Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 июня 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Тимченко О.Х.
судей Ильиной М.В., Мисника Н.Н.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шебалкиной Д.А.
при участии:
- от истца: Чепкин С.А. (доверенность от 18.02.2013); директор ООО "Саяны" Дорофеева Е.Г. приказ N 8 от 01.04.2014;
- от ответчиков:
- от Администрации МО Белореченский район: Найда Н.Н.: (доверенность от 01.06.2015 N 01-32/559);
- от Астахова А.Н.: Кузнецов И.П. (доверенность 21.11.2014 N 23АА4198141);
- от третьих лиц:
от Управления ФС ГРКК по КК: не явился, извещен надлежащим образом
- (увед. N 34400286451287);
- Корнева Р.А.: Корнева Н.Н. (доверенность от 10.04.2015);
- от филиала ФГБУ "ФКП ФС ГРКК по КК: не явился, извещен надлежащим образом (увед. N 34400286451294);
- от ТСЖ "Надежда": Лазаренко Л.Ю. (доверенность от 26.04.2015 N 1)
- от администрации МО Белореченского городского поселения: не явился, извещен надлежащим образом (увед. N 34400286451317);
- от Мальцевой Н.А.: не явился, извещен надлежащим образом (увед. N 34400286451324).
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации муниципального образования Белореченский район; индивидуального предпринимателя Астахова Александра Николаевича
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 03.02.2015 по делу N А32-5231/2013
по иску общества с ограниченной ответственностью "Саяны"
к ответчикам: администрации муниципального образования Белореченский район; (ИНН 2303010026,ОГРН 1022300715480)
индивидуальному предпринимателю Астахову Александру Николаевичу
- при участии третьих лиц: Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю;
- филиала федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю;
- товарищества собственников жилья и нежилых помещений многоквартирного дома "Надежда";
- администрации муниципального образования Белореченского городского поселения;
- ЗАО "Тандер",
Корнева Романа Анатольевича,
Слепова Юрия Васильевича,
Архипова Сергея Владимировича,
о признании договора аренды от 07.10.2012 N 3900004923 недействительным,
принятое в составе судьи Сумина Д.П.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Саяны" (далее - общество, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования Белореченский район, индивидуальному предпринимателю Астахову Александру Николаевичу, г. Белореченск (далее - предприниматель) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 07.10.2011 г. N 3900004923 земельного участка площадью 1030 кв. м с кадастровым номером 23:39:1101021:19; применить к договору аренды от 07.10.2011 г. N 3900004923 последствия недействительности ничтожной сделки - аннулировать запись о государственной регистрации N 23-23-07/0042012-195; установить границы, фактическую площадь и конфигурацию земельного участка, необходимого для обслуживания многоквартирного дома по ул. Интернациональная, 18 в г. Белореченске.применить к договору аренды от 07.10.2011 г. N 3900004923 последствия недействительности ничтожной сделки - аннулировать запись о государственной регистрации N 23-23-07/0042012-195; установить границы, фактическую площадь и конфигурацию земельного участка, необходимого для обслуживания многоквартирного дома по ул. Интернациональная, 18 в г. Белореченске (с учетом заявленных уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).
Исковые требования мотивированы тем, что предоставление в аренду предпринимателю земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101021:19 нарушает права общества (истца), как собственника земельного участка под многоквартирным домом, лишает прав долевой собственности на часть придомовой территории.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.02.2015 по делу N А32-5231/2013 признан недействительным, в силу ничтожности, договор аренды от 07.10.2011 N 3900004923 земельного участка площадью 1030 кв. м с кадастровым номером 23:39:1101021:19, заключенный между муниципальным образованием Белореченский район и Астаховым А.Н. В удовлетворении остальной части требований ООО "Саяны" - отказано.
С апелляционными жалобами на решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, обратились администрация муниципального образования Белореченский район; ИП Астахов Александр Николаевич.
В обоснование апелляционной жалобы администрацией муниципального образования Белореченский район приведены следующие доводы.
Суд необоснованно отклонил ходатайство о проведении повторной экспертизы по делу.
Истец обратился с настоящим иском в суд с нарушением срока исковой давности.
Спорный земельный участок не входит в площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 23:39:1101021:11.
По мнению заявителя, истец неверно определяет площадь земельного участка, необходимого для использования обществом. Так, площадь застройки многоквартирного жилого дома составляет 1170 кв. м, площадь территории для обслуживания указанного многоквартирного дома (80 квартир) без учета площади застройки жилого дома - 4120 кв. м, что соответствует СНиП.
Согласно землеотводным документам, многоквартирному жилому дому по ул. Интернациональной, д. 18 не выделялся земельный участок площадью 9 885 кв. м.
Администрация муниципального образования Белореченский район просила решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы ИП Астаховым А.Н. приведены следующие доводы. Суд первой инстанции неправомерно основывал выводы по настоящему дела на проведенной судебной экспертизе, по результатам которой, была установлена большая площадь земельного участка, чем это необходимо для нормального пользования многоквартирным жилым домом.
Эксперт не смог предоставить примерную схему границ земельного участка, необходимого для эксплуатации спорного жилого дома. Также экспертом не было предложно альтернатив конфигураций возможно необходимого для эксплуатации жилого многоквартирного дома увеличенного земельного участка.
Суд необоснованно отклонил ходатайство о проведении повторной экспертизы по делу.
