Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 декабря 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Хоронеко М.Н.,
судей Бабкиной С.А., Серковой З.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Энгельгардт Е.И., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Строительно-хозяйственный комплекс "Родничок" Ильина Станислава Евгеньевича на определение Арбитражного суда Челябинской области от 21.10.2014 по делу N А76-14156/2012 (судья Ваганова В.В.)
В судебном заседании приняли участие представители:
- конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Строительно-хозяйственный комплекс "Родничок" Ильина Станислава Евгеньевича - Беспалов Е.М. (доверенность от 04.12.2014);
- конкурсного управляющего некоммерческой организации "Жилищно-строительный кооператив "Дом" Худякова Олега Сергеевича - Бердюгина Е.К. (доверенность от 09.01.2014).
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 04.09.2012 возбуждено производство по делу о банкротстве общества с ограниченной ответственностью "Строительно-хозяйственный комплекс "Родничок" (далее - ООО "СХК Родничок", должник).
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 04.12.2012 в отношении должника - ООО "СХК Родничок" введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Ильин Станислав Евгеньевич, член некоммерческого партнерства саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Южный Урал".
Определением суда от 26.02.2013 при банкротстве ООО "СХК Родничок" применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 04.06.2013 (резолютивная часть от 28.05.2013) ООО "СХК Родничок" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Ильин Станислав Евгеньевич, член некоммерческого партнерства саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Южный Урал".
Некоммерческая организация "Жилищно-строительный кооператив "Дом" (далее - НО ЖСК "Дом", кредитор) 21.08.2013 (вх. N 51335) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о включении требования о передаче четырнадцати квартир в реестр требований о передаче жилых помещений и включении денежного требования в размере 186 957 757 руб. 87 коп. в реестр требований кредиторов ООО "СХК Родничок" (требование 43/1 л.4-11).
28.08.2014 в суд поступило уточненное заявление, в котором кредитор просил включить в реестр требований о передаче жилых помещений требования о передаче двенадцати квартир и в четвертую очередь реестра требований кредиторов денежное требование в размере 214 364 464 руб. 68 коп., в том числе 96 478 688 руб. 61 коп. основного долга, 108 666 031 руб. 39 коп. убытков, 9 219 744 руб. 68 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (требование 43/4 л. 58-60).
Изменение заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято судом.
Определением от 21.10.2014 (резолютивная часть объявлена 13.10.2014) суд признал обоснованным и включил в реестр требований о передаче жилых помещений должника - ООО "СХК Родничок" требование кредитора - НО ЖСК "Дом" о передаче следующих жилых помещений, расположенных в доме N 7 по ул. Островского в г. Челябинске:
- - двухкомнатная квартира N 16, общей площадью 57,0 кв. м, стоимостью 1 179 501 руб. 00 коп.;
- - двухкомнатная квартира N 63, общей площадью 65,2 кв. м, стоимостью 1 349 183 руб. 60 коп.;
- - двухкомнатная квартира N 76, общей площадью 56,9 кв. м, стоимостью 1 177 431 руб. 70 коп.;
- - двухкомнатная квартира N 80, общей площадью 56,8 кв. м, стоимостью 1 175 362 руб. 40 коп.;
- - двухкомнатная квартира N 109, общей площадью 56,5 кв. м, стоимостью 1 169 154 руб. 50 коп.;
- - однокомнатная квартира N 110, общей площадью 31,9 кв. м, стоимостью 660 106 руб. 70 коп.;
- - двухкомнатная квартира N 112, общей площадью 56,8 кв. м, стоимостью 1 175 362 руб. 40 коп.;
- - двухкомнатная квартира N 113, общей площадью 56,5 кв. м, стоимостью 1 169 154 руб. 50 коп.;
- - двухкомнатная квартира N 116, общей площадью 57,0 кв. м, стоимостью 1 179 501 руб. 00 коп.;
- - двухкомнатная квартира N 117, общей площадью 56,6 кв. м, стоимостью 1 171 223 руб. 80 коп.;
- - двухкомнатная квартира N 120, общей площадью 57,1 кв. м, стоимостью 1 181 570 руб. 30 коп.;
- - двухкомнатная квартира N 124, общей площадью 56,8 кв. м, стоимостью 1 175 362 руб. 40 коп.: включил требование кредитора - НО ЖСК "Дом" в размере 214 364 464 руб. 68 коп., в том числе 96 478 688 руб. 61 коп. основного долга, 108 666 031 руб. 39 коп. убытков, 9 219 744 руб. 68 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО "СХК Родничок".
Не согласившись с указанным судебным актом, конкурсный управляющий Ильин С.Е. обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит суд отменить судебный акт и принять новый судебный акт.
