Судебные решения, арбитраж
Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 04 июня 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Горбачевой О.В.
судей Загараевой Л.П., Семиглазова В.А.
при ведении протокола судебного заседания: Тихоновой Н.И.
при участии:
от истца (заявителя): Демидова А.Н. - доверенность от 30.12.2013
Николаева Ф.М. - доверенность от 30.01.2014
от ответчика (должника): Елкин И.А. - доверенность от 14.03.2014
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7569/2014) ООО "Экспресс-Люкс" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 27.01.2014 по делу N А26-8119/2013 (судья Старовойтова И.В.), принятое
по иску ООО "Триал"
к ООО "Экспресс-Люкс"
о взыскании 124 082, 77 руб.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Триал" (место нахождения: Карелия Республика, город Петрозаводск, улица Машезерская, 40, ОГРН 1037832048440, далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Экспресс-Люкс" (место нахождения: город Петрозаводск, Первомайский проспект, 15, ОГРН 1021000525710, далее - ответчик) о взыскании 124 082,77 руб., в том числе задолженность по оплате услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту, оказанных за период с марта 2012 года по сентябрь 2013 года на основании агентского договора от 14.03.2012 в сумме 113 347,49 руб., пени в соответствии с пунктом 4.2. договора за период с 01.03.2012 по 30.09.2013 в сумме 10 735,28 руб.
Решением суда первой инстанции от 27.01.2014 исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе ответчик, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит решение суда первой инстанции отменить и отказать истцу в удовлетворении иска.
В судебном заседании представитель ответчика доводы по жалобе поддержал, настаивал на ее удовлетворении.
Представитель истца с жалобой не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела согласно решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 15 по пр. Первомайскому (протокол собрания от 29.11.2005 г.) управляющей организацией выбрано ООО "ТРИАЛ".
ООО "Экспресс-Люкс" является собственником нежилых помещений, общей площадью 972 кв. м, по адресу г. Петрозаводск, пр. Первомайский д. 15, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 24.02.2012.
Между ООО "Экспресс-Люкс" (арендатор) и ООО "ТРИАЛ" (агент) заключен агентский договор N 192-15-А3 от 09.10.2006 по условиям которого агент оказывает арендатору услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а арендатор обязуется производить оплату оказанных услуг в размере 6,66 рублей за один квадратный метр общей площади нежилого помещения и в размере 1,53 рубля за квадратный метр (капитальный ремонт) в соответствии с утвержденным общим собранием собственником дома от 29.11.2005 тарифом.
14.03.2012 между ООО "Экспресс-Люкс" (арендатор) и ООО "ТРИАЛ" (агент) заключен договор N 192-15 СЗ на осуществление агентом работ (услуг) по управлению, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома 15 по пр. Первомайскому, по условиям которого агент оказывает арендатору услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а арендатор обязуется производить оплату оказанных услуг в размере:
- Управление и содержание общего имущества - 10,53 рубля за один квадратный метр общей площади нежилого помещения;
- Текущий ремонт общего имущества - 1,86 рубля за один квадратный метр общей площади нежилого помещения;
- Капитальный ремонт - 1,53 рубля за один квадратный метр общей площади нежилого помещения.
Договор N 192-15 СЗ от 14.03.2012 подписан ответчиком с протоколом разногласий, в котором ответчик указал на применение к стоимости услуг тарифа в размере 6,66 рублей за один квадратный метр общей площади нежилого помещения в соответствии с утвержденным общим собранием собственником дома от 29.11.2005.
Протокол разногласий со стороны истца не подписан.
Протокол согласования разногласий между сторонами не составлялся.
В процессе исполнения заключенного сторонами договора у ООО "Экспресс-Люкс" перед ООО "ТРИАЛ" образовалась задолженность в размере 113 347,49 руб. за период с 01 марта 2012 года по 30 сентября 2013 года, составляющая разницу между выставляемыми истцом счетами по тарифам, указанным в договоре от 14.03.2012 (10,53 + 1,86 + 1,53) и поступившей от ответчика оплаты, произведенной по тарифам, утвержденным общим собранием собственников (6,66 + 1,53).
