Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 февраля 2014 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Клочковой Н.А.,
судей - Камериловой В.А., Телегиной Т.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Умаровой Н.С.,
при участии в судебном заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Волговодстройкомплект" - Эрендженова С.Б. по доверенности от 15.11.2013,
от общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис" - не явились, извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 АПК РФ, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений (приобщены к материалам дела),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 16 декабря 2013 года по делу N А12-22446/2013, (судья В.Ф. Тазов),
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Волговодстройкомплект", г. Волгоград, (ИНН 3444172173, ОГРН 1093444005720)
к обществу с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис", г. Волгоград, (ИНН 3444104938, ОГРН 1023403454140)
об урегулировании разногласий по договору,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Волговодстройкомплект" (далее - ООО "Волговодстройкомплект", истец) обратился с иском в Арбитражный суд Волгоградской области к обществу с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис" (далее - ООО "Жилкомсервис", ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключения договора N 101/13 от 08.04.2013 об участии владельца (арендатора, собственника) нежилого помещения в расходах на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 16 декабря 2013 года по делу N А12-22446/2013 исковые требования удовлетворены.
ООО "Жилкомсервис", не согласившись с вынесенным судебным актом, обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в иске отказать. Заявитель апелляционной жалобы не согласился с предложенной истцом редакцией пунктов 3.2.2., 4.1.3., 4.1.6., 4.1.8., 4.1.13., 5.1., 5.4., 6.3., 7.1., 7.2.
ООО "Волговодстройкомплект" возражало против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просило решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о судебном заседании на сайте арбитражного суда, не обеспечил явку представителя в заседание суда апелляционной инстанции и суд, в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", рассмотрел дело в его отсутствие.
Дело рассмотрено судебной коллегий в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Согласно пункту 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" судам апелляционной инстанции указано, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
Возражений против проверки решения суда только в обжалуемой части от лиц, участвующих в деле, не поступило.
Представитель истца в судебном заседании возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, поддержал решение суда.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ООО "Волговодстройкомплект" является собственником встроенного нежилого помещения площадью 843,2 кв. м в подвально-цокольной части дома N 18 по ул. Чапаева г. Волгограда.
Управляющей организацией дома N 18 по ул. Чапаева г. Волгограда в соответствии с протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 18 по ул. Чапаева г. Волгограда от 27.12.2007 является ООО "Жилкомсервис".
ООО "Жилкомсервис" направило в адрес ООО "Волговодстройкомплект" для подписания проект договора N 101/13 от 08.04.2013 об участии владельца (арендатора, собственника) нежилого помещения в расходах на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Указанный договор со стороны истца был подписан с протоколом разногласий, которые касались п. п. 3.1.3., 3.1.4., 3.2.2., 4.1.3., 4.1.6., 4.1.7., 4.1.8., 4.1.13., 4.2.2., 5.1., 5.2., 5.3., 5.4., 6.3., 6.4., 6.5., 7.1., 7.2.
Разногласия между сторонами по договору в добровольном порядке урегулированы не были, что и послужило основанием для обращения истца с данным иском в суд.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Как установлено статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии с частью 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). Юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно части 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
На основании статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Пунктом 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В силу пункта 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Согласно пункту 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ).
В ходе принятия решения судом первой инстанции были проанализированы предложенные сторонами редакции пунктов договора, по которым возникли разногласия, и сделаны следующие выводы.
Пункт 3.2.2. договора в первоначальной его редакции был изложен: "Привлекать субподрядные организации без согласования с Владельцем" и фактически наделял управляющую организацию правом самостоятельного привлечения третьих лиц для выполнения работ на общедомовом имуществе, без указания соответствующего перечня работ, в отношении которого такое право управляющей компании предоставлено.
В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
Лицо, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в пределах оказания данных услуг обязано обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.
В силу статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к исключительной компетенции общего собрания собственников дома отнесены вопросы принятия решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном и текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта.