По мнению подателя апелляционной жалобы, судом при принятии судебного акта не учтены следующие обстоятельства. Так, согласно заключению эксперта N 172/4-3/50 (N 1803/4-3/50-2012), N 6/2-3/51 (N 1804/2-3/51-2012) от 15.04.2013 за период с 23.03.2006 по 31.03.2012 НО ЖСК "Дом" проинвестировало строительство на сумму 110 241 602 руб. 91 коп., вместе с тем, затраты должника, необходимые для строительства жилого дома, составили 178 346 785 руб. Из материалов дела следует, что срок окончания реализации проекта сторонами договора не соблюден и к декабрю 2007 объект не возведен. Фактически строительство началось в 2009 году. Пунктами 3.3, 5.2.1 договора предусмотрено, что НО ЖСК "Дом" обеспечивает своевременное финансирование строительства дома, в пункте 4.4 инвестиционного договора предусмотрено, что в случае несвоевременного выполнения сторонами обязательств, оговоренных договором, и сроков реализации инвестиционного проекта и его финансирования, сроки реализации проекта изменяются в дополнительных соглашениях при условии принятия сторонами причин срыва сроков и устранения этих причин, вместе с тем, каких-либо дополнительных соглашений, за исключением соглашения от 22.09.2008, сторонами не заключалось. Застройщик вправе привлекать денежные средства для строительства дома после получения разрешения на строительство, тогда как в рассматриваемом случае все денежные средства уплачены до момента получения указанного разрешения, соответственно, на момент реализации инвестиционного проекта договор N 23/03-38 от 23.03.2006 прекратил свое действие и у НО ЖСК "Дом" не возникло право требовать передачи квартир, кроме того, кредитор не в полном объеме выполнил свои обязательства по финансированию, а в инвестиционном договоре отсутствуют условия, касающиеся распределения результатов инвестирования при неполном исполнении обязательств инвестором.
В рассматриваемом случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже будущей недвижимой вещи, иск о передаче помещений подлежит удовлетворению, если суд установит, что имущество имеется в натуре и им владеет ответчик, право собственности которого зарегистрировано в ЕГРП, вместе с тем, должник не является собственником жилых и нежилых помещений, в этом случае покупатель вправе требовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также причиненных ему убытков.
Также конкурсный управляющий считает неверным произведенный расчет убытков, поскольку ответ Южно-Уральской торгово-промышленной палаты от 28.06.2013 о стоимости 1 квадратного метра жилых помещений не является надлежащим доказательством, к которому относится отчет независимого оценщика.
В судебном заседании представитель конкурсного управляющего должника поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель кредитора возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее.
Иные лица, участвующие в деле, уведомленные о времени и месте судебного разбирательства в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также посредством размещения информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 23.03.2006 между ООО "СХК Родничок" (заказчик) и НО ЖСК "Дом" (ЖСК-инвестор) заключен инвестиционный договор N 23/03-38 реконструкции нежилого здания со строительством жилого дома (т. 1 л.16-27).
Согласно пункту 2.1 договора N 23/03-38 предметом указанного договора является реализация инвестиционного проекта по реконструкции строительства в г. Челябинске: жилого многоквартирного дома (4 секции) N 38 (стр.) со встроенными нежилыми помещениями социального и коммунально - бытового значения (со сносом существующего нежилого здания по адресу: г. Челябинск, ул. Островского, д. 7), на земельных участках, принадлежащих заказчику на правах аренды и/или собственности, ориентировочной общей проектной площадью жилых помещений 8 311,79 кв. м, ориентировочной общей проектной площадью нежилых помещений социального и коммунально - бытового значения 1 210,39 кв. м, ориентировочной общей проектной площадью жилых помещений для маломобильных 138,48 кв. м, на земельных участках, расположенных в квартале ограниченном пр. Победы - Свердловский проспект - ул. Островского - ул. Каслинская Курчатовского района г. Челябинска (далее - объект), ориентировочной общей площадью земельных участков 0,44га.
Ориентировочный объем инвестиций в реконструкцию строительства объекта с его земельными участками, составил 200 000 000 руб. (п. 2.2).
Работы по инвестиционному договору производятся заказчиком в три этапа. Ориентировочный срок реализации договора в целом - до декабря 2007 года (п. 4.3).
В пункте 3.1 договора стороны согласовали, что в качестве результатов инвестиционной деятельности НО ЖСК "Дом" получает право на результат инвестиционной деятельности: 100% ориентировочной общей проектной площади жилых помещений многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, что составляет 9660,66 кв. м с минимальным объемом внутренних (внутридомовых инженерных) разводок, а также земельный участок в пределах установленных границ.
Дополнительным соглашением от 22.09.2008 стороны уточнили строительный адрес объекта инвестирования - г. Челябинск, ул. Островского, д. 38 А (т. 1 л.28).
В соответствии с пунктом 6.1 договор вступает в силу с даты его подписания и действует до полного исполнения обязательств сторонами.
Пунктом 9.2 предусмотрено, что договор прекращается по соглашению сторон, при выполнении сторонами всех обязательств, а также по решению арбитражного суда.
В рамках дела N А76-9524/2011 о банкротстве НО ЖСК "Дом" была проведена комиссионная строительно-техническая и бухгалтерская судебная экспертиза.
Согласно заключению эксперта от 15.04.2013 N 172/4-3/50 (N 1803/4-3/50-2012), N 6/2-3/51 (N 1804/2-3/51-2012) за период с 23.03.2006 по 31.03.2012 НО ЖСК "Дом" произвело инвестирование строительства жилого дома на сумму 110 241 602 руб. 91 коп. (т. 2 л. 2-30).
Указанная сумма определена на основании первичных документов (актов приема-передачи векселей, представленных в материалы дела и исследованных судом, карточки счета 76.5 НО ЖСК "Дом", переписки сторон (т. 1 л. 29-155), с учетом внесения Серпер О.В. на основании договора уступки права инвестировании от 20.05.2007 суммы 10 318 307 руб. (т. 1 л.156-159).
Определением Арбитражного суда Челябинской области по настоящему делу от 15.05.2014, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2014 и постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 22.09.2014, отказано в удовлетворении заявления НО ЖСК "Дом" к ООО СХК "Родничок" о передаче в собственность объектов недвижимости (двенадцати квартир), расположенных в жилом многоквартирном доме N 7 по улице Островского в г. Челябинске (т. 4 л.69-82).