Неполная оплата оказанных услуг явилась основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности и неустойки.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца, признал их обоснованными как по праву, так и по размеру.
Апелляционный суд, исследовав материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене.
Как установлено статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 ЖК РФ.
Таким образом, ответчик, будучи собственником части нежилых помещений, находящихся в жилом доме по вышеуказанному адресу, является участником общей долевой собственности на общее имущество комплекса здания и в силу статей 210, 249 ГК РФ обязан соразмерно своей доле участвовать в издержках по содержанию общего имущества.
Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу статей 249, 290 ГК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование; в издержках по содержанию этого имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений.
Статьями 36 и 39 ЖК РФ также установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме; собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество.
В соответствии со статьей 153 ЖК РФ у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение возникает обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, которая включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги (статья 154 ЖК РФ).
Также размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, состав общего имущества, а также виды работ, необходимых для содержания общего имущества установлены Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
Частью 7 статьи 156 ЖК РФ установлено, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
На основании части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт. В соответствии с частью 4 данной статьи, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований).
В подпункте а) пункта 16 Правил N 491 определено, что надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений: путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 17 Правил собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
Пунктом 28 Правил N 491 установлено, что собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений. Согласно подпункту а) пункта 30 указанных Правил содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений - за счет собственных средств.
Из приведенных норм следует, что начисление собственникам помещений в многоквартирном доме платы за предоставленные услуги управляющая организация должна производить с учетом цены, установленной общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, либо, при условии, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, с применением установленных органом местного самоуправления тарифов.
Суд установил, что в спорный период истец на основании решения собственников помещений многоквартирных домов фактически осуществлял функции управления многоквартирными жилыми домами и оказывал услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома.
Как следует из материалов дела решением собственников многоквартирного дома (протокол собрания от 29.11.2005 г.) утвердили тариф за управление, содержание, текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома в размере 6, 66 рублей за один квадратный метр в месяц общей площади нежилого помещения.
Поскольку собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании утвержден тариф за предоставление услуг управляющей организации, то плата за содержание общего имущества и текущий ремонт подлежит уплате исходя из утвержденного тарифа.
Из представленных в материалы дела доказательств следует, что за период с марта 2012 года по сентябрь 2013 года ответчик производил оплату оказанных услуг исходя из тарифа 6,66 рубля за содержание и текущий ремонт, а также 1,53 рубля за капитальный ремонт, и задолженность, исчисленная из указанных тарифов у ответчика отсутствует, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований как в части взыскания задолженности в сумме 113 348,49 рубля, так и пени в сумме 10 735,28 рубля.
Доводы истца о правомерности применения тарифов, утвержденных администрацией Петрозаводского городского округа, прошедшего анализ межведомственной тарифной комиссии по тарифам и ценам и принятом на очередной сессии Петрозаводского городского совета 15.12.2008 года (решение N ХХУ1/ХХГУ - 484), подлежит отклонению.
В соответствии с положениями ст. 158 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт помещений устанавливается органом местного самоуправления исключительно при условии, что собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании не приняли решение об установлении размера такой платы.
Таким образом, законодатель в качестве основного способа установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений закрепил исключительно принятие решения об этом на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. При этом Жилищный кодекс Российской Федерации не предусматривает каких-либо изъятий в этой части по одностороннему и самостоятельному изменению управляющей организацией спорной платы.
Материалами дела установлено, что собственниками утвержден тариф за содержание общего имущества и ремонт в размере 6,66 рублей.
При таких обстоятельствах, применение управляющей организацией размера платы, утвержденного органом местного самоуправления, противоречит требованиям закона (ст. 156, 158 ЖК РФ) и является неправомерным.
То обстоятельство, что с 2005 года тариф не менялся и собственниками не принималось решение о повышении тарифа в силу закона не является основанием для применения размера платы, установленного органом местного самоуправления.