Учитывая правовую неопределенность пункта 3.2.2. договора, суд обоснованно пришел к выводу, что он не может быть включен в договор в предложенной ответчиком редакции.
При этом судом первой инстанции ответчику разъяснено, что изложенное обстоятельство не лишает ответчика соответствующего права на привлечение субподрядных организаций в порядке, установленном статьей 706 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истцом предложена следующая редакция пункта 3.2.2. договора: "В срок не позднее пятого числа каждого календарного месяца, следующего за отчетным, направлять в адрес Владельца акт выполненных работ, а также счета на оплату с расшифровкой платы по каждому виду работ и услуг".
Судом установлено, что каких-либо возражений по существу указанной редакции со стороны ответчика в ходе рассмотрения не поступило, она корреспондируется с остальными условиями договора, а также отвечает положениям статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Пункт 4.1.3. в редакции, предложенной ответчиком в договоре, возлагает на истца обязанность обеспечения сохранности и надлежащего состояния инженерных сетей, коммуникации и оборудования в Помещении.
Истец полагает, что указанный пункт подлежит исключению из договора.
Судом не принята предложенная ответчиком редакция по следующим основаниям.
Из пункта 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что договор управления многоквартирным домом регулирует вопросы оказания услуг и выполнения работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
В силу статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации ответственность за сохранность и надлежащее состояние общего имущества в многоквартирном доме в данном случае несет управляющая организация.
Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о противоречии указанного пункта требованиям статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с чем пункт 4.1.3. был обоснованно исключен из текста договора.
По этим же основаниям судом исключены из договора пункты 4.1.4., 6.3., которые в первоначальной редакции договора был сформулированы следующим образом:
"4.1.4. Не производить переустройство, реконструкцию, перепланировку помещения, переустановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования (в т.ч. электробытовых приборов и машин мощностью, превышающей технологические возможности внутридомовой электрической сети, не имеющей технических паспортов, не отвечающих требованиям безопасности и сан. нормам) без получения соответствующих согласований, предусмотренных действующим законодательством. Не допускать сбрасывание в санитарный узел мусора и отходов, засоряющих канализацию, не сливать жидкие пищевые отходы в мусоропровод, в также не допускать выполнения в помещении работ, создающих повышенный шум или вибрацию и нарушающих нормальные условия проживания граждан в жилых помещениях".
"6.3. Владелец несет ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством".
Поскольку приведенные в договоре редакции не регулируют отношения по содержанию общего имущества в нарушение статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, рассматриваемые пункты также исключены из договора.
Пункт 4.1.6. в первоначальной редакции договора был сформулирован: "Обеспечить доступ в Помещение представителям Управляющей организации, включая работников специализированных организаций, осуществляющих техническое обслуживание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, для выполнения необходимых ремонтных работ, работ по ликвидации аварии либо неисправности оборудования, приборов учета и контроля, находящихся в Помещении, создающих угрозу нанесения ущерба иным помещениям. Подходы к инженерному оборудованию и запорной арматуре не должны быть загромождены. В соответствии с Правилами хранения и складирования материальных ценностей, материалы и документация должны храниться на стеллажах с соблюдением следующих расстояний: 30 см - от пола, 50 см - от стены, 100 см - от отопительных приборов, проходы между стеллажами не менее 50 см"
Суд согласился с редакцией пункта, предложенной истцом: "Обеспечить доступ в Помещение представителям Управляющей организации, включая работников специализированных организаций, осуществляющих техническое обслуживание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, для выполнения необходимых ремонтных работ, работ по ликвидации аварии либо неисправности оборудования, приборов учета и контроля, находящихся в Помещении, создающих угрозу нанесения ущерба иным помещениям.".
Однако суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в соответствии со статьями 161 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, вопросы расположения инженерного оборудования и документации собственника помещений не являются предметом договора управления многоквартирным домом, а за аналогичные общедомовые имущество, оборудование и его доступность для содержания и ремонта отвечает ответчик.