При рассмотрении указанного заявления судом установлены следующие обстоятельства:
- - разрешение на строительство жилого дома по адресу: г. Челябинск, ул. Островского, д. 38 А (стр.) получено ООО СХК "Родничок" 16.01.2009;
- - на момент получения разрешения на строительство проект строительства жилого дома предполагал общую площадь объекта капитального строительства в размере 10 219,64 кв. м;
- - 30.03.2012 ООО СХК "Родничок" получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, из которого следует, что общая площадь возведенного объекта по строительному адресу: г. Челябинск, ул. Островского, д. 38 А (стр.) составила 10 600,6 кв. м, площадь встроенно-пристроенных нежилых помещений - 490,3, кв. м, в построенном доме расположены 150 квартир, общей площадью 8 128,5 кв. м. Построенному объекту по строительному адресу: г. Челябинск, ул. Островского, д. 38 А (стр.) присвоен почтовый адрес: г. Челябинск, ул. Островского, д. 7.
В материалы дела представлен технический паспорт на жилой многоквартирный дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по состоянию на 19.10.2010 (т. 3 л.9-54).
Согласно заключению эксперта от 15.04.2013 N 172/4-3/50 (N 1803/4-3/50-2012), N 6/2-3/51 (N 1804/2-3/51-2012) затраты ответчика, необходимые для строительства жилого дома по адресу: г. Челябинск, ул. Островского, д. 7, составили 178 346 785 руб. Выводы эксперта в данной части основаны на первичных документах (договоров, актов, платежных документов), имеющихся в материалах обособленного спора в деле N А76-9524/2011. Себестоимость строительства одного квадратного метра общей площади помещений (не включая площадь помещений общего пользования) жилого дома определена экспертом в размере 20 693 руб.
Уведомление об одностороннем отказе от исполнения инвестиционного договора от 23.03.2006 N 23/03-38 кредитор передал должнику 04.11.2013 (требование 43/4 л.2-4).
Суд первой инстанции установив, что правоотношения сторон по договору от 23.03.2006 N 23/03-38 регулируются законодательством об инвестиционной деятельности, кредитором осуществлено инвестирование строительства общей площади помещений - 5 327,48 кв. м из расчета 20 693 руб. за 1 кв. м, что составляет 110 241 602 руб. 91 коп. из общей суммы строительства 178 346 785 руб., удовлетворил требование участника строительства о включении в реестр передачи жилых помещений требования о передаче двенадцати квартир, общей площадью 665,10 кв. м, стоимостью 13 762 914 руб. 30 коп., остальную сумму финансирования 96 478 688 руб. 61 коп. (110 241 602 руб. 91 коп. - 13 762 914 руб. 30 коп.) включил в реестр денежных требований. В связи с изменением стоимости квадратного метра строительства жилого помещения (с 20 693 руб. до 44 000 руб.) суд в качестве убытков включил в реестр разницу в стоимости на сумму 108 666 031 руб. 39 коп., а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 9 219 744 руб. 68 коп. за период с 01.04.2012 по 27.05.2013, начисленные на сумму 96 478 688 руб. 61 коп.
Заслушав представителей конкурсного управляющего и кредитора, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта в силу следующего.
Пунктом 2 статьи 4 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", определено, что финансирование строительства осуществляют инвесторы - физические и юридические лица; объединения юридических лиц, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица; государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.
Отношения сторон при инвестиционной деятельности регулируются инвестиционными контрактами и договорами инвестирования, которые отсутствуют в системе отдельных видов обязательств в гражданском законодательстве.
Согласно положениям статьи 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы имеют равные права на самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, осуществление контроля за целевым использованием средств, направленных на капитальные вложения.
Статьей 9 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" предусмотрено, что финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств.
Проанализировав с учетом требований статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора от 23.03.2006 N 23/03-38, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что сторонами согласован предмет договора - объект инвестирования, объем и порядок инвестирования, конечный срок сдачи объекта инвестирования, определены права и обязанности сторон по выполнению договора, а также установлен порядок распределения результатов, полученных при реализации инвестиционного проекта.
Исходя из разъяснений, данных в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление N 54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статья 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статья 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Инвестиционный договор от 23.03.2006 N 23/03-38 по своей правовой природе относится к договору купли-продажи будущей недвижимой вещи. В данном случае на правоотношения сторон распространяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о купле-продаже.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 5 постановления N 54:
- - если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ);
- - если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ;
- - если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Вместе с тем, Законом о банкротстве предусмотрен специальный порядок установления требований участников строительства.
Так, силу пункта 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - это физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
Требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (подпункт 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).
В соответствии с подпунктом 1 пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случаях заключения договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства.
Понятие и состав денежного требования участника строительства приведены в подпункте 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, согласно которому к денежному требованию относятся требования о:
- - возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;
- - возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения (состав данных убытков раскрыт в п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве);
- - возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;
- - возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.
Пунктом 1 статьи 201.5 Закона о банкротстве установлено, что открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения. О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства.
Согласно пункту 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований о передаче жилых помещений включаются сведения о сумме, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях.
Таким образом, условиями признания подлежащим удовлетворению заявления лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, является:
- - установление факта того, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество и целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя;
- - установление факта того, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома.
