Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2014 года.
В полном объеме постановление изготовлено 27 марта 2014 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Докшиной А.Ю., судей Виноградовой Т.В. и Ралько О.Б. при ведении протокола секретарем судебного заседания Теребовой Я.С.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "КапиталИнвест" Перевозчикова П.И. по доверенности от 20.08.2013, от мэрии города Архангельска Буракова В.М. по доверенности от 25.07.2013 N 002-38/995,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "КапиталИнвест" и мэрии города Архангельска на решение Арбитражного суда Архангельской области от 27 декабря 2013 года по делу N А05-10399/2013 (судья Звездина Л.В.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "КапиталИнвест" (ОГРН 1092901003250; далее - ООО "КапиталИнвест", общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Министерству имущественных отношений Архангельской области (ОГРН 1022900540167; далее - министерство) о признании незаконным отказа в издании распоряжения о предварительном согласовании места размещения 1-2-этажного здания гаража-автостоянки с эксплуатируемой кровлей в границах земельного участка площадью 0,1605 га в Октябрьском территориальном округе города Архангельска по улице Тимме, выраженного в письме от 09.08.2013 N 312-04-07/7688, и о возложении на министерство обязанности со дня вступления решения по настоящему делу в законную силу принять решение о предварительном согласовании места размещения объекта - гаража-стоянки в границах земельного участка 0,1605 га в Октябрьском территориальном округе города Архангельска по улице Тимме, дом 19, корпус 2 - улице Тимме, дом 21.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены мэрия города Архангельска (ОГРН 1022900509521; далее - мэрия), Туранская Лариса Владимировна, Кекишева Алла Федоровна.
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 27 декабря 2013 года в удовлетворении заявленных требований общества отказано.
ООО "КапиталИнвест" с судебным решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы ссылается на то, что процедура выбора земельного участка соблюдена обществом в полном объеме. Указывает на то, что отказ министерства в издании распоряжения о предварительном согласовании места размещения здания гаража-стоянки мотивирован отсутствием принятого решения Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа по делу N А05-12292/2012, однако действующим законодательством не предусмотрено такое основание для отказа в выдаче предварительного согласования места размещения гаража-стоянки. Полагает, что спорный земельный участок не обременен правами третьих лиц и не относится к территории близлежащих жилых домов. Считает, что бездействие ответчика нарушает права общества в сфере предпринимательской деятельности, а выводы суда основаны на предположении о том, что на данной территории должны быть правильно сформированы участки для эксплуатации домов. Указывает на отсутствие нормы права, обязывающей при выборе земельного участка учитывать мнение населения, и на расширительное толкование судом нормы пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Считает, что судом проигнорирован тот факт, что обжалуемый отказ получен обществом лишь в декабре 2013 года, тогда как министерство должно было принять решение о предварительном согласовании места размещения объекта в течение месяца после получения заявления общества. Полагает, что наличие на земельном участке объектов благоустройства, носящих временный характер, не означает невозможность предоставления этого участка для строительства гаража-автостоянки, спорный земельный участок не обременен правами третьих лиц, заявленные требования не нарушают прав третьих лиц. Ссылается на то, что истцу не была предоставлена возможность защищать свои интересы в суде, так как представитель Перевозчиков П.И. отсутствовал в стране, однако указан в решении суда в качестве представителя общества.
Мэрия в своей апелляционной жалобе также просит решение суда отменить. В обоснование своей позиции указывает на то, что вывод суда о наличии нескольких претендентов на спорный земельный участок не соответствует фактическим обстоятельствам, так как в материалах дела нет доказательств наличия реальных претендентов на спорный земельный участок. Полагает, что суд не имел права делать вывод о законности или незаконности формирования вышеупомянутого земельного участка, поскольку такие требования не были предметом рассмотрения настоящего дела. Указывает на то, что несоответствие описания границ ранее учтенных земельных участков, находящихся под многоэтажными жилыми домами, требованиям, установленным Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", не влечет за собой незаконности государственного кадастрового учета указанных участков, поскольку такие земельные участки признаны объектами гражданских прав в силу прямого указания федерального закона. Полагает, что из материалов дела не следует, что размещение объекта гаража-автостоянки повлечет за собой реальное нарушение прав и законных интересов граждан. Считает, что само по себе нежелание граждан размещать здание гаража-автостоянки на спорном земельном участке не является правовым основанием для принятия министерством решения об отказе в предварительном согласовании места размещения объекта.
Представители ООО "КапиталИнвест" и мэрии в судебном заседании поддержали доводы апелляционных жалоб.
Министерство в отзыве просит в удовлетворении апелляционных жалоб отказать.
Туранская Л.В. в отзыве просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу мэрии - без удовлетворения.
От Кекишевой А.Ф. отзыв на апелляционные жалобы не поступил.
Министерство, Туранская Л.В., Кекишева А.Ф. о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Заслушав объяснения представителей общества и мэрии, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб.
Как следует из материалов дела, общество 27.04.2012 обратилось в Агентство по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами Архангельской области с заявлением от 18.04.2011, в котором просило произвести выбор земельного участка для строительства и предварительно согласовать место размещения объекта - двухэтажного гаража-стоянки легкового автотранспорта во дворе жилых домов по адресу: город Архангельск, улица Тимме, дом 19 - улица Тимме, дом 21 (том 1, лист 91).
С сопроводительным письмом от 19.05.2012 N 04-109/3134 министерство направило указанное заявление исполняющему обязанности директора Департамента градостроительства мэрии города Архангельска для обеспечения выбора земельного участка и утверждения схемы его расположения на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.
Получив согласование соответствующих органов, мэрия осуществила выбор земельного участка, оформив его актом выбора земельного участка для строительства 1-2-этажного здания гаража-автостоянки от 31.05.2012.
Согласно данному акту спорный земельный участок признан пригодным для строительства упомянутого объекта, застройщику предложено обеспечить сохранность существующих инженерных коммуникаций.
В городской газете "Архангельск - город воинской славы" от 04.12.2012 N 108 мэрия опубликовала извещение о планируемом размещении 1-2-этажного здания гаража-автостоянки с эксплуатируемой кровлей в Октябрьском территориальном округе по улице Тимме (на внутридворовой территории, ограниченной жилыми домами по улице Тимме, 19 - улице Тимме, 19, корпус 1 - улице Тимме, 19, корпус 2 - улице Тимме, 21).
Распоряжением мэра города Архангельска от 12.12.2012 N 3010р утверждена схема испрашиваемого земельного участка общей площадью 0,1605 га в кадастровом квартале 29:22:040613.
С сопроводительным письмом от 13.12.2012 N 9108/194-03 мэрия направила министерству утвержденную схему расположения земельного участка, каталог координат, распоряжение об утверждении этой схемы, акт выбора земельного участка и копию городской газеты "Архангельск - город воинской славы", в которой опубликовано извещение о планируемом размещении гаража-автостоянки.
