Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 августа 2014 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Иноземцева И.В.
судей Волковой М.О., Дроздовой В.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Борисовой Э.В.
при участии в заседании:
- от Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Служба заказчика по многоквартирному дому": Трубникова Иванна Вячеславовна представитель по доверенности от 09.01.2014 N 01-11/27;
- от Индивидуального предпринимателя Никитиной Инны Анатольевны; Индивидуальный предприниматель Никитина Инна Анатольевна, паспорт; Анисимов Игорь Олегович, представитель по доверенности от 31.07.2014 б/н;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Служба заказчика по многоквартирному дому"
на решение от 05.05.2014
по делу N А73-14971/2013
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Трещевой В.Н.
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Служба заказчика по многоквартирному дому"
к Индивидуальному предпринимателю Никитиной Инне Анатольевне
о взыскании 611 870,97 руб.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Служба заказчика по многоквартирному дому" (ОГРН 1082703004559, ИНН 2703048296, место нахождения: 681017, Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Лесная д. 2 копр. 2; далее - Управляющая компания, общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Индивидуальному предпринимателю Никитиной Инне Анатольевне (ОГРНИП 304270331600322, далее - ИП Никитина И.А., предприниматель, ответчик) о взыскании 611 870,97 руб., в том числе неосновательное обогащение в размере 533 881,99 руб. и пени за нарушение сроков оплаты в размере 77 998,98 руб. (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 05.05.2014 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с решением, Управляющая компания обратилась в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
Приводит доводы о том, что общество выступает как управляющая компания на основании решения собственников многоквартирного дома и по договору с ТСЖ "Лазурит" управляющая компания вправе от имени ТСЖ "Лазурит" заключать договора на начисление и сбор платы со всех собственников жилых и нежилых помещений в МКД за предоставленные услуги и работы по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества в МКД, выставление счетов по каждому лицевому счету, взыскивать в судебном порядке с собственников задолженность и пеню в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации. Обществом заключен договор с предпринимателем, фактическое выполнение работ подтверждается материалами дела.
Предпринимателем представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик выразил несогласие с ней. В обоснование указывает, что членом ООО "Лазурит" не являлась, спорное помещение площадью 815,4 кв. м до 28.11.2010 было обременено арендой ЗАО "Комсомолка", которое вносило до указанного времени платежи и передано ответчику 29.11.2010. Предпринимателем самостоятельно выполнены работы по содержанию имущества: замене стояков, ремонт отопительной системы, замена радиаторов, ремонт фасада. В связи с перепланировкой с 15.12.2011 изменилась площадь помещения до 808,3 кв. м, затем помещение разделано на три самостоятельных- 217,3 кв. м, 330,4 кв. м и 256,2 кв. м и площадь помещений составила 803,9 кв. м. Полагает, что иск заявлен ненадлежащим истцом, поскольку в силу договор в нарушение условий договора с ТСЖ "Лазурит" заключен от имени истца, сумма задолженности не обоснована, расчет пени неверный. За период с 19.08.2010 по 18.12.2010 подлежит применению срок исковой давности.
Дополнительно в материалы дела ответчиком представлены свидетельство о государственной регистрации права за Никитиной И.А. на помещение площадью 808,3 кв. м, этаж N 1, номера 1-23, по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, проспект Первостроителей, 19, пом. 1005 (от 15.12.2011 серия АВ-580069); справки КГУП "Хабкрайинвентаризация" от 30.03.2012 N 3-835; от 12.10.2011 N 6-151; договор купли-продажи от 24.06.2013 N 02/13; обращение к управляющей компании о принятии к зачету по настоящему иску стоимости работ по ремонту и содержанию общего имущества.
Указанные документы приобщены к материалам дела на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2014 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 10.07.2014 на 10 часов 50 минут.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 10.07.2014 представитель ответчика ходатайствовал об отложении рассмотрения дела для урегулирования спора мирным путем и пояснил, что в связи с несением предпринимателем расходов на содержание общего имущества дома, ведутся переговоры с товариществом по вопросу урегулирования взаимоотношений.
Управляющая компания, извещенная надлежащим образом о дате и времени судебного заседания, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечила.
Определением суда от 10.07.2014 судебное разбирательство отложено на 29.07.2014 до 12 часов 20 минут.
После отложения в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Управляющей компании настаивала на доводах жалобы и отмене решения суда. Представила расчет исковых требований с учетом возражений ответчика с указанием периода начисления задолженности с декабря 2010 по июнь 2013 включительно, согласно которого, сумма задолженности составляет 445 324,45 руб., пеня 59 876,14 руб., протокол N 1 от 15.06.2010 собственников помещений МКД.
Расчет суммы требований и протокол от 15.06.2010 судом апелляционной инстанции приобщен к материалам дела.
Предприниматель и его представитель просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу- без удовлетворения по основаниям, указанным в представленных отзывах.
В судебном заседании в порядке, предусмотренном статьей 163 АПК РФ, объявлялся перерыв с 29.07.2014 до 15 часов 00 минут 31.07.2014.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Судом установлено, что решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 19 по проспекту Первостроителей города Комсомольска-на-Амуре от 20.04.2009 выбран способ управления многоквартирным домом (далее-МКД)- управление товариществом собственников жилья и создано ТСЖ "Лазурит".
В соответствии с протоколом N 1 общего собрания собственников МКД от 15.06.2010 собственниками принято решение о выборе управляющей компании и заключении договора управления с ООО "УК "Служба заказчика по МКД".
