Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 июня 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Моисеева В.А.,
судей Савкиной М.А., Аглиуллиной Ф.Г.,
при участии представителей:
ООО "Зеленый берег" - Балаевой Ю.Г., доверенность от 07.04.2014,
ООО "Черная грива" - Елкиной И.Н., доверенность от 26.05.2014,
ООО "Коллекторское агентство "Центр ЮСБ Губерния" - Латюшиной Т.С., доверенность от 17.09.2013,
конкурсного управляющего Воробьева С.А. - Канаевой И.К., доверенность от 20.03.2014,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего жилищно-строительным кооперативом "Татищев" Воробьева Сергея Александровича
на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2014 (председательствующий судья Липкинд Е.Я., судьи Радушева О.Н., Селиверстова Н.А.),
по делу N А55-20143/2010
по заявлению конкурсного управляющего жилищно-строительным кооперативом "Татищев" Воробьева С.А. о признании недействительными торгов по реализации имущества должника и договора от 23.07.2012 N 1 купли-продажи имущества должника по результатам торгов, заключенного между жилищно-строительным кооперативом "Татищев" и обществом с ограниченной ответственностью "Зеленый берег" в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) жилищно-строительного кооператива "Татищев", г. Тольятти, Самарская область (ИНН 6321104323, ОГРН 1036301004541),
установил:
решением Арбитражного суда Самарской области от 10.11.2010 жилищно-строительный кооператив "Татищев" (далее - ЖСК "Татищев", должник) признан несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника с открытием конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Пасенко Сергей Васильевич.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 19.12.2012 арбитражный управляющий Пасенко С.В. отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ЖСК "Татищев".
Определением Арбитражного суда Самарской области от 23.01.2013 конкурсным управляющим ЖСК "Татищев" утвержден Воробьев Сергей Александрович (далее - конкурсный управляющий, заявитель).
Конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением с учетом принятых судом уточнений о признании торгов по реализации имущества ЖСК "Татищев" в ходе конкурсного производства и договора купли-продажи имущества, заключенного по результатам торгов, недействительными и применения последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 13.11.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Фабрикант.ру", общество с ограниченной ответственностью "Кузбасская организация торгов" (далее - ООО "Кузбасская организация торгов") и общество с ограниченной ответственностью "Черная Грива" (далее - ООО "Черная Грива").
Определением Арбитражного суда Самарской области от 25.12.2013 заявление конкурсного управляющего ЖСК "Татищев" Воробьев С.А. удовлетворено. Суд первой инстанции признал недействительными торги по продаже имущества должника ЖСК "Татищев", договор N 1 купли-продажи имущества должника, заключенный по результатам торгов между ЖСК "Татищев" и обществом с ограниченной ответственностью "Зеленый берег" (далее - ООО "Зеленый берег") 23.07.2012.
Применены последствия недействительности сделки в виде взыскания с ЖСК "Татищев" в пользу ООО "Зеленый берег" 7 648 418 руб. 40 коп. уплаченного задатка за участие в торгах и оплату по договору от 23.07.2012 N 1.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2014 определение суда первой инстанции от 25.12.2013 отменено, в удовлетворении заявления отказано.
В кассационной жалобе конкурсный управляющий, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм права и несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе определение суда первой инстанции.
По мнению заявителя кассационной жалобы, апелляционный суд необоснованно не принял во внимание имеющийся в деле отчет об оценке спорного имущества от 09.12.2013 N 1300612.3, подтверждающий, по его мнению, факт продажи имущества по заниженной цене без учета стоимости права аренды земельного участка под реализуемым объектом незавершенного строительства.
Заявитель жалобы указывает также на ошибочный, как он считает, вывод апелляционного суда о соответствии заявок ООО "Зеленый берег" и ООО "Черная Грива" требованиям статей 28 и 110 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) со ссылкой на судебные акты по делу N А55-25185/2012. Конкурсный управляющий считает, что судебные акты по указанному делу не имеют преюдициального значения для данного дела, поскольку в них сделаны выводы об иных основаниях недействительности торгов. Заявленный в данном споре конкурсным управляющим довод об отсутствии в заявках ООО "Зеленый берег" и ООО "Черная Грива" информации о заинтересованности в рамках дела N А55-25185/2012 не исследовался.
