013 договора 01.06.2012 N 7/268 в одностороннем порядке (т. 1.л.д.70).
01.07.2013 истцом в адрес ответчика направлена претензия об уплате задолженности, а также требование об освобождении объекта недвижимости.
Поскольку ответчик после расторжения договора не освободил занимаемое им спорное помещение, за период с апреля 2013 по январь 2014 года у ответчика образовалась задолженность за пользование помещением в размере 199 154 руб. 59 коп.
Учитывая, что ответчиком указанные письма, а также претензия оставлены без внимания, оплата арендных платежей не произведена, истец обратился в Арбитражный суд Тюменской области с настоящим иском.
Как было указано выше, суд первой инстанции требования истца удовлетворил.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в данном случае судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение. При этом, апелляционный суд исходит из следующего.
Исходя из анализа сложившихся правоотношений по договору аренды от 01.06.2012 N 7/268, они подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании части 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Право сдачи имущества в аренду в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно статьям 161, 44, 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, выбор способа управления многоквартирным домом, принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Согласно статьям 46, 47 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
В данном случае в соответствии с решением собственников жилых помещений многоквартирного дома по адресу: г. Новый Уренгой, пр. Ленинградский, 13, оформленным протоколом от 30 января 2009 года, собственниками согласно пп. 1 - 3 выбран способ управления многоквартирным жилым домом - управление управляющей организацией ОАО "Уренгойжилстройсервис" (т. 1, л.д. 26-29).
Пунктом 12 протокола от 30 января 2009 года истец наделен полномочиями на право передачи общего имущества или объектов общего имущества во временное владение, пользование (аренду) (т. 1 л.д. 29).
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно указал, что истец при заключении договора от 01.06.2012 N 7/268 действовал в рамках полномочий, предоставленных ему решением собственников многоквартирного жилого дома. Договор от 01.06.2012 N 7/268 не был оспорен, а также не был признан недействительным.
Кроме того, необходимо указать, что согласно абзацу 3 пункта 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Данное требование может быть предъявлено к лицу, незаконно передавшему вещь в аренду, а также к арендатору, если он знал об отсутствии у арендодателя соответствующего права (абзацы 4, 5 пункта 12 Постановления Пленума Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В данном случае судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что истец исполнил свои обязательства перед ответчиком в рамках договора от 01.06.2012 N 7/268, что подтверждается актом приема-передачи (л.д. 80).
Таким образом, у ответчика возникло обязательство по внесению арендной платы.
Между тем, апелляционным судом установлено, что ответчик не исполнил договорные обязательства по внесению арендных платежей за период с октября 2012 года по март 2013 года, в результате чего, у ответчика образовалась задолженность в размере 121 048 руб. 26 коп.
Таким образом, учитывая, что материалами дела подтверждается пользование ответчиком арендованным помещением, отсутствие в материалах дела доказательств погашения задолженности, то требование истца о взыскании долга по арендной плате за период с октября 2012 года по март 2013 года в размере 121 048 руб. 26 коп., является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Расчет задолженности по арендной плате ответчиком не оспорен, контррасчета не представлено.
Довод апелляционной жалобы том, что обязанность по оплате арендной плате за спорный период у ООО "УренгойУниверсалТорг" отсутствовала, поскольку денежные средства, предполагаемые ко внесению арендной платы были направлены на устранение недостатков сданного в аренду имущества, на его приведение в надлежащее и пригодное для использования состояние в соответствии с предписанием N 351/1/351 от 03.05.2011 отдела надзорной деятельности по МО г. Новый Уренгой ГУ МЧС России по Ямало-Ненецкому автономному округу, апелляционным судом отклоняется, поскольку указанное обстоятельство не освобождает ответчика от исполнения им договорных обязательств по оплате аренды помещения.
Ответчиком также было заявлено о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в виде стоимости платы за пользование помещением после прекращения договора за период с апреля 2013 года по январь 2014 года в размере 199 154 руб. 59 коп., а также об освобождении ответчиком занимаемого помещения.
Как было указано ранее, письмами от 01.04.2013 N 1195, от 09.04.2013 N 1511 истец уведомил ответчика об уплате задолженности и расторжении договора от 01.06.2012 N 7/268 в одностороннем порядке (т. 1.л.д.70).
В силу части 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Пунктом 7.3 договора аренды от 01.06.2012 N 7/268 предусмотрено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора путем направления письменного уведомления арендатору за один месяц до даты расторжения договора при выявленных фактах нарушений, в том числе, при возникновении задолженности арендатора по арендной плате.
В данном случае арендодатель, воспользовавшись правом, предусмотренным пунктом 7.3 договора от 01.06.2012 N 7/268, в одностороннем порядке отказался от исполнения договора аренды, направив об этом письменное уведомление в адрес ответчика.
В данном случае обстоятельства, связанные с расторжением договора были правильно установлены судом первой инстанции.
Более того, обстоятельства, связанные с расторжением договора аренды от 01.06.2012 N 7/268 с 01.04.2013 признаны ответчиком в судебном заседании суда апелляционной инстанции.
По правилам статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Согласно пункту 4.2.14 договора от 01.06.2012 N 7/268 арендатор обязан передать помещение по акту приема - передачи арендодателю в течение 5 дней с момента окончания срока действия договора или его досрочного прекращения в исправном состоянии.
Однако, после расторжения договора аренды от 01.06.2012 N 7/268 обязательство по возвращению арендодателю спорного имущества, возложенное на ответчика статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и договором, ответчик не исполнил, что им не оспорено.
Наличие каких-либо правовых оснований для использования ответчиком имущества, ранее предоставленного ему на основании договора аренды, из материалов дела не усматривается.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Проанализировав материалы дела в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции, учитывая в частности то, что, ответчик после расторжения договора аренды от 01.06.2012 продолжал пользоваться спорным помещением, пришел к выводу о том, что удовлетворяя исковые требования о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в сумме 199 154 руб. 59 коп. и об обязании ответчика освободить нежилое помещение, расположенное в техническом подвальном этаже дома по адресу: г. Новый Уренгой, пр. Ленинградский, д. 13, левый торец, суд первой инстанции принял законное и обоснованно решение.
Расчет неосновательного обогащения проверен апелляционным судом, признан верным и ответчиком не оспорен.
Ответчиком не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
Принятое по делу решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Поскольку апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на ее подателя жалоб, то есть на ответчика.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "УренгойУниверсалТорг" оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Тюменской области от 25.04.2014 по делу N А70-2021/2014 - без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.Н.ЛОТОВ
Судьи
Л.А.ЗОЛОТОВА
Н.А.ШИНДЛЕР
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)