01.07.2010 между ТСЖ "Лазурит" (товарищество) и ООО "УК "Служба заказчика по МКД" (управляющая организация) заключен договор управления многоквартирными домами N 1, в соответствии с которым, товарищество поручает управляющей организации осуществить на условиях настоящего договора управление многоквартирными домами, входящими в состав ТСЖ "Лазурит", в том числе дома N 19 по проспекту Первостроителей, а управляющая организация обязуется за плату оказывать услуги по управлению МКД, организовывать выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества МКД, обеспечивать заключение договоров с коммунальными предприятиями на места общего пользования МКД, обеспечивать регистрационный учет граждан, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность.
Управляющая компания в соответствии с настоящим договором вправе заключать от имени и по поручению ТСЖ "Лазурит" договоры на обслуживание, эксплуатацию и текущий ремонт общего имущества МКД, предоставление коммунальных и иных услуг на места общего пользования с иными организациями (пункт 2.1.5), договоры на начисление и сбор платы со всех собственников жилых и нежилых помещений в МКД за предоставление услуг и осуществление работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД (пункт 2.1.6).
В соответствии со статьей 2.2 договора, управляющая компания вправе взыскивать в судебном порядке с собственников помещений МКД задолженность по договору, пеню (пункт 2.2.5), а также осуществлять иные права, предусмотренные действующим законодательством и отнесенные к полномочиям управляющих организаций (пункт 2.2.5).
19.08.2010 Управляющей компанией с ИП Никитиной И.А., как собственником нежилого помещения N 1005 площадью 815,4 кв. м, расположенном в МКД (свидетельство о государственной регистрации права от 19.08.2010, запись о регистрации права 27:32:00:19/001809/5) заключен договор управления N 1 по условиям которого управляющая компания приняла на себя обязательства организовывать от имени и за счет средств собственника выполнение работ и оказание услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД.
В соответствии со статьей 5 указанного договора, стоимость услуг за содержание и текущий ремонт общего имущества составляет 16,07 руб. в месяц за 1 кв. м, сумма накоплений в фонд на проведение капитального ремонта общего имущества МКД-2,53 руб. за 1 кв. м.
Плата вносится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим самостоятельно, на основании счет-фактуры и акта (пункт 5.3.).
В соответствии с пунктом 5.5 договора, размер платы определяется на общем собрании собственников МКД с учетом предложений управляющей компании. Если собственники помещений за 30 календарных дней до начала нового календарного года не приняли решение об установлении размера платы за управление, содержание и текущий ремонт, то размер указанных платежей устанавливается не выше рекомендованного органом местного самоуправления г. Комсомольска-на Амуре.
Согласно справке КГУП "Хабкрайинвентаризация" от 12.10.2011 N 6-151, общая площадь нежилого помещения N 1005 в жилом доме N 19 по ул. Первостроителей в г. Комсомольск-на-Амуре, изменилась с 815,4 до 808,3 кв. м за счет сноса перегородок, а также ремонта с применением современных отделочных материалов.
15.12.2011 за Никитиной И.А. осуществлена государственная регистрация права на помещение площадью 808,3 кв. м, расположенном на 1 этаже, помещения 1-23, по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, проспект Первостроителей, 19, пом. 1005.
В связи с разделением площадей помещений, принадлежащих на праве собственности предпринимателю, 05.05.2012 между ИП Никитиной И.А. и Управляющей Компаний заключены три договора на управление МКД: на помещение N 1013 площадью 217,3 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 05.05.2012 серия 27-АВ N 613452, запись о регистрации N 27-27-04/017/2012-326); N 1014 площадью 256,2 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 05.05.2012 серия 27-АВ N 613453, запись о регистрации N 27-27-04/017/2012-327); N 1015 площадью 330,4 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 05.05.2012 серия 27-АВ N 613451, запись о регистрации N 27-27-04/017/2012-3265).
В соответствии со статьей 5 указанных договоров, стоимость услуг за содержание и текущий ремонт общего имущества составляет 18,22 руб. в месяц за 1 кв. м, сумма накоплений в фонд на проведение капитального ремонта общего имущества МКД-2,83 руб. за 1 кв. м.
Иные условия указанных договоров идентичны условиям договора от 19.08.2010.
Наличие задолженности предпринимателя за содержание общего имущества МКД за период с 19.08.2010 по июнь 2013 года и не исполнение обязательств по договорам явилось основанием для обращения Управляющей компании в Арбитражный суд Хабаровского края с настоящим иском.
Отказывая в иске, суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 6 статьи 155, частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации пришел к выводу о том, что управляющая компания является не надлежащим истцом по настоящему делу, поскольку в случае не внесения платы за содержание общего имущества собственником помещения, товариществу собственников жилья, обратиться в суд за взысканием долга в отсутствие заключенного договора вправе только товарищество собственников жилья, а не управляющая компания, спорные договоры, которыми истец обосновывает исковые требования, заключены истцом от собственного имени, что противоречит нормам закона и поручению ТСЖ, и не позволяет суду, в том числе, признать истца агентом ТСЖ по сбору платежей.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе и отзыве на нее, выслушав позицию представителей сторон, изучив материалы дела и оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование.
Статьей 210 ГК РФ, статьей 39 ЖК РФ предусмотрено, что собственник несет бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, если иное не предусмотрено законом или договором.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (пункт 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В силу части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Согласно части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Таким образом, предприниматель, как собственник нежилых помещений, в силу закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 161 ЖК РФ).
Как установлено, в спорном МКД выбран способ управления -товариществом собственников жилья, которое функции управления домом на основании решения от 15.06.2010 передала ООО "Управляющая компания "Служба заказчика по многоквартирному дому" с которым был заключен договор на управление многоквартирными домами от 01.07.2010.