Решением от 09.08.2013 N 312-04-07/7688 министерство отказало в издании распоряжения о предварительном согласовании места размещения 1-2-этажного здания гаража-стоянки с эксплуатируемой кровлей в Октябрьском территориальном округе города Архангельска по улице Тимме по следующим основаниям:
- - земельный участок, предоставляемый для строительства в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 28 и статьей 30 ЗК РФ должен быть свободен от прав третьих лиц. При осмотре испрашиваемой обществом территории установлено, что земельный участок в Октябрьском территориальном округе городе Архангельска по улице Тимме занят объектами благоустройства (детская площадка, площадки для сушки белья), используемыми жителями жилых домов по улице Тимме, дом 19, дом 19, корпус 1 и корпус 2, дом 21, не свободен от прав третьих лиц;
- - после опубликования мэрией информации о предстоящем строительстве в адрес министерства поступили многочисленные возражения жителей указанных домов, не согласных со строительством здания гаража-автостоянки во дворе указанных жилых домов;
- - министерством установлено несоответствие площади земельных участков, определенных мэрией под многоквартирными жилыми домами, расположенными по адресам: город Архангельск, улица Тимме, дома 19, 19 корпус 1, дом 21, в части определения площади земельных участков под многоквартирными жилыми домами в нормативных размерах и порядке оформления земельных участков. Данные земельные участки определены распоряжением мэрии от 03.12.1997 N 638/8р и поставлены на государственный учет 27.12.1997. Указанные земельные участки определены по отмостке жилых домов и не соответствуют действовавшему на момент формирования данных земельных участков Положению об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах от 26.09.1997 N 1223, а также не соответствуют нормативному размеру земельных участков и следовательно не могут являться земельными участками, сформированными для эксплуатации многоквартирных жилых домов (общей долевой собственностью собственников помещений в этих домах);
- - министерством установлено несоответствие площади земельного участка, сформированного под многоквартирным жилым домом по адресу: город Архангельск, улице Тимме, дом 19, корпус 2, действовавшим на момент формирования данного земельного участка Методическим указаниям по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утвержденному приказом Минземстроя России от 26.08.1998 N 59. Указанный земельный участок определен распоряжением мэрии от 01.09.1999 N 413/6р по отмостке дома, поставлен на государственный кадастровый учет 20.09.1999 и не может являться земельным участком, сформированным для эксплуатации собственников помещений в многоквартирных жилых домах.
Министерство пришло к выводу о том, что поскольку земельные участки под домами по адресам: город Архангельск, улица Тимме, дом 19, дом 19 корпус 1 и корпус 2, дом 21, определены с нарушением действовавших на момент их формирования норм законодательства и не могут являться земельными участками, сформированными для эксплуатации многоквартирных жилых домов, не являются общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирных жилых домах, ответчик не вправе распоряжаться запрашиваемым обществом земельным участком площадью 0,1605 га, так как оформление земельных участков под упомянутыми жилыми домами в соответствии с действующим законодательством исключит возможность формирования спорной территории для строительства гаража.
Считая отказ в издании распоряжения о предварительном согласовании места размещения спорного объекта незаконным, ООО "КапиталИнвест" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Суд первой инстанции пришел к выводу о законности принятого решения и отсутствии нарушения прав и законных интересов заявителя.
Согласно пункту 1 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Как следует из пункта 5 статьи 30 ЗК РФ, первым этапом предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта является выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ решения о предварительном согласовании места размещения объекта.
Статьей 31 ЗК РФ предусмотрено, что юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка для строительства, обращается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.
Орган местного самоуправления по заявлению юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.
Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора (пункт 5 статьи 31 ЗК РФ).
Согласно пункту 6 статьи 31 данного Кодекса исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.
В силу пункта 8 статьи 31 ЗК РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.
Таким образом, земельным законодательством императивно установлен порядок предоставления земельного участка в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
В соответствии с Законом Архангельской области от 18.04.2007 N 340-17-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории административного центра Архангельской области - города Архангельска" распоряжение такими участками осуществляется уполномоченным исполнительным органом государственной власти Архангельской области, определяемым Правительством Архангельской области.
Постановлением Правительства Архангельской области от 05.04.2011 N 99-пп утверждено Положение о министерстве имущественных отношений Архангельской области, в соответствии с которым министерство является уполномоченным исполнительным органом государственной власти Архангельской области, осуществляющим функции в сфере управления и распоряжения государственным имуществом Архангельской области, земельными участками, находящимися в собственности Архангельской области, и иными земельными участками, право распоряжения которыми предоставлено Архангельской области.
При положительном решении вопроса о выборе земельного участка на основании пункта 3 статьи 31 ЗК РФ органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.
Граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства.
Данные нормы призваны обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетание интересов общества и отдельных граждан (подпункты 4 и 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
При этом положения ЗК РФ не ограничивают существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов. Однако порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют нескольких лиц, нормами ЗК РФ не урегулирован. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 ЗК РФ, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. В такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 ЗК РФ.
Суд первой инстанции правомерно указал на то, что указанный способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в пункте 11 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10, публичное информирование направлено не только на защиту интересов конкретных лиц - возможных претендентов на земельный участок, но и населения в целом. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения.
Одним из оснований отказа заявителю в предварительном согласовании места размещения гаража-автостоянки явились многочисленные возражения жителей домов, не согласных со строительством здания гаража-автостоянки во дворе этих жилых домов.
В материалах дела имеются копии обращений представителя жильцов дома N 19, дома N 19 корпусы 1 и 2, дома N 21 по улице Тимме в городе Архангельске Кекишевой А.Ф. к министру имущественных отношений Архангельской области Ковалевой И.Н. от 01.10.2012, от 24.10.2012 (том 1, листы 61, 65) с возражениями против строительства гаража-автостоянки во дворе указанных домов (более 580 подписей) (том 2, листы 22 - 92).
Из представленных в дело фотоматериалов (том 1, листы 125 - 131) следует и подателями жалоб не отрицается, что на внутридворовой территории, ограниченной этими домами, расположены детская площадка с оборудованием, площадки для сушки белья, зеленые насаждения.
Доводы общества и мэрии о том, что само по себе нежелание граждан размещать здание гаража-автостоянки на спорном земельном участке не является правовым основанием для отказа министерства в предварительном согласовании места размещения объекта, отклоняются апелляционной инстанцией в силу следующего.
Одним из принципов регулирования земельных отношений является приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат (статья 1 ЗК РФ). Участники земельных отношений обязаны следовать этим принципам.
Установленный порядок предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов направлен на обеспечение рационального и эффективного использования земель, соблюдение принципов справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков.
