Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 09 июня 2014 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Немчиновой М.А.,
судей Мищенко Е.А., Шевченко Е.Е.
при ведении протокола судебного заседания Малоуховой В.Н.
при участии в заседании:
от Закрытого акционерного общества "Масштаб" - Усатый К.В. представитель по доверенности от 29 января 2014 года, Абдрашников К.С. представитель по доверенности от 29 января 2014 года,
от Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства - Анопова Е.А. - представитель по доверенности от 30 декабря 2013 года N 77-30-27/3,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства на решение Арбитражного суда Московской области от 03 апреля 2014 года по делу N А41-65056/13, принятое судьей Гейц И.В., по заявлению Закрытого акционерного общества "Масштаб" к Комитету города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства о признании незаконным и отмене постановления по делу об административном правонарушении,
установил:
Закрытое акционерное общество "Масштаб" (далее - Общество, ЗАО "Масштаб") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением (с учетом уточнения, принятого судом в порядке предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)) к Комитету города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (далее - административный орган, комитет) об отмене постановления по делу об административном правонарушении от 14 ноября 2013 года N 05-07-13-139 о привлечении общества к административной ответственности на основании части 1 статьи 14.28 об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ) с назначением наказания в виде административного штрафа в размере 500 000 рублей.
Решением Арбитражного суда Московской области от 03 апреля 2014 года заявленные ЗАО "Масштаб" требования удовлетворены.
Не согласившись с данным судебным актом, комитет обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылается на то, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель комитета поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества.
Представители общества возражали по доводам апелляционной жалобы, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, в период с 03 октября 2013 года по 30 октября 2013 года на основании приказа исполняющего обязанности председателя комитета от 30 сентября 2013 года N 01-06-155/3, в связи с поступлением заявления гражданки Романовской И.О. о нарушении ЗАО "Масштаб", расположенного по адресу: Московская область, Ленинский район, город Видное, улица Донбасская, дом 2, строение 1, комната 216, законодательства в области долевого строительства, административным органом проведена внеплановая документарная проверка соблюдения Обществом требований Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) при строительстве жилых домов блокированной застройки по адресу: город Москва, поселение Сосенское, деревня Николо-Хованское.
При проведении проверки комитетом установлено, что общество осуществляет строительство жилых домов, расположенных по адресу: г. Москва, сельское поселение Сосенское, д. Николо-Хованское, на основании предварительного договора от 05 июля 2012 года N ЗСХ/2.1 заключенного застройщиком с гр. Прохоренко Э.В., который не прошел государственную регистрацию, привлечены денежные средства гр. Прохоренко Э.В. на строительство жилого помещения, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию у ЗАО "Масштаб" отсутствует (дом не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности), о чем составлен акт от 30 октября 2013 года N 99/13.
Комитетом в отношении общества составлен протокол 01 ноября 2013 года N 05-07-13-139-01 об административном правонарушении, ответственность за которое предусмотрена частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
По результатам рассмотрения материалов дела об административном правонарушении комитетом вынесено постановление от 14 ноября 2013 года N 05-07-13-139, в соответствии с которым общество признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, и ему назначено административное наказание в виде административного штрафа в размере 500 000 рублей 00 копеек.
Не согласившись с постановлением административного органа о привлечении к административной ответственности, общество обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением об оспаривании вышеуказанного постановления.
Отказывая в удовлетворении заявления общества, суд первой инстанции исходил из отсутствия в действиях общества состава вмененного административного правонарушения, а также нарушения административным органом порядка привлечения общества к административной ответственности.
В соответствии с частью 6 статьи 210 АПК РФ, при рассмотрении дел об оспаривании постановления административного органа о привлечении к административной ответственности, арбитражный суд, в судебном заседании, проверяет законность и обоснованность оспариваемого постановления, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое постановление, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а также, иные обстоятельства, имеющие значение для дела.
Согласно части 7 статьи 210 АПК РФ при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа арбитражный суд не связан доводами, содержащимися в заявлении, и проверяет оспариваемое решение в полном объеме.
В силу части 1 статьи 14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
Объективная сторона правонарушения состоит в привлечении денежных средств граждан для целей строительства лицом, не имеющим в соответствии с законодательном об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством.
Федеральным законом N 214-ФЗ регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.
Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с названным Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.
Согласно части 2 статьи 2 Закона N 214-ФЗ объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора, в качестве объективной стороны административного правонарушения обществу вменяется нарушение требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ.