В силу части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.03.2011 N 11333/10 по делу N А40-16297/09-6-189 предусмотренная частью 2 статьи 162 Кодекса возможность заключения товариществом договора на управление домом со специализированной управляющей организацией не противоречит этим нормам и не изменяет положения о существовании лишь одного способа управления многоквартирным домом. Заключение предусмотренного частью 2 статьи 162 ЖК РФ договора управления многоквартирным домом лицами, перечисленными в этой статье, не только не прекращает их обязанности перед собственниками помещений в таком доме по управлению жилыми и нежилыми помещениями дома в целях удовлетворения потребностей в этом данных лиц, но и предполагает возникновение новой обязанности -контролировать выполнение договорных обязательств управляющей организацией как исполнителем оказываемых услуг.
В указанном постановлении Президиума нашел отражение вопрос о внесении платежей за содержание, в том числе, общего имущества когда не все собственники помещений многоквартирного дома являются членами товарищества или жилищного кооператива.
В частности, сделан вывод о том, что в соответствии с частью 6 статьи 155 ЖК РФ собственник, не являющийся членом товарищества, должен обратиться с предложением о заключении соответствующего договора к лицу, осуществляющему управление домом (в данном случае товариществу). При этом закон не содержит положений об изменении порядка внесения указанной платы в связи с возможным заключением кооперативом (товариществом) договора управления многоквартирным домом в соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса.
Между тем, отказывая в иске, суд не учел следующего.
В статью 155 Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ внесены изменения и введена часть 6.1, согласно которой в случае заключения товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщиком договора управления многоквартирным домом плата за коммунальные услуги вносится управляющей организации, за исключением предусмотренного частью 7.1 настоящей статьи случая, лицами, указанными в части 2 статьи 153 настоящего Кодекса.
Таким образом, в закон внесены изменения, согласно которым, при заключении товариществом договора с управляющей организацией, плата за указанные услуги может вносится, в том числе управляющей организации.
На основании положений раздела VIII ЖК РФ, пункта 16 и пункта 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), собственнику помещения, находящегося в многоквартирном доме, предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.
Исходя из пункта 5 статьи 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией.
Во исполнение указанных норм закона, а также на основании протокола общего собрания собственников от 15.06.2010, предприниматель с 19.08.2010 состоит в договорных отношениях с управляющей компанией в связи с оказанием ею услуг по содержанию и ремонту общего имущества, при этом, ответчик в силу пунктов 4.3.1 договоров своей волей приняла на себя обязательства своевременно оплачивать работы и услуги управляющей компании в порядке, установленном договорами.
Таким образом, предприниматель, в силу закона и договора с истцом обязана нести расходы на содержание и ремонт общего имущества МКД. При этом их представленных в материалы платежных поручения следует, что предприниматель вносил плату по договорам истцу, но в дальнейшем как следует из пояснений самостоятельно нес расходы на содержание общего имущества, которые ему не компенсированы.
Доводы ответчика об отсутствии доказательств, подтверждающих выполнение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку из существа спорных правоотношений следует, что результатом выполнения договора должно являться стабильное функционирование и эксплуатация общего имущества в обслуживаемом истцом доме.
Истцом представлены в материалы договоры, которые заключены в целях обеспечения содержания имущества многоквартирного дома и обеспечения условий проживания, в том числе договор энергоснабжения N 5033 от 23.07.2010 с ОАО "ДЭК", договор на отпуск воды и прием сточных вод N 630 от 01.11.2010 с МУП "Горводоканал", договор на техническое и аварийное обслуживание ВДГО жилых домов N 11 от 01.07.2010 с ОАО "Хабаровсккрайгаз", договор на услуги дезинфекции N 206 от 01.01.2012, договор на вывоз ТБО N 5-12 от 01.11.2011 с МУП "Спецавтохозяйство по санитарной уборке города", договор N 28 от 21.06.2010 на техническое обслуживание и содержание лифтов с ООО "Компания "резонанс", договоры N 34 от 01.01.2011, N 73 от 01.01.2012 на комплексное обслуживание жилого фонда с ООО "Комплекс МКД" и др.
Доказательств ненадлежащего оказания услуг ответчиком в материалы дела не представлено.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников.
По материалам дела отсутствуют основания для вывода о том, что МКД в спорный период управлялся иным способом или иной управляющей организацией.
Напротив, как следует из материалов дела, в рассматриваемый период ответчица обращались к истцу как к управляющей организации, дом обеспечивался коммунальными ресурсами, в доме осуществлялось обслуживание, ответчик осуществлял частичную оплату.
Истец выполнял обязанности управляющей организации и поэтому в силу закона и договора с ответчиком вправе требовать получение от собственника помещения указанного дома платы за содержание и управление многоквартирным домом.
Предприниматель не согласен с расчетом исковых требований, ссылаясь на изменение площади принадлежащего ей помещения, неправильно выбранный тариф и неправильное осуществление расчета пени, а также заявила о применении срока исковой давности за период с 19.08.2010 по 17.12.2010.
Конкретный размер тарифа за содержание общего имущества собственниками помещений МКД не установлен, между тем, размер тарифа с предпринимателем установлен в заключенных ею договорах, который в 2010 году с учетом расходов на проведение капитального ремонта общего имущества составлял 18,6 руб., а с 05.05.2012-21,05 руб.
Также в договоре указано, что размер платы определяется на общем собрании собственников МКД с учетом предложений управляющей компании. Если собственники помещений за 30 календарных дней до начала нового календарного года не приняли решение об установлении размера платы за управление, содержание и текущий ремонт, то размер указанных платежей устанавливается не выше рекомендованного органом местного самоуправления г. Комсомольска-на Амуре.
Постановлением Администрации города Комсомольска-на-Амуре от 19.11.2009 N 2937-па "Об установлении размеров платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда" размер тарифа с 1 января 2010 года для жилых домов с лифтами и мусоропроводом установлен в размере 15,67 руб.