В деле имеются доказательства наличия отмежеванного, поставленного на кадастровый учет и зарегистрированного надлежащим образом земельного участка, расположенного под спорным жилым многоквартирным домом, необходимого для пользования жилым многоквартирным домом. Указанный участок является смежным земельным участком со спорным арендованным индивидуальным предпринимателем земельным массивом. Никаким образом данные земельные участки не пересекаются и не накладываются друг на друга.
Истец неверно определяет площадь земельного участка, необходимого для использования обществом.
Заявитель жалобы просил решение отменить в части признании договора аренды от 07.10.2011 N 390004923 недействительным, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
В отзыве на апелляционную жалобу администрации - ЗАО "Тандер" возражало доводам апеллянта, просило решение оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения. По мнению ЗАО "Тандер", администрация представляя в аренду спорный земельный участок, фактически изъяла у собственников помещений многоквартирного жилого дома, часть земельного участка, необходимого для его обслуживания и надлежащей эксплуатации.
В отзыве на апелляционную жалобу Корнев Р.А. также возражал доводам жалобы.
В отзыве на апелляционные жалобы Архипов А.В. возражал против удовлетворения апелляционных жалоб администрации муниципального образования Белореченский район; ИП Астахова А.Н. со ссылкой на их необоснованность.
ТСЖ "Надежда" представлены письменные возражения на апелляционные жалобы.
В отзыве ООО "Саяны" на апелляционные жалобы администрации муниципального образования Белореченский район, ИП Астахова А.Н., общество просило оставить решение без изменения, не согласившись с доводами заявителей жалоб.
Представитель ИП Астахова А.Н. указал, что в судебном заседании первой инстанции, по окончании которого вынесен оспариваемый судебный акт, на стадии прений, ответчиком заявлялось о применении срока исковой давности. Это следовало из контекста правовой позиции по делу. При этом, представитель ИП Астахова А.Н. подтвердил, что письменного ходатайства о применении срока исковой давности не заявлялось.
В судебном заседании представитель ООО "Саяны" указал, что ходатайство о применении срока исковой давности не заявлялось. Представитель ООО "Саяны" подробно ознакомился с материалами настоящего дела. В том числе, со всеми аудиозаписями протоколов судебных заседаний суда первой инстанции, на основании чего, сделан вывод о необоснованности довода апеллянта относительно срока исковой давности.
Кроме того, предметом исковых требований является оспаривание договора аренды от 2011 года, исковое заявление подано в Арбитражный суд Краснодарского края в 2013 года, соответственно, трехлетний срок исковой давности не пропущен.
Представитель ТСЖ "Надежда" также указал, что срок исковой давности не пропущен. В протоколе судебного заседания от 27.01.2015, подписанном представителями лиц, участвующих в деле (в том числе, представителем администрации), не отражено о заявлении ходатайства о пропуске срока исковой давности. Возражений на протокол судебного заседания сторонами не заявлялось. Представитель ТСЖ "Надежда" просил решение оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Представитель Администрации муниципального образования Белореченский район поддержал доводы жалобы, пояснил, что предпринимателю предоставлен спорный земельный участок для размещения торгово-офисных зданий.
На вопрос суда, заявлялось ли в суде первой инстанции ходатайство о применении срока исковой давности, представитель Администрации муниципального образования Белореченский район ответить затруднился.
Представитель Корнева Р.А. доводам апелляционных жалоб возражал.
Иные лица, участвующие в деле, не обеспечили явку представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции, надлежащим образом извещенные арбитражным судом о дате и времени судебного заседания в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, общество на основании свидетельств о государственной регистрации права от 05.09.2008 23-АЕ N 094873 (т. 1 л.д. 56), от 13.06.2006 23-АА N 742261 (т. 1 л.д. 57) является собственником двух магазинов в многоквартирном доме, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Белореченск, ул. Интернациональная, 18.
07.10.2011 между администрацией и предпринимателем Астаховым Александром Николаевичем заключен договор аренды (т. 2 л.д. 12) N 3900004923 земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101021:19, общей площадью 1 030 кв. м.
Общество считает, что предоставление земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101021:19 противоречит действующему законодательству и нарушает права общества как собственника земельного участка необходимого для обслуживания многоквартирного жилого дома.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.
При решении вопроса об обоснованности исковых требований суд руководствуется следующим.
Из положений ст. 36 ЖК РФ следует, что с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды между застройщиком (заявителем) и администрацией, должен считаться прекращенным, поскольку право на помещение влечет не только право общей долевой собственности, но и переход права аренды (собственности) земельного участка.
При этом п. 2 ст. 23 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей (долевой) собственности на общее имущество.
Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11 по делу N А55-17896/2010, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а администрация утрачивает право на распоряжение им.
Судом установлено, что участок с кадастровым номером 23:39:1101021:11 сформирован под многоквартирным домом (т. 3 л.д. 27).
Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет 16.08.2006.
В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101021:11 от 12.03.2013 N 2343/12/13-197022 земельный участок является собственностью собственников помещений многоквартирного дома.
Таким образом, истцу и другим лица, собственникам (жильцам дома) на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:39:1101021:11.
Как верно указал суд первой инстанции, истец заявляет о нарушении его прав, как собственника помещения в многоквартирном жилом доме, чье право нарушено уменьшением фактической (необходимой) площади земельного участка необходимой для обслуживания многоквартирного жилого дома.
Реализация жилищных прав собственниками помещений в многоквартирном доме неразрывно связана с обладанием права общей долевой собственности на земельный участок, необходимый для размещения строения и эксплуатации этого дома.