Действительно, из положений пункта 3 статьи 31 ЗК РФ не следует, что органы местного самоуправления обязаны руководствоваться мнением населения муниципального образования при принятии решения, несогласие граждан со строительством объекта носит для органов власти, полномочных распоряжаться публичными землями, рекомендательный характер. Вместе с тем обязательным для принятия решения органом местного самоуправления будет являться лишь мнение граждан, обоснованное реальным умалением их прав и законных интересов.
Однако решение вопроса о том, поддержать поступившие от населения возражения против предоставления земельного участка или предоставить земельный участок вопреки таким возражениям, относится к компетенции органа, в полномочия которого входит принятие решения о предоставлении земельного участка.
Неисполнение или ненадлежащее исполнение органами местного самоуправления названной обязанности может служить основанием для отмены решения о предварительном согласовании места размещения объекта, о предоставлении земельного участка для строительства, при условии наличия доказательств того, что данное обстоятельство нарушило права и охраняемые законом интересы конкретных граждан и юридических лиц.
Градостроительный кодекс Российской Федерации в статье 2 среди основных принципов законодательства о градостроительной деятельности называет обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности; участие граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности, обеспечение свободы такого участия.
Согласно данной статье Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство должно осуществляться на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, при обеспечении сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов.
Из приведенных выше норм законодательства следует, что необходимо учитывать, насколько существенно строительство нового объекта затрагивает интересы граждан, количество таких граждан, характер возникающих в связи со строительством неудобств для населения.
В данном случае из материалов дела видно, что обращения граждан в мэрию и министерство в связи с предполагаемым строительством носили массовый характер. В этих обращениях указано, что возражение против строительства гаража-автостоянки вызвано тем, что в квартале, где расположены вышеуказанные жилые дома, вокруг предполагаемого места строительства отсутствует другое место отдыха, жители намерены сохранить детскую площадку и зону зеленых насаждений внутри квартала, использовать спорный земельный участок для устройства спортивной площадки с хоккейной коробкой и спортивными снарядами.
Следовательно, отказ министерства в предварительном согласовании места размещения гаража-автостоянки со ссылкой на отсутствие учета общественного мнения в данном конкретном случае не противоречит действующему законодательству.
Такой вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 сентября 2013 года по делу N А05-15072/2012.
В своей апелляционной жалобе мэрия ссылается на то, что вывод суда о наличии нескольких претендентов на спорный земельный участок не соответствует фактическим обстоятельствам, так как в материалах дела нет доказательств наличия реальных претендентов. Данный довод отклоняется апелляционной коллегией в силу следующего.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, с заявлениями о выборе земельного участка для строительства и предварительном согласовании места размещения гаража или полузаглубленного паркинга во дворе, ограниченном домами N 19, N 19 корпусы 1 и 2, N 21 по улице Тимме в городе Архангельске, в министерство в разные периоды обращались общество с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания "Нордстройпроект", общество с ограниченной ответственностью "Текса" и общество с ограниченной ответственностью "СтройДом" (том 2, листы 13, 17, 19).
Между тем, подателями жалоб не представлено в дело доказательств, подтверждающих тот факт, что названные общества утратили заинтересованность в удовлетворении этих заявлений на дату обращения ООО "КапиталИнвест" со своим заявлением о выборе земельного участка для строительства, также как и доказательств, подтверждающих отказ министерства в удовлетворении данных заявлений.
Жильцы указанных домов Туранская Л.В. Кекишева А.Ф., Маркова Л.А., Ганюкова Т.В. обращались с заявлением от 20.03.2013 о выделении земли, находящейся между домом N 19, домом N 19, корпусы 1 и 2, домом N 21 по улице Тимме в городе Архангельске, в аренду для устройства спортивной площадки с хоккейной коробкой и спортивными снарядами (том 2, лист 102).
Кроме того, Туранская Л.В. обращалась к ответчику с заявлением от 16.08.2013 о предоставлении земельного участка для целей, не связанных со строительством, для эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: улица Тимме, дом 21 (том 1, листы 66 - 67).
Таким образом, является верным вывод суда о том, что на земельный участок, ограниченный перечисленными домами по улице Тимме в городе Архангельске, претендуют несколько лиц.
В связи с тем, что указанные лица обращались с заявлениями о предоставлении спорного земельного участка до принятия министерством решения о предварительном согласовании места размещения гаража, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что с учетом необходимости обеспечения законных интересов лиц, подавших заявки, предоставление участка должно производиться на торгах по правилам, предусмотренным пунктом 4 статьи 30 ЗК РФ.
Отказ ответчика в принятии решения о предварительном согласовании места размещения здания гаража-стоянки мотивирован также несоответствием площади земельных участков, определенных мэрией под упомянутые многоквартирные дома, нормативным размерам и порядку оформления земельных участков.
Довод подателей жалоб о том, что суд неправомерно оценил вопрос определения границ земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома, во дворе которых истребуется спорный земельный участок, отклоняется апелляционной коллегией в силу следующего.
Пунктом 2 статьи 36 ЗК РФ и пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) предусмотрено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ), в пункте 2.1 постановления N 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в ЖК РФ общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а во Вводном законе - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).
Из частей 2 - 5 статьи 16 Вводного закона с учетом разъяснений, данных в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), следует, что в случае, когда земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений считается возникшим в силу закона с момента введения в действие этого Кодекса.
Для признания конкретного земельного участка объектом гражданских прав необходимо точное определение его границ в соответствии с федеральными законами, как того требует статья 11.1 ЗК РФ.
Пунктом 3 постановления Правительства Российской Федерации от 26.09.1997 N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах" (далее - Постановление N 1223), действовавшем в период формирования земельных участков под многоквартирными домами в рассматриваемом квартале, установлено, что размеры земельных участков для создания кондоминиумов на территориях существующей застройки городов определяются в соответствии с градостроительной документацией, градостроительными нормативами и методикой расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах. Границы земельных участков в кондоминиумах устанавливаются по красным линиям, границам смежных земельных участков (при их наличии) и проездов, естественным границам, границам отвода магистральных инженерно-транспортных коммуникаций, если градостроительными требованиями не установлено иное.
Нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, определяется в зависимости от площади участка, занятого непосредственно жилыми зданиями и иными объектами недвижимости, входящими в состав кондоминиума, а также прилегающими к ним территориями, необходимыми для обеспечения их функционирования (обслуживания), с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания и пребывания граждан в кондоминиуме, обслуживания жилых зданий и другого имущества, входящего в состав кондоминиума, а также доступ ко всем объектам кондоминиума. При этом должны обеспечиваться нормальные условия проживания граждан на смежных земельных участках и права собственников, владельцев, пользователей и арендаторов этих участков, а также владельцев расположенных на них зданий, строений и сооружений.
Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 26.08.1998 N 59 утверждены Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, в соответствии с которыми определяются нормативные размеры земельных участков в кондоминиумах и устанавливаются их границы (далее - Методические указания).