Кроме того, следует отметить, что решением Петрозаводского городского Совета от 15.12.2008 N ХХУ1/ХХГУ - 484 "О рекомендации размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирных домов" утвержден размер платы только для многоквартирных домов, в отношении которых проведены и признаны состоявшимися открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами.
Указанным решением собственникам помещений в многоквартирных домах рекомендовано при принятии решения о размере платы учитывать, что тариф не должен превышать утвержденный в приложениях к решению размер платы.
Таким образом, утвержденный органом местного самоуправления размер платы, не подлежит применению к правоотношениям, возникшим при оплате услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома N 15 по пр. Первомайскому, поскольку в отношении данного дома конкурс по отбору управляющей организации не проводился, а способ управления и управляющая организация определена собственниками помещений на общем собрании от 29.11.2005.
Апелляционный суд отклоняет ссылки истца на разъяснения министерства регионального развития Российской Федерации, изложенные в письме 06.03.2009 N 61-74-АД/14, поскольку указанное письмо не является тем нормативным правовым актом, который в силу статьи 13 АПК РФ применяется судом при рассмотрении дела.
При этом, согласно разъяснениям Минрегионразвития, изложенным в письме от 06.03.2009 N 6174-АД/14, к существенным условиям договора управления многоквартирным домом относится, в том числе, и порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, под которым понимается формулировка порядка (методики) определения (расчета) стоимости указанных в договоре на основании пункта 2 части 3 статьи 162 ЖК РФ услуг и работ по содержанию и текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом, по мнению Минрегионразвития, принятие общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения об изменении спорной платы не требуется только в том случае, если в таком договоре четко прописана вышеназванная методика с отражением оснований (например, изменение уровня инфляции, уровня потребительских цен или значений, рассчитываемых на основании совокупности перечисленных показателей). Отсутствие же в договоре управления положения об индексации платы и указание в этом договоре только фиксированного размера такой платы приводит к необходимости изменения размера платы только в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Материалами дела установлено, что в агентских договорах от 09.10.2006, от 14.03.2012 не определен четкий порядок (методика) расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения, и не указаны основания для индексации платы (например, изменение уровня инфляции, повышение цены подрядными организациями и др.). Следовательно, для изменения размера спорной платы общество обязано было получить согласие собственников помещений в многоквартирном доме. При этом вопрос об утверждении указанного в квитанциях размера платы за содержание и ремонт общего имущества на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме не рассматривался и не утверждался.
Поскольку размер платы за содержание общего имущества в сумме "12,39 рубля за один квадратный метр" собственниками не был установлен, то оснований для применения для расчета размера по тарифам, установленным решением Петрозаводского городского Совета от 15.12.2008 N ХХУ1/ХХГУ - 484 отношении содержания и ремонта общего имущества у истца не имелось.
Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что истцом нарушен установленный законом порядок ценообразования, выразившийся в установлении платы за содержание и ремонт жилых помещений с нарушением положений статьи 156 ЖК РФ.
При таких обстоятельствах основания для взыскания с ответчика задолженности, составляющей разницу между выставляемыми истцом счетами по тарифам, указанным в договоре от 14.03.2012 (10,53 + 1,86 + 1,53) и поступившей от ответчика оплаты, произведенной по тарифам, утвержденным общим собранием собственников (6,66 + 1,53), не имеется.
На основании изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене, а требования истца - оставлению без удовлетворения.
Расходы по уплате государственной пошлины распределяются между сторонами в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь ст. 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 27.01.2014 по делу N А26-8119/2013 отменить.
В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с ООО "Триал" (место нахождения: Карелия Республика, город Петрозаводск, улица Машезерская, 40, ОГРН 1037832048440) в пользу ООО "Экспресс-Люкс" (место нахождения: город Петрозаводск, Первомайский проспект, 15, ОГРН 1021000525710) расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в апелляционном суде в размере 2000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
О.В.ГОРБАЧЕВА
Судьи
Л.П.ЗАГАРАЕВА
В.А.СЕМИГЛАЗОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.06.2014 ПО ДЕЛУ N А26-8119/2013
Разделы:Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 июня 2014 г. по делу N А26-8119/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 04 июня 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Горбачевой О.В.