Судом первой инстанции было назначено проведение судебной экспертизы ФБУ "Краснодарская ЛСЭ" МЮ РФ (эксперт - Родионенко Ольга Борисовна) для разрешения вопроса о том, имеет ли место наложение земельных участков, и каково площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома.
Экспертным заключением от 03.10.2014 N 4215/09-3/16.1 установлено, что площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома с продовольственным магазином, расположенным на 1 этаже, в г. Белореченске, по ул. Интернациональной, 18 на момент ввода в эксплуатацию с учетом требований СНиП II-60-75 Планировка и застройка городов, поселков и сельских населенных пунктов и проекта на строительство составляла 9 885 кв. м; по состоянию на 16.08.2006 (дата постановки на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101021:0011) площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации многоквартирного жилого дома с встроенными помещениями магазинов и аптеки составляет 9 182, 8 кв. м.
Также согласно экспертному заключению площадь земельного участка, с кадастровым номером 23:39:1101021:0011 и его конфигурация не соответствуют действующим требованиям СНиП; фактическая площадь земельного участка равна 5 290 кв. м и является недостаточной для эксплуатации жилого дома с встроенными помещениями магазинов и аптеки.
Площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома с встроенными помещениями магазинов и аптеки по адресу: г. Белореченск, ул. Интернациональная, 18 составляет 9 182, 8 кв. м.
Согласно п. 7 выводов экспертного заключения (т. 8 л.д. 18) земельный участок с кадастровым номером 23:39:11010021:19 находится в границах земельного участка, предоставленного под строительство и эксплуатацию многоквартирного жилого дома в соответствии с первичными правоустанавливающими и землеотводными документами.
Эксперт пришел к выводу о том, что поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:39:11010021:19 находится в границах (то есть, является частью) земельного участка, предоставленного под строительство и эксплуатацию многоквартирного жилого дома в соответствии с первичными правоустанавливающими и землеотводными документами, возможности изменения конфигурации без наложения границ, на земельный участок с кадастровым номером 23:39:11010021:19 не имеется, так как влечет за собой исключение из площади придомовой территории противопожарного подъезда, элементов озеленения и благоустройства территории жилого дома, исключение возможности доступа маломобильных групп населения к магазинам по специальным пандусам, которые будут находиться за границами земельного участка, предоставленного для строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома.
Проанализировав выводы, изложенные в экспертном заключении, в совокупности с иными доказательствами по делу, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что администрация, предоставляя в аренду спорный земельный участок, по сути, изъяла у собственников помещений многоквартирного жилого дома часть земельного участка необходимого для его обслуживания и надлежащей эксплуатации. В связи с этим, договор аренды от 07.10.2011 г. N 3900004923 земельного участка площадью 1030 кв. м с кадастровым номером 23:39:1101021:19 в силу положений ст. 168 ГК РФ, является недействительной (ничтожной сделкой).
Апелляционный суд отклоняет доводы, изложенные в апелляционных жалобах, по следящим основаниям.
В п. 66 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" N 10/22 от 29.04.2010 г. (далее постановление Пленума N 10/22 от 29.04.2010 г.) предусмотрено, что согласно ч. 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Границы и размер земельного участка необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома но ул. Интернациональная, 18 г. Белореченска определены на основании заключения судебной строительно-технической экспертизы от 02.10.2014 г.
В основу экспертного расчета положено постановление от 14.04.2004 г. N 345 "Об утверждении методики расчета нормативных размеров земельных участков в общем имуществе многоквартирного дома" (в редакции Постановления Главы администрации Краснодарского края от 05.07.2005 г. N 591).
Как уже отмечалось выше, границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В ч. 1 ст. 2 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.
В п. 68 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" N 10/22 от 29.04.2010 г. предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.
В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
В результате действий администрации МО "Белореченский район" по формированию земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома, у Астахова А.Н. возникло право аренды земельного участка площадью 1030 кв. м, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома по ул. Интернациональная, 18 г. Белореченска.
Довод в апелляционной жалобе Астахова А.Н. о применении устаревших, недействующих на момент проведения экспертизы, нормативно-правовых актов при расчете площади необходимой для эксплуатации многоквартирного дома по ул. Интернациональная, 18 г. Белореченска является необоснованным.
Методика расчета площади земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома со встроенным продовольственным магазином, примененная при расчете площади земельного участка, утверждена действующим постановлением главы администрации Краснодарского края от 14.04.2004 г. N 345 "Об утверждении методики расчета нормативных размеров земельных участков в общем имуществе многоквартирного дома".
Администрацией МО "Белореченский район" и ИП Астаховым А.Н. не опровергнуты выводы эксперта о том, что формирование земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101021:0011 для целей эксплуатации многоквартирного дома без использования земельного участка с кадастровым номером 23:39:11010021:19 невозможно.
Учитывая, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с элементами благоустройства и озеленения, суд обоснованно пришел к выводу, что администрация, предоставляя в аренду спорный земельный участок Астахову А.Н.., изъяла у собственников помещений многоквартирного жилого дома часть земельного участка необходимого для его обслуживания и надлежащей эксплуатации.
Договор аренды обоснованно признан недействительным ввиду его противоречия требованиям закона.
Правовая позиция по вопросу оспаривания договора аренды земельного участка, заключенного органом местного самоуправления с третьим лицом, сформулирована в постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.06.2013 г. N Ф08-2763/13 по делу N А32-14920/2011. В качестве доказательства определения недостаточности площади земельного участка, сформированного для эксплуатации многоквартирного жилого дома, судом принято заключение экспертизы, в котором применена методика расчета нормативных размеров земельных участков в общем имуществе многоквартирного дома, утвержденная постановлением главы администрации Краснодарского края от 14.04.2004 г. N 345.
