Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Марьянковой Н.В., судей Дмитриева В.В., Шпачевой Т.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 2 Невского района" Ковтуненко А.А. (доверенность от 09.01.2014 N 2), от Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Жилищное агентство Невского района Санкт-Петербурга" Янсон Т.М. (доверенность от 09.01.2014), рассмотрев 23.04.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 2 Невского района" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.09.2013 (судья Судас Н.Е.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2014 (судьи Савицкая И.Г., Лопато И.Б., Фокина Е.А.) по делу N А56-40306/2013,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 2 Невского района", место нахождения: Санкт-Петербург, ул. Шелгунова, д. 16, ИНН 7811405949, ОГРН 1089847179960 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Жилищное агентство Невского района Санкт-Петербурга", место нахождения: Санкт-Петербург, пр. Обуховской обороны, д. 54, ИНН 7811064872, ОГРН 1037825019044 (Агентство), о взыскании 404 047 руб. 37 коп. задолженности за оказанные услуги по договору от 04.03.2010 N 124/2Р за период с 01.02.2010 по 01.04.2013.
Решением от 30.09.2013, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2014, в иске отказано.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить обжалуемые судебные акты и принять по делу новое решение - об удовлетворении иска.
Податель жалобы указывает, что суд первой инстанции не дал надлежащей оценки положениям статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, и кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.
Общество считает, что управляющая организация, не обладая правом доступа к лицевым счетам и персональным данным нанимателей жилых помещений, не имеет правовых оснований самостоятельно обращаться в суд с исками к ним о взыскании задолженности.
По мнению подателя жалобы, суды первой и апелляционной инстанций не учли распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 16.03.2001 N 310-р "О расходах Санкт-Петербурга как собственника жилых помещений, расположенных в домах жилищных кооперативов, жилищно-строительных кооперативов и кондоминиумах", которое устанавливает обязанность Санкт-Петербурга как собственника жилых помещений самостоятельно нести расходы по содержанию жилого помещения и получать их возмещение с нанимателей жилых помещений, а также суды не учли разъяснения Жилищного комитета от 08.11.2013 N 02-28-2182/13-0-1, предусматривающие перечисление Агентством денежных средств, поступивших от нанимателей, на расчетный счет управляющей организации.
Кроме того, Общество ссылается на то, что в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2013 N 15066/12 разъяснено, что возложение на собственника обязанности по уплате управляющей организации задолженности нанимателей может быть предусмотрена условиями заключенного с собственником договора по управлению домом, в связи с чем судам необходимо выявлять действительную волю сторон договора, направленную на принятие на себя собственником указанной обязанности.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Агентства с ними не согласился.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Общество (управляющая организация) и Агентство (собственник) 04.03.2010 заключили договор N 124/2Р, по условиям которого управляющая организация обязуется обеспечивать управление многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, ул. Бабушкина, д. 42, корп. 1, обеспечивать предоставление коммунальных услуг, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность, а собственник обязуется обеспечивать перечисление управляющей организации платы за выполненные работы и оказанные услуги.
Перечень помещений приведен в приложении N 1 к договору (пункт 1.2 договора).
Согласно пункту 1.4 договора перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме определен в Приложении N 3 к договору.
В силу пункта 2.3.1 договора собственник обязан в соответствии с условиями договора, в пределах выделенных бюджетных ассигнований по целевой статье 3500696 "Оплата расходов жилищных организаций на содержание и текущий ремонт недвижимого имущества казны Санкт-Петербурга, расположенного в многоквартирных домах, находящихся в управлении ЖК, ЖСК и ТСЖ, а также управляющих организаций" вносить управляющей организации денежные средства, указанные в пункте 3.4.2 договора.
Порядок платежей и расчетов по договору определен сторонами в разделе 3 договора.
Согласно пункту 3.3 договора собственник обеспечивает перечисление Обществу платежей нанимателей жилых помещений за содержание и ремонт этих жилых помещений, платежей за коммунальные услуги, а также пеней, поступивших на счет государственного унитарного предприятия "Вычислительный центр коллективного пользования многоотраслевого комплекса жилищного хозяйства" на основании предъявленных нанимателям жилых помещений платежных документов по договору с собственником.
В пункте 3.4.1 договора указаны платежи нанимателей жилых помещений, перечисляемых Предприятием непосредственно на расчетный счет управляющей организации, а пункт 3.4.2 договора содержит перечень выплат, осуществляемых за счет средств бюджета Санкт-Петербурга, в размере, определяемом в соответствии с Приложением N 4 к договору, и порядок их исчисления.
