Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Мозерова Т.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Литвиновой И.А.
судей Сопраньковой Т.Г., Емельяновой Е.А.
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании 22 апреля 2014 года материалы гражданского дела N 2-54/2014 с апелляционной жалобой ТСЖ <...> на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 06 февраля 2014 года по иску М. <...> к ТСЖ <...> об истребовании имущества из незаконного владения, обязании совершить определенные действия, взыскании денежных средств и по иску ТСЖ <...> к М. <...>, ЗАО <...> о признании недействительным договора, права собственности, свидетельства о регистрации права, признании права общедомовой собственности на нежилое помещение
Заслушав доклад судьи Литвиновой И.А., объяснения представителей ТСЖ <...> - <...> действующего на основании доверенности от <дата> года, <...> действующей на основании доверенности от <дата> года, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя <...> - <...> действующей на основании доверенности от <дата> года, полагавшей решение суда оставить без изменения, изучив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда,
установила:
М.Ю.М. обратился в суд с иском к ТСЖ <...>, в котором, изменив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил истребовать помещение 1-Н, расположенное в <адрес> в Санкт-Петербурге из незаконного владения ответчика и обязать его в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу освободить помещение от находящегося в нем общедомового оборудования путем выноса за пределы помещения 1-Н, а также взыскать с ответчика неполученные доходы в размере <...>, государственную пошлину в размере <...>
В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что <дата> на основании договора купли-продажи приобрел спорное нежилое помещение 1-Н, расположенное в <адрес> в Санкт-Петербурге. Так как указанное помещение было незаконно занято и использовалось ТСЖ <...>, направил в его адрес письмо с требованиями о передаче помещения. <дата> истец заключил предварительный договор аренды принадлежащего ему помещения, однако в связи с тем, что ответчик не освободил и не передал ему помещение, истец был лишен права им пользоваться и не получил доходы за 17 месяцев на сумму <...>
ТСЖ <...> обратилось в суд с исковыми требованиями к М.Ю.М. и ЗАО <...>, в котором просило признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи помещения N 55/1-Н по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, заключенный между ЗАО <...> и М.Ю.М., признать недействительным право собственности М.Ю.М. на указанное помещение, признать недействительной запись о регистрации права собственности М.Ю.М. на спорное помещение, признать право общедомовой собственности на помещение 1-Н, расположенное в <адрес> в Санкт-Петербурге.
В обоснование заявленных требований ТСЖ <...> ссылалось на то, что в соответствии с техническим паспортом на помещение 1-Н, расположенное в <адрес> в Санкт-Петербурге предназначено для использования под установку инженерных систем, необходимых для обслуживания жилого дома. В указанном помещении расположен водомерный узел с приборами учета, электрощитовая, телекоммуникации. С момента сдачи в эксплуатацию жилого дома данное помещение в силу ст. 36 ЖК РФ относится к имуществу здания и принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона, а потому сделка по отчуждению данного помещения является незаконной.
Определением суда от 16.12.2013 года гражданские дела объединены в одно производство, а заявленные ТСЖ <...> требования признаны судом фактически встречными по отношению к иску М.Ю.М.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> исковые требования М.Ю.М. удовлетворены, постановлено обязать ТСЖ <...> в срок до <дата> освободить нежилое помещение 1-Н, расположенное в <адрес> в Санкт-Петербурге от находящегося в нем общедомового имущества путем переноса за пределы помещения 1-Н и передать М.Ю.М. нежилое помещение 1-Н, расположенное в <адрес> в Санкт-Петербурге, взыскать с ТСЖ <...> в пользу М.Ю.М. расходы по оплате государственной пошлины в сумме <...>. Также указанным решением отказано в удовлетворении иска ТСЖ <...> к М.Ю.М. и ЗАО <...>.
В апелляционной жалобе ТСЖ <...>, просит решение суда отменить, полагая его незаконным и вынесенным с существенным нарушением норм материального права, в удовлетворении исковых требований М.Ю.М. отказать, требования ТСЖ <...> к М.Ю.М. и ЗАО <...> удовлетворить.
Иными лицами, участвующими в деле, решение суда не обжалуется.
В заседание суда апелляционной инстанции М.Ю.М., представители ЗАО <...>, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались по правилам ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, о причинах своей неявки судебную коллегию не известили, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие не явившихся участников процесса.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, возражений.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся лиц, участвующих в деле, приходит к следующему.
