Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Т.В. Семенова
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе: председательствующего И.А. Кулаковой,
судей М.В. Дедюевой, О.Н. Зиновьевой,
при секретаре Л.Ю.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "Стройцентр" на решение Ленинского районного суда г. Костромы от 17 мая 2013 г. по делу по иску М.А., П.Е. к ООО "Стройцентр" о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения, которым постановлено:
исковые требования М.А., П.Е. к ООО "Стройцентр" о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения удовлетворить.
Признать право общей долевой собственности М.А., П.Е. - собственников помещений в многоквартирном доме <адрес> на общее имущество указанного многоквартирного жилого дома в виде помещения N (комнаты N) общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного в подвале и помещения N (комнаты N) общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного на первом этаже второго подъезда.
Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись N от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ООО "Стройцентр" на нежилое помещение N (комн. N на 1-м этаже) общей площадью <данные изъяты> кв. м, запись N от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ООО "Стройцентр" на нежилое помещение N (комн. N в подвале) общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенные по адресу: <адрес>.
Взыскать с ООО "Стройцентр" судебные расходы в пользу М.А. в сумме <данные изъяты> руб., в пользу П.Е. - в сумме <данные изъяты> руб.
Заслушав доклад судьи М.В. Дедюевой, выслушав объяснения представителей ответчика ООО "Стройцентр" Ф., Ж., истцов М.А. и П.Е., третьего лица С., судебная коллегия
установила:
М.А. и П.Е. обратились в суд с иском к ООО "Стройцентр", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области о признании нежилого помещения N, состоящего из комнат N общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного на первом этаже второго подъезда дома, а также нежилого помещения N, состоящего из комнат N общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного в подвале многоквартирного дома по адресу: <адрес>, общим имуществом собственников жилых и нежилых помещений указанного дома, истребовании и данных помещений из чужого незаконного владения, об обязании погасить в ЕГРП записи о правах ответчика на нежилые помещения N и N, взыскании судебных расходов.
Требования мотивировали тем, что они являются собственниками жилых и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме по указанному адресу. В 2008 г. при заселении в квартиры обнаружили, что нежилое помещение N, состоящее из комнат N, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенное на первом этаже второго подъезда, а также нежилое помещение N, состоящее из комнат N, общей площадью 21,9 кв. м, расположенное в подвале дома, заперты на ключ. В 2010 г. собственники сообща решили обустроить нежилое помещение N, установить в нем согласно его прямому назначению пульт охраны и камеры наблюдения. Они выяснили, что право собственности на спорные помещения зарегистрированы за ООО "Стройцентр". Считают, что ответчик не может являться собственником указанных нежилых помещений. Строительство спорных нежилых помещений, как и дома в целом, произведено за счет средств дольщиков. Согласно рабочим проектам нежилое помещение N было изначально предназначено под помещение охраны, помещение N, расположенное в подвале, является неделимым, в нем размещены инженерные коммуникации, обеспечивающие функционирование жилого дома, в нем находятся <данные изъяты> кладовых, т.е. по числу дольщиков, и одна кладовая в соответствии с п. 2.17 СниП 2.08.01-89*. Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию общая площадь спорных нежилых помещений включена в общую площадь всех нежилых помещений в доме, в самостоятельные объекты они не выделены, в эксплуатацию как самостоятельные объекты не вводились. Право собственности ответчика на указанные помещения зарегистрировано на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ N. При проведении правовой экспертизы государственным регистратором не принято во внимание, что данные помещения не являются самостоятельными объектами, а являются общим имуществом многоквартирного дома, их строительство велось за счет средств участников долевого строительства, а не за счет средств ООО "Стройцентр". Спорные нежилые помещения не имеют никакого иного общественного назначения, т.к. п. 3.5 СаНПиН 2.1.1002-00 установлено, что помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания, то они не отвечают признакам правового режима нежилых помещений общественного назначения, предназначенных для самостоятельного использования. Указанные нежилые помещения предназначены для обслуживания жилого дома.
После уточнения исковых требований, предъявленных к ООО "Стройцентр", истцы просили признать за ними право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома по адресу: <адрес> в виде нежилого помещения N, состоящего из комнат N общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного на первом этаже второго подъезда, а также нежилого помещения N, состоящего из комнат N общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного в подвале, взыскать судебные расходы в пользу П.Е. <данные изъяты> руб., в пользу М.А. <данные изъяты> руб.