Согласно пункту 3 статьи 201.6 Закона о банкротстве требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.
Согласно заключению эксперта от 15.04.2013 N 172/4-3/50 (N 1803/4-3/50-2012), N 6/2-3/51 (N 1804/2-3/51-2012) за период с 23.03.2006 по 31.03.2012 НО ЖСК "Дом" произвело инвестирование строительства жилого дома на сумму 110 241 602 руб. 91 коп. (т. 2 л. 2-30).
Согласно расчету кредитора, исходя из себестоимости одного квадратного метра - 20 693 руб., определенного экспертом, стоимость 12 квартир, общей площадью 665,10 кв. м, права на которые не зарегистрированы в ЕГРП, составила 13 762 914 руб. 30 коп.
Поскольку передача квартир, указанных в приложении N 1 к договору от 23.062006 N 23/03-38 (т. 1, л.д. 25-27), должником не произведена, требования кредитора о передаче жилых помещений в виде 12 квартир, общей площадью 665,10 кв. м, оплаченных кредитором на сумму 13 762 914 руб. 30 коп., подлежат удовлетворению.
Ссылка подателя апелляционной жалобы на то обстоятельство, что застройщик вправе привлекать денежные средства для строительства дома после получения разрешения на строительство, тогда как в рассматриваемом случае все денежные средства уплачены до момента получения указанного разрешения, не свидетельствует о прекращении действия договора.
Отсутствие в инвестиционном договоре условий, касающихся распределения результатов инвестирования при неполном исполнении обязательств инвестором, не является основанием для отказа в удовлетворении требования о передаче двенадцати квартир, поскольку из условий договора (пункт 3.1) следует, что ООО СХК "Родничок" обязуется передать НО ЖСК "Дом" объект в виде 100% ориентировочной общей проектной площади жилых помещений со встроенными нежилыми помещениями, а также земельный участок.
Также судом правомерно удовлетворено требование о возврате суммы, уплаченной до расторжения договора от 23.03.2006 N 23/03-38, за вычетом стоимости двенадцати квартир (13 762 914 руб. 30 коп.), в размере 96 478 688 руб. 61 коп.
Кредитор также заявил требование о включении в реестр убытков в размере 108 666 031 руб. 39 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 9 219 744 руб. 68 коп.
В соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве при установлении размера денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения).
По смыслу указанной нормы расчет убытков участника строительства производится, если известны следующие показатели: стоимость жилого помещения, определенная на дату расторжения договора; сумма денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора.
Согласно пункту 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве стоимость переданного застройщику имущества и стоимость жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, определяются оценщиком, привлекаемым арбитражным управляющим за счет застройщика. Соответствующий отчет об оценке направляется арбитражным управляющим участнику строительства и в арбитражный суд.
В подтверждение стоимости одного квадратного метра жилого помещения кредитором представлена справка (исх. N 2613/13 от 28.06.2013), выданная Южно-Уральской торгово-промышленной палатой (т. 3 л.55).
Согласно представленной справке рыночная стоимость одного квадратного метра жилых помещений в многоквартирных домах 97 серии, расположенных по адресам: ул. Островского, д. 7 и ул. Кыштымская, д. 3А в Курчатовском районе г. Челябинска, составляет 44 000 руб.
Суд первой инстанции правомерно принял в качестве доказательства рыночной стоимости имущества указанную справку, которая не оспорена конкурсным управляющим.
В этой связи довод конкурсного управляющего о том, что указанная справка является недопустимым доказательством, подлежит отклонению.
Кредитором произведен расчет убытков в виде разницы между рыночной стоимостью жилых помещений, общей площадью 4662,38 кв. м (5327,48 кв. м- 665,10 кв. м), которые подлежали передаче с учетом произведенного объема финансирования, исходя из рыночной стоимости одного квадратного метра - 44 000 руб. и произведенной оплаты по инвестиционному договору (96 478 688 руб. 61 коп.). Размер убытков составил 108 666 031 руб. 39 коп. (44 000 руб. х 4662,38 кв. м - 96 478 688 руб. 61 коп.).
Также суд первой инстанции правомерно принял во внимание то обстоятельство, что кредитор в рамках инвестиционного договора профинансировал большую часть (110 241 602 руб. 91 коп.) понесенных должником затрат на строительство жилого дома (178 346 785 руб.), фактически оплатив стоимость строительства 5327,48 кв. м помещений жилого дома.
В силу пункта 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы.
Кредитором произведен расчет процентов за пользования чужими денежными средствами за период после ввода жилого дома в эксплуатацию (с 01.04.2012) до открытия в отношения должника конкурсного производства (по 27.05.2013) исходя из ставки рефинансирования 8,25%, установленной Указанием Банка России от 13.09.2012 N 2873-У. Размер процентов составил 9 219 744 руб. 68 коп. (96 478 688 руб. 61 коп. х 8,25% х 417 дней просрочки/ 360). Расчет процентов произведен верно.
С учетом вышеизложенного, оснований для отмены судебного акта по доводам апелляционной жалобы судом не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
определение Арбитражного суда Челябинской области от 21.10.2014 по делу N А76-14156/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Строительно-хозяйственный комплекс "Родничок" Ильина Станислава Евгеньевича- без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Челябинской области.