При принятии решения судом также удовлетворены требования истца об исключении из договора пункта 4.1.8., согласно которому на него возложена обязанность письменно сообщить управляющей организации о предстоящем освобождении помещения не позднее, чем за две недели до момента его освобождения, а также пункта 6.4. договора, в соответствии с которым: "Владелец несет ответственность перед организацией за действия лиц, которым он предоставил помещение в пользование", поскольку указанные положения налагают на истца обязанности, не предусмотренные законом для рассматриваемого вида договора.
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Таким образом, удовлетворяя иск в данной части, суд пришел к правильному выводу о том, что рассматриваемые положения противоречат статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Учитывая правовую неопределенность пункта 4.1.13. договора, судом изложен указанный пункт в редакции истца: "В течение 5 календарных дней с момента получения от Управляющей организации акта выполненных работ подписать указанный акт, либо в тот же срок предоставить свои мотивированные возражения относительно его подписания. В случае неполучения Управляющей организацией подписанного Владельцем акта выполненных работ или непредставления в тот же срок мотивированного письменного возражения на акт, акт выполненных работ считается подписанным и претензии по оказанным услугам не принимаются".
Пункт 5.1. договора был изложен ответчиком в следующей редакции:
"Размер платы по договору представляет собой размер долевого участия в расходах на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, расходах на общедомовые нужды, определяемого учетом:
- - доли Владельца в праве общей собственности на общее имущество, в многоквартирном доме, пропорционально площади занимаемого владельцем помещения;
- - размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома для собственников жилых помещений в указанном многоквартирном доме установленный решением общего собрания или действующим постановлением органа местного самоуправления Волгограда об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников, нанимателей".
Однако, удовлетворяя требования истца, суд сделал верный вывод о несоответствии такой редакции положениям статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно указанной норме права собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований).
Как следует из указанной нормы, размер платы подлежит установлению на общем собрании собственников помещений в случае, если такое решение не принято, то размер устанавливается органом местного самоуправления.
Предложенная ответчиком редакция допускает альтернативный способ определения размера платы.
В ходе процесса судом установлено, что истец является собственником нежилых помещений, что также свидетельствует в пользу необходимости корректировки пункта, где имеется отсылка на установление платы лишь для собственников жилых помещений, в связи с чем суд также принял редакцию истца: "Размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества определяется на основании решений общего собрания собственников помещений дома N 18 по ул. Чапаева г. Волгограда и рассчитывается для Владельца исходя из его доли в праве общей собственности на общее имущество, пропорционально площади Помещения".
В соответствии с пунктом 5.4. договора в первоначальной редакции: "В случае изменения в установленном порядке размера платы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, управляющая организация вправе изменяет размер платы по договору (п. 5.1., п. 5.2. договора) с момента установления новых размеров платы, с последующим уведомлением владельца. В случае принятия после заключения настоящего договора иных нормативно-правовых актов, устанавливающих иные правила исполнения договора сторонами или содержащих иные правила деятельности управляющей организации, то установленные такими документами новые нормы, обязательны для сторон с момента их вступления в силу, если самими нормативными правовыми актами не установлен иной срок".
Истец полагает, что указанный пункт подлежит исключению из договора, как противоречащий статье 158 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Исключив из договора данный пункт, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
Размер платы за содержание общего имущества определяется решениями общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Управляющая компания не наделена правом на одностороннее изменение условий договора о размере платы, в связи с чем, он в любом случае подлежит определению собственниками, либо в отдельных случаях - органом местного самоуправления.
Кроме того, в соответствии с положениями статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Согласно пункту 4 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В нарушение данной нормы права ответчик не представил доказательства того, что перечисленные в пункте 5.4. договора условия являются одинаковыми для всех собственников.
Согласно первоначальной редакции пункта 7.1. договора управления: "Настоящий договор подписан сторонами 08.04.2013, распространяет свое действие на отношения сторон, фактически возникшие с 01.01.2013, действует по день прекращения права владения (собственности, аренды) на помещение, а в частности взаиморасчетов до полного исполнения обязательств взятых на себя сторонами и вступает в силу с момента его подписания.