Постановлением Администрации города Комсомольска-на-Амуре от 08.11.2010 N 3441-па "Об установлении размеров платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда" размер тарифа с 1 января 2011 года для жилых домов с лифтами и мусоропроводом установлен в размере 21,05 руб.
Как следует из пояснений истца, размер оплаты определялся из расчета тарифа утвержденного органами местного самоуправления, но при этом, как указывает истец, он исходил из меньшего тарифа.
Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности в отношении требований о взыскании задолженности за период с 19.08.2010 по 17.12.2010.
Согласно штампу, имеющемуся на конверте, Управляющая компания обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском 11.12.2013.
Указанное свидетельствует о том, что требования истца о взыскании основного долга за период по декабрь 2010 года заявлены истцом за пределами сроков исковой давности, что в силу статей 197, 199 ГК РФ является основанием для отказа в иске о взыскании задолженности за указанный период.
Также обоснованы возражения ответчика в части правильности расчета в связи с изменением площади помещений, находящихся в собственности предпринимателя, поскольку первоначальный размер помещений 815,4 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 19.08.2010 серия 27-АВ N 411532), уменьшился в декабре 2011 года до 808,3 кв. м (свидетельство от 15.12.2011 серия 27-АВ N 580069), а затем в мае 2012 года в связи с разделением помещения на три самостоятельных 217,3 кв. м, 330,4 кв. м, и 256,2 кв. м общая площадь оставила 803,9 кв. м (свидетельство от 05.05.2012 серия 27-АВ N 613452, свидетельство от 05.05.2012 серия 27-АВ N 613453, свидетельство от 05.05.2012 серия 27-АВ N 613451), запись о регистрации N 27-27-04/017/2012-3265).
При таких обстоятельствах, с ответчика следует взыскать задолженность за период с января 2011 года по июнь 2013 года включительно из расчета площади помещений, принадлежащих предпринимателю по состоянию на декабрь 2010 года - 815,4 кв. м, с 15.12.2011-808,3 кв. м, с 05.05.2012-803,9 кв. м, что составит 444 664, 22 руб., которая подлежит взысканию на основании статей 210, 249 ГК РФ, статей 39, 158 ЖК РФ, в остальной части долга следует отказать.
Управляющей компанией заявлено требование о взыскании неустойки за нарушение срока оплаты за период с августа 2010 года по июнь 2013 года в сумме 77 988,98 руб.
Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 155 ЖК РФ плата вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, на основании платежных документов, представленных собственнику не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим.
Аналогичное условие о сроках платежа было установлено заключенными с предпринимателем договорами.
В соответствии с пунктом 14 статьи 155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.
Таким образом, поскольку плата за содержание общего имущества МКД ответчиком своевременно не внесена, истец правомерно начислил пени за просрочку уплаты в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Между тем, осуществляя проверку расчета пени, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что расчет истца не соответствует установленным обстоятельствам в отношении принадлежавшей в спорный период ответчику площади помещений, срокам начисления пени (поскольку в силу условий закона и договора плата вносится ежемесячно до десятого числа месяца), а также расчет осуществлен с учетом заявленных требований за пределами срока исковой давности.
С учетом указанных обстоятельств, размер неустойки за неисполнение обязательств в спорный период составит 59 860, 14 руб., в остальной части следует отказать.
Доводы предпринимателя о несении им расходов на содержание общего имущества замены труб водоснабжения и канализации не принимаются, поскольку не являлось предметом исследования суда первой инстанции, доказательств предъявления встречного иска или иска к товариществу не предъявлено.
Доводы предпринимателя о том, что собственниками выбиралась управляющей организацией МУП "Служба заказчика N 4", в связи с чем, истец не вправе обращаться в суд отклоняется.
Истцом представлен протокол внеочередного собрания собственников от 15.06.2010, которым принято решение о расторжении ТСЖ "Лазурит" договора управления с МУП "Служба заказчика N 4" и о заключении договора с истцом.
Указанный договор управления заключен ТСЖ "Лазурит" с истцом 01.07.2010, истец его выполнял, что подтверждено доказательствами. Ответчик также заключил с истцом договоры, что им не оспаривается.
Соответствующих сведений об оспаривании решения собрания, на основании которого, истец выбран управляющей организацией, ответчиком не представлено.
Ссылка ответчика на то, что он купил помещения, которые были обременены правами арендатора ЗАО "Комсомолка" по договору с Комитетом по управлению имуществом администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 15.01.2010, арендатор должен был оплачивать расходы на содержание общего имущества до фактической передачи помещений предпринимателю (до 29.11.2010) не имеют значения, поскольку ответчик не представил доказательств оплаты расходов непосредственно арендатором.
Кроме того, на основании заявления о пропуске срока исковой давности судом отказано во взыскании долга начисленного до декабря 2010 года.
При установленных обстоятельствах, решение суда подлежит отмене, в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права (пункты 3, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ).
Госпошлина в соответствии со статей 110 АПК РФ возлагается на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 05.05.2014 по делу N А73-14971/2013 отменить.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя Никитиной Инны Анатольевны (ОГРНИП 304270331600322) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Служба заказчика по многоквартирному дому" (ОГРН 1082703004559) сумму долга 444 664, 22 руб., неустойки 59 860, 14 руб., судебные расходы по оплате госпошлины по иску 12 564, 17 руб., и по апелляционной жалобе 1 649, 12 руб., в остальной части отказать.
Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Служба заказчика по многоквартирному дому" (ОГРН 1082703004559) из федерального бюджета госпошлину в сумме 2 039, 80 руб., излишне оплаченную по платежному поручению N 1990 от 17.12.2013.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
Судьи
М.О.ВОЛКОВА
В.Г.ДРОЗДОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.08.2014 N 06АП-3297/2014 ПО ДЕЛУ N А73-14971/2013
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 августа 2014 г. N 06АП-3297/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 августа 2014 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Иноземцева И.В.
