Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец указал на то, что заключил договор о долевом участии в строительстве жилья. Истцом обязательства по внесению паевого и членского взносов исполнены, однако заказчик строительства не сформировал и не передал кооперативу пакет правоустанавливающих документов, тем самым лишая истца возможности зарегистрировать право собственности на квартиру.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Осетровой З.Х.,
судей: Сафина Ф.Ф., Фахретдиновой Р.Ф.,
при секретаре Х.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ОАО "Региональный Банк Развития" Н.Л.Ф. на решение Кировского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от <дата>, которым постановлено:
исковое заявление Р.В.В. к ООО "СПЕЦХИМСНАБ", ОАО "СтройПроектЦентр" о признании права собственности на жилое помещение удовлетворить.
Признать за Р.В.В. право собственности на квартиру <N>, расположенную по адресу: <адрес>.
Заслушав доклад судьи Сафина Ф.Ф., Судебная коллегия
установила:
Р.В.В. обратился в суд с иском к ООО "Спецхимснаб", ОАО "СтройПроектЦентр" о признании права собственности на жилое помещение-двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
В обоснование иска указал на то, что Р.В.В. заключил <дата> договор <N> с ООО "Спецхимснаб", в лице генерального директора И.И.Х., о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном <адрес> о финансировании строительства двухкомнатной квартиры <N>, в жилом доме <адрес> и получения ее в собственность.
Решением Правления кооператива были определены размеры внесения паевого и членского взносов за квартиру подлежащей оплате составили <данные изъяты> рублей.
Истцом обязательства по внесению паевого и членского взносов за квартиру перед кооперативом истцом исполнены в полном объеме (путем перечисления векселя), что подтверждается актом-сверки от <дата>.
Объект (квартира) считается созданным, что подтверждается техническим паспортом жилого строения, выданным Уфимским городским филиалом ГУП БТИ РБ, инвентарный <N> от <дата>.
Однако, заказчик строительства ОАО "СтройПроектЦентр" не сформировал и не передал кооперативу пакет правоустанавливающих документов, необходимых для предоставления в регистрирующий орган, тем самым лишает истца возможности зарегистрировать право собственности на квартиру.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представитель ОАО "Региональный банк развития" Н.Л.Ф. просит отменить решение суда, ссылаясь на его незаконность, указывая, что право собственности не может быть признано на объект, не введенный в эксплуатацию, спор подведомственен Арбитражному суду, поскольку в отношении ОАО "СтройПроектЦентр" введена процедура наблюдения, Арбитражный суд Республики Башкортостан перешел к рассмотрению дела с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве", требования истца не подлежат защите в соответствии с Законом о защите прав потребителей.
Лица, участвующие в деле, извещены о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явились, о причинах неявки не сообщили, что в силу ст. 167 ГПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.
В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК Российской Федерации суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов.
В силу ст. ст. 11, 12 ГК Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, соответствующий суд, при этом выбор способа защиты гражданских прав, в том числе путем признания права, осуществляется истцом.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 218 ГК Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 1 Закона РСФСР от 26 июня 1991 года N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и ст. 1 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестициями являются такие денежные средства, которые вкладываются в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.
В настоящее время отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости").
В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.
К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до указанной даты, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей. Применительно к рассмотрению судами гражданских дел, возникающих из таких отношений, сохраняют свою силу правовые позиции, изложенные в Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (утверждено Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, опубликовано в "Бюллетене Верховного Суда Российской Федерации", 2003, N 2).
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (ст. 309 ГК РФ).
Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ОАО "СтройПроектЦентр" в качестве застройщика жилого дома <N> заключен договор аренды земельного участка и получены вышеперечисленные разрешения на строительство.
ООО "Спецхимснаб" финансировал строительство жилого дома и соответственно в силу указанных норм закона имел право на указанные квартиры как их первичный собственник. В связи с указанным, ООО "Спецхимснаб" после получения от Застройщика квартир и нежилых помещений (машиноместа, встроено-пристроенные нежилые помещения (ВПП)) обязан оформить свое право собственности на квартиры, машиноместа, ВПП как на вновь созданный объект недвижимости в целях исполнения своей обязанности по предоставлению помещений различного назначения и последующего их переоформления в собственность граждан, в т.ч. квартиру истца.
Реализуя свои договорные полномочия ООО "Спецхимснаб" (инвестор) <дата> заключило с Р.В.В. договор <N> о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "Б.", ограниченном <адрес>, предметом которого является финансирование строительства двухкомнатной квартиры <N>, дом <адрес> и получения ее в собственность.
Р.В.В. произвел расчет за указанный объект полностью в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается актом приема-передачи векселей от <дата>.
Согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относится квартира, часть квартиры. В соответствии с п. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
В соответствии с п. 1 ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Жилой дом является созданным, что подтверждается техническим паспортом жилого здания (строения) на дом <адрес>, инвентарный <N>, составленным по состоянию на <дата> и выданным территориальным участком г. Уфы ГУП БТИ Республики Башкортостан. Согласно письму за <N> от <дата> Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа РБ за объектом "Спортивно-оздоровительный и торгово-культурный центр и жилищный комплекс по <адрес>, жилой дом <N>" зарезервирован почтовый адрес: <адрес>.
Как следует из справки о присвоении почтового адреса <N> от <дата>, выданной Главным управлением архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Уфа РБ, строительному номеру дома "Жилой дом литер <N> в микрорайоне "Бакалинский" присвоен почтовый адрес: <адрес>.
Строительному номеру квартиры <N> соответствует почтовый номер квартиры <N>, расположенной на <данные изъяты> этаже указанного жилого дома.
Инспекцией государственного строительного надзора РБ <дата> выдано заключение <N> о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации. Согласно указанному заключению объект капитального строительства: "Жилой дом литер <N> в микрорайоне "Б.". 1-й этап, жилая часть" соответствует требованиям проектной документации, строительным нормам и правилам, техническим регламентам (и другим нормативным документам в области строительства), пожарной безопасности, санитарным нормам.
Судебная коллегия, руководствуясь вышеизложенным, полагает, что конечной целью участия истца в строительстве указанной выше квартиры является получение определенного жилого помещения для личного использования и оплаченные им денежные средства предназначены только для финансирования строительства конкретного жилого помещения.
Таким образом, из условий договора следует, что инвестор вступил в правоотношения с застройщиком с целью приобретения в собственность индивидуально-определенного объекта - конкретной квартиры в многоквартирном доме.
Учитывая, что квартира приобретена истцом для удовлетворения личных нужд, с целью проживания в ней, в связи с чем, истец является потребителем, судом обоснованно указано о том, что к рассматриваемым правоотношениям подлежит применению Закон РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей". Также судом учтено, что в соответствии со ст. 1 Федерального закона "О защите прав потребителей" отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом, "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" не содержит норм, регулирующих отношения в области защиты прав потребителей.
Судебная коллегия полагает, что невозможность ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартиры истцу по обстоятельствам банкротства застройщика ОАО "СтройПроектЦентр" и инвестора ООО "Спецхимснаб", и отсутствием регистрации права на спорную квартиру за ООО "Спецхимснаб" влечет нарушение прав истца на получение результата инвестирования в условиях, когда финансирование объекта выполнено в полном объеме и соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что спорная квартира является законченным строительством объектом, с коридором, санузлом, кухней, жилой комнатой и балконом, к которому подведены все необходимые коммуникации, что подтверждается указанным выше техническим паспортом на жилой дом <адрес>. Квартира может использоваться в качестве отдельного жилого помещения для проживания. В связи с этим квартира является отдельным объектом жилищных и гражданских прав, т.е. она может участвовать в гражданском обороте недвижимости.
Признанию права собственности, как реализации избранного истцом способа защиты, наличие договоров залога недвижимого имущества, заключенных застройщиком и третьим лицом, не препятствует в силу следующего.
В соответствии с позицией, изложенной в пункте 15 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.
Согласно договору залога от <дата> <N> ОАО "СтройПроектЦентр" в обеспечение исполнения кредитных обязательств заложило ОАО "Региональный банк развития" объект незавершенного строительства литер Б, расположенное по адресу: <адрес>, площадью застройки <данные изъяты> кв. м, и право аренды земельного участка под указанным объектом незавершенного строительства.
Согласно договору <N> от <дата>, заключенному между ОАО "Региональный банк развития", именуемого залогодержатель, и ОАО "СтройПроектЦентр", именуемого залогодатель, зарегистрированного в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан <N>, в обеспечение исполнения кредитных обязательств "СтройПроектЦентр" заложило ОАО "Региональный банк развития" принадлежащее на праве собственности обществу объект незавершенного строительства литер Б, расположенное по адресу: <адрес>, площадью застройки <данные изъяты> кв. м, и право аренды земельного участка под указанным объектом незавершенного строительства.
Условиями указанных выше договоров предусмотрена передача в залог имущества, которое не может быть обременено любыми правами третьих лиц без согласия залогодержателя, в число которых включены жилые квартиры.
Достоверность указанных выше договоров коллегией установлена ранее вынесенными судебными постановлениями и определениями Арбитражного суда Республики Башкортостан от <дата>, <дата>, размещенными в свободном доступе на официальном сайте Арбитражного суда РБ http://ufa.arbitr.ru/.