Как следует из материалов дела, в действительности договор был подписан сторонами значительно позже - 19.04.2013, а соответственно, условие об обратном не соответствует действительности.
В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции судом установлено, что у истца отсутствует обязанность по распространению действия договора на отношения, которые возникли с 01.01.2013, а потому рассматриваемый пункт о моменте заключения договора подлежит утверждению в соответствии с общими принципами гражданского законодательства, то есть в редакции истца: "Настоящий договор считается заключенным с момента согласования сторонами всех его существенных условий", поскольку в соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Предложенная ответчиком в договоре первоначально редакция пункта 7.2., подразумевала, что: "Изменения и дополнения вносятся в договор по соглашению сторон за исключением случая, предусмотренных п. 5.4. договора".
Однако в связи с исключением из договора по указанным выше основаниям пункта 5.4. договора, пункт 7.2. также изменен судом и изложен в договоре в редакции, предложенной истцом: "Изменения и дополнения вносятся в договор по соглашению сторон".
Апелляционный суд считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что истец доказал правомерность и обоснованность своих доводов при рассмотрении разногласий, возникших при заключении с ответчиком договора N 101/13 от 08.04.2013.
Таким образом, судебная коллегия считает, что решение суда об удовлетворении требований истца по урегулированию разногласий, возникших при заключении с ответчиком пунктов 3.2.2., 4.1.3., 4.1.6., 4.1.8., 4.1.13., 5.1., 5.4., 6.3., 7.1., 7.2. договора, является законным и обоснованным.
Представленные в материалы дела доказательства исследованы полно и всесторонне, оспариваемый судебный акт принят при правильном применении норм материального права, выводы, содержащиеся в решении, не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, не установлено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта.
При таких обстоятельствах у арбитражного суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 16 декабря 2013 года по делу N А12-22446/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Н.А.КЛОЧКОВА
Судьи
В.А.КАМЕРИЛОВА
Т.Н.ТЕЛЕГИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.02.2014 ПО ДЕЛУ N А12-22446/2013
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 февраля 2014 г. по делу N А12-22446/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 февраля 2014 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Клочковой Н.А.,
судей - Камериловой В.А., Телегиной Т.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Умаровой Н.С.,
при участии в судебном заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Волговодстройкомплект" - Эрендженова С.Б. по доверенности от 15.11.2013,
от общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис" - не явились, извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 АПК РФ, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений (приобщены к материалам дела),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 16 декабря 2013 года по делу N А12-22446/2013, (судья В.Ф. Тазов),
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Волговодстройкомплект", г. Волгоград, (ИНН 3444172173, ОГРН 1093444005720)
к обществу с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис", г. Волгоград, (ИНН 3444104938, ОГРН 1023403454140)
об урегулировании разногласий по договору,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Волговодстройкомплект" (далее - ООО "Волговодстройкомплект", истец) обратился с иском в Арбитражный суд Волгоградской области к обществу с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис" (далее - ООО "Жилкомсервис", ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключения договора N 101/13 от 08.04.2013 об участии владельца (арендатора, собственника) нежилого помещения в расходах на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 16 декабря 2013 года по делу N А12-22446/2013 исковые требования удовлетворены.
ООО "Жилкомсервис", не согласившись с вынесенным судебным актом, обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в иске отказать. Заявитель апелляционной жалобы не согласился с предложенной истцом редакцией пунктов 3.2.2., 4.1.3., 4.1.6., 4.1.8., 4.1.13., 5.1., 5.4., 6.3., 7.1., 7.2.
ООО "Волговодстройкомплект" возражало против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просило решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о судебном заседании на сайте арбитражного суда, не обеспечил явку представителя в заседание суда апелляционной инстанции и суд, в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", рассмотрел дело в его отсутствие.
Дело рассмотрено судебной коллегий в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Согласно пункту 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" судам апелляционной инстанции указано, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
Возражений против проверки решения суда только в обжалуемой части от лиц, участвующих в деле, не поступило.