Председательствующий судья
М.Н.ХОРОНЕКО
Судьи
С.А.БАБКИНА
З.Н.СЕРКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.12.2014 N 18АП-13557/2014 ПО ДЕЛУ N А76-14156/2012
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 декабря 2014 г. N 18АП-13557/2014
Дело N А76-14156/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 декабря 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Хоронеко М.Н.,
судей Бабкиной С.А., Серковой З.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Энгельгардт Е.И., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Строительно-хозяйственный комплекс "Родничок" Ильина Станислава Евгеньевича на определение Арбитражного суда Челябинской области от 21.10.2014 по делу N А76-14156/2012 (судья Ваганова В.В.)
В судебном заседании приняли участие представители:
- конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Строительно-хозяйственный комплекс "Родничок" Ильина Станислава Евгеньевича - Беспалов Е.М. (доверенность от 04.12.2014);
- конкурсного управляющего некоммерческой организации "Жилищно-строительный кооператив "Дом" Худякова Олега Сергеевича - Бердюгина Е.К. (доверенность от 09.01.2014).
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 04.09.2012 возбуждено производство по делу о банкротстве общества с ограниченной ответственностью "Строительно-хозяйственный комплекс "Родничок" (далее - ООО "СХК Родничок", должник).
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 04.12.2012 в отношении должника - ООО "СХК Родничок" введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Ильин Станислав Евгеньевич, член некоммерческого партнерства саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Южный Урал".
Определением суда от 26.02.2013 при банкротстве ООО "СХК Родничок" применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 04.06.2013 (резолютивная часть от 28.05.2013) ООО "СХК Родничок" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Ильин Станислав Евгеньевич, член некоммерческого партнерства саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Южный Урал".
Некоммерческая организация "Жилищно-строительный кооператив "Дом" (далее - НО ЖСК "Дом", кредитор) 21.08.2013 (вх. N 51335) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о включении требования о передаче четырнадцати квартир в реестр требований о передаче жилых помещений и включении денежного требования в размере 186 957 757 руб. 87 коп. в реестр требований кредиторов ООО "СХК Родничок" (требование 43/1 л.4-11).
28.08.2014 в суд поступило уточненное заявление, в котором кредитор просил включить в реестр требований о передаче жилых помещений требования о передаче двенадцати квартир и в четвертую очередь реестра требований кредиторов денежное требование в размере 214 364 464 руб. 68 коп., в том числе 96 478 688 руб. 61 коп. основного долга, 108 666 031 руб. 39 коп. убытков, 9 219 744 руб. 68 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (требование 43/4 л. 58-60).
Изменение заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято судом.
Определением от 21.10.2014 (резолютивная часть объявлена 13.10.2014) суд признал обоснованным и включил в реестр требований о передаче жилых помещений должника - ООО "СХК Родничок" требование кредитора - НО ЖСК "Дом" о передаче следующих жилых помещений, расположенных в доме N 7 по ул. Островского в г. Челябинске:
- - двухкомнатная квартира N 16, общей площадью 57,0 кв. м, стоимостью 1 179 501 руб. 00 коп.;
- - двухкомнатная квартира N 63, общей площадью 65,2 кв. м, стоимостью 1 349 183 руб. 60 коп.;
- - двухкомнатная квартира N 76, общей площадью 56,9 кв. м, стоимостью 1 177 431 руб. 70 коп.;
- - двухкомнатная квартира N 80, общей площадью 56,8 кв. м, стоимостью 1 175 362 руб. 40 коп.;
- - двухкомнатная квартира N 109, общей площадью 56,5 кв. м, стоимостью 1 169 154 руб. 50 коп.;
- - однокомнатная квартира N 110, общей площадью 31,9 кв. м, стоимостью 660 106 руб. 70 коп.;
- - двухкомнатная квартира N 112, общей площадью 56,8 кв. м, стоимостью 1 175 362 руб. 40 коп.;
- - двухкомнатная квартира N 113, общей площадью 56,5 кв. м, стоимостью 1 169 154 руб. 50 коп.;
- - двухкомнатная квартира N 116, общей площадью 57,0 кв. м, стоимостью 1 179 501 руб. 00 коп.;
- - двухкомнатная квартира N 117, общей площадью 56,6 кв. м, стоимостью 1 171 223 руб. 80 коп.;
- - двухкомнатная квартира N 120, общей площадью 57,1 кв. м, стоимостью 1 181 570 руб. 30 коп.;
- - двухкомнатная квартира N 124, общей площадью 56,8 кв. м, стоимостью 1 175 362 руб. 40 коп.: включил требование кредитора - НО ЖСК "Дом" в размере 214 364 464 руб. 68 коп., в том числе 96 478 688 руб. 61 коп. основного долга, 108 666 031 руб. 39 коп. убытков, 9 219 744 руб. 68 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО "СХК Родничок".
Не согласившись с указанным судебным актом, конкурсный управляющий Ильин С.Е. обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит суд отменить судебный акт и принять новый судебный акт.