Конкурсный управляющий, кроме того, считает, что выводы суда апелляционной инстанции о надлежащем извещении потенциальных покупателей о месте нахождения реализуемого по лоту N 1 имущества не соответствуют установленным обстоятельствам дела, поскольку, как он считает, сведения о месте нахождения имущества, указанные в целях ознакомления с ним, не соответствуют фактическому адресу, по которому данное имущество находится.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Зеленый берег" возражает против изложенных в ней доводов и просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, заслушав в судебном заседании представителей конкурсного управляющего Воробьева С.А. - Канаеву И.К., ООО "Коллекторское агентство "Центр ЮСБ Губерния" - Латюшину Т.С., поддержавших доводы кассационной жалобы, ООО "Зеленый берег" - Балаеву Ю.Г., ООО "Черная Грива" - Елкину И.Н., возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено апелляционным судом и следует из материалов дела, протоколом собрания кредиторов ЖСК "Татищев" от 18.04.2012 N 5 было утверждено Положение о порядке, сроках и об условиях продажи имущества должника: принято решение о продаже 14-ти этажного двухподъездного жилого дома с нежилыми помещениями и инженерно-техническим обеспечением, площадь застройки 1055,1 кв. м, степень готовности 13%, лит. А, адрес объекта: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводской район, севернее здания, имеющего адрес: ул. 40 лет Победы, д. 40, рыночная стоимость которого определена с привлечением независимого оценщика закрытого акционерного общества "ЭКОС-Велью" (отчет N 122102.1 на дату 21.02.2012, сумма оценки имущества 7 284 208 руб., без права аренды, утверждена собранием кредиторов 18.04.2012).
Организация торгов была поручена специализированной организации - третьему лицу ООО "Кузбасская организация торгов". Торги были признаны состоявшимися.
В соответствии с утвержденным кредиторами Положением о порядке и сроках продажи имущества должника 18.07.2012 состоялся открытый аукцион по продаже имущества должника: объекта незавершенного строительства (здание) - 14-ти этажный двухподъездный жилой дом с нежилыми помещениями и инженерно-техническим обеспечением, площадь застройки 1055,1 кв. м, степень готовности 13%, лит. А, адрес объекта: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводской район, севернее здания, имеющего адрес: ул. 40 лет Победы, д. 40.
Согласно протоколу от 18.04.2012 N 5 об итогах торгов победителем торгов по реализации имущества признано общество с ограниченной ответственностью "Зеленый берег".
23.07.2012 между ЖСК "Татищев" и ООО "Зеленый берег" был заключен договор купли-продажи N 1 указанного имущества. При этом пунктом 2.1 договора определена его стоимость в размере 7 648 418 руб. 40 коп.
Выполнение обязательств по оплате объекта недвижимости со стороны ООО "Зеленый берег" подтверждено материалами дела (платежными поручениями от 12.07.2012 N 2, от 01.08.2012 N 3) и лицами, участвующими в деле не оспаривается.
08.10.2013 конкурсный управляющий должника Воробьев С.А. в рамках дела о банкротстве обратился в арбитражный суд с вышеназванным заявлением о признании состоявшихся торгов недействительными, так как не было оценено и не являлось предметом торгов право аренды земельного участка, что значительно уменьшило возможные поступления в конкурсную массу должника.
Также конкурсный управляющий указал на недостоверность заявки ООО "Зеленый берег", не содержащей информации о заинтересованности (родственных связей) между руководителем ООО "Черная грива" (участник торгов) Евдокимовым В.В. (он же бывший руководитель и ликвидатор ЖСК "Татищев"), руководителем ООО "Зеленый берег" Гущиным Н.Ф. (отец жены Евдокимова В.В.), на неполную информацию в сообщениях о предмете торгов, адресе объекта.