В силу части 2 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Таким образом, обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ, но и требований пункта 1 части 2 статьи 1, части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ (наличие договора участия в долевом строительстве, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).
Из анализа части 1 статьи 14.28 Кодекса следует, что ответственность по указанной норме наступает лишь в случае привлечения денежных средств граждан, у которых возникнет право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, о чем указывает в оспариваемом постановлении и заинтересованное лицо, относя объект строительства к многоквартирному дому.
Исследовав материалы дела, договоры, разрешительную и проектную документацию на строительство рассматриваемого объекта, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что указанный объект недвижимого имущества многоквартирным домом не является ввиду следующего.
Понятие многоквартирного дома Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - ЖК РФ) не определено. В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
В отличии от индивидуального дома, многоквартирный дом - это имущественный комплекс, состоящий из разнородных объектов недвижимости (квартир, нежилых помещений и так далее), при этом каждый такой объект является самостоятельным объектом гражданских прав.
Постановлением Правительства Московской области от 16 января 2012 года N 24/54 "Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Московской области" установлены виды допустимых застроек жилых домов, к которым относятся: многоквартирные жилые дома, блокированные жилые дома и индивидуальные жилые дома.
Законодателем не установлено понятие "многоквартирного дома" как вида жилого помещения, в пункте 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
Согласно пункту 1.1 Приложения Б "Термины и определения" к СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", принятые и введенные в действие с 01 октября 2003 года Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 23 июня 2003 года N 109, жилое здание многоквартирное - жилое здание, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные коммуникации, а в пункте 3.14 данного приложения указано, что помещения общественного назначения - это помещения, предназначенные для осуществления в них деятельности по обслуживанию жильцов дома, жителей прилегающего жилого района и другие, разрешенные к размещению в жилых зданиях органами Роспотребнадзора.
В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 49 Гражданского кодекса к жилым домам блокированной застройки относятся жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Принципиальным отличием жилых домов блокированной застройки от квартир является возможность выхода на территории общего пользования, а также отсутствие помещений общего пользования, что отличает их от многоквартирного дома.
В ходе судебного разбирательства установлено, что общество оформило земельно-правовые отношения путем заключения договора аренды земельных участков от 03 мая 2012 года N 2012/05/03.
На земельном участке с кадастровым номером 50:21:0000000:946 общей площадью 33 580 кв. м осуществляется строительство жилого квартала и объектов инфраструктуры, в том числе трехэтажного жилого дома блокированной застройки, состоящего из нескольких жилых помещений - владение N 2. Жилой дом разбит на несколько отдельных (изолированных) жилых помещений, которые расположены в ряд и блокируются друг с другом боковыми стенами. Каждый из таких жилых помещений (таунхаусов) имеет отдельные входы, в том числе жилое помещение типа "D" с условным номером 2.1, имеет отдельный вход. Жилое помещение типа "D" с условным номером 2.1 оборудовано гостиной, соединенной с кухней, санузлом, холлом (1 этаж), двумя спальнями, санузлом (2 этаж), спальней, кабинетом, санузлом (3 этаж). Данное жилое помещение не имеет помещений общего пользования. При этом инженерные коммуникации (газ, электричество, водоснабжение, водоотведение, вентиляция) имеют отдельные изолированные вводы в каждый жилой блок.
Из содержания предварительного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества (жилого помещения - таунхауса) от 05 июля 2012 года N 3СХ/2.1, заключенного между ЗАО "Масштаб" (продавец) и гражданином Прохоренко Э.В. (покупателем), и приложения N 1 к договору следует, что недвижимое имущество представляет собой жилой дом малоэтажной застройки, который является блокированным жилым домом, не имеет помещений общего пользования, имеет отдельный вход и является полностью автономным.
При этом согласно пункту 4 предварительного договора покупателю одновременно с передачей права собственности на объект недвижимости передается право собственности на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.
На основании пункта 5.2 предварительного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества (жилого помещения - таунхауса) от 05 июля 2012 года N 3СХ/2.1 покупатель перечислил обществу денежные средства.
Следовательно, общество привлекало денежные средства не на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, а путем заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, а денежные средства по указанному предварительному договору оформлены под видом расчетов гарантийной суммы, согласно пункту 5.2 которого при заключении основного договора сумма гарантийного платежа засчитывается в счет стоимости объекта недвижимого имущества по основному договору.