судей Волковой М.О., Дроздовой В.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Борисовой Э.В.
при участии в заседании:
- от Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Служба заказчика по многоквартирному дому": Трубникова Иванна Вячеславовна представитель по доверенности от 09.01.2014 N 01-11/27;
- от Индивидуального предпринимателя Никитиной Инны Анатольевны; Индивидуальный предприниматель Никитина Инна Анатольевна, паспорт; Анисимов Игорь Олегович, представитель по доверенности от 31.07.2014 б/н;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Служба заказчика по многоквартирному дому"
на решение от 05.05.2014
по делу N А73-14971/2013
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Трещевой В.Н.
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Служба заказчика по многоквартирному дому"
к Индивидуальному предпринимателю Никитиной Инне Анатольевне
о взыскании 611 870,97 руб.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Служба заказчика по многоквартирному дому" (ОГРН 1082703004559, ИНН 2703048296, место нахождения: 681017, Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Лесная д. 2 копр. 2; далее - Управляющая компания, общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Индивидуальному предпринимателю Никитиной Инне Анатольевне (ОГРНИП 304270331600322, далее - ИП Никитина И.А., предприниматель, ответчик) о взыскании 611 870,97 руб., в том числе неосновательное обогащение в размере 533 881,99 руб. и пени за нарушение сроков оплаты в размере 77 998,98 руб. (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 05.05.2014 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с решением, Управляющая компания обратилась в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
Приводит доводы о том, что общество выступает как управляющая компания на основании решения собственников многоквартирного дома и по договору с ТСЖ "Лазурит" управляющая компания вправе от имени ТСЖ "Лазурит" заключать договора на начисление и сбор платы со всех собственников жилых и нежилых помещений в МКД за предоставленные услуги и работы по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества в МКД, выставление счетов по каждому лицевому счету, взыскивать в судебном порядке с собственников задолженность и пеню в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации. Обществом заключен договор с предпринимателем, фактическое выполнение работ подтверждается материалами дела.
Предпринимателем представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик выразил несогласие с ней. В обоснование указывает, что членом ООО "Лазурит" не являлась, спорное помещение площадью 815,4 кв. м до 28.11.2010 было обременено арендой ЗАО "Комсомолка", которое вносило до указанного времени платежи и передано ответчику 29.11.2010. Предпринимателем самостоятельно выполнены работы по содержанию имущества: замене стояков, ремонт отопительной системы, замена радиаторов, ремонт фасада. В связи с перепланировкой с 15.12.2011 изменилась площадь помещения до 808,3 кв. м, затем помещение разделано на три самостоятельных- 217,3 кв. м, 330,4 кв. м и 256,2 кв. м и площадь помещений составила 803,9 кв. м. Полагает, что иск заявлен ненадлежащим истцом, поскольку в силу договор в нарушение условий договора с ТСЖ "Лазурит" заключен от имени истца, сумма задолженности не обоснована, расчет пени неверный. За период с 19.08.2010 по 18.12.2010 подлежит применению срок исковой давности.
Дополнительно в материалы дела ответчиком представлены свидетельство о государственной регистрации права за Никитиной И.А. на помещение площадью 808,3 кв. м, этаж N 1, номера 1-23, по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, проспект Первостроителей, 19, пом. 1005 (от 15.12.2011 серия АВ-580069); справки КГУП "Хабкрайинвентаризация" от 30.03.2012 N 3-835; от 12.10.2011 N 6-151; договор купли-продажи от 24.06.2013 N 02/13; обращение к управляющей компании о принятии к зачету по настоящему иску стоимости работ по ремонту и содержанию общего имущества.
Указанные документы приобщены к материалам дела на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2014 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 10.07.2014 на 10 часов 50 минут.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 10.07.2014 представитель ответчика ходатайствовал об отложении рассмотрения дела для урегулирования спора мирным путем и пояснил, что в связи с несением предпринимателем расходов на содержание общего имущества дома, ведутся переговоры с товариществом по вопросу урегулирования взаимоотношений.
Управляющая компания, извещенная надлежащим образом о дате и времени судебного заседания, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечила.
Определением суда от 10.07.2014 судебное разбирательство отложено на 29.07.2014 до 12 часов 20 минут.
После отложения в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Управляющей компании настаивала на доводах жалобы и отмене решения суда. Представила расчет исковых требований с учетом возражений ответчика с указанием периода начисления задолженности с декабря 2010 по июнь 2013 включительно, согласно которого, сумма задолженности составляет 445 324,45 руб., пеня 59 876,14 руб., протокол N 1 от 15.06.2010 собственников помещений МКД.
Расчет суммы требований и протокол от 15.06.2010 судом апелляционной инстанции приобщен к материалам дела.
Предприниматель и его представитель просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу- без удовлетворения по основаниям, указанным в представленных отзывах.
В судебном заседании в порядке, предусмотренном статьей 163 АПК РФ, объявлялся перерыв с 29.07.2014 до 15 часов 00 минут 31.07.2014.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Судом установлено, что решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 19 по проспекту Первостроителей города Комсомольска-на-Амуре от 20.04.2009 выбран способ управления многоквартирным домом (далее-МКД)- управление товариществом собственников жилья и создано ТСЖ "Лазурит".
В соответствии с протоколом N 1 общего собрания собственников МКД от 15.06.2010 собственниками принято решение о выборе управляющей компании и заключении договора управления с ООО "УК "Служба заказчика по МКД".
