Судебные решения, арбитраж
Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Говердова В.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Зыбелевой Т.Д.,
судей Павловой И.П., Сорокиной Л.Н.,
при секретаре М.Е.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Павловой И.П. дело по апелляционной жалобе Б. на решение Измайловского районного суда г. Москвы от 28 февраля 2013 года, которым постановлено:
В иске Б. к Открытому акционерному обществу "Московский машиностроительный завод "Вымпел" о признании права собственности на квартиру N **, расположенную по адресу: *****, - отказать.
установила:
Б. обратился в суд с иском к Открытому акционерному обществу "Московский машиностроительный завод "Вымпел" о признании права собственности на жилое помещение, квартиру N ** по адресу: *****, мотивируя свои требования тем, что 01 февраля 2011 года между истцом и ответчиком заключен предварительный договор N П-3-7/16/66 купли-продажи квартиры, в соответствии с которым ОАО "ММЗ "Вымпел" обязалось заключить с Б. договор купли-продажи 3-комнатной квартиры N **, на 16 этаже, имеющей общую площадь 97,2 кв. м, расположенную по адресу: *****. Согласно п. 2 указанного предварительного договора цена квартиры составила *** рублей. Указанная денежная сумма уплачена истцом в соответствии с соглашением об обеспечении обязательств от 01.02.2011 г. На момент подписания указанного договора жилой дом построен и введен в эксплуатацию еще 04 августа 2010 года в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU77135000-002826. В настоящее время истец с согласия ответчика проживает в приобретенной квартире, оплачивает коммунальные платежи, несет бремя иных обязательных расходов. Между истцом и ответчиком не подписан договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: *****, что объясняется тем, что ответчик не может оформить на себя право собственности указанную квартиру в связи с не подписанием акта реализации инвестиционного контракта. Истец полагает, что данное обстоятельство препятствует осуществлению его прав по распоряжению принадлежащим ему имуществом, в связи с чем просил признать за ним право собственности на квартиру N **, расположенную по адресу: *****.
Истец Б. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о явке в суд, направил в суд своего представителя.
Представитель истца Х., действующий по доверенности, в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика ОАО "Московский машиностроительный завод "Вымпел", и третьего лица ООО "Агентство недвижимости "Арсенал холдинг" М.В., действующий по доверенности, в судебное заседание явился, против заявленных исковых требований возражал.
Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Правительства Москвы, не явились, извещены надлежащим образом.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит Б., ссылаясь на то, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушены нормы материального права.
Представитель ответчика ОАО "Московский машиностроительный завод "Вымпел" в судебное заседание не явился, представил ходатайство, в котором просил отложить рассмотрение дела, поскольку один из представителей находится в служебной командировке, второй - болен.
Рассмотрев указанное ходатайство судебная коллегия не нашла оснований для его удовлетворения, поскольку доказательств, подтверждающих причины неявки, как того требует ст. 167 ГПК РФ, ответчиком не представлено.
Истец Б., представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Правительства Москвы, в судебное заседание не явились, извещены, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав представителя Б. - Х., представителя третьего лица ООО "Агентство недвижимости "Арсенал холдинг" П., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ, - основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 19 декабря 2003 г. за N 23 "О судебном решении" разъяснил, что решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ). Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Эти требования при вынесении решения судом не соблюдены.
Из материалов дела усматривается, что предметом Инвестиционного контракта от 22 октября 2004 года, заключенного между Правительством Москвы и ОАО Машиностроительным заводом "Вымпел", является реализация инвестиционного проекта нового строительства жилых домов на строительных площадках по адресу: ***** и *****. В рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязуется за счет собственных либо привлеченных инвестиций произвести строительство объектов, в том числе по адресу: *****.
Пунктом 3.1.1 Инвестиционного контракта установлено, что в собственность инвестора (ОАО "ММЗ "Вымпел") переходит 100% жилой площади.
Судом установлено, что 01 февраля 2011 года между Б. и ОАО "ММЗ "Вымпел" заключен предварительный договор N П-3-7/16/66 купли-продажи квартиры, согласно которому ОАО "ММЗ "Вымпел" обязалось заключить с истцом договор купли-продажи квартиры N **, расположенной по адресу: *****.
Многоквартирный жилой дом по адресу: *****, введен в эксплуатацию 04.08.2010 г., что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU77135000-002826.
Таким образом, на момент заключения предварительного договора вышеуказанный многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию.
Истец в полном объеме оплатил цену указанной квартиры, что подтверждается платежным поручением N 2 от 07.02.2011 г., а также актом от 09.02.2011 г. о полном исполнении финансовых обязательств по соглашению об обеспечении обязательств к предварительному договору N П-3-7/16/66 купли-продажи квартиры от 01.02.2011 г.