Таким образом, при рассмотрении материалов дела об административном правонарушении комитет выявил, что общество привлекало денежные средства участников долевого строительства для строительства объекта до государственной регистрации договоров на участие в долевом строительстве.
Данные обстоятельства подтверждаются содержанием предварительного договора от 05 июля 2012 года N 3СХ/2.1, заключенного обществом с гражданином Прохоренко Э.В., в соответствии с пунктом 5.2 которого при заключении основного договора сумма гарантийного платежа засчитывается в счет стоимости объекта недвижимого имущества по основному договору. При этом по указанному договору денежные средства в размере 6 340 792 рубля 00 копеек внесены в кассу общества до регистрации указанного договора в соответствующем регистрационном органе.
Таким образом, общество осуществляет строительство жилых домов блокированной застройки в интересах граждан, которые согласно градостроительной застройке на территории Московской области относятся к блокированному жилому дому, что подтверждается предварительным договором купли-продажи объекта недвижимого имущества (жилого помещения - таунхауса) и приложениями к нему, а также проектной декларацией по проекту строительства жилого квартала таунхаусов "Вяземское", в частности описанием строящихся объектов недвижимости.
Административным органом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что дом, строительство которого предусмотрено указанным договором, относится к многоквартирному жилому дому либо к иному объекту недвижимости, связанному непосредственно с понятием многоквартирного дома, в смысле, придаваемом Федеральным законом N 214-ФЗ.
Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что строительство жилых домов блокированной застройки (таунхаусов) не подразумевает применение застройщиком требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов специального режима в виде заключения и государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до привлечения денежных средств гражданина для целей строительства объекта, поскольку не является многоквартирным домом.
При этом на такие дома распространяются все касающиеся многоквартирных домов положения действующего законодательства, в том числе нормы статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 189-ФЗ).
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона N 189-ФЗ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
С учетом изложенного у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона.
В соответствии с пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В случае если земельный участок под многоквартирным домом находился на праве аренды у собственника помещения в многоквартирном доме, после приобретения собственниками помещений в многоквартирном доме права собственности на земельный участок арендные отношения прекращаются на основании статей 413 ГК РФ (прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице).
Таким образом, помещение, предназначенное для проживания одной семьи, в жилом доме блокированной застройки не является индивидуальным жилым домом, но и не является квартирой в многоквартирном доме.
Согласно дополнительному соглашению N 3 от 03 декабря 2012 года к договору аренды N 2012/05/03 земельного участка, заключенному между ЗАО "Управляющая компания "Альпина" (Арендодатель) и ЗАО "Масштаб" (Арендатор) Закрытому акционерному обществу "Масштаб" предоставлены во временное владение и пользование за плату земельные участки под каждым жилым домом блокированной застройки, сроком на 49 лет.
Вышеуказанное дополнительное соглашением зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что имеющиеся в деле доказательства не подтверждают наличие в действиях общества состава и события административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Вместе с тем, вывод суда первой инстанции о нарушении административным органом порядка привлечения общества к административной ответственности, выразившегося в не извещении законного представителя юридического лица, о времени и месте рассмотрения дела об административном правонарушении является необоснованной.
Согласно статье 26.1 КоАП РФ по делу об административном правонарушении подлежат выяснению следующие обстоятельства: наличие события административного правонарушения; лицо, совершившее противоправные действия (бездействия), за которые названным Кодексом или законом субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность; виновность лица в совершении административного правонарушения; обстоятельства, смягчающие и отягчающие административную ответственность; характер и размер ущерба причиненного административным правонарушением; обстоятельства, исключающие производство по делу об административном правонарушении; иные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, а также причины и условия совершения административного правонарушения.
В соответствии со статьей 26.2 КоАП РФ доказательствами по делу об административном правонарушении являются любые фактические данные, на основании которых судья, орган, должностное лицо, в производстве которых находится дело, устанавливают наличие или отсутствие события административного правонарушения, виновность лица, привлекаемого к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела.
Согласно части 1 статьи 1.6 КоАП РФ лицо, привлекаемое к административной ответственности, не может быть подвергнуто административному наказанию и мерам обеспечения производства по делу об административном правонарушении иначе как на основаниях и в порядке, установленных законом.