Поскольку М.Ю.М. не оспаривается правомерность отказа во взыскании неполученного дохода в размере <...>, то законность и обоснованность решения суда в этой части силу положений ч. 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является предметом проверки судебной коллегии.
Согласно ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
В соответствии со ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Судом установлено и из материалов дела следует, что ЗАО <...> являлось заказчиком-застройщиком жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> (строительный адрес: квартал 12-В, <адрес>).
Согласно акту МВК N 66-ж/99 приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта от 05.05.1999 года, утвержденному заместителем главы Территориального управления Приморского административного района Санкт-Петербурга, строительство индивидуального 12-квартирного жилого дома начато по распоряжению мэра Санкт-Петербурга N 532-р от 26.05.1995 года, проектировщик АО <...> мастерская N 2, проект согласован с КГА <дата> года, отступлений от проекта нет, кроме незначительных изменений в установке внутренних перегородок (том 2 л.д. 11).
Проект жилого дома, разработанный АО <...>, в материалы дела сторонами не предоставлен.
В техническом паспорте на жилой дом по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, составленном филиалом ГУП "ГУИОН" ПИБ Приморского района по состоянию на <дата> года, отражено наличие нежилых помещений дома 1-Н - 4-Н, полезная площадь которых составляет 77,80 кв. м (том 2 л.д. 66 - 79), сведения о размещении в указанных помещениях водомерного узла, электрощитовой, теплоцентра, а также сведения о том, что данные помещения предназначены для использования для собственных нужд жилого дома не отражены (том 2 л.д. 71).
Из технического паспорта на вторичный объект недвижимости, а именно помещение 1-Н, составленного ГУП "ГУИОН" ПИБ Приморского района по состоянию на <дата> года, усматривается, что оно не предназначено для использования в целях обслуживания дома (т. 1 л.д. 12 - 16).
<дата> зарегистрировано право собственности ЗАО <...> на спорное нежилое помещение 1-Н, расположенное в <адрес> в Санкт-Петербурге.
В 2002 году дом принят на баланс ТСЖ <...>.
В паспорте домовладения, составленном филиалом ГУП "ГУИОН" ПИБ <адрес> по состоянию на <дата> года, в разделе нежилые помещения имеется отметка о самовольной перепланировке без изменения границ помещений. Данных о наличии нежилых помещений, используемых для нужд дома как электрощитовая, теплоузел, водомерный узел паспорт домовладения не содержит (том 1 л.д. 49). <дата> М.Ю.М. и ЗАО <...> заключили договор купли-продажи N 55/1Н, в соответствии с которым <дата> за М.Ю.М. зарегистрировано право собственности на спорное нежилое помещение.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции полагал установленным, что на момент совершения сделки и в настоящее время в спорном нежилом помещении находятся приборы учета и технологическое оборудование для обслуживания жилого дома, что сторонами не оспаривается и подтверждено документально.
При этом, отказывая в удовлетворении требований ТСЖ <...> суд первой инстанции исходил из того, что правовыми последствиями признания сделки недействительной является прекращение права собственности М.Ю.М. на спорное нежилое помещение и в силу реституции признание его за ЗАО <...>, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии материально-правового интереса ТСЖ <...>.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований, заявленных ТСЖ <...>, судебная коллегия принимает во внимание, что спорное нежилое помещение было сформировано органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости, и указанные действия не были признаны незаконными, на момент совершения сделки по отчуждению спорного нежилого помещения право собственности ЗАО <...> на этот объект недвижимости оспорено не было.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 года N 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в п. 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года N 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.
Для определения правового режима спорного помещения не имеет значения наличие в нем инженерных коммуникаций, так как они сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома.
Поскольку спорное помещение 1-Н в <адрес> в Санкт-Петербурге учтено и сформировано для самостоятельного использования, а наличие коммуникаций и оборудования в нежилом помещении само по себе не дает оснований считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев на основании ст. 36 ЖК РФ, суд пришел к правильному выводу о том, что право общей долевой собственности у собственников квартир указанного жилого дома на это помещение не возникло. Следовательно, исковые требования ТСЖ <...> правомерно оставлены без удовлетворения.