судей Загараевой Л.П., Семиглазова В.А.
при ведении протокола судебного заседания: Тихоновой Н.И.
при участии:
от истца (заявителя): Демидова А.Н. - доверенность от 30.12.2013
Николаева Ф.М. - доверенность от 30.01.2014
от ответчика (должника): Елкин И.А. - доверенность от 14.03.2014
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7569/2014) ООО "Экспресс-Люкс" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 27.01.2014 по делу N А26-8119/2013 (судья Старовойтова И.В.), принятое
по иску ООО "Триал"
к ООО "Экспресс-Люкс"
о взыскании 124 082, 77 руб.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Триал" (место нахождения: Карелия Республика, город Петрозаводск, улица Машезерская, 40, ОГРН 1037832048440, далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Экспресс-Люкс" (место нахождения: город Петрозаводск, Первомайский проспект, 15, ОГРН 1021000525710, далее - ответчик) о взыскании 124 082,77 руб., в том числе задолженность по оплате услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту, оказанных за период с марта 2012 года по сентябрь 2013 года на основании агентского договора от 14.03.2012 в сумме 113 347,49 руб., пени в соответствии с пунктом 4.2. договора за период с 01.03.2012 по 30.09.2013 в сумме 10 735,28 руб.
Решением суда первой инстанции от 27.01.2014 исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе ответчик, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит решение суда первой инстанции отменить и отказать истцу в удовлетворении иска.
В судебном заседании представитель ответчика доводы по жалобе поддержал, настаивал на ее удовлетворении.
Представитель истца с жалобой не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела согласно решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 15 по пр. Первомайскому (протокол собрания от 29.11.2005 г.) управляющей организацией выбрано ООО "ТРИАЛ".
ООО "Экспресс-Люкс" является собственником нежилых помещений, общей площадью 972 кв. м, по адресу г. Петрозаводск, пр. Первомайский д. 15, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 24.02.2012.
Между ООО "Экспресс-Люкс" (арендатор) и ООО "ТРИАЛ" (агент) заключен агентский договор N 192-15-А3 от 09.10.2006 по условиям которого агент оказывает арендатору услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а арендатор обязуется производить оплату оказанных услуг в размере 6,66 рублей за один квадратный метр общей площади нежилого помещения и в размере 1,53 рубля за квадратный метр (капитальный ремонт) в соответствии с утвержденным общим собранием собственником дома от 29.11.2005 тарифом.
14.03.2012 между ООО "Экспресс-Люкс" (арендатор) и ООО "ТРИАЛ" (агент) заключен договор N 192-15 СЗ на осуществление агентом работ (услуг) по управлению, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома 15 по пр. Первомайскому, по условиям которого агент оказывает арендатору услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а арендатор обязуется производить оплату оказанных услуг в размере:
- Управление и содержание общего имущества - 10,53 рубля за один квадратный метр общей площади нежилого помещения;
- Текущий ремонт общего имущества - 1,86 рубля за один квадратный метр общей площади нежилого помещения;
- Капитальный ремонт - 1,53 рубля за один квадратный метр общей площади нежилого помещения.
Договор N 192-15 СЗ от 14.03.2012 подписан ответчиком с протоколом разногласий, в котором ответчик указал на применение к стоимости услуг тарифа в размере 6,66 рублей за один квадратный метр общей площади нежилого помещения в соответствии с утвержденным общим собранием собственником дома от 29.11.2005.
Протокол разногласий со стороны истца не подписан.
Протокол согласования разногласий между сторонами не составлялся.
В процессе исполнения заключенного сторонами договора у ООО "Экспресс-Люкс" перед ООО "ТРИАЛ" образовалась задолженность в размере 113 347,49 руб. за период с 01 марта 2012 года по 30 сентября 2013 года, составляющая разницу между выставляемыми истцом счетами по тарифам, указанным в договоре от 14.03.2012 (10,53 + 1,86 + 1,53) и поступившей от ответчика оплаты, произведенной по тарифам, утвержденным общим собранием собственников (6,66 + 1,53).