В силу пунктов 3.1 - 3.5 Методических указаний нормативный размер земельного участка в кондоминиуме, в основу определения которого положен принцип выявления удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности, рассчитывается путем умножения общей площади жилых помещений в данном кондоминиуме на удельный показатель земельной доли.
Удельные показатели земельной доли представляют собой площадь жилой территории в границах планировочной единицы, приходящейся на 1 кв. м общей площади жилых помещений, входящих в состав кондоминиума, и приведены в таблице приложения "А" к Методическим указаниям.
Материалами дела подтверждается, что земельные участки для эксплуатации жилых домов, расположенных по адресам: город Архангельск, улица Тимме, дом 19, дом 19 корпус 1 и дом 21, предоставлены в аренду на 49 лет муниципальному учреждению городского хозяйства Октябрьского округа по распоряжению мэрии от 03.12.1997 N 683/8р.
Судом установлено и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что указанные земельные участки поставлены на государственный кадастровый учет 27.12.1997, а земельный участок, расположенный по улице Тимме, дом 19, корпус 2 и имеющий кадастровый номер 29:22:040613:2, поставлен на государственный кадастровый учет 20.09.1999.
В соответствии с имеющимся в материалах дела расчетом нормативных размеров земельных участков в кондоминиуме, выполненным в соответствии с Методическими указаниями специализированной организацией - обществом с ограниченной ответственностью "Альянс-проект" (том 1, лист 146), нормативный размер земельных участков под указанными домами составил:
- - по земельному участку с кадастровыми номерами 29:22:040613:23 (улица Тимме, дом 19) - 7779,2 кв. м (по кадастровому паспорту площадь этого участка составляет 2315 кв. м);
- - по земельному участку с кадастровыми номерами 29:22:040613:24 (улица Тимме, дом 19, корпус 1) - 5994,4 кв. м (по кадастровому паспорту площадь этого участка составляет 1819 кв. м);
- - по земельному участку с кадастровыми номерами 29:22:040613:2 (улица Тимме, дом 19, корпус 2) - 2997,1 кв. м (декларированная площадь в публичной кадастровой карте Архангельской области площадь этого участка составляет 1128 кв. м);
- - по земельному участку с кадастровыми номерами 29:22:040613:22 (улица Тимме, дом 21) - 10 652,1 кв. м (по кадастровому паспорту площадь этого участка составляет 2526 кв. м).
Как верно отмечено судом первой инстанции, при нанесении рассчитанного нормативного размера земельных участков на плановый материал (фрагмент плана города Архангельска с расположением кондоминиума) видно, что земельные участки под упомянутыми жилыми домами сформированы не в соответствии с положениями Методических указаний, так как площадь земельных участков под жилыми домами уменьшена по сравнению с нормативными размерами.
Данная ситуация сложилась в связи с тем, что площадь указанных земельных участков определена по периметру (отмостке) жилых домов, что не соответствует нормативному размеру спорных земельных участков, установленных положениями действовавшего на момент формирования этих земельных участков постановления N 1223 и Методических указаний.
Как следует из материалов дела, кадастровые паспорта земельных участков под домом N 19, под домом N 19, корпус 1, под домом N 21, в графе "Особые отметки" содержат сведения о том, что граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. Из информации, содержащейся в публичной кадастровой карте Архангельской области, следует, что сведения о границах жилых домов N 19 и 19, корпус 1, в этой карте отсутствуют, местоположение указано ориентировочно, на карте имеются лишь данные о декларированной площади.
На основании вышеизложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что земельные участки под упомянутыми многоквартирными домами сформированы не в соответствии с требованиями закона, в результате чего в площадь этих участков не вошла часть земельных участков, составляющих разницу между нормативным размером земельных участков в кондоминиуме по данным специализированной организации - общества с ограниченной ответственностью "Альянс-проект" и площадью земельных участков, отраженной в кадастровых паспортах этих участков. Вместе с тем эта часть земельных участков необходима для эксплуатации многоквартирных домов и должна входить в земельные участки, подлежащие формированию под упомянутыми многоквартирными домами.
Поскольку земельный участок площадью 0,1605 га в Октябрьском территориальном округе города Архангельска по улице Тимме, на который претендует общество, накладывается на земельные участки, которые должны были быть сформированы для эксплуатации упомянутых многоквартирных домов, министерство не вправе распоряжаться данным земельным участком.
Таким образом, отказ министерства по основанию о несоответствии фактической площади земельных участков их нормативному размеру, является обоснованным.
При разрешении споров о предоставлении земельного участка на праве аренды или собственности суд должен установить отсутствие объективных причин невозможности предоставления такого земельного участка заинтересованному лицу, в том числе тех причин, которые могут возникнуть впоследствии в результате удовлетворения требований лица, истребующего этот земельный участок.
Поскольку одним из оснований для отказа в принятии решения о предварительном согласовании места размещения здания гаража-стоянки явилось несоответствием площади земельных участков, определенных мэрией под упомянутые многоквартирные дома, нормативным размерам и порядку оформления земельных участков, суд первой инстанции, оценивая названные обстоятельства, в данном случае не вышел за пределы заявленных требований.
При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемый отказ соответствует закону и не нарушает права заявителя.
Довод общества о том, что оспариваемый отказ министерства мотивирован отсутствием принятого решения Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа по делу N А05-12292/2012, однако действующим законодательством не предусмотрено такое основание для отказа в выдаче предварительного согласования места размещения гаража-стоянки, признается судом апелляционной инстанции несостоятельным, так как в тексте письма ответчика от 09.08.2013 N 312-04-07/7688 такое основание для отказа в удовлетворении заявления общества отсутствует.
Ссылка общества на то, что заявителю не была предоставлена возможность защищать свои интересы в суде, так как представитель Перевозчиков П.И. отсутствовал в стране, однако указан в решении суда в качестве представителя общества, отклоняется апелляционной коллегией как необоснованная, поскольку согласно протоколу судебного заседания от 18 - 27 декабря 2013 года (том 2, листы 113 - 114) представитель ООО "КапиталИнвест" Перевозчиков П.И. по доверенности от 20.08.2013 принимал участие в судебном заседании 18.12.2013 до объявления в судебном заседании перерыва, давал суду пояснения, однако не явился в суд после перерыва. Таким образом, право общества на защиту своих интересов в ходе судебного разбирательства соблюдено, доказательств, подтверждающих наличие каких-либо документов, имеющих значение для дела, которые заявитель желал представить в материалы дела в суд первой инстанции до принятия окончательного судебного акта, обществом в апелляционной инстанции не предъявлено.
Дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам. Основания для отмены решения суда отсутствуют, апелляционные жалобы общества и мэрии удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 27 декабря 2013 года по делу N А05-10399/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "КапиталИнвест" и мэрии города Архангельска - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Ю.ДОКШИНА
Судьи
Т.В.ВИНОГРАДОВА
О.Б.РАЛЬКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.03.2014 ПО ДЕЛУ N А05-10399/2013
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 марта 2014 г. по делу N А05-10399/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2014 года.