Из приложенных к апелляционной жалобе разработанных Архитектурной мастерской Н.И.Апостола планов жилого дома коттеджного типа по адресу: Коломяги, <адрес>, также не следует, что спорное нежилое помещение изначально было запроектировано и построено в качестве помещения, имеющего вспомогательное целевое назначение для обслуживания всех помещений в доме.
Удовлетворяя требования М.Ю.М., суд первой инстанции исходил из того, что он является титульным собственником нежилого помещения 1-Н, расположенного в <адрес> в Санкт-Петербурге, в связи с чем спорное помещение подлежит освобождению от общедомового имущества и передаче истцу.
Между тем, судом не принято во внимание, что на момент совершения сделки и в настоящее время в спорном нежилом помещении находятся приборы учета и технологическое оборудование для обслуживания жилого дома.
Таким образом, при заключении договора купли-продажи <дата> спорного помещения М.Ю.М. при должной осмотрительности должно было быть известно об обременении помещения общедомовым имуществом, а также о целях его использования. Из текста договора купли-продажи следует, что М.Ю.М. был ознакомлен с общим и техническим состоянием нежилого помещения, признает его удовлетворительным и подтверждает, что не имеет в отношении последнего претензий к продавцу (п. 3 договора).
В подтверждение довода о возможности выноса общедомового имущества за пределы спорного помещения судом по ходатайству истца М.Ю.М. была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза.
Согласно заключению эксперта ООО "Бюро независимой экспертизы <...> N 557 от <дата> техническая возможность выноса инженерных сетей из помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, пом. 1-Н, в другое помещение без вреда для жильцов данного дома имеется.
Однако данное экспертное заключение не может быть рассмотрено как доказательство действительной возможности выноса инженерных сетей из спорного помещения, поскольку заключение не содержит варианты технического решения данного вопроса.
При таком положении вывод о технической возможности выноса инженерных сетей из помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> пом. 1-Н, сам по себе не свидетельствует об обоснованности требований М.Ю.М. об обязании ответчика освободить нежилое помещение от находящегося в нем общедомового имущества путем переноса за пределы помещения 1-Н, поскольку общедомовое имущество располагалось в спорном помещении до заключения договора купли-продажи, о чем М.Ю.М. не мог не знать, согласовывая с продавцом стоимость отчуждаемого объекта, в связи с чем решение суда в указанной части подлежит отмене, а требования оставлению без удовлетворения при недоказанности невозможности эксплуатации помещения при исходных условиях.
Из искового заявления следует, что М.Ю.М., являясь собственником спорного помещения, доступа к нему не имеет, то есть не имеет возможности на законных основаниях пользоваться принадлежащим ему имуществом. Между тем, истцом заявлены требования об истребовании спорного помещения из незаконного владения ТСЖ <...> с обязанием освободить помещение от инженерного оборудования.
В силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты нарушенного права является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, которое заключается в возложении на нарушителя обязанности прекратить неправомерные действия, применительно к спорной ситуации, возложении обязанности не чинить препятствия в пользовании имуществом, принадлежащим истцу на праве собственности.
Таким образом, установив, что действиями ответчика истцу созданы препятствия в пользовании спорным помещением, суд первой инстанции необоснованно удовлетворил требования М.Ю.М. о передаче помещения ТСЖ <...>, которое не является его владельцем.
Между тем, судебная коллегия отмечает, что требований об устранении препятствий в пользовании спорным помещением и возложении на ответчика обязанности не чинить препятствий по пользованию данным помещением, не заявлялось.
Учитывая, что М.Ю.М. является собственником спорного нежилого помещения, им избран ненадлежащий способ защиты своих прав, основанный на неверном толковании норм действующего законодательства, в связи с чем решения суда в части возложения на ТСЖ <...> обязанности по передаче помещения подлежит отмене, а требования М.Ю.М. оставлению без удовлетворения.
Иные доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене постановленного судом решения, поскольку сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> в части возложения на ТСЖ <...> обязанности в срок до <дата> освободить нежилое помещение 1-Н, расположенное в <адрес> в Санкт-Петербурге от находящегося в нем общедомового имущества путем переноса за пределы помещения 1-Н и передать М.Ю.М. нежилое помещение 1-Н, расположенное в <адрес> в Санкт-Петербурге, взыскания с ТСЖ <...> в пользу М. <...> расходов по оплате государственной пошлины в размере <...> отменить, в удовлетворении исковых требований М. <...> - отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 22.04.2014 N 33-6034/2014
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 апреля 2014 г. N 33-6034/2014
Судья: Мозерова Т.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Литвиновой И.А.