Довод администрации МО "Белореченский район" о пропуске Обществом срока исковой давности является необоснованным.
Администрация указывает, что собственникам помещений многоквартирного дома в 2006 г. было известно о проведении землеустроительных работ на земельном участке под многоквартирным домом.
Доказательств согласования с жильцами многоквартирного дома площади земельного участка в размере 5290 кв. м для эксплуатации многоквартирного дома администрация МО "Белореченский район" не предоставила.
Кроме этого, администрация МО "Белореченский район" не предоставила доказательств проведения публичных слушаний по проекту территории квартала N 21 и проекту межевания квартала N 21, заключение о результатах публичных слушаний, протокол публичных слушаний.
Кроме того, апелляционным судом установлено, что ходатайство о пропуске срока исковой давности в суде первой инстанции не заявлялось.
Довод в апелляционной жалобе о том, что размеры и границы земельного участка площадью 5290 кв. м с кадастровым номером 23:39:1101021:11, сформированного администрацией МО "Белореченский район" для эксплуатации многоквартирного дома по ул. Интернациональная, 18 г. Белореченска, не могут быть уточнены, т.к. земельный участок поставлен на кадастровый учет как ранее учтенный, является необоснованным.
В постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.06.2012 г. N Ф08-2994/12 по делу N А32-5562/2011 указано, что переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома состоит из 2-х этапов: формирование земельного участка и проведение государственного кадастрового учета. Обязанность по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, возложена на органы государственной власти или органы местного самоуправления. При этом действия государственных (муниципальных) органов по формированию земельного участка не должны нарушать прав и интересов собственников помещений, в силу закона претендующих на определенный (необходимый для нормальной эксплуатации многоквартирного дома) земельный участок. Наличие в государственном кадастре недвижимости сведений о площади отмежеванного земельного участка само по себе не может служить препятствием последующему уточнению уполномоченными органами (решением суда) границ и площади необходимого для надлежащей эксплуатации многоквартирного дома земельного участка, законными владельцами которого являются собственники помещений.
Анализ вышеизложенного позволяет прийти к выводу, что если ранее учтенный земельный участок нарушает права собственников помещений многоквартирного дома, то они вправе обратиться в суд для уточнения границ и размера земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома.
Довод в апелляционной жалобе о том, что предоставление земельного участка с кадастровым номером 23:39:11010021:19 для эксплуатации многоквартирного дома невозможно, т.к. земельные участки отнесены к разным территориальным зонам, является необоснованным.
Как следует из материалов дела земельный участок с кадастровым номером 23:39:1101021:11 относится к территориальной зоне: Ж-ММ зона застройки многоэтажными жилыми домами, спорный земельный участок с кадастровым номером 23:39:11010021:19 отнесен к территориальной зоне: ИТ-2 зона транспортной инфраструктуры.
В п. 68 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 г. предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.
В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
Согласно ч. 1 ст. 45 Градостроительного Кодекса РФ решения о подготовке документации по планировке территории принимаются уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В ч. 1 ст. 30 Градостроительного Кодекса РФ предусмотрено, что правила землепользования и застройки разрабатываются в целях созданий условий для планировки территорий муниципальных образований.
В ст. 34 Градостроительного Кодекса РФ РФ указано, что при подготовке правил землепользования и застройки устанавливаются границы территориальных зон.
Исходя из положений п. 68 постановления Пленума N 10/22 от 29.04.2010 г. собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить действия администрации МО "Белореченский район" по разработке документации по планировке территории, которая включает установление границ территориальных зон.
В результате действий администрации по установлению разных границ территориальных зон в пределах квартала N 21 у Астахова А.Н. возникло право аренды земельного участка площадью 1030 кв. м с кадастровым номером 23:39:1101021:19, входящего в состав территориальной зоны: ИТ-2 зона транспортной инфраструктуры, отличной от территориальной зоны, на которой расположен многоквартирный дом.
Учитывая, что право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101021:19 у Астахова А.M. возникло в результате действий администрации МО "Белореченский район" по разработке документации по планировке территории и установлении границ территориальных зон, то по смыслу положения Пленума N 10/22 от 29.04.2010 г. собственник нежилых помещений многоквартирного дома ООО "Саяны" может оспорить возникновение у Астахова А.Н. права аренды земельного участка площадью 1030 кв. м с кадастровым номером 23:39:1101021:19.
После признания договора аренды земельного участка от 07.10.2011 г. недействительной (ничтожной) сделкой и установления того, что сформированный земельный участок для эксплуатации жилого дома является недостаточным, собственники помещений в многоквартирном доме вправе обратиться в администрацию МО "Белореченский район" с заявлением о формировании земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома с элементами озеленения и благоустройства.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения Арбитражного суда Краснодарского края от 03.02.2015 по делу N А32-5231/2013.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
При подаче апелляционной жалобы заявителем ИП Астаховым А.Н. оплачена государственная пошлина в размере 3000 руб. по чеку-ордеру от 03.03.2015.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.02.2015 по делу N А32-5231/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы администрации муниципального образования Белореченский район, индивидуального предпринимателя Астахова Александра Николаевича - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Х.ТИМЧЕНКО
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
Н.Н.МИСНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.06.2015 N 15АП-6237/2015 ПО ДЕЛУ N А32-5231/2013
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 июня 2015 г. N 15АП-6237/2015
Дело N А32-5231/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 июня 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Тимченко О.Х.