В рассмотрении дела в качестве третьих лиц участвовали Управление Федеральной государственной службы, регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, С., М.О., Ц., К.С., Б.Т.А., Б.Т.В., К.Л., Д., П.С., Л.С., К.А., Ш.Е., Г., К.Т., Ш.Н., М.И.Н., ООО УК "Кострома Жилсервис", в распоряжении которого находятся спорные нежилые помещения, Управление территориального планирования, городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества.
По делу судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ООО "Стройцентр" Ф. просит решение суда отменить, в удовлетворении иска М.А. и П.Е. к ООО "Стройцентр" отказать. Указывает, что истцами избран ненадлежащий способ защиты, поскольку спорными помещениями истцы не владеют, то их требования о признании права собственности на данные помещения не могли быть удовлетворены. На спорные помещения зарегистрировано право собственности ООО "Стройцентр". При таких обстоятельствах должен применяться иной способ защиты права от предлагаемого нарушения, а не иск о признании права. Довод суда о том, что признание за истцами права общей долевой собственности на спорные помещения является одновременно и их истребованием у ответчиков, противоречит разъяснению, содержащемуся в Постановлении Пленума ВС и ВАС РФ, а также ст. ст. 12 и 301 ГК РФ, в которых признание права и истребование имущества из чужого незаконного владения рассматриваются как различные способы защиты права. Истцами в окончательной редакции иска не заявлялось требование о погашении в ЕГРП записей о праве собственности ответчика. Таким образом, суд, принимая решение о погашении записей, вышел за пределы исковых требований. Полагает, что вывод суда о принадлежности спорных помещений к общему имуществу многоквартирного дома не соответствует положениям ст. 36 ЖК РФ. Хозяйственные помещения N в помещении N являются самостоятельными помещениями, в них не проходит никаких общедомовых коммуникаций. Отсутствие отдельного прибора учета потребляемой для освещения этих помещений электроэнергии не свидетельствует само по себе о признаках общего имущества, поскольку никакого общего электрического кабеля в этих помещениях нет. Доступ в хозяйственные кладовые из являющегося общим имуществом подвала не свидетельствует о том, что сами эти помещения являются общим имуществом. Доступ в квартиры и гаражи также осуществляется с общедомовых лестничных площадок, однако этот факт не дает оснований относить квартиры к общему имуществу. Помещение N в проектной декларации изначально указано как отдельное нежилое помещение, не относящееся к общему имуществу, перечень которого перечислен в ином пункте декларации, не предназначено для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, поэтому не может быть отнесено к общему имуществу в соответствии со ст. 36 ЖК РФ. Из показаний специалиста Б. следует, что строительные нормы и правила, в т.ч. правила проектирования, ответчиком при проектировании и строительстве спорных помещений нарушены не были. Внесение изменений в проектную документацию в ходе строительства произведено ответчиком в соответствии со сложившейся практикой и не требовало повторного направления проекта на государственную экспертизу. Считает, что заключение эксперта А. является недостоверным, эксперт не имеет ни специальных познаний, ни опыта работы в сфере архитектурно-строительного проектирования. Содержание заключения свидетельствует о том, что эксперт в обоснование своих выводов сослался либо на недействующее, либо на не применимые к строительству дома строительные нормы, правила и государственные стандарты. Вопрос об отнесении спорных помещений к общедомовому имуществу носит юридический характер, в силу чего не может разрешаться экспертом, выполняющим строительную экспертизу.
В суде апелляционной инстанции представители ООО "Стройцентр" Ф., Ж. апелляционную жалобу поддержала по изложенным в ней доводам.
Истцы М.А. и П.Е., третье лицо С. в суде апелляционной инстанции решение суда полагали соответствующим закону, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению, пояснили, что спорные нежилые помещения являются общедомовым имуществом, принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в многоквартирном доме.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие остальных участников процесса, которые надлежащим образом извещены о месте и времени судебного заседания.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения, постановленного в соответствии с нормами права и установленными по делу обстоятельствами.
Проанализировав законодательство, регулирующее правоотношения в связи с заявленными требованиями о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на комнаты в подвале и комнаты на первом этаже второго подъезда дома (ст. 290 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491), суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения дома, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "Стройцентр" выступало застройщиком жилого многоквартирного дома по адресу: <адрес>. Истцы являются собственниками квартир N и гаражей в многоквартирном жилом доме, приобрели квартиры на основании договоров участия в долевом строительстве дома.
После окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию ООО "Стройцентр" зарегистрировало право собственности на нежилое помещение N (комнаты N в общем помещении на первом этаже) и на нежилое помещение N (комнаты N в подвале), представив кадастровые паспорта, разрешение на строительство дома и на ввод его в эксплуатацию, собственную справку о строительстве указанных помещений за счет собственных средств организации, 15.01.2010 г. были выданы свидетельства о государственной регистрации права.
По договору аренды от 1 сентября 2008 г. ООО "Стройцентр" передало ООО "КостромаЖилсервис" во временное пользование (на 11 месяцев с последующей пролонгацией) нежилое помещение пл. <данные изъяты> кв. м, расположенное на первом этаже во втором подъезде дома <адрес>. По пояснениям представителя ООО "КостромаЖилсервис" в суде первой инстанции в его распоряжении находятся также кладовые, две из которых он использует, остальные свободны.
Разрешая спор относительно помещения N (комнаты N) общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного в подвале, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ с выходом на место, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что все помещение N, в том числе и его спорная часть (комнаты N), представляет собой единое целое помещение для прокладки и обслуживания инженерных коммуникаций, его назначение - техническое подполье. При проектировании оно предназначалось для обслуживания и эксплуатации жилого дома в целом, и обустройство в подвале кладовых для хозяйственных нужд не отменило назначение подвала для эксплуатации и обслуживания инженерно-технических сетей здания. В подвале располагаются ревизия канализации, позволяющая произвести аварийный сброс всей массы находящейся выше первого этажа воды с целью прочистки канализации, вентили водопровода и т.д. В этой связи суд правильно посчитал, что в связи с техническим характером использования помещения оно предназначено для обслуживания более одной квартиры дома, подлежит включению в состав общих помещений дома на праве общей долевой собственности собственников многоквартирного дома.
Обустройство комнат N в подвале, в котором располагаются инженерно-технические сети дома и оборудование для их обслуживания, и который является общедомовым имуществом, не позволяет расценивать комнаты N в качестве самостоятельных помещений в том смысле, который придается ему апелляционной жалобой. По сути в апелляционной жалобе содержится утверждение о том, что названные комнаты предназначены лишь для хозяйственных нужд, между тем, наряду с данным предназначением они не утратили и предназначения, свойственного всему подвалу как общедомовому имуществу - обслуживать инженерно-технические коммуникации дома.
Рассматривая требования, заявленные по поводу помещения N (комнаты N) общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного на первом этаже второго подъезда дома, суд первой инстанции, оценив доказательства в совокупности, достоверно установил, что оно было запроектировано как помещение охраны и санузел, в помещении предполагалось нахождение охранно-пожарной сигнализации, которая должна обеспечить обслуживание N помещений. Согласно проектной декларации нежилое помещение на первом этаже уже отмечено как предназначенное для жилищно-эксплуатационной организации. Внесенное в проект изменение назначения помещения было произведено без проведения повторной экспертизы проекта. В нарушение НПБ 88-2001 прибор охранно-пожарной сигнализации был установлен в вестибюле лестничной клетки вне помещения, изначально запроектированного под охранное, где он не защищен от несанкционированного доступа. С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу, что спорное помещение N также предназначалось при проектировании для обслуживания и эксплуатации жилого дома в целом. Собственники помещений дома, как следует из искового заявления, в нежилом помещении N намерены установить согласно его прямому назначению пульт охраны и камеры наблюдения. Поэтому суд обоснованно посчитал, что помещение N является общедомовым, предназначено для обслуживания более одной квартиры дома, принадлежит собственникам многоквартирного дома на праве общей долевой собственности.
Внесенное в проект изменение назначения помещения N с помещения охраны на помещение для жилищно-эксплуатационной организации привело к тому, что прибор охраны, размещение которого предполагалось в помещении N, был установлен в общем коридоре, где он не защищен от несанкционированного доступа и где не соблюдены иные требования, предъявляемые к размещению такого прибора по вентиляции, освещению, наличию телефонной связи и т.д. При таких обстоятельствах довод апелляционной жалобы о том, что внесение в ходе строительства изменений в проектную документацию в отношении помещения N было произведено ответчиком должным образом (в соответствии со сложившейся практикой, не требовало повторного направления проекта на государственную экспертизу) принят быть не может.