Удовлетворяя заявленное требование, арбитражный суд признал обоснованными доводы конкурсного управляющего о неправильном определении предмета подлежащего реализации и проданного с торгов имущества, отсутствии в заявках участников торгов - ООО "Зеленый берег" и ООО "Черная грива" информации об их заинтересованности; отсутствии в тексте публикации о торгах необходимых сведений о должнике и месте нахождения реализуемого имущества. Сославшись на положения статей 28, 110 Закона о банкротстве, статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК), Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", суд признал проведенные торги и заключенный по их итогам договор купли-продажи недействительными.
Отменяя определение арбитражного суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявления, апелляционный суд правомерно сослался на вступившие в законную силу судебные акты по делу N А55-3366/2013 (решение Арбитражного суда Самарской области от 14.06.2013, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2013, постановление Федерального арбитражного Суда Поволжского округа от 20.02.2014), предметом которого было обжалование победителем торгов - ООО "Зеленый берег" отказа регистрирующего органа в регистрации приобретенного на торгах у должника недвижимого имущества по причине непредставления документов, подтверждающих передачу продавцом покупателю вместе с объектом незавершенного строительства права аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства.
В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах применения земельного законодательства" при отчуждении объекта недвижимости прежний его собственник в силу прямого указания закона, выбывает из обязательства по аренде земельного участка.
Согласно пункту 2 статьи 555 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
В решении суда от 14.06.2013 по делу N А55-3366/2013, поддержанном вышестоящими инстанциями, сделаны выводы о том, что поскольку при отчуждении объекта недвижимости прежним его собственником в силу прямого указания закона (пункт 3 статьи 552 ГК РФ, пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации), не включение права аренды ЖСК "Татищев" на земельный участок в состав конкурсной массы и не выставление его на продажу, не является нарушением законодательства.
Вступившими в законную силу решением суда от 14.06.2013 было удовлетворено исковое заявление ООО "Зеленый берег" о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект, регистрирующий орган обязан осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к ООО "Зеленый берег" на объект незавершенного строительства (здание) 14-ти этажного двухподъездного жилого дома с нежилыми помещениями и инженерно-техническим обеспечением, площадь застройки - 1055,1 кв. м, степень готовности 13%, лит. А, адрес объекта: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, севернее здания, имеющего адрес: ул. 40 лет Победы, д. 40.
В настоящее время право собственности ООО "Зеленый берег" на указанный объект зарегистрировано.
Апелляционная инстанция приняла также во внимание наличие на момент рассмотрения судом первой инстанции данного спора разрешения, выданного ООО "Зеленый берег" 30.12.2013 мэрией городского округа Тольятти со сроком действия до 30.04.2015 на строительство 14-ти этажного двухподъездного жилого дома с нежилыми помещениями и инженерно-техническим обеспечением по адресу Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, севернее здания, имеющего адрес: ул. 40 лет Победы, д. 40.
В этой связи апелляционный суд сделал правильный вывод о том, что отсутствие в информационном сообщении о торгах (N 54030075316 в газете "Коммерсантъ" от 09.06.2012 N 104, от 08.06.2012 N 072433 на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве, N 40 (753) в газете "Вольный город" от 05.06.2012) упоминания о земельном участке, о договоре аренды не может свидетельствовать об искажении характеристик предмета торгов и быть основанием для признания торгов недействительными.
Как правильно отметил апелляционный суд, искажение характеристик предмета публичных торгов должно быть существенным, формирующим у их потенциальных участников неправильное представление о продаваемом имуществе (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 N 14850/11). В данном случае, при продаже объекта недвижимости право аренды переходит к новому собственнику в силу закона (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах применения земельного законодательства") и отсутствие информации о земельном участке не могло создать у потенциальных покупателей ложного представления о предмете торгов (как покупка объекта незавершенного строительства без права аренды) и повлиять на их результаты. Кроме того, в сообщениях о торгах указано о возможности получить полную информацию о составе и характеристике имущества, реализуемого на торгах.