По мнению подателя апелляционной жалобы, судом при принятии судебного акта не учтены следующие обстоятельства. Так, согласно заключению эксперта N 172/4-3/50 (N 1803/4-3/50-2012), N 6/2-3/51 (N 1804/2-3/51-2012) от 15.04.2013 за период с 23.03.2006 по 31.03.2012 НО ЖСК "Дом" проинвестировало строительство на сумму 110 241 602 руб. 91 коп., вместе с тем, затраты должника, необходимые для строительства жилого дома, составили 178 346 785 руб. Из материалов дела следует, что срок окончания реализации проекта сторонами договора не соблюден и к декабрю 2007 объект не возведен. Фактически строительство началось в 2009 году. Пунктами 3.3, 5.2.1 договора предусмотрено, что НО ЖСК "Дом" обеспечивает своевременное финансирование строительства дома, в пункте 4.4 инвестиционного договора предусмотрено, что в случае несвоевременного выполнения сторонами обязательств, оговоренных договором, и сроков реализации инвестиционного проекта и его финансирования, сроки реализации проекта изменяются в дополнительных соглашениях при условии принятия сторонами причин срыва сроков и устранения этих причин, вместе с тем, каких-либо дополнительных соглашений, за исключением соглашения от 22.09.2008, сторонами не заключалось. Застройщик вправе привлекать денежные средства для строительства дома после получения разрешения на строительство, тогда как в рассматриваемом случае все денежные средства уплачены до момента получения указанного разрешения, соответственно, на момент реализации инвестиционного проекта договор N 23/03-38 от 23.03.2006 прекратил свое действие и у НО ЖСК "Дом" не возникло право требовать передачи квартир, кроме того, кредитор не в полном объеме выполнил свои обязательства по финансированию, а в инвестиционном договоре отсутствуют условия, касающиеся распределения результатов инвестирования при неполном исполнении обязательств инвестором.
В рассматриваемом случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже будущей недвижимой вещи, иск о передаче помещений подлежит удовлетворению, если суд установит, что имущество имеется в натуре и им владеет ответчик, право собственности которого зарегистрировано в ЕГРП, вместе с тем, должник не является собственником жилых и нежилых помещений, в этом случае покупатель вправе требовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также причиненных ему убытков.
Также конкурсный управляющий считает неверным произведенный расчет убытков, поскольку ответ Южно-Уральской торгово-промышленной палаты от 28.06.2013 о стоимости 1 квадратного метра жилых помещений не является надлежащим доказательством, к которому относится отчет независимого оценщика.
В судебном заседании представитель конкурсного управляющего должника поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель кредитора возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее.
Иные лица, участвующие в деле, уведомленные о времени и месте судебного разбирательства в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также посредством размещения информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 23.03.2006 между ООО "СХК Родничок" (заказчик) и НО ЖСК "Дом" (ЖСК-инвестор) заключен инвестиционный договор N 23/03-38 реконструкции нежилого здания со строительством жилого дома (т. 1 л.16-27).
Согласно пункту 2.1 договора N 23/03-38 предметом указанного договора является реализация инвестиционного проекта по реконструкции строительства в г. Челябинске: жилого многоквартирного дома (4 секции) N 38 (стр.) со встроенными нежилыми помещениями социального и коммунально - бытового значения (со сносом существующего нежилого здания по адресу: г. Челябинск, ул. Островского, д. 7), на земельных участках, принадлежащих заказчику на правах аренды и/или собственности, ориентировочной общей проектной площадью жилых помещений 8 311,79 кв. м, ориентировочной общей проектной площадью нежилых помещений социального и коммунально - бытового значения 1 210,39 кв. м, ориентировочной общей проектной площадью жилых помещений для маломобильных 138,48 кв. м, на земельных участках, расположенных в квартале ограниченном пр. Победы - Свердловский проспект - ул. Островского - ул. Каслинская Курчатовского района г. Челябинска (далее - объект), ориентировочной общей площадью земельных участков 0,44га.
Ориентировочный объем инвестиций в реконструкцию строительства объекта с его земельными участками, составил 200 000 000 руб. (п. 2.2).
Работы по инвестиционному договору производятся заказчиком в три этапа. Ориентировочный срок реализации договора в целом - до декабря 2007 года (п. 4.3).
В пункте 3.1 договора стороны согласовали, что в качестве результатов инвестиционной деятельности НО ЖСК "Дом" получает право на результат инвестиционной деятельности: 100% ориентировочной общей проектной площади жилых помещений многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, что составляет 9660,66 кв. м с минимальным объемом внутренних (внутридомовых инженерных) разводок, а также земельный участок в пределах установленных границ.
Дополнительным соглашением от 22.09.2008 стороны уточнили строительный адрес объекта инвестирования - г. Челябинск, ул. Островского, д. 38 А (т. 1 л.28).
В соответствии с пунктом 6.1 договор вступает в силу с даты его подписания и действует до полного исполнения обязательств сторонами.
Пунктом 9.2 предусмотрено, что договор прекращается по соглашению сторон, при выполнении сторонами всех обязательств, а также по решению арбитражного суда.
В рамках дела N А76-9524/2011 о банкротстве НО ЖСК "Дом" была проведена комиссионная строительно-техническая и бухгалтерская судебная экспертиза.
Согласно заключению эксперта от 15.04.2013 N 172/4-3/50 (N 1803/4-3/50-2012), N 6/2-3/51 (N 1804/2-3/51-2012) за период с 23.03.2006 по 31.03.2012 НО ЖСК "Дом" произвело инвестирование строительства жилого дома на сумму 110 241 602 руб. 91 коп. (т. 2 л. 2-30).
Указанная сумма определена на основании первичных документов (актов приема-передачи векселей, представленных в материалы дела и исследованных судом, карточки счета 76.5 НО ЖСК "Дом", переписки сторон (т. 1 л. 29-155), с учетом внесения Серпер О.В. на основании договора уступки права инвестировании от 20.05.2007 суммы 10 318 307 руб. (т. 1 л.156-159).