При рассмотрении дела по существу судом первой инстанции дана верная оценка и доводу ответчика о том, что спорные помещения выстроены не за счет средств дольщиков, а за счет средств ответчика. В этой связи суд посчитал, что этого обстоятельства ответчик не доказал, напротив, суд счел установленным, что строительство жилого дома велось исключительно на денежные средства дольщиков. Данный вывод суда мотивирован, оснований не согласиться с таким выводом нет.
Содержащиеся в апелляционной жалобе доводы о недостоверности заключения эксперта А. неконкретны, свидетельствуют лишь о несогласии ответчика с данным заключением. Как указал суд в решении, экспертиза проведена по правилам ст. ст. 79 - 86 ГПК РФ лицом, обладающим специальными познаниями, составленное заключение содержит ответы на поставленные вопросы, сомнений в правильности или обоснованности не вызывает. Кроме того, в основу судебного решения положены не только выводы экспертного заключения ООО "<данные изъяты>" N от 28.02.2013 г., выполненного А., но и другие доказательства, на которые суд сослался в решении: проект жилого дома взамен ветхого с планом техподполья, выполненный ООО "<данные изъяты>" и исследованный с помощью пояснений специалистов данной организации, а также с помощью специалиста "<данные изъяты>", проектная декларация, рабочий проект "Установка автоматической пожарной сигнализации....", выполненный ООО "<данные изъяты>" и исследованный с помощью пояснений специалиста - директора данной организации и т.д. Выводы суда об отнесении спорных помещений к числу общедомовых, необходимых для обслуживания более одной квартиры дома, основаны на тщательно исследованной и оцененной по правилам ст. 67 ГПК РФ совокупности доказательств.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции, основываясь на положениях Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. 290 Гражданского кодекса РФ, ст. 38 Жилищного кодекса РФ правомерно посчитал, что ООО "Стройцентр", зарегистрировав право единоличной собственности на спорные объекты, нарушило гарантированное законом право общей долевой собственности на него собственников помещений многоквартирного дома, удовлетворил заявленные исковые требования, а также принял решение о погашении в ЕГРП записей о правах ответчика на спорные объекты.
Довод апелляционной жалобы о необходимости применения иного способа защиты нарушенного права, отличного от признания права собственности, повлечь отмену судебного решения и отказ в иске не может. Право выбора способа защиты нарушенного права принадлежит истцам. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на которое ответчик ссылается в апелляционной жалобе, не содержит разъяснений о том, что избранный истцами способ защиты нарушенного права в данной ситуации должен повлечь отказ в удовлетворении исковых требований, как ошибочно полагает ответчик.
Указание в апелляционной жалобе на то, что окончательная формулировка исковых требований не предполагает погашение записей о правах ответчика на спорное имущество в ЕГРП, но суд сделал это, на существо решения по рассматриваемому делу не влияет. Согласно разъяснений п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. "О судебном решении", поскольку по искам о признании разрешается вопрос о наличии или отсутствии того или иного правоотношения либо отдельных прав и обязанностей участвующих в деле лиц, то суд при удовлетворении иска обязан в необходимых случаях указать в резолютивной части решения на те правовые последствия, которые влечет за собой такое признание. Ввиду того, что запись о правах собственников помещений многоквартирного дома на общедомовое имущество в ЕГРП не вносится, то указание в резолютивной части решения на погашение прав ответчика в ЕГРП на спорное имущество в качестве последствия признания за собственниками помещений дома прав на спорные помещения является необходимым.
Таким образом, решение суда, являясь законным и обоснованным, отмене или изменению по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
При этом второй абзац резолютивной части решения после слов "... М.А., П.Е. - собственников помещений в многоквартирном доме <адрес>" следует дополнить словами "... и других собственников помещений в многоквартирном доме <адрес>...". Без такого дополнения смысл второго абзаца резолютивной части решения не будет соответствовать закону и тому выводу, который сделан судом первой инстанции в мотивировочной части решения на страницах 9 - 10 решения: "В связи с признанием спорного имущества общим имуществом дома на основании норм Жилищного кодекса РФ право собственности на спорные нежилые помещения подлежит признанию за всеми собственниками помещений в многоквартирном доме <адрес>".
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Костромы от 17 мая 2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Стройцентр" - без удовлетворения.