Истец в настоящее время в квартиру вселился, проживает в ней, несет бремя содержания указанного имущества, что подтверждается представленными суду квитанциями.
Как следует из материалов дела в соответствии с п. 4 предварительного договора N П-3-7/16/66 купли-продажи квартиры от 01.02.2011 г. основной договор должен быть подписан сторонами не позднее одного месяца с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру или не позднее одного года с момента подписания Правительством г. Москвы акта реализации инвестиционного контракта в части жилых помещений, при условии исполнения покупателем всех своих обязательств по договору.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции исходил из того, что условия, предусмотренные п. 4 предварительного договора не наступили, следовательно, отсутствуют нарушения прав истца действиями ответчика.
Суд указал, что между ответчиком и Правительством Москвы не подписан итоговый акт реализации инвестиционного контракта, в связи с чем у ответчика отсутствует основание для возникновения права собственности на жилые и нежилые помещения. Ответчик, таким образом, лишен возможности передать третьим лицам, в том числе и ответчику в собственность объекты недвижимости.
Судебная коллегия с указанными выводами согласиться не может по следующим основаниям.
Статья 223 ГК РФ предусматривает, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 6 Федерального закона N 39-ФЗ от 25.02.1999 г. "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты.
Согласно ст. 17 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1999 г. "О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием для государственной регистрации права собственности являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством.
Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая последующее поведение сторон.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Частью 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с ч. 1 ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.
Статьей 458 ГК РФ предусмотрен момент исполнения обязанности продавца передать товар.
Согласно ч. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
В силу ч. 3 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
Из анализа указанных правовых норм следует, что предварительный договор не несет материальных обязательств и определяет лишь условия будущей сделки.
Между тем, в заключенном сторонами предварительном договоре содержатся материальные требования по оплате жилого помещения в установленный договором срок.
Из материалов дела следует, что стороны фактически произвели исполнение предварительного договора, покупатель оплатил стоимость жилого помещения, перечислив денежные средства ОАО "ММЗ "Вымпел", которое передало указанное жилое помещение покупателю.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Б. суд первой инстанции не принял во внимание характер спорных правоотношений, основанных на том, что стороны при заключении предварительного договора купли-продажи согласовали все существенные условия договора купли-продажи, что истец полностью и в установленный договором срок произвел оплату недвижимого имущества, однако ОАО "ММЗ "Вымпел" в нарушение условий вышеуказанного договора основной договор купли-продажи недвижимого объекта не заключило.
Между тем, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества, этот договор должен квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи.
Таким образом, поскольку стороны фактически выполнили свои обязательства не только по предварительному договору N П-3-7/16/66 от 01 февраля 2011 года, но и по предполагаемому основному договору, спорное жилое помещение передано истцу Б., за которое он заплатил установленную цену, судебная коллегия приходит к выводу о том, что между сторонами состоялся не предварительный, а основной договор купли-продажи объекта недвижимости, который фактически исполнен.
В соответствии с ч. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В соответствии с ч. 1 ст. 213 ГК РФ, в собственности граждан и юридических лиц может находиться: любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
В соответствии с ч. 2, 4 ст. 218 ГК РФ, основания приобретения права собственности право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
ОАО "ММЗ "Вымпел", передавая истцу квартиру, фактически распорядилось имуществом, указанная сделка другими участниками совместной собственности не оспорена.
То обстоятельство, что ответчик лишен возможности заключить основной договор купли-продажи, поскольку не подписан акт реализации Инвестиционного контракта между ним и Правительством Москвы, что лишает ответчика возможности оформить право собственности не влечет отказ в удовлетворении требований истца о признании за ним права собственности на объект недвижимости, поскольку предварительный договор купли-продажи заключен между Б. и ОАО "ММЗ "Вымпел", который имел полномочия по распоряжению принадлежащей ему долей объекта инвестиционной деятельности, который к моменту заключения договора принят в эксплуатацию. По указанному выше инвестиционному контракту 100% жилой площади подлежит передаче инвестору - ОАО "ММЗ "Вымпел"
Таким образом, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований Б.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Измайловского районного суда г. Москвы от 28 февраля 2013 года отменить, вынести по делу новое решение, по которому:
Признать за Б. право собственности на квартиру N **, расположенную по адресу: *****.