В полном объеме постановление изготовлено 27 марта 2014 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Докшиной А.Ю., судей Виноградовой Т.В. и Ралько О.Б. при ведении протокола секретарем судебного заседания Теребовой Я.С.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "КапиталИнвест" Перевозчикова П.И. по доверенности от 20.08.2013, от мэрии города Архангельска Буракова В.М. по доверенности от 25.07.2013 N 002-38/995,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "КапиталИнвест" и мэрии города Архангельска на решение Арбитражного суда Архангельской области от 27 декабря 2013 года по делу N А05-10399/2013 (судья Звездина Л.В.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "КапиталИнвест" (ОГРН 1092901003250; далее - ООО "КапиталИнвест", общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Министерству имущественных отношений Архангельской области (ОГРН 1022900540167; далее - министерство) о признании незаконным отказа в издании распоряжения о предварительном согласовании места размещения 1-2-этажного здания гаража-автостоянки с эксплуатируемой кровлей в границах земельного участка площадью 0,1605 га в Октябрьском территориальном округе города Архангельска по улице Тимме, выраженного в письме от 09.08.2013 N 312-04-07/7688, и о возложении на министерство обязанности со дня вступления решения по настоящему делу в законную силу принять решение о предварительном согласовании места размещения объекта - гаража-стоянки в границах земельного участка 0,1605 га в Октябрьском территориальном округе города Архангельска по улице Тимме, дом 19, корпус 2 - улице Тимме, дом 21.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены мэрия города Архангельска (ОГРН 1022900509521; далее - мэрия), Туранская Лариса Владимировна, Кекишева Алла Федоровна.
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 27 декабря 2013 года в удовлетворении заявленных требований общества отказано.
ООО "КапиталИнвест" с судебным решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы ссылается на то, что процедура выбора земельного участка соблюдена обществом в полном объеме. Указывает на то, что отказ министерства в издании распоряжения о предварительном согласовании места размещения здания гаража-стоянки мотивирован отсутствием принятого решения Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа по делу N А05-12292/2012, однако действующим законодательством не предусмотрено такое основание для отказа в выдаче предварительного согласования места размещения гаража-стоянки. Полагает, что спорный земельный участок не обременен правами третьих лиц и не относится к территории близлежащих жилых домов. Считает, что бездействие ответчика нарушает права общества в сфере предпринимательской деятельности, а выводы суда основаны на предположении о том, что на данной территории должны быть правильно сформированы участки для эксплуатации домов. Указывает на отсутствие нормы права, обязывающей при выборе земельного участка учитывать мнение населения, и на расширительное толкование судом нормы пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Считает, что судом проигнорирован тот факт, что обжалуемый отказ получен обществом лишь в декабре 2013 года, тогда как министерство должно было принять решение о предварительном согласовании места размещения объекта в течение месяца после получения заявления общества. Полагает, что наличие на земельном участке объектов благоустройства, носящих временный характер, не означает невозможность предоставления этого участка для строительства гаража-автостоянки, спорный земельный участок не обременен правами третьих лиц, заявленные требования не нарушают прав третьих лиц. Ссылается на то, что истцу не была предоставлена возможность защищать свои интересы в суде, так как представитель Перевозчиков П.И. отсутствовал в стране, однако указан в решении суда в качестве представителя общества.
Мэрия в своей апелляционной жалобе также просит решение суда отменить. В обоснование своей позиции указывает на то, что вывод суда о наличии нескольких претендентов на спорный земельный участок не соответствует фактическим обстоятельствам, так как в материалах дела нет доказательств наличия реальных претендентов на спорный земельный участок. Полагает, что суд не имел права делать вывод о законности или незаконности формирования вышеупомянутого земельного участка, поскольку такие требования не были предметом рассмотрения настоящего дела. Указывает на то, что несоответствие описания границ ранее учтенных земельных участков, находящихся под многоэтажными жилыми домами, требованиям, установленным Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", не влечет за собой незаконности государственного кадастрового учета указанных участков, поскольку такие земельные участки признаны объектами гражданских прав в силу прямого указания федерального закона. Полагает, что из материалов дела не следует, что размещение объекта гаража-автостоянки повлечет за собой реальное нарушение прав и законных интересов граждан. Считает, что само по себе нежелание граждан размещать здание гаража-автостоянки на спорном земельном участке не является правовым основанием для принятия министерством решения об отказе в предварительном согласовании места размещения объекта.
Представители ООО "КапиталИнвест" и мэрии в судебном заседании поддержали доводы апелляционных жалоб.
Министерство в отзыве просит в удовлетворении апелляционных жалоб отказать.
Туранская Л.В. в отзыве просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу мэрии - без удовлетворения.
От Кекишевой А.Ф. отзыв на апелляционные жалобы не поступил.
Министерство, Туранская Л.В., Кекишева А.Ф. о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Заслушав объяснения представителей общества и мэрии, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб.
Как следует из материалов дела, общество 27.04.2012 обратилось в Агентство по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами Архангельской области с заявлением от 18.04.2011, в котором просило произвести выбор земельного участка для строительства и предварительно согласовать место размещения объекта - двухэтажного гаража-стоянки легкового автотранспорта во дворе жилых домов по адресу: город Архангельск, улица Тимме, дом 19 - улица Тимме, дом 21 (том 1, лист 91).
С сопроводительным письмом от 19.05.2012 N 04-109/3134 министерство направило указанное заявление исполняющему обязанности директора Департамента градостроительства мэрии города Архангельска для обеспечения выбора земельного участка и утверждения схемы его расположения на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.
Получив согласование соответствующих органов, мэрия осуществила выбор земельного участка, оформив его актом выбора земельного участка для строительства 1-2-этажного здания гаража-автостоянки от 31.05.2012.
Согласно данному акту спорный земельный участок признан пригодным для строительства упомянутого объекта, застройщику предложено обеспечить сохранность существующих инженерных коммуникаций.
В городской газете "Архангельск - город воинской славы" от 04.12.2012 N 108 мэрия опубликовала извещение о планируемом размещении 1-2-этажного здания гаража-автостоянки с эксплуатируемой кровлей в Октябрьском территориальном округе по улице Тимме (на внутридворовой территории, ограниченной жилыми домами по улице Тимме, 19 - улице Тимме, 19, корпус 1 - улице Тимме, 19, корпус 2 - улице Тимме, 21).
Распоряжением мэра города Архангельска от 12.12.2012 N 3010р утверждена схема испрашиваемого земельного участка общей площадью 0,1605 га в кадастровом квартале 29:22:040613.
С сопроводительным письмом от 13.12.2012 N 9108/194-03 мэрия направила министерству утвержденную схему расположения земельного участка, каталог координат, распоряжение об утверждении этой схемы, акт выбора земельного участка и копию городской газеты "Архангельск - город воинской славы", в которой опубликовано извещение о планируемом размещении гаража-автостоянки.