Дополнить второй абзац резолютивной части решения после слов "... М.А., П.Е. - собственников помещений в многоквартирном доме <адрес>" словами "... и других собственников помещений в многоквартирном доме <адрес>...".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 23.12.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2075
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 декабря 2013 г. по делу N 33-2075
Судья: Т.В. Семенова
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе: председательствующего И.А. Кулаковой,
судей М.В. Дедюевой, О.Н. Зиновьевой,
при секретаре Л.Ю.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "Стройцентр" на решение Ленинского районного суда г. Костромы от 17 мая 2013 г. по делу по иску М.А., П.Е. к ООО "Стройцентр" о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения, которым постановлено:
исковые требования М.А., П.Е. к ООО "Стройцентр" о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения удовлетворить.
Признать право общей долевой собственности М.А., П.Е. - собственников помещений в многоквартирном доме <адрес> на общее имущество указанного многоквартирного жилого дома в виде помещения N (комнаты N) общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного в подвале и помещения N (комнаты N) общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного на первом этаже второго подъезда.
Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись N от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ООО "Стройцентр" на нежилое помещение N (комн. N на 1-м этаже) общей площадью <данные изъяты> кв. м, запись N от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ООО "Стройцентр" на нежилое помещение N (комн. N в подвале) общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенные по адресу: <адрес>.
Взыскать с ООО "Стройцентр" судебные расходы в пользу М.А. в сумме <данные изъяты> руб., в пользу П.Е. - в сумме <данные изъяты> руб.
Заслушав доклад судьи М.В. Дедюевой, выслушав объяснения представителей ответчика ООО "Стройцентр" Ф., Ж., истцов М.А. и П.Е., третьего лица С., судебная коллегия
установила:
М.А. и П.Е. обратились в суд с иском к ООО "Стройцентр", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области о признании нежилого помещения N, состоящего из комнат N общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного на первом этаже второго подъезда дома, а также нежилого помещения N, состоящего из комнат N общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного в подвале многоквартирного дома по адресу: <адрес>, общим имуществом собственников жилых и нежилых помещений указанного дома, истребовании и данных помещений из чужого незаконного владения, об обязании погасить в ЕГРП записи о правах ответчика на нежилые помещения N и N, взыскании судебных расходов.
Требования мотивировали тем, что они являются собственниками жилых и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме по указанному адресу. В 2008 г. при заселении в квартиры обнаружили, что нежилое помещение N, состоящее из комнат N, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенное на первом этаже второго подъезда, а также нежилое помещение N, состоящее из комнат N, общей площадью 21,9 кв. м, расположенное в подвале дома, заперты на ключ. В 2010 г. собственники сообща решили обустроить нежилое помещение N, установить в нем согласно его прямому назначению пульт охраны и камеры наблюдения. Они выяснили, что право собственности на спорные помещения зарегистрированы за ООО "Стройцентр". Считают, что ответчик не может являться собственником указанных нежилых помещений. Строительство спорных нежилых помещений, как и дома в целом, произведено за счет средств дольщиков. Согласно рабочим проектам нежилое помещение N было изначально предназначено под помещение охраны, помещение N, расположенное в подвале, является неделимым, в нем размещены инженерные коммуникации, обеспечивающие функционирование жилого дома, в нем находятся <данные изъяты> кладовых, т.е. по числу дольщиков, и одна кладовая в соответствии с п. 2.17 СниП 2.08.01-89*. Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию общая площадь спорных нежилых помещений включена в общую площадь всех нежилых помещений в доме, в самостоятельные объекты они не выделены, в эксплуатацию как самостоятельные объекты не вводились. Право собственности ответчика на указанные помещения зарегистрировано на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ N. При проведении правовой экспертизы государственным регистратором не принято во внимание, что данные помещения не являются самостоятельными объектами, а являются общим имуществом многоквартирного дома, их строительство велось за счет средств участников долевого строительства, а не за счет средств ООО "Стройцентр". Спорные нежилые помещения не имеют никакого иного общественного назначения, т.к. п. 3.5 СаНПиН 2.1.1002-00 установлено, что помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания, то они не отвечают признакам правового режима нежилых помещений общественного назначения, предназначенных для самостоятельного использования. Указанные нежилые помещения предназначены для обслуживания жилого дома.
После уточнения исковых требований, предъявленных к ООО "Стройцентр", истцы просили признать за ними право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома по адресу: <адрес> в виде нежилого помещения N, состоящего из комнат N общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного на первом этаже второго подъезда, а также нежилого помещения N, состоящего из комнат N общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного в подвале, взыскать судебные расходы в пользу П.Е. <данные изъяты> руб., в пользу М.А. <данные изъяты> руб.