Решение является основанием для регистрации записи о праве собственности Б. на вышеуказанный объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 16.05.2013 ПО ДЕЛУ N 11-12877
Разделы:Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 мая 2013 г. по делу N 11-12877
Судья: Говердова В.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Зыбелевой Т.Д.,
судей Павловой И.П., Сорокиной Л.Н.,
при секретаре М.Е.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Павловой И.П. дело по апелляционной жалобе Б. на решение Измайловского районного суда г. Москвы от 28 февраля 2013 года, которым постановлено:
В иске Б. к Открытому акционерному обществу "Московский машиностроительный завод "Вымпел" о признании права собственности на квартиру N **, расположенную по адресу: *****, - отказать.
установила:
Б. обратился в суд с иском к Открытому акционерному обществу "Московский машиностроительный завод "Вымпел" о признании права собственности на жилое помещение, квартиру N ** по адресу: *****, мотивируя свои требования тем, что 01 февраля 2011 года между истцом и ответчиком заключен предварительный договор N П-3-7/16/66 купли-продажи квартиры, в соответствии с которым ОАО "ММЗ "Вымпел" обязалось заключить с Б. договор купли-продажи 3-комнатной квартиры N **, на 16 этаже, имеющей общую площадь 97,2 кв. м, расположенную по адресу: *****. Согласно п. 2 указанного предварительного договора цена квартиры составила *** рублей. Указанная денежная сумма уплачена истцом в соответствии с соглашением об обеспечении обязательств от 01.02.2011 г. На момент подписания указанного договора жилой дом построен и введен в эксплуатацию еще 04 августа 2010 года в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU77135000-002826. В настоящее время истец с согласия ответчика проживает в приобретенной квартире, оплачивает коммунальные платежи, несет бремя иных обязательных расходов. Между истцом и ответчиком не подписан договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: *****, что объясняется тем, что ответчик не может оформить на себя право собственности указанную квартиру в связи с не подписанием акта реализации инвестиционного контракта. Истец полагает, что данное обстоятельство препятствует осуществлению его прав по распоряжению принадлежащим ему имуществом, в связи с чем просил признать за ним право собственности на квартиру N **, расположенную по адресу: *****.
Истец Б. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о явке в суд, направил в суд своего представителя.
Представитель истца Х., действующий по доверенности, в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика ОАО "Московский машиностроительный завод "Вымпел", и третьего лица ООО "Агентство недвижимости "Арсенал холдинг" М.В., действующий по доверенности, в судебное заседание явился, против заявленных исковых требований возражал.
Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Правительства Москвы, не явились, извещены надлежащим образом.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит Б., ссылаясь на то, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушены нормы материального права.
Представитель ответчика ОАО "Московский машиностроительный завод "Вымпел" в судебное заседание не явился, представил ходатайство, в котором просил отложить рассмотрение дела, поскольку один из представителей находится в служебной командировке, второй - болен.
Рассмотрев указанное ходатайство судебная коллегия не нашла оснований для его удовлетворения, поскольку доказательств, подтверждающих причины неявки, как того требует ст. 167 ГПК РФ, ответчиком не представлено.
Истец Б., представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Правительства Москвы, в судебное заседание не явились, извещены, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав представителя Б. - Х., представителя третьего лица ООО "Агентство недвижимости "Арсенал холдинг" П., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ, - основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 19 декабря 2003 г. за N 23 "О судебном решении" разъяснил, что решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ). Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Эти требования при вынесении решения судом не соблюдены.
Из материалов дела усматривается, что предметом Инвестиционного контракта от 22 октября 2004 года, заключенного между Правительством Москвы и ОАО Машиностроительным заводом "Вымпел", является реализация инвестиционного проекта нового строительства жилых домов на строительных площадках по адресу: ***** и *****. В рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязуется за счет собственных либо привлеченных инвестиций произвести строительство объектов, в том числе по адресу: *****.
Пунктом 3.1.1 Инвестиционного контракта установлено, что в собственность инвестора (ОАО "ММЗ "Вымпел") переходит 100% жилой площади.
Судом установлено, что 01 февраля 2011 года между Б. и ОАО "ММЗ "Вымпел" заключен предварительный договор N П-3-7/16/66 купли-продажи квартиры, согласно которому ОАО "ММЗ "Вымпел" обязалось заключить с истцом договор купли-продажи квартиры N **, расположенной по адресу: *****.
Многоквартирный жилой дом по адресу: *****, введен в эксплуатацию 04.08.2010 г., что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU77135000-002826.
Таким образом, на момент заключения предварительного договора вышеуказанный многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию.