судей Ильиной М.В., Мисника Н.Н.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шебалкиной Д.А.
при участии:
- от истца: Чепкин С.А. (доверенность от 18.02.2013); директор ООО "Саяны" Дорофеева Е.Г. приказ N 8 от 01.04.2014;
- от ответчиков:
- от Администрации МО Белореченский район: Найда Н.Н.: (доверенность от 01.06.2015 N 01-32/559);
- от Астахова А.Н.: Кузнецов И.П. (доверенность 21.11.2014 N 23АА4198141);
- от третьих лиц:
от Управления ФС ГРКК по КК: не явился, извещен надлежащим образом
- (увед. N 34400286451287);
- Корнева Р.А.: Корнева Н.Н. (доверенность от 10.04.2015);
- от филиала ФГБУ "ФКП ФС ГРКК по КК: не явился, извещен надлежащим образом (увед. N 34400286451294);
- от ТСЖ "Надежда": Лазаренко Л.Ю. (доверенность от 26.04.2015 N 1)
- от администрации МО Белореченского городского поселения: не явился, извещен надлежащим образом (увед. N 34400286451317);
- от Мальцевой Н.А.: не явился, извещен надлежащим образом (увед. N 34400286451324).
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации муниципального образования Белореченский район; индивидуального предпринимателя Астахова Александра Николаевича
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 03.02.2015 по делу N А32-5231/2013
по иску общества с ограниченной ответственностью "Саяны"
к ответчикам: администрации муниципального образования Белореченский район; (ИНН 2303010026,ОГРН 1022300715480)
индивидуальному предпринимателю Астахову Александру Николаевичу
- при участии третьих лиц: Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю;
- филиала федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю;
- товарищества собственников жилья и нежилых помещений многоквартирного дома "Надежда";
- администрации муниципального образования Белореченского городского поселения;
- ЗАО "Тандер",
Корнева Романа Анатольевича,
Слепова Юрия Васильевича,
Архипова Сергея Владимировича,
о признании договора аренды от 07.10.2012 N 3900004923 недействительным,
принятое в составе судьи Сумина Д.П.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Саяны" (далее - общество, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования Белореченский район, индивидуальному предпринимателю Астахову Александру Николаевичу, г. Белореченск (далее - предприниматель) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 07.10.2011 г. N 3900004923 земельного участка площадью 1030 кв. м с кадастровым номером 23:39:1101021:19; применить к договору аренды от 07.10.2011 г. N 3900004923 последствия недействительности ничтожной сделки - аннулировать запись о государственной регистрации N 23-23-07/0042012-195; установить границы, фактическую площадь и конфигурацию земельного участка, необходимого для обслуживания многоквартирного дома по ул. Интернациональная, 18 в г. Белореченске.применить к договору аренды от 07.10.2011 г. N 3900004923 последствия недействительности ничтожной сделки - аннулировать запись о государственной регистрации N 23-23-07/0042012-195; установить границы, фактическую площадь и конфигурацию земельного участка, необходимого для обслуживания многоквартирного дома по ул. Интернациональная, 18 в г. Белореченске (с учетом заявленных уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).
Исковые требования мотивированы тем, что предоставление в аренду предпринимателю земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101021:19 нарушает права общества (истца), как собственника земельного участка под многоквартирным домом, лишает прав долевой собственности на часть придомовой территории.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.02.2015 по делу N А32-5231/2013 признан недействительным, в силу ничтожности, договор аренды от 07.10.2011 N 3900004923 земельного участка площадью 1030 кв. м с кадастровым номером 23:39:1101021:19, заключенный между муниципальным образованием Белореченский район и Астаховым А.Н. В удовлетворении остальной части требований ООО "Саяны" - отказано.
С апелляционными жалобами на решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, обратились администрация муниципального образования Белореченский район; ИП Астахов Александр Николаевич.
В обоснование апелляционной жалобы администрацией муниципального образования Белореченский район приведены следующие доводы.
Суд необоснованно отклонил ходатайство о проведении повторной экспертизы по делу.
Истец обратился с настоящим иском в суд с нарушением срока исковой давности.
Спорный земельный участок не входит в площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 23:39:1101021:11.
По мнению заявителя, истец неверно определяет площадь земельного участка, необходимого для использования обществом. Так, площадь застройки многоквартирного жилого дома составляет 1170 кв. м, площадь территории для обслуживания указанного многоквартирного дома (80 квартир) без учета площади застройки жилого дома - 4120 кв. м, что соответствует СНиП.
Согласно землеотводным документам, многоквартирному жилому дому по ул. Интернациональной, д. 18 не выделялся земельный участок площадью 9 885 кв. м.
Администрация муниципального образования Белореченский район просила решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы ИП Астаховым А.Н. приведены следующие доводы. Суд первой инстанции неправомерно основывал выводы по настоящему дела на проведенной судебной экспертизе, по результатам которой, была установлена большая площадь земельного участка, чем это необходимо для нормального пользования многоквартирным жилым домом.
Эксперт не смог предоставить примерную схему границ земельного участка, необходимого для эксплуатации спорного жилого дома. Также экспертом не было предложно альтернатив конфигураций возможно необходимого для эксплуатации жилого многоквартирного дома увеличенного земельного участка.
Суд необоснованно отклонил ходатайство о проведении повторной экспертизы по делу.