01.07.2010 между ТСЖ "Лазурит" (товарищество) и ООО "УК "Служба заказчика по МКД" (управляющая организация) заключен договор управления многоквартирными домами N 1, в соответствии с которым, товарищество поручает управляющей организации осуществить на условиях настоящего договора управление многоквартирными домами, входящими в состав ТСЖ "Лазурит", в том числе дома N 19 по проспекту Первостроителей, а управляющая организация обязуется за плату оказывать услуги по управлению МКД, организовывать выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества МКД, обеспечивать заключение договоров с коммунальными предприятиями на места общего пользования МКД, обеспечивать регистрационный учет граждан, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность.
Управляющая компания в соответствии с настоящим договором вправе заключать от имени и по поручению ТСЖ "Лазурит" договоры на обслуживание, эксплуатацию и текущий ремонт общего имущества МКД, предоставление коммунальных и иных услуг на места общего пользования с иными организациями (пункт 2.1.5), договоры на начисление и сбор платы со всех собственников жилых и нежилых помещений в МКД за предоставление услуг и осуществление работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД (пункт 2.1.6).
В соответствии со статьей 2.2 договора, управляющая компания вправе взыскивать в судебном порядке с собственников помещений МКД задолженность по договору, пеню (пункт 2.2.5), а также осуществлять иные права, предусмотренные действующим законодательством и отнесенные к полномочиям управляющих организаций (пункт 2.2.5).
19.08.2010 Управляющей компанией с ИП Никитиной И.А., как собственником нежилого помещения N 1005 площадью 815,4 кв. м, расположенном в МКД (свидетельство о государственной регистрации права от 19.08.2010, запись о регистрации права 27:32:00:19/001809/5) заключен договор управления N 1 по условиям которого управляющая компания приняла на себя обязательства организовывать от имени и за счет средств собственника выполнение работ и оказание услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД.
В соответствии со статьей 5 указанного договора, стоимость услуг за содержание и текущий ремонт общего имущества составляет 16,07 руб. в месяц за 1 кв. м, сумма накоплений в фонд на проведение капитального ремонта общего имущества МКД-2,53 руб. за 1 кв. м.
Плата вносится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим самостоятельно, на основании счет-фактуры и акта (пункт 5.3.).
В соответствии с пунктом 5.5 договора, размер платы определяется на общем собрании собственников МКД с учетом предложений управляющей компании. Если собственники помещений за 30 календарных дней до начала нового календарного года не приняли решение об установлении размера платы за управление, содержание и текущий ремонт, то размер указанных платежей устанавливается не выше рекомендованного органом местного самоуправления г. Комсомольска-на Амуре.
Согласно справке КГУП "Хабкрайинвентаризация" от 12.10.2011 N 6-151, общая площадь нежилого помещения N 1005 в жилом доме N 19 по ул. Первостроителей в г. Комсомольск-на-Амуре, изменилась с 815,4 до 808,3 кв. м за счет сноса перегородок, а также ремонта с применением современных отделочных материалов.
15.12.2011 за Никитиной И.А. осуществлена государственная регистрация права на помещение площадью 808,3 кв. м, расположенном на 1 этаже, помещения 1-23, по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, проспект Первостроителей, 19, пом. 1005.
В связи с разделением площадей помещений, принадлежащих на праве собственности предпринимателю, 05.05.2012 между ИП Никитиной И.А. и Управляющей Компаний заключены три договора на управление МКД: на помещение N 1013 площадью 217,3 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 05.05.2012 серия 27-АВ N 613452, запись о регистрации N 27-27-04/017/2012-326); N 1014 площадью 256,2 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 05.05.2012 серия 27-АВ N 613453, запись о регистрации N 27-27-04/017/2012-327); N 1015 площадью 330,4 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 05.05.2012 серия 27-АВ N 613451, запись о регистрации N 27-27-04/017/2012-3265).
В соответствии со статьей 5 указанных договоров, стоимость услуг за содержание и текущий ремонт общего имущества составляет 18,22 руб. в месяц за 1 кв. м, сумма накоплений в фонд на проведение капитального ремонта общего имущества МКД-2,83 руб. за 1 кв. м.
Иные условия указанных договоров идентичны условиям договора от 19.08.2010.
Наличие задолженности предпринимателя за содержание общего имущества МКД за период с 19.08.2010 по июнь 2013 года и не исполнение обязательств по договорам явилось основанием для обращения Управляющей компании в Арбитражный суд Хабаровского края с настоящим иском.
Отказывая в иске, суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 6 статьи 155, частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации пришел к выводу о том, что управляющая компания является не надлежащим истцом по настоящему делу, поскольку в случае не внесения платы за содержание общего имущества собственником помещения, товариществу собственников жилья, обратиться в суд за взысканием долга в отсутствие заключенного договора вправе только товарищество собственников жилья, а не управляющая компания, спорные договоры, которыми истец обосновывает исковые требования, заключены истцом от собственного имени, что противоречит нормам закона и поручению ТСЖ, и не позволяет суду, в том числе, признать истца агентом ТСЖ по сбору платежей.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе и отзыве на нее, выслушав позицию представителей сторон, изучив материалы дела и оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование.
Статьей 210 ГК РФ, статьей 39 ЖК РФ предусмотрено, что собственник несет бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, если иное не предусмотрено законом или договором.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (пункт 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В силу части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Согласно части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Таким образом, предприниматель, как собственник нежилых помещений, в силу закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 161 ЖК РФ).
Как установлено, в спорном МКД выбран способ управления -товариществом собственников жилья, которое функции управления домом на основании решения от 15.06.2010 передала ООО "Управляющая компания "Служба заказчика по многоквартирному дому" с которым был заключен договор на управление многоквартирными домами от 01.07.2010.