В силу статьи 25.1 КоАП РФ лицо, в отношении которого ведется производство по делу об административном правонарушении, вправе знакомиться со всеми материалами дела, давать объяснения, представлять доказательства, заявлять ходатайства и отводы, пользоваться юридической помощью защитника, а также иными процессуальными правами в соответствии с настоящим Кодексом. Дело об административном правонарушении рассматривается с участием лица, в отношении которого ведется производство по делу об административном правонарушении. В отсутствие указанного лица дело может быть рассмотрено лишь в случаях, если имеются данные о надлежащем извещении лица о месте и времени рассмотрения дела и если от лица не поступило ходатайство об отложении рассмотрения дела либо если такое ходатайство оставлено без удовлетворения.
Таким образом, из анализа указанных норм права следует, что рассмотрение дела об административном правонарушении в отношении юридического лица должно осуществляться в присутствии законного представителя. При этом административный орган обязан предоставить привлекаемому к административной ответственности лицу возможность реализовать гарантии защиты, предусмотренные вышеназванными нормами.
Как следует из материалов дела, постановление по делу об административном правонарушении от 14 ноября 2013 года N 05-07-13-139 вынесено в отсутствие законного представителя юридического лица.
Административный орган известил общество, привлекаемое к административной ответственности, путем передачи определения о назначении времени и места рассмотрения дел об административных правонарушениях от 06 ноября 2013 года работнику ЗАО "Масштаб" Ковешниковой Н.А. - начальнику отдела документационного обеспечения управления, о чем свидетельствует вх. N 1004 от 06 ноября 2013 года, подпись принявшего и печать Общества (л.д. 135-136 т. 2).
Уведомление о составлении протокола об административном правонарушении от 24 октября 2013 года также было вручено работнику ЗАО "Масштаб" Ковешниковой Н.А. - начальнику отдела документационного обеспечения управления, о чем свидетельствует вх. N 968 от 24 октября 2013 года, подпись принявшего и печать Общества (л.д. 118-120 т. 2).
На составление протокола об административном правонарушении представители общества явились, следовательно, указанное уведомление было передано работником общества.
Кроме того, вышеназванные уведомление и определение были переданы по факсу, размещенному на официальном сайте общества.
В судебном заседании апелляционного суда, представитель административного органа пояснил, что определение о назначении времени и места рассмотрения дел об административных правонарушениях от 06 ноября 2013 года передано по адресу строительства блокированных жилых домов: город Москва, поселение Сосенское, деревня Николо-Хованское, что не может служить надлежащим извещением, так как по юридическому адресу данный документ не направлялся.
Данный довод не может быть принят во внимание ввиду следующего.
Согласно пункту 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02 июня 2004 года N 10 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях" при рассмотрении дел об оспаривании решений (постановлений) административных органов о привлечении к административной ответственности судам следует проверить, были ли приняты административным органом необходимые и достаточные меры для извещения лица, в отношении которого возбуждено дело об административном правонарушении, либо его законного представителя о составлении протокола об административном правонарушении в целях обеспечения возможности воспользоваться правами, предусмотренными статьей 28.2 КоАП РФ.
В данном случае в материалах дела содержатся доказательства, подтверждающие получение извещения представителем общества по адресу строительства, что свидетельствует об исполнении административным органом обязанности по уведомлению общества о назначении времени и места рассмотрения дел об административных правонарушениях.
Данная правовая позиция содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27 сентября 2011 года N 5522/11.
Кроме того, в силу статьи 402 ГК РФ действия работников должника по исполнению его обязательства считаются действиями должника. Должник отвечает за эти действия, если они повлекли неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
Ссылка представителей ЗАО "Масштаб" на приказ генерального директора Общества от 21 ноября 2011 года, согласно которому правом на получение подобного рода документов облагает исключительно генеральный директор, не может быть принята во внимание, поскольку доказательств того, что начальник отдела документационного обеспечения управления Ковешникова Н.А. была ознакомлена с указанным приказом, в материалы дела не представлено.
Вместе с тем, ошибочность вывода суда первой инстанции о нарушении административным органом порядка привлечения общества к административной ответственности не явилось следствием к принятию неправильного судебного акта.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о признании незаконным и отмене постановления от 14 ноября 2013 года N 05-07-13-139 о привлечении общества к административной ответственности
Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 03 апреля 2014 года по делу N А41-65056/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
М.А.НЕМЧИНОВА
Судьи
Е.А.МИЩЕНКО
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.06.2014 ПО ДЕЛУ N А41-65056/13
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 июня 2014 г. по делу N А41-65056/13
Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 09 июня 2014 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Немчиновой М.А.,
судей Мищенко Е.А., Шевченко Е.Е.