судей Сопраньковой Т.Г., Емельяновой Е.А.
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании 22 апреля 2014 года материалы гражданского дела N 2-54/2014 с апелляционной жалобой ТСЖ <...> на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 06 февраля 2014 года по иску М. <...> к ТСЖ <...> об истребовании имущества из незаконного владения, обязании совершить определенные действия, взыскании денежных средств и по иску ТСЖ <...> к М. <...>, ЗАО <...> о признании недействительным договора, права собственности, свидетельства о регистрации права, признании права общедомовой собственности на нежилое помещение
Заслушав доклад судьи Литвиновой И.А., объяснения представителей ТСЖ <...> - <...> действующего на основании доверенности от <дата> года, <...> действующей на основании доверенности от <дата> года, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя <...> - <...> действующей на основании доверенности от <дата> года, полагавшей решение суда оставить без изменения, изучив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда,
установила:
М.Ю.М. обратился в суд с иском к ТСЖ <...>, в котором, изменив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил истребовать помещение 1-Н, расположенное в <адрес> в Санкт-Петербурге из незаконного владения ответчика и обязать его в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу освободить помещение от находящегося в нем общедомового оборудования путем выноса за пределы помещения 1-Н, а также взыскать с ответчика неполученные доходы в размере <...>, государственную пошлину в размере <...>
В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что <дата> на основании договора купли-продажи приобрел спорное нежилое помещение 1-Н, расположенное в <адрес> в Санкт-Петербурге. Так как указанное помещение было незаконно занято и использовалось ТСЖ <...>, направил в его адрес письмо с требованиями о передаче помещения. <дата> истец заключил предварительный договор аренды принадлежащего ему помещения, однако в связи с тем, что ответчик не освободил и не передал ему помещение, истец был лишен права им пользоваться и не получил доходы за 17 месяцев на сумму <...>
ТСЖ <...> обратилось в суд с исковыми требованиями к М.Ю.М. и ЗАО <...>, в котором просило признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи помещения N 55/1-Н по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, заключенный между ЗАО <...> и М.Ю.М., признать недействительным право собственности М.Ю.М. на указанное помещение, признать недействительной запись о регистрации права собственности М.Ю.М. на спорное помещение, признать право общедомовой собственности на помещение 1-Н, расположенное в <адрес> в Санкт-Петербурге.
В обоснование заявленных требований ТСЖ <...> ссылалось на то, что в соответствии с техническим паспортом на помещение 1-Н, расположенное в <адрес> в Санкт-Петербурге предназначено для использования под установку инженерных систем, необходимых для обслуживания жилого дома. В указанном помещении расположен водомерный узел с приборами учета, электрощитовая, телекоммуникации. С момента сдачи в эксплуатацию жилого дома данное помещение в силу ст. 36 ЖК РФ относится к имуществу здания и принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона, а потому сделка по отчуждению данного помещения является незаконной.
Определением суда от 16.12.2013 года гражданские дела объединены в одно производство, а заявленные ТСЖ <...> требования признаны судом фактически встречными по отношению к иску М.Ю.М.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> исковые требования М.Ю.М. удовлетворены, постановлено обязать ТСЖ <...> в срок до <дата> освободить нежилое помещение 1-Н, расположенное в <адрес> в Санкт-Петербурге от находящегося в нем общедомового имущества путем переноса за пределы помещения 1-Н и передать М.Ю.М. нежилое помещение 1-Н, расположенное в <адрес> в Санкт-Петербурге, взыскать с ТСЖ <...> в пользу М.Ю.М. расходы по оплате государственной пошлины в сумме <...>. Также указанным решением отказано в удовлетворении иска ТСЖ <...> к М.Ю.М. и ЗАО <...>.
В апелляционной жалобе ТСЖ <...>, просит решение суда отменить, полагая его незаконным и вынесенным с существенным нарушением норм материального права, в удовлетворении исковых требований М.Ю.М. отказать, требования ТСЖ <...> к М.Ю.М. и ЗАО <...> удовлетворить.
Иными лицами, участвующими в деле, решение суда не обжалуется.
В заседание суда апелляционной инстанции М.Ю.М., представители ЗАО <...>, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались по правилам ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, о причинах своей неявки судебную коллегию не известили, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие не явившихся участников процесса.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, возражений.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся лиц, участвующих в деле, приходит к следующему.