Решением от 09.08.2013 N 312-04-07/7688 министерство отказало в издании распоряжения о предварительном согласовании места размещения 1-2-этажного здания гаража-стоянки с эксплуатируемой кровлей в Октябрьском территориальном округе города Архангельска по улице Тимме по следующим основаниям:
- - земельный участок, предоставляемый для строительства в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 28 и статьей 30 ЗК РФ должен быть свободен от прав третьих лиц. При осмотре испрашиваемой обществом территории установлено, что земельный участок в Октябрьском территориальном округе городе Архангельска по улице Тимме занят объектами благоустройства (детская площадка, площадки для сушки белья), используемыми жителями жилых домов по улице Тимме, дом 19, дом 19, корпус 1 и корпус 2, дом 21, не свободен от прав третьих лиц;
- - после опубликования мэрией информации о предстоящем строительстве в адрес министерства поступили многочисленные возражения жителей указанных домов, не согласных со строительством здания гаража-автостоянки во дворе указанных жилых домов;
- - министерством установлено несоответствие площади земельных участков, определенных мэрией под многоквартирными жилыми домами, расположенными по адресам: город Архангельск, улица Тимме, дома 19, 19 корпус 1, дом 21, в части определения площади земельных участков под многоквартирными жилыми домами в нормативных размерах и порядке оформления земельных участков. Данные земельные участки определены распоряжением мэрии от 03.12.1997 N 638/8р и поставлены на государственный учет 27.12.1997. Указанные земельные участки определены по отмостке жилых домов и не соответствуют действовавшему на момент формирования данных земельных участков Положению об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах от 26.09.1997 N 1223, а также не соответствуют нормативному размеру земельных участков и следовательно не могут являться земельными участками, сформированными для эксплуатации многоквартирных жилых домов (общей долевой собственностью собственников помещений в этих домах);
- - министерством установлено несоответствие площади земельного участка, сформированного под многоквартирным жилым домом по адресу: город Архангельск, улице Тимме, дом 19, корпус 2, действовавшим на момент формирования данного земельного участка Методическим указаниям по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утвержденному приказом Минземстроя России от 26.08.1998 N 59. Указанный земельный участок определен распоряжением мэрии от 01.09.1999 N 413/6р по отмостке дома, поставлен на государственный кадастровый учет 20.09.1999 и не может являться земельным участком, сформированным для эксплуатации собственников помещений в многоквартирных жилых домах.
Министерство пришло к выводу о том, что поскольку земельные участки под домами по адресам: город Архангельск, улица Тимме, дом 19, дом 19 корпус 1 и корпус 2, дом 21, определены с нарушением действовавших на момент их формирования норм законодательства и не могут являться земельными участками, сформированными для эксплуатации многоквартирных жилых домов, не являются общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирных жилых домах, ответчик не вправе распоряжаться запрашиваемым обществом земельным участком площадью 0,1605 га, так как оформление земельных участков под упомянутыми жилыми домами в соответствии с действующим законодательством исключит возможность формирования спорной территории для строительства гаража.
Считая отказ в издании распоряжения о предварительном согласовании места размещения спорного объекта незаконным, ООО "КапиталИнвест" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Суд первой инстанции пришел к выводу о законности принятого решения и отсутствии нарушения прав и законных интересов заявителя.
Согласно пункту 1 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Как следует из пункта 5 статьи 30 ЗК РФ, первым этапом предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта является выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ решения о предварительном согласовании места размещения объекта.
Статьей 31 ЗК РФ предусмотрено, что юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка для строительства, обращается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.
Орган местного самоуправления по заявлению юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.
Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора (пункт 5 статьи 31 ЗК РФ).
Согласно пункту 6 статьи 31 данного Кодекса исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.
В силу пункта 8 статьи 31 ЗК РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.
Таким образом, земельным законодательством императивно установлен порядок предоставления земельного участка в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
В соответствии с Законом Архангельской области от 18.04.2007 N 340-17-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории административного центра Архангельской области - города Архангельска" распоряжение такими участками осуществляется уполномоченным исполнительным органом государственной власти Архангельской области, определяемым Правительством Архангельской области.
Постановлением Правительства Архангельской области от 05.04.2011 N 99-пп утверждено Положение о министерстве имущественных отношений Архангельской области, в соответствии с которым министерство является уполномоченным исполнительным органом государственной власти Архангельской области, осуществляющим функции в сфере управления и распоряжения государственным имуществом Архангельской области, земельными участками, находящимися в собственности Архангельской области, и иными земельными участками, право распоряжения которыми предоставлено Архангельской области.
При положительном решении вопроса о выборе земельного участка на основании пункта 3 статьи 31 ЗК РФ органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.
Граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства.
Данные нормы призваны обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетание интересов общества и отдельных граждан (подпункты 4 и 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
При этом положения ЗК РФ не ограничивают существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов. Однако порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют нескольких лиц, нормами ЗК РФ не урегулирован. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 ЗК РФ, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. В такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 ЗК РФ.
Суд первой инстанции правомерно указал на то, что указанный способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в пункте 11 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10, публичное информирование направлено не только на защиту интересов конкретных лиц - возможных претендентов на земельный участок, но и населения в целом. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения.
Одним из оснований отказа заявителю в предварительном согласовании места размещения гаража-автостоянки явились многочисленные возражения жителей домов, не согласных со строительством здания гаража-автостоянки во дворе этих жилых домов.
В материалах дела имеются копии обращений представителя жильцов дома N 19, дома N 19 корпусы 1 и 2, дома N 21 по улице Тимме в городе Архангельске Кекишевой А.Ф. к министру имущественных отношений Архангельской области Ковалевой И.Н. от 01.10.2012, от 24.10.2012 (том 1, листы 61, 65) с возражениями против строительства гаража-автостоянки во дворе указанных домов (более 580 подписей) (том 2, листы 22 - 92).
Из представленных в дело фотоматериалов (том 1, листы 125 - 131) следует и подателями жалоб не отрицается, что на внутридворовой территории, ограниченной этими домами, расположены детская площадка с оборудованием, площадки для сушки белья, зеленые насаждения.
Доводы общества и мэрии о том, что само по себе нежелание граждан размещать здание гаража-автостоянки на спорном земельном участке не является правовым основанием для отказа министерства в предварительном согласовании места размещения объекта, отклоняются апелляционной инстанцией в силу следующего.
Одним из принципов регулирования земельных отношений является приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат (статья 1 ЗК РФ). Участники земельных отношений обязаны следовать этим принципам.
Установленный порядок предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов направлен на обеспечение рационального и эффективного использования земель, соблюдение принципов справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков.