при ведении протокола судебного заседания Малоуховой В.Н.
при участии в заседании:
от Закрытого акционерного общества "Масштаб" - Усатый К.В. представитель по доверенности от 29 января 2014 года, Абдрашников К.С. представитель по доверенности от 29 января 2014 года,
от Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства - Анопова Е.А. - представитель по доверенности от 30 декабря 2013 года N 77-30-27/3,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства на решение Арбитражного суда Московской области от 03 апреля 2014 года по делу N А41-65056/13, принятое судьей Гейц И.В., по заявлению Закрытого акционерного общества "Масштаб" к Комитету города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства о признании незаконным и отмене постановления по делу об административном правонарушении,
установил:
Закрытое акционерное общество "Масштаб" (далее - Общество, ЗАО "Масштаб") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением (с учетом уточнения, принятого судом в порядке предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)) к Комитету города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (далее - административный орган, комитет) об отмене постановления по делу об административном правонарушении от 14 ноября 2013 года N 05-07-13-139 о привлечении общества к административной ответственности на основании части 1 статьи 14.28 об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ) с назначением наказания в виде административного штрафа в размере 500 000 рублей.
Решением Арбитражного суда Московской области от 03 апреля 2014 года заявленные ЗАО "Масштаб" требования удовлетворены.
Не согласившись с данным судебным актом, комитет обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылается на то, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель комитета поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества.
Представители общества возражали по доводам апелляционной жалобы, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, в период с 03 октября 2013 года по 30 октября 2013 года на основании приказа исполняющего обязанности председателя комитета от 30 сентября 2013 года N 01-06-155/3, в связи с поступлением заявления гражданки Романовской И.О. о нарушении ЗАО "Масштаб", расположенного по адресу: Московская область, Ленинский район, город Видное, улица Донбасская, дом 2, строение 1, комната 216, законодательства в области долевого строительства, административным органом проведена внеплановая документарная проверка соблюдения Обществом требований Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) при строительстве жилых домов блокированной застройки по адресу: город Москва, поселение Сосенское, деревня Николо-Хованское.
При проведении проверки комитетом установлено, что общество осуществляет строительство жилых домов, расположенных по адресу: г. Москва, сельское поселение Сосенское, д. Николо-Хованское, на основании предварительного договора от 05 июля 2012 года N ЗСХ/2.1 заключенного застройщиком с гр. Прохоренко Э.В., который не прошел государственную регистрацию, привлечены денежные средства гр. Прохоренко Э.В. на строительство жилого помещения, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию у ЗАО "Масштаб" отсутствует (дом не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности), о чем составлен акт от 30 октября 2013 года N 99/13.
Комитетом в отношении общества составлен протокол 01 ноября 2013 года N 05-07-13-139-01 об административном правонарушении, ответственность за которое предусмотрена частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
По результатам рассмотрения материалов дела об административном правонарушении комитетом вынесено постановление от 14 ноября 2013 года N 05-07-13-139, в соответствии с которым общество признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, и ему назначено административное наказание в виде административного штрафа в размере 500 000 рублей 00 копеек.
Не согласившись с постановлением административного органа о привлечении к административной ответственности, общество обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением об оспаривании вышеуказанного постановления.
Отказывая в удовлетворении заявления общества, суд первой инстанции исходил из отсутствия в действиях общества состава вмененного административного правонарушения, а также нарушения административным органом порядка привлечения общества к административной ответственности.
В соответствии с частью 6 статьи 210 АПК РФ, при рассмотрении дел об оспаривании постановления административного органа о привлечении к административной ответственности, арбитражный суд, в судебном заседании, проверяет законность и обоснованность оспариваемого постановления, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое постановление, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а также, иные обстоятельства, имеющие значение для дела.
Согласно части 7 статьи 210 АПК РФ при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа арбитражный суд не связан доводами, содержащимися в заявлении, и проверяет оспариваемое решение в полном объеме.
В силу части 1 статьи 14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
Объективная сторона правонарушения состоит в привлечении денежных средств граждан для целей строительства лицом, не имеющим в соответствии с законодательном об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством.
Федеральным законом N 214-ФЗ регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.
Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с названным Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.