В рассмотрении дела в качестве третьих лиц участвовали Управление Федеральной государственной службы, регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, С., М.О., Ц., К.С., Б.Т.А., Б.Т.В., К.Л., Д., П.С., Л.С., К.А., Ш.Е., Г., К.Т., Ш.Н., М.И.Н., ООО УК "Кострома Жилсервис", в распоряжении которого находятся спорные нежилые помещения, Управление территориального планирования, городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества.
По делу судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ООО "Стройцентр" Ф. просит решение суда отменить, в удовлетворении иска М.А. и П.Е. к ООО "Стройцентр" отказать. Указывает, что истцами избран ненадлежащий способ защиты, поскольку спорными помещениями истцы не владеют, то их требования о признании права собственности на данные помещения не могли быть удовлетворены. На спорные помещения зарегистрировано право собственности ООО "Стройцентр". При таких обстоятельствах должен применяться иной способ защиты права от предлагаемого нарушения, а не иск о признании права. Довод суда о том, что признание за истцами права общей долевой собственности на спорные помещения является одновременно и их истребованием у ответчиков, противоречит разъяснению, содержащемуся в Постановлении Пленума ВС и ВАС РФ, а также ст. ст. 12 и 301 ГК РФ, в которых признание права и истребование имущества из чужого незаконного владения рассматриваются как различные способы защиты права. Истцами в окончательной редакции иска не заявлялось требование о погашении в ЕГРП записей о праве собственности ответчика. Таким образом, суд, принимая решение о погашении записей, вышел за пределы исковых требований. Полагает, что вывод суда о принадлежности спорных помещений к общему имуществу многоквартирного дома не соответствует положениям ст. 36 ЖК РФ. Хозяйственные помещения N в помещении N являются самостоятельными помещениями, в них не проходит никаких общедомовых коммуникаций. Отсутствие отдельного прибора учета потребляемой для освещения этих помещений электроэнергии не свидетельствует само по себе о признаках общего имущества, поскольку никакого общего электрического кабеля в этих помещениях нет. Доступ в хозяйственные кладовые из являющегося общим имуществом подвала не свидетельствует о том, что сами эти помещения являются общим имуществом. Доступ в квартиры и гаражи также осуществляется с общедомовых лестничных площадок, однако этот факт не дает оснований относить квартиры к общему имуществу. Помещение N в проектной декларации изначально указано как отдельное нежилое помещение, не относящееся к общему имуществу, перечень которого перечислен в ином пункте декларации, не предназначено для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, поэтому не может быть отнесено к общему имуществу в соответствии со ст. 36 ЖК РФ. Из показаний специалиста Б. следует, что строительные нормы и правила, в т.ч. правила проектирования, ответчиком при проектировании и строительстве спорных помещений нарушены не были. Внесение изменений в проектную документацию в ходе строительства произведено ответчиком в соответствии со сложившейся практикой и не требовало повторного направления проекта на государственную экспертизу. Считает, что заключение эксперта А. является недостоверным, эксперт не имеет ни специальных познаний, ни опыта работы в сфере архитектурно-строительного проектирования. Содержание заключения свидетельствует о том, что эксперт в обоснование своих выводов сослался либо на недействующее, либо на не применимые к строительству дома строительные нормы, правила и государственные стандарты. Вопрос об отнесении спорных помещений к общедомовому имуществу носит юридический характер, в силу чего не может разрешаться экспертом, выполняющим строительную экспертизу.
В суде апелляционной инстанции представители ООО "Стройцентр" Ф., Ж. апелляционную жалобу поддержала по изложенным в ней доводам.
Истцы М.А. и П.Е., третье лицо С. в суде апелляционной инстанции решение суда полагали соответствующим закону, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению, пояснили, что спорные нежилые помещения являются общедомовым имуществом, принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в многоквартирном доме.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие остальных участников процесса, которые надлежащим образом извещены о месте и времени судебного заседания.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения, постановленного в соответствии с нормами права и установленными по делу обстоятельствами.
Проанализировав законодательство, регулирующее правоотношения в связи с заявленными требованиями о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на комнаты в подвале и комнаты на первом этаже второго подъезда дома (ст. 290 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491), суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения дома, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "Стройцентр" выступало застройщиком жилого многоквартирного дома по адресу: <адрес>. Истцы являются собственниками квартир N и гаражей в многоквартирном жилом доме, приобрели квартиры на основании договоров участия в долевом строительстве дома.
После окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию ООО "Стройцентр" зарегистрировало право собственности на нежилое помещение N (комнаты N в общем помещении на первом этаже) и на нежилое помещение N (комнаты N в подвале), представив кадастровые паспорта, разрешение на строительство дома и на ввод его в эксплуатацию, собственную справку о строительстве указанных помещений за счет собственных средств организации, 15.01.2010 г. были выданы свидетельства о государственной регистрации права.
По договору аренды от 1 сентября 2008 г. ООО "Стройцентр" передало ООО "КостромаЖилсервис" во временное пользование (на 11 месяцев с последующей пролонгацией) нежилое помещение пл. <данные изъяты> кв. м, расположенное на первом этаже во втором подъезде дома <адрес>. По пояснениям представителя ООО "КостромаЖилсервис" в суде первой инстанции в его распоряжении находятся также кладовые, две из которых он использует, остальные свободны.
Разрешая спор относительно помещения N (комнаты N) общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного в подвале, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ с выходом на место, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что все помещение N, в том числе и его спорная часть (комнаты N), представляет собой единое целое помещение для прокладки и обслуживания инженерных коммуникаций, его назначение - техническое подполье. При проектировании оно предназначалось для обслуживания и эксплуатации жилого дома в целом, и обустройство в подвале кладовых для хозяйственных нужд не отменило назначение подвала для эксплуатации и обслуживания инженерно-технических сетей здания. В подвале располагаются ревизия канализации, позволяющая произвести аварийный сброс всей массы находящейся выше первого этажа воды с целью прочистки канализации, вентили водопровода и т.д. В этой связи суд правильно посчитал, что в связи с техническим характером использования помещения оно предназначено для обслуживания более одной квартиры дома, подлежит включению в состав общих помещений дома на праве общей долевой собственности собственников многоквартирного дома.
Обустройство комнат N в подвале, в котором располагаются инженерно-технические сети дома и оборудование для их обслуживания, и который является общедомовым имуществом, не позволяет расценивать комнаты N в качестве самостоятельных помещений в том смысле, который придается ему апелляционной жалобой. По сути в апелляционной жалобе содержится утверждение о том, что названные комнаты предназначены лишь для хозяйственных нужд, между тем, наряду с данным предназначением они не утратили и предназначения, свойственного всему подвалу как общедомовому имуществу - обслуживать инженерно-технические коммуникации дома.
Рассматривая требования, заявленные по поводу помещения N (комнаты N) общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного на первом этаже второго подъезда дома, суд первой инстанции, оценив доказательства в совокупности, достоверно установил, что оно было запроектировано как помещение охраны и санузел, в помещении предполагалось нахождение охранно-пожарной сигнализации, которая должна обеспечить обслуживание N помещений. Согласно проектной декларации нежилое помещение на первом этаже уже отмечено как предназначенное для жилищно-эксплуатационной организации. Внесенное в проект изменение назначения помещения было произведено без проведения повторной экспертизы проекта. В нарушение НПБ 88-2001 прибор охранно-пожарной сигнализации был установлен в вестибюле лестничной клетки вне помещения, изначально запроектированного под охранное, где он не защищен от несанкционированного доступа. С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу, что спорное помещение N также предназначалось при проектировании для обслуживания и эксплуатации жилого дома в целом. Собственники помещений дома, как следует из искового заявления, в нежилом помещении N намерены установить согласно его прямому назначению пульт охраны и камеры наблюдения. Поэтому суд обоснованно посчитал, что помещение N является общедомовым, предназначено для обслуживания более одной квартиры дома, принадлежит собственникам многоквартирного дома на праве общей долевой собственности.
Внесенное в проект изменение назначения помещения N с помещения охраны на помещение для жилищно-эксплуатационной организации привело к тому, что прибор охраны, размещение которого предполагалось в помещении N, был установлен в общем коридоре, где он не защищен от несанкционированного доступа и где не соблюдены иные требования, предъявляемые к размещению такого прибора по вентиляции, освещению, наличию телефонной связи и т.д. При таких обстоятельствах довод апелляционной жалобы о том, что внесение в ходе строительства изменений в проектную документацию в отношении помещения N было произведено ответчиком должным образом (в соответствии со сложившейся практикой, не требовало повторного направления проекта на государственную экспертизу) принят быть не может.