Определением Арбитражного суда Челябинской области по настоящему делу от 15.05.2014, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2014 и постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 22.09.2014, отказано в удовлетворении заявления НО ЖСК "Дом" к ООО СХК "Родничок" о передаче в собственность объектов недвижимости (двенадцати квартир), расположенных в жилом многоквартирном доме N 7 по улице Островского в г. Челябинске (т. 4 л.69-82).
При рассмотрении указанного заявления судом установлены следующие обстоятельства:
- - разрешение на строительство жилого дома по адресу: г. Челябинск, ул. Островского, д. 38 А (стр.) получено ООО СХК "Родничок" 16.01.2009;
- - на момент получения разрешения на строительство проект строительства жилого дома предполагал общую площадь объекта капитального строительства в размере 10 219,64 кв. м;
- - 30.03.2012 ООО СХК "Родничок" получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, из которого следует, что общая площадь возведенного объекта по строительному адресу: г. Челябинск, ул. Островского, д. 38 А (стр.) составила 10 600,6 кв. м, площадь встроенно-пристроенных нежилых помещений - 490,3, кв. м, в построенном доме расположены 150 квартир, общей площадью 8 128,5 кв. м. Построенному объекту по строительному адресу: г. Челябинск, ул. Островского, д. 38 А (стр.) присвоен почтовый адрес: г. Челябинск, ул. Островского, д. 7.
В материалы дела представлен технический паспорт на жилой многоквартирный дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по состоянию на 19.10.2010 (т. 3 л.9-54).
Согласно заключению эксперта от 15.04.2013 N 172/4-3/50 (N 1803/4-3/50-2012), N 6/2-3/51 (N 1804/2-3/51-2012) затраты ответчика, необходимые для строительства жилого дома по адресу: г. Челябинск, ул. Островского, д. 7, составили 178 346 785 руб. Выводы эксперта в данной части основаны на первичных документах (договоров, актов, платежных документов), имеющихся в материалах обособленного спора в деле N А76-9524/2011. Себестоимость строительства одного квадратного метра общей площади помещений (не включая площадь помещений общего пользования) жилого дома определена экспертом в размере 20 693 руб.
Уведомление об одностороннем отказе от исполнения инвестиционного договора от 23.03.2006 N 23/03-38 кредитор передал должнику 04.11.2013 (требование 43/4 л.2-4).
Суд первой инстанции установив, что правоотношения сторон по договору от 23.03.2006 N 23/03-38 регулируются законодательством об инвестиционной деятельности, кредитором осуществлено инвестирование строительства общей площади помещений - 5 327,48 кв. м из расчета 20 693 руб. за 1 кв. м, что составляет 110 241 602 руб. 91 коп. из общей суммы строительства 178 346 785 руб., удовлетворил требование участника строительства о включении в реестр передачи жилых помещений требования о передаче двенадцати квартир, общей площадью 665,10 кв. м, стоимостью 13 762 914 руб. 30 коп., остальную сумму финансирования 96 478 688 руб. 61 коп. (110 241 602 руб. 91 коп. - 13 762 914 руб. 30 коп.) включил в реестр денежных требований. В связи с изменением стоимости квадратного метра строительства жилого помещения (с 20 693 руб. до 44 000 руб.) суд в качестве убытков включил в реестр разницу в стоимости на сумму 108 666 031 руб. 39 коп., а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 9 219 744 руб. 68 коп. за период с 01.04.2012 по 27.05.2013, начисленные на сумму 96 478 688 руб. 61 коп.
Заслушав представителей конкурсного управляющего и кредитора, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта в силу следующего.
Пунктом 2 статьи 4 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", определено, что финансирование строительства осуществляют инвесторы - физические и юридические лица; объединения юридических лиц, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица; государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.
Отношения сторон при инвестиционной деятельности регулируются инвестиционными контрактами и договорами инвестирования, которые отсутствуют в системе отдельных видов обязательств в гражданском законодательстве.
Согласно положениям статьи 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы имеют равные права на самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, осуществление контроля за целевым использованием средств, направленных на капитальные вложения.
Статьей 9 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" предусмотрено, что финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств.
Проанализировав с учетом требований статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора от 23.03.2006 N 23/03-38, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что сторонами согласован предмет договора - объект инвестирования, объем и порядок инвестирования, конечный срок сдачи объекта инвестирования, определены права и обязанности сторон по выполнению договора, а также установлен порядок распределения результатов, полученных при реализации инвестиционного проекта.
Исходя из разъяснений, данных в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление N 54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статья 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статья 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Инвестиционный договор от 23.03.2006 N 23/03-38 по своей правовой природе относится к договору купли-продажи будущей недвижимой вещи. В данном случае на правоотношения сторон распространяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о купле-продаже.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 5 постановления N 54:
- - если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ);
- - если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ;
- - если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Вместе с тем, Законом о банкротстве предусмотрен специальный порядок установления требований участников строительства.
Так, силу пункта 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - это физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
Требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (подпункт 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).
В соответствии с подпунктом 1 пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случаях заключения договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства.
Понятие и состав денежного требования участника строительства приведены в подпункте 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, согласно которому к денежному требованию относятся требования о:
- - возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;
- - возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения (состав данных убытков раскрыт в п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве);
- - возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;
- - возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.
Пунктом 1 статьи 201.5 Закона о банкротстве установлено, что открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения. О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства.
Согласно пункту 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований о передаче жилых помещений включаются сведения о сумме, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях.
Таким образом, условиями признания подлежащим удовлетворению заявления лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, является:
- - установление факта того, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество и целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя;
- - установление факта того, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома.