Поскольку М.Ю.М. не оспаривается правомерность отказа во взыскании неполученного дохода в размере <...>, то законность и обоснованность решения суда в этой части силу положений ч. 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является предметом проверки судебной коллегии.
Согласно ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
В соответствии со ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Судом установлено и из материалов дела следует, что ЗАО <...> являлось заказчиком-застройщиком жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> (строительный адрес: квартал 12-В, <адрес>).
Согласно акту МВК N 66-ж/99 приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта от 05.05.1999 года, утвержденному заместителем главы Территориального управления Приморского административного района Санкт-Петербурга, строительство индивидуального 12-квартирного жилого дома начато по распоряжению мэра Санкт-Петербурга N 532-р от 26.05.1995 года, проектировщик АО <...> мастерская N 2, проект согласован с КГА <дата> года, отступлений от проекта нет, кроме незначительных изменений в установке внутренних перегородок (том 2 л.д. 11).
Проект жилого дома, разработанный АО <...>, в материалы дела сторонами не предоставлен.
В техническом паспорте на жилой дом по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, составленном филиалом ГУП "ГУИОН" ПИБ Приморского района по состоянию на <дата> года, отражено наличие нежилых помещений дома 1-Н - 4-Н, полезная площадь которых составляет 77,80 кв. м (том 2 л.д. 66 - 79), сведения о размещении в указанных помещениях водомерного узла, электрощитовой, теплоцентра, а также сведения о том, что данные помещения предназначены для использования для собственных нужд жилого дома не отражены (том 2 л.д. 71).
Из технического паспорта на вторичный объект недвижимости, а именно помещение 1-Н, составленного ГУП "ГУИОН" ПИБ Приморского района по состоянию на <дата> года, усматривается, что оно не предназначено для использования в целях обслуживания дома (т. 1 л.д. 12 - 16).
<дата> зарегистрировано право собственности ЗАО <...> на спорное нежилое помещение 1-Н, расположенное в <адрес> в Санкт-Петербурге.
В 2002 году дом принят на баланс ТСЖ <...>.
В паспорте домовладения, составленном филиалом ГУП "ГУИОН" ПИБ <адрес> по состоянию на <дата> года, в разделе нежилые помещения имеется отметка о самовольной перепланировке без изменения границ помещений. Данных о наличии нежилых помещений, используемых для нужд дома как электрощитовая, теплоузел, водомерный узел паспорт домовладения не содержит (том 1 л.д. 49). <дата> М.Ю.М. и ЗАО <...> заключили договор купли-продажи N 55/1Н, в соответствии с которым <дата> за М.Ю.М. зарегистрировано право собственности на спорное нежилое помещение.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции полагал установленным, что на момент совершения сделки и в настоящее время в спорном нежилом помещении находятся приборы учета и технологическое оборудование для обслуживания жилого дома, что сторонами не оспаривается и подтверждено документально.
При этом, отказывая в удовлетворении требований ТСЖ <...> суд первой инстанции исходил из того, что правовыми последствиями признания сделки недействительной является прекращение права собственности М.Ю.М. на спорное нежилое помещение и в силу реституции признание его за ЗАО <...>, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии материально-правового интереса ТСЖ <...>.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований, заявленных ТСЖ <...>, судебная коллегия принимает во внимание, что спорное нежилое помещение было сформировано органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости, и указанные действия не были признаны незаконными, на момент совершения сделки по отчуждению спорного нежилого помещения право собственности ЗАО <...> на этот объект недвижимости оспорено не было.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 года N 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в п. 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года N 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.
Для определения правового режима спорного помещения не имеет значения наличие в нем инженерных коммуникаций, так как они сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома.
Поскольку спорное помещение 1-Н в <адрес> в Санкт-Петербурге учтено и сформировано для самостоятельного использования, а наличие коммуникаций и оборудования в нежилом помещении само по себе не дает оснований считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев на основании ст. 36 ЖК РФ, суд пришел к правильному выводу о том, что право общей долевой собственности у собственников квартир указанного жилого дома на это помещение не возникло. Следовательно, исковые требования ТСЖ <...> правомерно оставлены без удовлетворения.