Между тем, как правильно указал суд, застройщик дома ОАО "СтройПроектЦентр" заключил с истцом договор о долевом участии в строительстве жилья значительно раньше, чем договор залога, оспорен не был, недействительным не признан. ОАО "СтройПроектЦентр" не вправе был распоряжаться объектом инвестиции путем представления его в залог без согласия истца.
Учитывая вышеизложенное, оценив в совокупности доказательства, собранные по делу, установленные по делу фактические обстоятельства, разрешая по существу спор, возникший между сторонами, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований, заявленных истцом.
Довод ОАО "Региональный банк развития" о подведомственности настоящего спора Арбитражному суду Республики Башкортостан Судебная коллегия не может признать состоятельными, так как истец, вступая в долевое строительство, выступал в качестве физического лица, индивидуальным предпринимателем не является, что не опровергнуто участвующими в деле лицами, характер отношений и требований между сторонами не имеет признаков экономического спора.
Кроме того, при наличии взаимосвязанных требований к застройщику, в отношении которого инициирована процедура банкротства, и к инвестору, на которого правила ст. ст. 201.4, 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" не распространяются, в силу ст. 22 ГПК Российской Федерации дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции.
Также нельзя признать состоятельным довод апелляционной жалобы о том, что судом признано право собственности за заявителем на незавершенный строительством объект недвижимости, поскольку в отношении жилого дома <адрес>, в котором за истцом признано право собственности на квартиру, администрацией ГО г. Уфа РБ <дата> выдано разрешение на ввод в эксплуатацию.
Иные доводы апелляционной жалобы не содержат оснований для изменения или отмены решения в апелляционном порядке и по существу направлены к иной оценке собранных по делу доказательств и на иное толкование норм права.
Таким образом, постановленное по данному делу решение суда следует признать законным, обоснованным в связи с чем, подлежащим оставлению без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, Судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ОАО "Региональный Банк Развития" Н.Л.Ф. - без удовлетворения.
Председательствующий
З.Х.ОСЕТРОВА
Судьи
Ф.Ф.САФИН
Р.Ф.ФАХРЕТДИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 02.06.2015 ПО ДЕЛУ N 33-8969/2015
Требование: О признании права собственности на жилое помещение.Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец указал на то, что заключил договор о долевом участии в строительстве жилья. Истцом обязательства по внесению паевого и членского взносов исполнены, однако заказчик строительства не сформировал и не передал кооперативу пакет правоустанавливающих документов, тем самым лишая истца возможности зарегистрировать право собственности на квартиру.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 июня 2015 г. по делу N 33-8969/2015
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Осетровой З.Х.,
судей: Сафина Ф.Ф., Фахретдиновой Р.Ф.,
при секретаре Х.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ОАО "Региональный Банк Развития" Н.Л.Ф. на решение Кировского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от <дата>, которым постановлено:
исковое заявление Р.В.В. к ООО "СПЕЦХИМСНАБ", ОАО "СтройПроектЦентр" о признании права собственности на жилое помещение удовлетворить.
Признать за Р.В.В. право собственности на квартиру <N>, расположенную по адресу: <адрес>.
Заслушав доклад судьи Сафина Ф.Ф., Судебная коллегия
установила:
Р.В.В. обратился в суд с иском к ООО "Спецхимснаб", ОАО "СтройПроектЦентр" о признании права собственности на жилое помещение-двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
В обоснование иска указал на то, что Р.В.В. заключил <дата> договор <N> с ООО "Спецхимснаб", в лице генерального директора И.И.Х., о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном <адрес> о финансировании строительства двухкомнатной квартиры <N>, в жилом доме <адрес> и получения ее в собственность.
Решением Правления кооператива были определены размеры внесения паевого и членского взносов за квартиру подлежащей оплате составили <данные изъяты> рублей.
Истцом обязательства по внесению паевого и членского взносов за квартиру перед кооперативом истцом исполнены в полном объеме (путем перечисления векселя), что подтверждается актом-сверки от <дата>.
Объект (квартира) считается созданным, что подтверждается техническим паспортом жилого строения, выданным Уфимским городским филиалом ГУП БТИ РБ, инвентарный <N> от <дата>.