Довод заявителя о занижении цены реализуемого объекта признан апелляционным судом необоснованным со ссылкой на то, что реализация имущества должника (объекта незавершенного строительства) осуществлялась на основании утвержденного собранием кредиторов Положения о продаже имущества (только объект без права аренды) и на основании отчета оценщика ЗАО "ЭКОС-Велью" N 122102.1 на дату 21.02.2012, где была произведена оценка объекта недвижимости без права аренды на сумму 7 284 208 руб., решения собрания кредиторов об утверждении Положения о реализации в установленном порядке не оспорены и не признаны недействительными, требования пункта 6 статьи 110 Закона о банкротстве в данном случае не нарушены.
Суд апелляционной инстанции признал не соответствующим установленным обстоятельствам и имеющимся доказательствам вывод суда первой инстанции о том, что заявки участников торгов ООО "Черная Грива" и ООО "Зеленый берег" не соответствуют пункту 11 статьи 110 Закона о банкротстве.
Решение об отказе в допуске заявителя к участию в торгах в соответствии с пунктом 12 статьи 110 Закона о банкротстве принимается, если: заявка на участие в торгах не соответствует требованиям, установленным в соответствии с настоящим Федеральным законом и указанным в сообщении о проведении торгов; представленные заявителем документы не соответствуют установленным к ним требованиям или недостоверны; поступление задатка на счета, указанные в сообщении о проведении торгов, не подтверждено на дату составления протокола об определении участников торгов.
Перечень требований и документов, прилагаемых к заявке на участие в торгах, установлен пунктом 11 статьи 110 Закона о банкротстве, пунктом 4.3 Порядка проведения открытых торгов в электронной форме при продаже имущества (предприятия) должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, утвержденного Приказом Министерства экономического развития России от 15.02.2010 N 54 (далее - Порядок).
Президиум Высшего Арбитражного Апелляционного Суда Российской Федерации в пункте 5 Информационного письма от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" разъяснил, что при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными, суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.
Апелляционный суд установил, что содержание представленных в дело заявок ООО "Черная Грива" и ООО "Зеленый берег" соответствует требованиям пункта 2 статьи 448 ГК РФ, пункта 11 статьи 110 Закона о банкротстве и пункта 8 статьи 28 Закона о банкротстве, пункту 4.3 порядка, в том числе о месте нахождения реализуемого имущества.
При этом суд апелляционной инстанции правомерно сослался на часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и указал на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Самарской области по делу N А55-25185/2012, предметом которого являлось оспаривание этих же торгов с участием тех же лиц, которым установлено, что заявки ООО "Зеленый берег" и ООО "Черная грива" соответствовали установленным требованиям, существенных нарушений, которые могли бы повлиять на результат торгов, не допущено и оснований для признания недействительными торгов не имеется. Названным решением арбитражного суда отказано в удовлетворении искового заявления общества с ограниченной ответственностью "ДТК-СтройФинанс" (участника, не допущенного к торгам) о признании торгов по реализации имущества должника ТСЖ "Татищев" и заключенного по результатом торгов договора купли-продажи от 23.07.2012 N 1 недействительными (т.е. тех же торгов, что являются предметом оспаривания по настоящему делу).
Апелляционный суд принял во внимание доводы конкурсного управляющего об отсутствии в заявках допущенных к торгам участников информации о наличии заинтересованности (абзац 6 пункта 11 статьи 110 Закона о банкротстве) и признал их необоснованными, сославшись на пункт 2 статьи 19 Закона о банкротстве.
Основания для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке установлены статьей 288 АПК РФ.