Согласно части 2 статьи 2 Закона N 214-ФЗ объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора, в качестве объективной стороны административного правонарушения обществу вменяется нарушение требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ.
В силу части 2 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Таким образом, обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ, но и требований пункта 1 части 2 статьи 1, части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ (наличие договора участия в долевом строительстве, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).
Из анализа части 1 статьи 14.28 Кодекса следует, что ответственность по указанной норме наступает лишь в случае привлечения денежных средств граждан, у которых возникнет право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, о чем указывает в оспариваемом постановлении и заинтересованное лицо, относя объект строительства к многоквартирному дому.
Исследовав материалы дела, договоры, разрешительную и проектную документацию на строительство рассматриваемого объекта, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что указанный объект недвижимого имущества многоквартирным домом не является ввиду следующего.
Понятие многоквартирного дома Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - ЖК РФ) не определено. В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
В отличии от индивидуального дома, многоквартирный дом - это имущественный комплекс, состоящий из разнородных объектов недвижимости (квартир, нежилых помещений и так далее), при этом каждый такой объект является самостоятельным объектом гражданских прав.
Постановлением Правительства Московской области от 16 января 2012 года N 24/54 "Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Московской области" установлены виды допустимых застроек жилых домов, к которым относятся: многоквартирные жилые дома, блокированные жилые дома и индивидуальные жилые дома.
Законодателем не установлено понятие "многоквартирного дома" как вида жилого помещения, в пункте 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
Согласно пункту 1.1 Приложения Б "Термины и определения" к СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", принятые и введенные в действие с 01 октября 2003 года Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 23 июня 2003 года N 109, жилое здание многоквартирное - жилое здание, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные коммуникации, а в пункте 3.14 данного приложения указано, что помещения общественного назначения - это помещения, предназначенные для осуществления в них деятельности по обслуживанию жильцов дома, жителей прилегающего жилого района и другие, разрешенные к размещению в жилых зданиях органами Роспотребнадзора.
В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 49 Гражданского кодекса к жилым домам блокированной застройки относятся жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Принципиальным отличием жилых домов блокированной застройки от квартир является возможность выхода на территории общего пользования, а также отсутствие помещений общего пользования, что отличает их от многоквартирного дома.
В ходе судебного разбирательства установлено, что общество оформило земельно-правовые отношения путем заключения договора аренды земельных участков от 03 мая 2012 года N 2012/05/03.
На земельном участке с кадастровым номером 50:21:0000000:946 общей площадью 33 580 кв. м осуществляется строительство жилого квартала и объектов инфраструктуры, в том числе трехэтажного жилого дома блокированной застройки, состоящего из нескольких жилых помещений - владение N 2. Жилой дом разбит на несколько отдельных (изолированных) жилых помещений, которые расположены в ряд и блокируются друг с другом боковыми стенами. Каждый из таких жилых помещений (таунхаусов) имеет отдельные входы, в том числе жилое помещение типа "D" с условным номером 2.1, имеет отдельный вход. Жилое помещение типа "D" с условным номером 2.1 оборудовано гостиной, соединенной с кухней, санузлом, холлом (1 этаж), двумя спальнями, санузлом (2 этаж), спальней, кабинетом, санузлом (3 этаж). Данное жилое помещение не имеет помещений общего пользования. При этом инженерные коммуникации (газ, электричество, водоснабжение, водоотведение, вентиляция) имеют отдельные изолированные вводы в каждый жилой блок.
Из содержания предварительного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества (жилого помещения - таунхауса) от 05 июля 2012 года N 3СХ/2.1, заключенного между ЗАО "Масштаб" (продавец) и гражданином Прохоренко Э.В. (покупателем), и приложения N 1 к договору следует, что недвижимое имущество представляет собой жилой дом малоэтажной застройки, который является блокированным жилым домом, не имеет помещений общего пользования, имеет отдельный вход и является полностью автономным.
При этом согласно пункту 4 предварительного договора покупателю одновременно с передачей права собственности на объект недвижимости передается право собственности на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.
На основании пункта 5.2 предварительного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества (жилого помещения - таунхауса) от 05 июля 2012 года N 3СХ/2.1 покупатель перечислил обществу денежные средства.
Следовательно, общество привлекало денежные средства не на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, а путем заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, а денежные средства по указанному предварительному договору оформлены под видом расчетов гарантийной суммы, согласно пункту 5.2 которого при заключении основного договора сумма гарантийного платежа засчитывается в счет стоимости объекта недвижимого имущества по основному договору.