Истец в полном объеме оплатил цену указанной квартиры, что подтверждается платежным поручением N 2 от 07.02.2011 г., а также актом от 09.02.2011 г. о полном исполнении финансовых обязательств по соглашению об обеспечении обязательств к предварительному договору N П-3-7/16/66 купли-продажи квартиры от 01.02.2011 г.
Истец в настоящее время в квартиру вселился, проживает в ней, несет бремя содержания указанного имущества, что подтверждается представленными суду квитанциями.
Как следует из материалов дела в соответствии с п. 4 предварительного договора N П-3-7/16/66 купли-продажи квартиры от 01.02.2011 г. основной договор должен быть подписан сторонами не позднее одного месяца с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру или не позднее одного года с момента подписания Правительством г. Москвы акта реализации инвестиционного контракта в части жилых помещений, при условии исполнения покупателем всех своих обязательств по договору.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции исходил из того, что условия, предусмотренные п. 4 предварительного договора не наступили, следовательно, отсутствуют нарушения прав истца действиями ответчика.
Суд указал, что между ответчиком и Правительством Москвы не подписан итоговый акт реализации инвестиционного контракта, в связи с чем у ответчика отсутствует основание для возникновения права собственности на жилые и нежилые помещения. Ответчик, таким образом, лишен возможности передать третьим лицам, в том числе и ответчику в собственность объекты недвижимости.
Судебная коллегия с указанными выводами согласиться не может по следующим основаниям.
Статья 223 ГК РФ предусматривает, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 6 Федерального закона N 39-ФЗ от 25.02.1999 г. "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты.
Согласно ст. 17 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1999 г. "О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием для государственной регистрации права собственности являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством.
Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая последующее поведение сторон.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Частью 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с ч. 1 ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.
Статьей 458 ГК РФ предусмотрен момент исполнения обязанности продавца передать товар.
Согласно ч. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
В силу ч. 3 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
Из анализа указанных правовых норм следует, что предварительный договор не несет материальных обязательств и определяет лишь условия будущей сделки.
Между тем, в заключенном сторонами предварительном договоре содержатся материальные требования по оплате жилого помещения в установленный договором срок.
Из материалов дела следует, что стороны фактически произвели исполнение предварительного договора, покупатель оплатил стоимость жилого помещения, перечислив денежные средства ОАО "ММЗ "Вымпел", которое передало указанное жилое помещение покупателю.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Б. суд первой инстанции не принял во внимание характер спорных правоотношений, основанных на том, что стороны при заключении предварительного договора купли-продажи согласовали все существенные условия договора купли-продажи, что истец полностью и в установленный договором срок произвел оплату недвижимого имущества, однако ОАО "ММЗ "Вымпел" в нарушение условий вышеуказанного договора основной договор купли-продажи недвижимого объекта не заключило.
Между тем, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества, этот договор должен квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи.
Таким образом, поскольку стороны фактически выполнили свои обязательства не только по предварительному договору N П-3-7/16/66 от 01 февраля 2011 года, но и по предполагаемому основному договору, спорное жилое помещение передано истцу Б., за которое он заплатил установленную цену, судебная коллегия приходит к выводу о том, что между сторонами состоялся не предварительный, а основной договор купли-продажи объекта недвижимости, который фактически исполнен.
В соответствии с ч. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В соответствии с ч. 1 ст. 213 ГК РФ, в собственности граждан и юридических лиц может находиться: любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
В соответствии с ч. 2, 4 ст. 218 ГК РФ, основания приобретения права собственности право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
ОАО "ММЗ "Вымпел", передавая истцу квартиру, фактически распорядилось имуществом, указанная сделка другими участниками совместной собственности не оспорена.
То обстоятельство, что ответчик лишен возможности заключить основной договор купли-продажи, поскольку не подписан акт реализации Инвестиционного контракта между ним и Правительством Москвы, что лишает ответчика возможности оформить право собственности не влечет отказ в удовлетворении требований истца о признании за ним права собственности на объект недвижимости, поскольку предварительный договор купли-продажи заключен между Б. и ОАО "ММЗ "Вымпел", который имел полномочия по распоряжению принадлежащей ему долей объекта инвестиционной деятельности, который к моменту заключения договора принят в эксплуатацию. По указанному выше инвестиционному контракту 100% жилой площади подлежит передаче инвестору - ОАО "ММЗ "Вымпел"
Таким образом, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований Б.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Измайловского районного суда г. Москвы от 28 февраля 2013 года отменить, вынести по делу новое решение, по которому:
Признать за Б. право собственности на квартиру N **, расположенную по адресу: *****.
Решение является основанием для регистрации записи о праве собственности Б. на вышеуказанный объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)