Судебная коллегия кассационной инстанции считает, что доводы кассационной жалобы не могут быть приняты в качестве оснований для отмены или изменения обжалуемого постановления апелляционного суда, поскольку не опровергают выводов судебной инстанции и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального права. Процессуальных нарушений, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии с пунктом 3 части 1, частью 4 статьи 288 АПК РФ также не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2014 по делу N А55-20143/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
В.А.МОИСЕЕВ
Судьи
М.А.САВКИНА
Ф.Г.АГЛИУЛЛИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 03.06.2014 ПО ДЕЛУ N А55-20143/2010
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 июня 2014 г. по делу N А55-20143/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 июня 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Моисеева В.А.,
судей Савкиной М.А., Аглиуллиной Ф.Г.,
при участии представителей:
ООО "Зеленый берег" - Балаевой Ю.Г., доверенность от 07.04.2014,
ООО "Черная грива" - Елкиной И.Н., доверенность от 26.05.2014,
ООО "Коллекторское агентство "Центр ЮСБ Губерния" - Латюшиной Т.С., доверенность от 17.09.2013,
конкурсного управляющего Воробьева С.А. - Канаевой И.К., доверенность от 20.03.2014,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего жилищно-строительным кооперативом "Татищев" Воробьева Сергея Александровича
на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2014 (председательствующий судья Липкинд Е.Я., судьи Радушева О.Н., Селиверстова Н.А.),
по делу N А55-20143/2010
по заявлению конкурсного управляющего жилищно-строительным кооперативом "Татищев" Воробьева С.А. о признании недействительными торгов по реализации имущества должника и договора от 23.07.2012 N 1 купли-продажи имущества должника по результатам торгов, заключенного между жилищно-строительным кооперативом "Татищев" и обществом с ограниченной ответственностью "Зеленый берег" в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) жилищно-строительного кооператива "Татищев", г. Тольятти, Самарская область (ИНН 6321104323, ОГРН 1036301004541),
установил:
решением Арбитражного суда Самарской области от 10.11.2010 жилищно-строительный кооператив "Татищев" (далее - ЖСК "Татищев", должник) признан несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника с открытием конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Пасенко Сергей Васильевич.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 19.12.2012 арбитражный управляющий Пасенко С.В. отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ЖСК "Татищев".
Определением Арбитражного суда Самарской области от 23.01.2013 конкурсным управляющим ЖСК "Татищев" утвержден Воробьев Сергей Александрович (далее - конкурсный управляющий, заявитель).
Конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением с учетом принятых судом уточнений о признании торгов по реализации имущества ЖСК "Татищев" в ходе конкурсного производства и договора купли-продажи имущества, заключенного по результатам торгов, недействительными и применения последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 13.11.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Фабрикант.ру", общество с ограниченной ответственностью "Кузбасская организация торгов" (далее - ООО "Кузбасская организация торгов") и общество с ограниченной ответственностью "Черная Грива" (далее - ООО "Черная Грива").
Определением Арбитражного суда Самарской области от 25.12.2013 заявление конкурсного управляющего ЖСК "Татищев" Воробьев С.А. удовлетворено. Суд первой инстанции признал недействительными торги по продаже имущества должника ЖСК "Татищев", договор N 1 купли-продажи имущества должника, заключенный по результатам торгов между ЖСК "Татищев" и обществом с ограниченной ответственностью "Зеленый берег" (далее - ООО "Зеленый берег") 23.07.2012.
Применены последствия недействительности сделки в виде взыскания с ЖСК "Татищев" в пользу ООО "Зеленый берег" 7 648 418 руб. 40 коп. уплаченного задатка за участие в торгах и оплату по договору от 23.07.2012 N 1.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2014 определение суда первой инстанции от 25.12.2013 отменено, в удовлетворении заявления отказано.
В кассационной жалобе конкурсный управляющий, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм права и несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе определение суда первой инстанции.
По мнению заявителя кассационной жалобы, апелляционный суд необоснованно не принял во внимание имеющийся в деле отчет об оценке спорного имущества от 09.12.2013 N 1300612.3, подтверждающий, по его мнению, факт продажи имущества по заниженной цене без учета стоимости права аренды земельного участка под реализуемым объектом незавершенного строительства.
Заявитель жалобы указывает также на ошибочный, как он считает, вывод апелляционного суда о соответствии заявок ООО "Зеленый берег" и ООО "Черная Грива" требованиям статей 28 и 110 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) со ссылкой на судебные акты по делу N А55-25185/2012. Конкурсный управляющий считает, что судебные акты по указанному делу не имеют преюдициального значения для данного дела, поскольку в них сделаны выводы об иных основаниях недействительности торгов. Заявленный в данном споре конкурсным управляющим довод об отсутствии в заявках ООО "Зеленый берег" и ООО "Черная Грива" информации о заинтересованности в рамках дела N А55-25185/2012 не исследовался.