Действительно, из положений пункта 3 статьи 31 ЗК РФ не следует, что органы местного самоуправления обязаны руководствоваться мнением населения муниципального образования при принятии решения, несогласие граждан со строительством объекта носит для органов власти, полномочных распоряжаться публичными землями, рекомендательный характер. Вместе с тем обязательным для принятия решения органом местного самоуправления будет являться лишь мнение граждан, обоснованное реальным умалением их прав и законных интересов.
Однако решение вопроса о том, поддержать поступившие от населения возражения против предоставления земельного участка или предоставить земельный участок вопреки таким возражениям, относится к компетенции органа, в полномочия которого входит принятие решения о предоставлении земельного участка.
Неисполнение или ненадлежащее исполнение органами местного самоуправления названной обязанности может служить основанием для отмены решения о предварительном согласовании места размещения объекта, о предоставлении земельного участка для строительства, при условии наличия доказательств того, что данное обстоятельство нарушило права и охраняемые законом интересы конкретных граждан и юридических лиц.
Градостроительный кодекс Российской Федерации в статье 2 среди основных принципов законодательства о градостроительной деятельности называет обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности; участие граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности, обеспечение свободы такого участия.
Согласно данной статье Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство должно осуществляться на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, при обеспечении сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов.
Из приведенных выше норм законодательства следует, что необходимо учитывать, насколько существенно строительство нового объекта затрагивает интересы граждан, количество таких граждан, характер возникающих в связи со строительством неудобств для населения.
В данном случае из материалов дела видно, что обращения граждан в мэрию и министерство в связи с предполагаемым строительством носили массовый характер. В этих обращениях указано, что возражение против строительства гаража-автостоянки вызвано тем, что в квартале, где расположены вышеуказанные жилые дома, вокруг предполагаемого места строительства отсутствует другое место отдыха, жители намерены сохранить детскую площадку и зону зеленых насаждений внутри квартала, использовать спорный земельный участок для устройства спортивной площадки с хоккейной коробкой и спортивными снарядами.
Следовательно, отказ министерства в предварительном согласовании места размещения гаража-автостоянки со ссылкой на отсутствие учета общественного мнения в данном конкретном случае не противоречит действующему законодательству.
Такой вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 сентября 2013 года по делу N А05-15072/2012.
В своей апелляционной жалобе мэрия ссылается на то, что вывод суда о наличии нескольких претендентов на спорный земельный участок не соответствует фактическим обстоятельствам, так как в материалах дела нет доказательств наличия реальных претендентов. Данный довод отклоняется апелляционной коллегией в силу следующего.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, с заявлениями о выборе земельного участка для строительства и предварительном согласовании места размещения гаража или полузаглубленного паркинга во дворе, ограниченном домами N 19, N 19 корпусы 1 и 2, N 21 по улице Тимме в городе Архангельске, в министерство в разные периоды обращались общество с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания "Нордстройпроект", общество с ограниченной ответственностью "Текса" и общество с ограниченной ответственностью "СтройДом" (том 2, листы 13, 17, 19).
Между тем, подателями жалоб не представлено в дело доказательств, подтверждающих тот факт, что названные общества утратили заинтересованность в удовлетворении этих заявлений на дату обращения ООО "КапиталИнвест" со своим заявлением о выборе земельного участка для строительства, также как и доказательств, подтверждающих отказ министерства в удовлетворении данных заявлений.
Жильцы указанных домов Туранская Л.В. Кекишева А.Ф., Маркова Л.А., Ганюкова Т.В. обращались с заявлением от 20.03.2013 о выделении земли, находящейся между домом N 19, домом N 19, корпусы 1 и 2, домом N 21 по улице Тимме в городе Архангельске, в аренду для устройства спортивной площадки с хоккейной коробкой и спортивными снарядами (том 2, лист 102).
Кроме того, Туранская Л.В. обращалась к ответчику с заявлением от 16.08.2013 о предоставлении земельного участка для целей, не связанных со строительством, для эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: улица Тимме, дом 21 (том 1, листы 66 - 67).
Таким образом, является верным вывод суда о том, что на земельный участок, ограниченный перечисленными домами по улице Тимме в городе Архангельске, претендуют несколько лиц.
В связи с тем, что указанные лица обращались с заявлениями о предоставлении спорного земельного участка до принятия министерством решения о предварительном согласовании места размещения гаража, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что с учетом необходимости обеспечения законных интересов лиц, подавших заявки, предоставление участка должно производиться на торгах по правилам, предусмотренным пунктом 4 статьи 30 ЗК РФ.
Отказ ответчика в принятии решения о предварительном согласовании места размещения здания гаража-стоянки мотивирован также несоответствием площади земельных участков, определенных мэрией под упомянутые многоквартирные дома, нормативным размерам и порядку оформления земельных участков.
Довод подателей жалоб о том, что суд неправомерно оценил вопрос определения границ земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома, во дворе которых истребуется спорный земельный участок, отклоняется апелляционной коллегией в силу следующего.
Пунктом 2 статьи 36 ЗК РФ и пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) предусмотрено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ), в пункте 2.1 постановления N 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в ЖК РФ общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а во Вводном законе - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).
Из частей 2 - 5 статьи 16 Вводного закона с учетом разъяснений, данных в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), следует, что в случае, когда земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений считается возникшим в силу закона с момента введения в действие этого Кодекса.
Для признания конкретного земельного участка объектом гражданских прав необходимо точное определение его границ в соответствии с федеральными законами, как того требует статья 11.1 ЗК РФ.
Пунктом 3 постановления Правительства Российской Федерации от 26.09.1997 N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах" (далее - Постановление N 1223), действовавшем в период формирования земельных участков под многоквартирными домами в рассматриваемом квартале, установлено, что размеры земельных участков для создания кондоминиумов на территориях существующей застройки городов определяются в соответствии с градостроительной документацией, градостроительными нормативами и методикой расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах. Границы земельных участков в кондоминиумах устанавливаются по красным линиям, границам смежных земельных участков (при их наличии) и проездов, естественным границам, границам отвода магистральных инженерно-транспортных коммуникаций, если градостроительными требованиями не установлено иное.
Нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, определяется в зависимости от площади участка, занятого непосредственно жилыми зданиями и иными объектами недвижимости, входящими в состав кондоминиума, а также прилегающими к ним территориями, необходимыми для обеспечения их функционирования (обслуживания), с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания и пребывания граждан в кондоминиуме, обслуживания жилых зданий и другого имущества, входящего в состав кондоминиума, а также доступ ко всем объектам кондоминиума. При этом должны обеспечиваться нормальные условия проживания граждан на смежных земельных участках и права собственников, владельцев, пользователей и арендаторов этих участков, а также владельцев расположенных на них зданий, строений и сооружений.
Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 26.08.1998 N 59 утверждены Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, в соответствии с которыми определяются нормативные размеры земельных участков в кондоминиумах и устанавливаются их границы (далее - Методические указания).