При рассмотрении дела по существу судом первой инстанции дана верная оценка и доводу ответчика о том, что спорные помещения выстроены не за счет средств дольщиков, а за счет средств ответчика. В этой связи суд посчитал, что этого обстоятельства ответчик не доказал, напротив, суд счел установленным, что строительство жилого дома велось исключительно на денежные средства дольщиков. Данный вывод суда мотивирован, оснований не согласиться с таким выводом нет.
Содержащиеся в апелляционной жалобе доводы о недостоверности заключения эксперта А. неконкретны, свидетельствуют лишь о несогласии ответчика с данным заключением. Как указал суд в решении, экспертиза проведена по правилам ст. ст. 79 - 86 ГПК РФ лицом, обладающим специальными познаниями, составленное заключение содержит ответы на поставленные вопросы, сомнений в правильности или обоснованности не вызывает. Кроме того, в основу судебного решения положены не только выводы экспертного заключения ООО "<данные изъяты>" N от 28.02.2013 г., выполненного А., но и другие доказательства, на которые суд сослался в решении: проект жилого дома взамен ветхого с планом техподполья, выполненный ООО "<данные изъяты>" и исследованный с помощью пояснений специалистов данной организации, а также с помощью специалиста "<данные изъяты>", проектная декларация, рабочий проект "Установка автоматической пожарной сигнализации....", выполненный ООО "<данные изъяты>" и исследованный с помощью пояснений специалиста - директора данной организации и т.д. Выводы суда об отнесении спорных помещений к числу общедомовых, необходимых для обслуживания более одной квартиры дома, основаны на тщательно исследованной и оцененной по правилам ст. 67 ГПК РФ совокупности доказательств.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции, основываясь на положениях Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. 290 Гражданского кодекса РФ, ст. 38 Жилищного кодекса РФ правомерно посчитал, что ООО "Стройцентр", зарегистрировав право единоличной собственности на спорные объекты, нарушило гарантированное законом право общей долевой собственности на него собственников помещений многоквартирного дома, удовлетворил заявленные исковые требования, а также принял решение о погашении в ЕГРП записей о правах ответчика на спорные объекты.
Довод апелляционной жалобы о необходимости применения иного способа защиты нарушенного права, отличного от признания права собственности, повлечь отмену судебного решения и отказ в иске не может. Право выбора способа защиты нарушенного права принадлежит истцам. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на которое ответчик ссылается в апелляционной жалобе, не содержит разъяснений о том, что избранный истцами способ защиты нарушенного права в данной ситуации должен повлечь отказ в удовлетворении исковых требований, как ошибочно полагает ответчик.
Указание в апелляционной жалобе на то, что окончательная формулировка исковых требований не предполагает погашение записей о правах ответчика на спорное имущество в ЕГРП, но суд сделал это, на существо решения по рассматриваемому делу не влияет. Согласно разъяснений п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. "О судебном решении", поскольку по искам о признании разрешается вопрос о наличии или отсутствии того или иного правоотношения либо отдельных прав и обязанностей участвующих в деле лиц, то суд при удовлетворении иска обязан в необходимых случаях указать в резолютивной части решения на те правовые последствия, которые влечет за собой такое признание. Ввиду того, что запись о правах собственников помещений многоквартирного дома на общедомовое имущество в ЕГРП не вносится, то указание в резолютивной части решения на погашение прав ответчика в ЕГРП на спорное имущество в качестве последствия признания за собственниками помещений дома прав на спорные помещения является необходимым.
Таким образом, решение суда, являясь законным и обоснованным, отмене или изменению по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
При этом второй абзац резолютивной части решения после слов "... М.А., П.Е. - собственников помещений в многоквартирном доме <адрес>" следует дополнить словами "... и других собственников помещений в многоквартирном доме <адрес>...". Без такого дополнения смысл второго абзаца резолютивной части решения не будет соответствовать закону и тому выводу, который сделан судом первой инстанции в мотивировочной части решения на страницах 9 - 10 решения: "В связи с признанием спорного имущества общим имуществом дома на основании норм Жилищного кодекса РФ право собственности на спорные нежилые помещения подлежит признанию за всеми собственниками помещений в многоквартирном доме <адрес>".
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Костромы от 17 мая 2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Стройцентр" - без удовлетворения.
Дополнить второй абзац резолютивной части решения после слов "... М.А., П.Е. - собственников помещений в многоквартирном доме <адрес>" словами "... и других собственников помещений в многоквартирном доме <адрес>...".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)