В силу части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.03.2011 N 11333/10 по делу N А40-16297/09-6-189 предусмотренная частью 2 статьи 162 Кодекса возможность заключения товариществом договора на управление домом со специализированной управляющей организацией не противоречит этим нормам и не изменяет положения о существовании лишь одного способа управления многоквартирным домом. Заключение предусмотренного частью 2 статьи 162 ЖК РФ договора управления многоквартирным домом лицами, перечисленными в этой статье, не только не прекращает их обязанности перед собственниками помещений в таком доме по управлению жилыми и нежилыми помещениями дома в целях удовлетворения потребностей в этом данных лиц, но и предполагает возникновение новой обязанности -контролировать выполнение договорных обязательств управляющей организацией как исполнителем оказываемых услуг.
В указанном постановлении Президиума нашел отражение вопрос о внесении платежей за содержание, в том числе, общего имущества когда не все собственники помещений многоквартирного дома являются членами товарищества или жилищного кооператива.
В частности, сделан вывод о том, что в соответствии с частью 6 статьи 155 ЖК РФ собственник, не являющийся членом товарищества, должен обратиться с предложением о заключении соответствующего договора к лицу, осуществляющему управление домом (в данном случае товариществу). При этом закон не содержит положений об изменении порядка внесения указанной платы в связи с возможным заключением кооперативом (товариществом) договора управления многоквартирным домом в соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса.
Между тем, отказывая в иске, суд не учел следующего.
В статью 155 Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ внесены изменения и введена часть 6.1, согласно которой в случае заключения товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщиком договора управления многоквартирным домом плата за коммунальные услуги вносится управляющей организации, за исключением предусмотренного частью 7.1 настоящей статьи случая, лицами, указанными в части 2 статьи 153 настоящего Кодекса.
Таким образом, в закон внесены изменения, согласно которым, при заключении товариществом договора с управляющей организацией, плата за указанные услуги может вносится, в том числе управляющей организации.
На основании положений раздела VIII ЖК РФ, пункта 16 и пункта 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), собственнику помещения, находящегося в многоквартирном доме, предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.
Исходя из пункта 5 статьи 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией.
Во исполнение указанных норм закона, а также на основании протокола общего собрания собственников от 15.06.2010, предприниматель с 19.08.2010 состоит в договорных отношениях с управляющей компанией в связи с оказанием ею услуг по содержанию и ремонту общего имущества, при этом, ответчик в силу пунктов 4.3.1 договоров своей волей приняла на себя обязательства своевременно оплачивать работы и услуги управляющей компании в порядке, установленном договорами.
Таким образом, предприниматель, в силу закона и договора с истцом обязана нести расходы на содержание и ремонт общего имущества МКД. При этом их представленных в материалы платежных поручения следует, что предприниматель вносил плату по договорам истцу, но в дальнейшем как следует из пояснений самостоятельно нес расходы на содержание общего имущества, которые ему не компенсированы.
Доводы ответчика об отсутствии доказательств, подтверждающих выполнение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку из существа спорных правоотношений следует, что результатом выполнения договора должно являться стабильное функционирование и эксплуатация общего имущества в обслуживаемом истцом доме.
Истцом представлены в материалы договоры, которые заключены в целях обеспечения содержания имущества многоквартирного дома и обеспечения условий проживания, в том числе договор энергоснабжения N 5033 от 23.07.2010 с ОАО "ДЭК", договор на отпуск воды и прием сточных вод N 630 от 01.11.2010 с МУП "Горводоканал", договор на техническое и аварийное обслуживание ВДГО жилых домов N 11 от 01.07.2010 с ОАО "Хабаровсккрайгаз", договор на услуги дезинфекции N 206 от 01.01.2012, договор на вывоз ТБО N 5-12 от 01.11.2011 с МУП "Спецавтохозяйство по санитарной уборке города", договор N 28 от 21.06.2010 на техническое обслуживание и содержание лифтов с ООО "Компания "резонанс", договоры N 34 от 01.01.2011, N 73 от 01.01.2012 на комплексное обслуживание жилого фонда с ООО "Комплекс МКД" и др.
Доказательств ненадлежащего оказания услуг ответчиком в материалы дела не представлено.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников.
По материалам дела отсутствуют основания для вывода о том, что МКД в спорный период управлялся иным способом или иной управляющей организацией.
Напротив, как следует из материалов дела, в рассматриваемый период ответчица обращались к истцу как к управляющей организации, дом обеспечивался коммунальными ресурсами, в доме осуществлялось обслуживание, ответчик осуществлял частичную оплату.
Истец выполнял обязанности управляющей организации и поэтому в силу закона и договора с ответчиком вправе требовать получение от собственника помещения указанного дома платы за содержание и управление многоквартирным домом.
Предприниматель не согласен с расчетом исковых требований, ссылаясь на изменение площади принадлежащего ей помещения, неправильно выбранный тариф и неправильное осуществление расчета пени, а также заявила о применении срока исковой давности за период с 19.08.2010 по 17.12.2010.
Конкретный размер тарифа за содержание общего имущества собственниками помещений МКД не установлен, между тем, размер тарифа с предпринимателем установлен в заключенных ею договорах, который в 2010 году с учетом расходов на проведение капитального ремонта общего имущества составлял 18,6 руб., а с 05.05.2012-21,05 руб.
Также в договоре указано, что размер платы определяется на общем собрании собственников МКД с учетом предложений управляющей компании. Если собственники помещений за 30 календарных дней до начала нового календарного года не приняли решение об установлении размера платы за управление, содержание и текущий ремонт, то размер указанных платежей устанавливается не выше рекомендованного органом местного самоуправления г. Комсомольска-на Амуре.
Постановлением Администрации города Комсомольска-на-Амуре от 19.11.2009 N 2937-па "Об установлении размеров платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда" размер тарифа с 1 января 2010 года для жилых домов с лифтами и мусоропроводом установлен в размере 15,67 руб.