Представитель истца в судебном заседании возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, поддержал решение суда.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ООО "Волговодстройкомплект" является собственником встроенного нежилого помещения площадью 843,2 кв. м в подвально-цокольной части дома N 18 по ул. Чапаева г. Волгограда.
Управляющей организацией дома N 18 по ул. Чапаева г. Волгограда в соответствии с протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 18 по ул. Чапаева г. Волгограда от 27.12.2007 является ООО "Жилкомсервис".
ООО "Жилкомсервис" направило в адрес ООО "Волговодстройкомплект" для подписания проект договора N 101/13 от 08.04.2013 об участии владельца (арендатора, собственника) нежилого помещения в расходах на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Указанный договор со стороны истца был подписан с протоколом разногласий, которые касались п. п. 3.1.3., 3.1.4., 3.2.2., 4.1.3., 4.1.6., 4.1.7., 4.1.8., 4.1.13., 4.2.2., 5.1., 5.2., 5.3., 5.4., 6.3., 6.4., 6.5., 7.1., 7.2.
Разногласия между сторонами по договору в добровольном порядке урегулированы не были, что и послужило основанием для обращения истца с данным иском в суд.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Как установлено статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии с частью 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). Юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно части 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
На основании статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Пунктом 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В силу пункта 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Согласно пункту 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ).
В ходе принятия решения судом первой инстанции были проанализированы предложенные сторонами редакции пунктов договора, по которым возникли разногласия, и сделаны следующие выводы.
Пункт 3.2.2. договора в первоначальной его редакции был изложен: "Привлекать субподрядные организации без согласования с Владельцем" и фактически наделял управляющую организацию правом самостоятельного привлечения третьих лиц для выполнения работ на общедомовом имуществе, без указания соответствующего перечня работ, в отношении которого такое право управляющей компании предоставлено.
В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
Лицо, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в пределах оказания данных услуг обязано обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.
В силу статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к исключительной компетенции общего собрания собственников дома отнесены вопросы принятия решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном и текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта.
Учитывая правовую неопределенность пункта 3.2.2. договора, суд обоснованно пришел к выводу, что он не может быть включен в договор в предложенной ответчиком редакции.
При этом судом первой инстанции ответчику разъяснено, что изложенное обстоятельство не лишает ответчика соответствующего права на привлечение субподрядных организаций в порядке, установленном статьей 706 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истцом предложена следующая редакция пункта 3.2.2. договора: "В срок не позднее пятого числа каждого календарного месяца, следующего за отчетным, направлять в адрес Владельца акт выполненных работ, а также счета на оплату с расшифровкой платы по каждому виду работ и услуг".
Судом установлено, что каких-либо возражений по существу указанной редакции со стороны ответчика в ходе рассмотрения не поступило, она корреспондируется с остальными условиями договора, а также отвечает положениям статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Пункт 4.1.3. в редакции, предложенной ответчиком в договоре, возлагает на истца обязанность обеспечения сохранности и надлежащего состояния инженерных сетей, коммуникации и оборудования в Помещении.
Истец полагает, что указанный пункт подлежит исключению из договора.
Судом не принята предложенная ответчиком редакция по следующим основаниям.
Из пункта 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что договор управления многоквартирным домом регулирует вопросы оказания услуг и выполнения работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
В силу статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации ответственность за сохранность и надлежащее состояние общего имущества в многоквартирном доме в данном случае несет управляющая организация.
Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о противоречии указанного пункта требованиям статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с чем пункт 4.1.3. был обоснованно исключен из текста договора.
По этим же основаниям судом исключены из договора пункты 4.1.4., 6.3., которые в первоначальной редакции договора был сформулированы следующим образом:
"4.1.4. Не производить переустройство, реконструкцию, перепланировку помещения, переустановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования (в т.ч. электробытовых приборов и машин мощностью, превышающей технологические возможности внутридомовой электрической сети, не имеющей технических паспортов, не отвечающих требованиям безопасности и сан. нормам) без получения соответствующих согласований, предусмотренных действующим законодательством. Не допускать сбрасывание в санитарный узел мусора и отходов, засоряющих канализацию, не сливать жидкие пищевые отходы в мусоропровод, в также не допускать выполнения в помещении работ, создающих повышенный шум или вибрацию и нарушающих нормальные условия проживания граждан в жилых помещениях".