Конкурсный управляющий, кроме того, считает, что выводы суда апелляционной инстанции о надлежащем извещении потенциальных покупателей о месте нахождения реализуемого по лоту N 1 имущества не соответствуют установленным обстоятельствам дела, поскольку, как он считает, сведения о месте нахождения имущества, указанные в целях ознакомления с ним, не соответствуют фактическому адресу, по которому данное имущество находится.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Зеленый берег" возражает против изложенных в ней доводов и просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, заслушав в судебном заседании представителей конкурсного управляющего Воробьева С.А. - Канаеву И.К., ООО "Коллекторское агентство "Центр ЮСБ Губерния" - Латюшину Т.С., поддержавших доводы кассационной жалобы, ООО "Зеленый берег" - Балаеву Ю.Г., ООО "Черная Грива" - Елкину И.Н., возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено апелляционным судом и следует из материалов дела, протоколом собрания кредиторов ЖСК "Татищев" от 18.04.2012 N 5 было утверждено Положение о порядке, сроках и об условиях продажи имущества должника: принято решение о продаже 14-ти этажного двухподъездного жилого дома с нежилыми помещениями и инженерно-техническим обеспечением, площадь застройки 1055,1 кв. м, степень готовности 13%, лит. А, адрес объекта: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводской район, севернее здания, имеющего адрес: ул. 40 лет Победы, д. 40, рыночная стоимость которого определена с привлечением независимого оценщика закрытого акционерного общества "ЭКОС-Велью" (отчет N 122102.1 на дату 21.02.2012, сумма оценки имущества 7 284 208 руб., без права аренды, утверждена собранием кредиторов 18.04.2012).
Организация торгов была поручена специализированной организации - третьему лицу ООО "Кузбасская организация торгов". Торги были признаны состоявшимися.
В соответствии с утвержденным кредиторами Положением о порядке и сроках продажи имущества должника 18.07.2012 состоялся открытый аукцион по продаже имущества должника: объекта незавершенного строительства (здание) - 14-ти этажный двухподъездный жилой дом с нежилыми помещениями и инженерно-техническим обеспечением, площадь застройки 1055,1 кв. м, степень готовности 13%, лит. А, адрес объекта: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводской район, севернее здания, имеющего адрес: ул. 40 лет Победы, д. 40.
Согласно протоколу от 18.04.2012 N 5 об итогах торгов победителем торгов по реализации имущества признано общество с ограниченной ответственностью "Зеленый берег".
23.07.2012 между ЖСК "Татищев" и ООО "Зеленый берег" был заключен договор купли-продажи N 1 указанного имущества. При этом пунктом 2.1 договора определена его стоимость в размере 7 648 418 руб. 40 коп.
Выполнение обязательств по оплате объекта недвижимости со стороны ООО "Зеленый берег" подтверждено материалами дела (платежными поручениями от 12.07.2012 N 2, от 01.08.2012 N 3) и лицами, участвующими в деле не оспаривается.
08.10.2013 конкурсный управляющий должника Воробьев С.А. в рамках дела о банкротстве обратился в арбитражный суд с вышеназванным заявлением о признании состоявшихся торгов недействительными, так как не было оценено и не являлось предметом торгов право аренды земельного участка, что значительно уменьшило возможные поступления в конкурсную массу должника.
Также конкурсный управляющий указал на недостоверность заявки ООО "Зеленый берег", не содержащей информации о заинтересованности (родственных связей) между руководителем ООО "Черная грива" (участник торгов) Евдокимовым В.В. (он же бывший руководитель и ликвидатор ЖСК "Татищев"), руководителем ООО "Зеленый берег" Гущиным Н.Ф. (отец жены Евдокимова В.В.), на неполную информацию в сообщениях о предмете торгов, адресе объекта.