Постановлением Администрации города Комсомольска-на-Амуре от 08.11.2010 N 3441-па "Об установлении размеров платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда" размер тарифа с 1 января 2011 года для жилых домов с лифтами и мусоропроводом установлен в размере 21,05 руб.
Как следует из пояснений истца, размер оплаты определялся из расчета тарифа утвержденного органами местного самоуправления, но при этом, как указывает истец, он исходил из меньшего тарифа.
Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности в отношении требований о взыскании задолженности за период с 19.08.2010 по 17.12.2010.
Согласно штампу, имеющемуся на конверте, Управляющая компания обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском 11.12.2013.
Указанное свидетельствует о том, что требования истца о взыскании основного долга за период по декабрь 2010 года заявлены истцом за пределами сроков исковой давности, что в силу статей 197, 199 ГК РФ является основанием для отказа в иске о взыскании задолженности за указанный период.
Также обоснованы возражения ответчика в части правильности расчета в связи с изменением площади помещений, находящихся в собственности предпринимателя, поскольку первоначальный размер помещений 815,4 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 19.08.2010 серия 27-АВ N 411532), уменьшился в декабре 2011 года до 808,3 кв. м (свидетельство от 15.12.2011 серия 27-АВ N 580069), а затем в мае 2012 года в связи с разделением помещения на три самостоятельных 217,3 кв. м, 330,4 кв. м, и 256,2 кв. м общая площадь оставила 803,9 кв. м (свидетельство от 05.05.2012 серия 27-АВ N 613452, свидетельство от 05.05.2012 серия 27-АВ N 613453, свидетельство от 05.05.2012 серия 27-АВ N 613451), запись о регистрации N 27-27-04/017/2012-3265).
При таких обстоятельствах, с ответчика следует взыскать задолженность за период с января 2011 года по июнь 2013 года включительно из расчета площади помещений, принадлежащих предпринимателю по состоянию на декабрь 2010 года - 815,4 кв. м, с 15.12.2011-808,3 кв. м, с 05.05.2012-803,9 кв. м, что составит 444 664, 22 руб., которая подлежит взысканию на основании статей 210, 249 ГК РФ, статей 39, 158 ЖК РФ, в остальной части долга следует отказать.
Управляющей компанией заявлено требование о взыскании неустойки за нарушение срока оплаты за период с августа 2010 года по июнь 2013 года в сумме 77 988,98 руб.
Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 155 ЖК РФ плата вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, на основании платежных документов, представленных собственнику не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим.
Аналогичное условие о сроках платежа было установлено заключенными с предпринимателем договорами.
В соответствии с пунктом 14 статьи 155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.
Таким образом, поскольку плата за содержание общего имущества МКД ответчиком своевременно не внесена, истец правомерно начислил пени за просрочку уплаты в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Между тем, осуществляя проверку расчета пени, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что расчет истца не соответствует установленным обстоятельствам в отношении принадлежавшей в спорный период ответчику площади помещений, срокам начисления пени (поскольку в силу условий закона и договора плата вносится ежемесячно до десятого числа месяца), а также расчет осуществлен с учетом заявленных требований за пределами срока исковой давности.
С учетом указанных обстоятельств, размер неустойки за неисполнение обязательств в спорный период составит 59 860, 14 руб., в остальной части следует отказать.
Доводы предпринимателя о несении им расходов на содержание общего имущества замены труб водоснабжения и канализации не принимаются, поскольку не являлось предметом исследования суда первой инстанции, доказательств предъявления встречного иска или иска к товариществу не предъявлено.
Доводы предпринимателя о том, что собственниками выбиралась управляющей организацией МУП "Служба заказчика N 4", в связи с чем, истец не вправе обращаться в суд отклоняется.
Истцом представлен протокол внеочередного собрания собственников от 15.06.2010, которым принято решение о расторжении ТСЖ "Лазурит" договора управления с МУП "Служба заказчика N 4" и о заключении договора с истцом.
Указанный договор управления заключен ТСЖ "Лазурит" с истцом 01.07.2010, истец его выполнял, что подтверждено доказательствами. Ответчик также заключил с истцом договоры, что им не оспаривается.
Соответствующих сведений об оспаривании решения собрания, на основании которого, истец выбран управляющей организацией, ответчиком не представлено.
Ссылка ответчика на то, что он купил помещения, которые были обременены правами арендатора ЗАО "Комсомолка" по договору с Комитетом по управлению имуществом администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 15.01.2010, арендатор должен был оплачивать расходы на содержание общего имущества до фактической передачи помещений предпринимателю (до 29.11.2010) не имеют значения, поскольку ответчик не представил доказательств оплаты расходов непосредственно арендатором.
Кроме того, на основании заявления о пропуске срока исковой давности судом отказано во взыскании долга начисленного до декабря 2010 года.
При установленных обстоятельствах, решение суда подлежит отмене, в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права (пункты 3, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ).
Госпошлина в соответствии со статей 110 АПК РФ возлагается на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 05.05.2014 по делу N А73-14971/2013 отменить.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя Никитиной Инны Анатольевны (ОГРНИП 304270331600322) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Служба заказчика по многоквартирному дому" (ОГРН 1082703004559) сумму долга 444 664, 22 руб., неустойки 59 860, 14 руб., судебные расходы по оплате госпошлины по иску 12 564, 17 руб., и по апелляционной жалобе 1 649, 12 руб., в остальной части отказать.
Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Служба заказчика по многоквартирному дому" (ОГРН 1082703004559) из федерального бюджета госпошлину в сумме 2 039, 80 руб., излишне оплаченную по платежному поручению N 1990 от 17.12.2013.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
Судьи
М.О.ВОЛКОВА
В.Г.ДРОЗДОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)