Неполная оплата оказанных услуг явилась основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности и неустойки.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца, признал их обоснованными как по праву, так и по размеру.
Апелляционный суд, исследовав материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене.
Как установлено статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 ЖК РФ.
Таким образом, ответчик, будучи собственником части нежилых помещений, находящихся в жилом доме по вышеуказанному адресу, является участником общей долевой собственности на общее имущество комплекса здания и в силу статей 210, 249 ГК РФ обязан соразмерно своей доле участвовать в издержках по содержанию общего имущества.
Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу статей 249, 290 ГК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование; в издержках по содержанию этого имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений.
Статьями 36 и 39 ЖК РФ также установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме; собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество.
В соответствии со статьей 153 ЖК РФ у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение возникает обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, которая включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги (статья 154 ЖК РФ).
Также размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, состав общего имущества, а также виды работ, необходимых для содержания общего имущества установлены Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
Частью 7 статьи 156 ЖК РФ установлено, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
На основании части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт. В соответствии с частью 4 данной статьи, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований).
В подпункте а) пункта 16 Правил N 491 определено, что надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений: путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 17 Правил собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
Пунктом 28 Правил N 491 установлено, что собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений. Согласно подпункту а) пункта 30 указанных Правил содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений - за счет собственных средств.
Из приведенных норм следует, что начисление собственникам помещений в многоквартирном доме платы за предоставленные услуги управляющая организация должна производить с учетом цены, установленной общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, либо, при условии, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, с применением установленных органом местного самоуправления тарифов.
Суд установил, что в спорный период истец на основании решения собственников помещений многоквартирных домов фактически осуществлял функции управления многоквартирными жилыми домами и оказывал услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома.
Как следует из материалов дела решением собственников многоквартирного дома (протокол собрания от 29.11.2005 г.) утвердили тариф за управление, содержание, текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома в размере 6, 66 рублей за один квадратный метр в месяц общей площади нежилого помещения.
Поскольку собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании утвержден тариф за предоставление услуг управляющей организации, то плата за содержание общего имущества и текущий ремонт подлежит уплате исходя из утвержденного тарифа.
Из представленных в материалы дела доказательств следует, что за период с марта 2012 года по сентябрь 2013 года ответчик производил оплату оказанных услуг исходя из тарифа 6,66 рубля за содержание и текущий ремонт, а также 1,53 рубля за капитальный ремонт, и задолженность, исчисленная из указанных тарифов у ответчика отсутствует, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований как в части взыскания задолженности в сумме 113 348,49 рубля, так и пени в сумме 10 735,28 рубля.
Доводы истца о правомерности применения тарифов, утвержденных администрацией Петрозаводского городского округа, прошедшего анализ межведомственной тарифной комиссии по тарифам и ценам и принятом на очередной сессии Петрозаводского городского совета 15.12.2008 года (решение N ХХУ1/ХХГУ - 484), подлежит отклонению.
В соответствии с положениями ст. 158 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт помещений устанавливается органом местного самоуправления исключительно при условии, что собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании не приняли решение об установлении размера такой платы.
Таким образом, законодатель в качестве основного способа установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений закрепил исключительно принятие решения об этом на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. При этом Жилищный кодекс Российской Федерации не предусматривает каких-либо изъятий в этой части по одностороннему и самостоятельному изменению управляющей организацией спорной платы.
Материалами дела установлено, что собственниками утвержден тариф за содержание общего имущества и ремонт в размере 6,66 рублей.
При таких обстоятельствах, применение управляющей организацией размера платы, утвержденного органом местного самоуправления, противоречит требованиям закона (ст. 156, 158 ЖК РФ) и является неправомерным.
То обстоятельство, что с 2005 года тариф не менялся и собственниками не принималось решение о повышении тарифа в силу закона не является основанием для применения размера платы, установленного органом местного самоуправления.