Из приложенных к апелляционной жалобе разработанных Архитектурной мастерской Н.И.Апостола планов жилого дома коттеджного типа по адресу: Коломяги, <адрес>, также не следует, что спорное нежилое помещение изначально было запроектировано и построено в качестве помещения, имеющего вспомогательное целевое назначение для обслуживания всех помещений в доме.
Удовлетворяя требования М.Ю.М., суд первой инстанции исходил из того, что он является титульным собственником нежилого помещения 1-Н, расположенного в <адрес> в Санкт-Петербурге, в связи с чем спорное помещение подлежит освобождению от общедомового имущества и передаче истцу.
Между тем, судом не принято во внимание, что на момент совершения сделки и в настоящее время в спорном нежилом помещении находятся приборы учета и технологическое оборудование для обслуживания жилого дома.
Таким образом, при заключении договора купли-продажи <дата> спорного помещения М.Ю.М. при должной осмотрительности должно было быть известно об обременении помещения общедомовым имуществом, а также о целях его использования. Из текста договора купли-продажи следует, что М.Ю.М. был ознакомлен с общим и техническим состоянием нежилого помещения, признает его удовлетворительным и подтверждает, что не имеет в отношении последнего претензий к продавцу (п. 3 договора).
В подтверждение довода о возможности выноса общедомового имущества за пределы спорного помещения судом по ходатайству истца М.Ю.М. была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза.
Согласно заключению эксперта ООО "Бюро независимой экспертизы <...> N 557 от <дата> техническая возможность выноса инженерных сетей из помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, пом. 1-Н, в другое помещение без вреда для жильцов данного дома имеется.
Однако данное экспертное заключение не может быть рассмотрено как доказательство действительной возможности выноса инженерных сетей из спорного помещения, поскольку заключение не содержит варианты технического решения данного вопроса.
При таком положении вывод о технической возможности выноса инженерных сетей из помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> пом. 1-Н, сам по себе не свидетельствует об обоснованности требований М.Ю.М. об обязании ответчика освободить нежилое помещение от находящегося в нем общедомового имущества путем переноса за пределы помещения 1-Н, поскольку общедомовое имущество располагалось в спорном помещении до заключения договора купли-продажи, о чем М.Ю.М. не мог не знать, согласовывая с продавцом стоимость отчуждаемого объекта, в связи с чем решение суда в указанной части подлежит отмене, а требования оставлению без удовлетворения при недоказанности невозможности эксплуатации помещения при исходных условиях.
Из искового заявления следует, что М.Ю.М., являясь собственником спорного помещения, доступа к нему не имеет, то есть не имеет возможности на законных основаниях пользоваться принадлежащим ему имуществом. Между тем, истцом заявлены требования об истребовании спорного помещения из незаконного владения ТСЖ <...> с обязанием освободить помещение от инженерного оборудования.
В силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты нарушенного права является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, которое заключается в возложении на нарушителя обязанности прекратить неправомерные действия, применительно к спорной ситуации, возложении обязанности не чинить препятствия в пользовании имуществом, принадлежащим истцу на праве собственности.
Таким образом, установив, что действиями ответчика истцу созданы препятствия в пользовании спорным помещением, суд первой инстанции необоснованно удовлетворил требования М.Ю.М. о передаче помещения ТСЖ <...>, которое не является его владельцем.
Между тем, судебная коллегия отмечает, что требований об устранении препятствий в пользовании спорным помещением и возложении на ответчика обязанности не чинить препятствий по пользованию данным помещением, не заявлялось.
Учитывая, что М.Ю.М. является собственником спорного нежилого помещения, им избран ненадлежащий способ защиты своих прав, основанный на неверном толковании норм действующего законодательства, в связи с чем решения суда в части возложения на ТСЖ <...> обязанности по передаче помещения подлежит отмене, а требования М.Ю.М. оставлению без удовлетворения.
Иные доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене постановленного судом решения, поскольку сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> в части возложения на ТСЖ <...> обязанности в срок до <дата> освободить нежилое помещение 1-Н, расположенное в <адрес> в Санкт-Петербурге от находящегося в нем общедомового имущества путем переноса за пределы помещения 1-Н и передать М.Ю.М. нежилое помещение 1-Н, расположенное в <адрес> в Санкт-Петербурге, взыскания с ТСЖ <...> в пользу М. <...> расходов по оплате государственной пошлины в размере <...> отменить, в удовлетворении исковых требований М. <...> - отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)