Однако, заказчик строительства ОАО "СтройПроектЦентр" не сформировал и не передал кооперативу пакет правоустанавливающих документов, необходимых для предоставления в регистрирующий орган, тем самым лишает истца возможности зарегистрировать право собственности на квартиру.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представитель ОАО "Региональный банк развития" Н.Л.Ф. просит отменить решение суда, ссылаясь на его незаконность, указывая, что право собственности не может быть признано на объект, не введенный в эксплуатацию, спор подведомственен Арбитражному суду, поскольку в отношении ОАО "СтройПроектЦентр" введена процедура наблюдения, Арбитражный суд Республики Башкортостан перешел к рассмотрению дела с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве", требования истца не подлежат защите в соответствии с Законом о защите прав потребителей.
Лица, участвующие в деле, извещены о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явились, о причинах неявки не сообщили, что в силу ст. 167 ГПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.
В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК Российской Федерации суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов.
В силу ст. ст. 11, 12 ГК Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, соответствующий суд, при этом выбор способа защиты гражданских прав, в том числе путем признания права, осуществляется истцом.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 218 ГК Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 1 Закона РСФСР от 26 июня 1991 года N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и ст. 1 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестициями являются такие денежные средства, которые вкладываются в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.
В настоящее время отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости").
В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.
К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до указанной даты, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей. Применительно к рассмотрению судами гражданских дел, возникающих из таких отношений, сохраняют свою силу правовые позиции, изложенные в Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (утверждено Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, опубликовано в "Бюллетене Верховного Суда Российской Федерации", 2003, N 2).
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (ст. 309 ГК РФ).
Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ОАО "СтройПроектЦентр" в качестве застройщика жилого дома <N> заключен договор аренды земельного участка и получены вышеперечисленные разрешения на строительство.
ООО "Спецхимснаб" финансировал строительство жилого дома и соответственно в силу указанных норм закона имел право на указанные квартиры как их первичный собственник. В связи с указанным, ООО "Спецхимснаб" после получения от Застройщика квартир и нежилых помещений (машиноместа, встроено-пристроенные нежилые помещения (ВПП)) обязан оформить свое право собственности на квартиры, машиноместа, ВПП как на вновь созданный объект недвижимости в целях исполнения своей обязанности по предоставлению помещений различного назначения и последующего их переоформления в собственность граждан, в т.ч. квартиру истца.
Реализуя свои договорные полномочия ООО "Спецхимснаб" (инвестор) <дата> заключило с Р.В.В. договор <N> о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "Б.", ограниченном <адрес>, предметом которого является финансирование строительства двухкомнатной квартиры <N>, дом <адрес> и получения ее в собственность.
Р.В.В. произвел расчет за указанный объект полностью в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается актом приема-передачи векселей от <дата>.
Согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относится квартира, часть квартиры. В соответствии с п. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
В соответствии с п. 1 ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Жилой дом является созданным, что подтверждается техническим паспортом жилого здания (строения) на дом <адрес>, инвентарный <N>, составленным по состоянию на <дата> и выданным территориальным участком г. Уфы ГУП БТИ Республики Башкортостан. Согласно письму за <N> от <дата> Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа РБ за объектом "Спортивно-оздоровительный и торгово-культурный центр и жилищный комплекс по <адрес>, жилой дом <N>" зарезервирован почтовый адрес: <адрес>.
Как следует из справки о присвоении почтового адреса <N> от <дата>, выданной Главным управлением архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Уфа РБ, строительному номеру дома "Жилой дом литер <N> в микрорайоне "Бакалинский" присвоен почтовый адрес: <адрес>.
Строительному номеру квартиры <N> соответствует почтовый номер квартиры <N>, расположенной на <данные изъяты> этаже указанного жилого дома.
Инспекцией государственного строительного надзора РБ <дата> выдано заключение <N> о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации. Согласно указанному заключению объект капитального строительства: "Жилой дом литер <N> в микрорайоне "Б.". 1-й этап, жилая часть" соответствует требованиям проектной документации, строительным нормам и правилам, техническим регламентам (и другим нормативным документам в области строительства), пожарной безопасности, санитарным нормам.
Судебная коллегия, руководствуясь вышеизложенным, полагает, что конечной целью участия истца в строительстве указанной выше квартиры является получение определенного жилого помещения для личного использования и оплаченные им денежные средства предназначены только для финансирования строительства конкретного жилого помещения.
Таким образом, из условий договора следует, что инвестор вступил в правоотношения с застройщиком с целью приобретения в собственность индивидуально-определенного объекта - конкретной квартиры в многоквартирном доме.
Учитывая, что квартира приобретена истцом для удовлетворения личных нужд, с целью проживания в ней, в связи с чем, истец является потребителем, судом обоснованно указано о том, что к рассматриваемым правоотношениям подлежит применению Закон РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей". Также судом учтено, что в соответствии со ст. 1 Федерального закона "О защите прав потребителей" отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом, "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" не содержит норм, регулирующих отношения в области защиты прав потребителей.