"6.3. Владелец несет ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством".
Поскольку приведенные в договоре редакции не регулируют отношения по содержанию общего имущества в нарушение статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, рассматриваемые пункты также исключены из договора.
Пункт 4.1.6. в первоначальной редакции договора был сформулирован: "Обеспечить доступ в Помещение представителям Управляющей организации, включая работников специализированных организаций, осуществляющих техническое обслуживание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, для выполнения необходимых ремонтных работ, работ по ликвидации аварии либо неисправности оборудования, приборов учета и контроля, находящихся в Помещении, создающих угрозу нанесения ущерба иным помещениям. Подходы к инженерному оборудованию и запорной арматуре не должны быть загромождены. В соответствии с Правилами хранения и складирования материальных ценностей, материалы и документация должны храниться на стеллажах с соблюдением следующих расстояний: 30 см - от пола, 50 см - от стены, 100 см - от отопительных приборов, проходы между стеллажами не менее 50 см"
Суд согласился с редакцией пункта, предложенной истцом: "Обеспечить доступ в Помещение представителям Управляющей организации, включая работников специализированных организаций, осуществляющих техническое обслуживание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, для выполнения необходимых ремонтных работ, работ по ликвидации аварии либо неисправности оборудования, приборов учета и контроля, находящихся в Помещении, создающих угрозу нанесения ущерба иным помещениям.".
Однако суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в соответствии со статьями 161 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, вопросы расположения инженерного оборудования и документации собственника помещений не являются предметом договора управления многоквартирным домом, а за аналогичные общедомовые имущество, оборудование и его доступность для содержания и ремонта отвечает ответчик.
При принятии решения судом также удовлетворены требования истца об исключении из договора пункта 4.1.8., согласно которому на него возложена обязанность письменно сообщить управляющей организации о предстоящем освобождении помещения не позднее, чем за две недели до момента его освобождения, а также пункта 6.4. договора, в соответствии с которым: "Владелец несет ответственность перед организацией за действия лиц, которым он предоставил помещение в пользование", поскольку указанные положения налагают на истца обязанности, не предусмотренные законом для рассматриваемого вида договора.
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Таким образом, удовлетворяя иск в данной части, суд пришел к правильному выводу о том, что рассматриваемые положения противоречат статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Учитывая правовую неопределенность пункта 4.1.13. договора, судом изложен указанный пункт в редакции истца: "В течение 5 календарных дней с момента получения от Управляющей организации акта выполненных работ подписать указанный акт, либо в тот же срок предоставить свои мотивированные возражения относительно его подписания. В случае неполучения Управляющей организацией подписанного Владельцем акта выполненных работ или непредставления в тот же срок мотивированного письменного возражения на акт, акт выполненных работ считается подписанным и претензии по оказанным услугам не принимаются".
Пункт 5.1. договора был изложен ответчиком в следующей редакции:
"Размер платы по договору представляет собой размер долевого участия в расходах на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, расходах на общедомовые нужды, определяемого учетом:
- - доли Владельца в праве общей собственности на общее имущество, в многоквартирном доме, пропорционально площади занимаемого владельцем помещения;
- - размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома для собственников жилых помещений в указанном многоквартирном доме установленный решением общего собрания или действующим постановлением органа местного самоуправления Волгограда об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников, нанимателей".
Однако, удовлетворяя требования истца, суд сделал верный вывод о несоответствии такой редакции положениям статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно указанной норме права собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований).
Как следует из указанной нормы, размер платы подлежит установлению на общем собрании собственников помещений в случае, если такое решение не принято, то размер устанавливается органом местного самоуправления.
Предложенная ответчиком редакция допускает альтернативный способ определения размера платы.