В деле имеются доказательства наличия отмежеванного, поставленного на кадастровый учет и зарегистрированного надлежащим образом земельного участка, расположенного под спорным жилым многоквартирным домом, необходимого для пользования жилым многоквартирным домом. Указанный участок является смежным земельным участком со спорным арендованным индивидуальным предпринимателем земельным массивом. Никаким образом данные земельные участки не пересекаются и не накладываются друг на друга.
Истец неверно определяет площадь земельного участка, необходимого для использования обществом.
Заявитель жалобы просил решение отменить в части признании договора аренды от 07.10.2011 N 390004923 недействительным, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
В отзыве на апелляционную жалобу администрации - ЗАО "Тандер" возражало доводам апеллянта, просило решение оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения. По мнению ЗАО "Тандер", администрация представляя в аренду спорный земельный участок, фактически изъяла у собственников помещений многоквартирного жилого дома, часть земельного участка, необходимого для его обслуживания и надлежащей эксплуатации.
В отзыве на апелляционную жалобу Корнев Р.А. также возражал доводам жалобы.
В отзыве на апелляционные жалобы Архипов А.В. возражал против удовлетворения апелляционных жалоб администрации муниципального образования Белореченский район; ИП Астахова А.Н. со ссылкой на их необоснованность.
ТСЖ "Надежда" представлены письменные возражения на апелляционные жалобы.
В отзыве ООО "Саяны" на апелляционные жалобы администрации муниципального образования Белореченский район, ИП Астахова А.Н., общество просило оставить решение без изменения, не согласившись с доводами заявителей жалоб.
Представитель ИП Астахова А.Н. указал, что в судебном заседании первой инстанции, по окончании которого вынесен оспариваемый судебный акт, на стадии прений, ответчиком заявлялось о применении срока исковой давности. Это следовало из контекста правовой позиции по делу. При этом, представитель ИП Астахова А.Н. подтвердил, что письменного ходатайства о применении срока исковой давности не заявлялось.
В судебном заседании представитель ООО "Саяны" указал, что ходатайство о применении срока исковой давности не заявлялось. Представитель ООО "Саяны" подробно ознакомился с материалами настоящего дела. В том числе, со всеми аудиозаписями протоколов судебных заседаний суда первой инстанции, на основании чего, сделан вывод о необоснованности довода апеллянта относительно срока исковой давности.
Кроме того, предметом исковых требований является оспаривание договора аренды от 2011 года, исковое заявление подано в Арбитражный суд Краснодарского края в 2013 года, соответственно, трехлетний срок исковой давности не пропущен.
Представитель ТСЖ "Надежда" также указал, что срок исковой давности не пропущен. В протоколе судебного заседания от 27.01.2015, подписанном представителями лиц, участвующих в деле (в том числе, представителем администрации), не отражено о заявлении ходатайства о пропуске срока исковой давности. Возражений на протокол судебного заседания сторонами не заявлялось. Представитель ТСЖ "Надежда" просил решение оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Представитель Администрации муниципального образования Белореченский район поддержал доводы жалобы, пояснил, что предпринимателю предоставлен спорный земельный участок для размещения торгово-офисных зданий.
На вопрос суда, заявлялось ли в суде первой инстанции ходатайство о применении срока исковой давности, представитель Администрации муниципального образования Белореченский район ответить затруднился.
Представитель Корнева Р.А. доводам апелляционных жалоб возражал.
Иные лица, участвующие в деле, не обеспечили явку представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции, надлежащим образом извещенные арбитражным судом о дате и времени судебного заседания в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, общество на основании свидетельств о государственной регистрации права от 05.09.2008 23-АЕ N 094873 (т. 1 л.д. 56), от 13.06.2006 23-АА N 742261 (т. 1 л.д. 57) является собственником двух магазинов в многоквартирном доме, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Белореченск, ул. Интернациональная, 18.
07.10.2011 между администрацией и предпринимателем Астаховым Александром Николаевичем заключен договор аренды (т. 2 л.д. 12) N 3900004923 земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101021:19, общей площадью 1 030 кв. м.
Общество считает, что предоставление земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101021:19 противоречит действующему законодательству и нарушает права общества как собственника земельного участка необходимого для обслуживания многоквартирного жилого дома.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.
При решении вопроса об обоснованности исковых требований суд руководствуется следующим.
Из положений ст. 36 ЖК РФ следует, что с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды между застройщиком (заявителем) и администрацией, должен считаться прекращенным, поскольку право на помещение влечет не только право общей долевой собственности, но и переход права аренды (собственности) земельного участка.
При этом п. 2 ст. 23 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей (долевой) собственности на общее имущество.
Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11 по делу N А55-17896/2010, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а администрация утрачивает право на распоряжение им.
Судом установлено, что участок с кадастровым номером 23:39:1101021:11 сформирован под многоквартирным домом (т. 3 л.д. 27).
Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет 16.08.2006.
В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101021:11 от 12.03.2013 N 2343/12/13-197022 земельный участок является собственностью собственников помещений многоквартирного дома.
Таким образом, истцу и другим лица, собственникам (жильцам дома) на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:39:1101021:11.
Как верно указал суд первой инстанции, истец заявляет о нарушении его прав, как собственника помещения в многоквартирном жилом доме, чье право нарушено уменьшением фактической (необходимой) площади земельного участка необходимой для обслуживания многоквартирного жилого дома.
Реализация жилищных прав собственниками помещений в многоквартирном доме неразрывно связана с обладанием права общей долевой собственности на земельный участок, необходимый для размещения строения и эксплуатации этого дома.