Согласно пункту 3.8 договора собственник вправе производить оплату услуг по договору поэтапно.
Общество, ссылаясь на то, что Агентство не произвело оплату оказанных услуг по спорному договору за период с 01.02.2010 по 01.04.2013, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении требований исходя из того, что плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, а также за коммунальные услуги вносит управляющей компании не собственник, а наниматели жилых помещений многоквартирного дома, при этом собственник несет соответствующие расходы только до заселения жилых помещений муниципального жилищного фонда.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
В силу статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
Как установлено статьей 61 ЖК РФ, пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с названным Кодексом, договором социального найма данного жилого помещения. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.
В силу пункта 1 статьи 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В свою очередь пунктом 3 статьи 67 ЖК РФ предусмотрена обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Согласно пункту 1 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения включает в себя: плату за наем; плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту; плату за коммунальные услуги.
Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения (пункт 3 статьи 155 ЖК РФ).
В силу части 4 статьи 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 данной статьи. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
Таким образом, жилищное законодательство устанавливает обязанность нанимателей, проживающих в многоквартирных жилых домах по договорам социального найма, вносить плату за содержание общего имущества жилого дома и коммунальные платежи непосредственно управляющей организации в случае, если ею осуществляется управление жилым домом. Органы местного самоуправления несут соответствующие расходы только до заселения жилых помещений муниципального жилищного фонда.
Данная правовая позиция относительно практики применения упомянутых правовых норм изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2013 N 15066/12.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2013 по делу N ВАС-15066/12, требование о взыскании названных расходов с собственника фактически направлено на освобождение физических лиц (нанимателей), проживающих в жилом доме, от внесения платы за занимаемые ими помещения, что жилищным законодательством не предусмотрено.
Основания для отмены обжалуемых судебных актов по основаниям, изложенным в кассационной жалобе, отсутствуют.
При таком положении и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.09.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2014 по делу N А56-40306/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 2 Невского района" - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.В.МАРЬЯНКОВА
Судьи
В.В.ДМИТРИЕВ
Т.В.ШПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 24.04.2014 ПО ДЕЛУ N А56-40306/2013
Разделы:Управление многоквартирным домом; Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 апреля 2014 г. по делу N А56-40306/2013
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Марьянковой Н.В., судей Дмитриева В.В., Шпачевой Т.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 2 Невского района" Ковтуненко А.А. (доверенность от 09.01.2014 N 2), от Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Жилищное агентство Невского района Санкт-Петербурга" Янсон Т.М. (доверенность от 09.01.2014), рассмотрев 23.04.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 2 Невского района" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.09.2013 (судья Судас Н.Е.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2014 (судьи Савицкая И.Г., Лопато И.Б., Фокина Е.А.) по делу N А56-40306/2013,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 2 Невского района", место нахождения: Санкт-Петербург, ул. Шелгунова, д. 16, ИНН 7811405949, ОГРН 1089847179960 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Жилищное агентство Невского района Санкт-Петербурга", место нахождения: Санкт-Петербург, пр. Обуховской обороны, д. 54, ИНН 7811064872, ОГРН 1037825019044 (Агентство), о взыскании 404 047 руб. 37 коп. задолженности за оказанные услуги по договору от 04.03.2010 N 124/2Р за период с 01.02.2010 по 01.04.2013.
Решением от 30.09.2013, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2014, в иске отказано.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить обжалуемые судебные акты и принять по делу новое решение - об удовлетворении иска.
Податель жалобы указывает, что суд первой инстанции не дал надлежащей оценки положениям статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, и кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.
Общество считает, что управляющая организация, не обладая правом доступа к лицевым счетам и персональным данным нанимателей жилых помещений, не имеет правовых оснований самостоятельно обращаться в суд с исками к ним о взыскании задолженности.
По мнению подателя жалобы, суды первой и апелляционной инстанций не учли распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 16.03.2001 N 310-р "О расходах Санкт-Петербурга как собственника жилых помещений, расположенных в домах жилищных кооперативов, жилищно-строительных кооперативов и кондоминиумах", которое устанавливает обязанность Санкт-Петербурга как собственника жилых помещений самостоятельно нести расходы по содержанию жилого помещения и получать их возмещение с нанимателей жилых помещений, а также суды не учли разъяснения Жилищного комитета от 08.11.2013 N 02-28-2182/13-0-1, предусматривающие перечисление Агентством денежных средств, поступивших от нанимателей, на расчетный счет управляющей организации.