В силу пунктов 3.1 - 3.5 Методических указаний нормативный размер земельного участка в кондоминиуме, в основу определения которого положен принцип выявления удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности, рассчитывается путем умножения общей площади жилых помещений в данном кондоминиуме на удельный показатель земельной доли.
Удельные показатели земельной доли представляют собой площадь жилой территории в границах планировочной единицы, приходящейся на 1 кв. м общей площади жилых помещений, входящих в состав кондоминиума, и приведены в таблице приложения "А" к Методическим указаниям.
Материалами дела подтверждается, что земельные участки для эксплуатации жилых домов, расположенных по адресам: город Архангельск, улица Тимме, дом 19, дом 19 корпус 1 и дом 21, предоставлены в аренду на 49 лет муниципальному учреждению городского хозяйства Октябрьского округа по распоряжению мэрии от 03.12.1997 N 683/8р.
Судом установлено и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что указанные земельные участки поставлены на государственный кадастровый учет 27.12.1997, а земельный участок, расположенный по улице Тимме, дом 19, корпус 2 и имеющий кадастровый номер 29:22:040613:2, поставлен на государственный кадастровый учет 20.09.1999.
В соответствии с имеющимся в материалах дела расчетом нормативных размеров земельных участков в кондоминиуме, выполненным в соответствии с Методическими указаниями специализированной организацией - обществом с ограниченной ответственностью "Альянс-проект" (том 1, лист 146), нормативный размер земельных участков под указанными домами составил:
- - по земельному участку с кадастровыми номерами 29:22:040613:23 (улица Тимме, дом 19) - 7779,2 кв. м (по кадастровому паспорту площадь этого участка составляет 2315 кв. м);
- - по земельному участку с кадастровыми номерами 29:22:040613:24 (улица Тимме, дом 19, корпус 1) - 5994,4 кв. м (по кадастровому паспорту площадь этого участка составляет 1819 кв. м);
- - по земельному участку с кадастровыми номерами 29:22:040613:2 (улица Тимме, дом 19, корпус 2) - 2997,1 кв. м (декларированная площадь в публичной кадастровой карте Архангельской области площадь этого участка составляет 1128 кв. м);
- - по земельному участку с кадастровыми номерами 29:22:040613:22 (улица Тимме, дом 21) - 10 652,1 кв. м (по кадастровому паспорту площадь этого участка составляет 2526 кв. м).
Как верно отмечено судом первой инстанции, при нанесении рассчитанного нормативного размера земельных участков на плановый материал (фрагмент плана города Архангельска с расположением кондоминиума) видно, что земельные участки под упомянутыми жилыми домами сформированы не в соответствии с положениями Методических указаний, так как площадь земельных участков под жилыми домами уменьшена по сравнению с нормативными размерами.
Данная ситуация сложилась в связи с тем, что площадь указанных земельных участков определена по периметру (отмостке) жилых домов, что не соответствует нормативному размеру спорных земельных участков, установленных положениями действовавшего на момент формирования этих земельных участков постановления N 1223 и Методических указаний.
Как следует из материалов дела, кадастровые паспорта земельных участков под домом N 19, под домом N 19, корпус 1, под домом N 21, в графе "Особые отметки" содержат сведения о том, что граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. Из информации, содержащейся в публичной кадастровой карте Архангельской области, следует, что сведения о границах жилых домов N 19 и 19, корпус 1, в этой карте отсутствуют, местоположение указано ориентировочно, на карте имеются лишь данные о декларированной площади.
На основании вышеизложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что земельные участки под упомянутыми многоквартирными домами сформированы не в соответствии с требованиями закона, в результате чего в площадь этих участков не вошла часть земельных участков, составляющих разницу между нормативным размером земельных участков в кондоминиуме по данным специализированной организации - общества с ограниченной ответственностью "Альянс-проект" и площадью земельных участков, отраженной в кадастровых паспортах этих участков. Вместе с тем эта часть земельных участков необходима для эксплуатации многоквартирных домов и должна входить в земельные участки, подлежащие формированию под упомянутыми многоквартирными домами.
Поскольку земельный участок площадью 0,1605 га в Октябрьском территориальном округе города Архангельска по улице Тимме, на который претендует общество, накладывается на земельные участки, которые должны были быть сформированы для эксплуатации упомянутых многоквартирных домов, министерство не вправе распоряжаться данным земельным участком.
Таким образом, отказ министерства по основанию о несоответствии фактической площади земельных участков их нормативному размеру, является обоснованным.
При разрешении споров о предоставлении земельного участка на праве аренды или собственности суд должен установить отсутствие объективных причин невозможности предоставления такого земельного участка заинтересованному лицу, в том числе тех причин, которые могут возникнуть впоследствии в результате удовлетворения требований лица, истребующего этот земельный участок.
Поскольку одним из оснований для отказа в принятии решения о предварительном согласовании места размещения здания гаража-стоянки явилось несоответствием площади земельных участков, определенных мэрией под упомянутые многоквартирные дома, нормативным размерам и порядку оформления земельных участков, суд первой инстанции, оценивая названные обстоятельства, в данном случае не вышел за пределы заявленных требований.
При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемый отказ соответствует закону и не нарушает права заявителя.
Довод общества о том, что оспариваемый отказ министерства мотивирован отсутствием принятого решения Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа по делу N А05-12292/2012, однако действующим законодательством не предусмотрено такое основание для отказа в выдаче предварительного согласования места размещения гаража-стоянки, признается судом апелляционной инстанции несостоятельным, так как в тексте письма ответчика от 09.08.2013 N 312-04-07/7688 такое основание для отказа в удовлетворении заявления общества отсутствует.
Ссылка общества на то, что заявителю не была предоставлена возможность защищать свои интересы в суде, так как представитель Перевозчиков П.И. отсутствовал в стране, однако указан в решении суда в качестве представителя общества, отклоняется апелляционной коллегией как необоснованная, поскольку согласно протоколу судебного заседания от 18 - 27 декабря 2013 года (том 2, листы 113 - 114) представитель ООО "КапиталИнвест" Перевозчиков П.И. по доверенности от 20.08.2013 принимал участие в судебном заседании 18.12.2013 до объявления в судебном заседании перерыва, давал суду пояснения, однако не явился в суд после перерыва. Таким образом, право общества на защиту своих интересов в ходе судебного разбирательства соблюдено, доказательств, подтверждающих наличие каких-либо документов, имеющих значение для дела, которые заявитель желал представить в материалы дела в суд первой инстанции до принятия окончательного судебного акта, обществом в апелляционной инстанции не предъявлено.
Дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам. Основания для отмены решения суда отсутствуют, апелляционные жалобы общества и мэрии удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 27 декабря 2013 года по делу N А05-10399/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "КапиталИнвест" и мэрии города Архангельска - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Ю.ДОКШИНА
Судьи
Т.В.ВИНОГРАДОВА
О.Б.РАЛЬКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)