Судом первой инстанции было назначено проведение судебной экспертизы ФБУ "Краснодарская ЛСЭ" МЮ РФ (эксперт - Родионенко Ольга Борисовна) для разрешения вопроса о том, имеет ли место наложение земельных участков, и каково площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома.
Экспертным заключением от 03.10.2014 N 4215/09-3/16.1 установлено, что площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома с продовольственным магазином, расположенным на 1 этаже, в г. Белореченске, по ул. Интернациональной, 18 на момент ввода в эксплуатацию с учетом требований СНиП II-60-75 Планировка и застройка городов, поселков и сельских населенных пунктов и проекта на строительство составляла 9 885 кв. м; по состоянию на 16.08.2006 (дата постановки на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101021:0011) площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации многоквартирного жилого дома с встроенными помещениями магазинов и аптеки составляет 9 182, 8 кв. м.
Также согласно экспертному заключению площадь земельного участка, с кадастровым номером 23:39:1101021:0011 и его конфигурация не соответствуют действующим требованиям СНиП; фактическая площадь земельного участка равна 5 290 кв. м и является недостаточной для эксплуатации жилого дома с встроенными помещениями магазинов и аптеки.
Площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома с встроенными помещениями магазинов и аптеки по адресу: г. Белореченск, ул. Интернациональная, 18 составляет 9 182, 8 кв. м.
Согласно п. 7 выводов экспертного заключения (т. 8 л.д. 18) земельный участок с кадастровым номером 23:39:11010021:19 находится в границах земельного участка, предоставленного под строительство и эксплуатацию многоквартирного жилого дома в соответствии с первичными правоустанавливающими и землеотводными документами.
Эксперт пришел к выводу о том, что поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:39:11010021:19 находится в границах (то есть, является частью) земельного участка, предоставленного под строительство и эксплуатацию многоквартирного жилого дома в соответствии с первичными правоустанавливающими и землеотводными документами, возможности изменения конфигурации без наложения границ, на земельный участок с кадастровым номером 23:39:11010021:19 не имеется, так как влечет за собой исключение из площади придомовой территории противопожарного подъезда, элементов озеленения и благоустройства территории жилого дома, исключение возможности доступа маломобильных групп населения к магазинам по специальным пандусам, которые будут находиться за границами земельного участка, предоставленного для строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома.
Проанализировав выводы, изложенные в экспертном заключении, в совокупности с иными доказательствами по делу, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что администрация, предоставляя в аренду спорный земельный участок, по сути, изъяла у собственников помещений многоквартирного жилого дома часть земельного участка необходимого для его обслуживания и надлежащей эксплуатации. В связи с этим, договор аренды от 07.10.2011 г. N 3900004923 земельного участка площадью 1030 кв. м с кадастровым номером 23:39:1101021:19 в силу положений ст. 168 ГК РФ, является недействительной (ничтожной сделкой).
Апелляционный суд отклоняет доводы, изложенные в апелляционных жалобах, по следящим основаниям.
В п. 66 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" N 10/22 от 29.04.2010 г. (далее постановление Пленума N 10/22 от 29.04.2010 г.) предусмотрено, что согласно ч. 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Границы и размер земельного участка необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома но ул. Интернациональная, 18 г. Белореченска определены на основании заключения судебной строительно-технической экспертизы от 02.10.2014 г.
В основу экспертного расчета положено постановление от 14.04.2004 г. N 345 "Об утверждении методики расчета нормативных размеров земельных участков в общем имуществе многоквартирного дома" (в редакции Постановления Главы администрации Краснодарского края от 05.07.2005 г. N 591).
Как уже отмечалось выше, границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В ч. 1 ст. 2 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.
В п. 68 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" N 10/22 от 29.04.2010 г. предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.
В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
В результате действий администрации МО "Белореченский район" по формированию земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома, у Астахова А.Н. возникло право аренды земельного участка площадью 1030 кв. м, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома по ул. Интернациональная, 18 г. Белореченска.
Довод в апелляционной жалобе Астахова А.Н. о применении устаревших, недействующих на момент проведения экспертизы, нормативно-правовых актов при расчете площади необходимой для эксплуатации многоквартирного дома по ул. Интернациональная, 18 г. Белореченска является необоснованным.
Методика расчета площади земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома со встроенным продовольственным магазином, примененная при расчете площади земельного участка, утверждена действующим постановлением главы администрации Краснодарского края от 14.04.2004 г. N 345 "Об утверждении методики расчета нормативных размеров земельных участков в общем имуществе многоквартирного дома".
Администрацией МО "Белореченский район" и ИП Астаховым А.Н. не опровергнуты выводы эксперта о том, что формирование земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101021:0011 для целей эксплуатации многоквартирного дома без использования земельного участка с кадастровым номером 23:39:11010021:19 невозможно.
Учитывая, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с элементами благоустройства и озеленения, суд обоснованно пришел к выводу, что администрация, предоставляя в аренду спорный земельный участок Астахову А.Н.., изъяла у собственников помещений многоквартирного жилого дома часть земельного участка необходимого для его обслуживания и надлежащей эксплуатации.
Договор аренды обоснованно признан недействительным ввиду его противоречия требованиям закона.