Кроме того, Общество ссылается на то, что в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2013 N 15066/12 разъяснено, что возложение на собственника обязанности по уплате управляющей организации задолженности нанимателей может быть предусмотрена условиями заключенного с собственником договора по управлению домом, в связи с чем судам необходимо выявлять действительную волю сторон договора, направленную на принятие на себя собственником указанной обязанности.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Агентства с ними не согласился.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Общество (управляющая организация) и Агентство (собственник) 04.03.2010 заключили договор N 124/2Р, по условиям которого управляющая организация обязуется обеспечивать управление многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, ул. Бабушкина, д. 42, корп. 1, обеспечивать предоставление коммунальных услуг, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность, а собственник обязуется обеспечивать перечисление управляющей организации платы за выполненные работы и оказанные услуги.
Перечень помещений приведен в приложении N 1 к договору (пункт 1.2 договора).
Согласно пункту 1.4 договора перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме определен в Приложении N 3 к договору.
В силу пункта 2.3.1 договора собственник обязан в соответствии с условиями договора, в пределах выделенных бюджетных ассигнований по целевой статье 3500696 "Оплата расходов жилищных организаций на содержание и текущий ремонт недвижимого имущества казны Санкт-Петербурга, расположенного в многоквартирных домах, находящихся в управлении ЖК, ЖСК и ТСЖ, а также управляющих организаций" вносить управляющей организации денежные средства, указанные в пункте 3.4.2 договора.
Порядок платежей и расчетов по договору определен сторонами в разделе 3 договора.
Согласно пункту 3.3 договора собственник обеспечивает перечисление Обществу платежей нанимателей жилых помещений за содержание и ремонт этих жилых помещений, платежей за коммунальные услуги, а также пеней, поступивших на счет государственного унитарного предприятия "Вычислительный центр коллективного пользования многоотраслевого комплекса жилищного хозяйства" на основании предъявленных нанимателям жилых помещений платежных документов по договору с собственником.
В пункте 3.4.1 договора указаны платежи нанимателей жилых помещений, перечисляемых Предприятием непосредственно на расчетный счет управляющей организации, а пункт 3.4.2 договора содержит перечень выплат, осуществляемых за счет средств бюджета Санкт-Петербурга, в размере, определяемом в соответствии с Приложением N 4 к договору, и порядок их исчисления.
Согласно пункту 3.8 договора собственник вправе производить оплату услуг по договору поэтапно.
Общество, ссылаясь на то, что Агентство не произвело оплату оказанных услуг по спорному договору за период с 01.02.2010 по 01.04.2013, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении требований исходя из того, что плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, а также за коммунальные услуги вносит управляющей компании не собственник, а наниматели жилых помещений многоквартирного дома, при этом собственник несет соответствующие расходы только до заселения жилых помещений муниципального жилищного фонда.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
В силу статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
Как установлено статьей 61 ЖК РФ, пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с названным Кодексом, договором социального найма данного жилого помещения. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.
В силу пункта 1 статьи 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В свою очередь пунктом 3 статьи 67 ЖК РФ предусмотрена обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Согласно пункту 1 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения включает в себя: плату за наем; плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту; плату за коммунальные услуги.
Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения (пункт 3 статьи 155 ЖК РФ).
В силу части 4 статьи 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 данной статьи. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
Таким образом, жилищное законодательство устанавливает обязанность нанимателей, проживающих в многоквартирных жилых домах по договорам социального найма, вносить плату за содержание общего имущества жилого дома и коммунальные платежи непосредственно управляющей организации в случае, если ею осуществляется управление жилым домом. Органы местного самоуправления несут соответствующие расходы только до заселения жилых помещений муниципального жилищного фонда.
Данная правовая позиция относительно практики применения упомянутых правовых норм изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2013 N 15066/12.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2013 по делу N ВАС-15066/12, требование о взыскании названных расходов с собственника фактически направлено на освобождение физических лиц (нанимателей), проживающих в жилом доме, от внесения платы за занимаемые ими помещения, что жилищным законодательством не предусмотрено.
Основания для отмены обжалуемых судебных актов по основаниям, изложенным в кассационной жалобе, отсутствуют.
При таком положении и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.09.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2014 по делу N А56-40306/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 2 Невского района" - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.В.МАРЬЯНКОВА
Судьи
В.В.ДМИТРИЕВ
Т.В.ШПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)