Таким образом, при рассмотрении материалов дела об административном правонарушении комитет выявил, что общество привлекало денежные средства участников долевого строительства для строительства объекта до государственной регистрации договоров на участие в долевом строительстве.
Данные обстоятельства подтверждаются содержанием предварительного договора от 05 июля 2012 года N 3СХ/2.1, заключенного обществом с гражданином Прохоренко Э.В., в соответствии с пунктом 5.2 которого при заключении основного договора сумма гарантийного платежа засчитывается в счет стоимости объекта недвижимого имущества по основному договору. При этом по указанному договору денежные средства в размере 6 340 792 рубля 00 копеек внесены в кассу общества до регистрации указанного договора в соответствующем регистрационном органе.
Таким образом, общество осуществляет строительство жилых домов блокированной застройки в интересах граждан, которые согласно градостроительной застройке на территории Московской области относятся к блокированному жилому дому, что подтверждается предварительным договором купли-продажи объекта недвижимого имущества (жилого помещения - таунхауса) и приложениями к нему, а также проектной декларацией по проекту строительства жилого квартала таунхаусов "Вяземское", в частности описанием строящихся объектов недвижимости.
Административным органом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что дом, строительство которого предусмотрено указанным договором, относится к многоквартирному жилому дому либо к иному объекту недвижимости, связанному непосредственно с понятием многоквартирного дома, в смысле, придаваемом Федеральным законом N 214-ФЗ.
Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что строительство жилых домов блокированной застройки (таунхаусов) не подразумевает применение застройщиком требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов специального режима в виде заключения и государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до привлечения денежных средств гражданина для целей строительства объекта, поскольку не является многоквартирным домом.
При этом на такие дома распространяются все касающиеся многоквартирных домов положения действующего законодательства, в том числе нормы статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 189-ФЗ).
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона N 189-ФЗ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
С учетом изложенного у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона.
В соответствии с пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В случае если земельный участок под многоквартирным домом находился на праве аренды у собственника помещения в многоквартирном доме, после приобретения собственниками помещений в многоквартирном доме права собственности на земельный участок арендные отношения прекращаются на основании статей 413 ГК РФ (прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице).
Таким образом, помещение, предназначенное для проживания одной семьи, в жилом доме блокированной застройки не является индивидуальным жилым домом, но и не является квартирой в многоквартирном доме.
Согласно дополнительному соглашению N 3 от 03 декабря 2012 года к договору аренды N 2012/05/03 земельного участка, заключенному между ЗАО "Управляющая компания "Альпина" (Арендодатель) и ЗАО "Масштаб" (Арендатор) Закрытому акционерному обществу "Масштаб" предоставлены во временное владение и пользование за плату земельные участки под каждым жилым домом блокированной застройки, сроком на 49 лет.
Вышеуказанное дополнительное соглашением зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что имеющиеся в деле доказательства не подтверждают наличие в действиях общества состава и события административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Вместе с тем, вывод суда первой инстанции о нарушении административным органом порядка привлечения общества к административной ответственности, выразившегося в не извещении законного представителя юридического лица, о времени и месте рассмотрения дела об административном правонарушении является необоснованной.
Согласно статье 26.1 КоАП РФ по делу об административном правонарушении подлежат выяснению следующие обстоятельства: наличие события административного правонарушения; лицо, совершившее противоправные действия (бездействия), за которые названным Кодексом или законом субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность; виновность лица в совершении административного правонарушения; обстоятельства, смягчающие и отягчающие административную ответственность; характер и размер ущерба причиненного административным правонарушением; обстоятельства, исключающие производство по делу об административном правонарушении; иные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, а также причины и условия совершения административного правонарушения.
В соответствии со статьей 26.2 КоАП РФ доказательствами по делу об административном правонарушении являются любые фактические данные, на основании которых судья, орган, должностное лицо, в производстве которых находится дело, устанавливают наличие или отсутствие события административного правонарушения, виновность лица, привлекаемого к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела.
Согласно части 1 статьи 1.6 КоАП РФ лицо, привлекаемое к административной ответственности, не может быть подвергнуто административному наказанию и мерам обеспечения производства по делу об административном правонарушении иначе как на основаниях и в порядке, установленных законом.