Правовая позиция по вопросу оспаривания договора аренды земельного участка, заключенного органом местного самоуправления с третьим лицом, сформулирована в постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.06.2013 г. N Ф08-2763/13 по делу N А32-14920/2011. В качестве доказательства определения недостаточности площади земельного участка, сформированного для эксплуатации многоквартирного жилого дома, судом принято заключение экспертизы, в котором применена методика расчета нормативных размеров земельных участков в общем имуществе многоквартирного дома, утвержденная постановлением главы администрации Краснодарского края от 14.04.2004 г. N 345.
Довод администрации МО "Белореченский район" о пропуске Обществом срока исковой давности является необоснованным.
Администрация указывает, что собственникам помещений многоквартирного дома в 2006 г. было известно о проведении землеустроительных работ на земельном участке под многоквартирным домом.
Доказательств согласования с жильцами многоквартирного дома площади земельного участка в размере 5290 кв. м для эксплуатации многоквартирного дома администрация МО "Белореченский район" не предоставила.
Кроме этого, администрация МО "Белореченский район" не предоставила доказательств проведения публичных слушаний по проекту территории квартала N 21 и проекту межевания квартала N 21, заключение о результатах публичных слушаний, протокол публичных слушаний.
Кроме того, апелляционным судом установлено, что ходатайство о пропуске срока исковой давности в суде первой инстанции не заявлялось.
Довод в апелляционной жалобе о том, что размеры и границы земельного участка площадью 5290 кв. м с кадастровым номером 23:39:1101021:11, сформированного администрацией МО "Белореченский район" для эксплуатации многоквартирного дома по ул. Интернациональная, 18 г. Белореченска, не могут быть уточнены, т.к. земельный участок поставлен на кадастровый учет как ранее учтенный, является необоснованным.
В постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.06.2012 г. N Ф08-2994/12 по делу N А32-5562/2011 указано, что переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома состоит из 2-х этапов: формирование земельного участка и проведение государственного кадастрового учета. Обязанность по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, возложена на органы государственной власти или органы местного самоуправления. При этом действия государственных (муниципальных) органов по формированию земельного участка не должны нарушать прав и интересов собственников помещений, в силу закона претендующих на определенный (необходимый для нормальной эксплуатации многоквартирного дома) земельный участок. Наличие в государственном кадастре недвижимости сведений о площади отмежеванного земельного участка само по себе не может служить препятствием последующему уточнению уполномоченными органами (решением суда) границ и площади необходимого для надлежащей эксплуатации многоквартирного дома земельного участка, законными владельцами которого являются собственники помещений.
Анализ вышеизложенного позволяет прийти к выводу, что если ранее учтенный земельный участок нарушает права собственников помещений многоквартирного дома, то они вправе обратиться в суд для уточнения границ и размера земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома.
Довод в апелляционной жалобе о том, что предоставление земельного участка с кадастровым номером 23:39:11010021:19 для эксплуатации многоквартирного дома невозможно, т.к. земельные участки отнесены к разным территориальным зонам, является необоснованным.
Как следует из материалов дела земельный участок с кадастровым номером 23:39:1101021:11 относится к территориальной зоне: Ж-ММ зона застройки многоэтажными жилыми домами, спорный земельный участок с кадастровым номером 23:39:11010021:19 отнесен к территориальной зоне: ИТ-2 зона транспортной инфраструктуры.
В п. 68 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 г. предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.
В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
Согласно ч. 1 ст. 45 Градостроительного Кодекса РФ решения о подготовке документации по планировке территории принимаются уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В ч. 1 ст. 30 Градостроительного Кодекса РФ предусмотрено, что правила землепользования и застройки разрабатываются в целях созданий условий для планировки территорий муниципальных образований.
В ст. 34 Градостроительного Кодекса РФ РФ указано, что при подготовке правил землепользования и застройки устанавливаются границы территориальных зон.
Исходя из положений п. 68 постановления Пленума N 10/22 от 29.04.2010 г. собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить действия администрации МО "Белореченский район" по разработке документации по планировке территории, которая включает установление границ территориальных зон.
В результате действий администрации по установлению разных границ территориальных зон в пределах квартала N 21 у Астахова А.Н. возникло право аренды земельного участка площадью 1030 кв. м с кадастровым номером 23:39:1101021:19, входящего в состав территориальной зоны: ИТ-2 зона транспортной инфраструктуры, отличной от территориальной зоны, на которой расположен многоквартирный дом.
Учитывая, что право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101021:19 у Астахова А.M. возникло в результате действий администрации МО "Белореченский район" по разработке документации по планировке территории и установлении границ территориальных зон, то по смыслу положения Пленума N 10/22 от 29.04.2010 г. собственник нежилых помещений многоквартирного дома ООО "Саяны" может оспорить возникновение у Астахова А.Н. права аренды земельного участка площадью 1030 кв. м с кадастровым номером 23:39:1101021:19.
После признания договора аренды земельного участка от 07.10.2011 г. недействительной (ничтожной) сделкой и установления того, что сформированный земельный участок для эксплуатации жилого дома является недостаточным, собственники помещений в многоквартирном доме вправе обратиться в администрацию МО "Белореченский район" с заявлением о формировании земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома с элементами озеленения и благоустройства.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения Арбитражного суда Краснодарского края от 03.02.2015 по делу N А32-5231/2013.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
При подаче апелляционной жалобы заявителем ИП Астаховым А.Н. оплачена государственная пошлина в размере 3000 руб. по чеку-ордеру от 03.03.2015.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.02.2015 по делу N А32-5231/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы администрации муниципального образования Белореченский район, индивидуального предпринимателя Астахова Александра Николаевича - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Х.ТИМЧЕНКО
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
Н.Н.МИСНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)