В ходе процесса судом установлено, что истец является собственником нежилых помещений, что также свидетельствует в пользу необходимости корректировки пункта, где имеется отсылка на установление платы лишь для собственников жилых помещений, в связи с чем суд также принял редакцию истца: "Размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества определяется на основании решений общего собрания собственников помещений дома N 18 по ул. Чапаева г. Волгограда и рассчитывается для Владельца исходя из его доли в праве общей собственности на общее имущество, пропорционально площади Помещения".
В соответствии с пунктом 5.4. договора в первоначальной редакции: "В случае изменения в установленном порядке размера платы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, управляющая организация вправе изменяет размер платы по договору (п. 5.1., п. 5.2. договора) с момента установления новых размеров платы, с последующим уведомлением владельца. В случае принятия после заключения настоящего договора иных нормативно-правовых актов, устанавливающих иные правила исполнения договора сторонами или содержащих иные правила деятельности управляющей организации, то установленные такими документами новые нормы, обязательны для сторон с момента их вступления в силу, если самими нормативными правовыми актами не установлен иной срок".
Истец полагает, что указанный пункт подлежит исключению из договора, как противоречащий статье 158 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Исключив из договора данный пункт, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
Размер платы за содержание общего имущества определяется решениями общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Управляющая компания не наделена правом на одностороннее изменение условий договора о размере платы, в связи с чем, он в любом случае подлежит определению собственниками, либо в отдельных случаях - органом местного самоуправления.
Кроме того, в соответствии с положениями статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Согласно пункту 4 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В нарушение данной нормы права ответчик не представил доказательства того, что перечисленные в пункте 5.4. договора условия являются одинаковыми для всех собственников.
Согласно первоначальной редакции пункта 7.1. договора управления: "Настоящий договор подписан сторонами 08.04.2013, распространяет свое действие на отношения сторон, фактически возникшие с 01.01.2013, действует по день прекращения права владения (собственности, аренды) на помещение, а в частности взаиморасчетов до полного исполнения обязательств взятых на себя сторонами и вступает в силу с момента его подписания.
Как следует из материалов дела, в действительности договор был подписан сторонами значительно позже - 19.04.2013, а соответственно, условие об обратном не соответствует действительности.
В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции судом установлено, что у истца отсутствует обязанность по распространению действия договора на отношения, которые возникли с 01.01.2013, а потому рассматриваемый пункт о моменте заключения договора подлежит утверждению в соответствии с общими принципами гражданского законодательства, то есть в редакции истца: "Настоящий договор считается заключенным с момента согласования сторонами всех его существенных условий", поскольку в соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Предложенная ответчиком в договоре первоначально редакция пункта 7.2., подразумевала, что: "Изменения и дополнения вносятся в договор по соглашению сторон за исключением случая, предусмотренных п. 5.4. договора".
Однако в связи с исключением из договора по указанным выше основаниям пункта 5.4. договора, пункт 7.2. также изменен судом и изложен в договоре в редакции, предложенной истцом: "Изменения и дополнения вносятся в договор по соглашению сторон".
Апелляционный суд считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что истец доказал правомерность и обоснованность своих доводов при рассмотрении разногласий, возникших при заключении с ответчиком договора N 101/13 от 08.04.2013.
Таким образом, судебная коллегия считает, что решение суда об удовлетворении требований истца по урегулированию разногласий, возникших при заключении с ответчиком пунктов 3.2.2., 4.1.3., 4.1.6., 4.1.8., 4.1.13., 5.1., 5.4., 6.3., 7.1., 7.2. договора, является законным и обоснованным.
Представленные в материалы дела доказательства исследованы полно и всесторонне, оспариваемый судебный акт принят при правильном применении норм материального права, выводы, содержащиеся в решении, не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, не установлено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта.
При таких обстоятельствах у арбитражного суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 16 декабря 2013 года по делу N А12-22446/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Н.А.КЛОЧКОВА
Судьи
В.А.КАМЕРИЛОВА
Т.Н.ТЕЛЕГИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)