Удовлетворяя заявленное требование, арбитражный суд признал обоснованными доводы конкурсного управляющего о неправильном определении предмета подлежащего реализации и проданного с торгов имущества, отсутствии в заявках участников торгов - ООО "Зеленый берег" и ООО "Черная грива" информации об их заинтересованности; отсутствии в тексте публикации о торгах необходимых сведений о должнике и месте нахождения реализуемого имущества. Сославшись на положения статей 28, 110 Закона о банкротстве, статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК), Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", суд признал проведенные торги и заключенный по их итогам договор купли-продажи недействительными.
Отменяя определение арбитражного суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявления, апелляционный суд правомерно сослался на вступившие в законную силу судебные акты по делу N А55-3366/2013 (решение Арбитражного суда Самарской области от 14.06.2013, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2013, постановление Федерального арбитражного Суда Поволжского округа от 20.02.2014), предметом которого было обжалование победителем торгов - ООО "Зеленый берег" отказа регистрирующего органа в регистрации приобретенного на торгах у должника недвижимого имущества по причине непредставления документов, подтверждающих передачу продавцом покупателю вместе с объектом незавершенного строительства права аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства.
В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах применения земельного законодательства" при отчуждении объекта недвижимости прежний его собственник в силу прямого указания закона, выбывает из обязательства по аренде земельного участка.
Согласно пункту 2 статьи 555 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
В решении суда от 14.06.2013 по делу N А55-3366/2013, поддержанном вышестоящими инстанциями, сделаны выводы о том, что поскольку при отчуждении объекта недвижимости прежним его собственником в силу прямого указания закона (пункт 3 статьи 552 ГК РФ, пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации), не включение права аренды ЖСК "Татищев" на земельный участок в состав конкурсной массы и не выставление его на продажу, не является нарушением законодательства.
Вступившими в законную силу решением суда от 14.06.2013 было удовлетворено исковое заявление ООО "Зеленый берег" о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект, регистрирующий орган обязан осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к ООО "Зеленый берег" на объект незавершенного строительства (здание) 14-ти этажного двухподъездного жилого дома с нежилыми помещениями и инженерно-техническим обеспечением, площадь застройки - 1055,1 кв. м, степень готовности 13%, лит. А, адрес объекта: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, севернее здания, имеющего адрес: ул. 40 лет Победы, д. 40.
В настоящее время право собственности ООО "Зеленый берег" на указанный объект зарегистрировано.
Апелляционная инстанция приняла также во внимание наличие на момент рассмотрения судом первой инстанции данного спора разрешения, выданного ООО "Зеленый берег" 30.12.2013 мэрией городского округа Тольятти со сроком действия до 30.04.2015 на строительство 14-ти этажного двухподъездного жилого дома с нежилыми помещениями и инженерно-техническим обеспечением по адресу Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, севернее здания, имеющего адрес: ул. 40 лет Победы, д. 40.
В этой связи апелляционный суд сделал правильный вывод о том, что отсутствие в информационном сообщении о торгах (N 54030075316 в газете "Коммерсантъ" от 09.06.2012 N 104, от 08.06.2012 N 072433 на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве, N 40 (753) в газете "Вольный город" от 05.06.2012) упоминания о земельном участке, о договоре аренды не может свидетельствовать об искажении характеристик предмета торгов и быть основанием для признания торгов недействительными.
Как правильно отметил апелляционный суд, искажение характеристик предмета публичных торгов должно быть существенным, формирующим у их потенциальных участников неправильное представление о продаваемом имуществе (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 N 14850/11). В данном случае, при продаже объекта недвижимости право аренды переходит к новому собственнику в силу закона (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах применения земельного законодательства") и отсутствие информации о земельном участке не могло создать у потенциальных покупателей ложного представления о предмете торгов (как покупка объекта незавершенного строительства без права аренды) и повлиять на их результаты. Кроме того, в сообщениях о торгах указано о возможности получить полную информацию о составе и характеристике имущества, реализуемого на торгах.