Согласно пункту 3 статьи 201.6 Закона о банкротстве требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.
Согласно заключению эксперта от 15.04.2013 N 172/4-3/50 (N 1803/4-3/50-2012), N 6/2-3/51 (N 1804/2-3/51-2012) за период с 23.03.2006 по 31.03.2012 НО ЖСК "Дом" произвело инвестирование строительства жилого дома на сумму 110 241 602 руб. 91 коп. (т. 2 л. 2-30).
Согласно расчету кредитора, исходя из себестоимости одного квадратного метра - 20 693 руб., определенного экспертом, стоимость 12 квартир, общей площадью 665,10 кв. м, права на которые не зарегистрированы в ЕГРП, составила 13 762 914 руб. 30 коп.
Поскольку передача квартир, указанных в приложении N 1 к договору от 23.062006 N 23/03-38 (т. 1, л.д. 25-27), должником не произведена, требования кредитора о передаче жилых помещений в виде 12 квартир, общей площадью 665,10 кв. м, оплаченных кредитором на сумму 13 762 914 руб. 30 коп., подлежат удовлетворению.
Ссылка подателя апелляционной жалобы на то обстоятельство, что застройщик вправе привлекать денежные средства для строительства дома после получения разрешения на строительство, тогда как в рассматриваемом случае все денежные средства уплачены до момента получения указанного разрешения, не свидетельствует о прекращении действия договора.
Отсутствие в инвестиционном договоре условий, касающихся распределения результатов инвестирования при неполном исполнении обязательств инвестором, не является основанием для отказа в удовлетворении требования о передаче двенадцати квартир, поскольку из условий договора (пункт 3.1) следует, что ООО СХК "Родничок" обязуется передать НО ЖСК "Дом" объект в виде 100% ориентировочной общей проектной площади жилых помещений со встроенными нежилыми помещениями, а также земельный участок.
Также судом правомерно удовлетворено требование о возврате суммы, уплаченной до расторжения договора от 23.03.2006 N 23/03-38, за вычетом стоимости двенадцати квартир (13 762 914 руб. 30 коп.), в размере 96 478 688 руб. 61 коп.
Кредитор также заявил требование о включении в реестр убытков в размере 108 666 031 руб. 39 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 9 219 744 руб. 68 коп.
В соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве при установлении размера денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения).
По смыслу указанной нормы расчет убытков участника строительства производится, если известны следующие показатели: стоимость жилого помещения, определенная на дату расторжения договора; сумма денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора.
Согласно пункту 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве стоимость переданного застройщику имущества и стоимость жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, определяются оценщиком, привлекаемым арбитражным управляющим за счет застройщика. Соответствующий отчет об оценке направляется арбитражным управляющим участнику строительства и в арбитражный суд.
В подтверждение стоимости одного квадратного метра жилого помещения кредитором представлена справка (исх. N 2613/13 от 28.06.2013), выданная Южно-Уральской торгово-промышленной палатой (т. 3 л.55).
Согласно представленной справке рыночная стоимость одного квадратного метра жилых помещений в многоквартирных домах 97 серии, расположенных по адресам: ул. Островского, д. 7 и ул. Кыштымская, д. 3А в Курчатовском районе г. Челябинска, составляет 44 000 руб.
Суд первой инстанции правомерно принял в качестве доказательства рыночной стоимости имущества указанную справку, которая не оспорена конкурсным управляющим.
В этой связи довод конкурсного управляющего о том, что указанная справка является недопустимым доказательством, подлежит отклонению.
Кредитором произведен расчет убытков в виде разницы между рыночной стоимостью жилых помещений, общей площадью 4662,38 кв. м (5327,48 кв. м- 665,10 кв. м), которые подлежали передаче с учетом произведенного объема финансирования, исходя из рыночной стоимости одного квадратного метра - 44 000 руб. и произведенной оплаты по инвестиционному договору (96 478 688 руб. 61 коп.). Размер убытков составил 108 666 031 руб. 39 коп. (44 000 руб. х 4662,38 кв. м - 96 478 688 руб. 61 коп.).
Также суд первой инстанции правомерно принял во внимание то обстоятельство, что кредитор в рамках инвестиционного договора профинансировал большую часть (110 241 602 руб. 91 коп.) понесенных должником затрат на строительство жилого дома (178 346 785 руб.), фактически оплатив стоимость строительства 5327,48 кв. м помещений жилого дома.
В силу пункта 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы.
Кредитором произведен расчет процентов за пользования чужими денежными средствами за период после ввода жилого дома в эксплуатацию (с 01.04.2012) до открытия в отношения должника конкурсного производства (по 27.05.2013) исходя из ставки рефинансирования 8,25%, установленной Указанием Банка России от 13.09.2012 N 2873-У. Размер процентов составил 9 219 744 руб. 68 коп. (96 478 688 руб. 61 коп. х 8,25% х 417 дней просрочки/ 360). Расчет процентов произведен верно.
С учетом вышеизложенного, оснований для отмены судебного акта по доводам апелляционной жалобы судом не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
определение Арбитражного суда Челябинской области от 21.10.2014 по делу N А76-14156/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Строительно-хозяйственный комплекс "Родничок" Ильина Станислава Евгеньевича- без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Челябинской области.
Председательствующий судья
М.Н.ХОРОНЕКО
Судьи
С.А.БАБКИНА
З.Н.СЕРКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)