Судебная коллегия полагает, что невозможность ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартиры истцу по обстоятельствам банкротства застройщика ОАО "СтройПроектЦентр" и инвестора ООО "Спецхимснаб", и отсутствием регистрации права на спорную квартиру за ООО "Спецхимснаб" влечет нарушение прав истца на получение результата инвестирования в условиях, когда финансирование объекта выполнено в полном объеме и соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что спорная квартира является законченным строительством объектом, с коридором, санузлом, кухней, жилой комнатой и балконом, к которому подведены все необходимые коммуникации, что подтверждается указанным выше техническим паспортом на жилой дом <адрес>. Квартира может использоваться в качестве отдельного жилого помещения для проживания. В связи с этим квартира является отдельным объектом жилищных и гражданских прав, т.е. она может участвовать в гражданском обороте недвижимости.
Признанию права собственности, как реализации избранного истцом способа защиты, наличие договоров залога недвижимого имущества, заключенных застройщиком и третьим лицом, не препятствует в силу следующего.
В соответствии с позицией, изложенной в пункте 15 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.
Согласно договору залога от <дата> <N> ОАО "СтройПроектЦентр" в обеспечение исполнения кредитных обязательств заложило ОАО "Региональный банк развития" объект незавершенного строительства литер Б, расположенное по адресу: <адрес>, площадью застройки <данные изъяты> кв. м, и право аренды земельного участка под указанным объектом незавершенного строительства.
Согласно договору <N> от <дата>, заключенному между ОАО "Региональный банк развития", именуемого залогодержатель, и ОАО "СтройПроектЦентр", именуемого залогодатель, зарегистрированного в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан <N>, в обеспечение исполнения кредитных обязательств "СтройПроектЦентр" заложило ОАО "Региональный банк развития" принадлежащее на праве собственности обществу объект незавершенного строительства литер Б, расположенное по адресу: <адрес>, площадью застройки <данные изъяты> кв. м, и право аренды земельного участка под указанным объектом незавершенного строительства.
Условиями указанных выше договоров предусмотрена передача в залог имущества, которое не может быть обременено любыми правами третьих лиц без согласия залогодержателя, в число которых включены жилые квартиры.
Достоверность указанных выше договоров коллегией установлена ранее вынесенными судебными постановлениями и определениями Арбитражного суда Республики Башкортостан от <дата>, <дата>, размещенными в свободном доступе на официальном сайте Арбитражного суда РБ http://ufa.arbitr.ru/.
Между тем, как правильно указал суд, застройщик дома ОАО "СтройПроектЦентр" заключил с истцом договор о долевом участии в строительстве жилья значительно раньше, чем договор залога, оспорен не был, недействительным не признан. ОАО "СтройПроектЦентр" не вправе был распоряжаться объектом инвестиции путем представления его в залог без согласия истца.
Учитывая вышеизложенное, оценив в совокупности доказательства, собранные по делу, установленные по делу фактические обстоятельства, разрешая по существу спор, возникший между сторонами, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований, заявленных истцом.
Довод ОАО "Региональный банк развития" о подведомственности настоящего спора Арбитражному суду Республики Башкортостан Судебная коллегия не может признать состоятельными, так как истец, вступая в долевое строительство, выступал в качестве физического лица, индивидуальным предпринимателем не является, что не опровергнуто участвующими в деле лицами, характер отношений и требований между сторонами не имеет признаков экономического спора.
Кроме того, при наличии взаимосвязанных требований к застройщику, в отношении которого инициирована процедура банкротства, и к инвестору, на которого правила ст. ст. 201.4, 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" не распространяются, в силу ст. 22 ГПК Российской Федерации дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции.
Также нельзя признать состоятельным довод апелляционной жалобы о том, что судом признано право собственности за заявителем на незавершенный строительством объект недвижимости, поскольку в отношении жилого дома <адрес>, в котором за истцом признано право собственности на квартиру, администрацией ГО г. Уфа РБ <дата> выдано разрешение на ввод в эксплуатацию.
Иные доводы апелляционной жалобы не содержат оснований для изменения или отмены решения в апелляционном порядке и по существу направлены к иной оценке собранных по делу доказательств и на иное толкование норм права.
Таким образом, постановленное по данному делу решение суда следует признать законным, обоснованным в связи с чем, подлежащим оставлению без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, Судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ОАО "Региональный Банк Развития" Н.Л.Ф. - без удовлетворения.
Председательствующий
З.Х.ОСЕТРОВА
Судьи
Ф.Ф.САФИН
Р.Ф.ФАХРЕТДИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)