Довод заявителя о занижении цены реализуемого объекта признан апелляционным судом необоснованным со ссылкой на то, что реализация имущества должника (объекта незавершенного строительства) осуществлялась на основании утвержденного собранием кредиторов Положения о продаже имущества (только объект без права аренды) и на основании отчета оценщика ЗАО "ЭКОС-Велью" N 122102.1 на дату 21.02.2012, где была произведена оценка объекта недвижимости без права аренды на сумму 7 284 208 руб., решения собрания кредиторов об утверждении Положения о реализации в установленном порядке не оспорены и не признаны недействительными, требования пункта 6 статьи 110 Закона о банкротстве в данном случае не нарушены.
Суд апелляционной инстанции признал не соответствующим установленным обстоятельствам и имеющимся доказательствам вывод суда первой инстанции о том, что заявки участников торгов ООО "Черная Грива" и ООО "Зеленый берег" не соответствуют пункту 11 статьи 110 Закона о банкротстве.
Решение об отказе в допуске заявителя к участию в торгах в соответствии с пунктом 12 статьи 110 Закона о банкротстве принимается, если: заявка на участие в торгах не соответствует требованиям, установленным в соответствии с настоящим Федеральным законом и указанным в сообщении о проведении торгов; представленные заявителем документы не соответствуют установленным к ним требованиям или недостоверны; поступление задатка на счета, указанные в сообщении о проведении торгов, не подтверждено на дату составления протокола об определении участников торгов.
Перечень требований и документов, прилагаемых к заявке на участие в торгах, установлен пунктом 11 статьи 110 Закона о банкротстве, пунктом 4.3 Порядка проведения открытых торгов в электронной форме при продаже имущества (предприятия) должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, утвержденного Приказом Министерства экономического развития России от 15.02.2010 N 54 (далее - Порядок).
Президиум Высшего Арбитражного Апелляционного Суда Российской Федерации в пункте 5 Информационного письма от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" разъяснил, что при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными, суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.
Апелляционный суд установил, что содержание представленных в дело заявок ООО "Черная Грива" и ООО "Зеленый берег" соответствует требованиям пункта 2 статьи 448 ГК РФ, пункта 11 статьи 110 Закона о банкротстве и пункта 8 статьи 28 Закона о банкротстве, пункту 4.3 порядка, в том числе о месте нахождения реализуемого имущества.
При этом суд апелляционной инстанции правомерно сослался на часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и указал на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Самарской области по делу N А55-25185/2012, предметом которого являлось оспаривание этих же торгов с участием тех же лиц, которым установлено, что заявки ООО "Зеленый берег" и ООО "Черная грива" соответствовали установленным требованиям, существенных нарушений, которые могли бы повлиять на результат торгов, не допущено и оснований для признания недействительными торгов не имеется. Названным решением арбитражного суда отказано в удовлетворении искового заявления общества с ограниченной ответственностью "ДТК-СтройФинанс" (участника, не допущенного к торгам) о признании торгов по реализации имущества должника ТСЖ "Татищев" и заключенного по результатом торгов договора купли-продажи от 23.07.2012 N 1 недействительными (т.е. тех же торгов, что являются предметом оспаривания по настоящему делу).
Апелляционный суд принял во внимание доводы конкурсного управляющего об отсутствии в заявках допущенных к торгам участников информации о наличии заинтересованности (абзац 6 пункта 11 статьи 110 Закона о банкротстве) и признал их необоснованными, сославшись на пункт 2 статьи 19 Закона о банкротстве.
Основания для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке установлены статьей 288 АПК РФ.
Судебная коллегия кассационной инстанции считает, что доводы кассационной жалобы не могут быть приняты в качестве оснований для отмены или изменения обжалуемого постановления апелляционного суда, поскольку не опровергают выводов судебной инстанции и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального права. Процессуальных нарушений, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии с пунктом 3 части 1, частью 4 статьи 288 АПК РФ также не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2014 по делу N А55-20143/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
В.А.МОИСЕЕВ
Судьи
М.А.САВКИНА
Ф.Г.АГЛИУЛЛИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)