В силу статьи 25.1 КоАП РФ лицо, в отношении которого ведется производство по делу об административном правонарушении, вправе знакомиться со всеми материалами дела, давать объяснения, представлять доказательства, заявлять ходатайства и отводы, пользоваться юридической помощью защитника, а также иными процессуальными правами в соответствии с настоящим Кодексом. Дело об административном правонарушении рассматривается с участием лица, в отношении которого ведется производство по делу об административном правонарушении. В отсутствие указанного лица дело может быть рассмотрено лишь в случаях, если имеются данные о надлежащем извещении лица о месте и времени рассмотрения дела и если от лица не поступило ходатайство об отложении рассмотрения дела либо если такое ходатайство оставлено без удовлетворения.
Таким образом, из анализа указанных норм права следует, что рассмотрение дела об административном правонарушении в отношении юридического лица должно осуществляться в присутствии законного представителя. При этом административный орган обязан предоставить привлекаемому к административной ответственности лицу возможность реализовать гарантии защиты, предусмотренные вышеназванными нормами.
Как следует из материалов дела, постановление по делу об административном правонарушении от 14 ноября 2013 года N 05-07-13-139 вынесено в отсутствие законного представителя юридического лица.
Административный орган известил общество, привлекаемое к административной ответственности, путем передачи определения о назначении времени и места рассмотрения дел об административных правонарушениях от 06 ноября 2013 года работнику ЗАО "Масштаб" Ковешниковой Н.А. - начальнику отдела документационного обеспечения управления, о чем свидетельствует вх. N 1004 от 06 ноября 2013 года, подпись принявшего и печать Общества (л.д. 135-136 т. 2).
Уведомление о составлении протокола об административном правонарушении от 24 октября 2013 года также было вручено работнику ЗАО "Масштаб" Ковешниковой Н.А. - начальнику отдела документационного обеспечения управления, о чем свидетельствует вх. N 968 от 24 октября 2013 года, подпись принявшего и печать Общества (л.д. 118-120 т. 2).
На составление протокола об административном правонарушении представители общества явились, следовательно, указанное уведомление было передано работником общества.
Кроме того, вышеназванные уведомление и определение были переданы по факсу, размещенному на официальном сайте общества.
В судебном заседании апелляционного суда, представитель административного органа пояснил, что определение о назначении времени и места рассмотрения дел об административных правонарушениях от 06 ноября 2013 года передано по адресу строительства блокированных жилых домов: город Москва, поселение Сосенское, деревня Николо-Хованское, что не может служить надлежащим извещением, так как по юридическому адресу данный документ не направлялся.
Данный довод не может быть принят во внимание ввиду следующего.
Согласно пункту 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02 июня 2004 года N 10 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях" при рассмотрении дел об оспаривании решений (постановлений) административных органов о привлечении к административной ответственности судам следует проверить, были ли приняты административным органом необходимые и достаточные меры для извещения лица, в отношении которого возбуждено дело об административном правонарушении, либо его законного представителя о составлении протокола об административном правонарушении в целях обеспечения возможности воспользоваться правами, предусмотренными статьей 28.2 КоАП РФ.
В данном случае в материалах дела содержатся доказательства, подтверждающие получение извещения представителем общества по адресу строительства, что свидетельствует об исполнении административным органом обязанности по уведомлению общества о назначении времени и места рассмотрения дел об административных правонарушениях.
Данная правовая позиция содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27 сентября 2011 года N 5522/11.
Кроме того, в силу статьи 402 ГК РФ действия работников должника по исполнению его обязательства считаются действиями должника. Должник отвечает за эти действия, если они повлекли неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
Ссылка представителей ЗАО "Масштаб" на приказ генерального директора Общества от 21 ноября 2011 года, согласно которому правом на получение подобного рода документов облагает исключительно генеральный директор, не может быть принята во внимание, поскольку доказательств того, что начальник отдела документационного обеспечения управления Ковешникова Н.А. была ознакомлена с указанным приказом, в материалы дела не представлено.
Вместе с тем, ошибочность вывода суда первой инстанции о нарушении административным органом порядка привлечения общества к административной ответственности не явилось следствием к принятию неправильного судебного акта.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о признании незаконным и отмене постановления от 14 ноября 2013 года N 05-07-13-139 о привлечении общества к административной ответственности
Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 03 апреля 2014 года по делу N А41-65056/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
М.А.НЕМЧИНОВА
Судьи
Е.А.МИЩЕНКО
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)