Кроме того, следует отметить, что решением Петрозаводского городского Совета от 15.12.2008 N ХХУ1/ХХГУ - 484 "О рекомендации размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирных домов" утвержден размер платы только для многоквартирных домов, в отношении которых проведены и признаны состоявшимися открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами.
Указанным решением собственникам помещений в многоквартирных домах рекомендовано при принятии решения о размере платы учитывать, что тариф не должен превышать утвержденный в приложениях к решению размер платы.
Таким образом, утвержденный органом местного самоуправления размер платы, не подлежит применению к правоотношениям, возникшим при оплате услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома N 15 по пр. Первомайскому, поскольку в отношении данного дома конкурс по отбору управляющей организации не проводился, а способ управления и управляющая организация определена собственниками помещений на общем собрании от 29.11.2005.
Апелляционный суд отклоняет ссылки истца на разъяснения министерства регионального развития Российской Федерации, изложенные в письме 06.03.2009 N 61-74-АД/14, поскольку указанное письмо не является тем нормативным правовым актом, который в силу статьи 13 АПК РФ применяется судом при рассмотрении дела.
При этом, согласно разъяснениям Минрегионразвития, изложенным в письме от 06.03.2009 N 6174-АД/14, к существенным условиям договора управления многоквартирным домом относится, в том числе, и порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, под которым понимается формулировка порядка (методики) определения (расчета) стоимости указанных в договоре на основании пункта 2 части 3 статьи 162 ЖК РФ услуг и работ по содержанию и текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом, по мнению Минрегионразвития, принятие общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения об изменении спорной платы не требуется только в том случае, если в таком договоре четко прописана вышеназванная методика с отражением оснований (например, изменение уровня инфляции, уровня потребительских цен или значений, рассчитываемых на основании совокупности перечисленных показателей). Отсутствие же в договоре управления положения об индексации платы и указание в этом договоре только фиксированного размера такой платы приводит к необходимости изменения размера платы только в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Материалами дела установлено, что в агентских договорах от 09.10.2006, от 14.03.2012 не определен четкий порядок (методика) расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения, и не указаны основания для индексации платы (например, изменение уровня инфляции, повышение цены подрядными организациями и др.). Следовательно, для изменения размера спорной платы общество обязано было получить согласие собственников помещений в многоквартирном доме. При этом вопрос об утверждении указанного в квитанциях размера платы за содержание и ремонт общего имущества на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме не рассматривался и не утверждался.
Поскольку размер платы за содержание общего имущества в сумме "12,39 рубля за один квадратный метр" собственниками не был установлен, то оснований для применения для расчета размера по тарифам, установленным решением Петрозаводского городского Совета от 15.12.2008 N ХХУ1/ХХГУ - 484 отношении содержания и ремонта общего имущества у истца не имелось.
Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что истцом нарушен установленный законом порядок ценообразования, выразившийся в установлении платы за содержание и ремонт жилых помещений с нарушением положений статьи 156 ЖК РФ.
При таких обстоятельствах основания для взыскания с ответчика задолженности, составляющей разницу между выставляемыми истцом счетами по тарифам, указанным в договоре от 14.03.2012 (10,53 + 1,86 + 1,53) и поступившей от ответчика оплаты, произведенной по тарифам, утвержденным общим собранием собственников (6,66 + 1,53), не имеется.
На основании изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене, а требования истца - оставлению без удовлетворения.
Расходы по уплате государственной пошлины распределяются между сторонами в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь ст. 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 27.01.2014 по делу N А26-8119/2013 отменить.
В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с ООО "Триал" (место нахождения: Карелия Республика, город Петрозаводск, улица Машезерская, 40, ОГРН 1037832048440) в пользу ООО "Экспресс-Люкс" (место нахождения: город Петрозаводск, Первомайский проспект, 15, ОГРН 1021000525710) расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в апелляционном суде в размере 2000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
О.В.ГОРБАЧЕВА
Судьи
Л.П.ЗАГАРАЕВА
В.А.СЕМИГЛАЗОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)