Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Рыбаков Р.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Грибалевой М.В.,
судей Шмидт Т.Е., Саяпиной Е.Г.
при секретаре Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования "Город Саратов" к В. о признании строения самовольной постройкой и сносе самовольного строения по апелляционной жалобе администрации муниципального образования "Город Саратов" на решение Октябрьского районного суда города Саратова от 06 февраля 2014 года, которым в удовлетворении иска отказано.
Заслушав доклад судьи Саяпиной Е.Г., выслушав объяснения ответчика В., показания эксперта С., исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация МО "Город Саратов") обратилась в суд с иском к В. о признании жилого дома по адресу: <адрес> самовольной постройкой и его сносе. Требования мотивированы тем, что земельный участок, принадлежащий В., расположен в границах территориальной зоны перспективного развития многоэтажной многоквартирной жилой застройки (со сносом существующей застройки). Для разрешенного вида использования в указанной территориальной зоне определены ограничения в использовании земельного участка, разрешена только реконструкция и капитальный ремонт существующих строений не более чем на 40% от существующей, строительство новых объектов запрещено. В. на принадлежащем ему земельном участке по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв. м, без разрешения на строительство построил новый четырехэтажный жилой дом площадью застройки <данные изъяты> кв. м, чем нарушил Правила землепользования и застройки о предельных параметрах разрешенного строительства и реконструкции, а также разрешенный вид использования земельного участка "жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи".
Решением Энгельсского районного суда Саратовской области от 06 февраля 2014 года в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе администрация МО "Город Саратов" просит решение суда отменить, принять новое решение, которым удовлетворить исковые требования. В обоснование доводов указывает на неправильное применение судом норм материального права и несоответствие выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании ответчик В. просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, на заседание судебной коллегии не явились, извещены о заседании надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит необходимым отменить решение ввиду несоответствия выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела и неправильного применения судом норм материального права (пп. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).
Из материалов гражданского дела, дел правоустанавливающих документов управления Федеральной регистрационной службы по <адрес> <данные изъяты> следует, что домовладение по адресу: <адрес> состояло из одноэтажного деревянного жилого дома (<данные изъяты>) общей площадью <данные изъяты> кв. м и одноэтажного деревянного жилого дома (<данные изъяты>) общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенных на земельном участке площадью <данные изъяты> кв. м <данные изъяты> долей на названное домовладение принадлежало Ю.В.Е., <данные изъяты> долей - С.В.В., <данные изъяты> долей - И.Л.М. и <данные изъяты> долей - В., право собственности которого возникло на основании договора купли-продажи от <дата>.
Распоряжением администрации Октябрьского района города Саратова от 20 июня 2006 года N 580-р жилому дому (литера А) присвоен почтовый адрес: <адрес>, а дому (литера В) почтовый адресу: <адрес>.
Соглашением от <дата> сособственники разделили домовладение в натуре, в результате чего Ю.В.Е. и С.В.В. принадлежит на праве общей долевой собственности жилой дом (<данные изъяты>) общей площадью <данные изъяты> кв. м по адресу: <адрес>, дом, N <данные изъяты>; В. и И.Л.М. принадлежит на праве общей долевой собственности (<данные изъяты> и <данные изъяты> долей соответственно) жилой дом (<данные изъяты>) общей площадью <данные изъяты> кв. м, находящийся по адресу: <адрес>. Государственная регистрация указанного соглашения произведена <дата>.
<дата> И.Л.М. продала принадлежащую ей долю в праве собственности на жилой дом В.
Земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м, занимаемый домовладением, принадлежит В. на праве собственности на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от <дата> и договора купли-продажи недвижимости от <дата> (т. 1 л.д. 135).
Постановлением администрации Октябрьского района города Саратова N <данные изъяты> от 22 ноября 1996 года В. разрешено произвести реконструкцию жилого дома в соответствии с проектом, утвержденным городским управлением архитектуры и градостроительства.
Согласно техническому паспорту на вновь возведенный объект от <дата> жилой дом (литера <данные изъяты>), 2013 года постройки, имеет общую площадь <данные изъяты> кв. м, жилую площадь <данные изъяты> кв. м, имеет два надземных этажа, мансарду, цокольный этаж.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании возведенного В. жилого дома самовольной постройкой и его сносе, суд первой инстанции исходил из отсутствия нарушений градостроительных и иных обязательных норм и правил при строительстве жилого дома, отсутствия нарушений законных интересов третьих лиц, а также наличия разрешения на реконструкцию жилого дома, проект которой был утвержден компетентными органами до введения в действие Правил землепользования и застройки и предполагал возведение строения, имеющегося на момент рассмотрения спора.
Судебная коллегия не соглашается с выводами суда об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
На основании пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
В силу ч. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи).
В соответствии с ч. 1 ст. 49 указанного Кодекса проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных ч. ч. 2, 3 и 3.1 настоящей статьи. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы. Застройщик или технический заказчик по своему выбору направляет проектную документацию и результаты инженерных изысканий на государственную экспертизу или негосударственную экспертизу, за исключением случаев, если в соответствии с настоящей статьей в отношении проектной документации объектов капитального строительства и результатов инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, предусмотрено проведение государственной экспертизы.
Постановлением администрации Октябрьского района города Саратова от 22 ноября 1996 года N В. разрешена реконструкция жилого дома в соответствии с проектом, утвержденным городским управлением архитектуры и градостроительства по <адрес>.
В соответствии с данным проектом площадь застройки дома составляет <данные изъяты> кв. м, общая площадь дома <данные изъяты> кв. м.
Из объяснений В. в суде первой инстанции следует, что приобретенный им по договорам купли-продажи деревянный жилой дом был им снесен и на его месте в 2013 году построен новый дом.
Площадь застройки данного дома составляет <данные изъяты> кв. м (т. 1 л.д. 41-47).
Понятие строительства и реконструкции дано в пп. 13, 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ. Согласно указанной норме под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства); под реконструкцией - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Из заключения судебной экспертизы от <дата> N следует, что не завершенное строительством здание не соответствует техническим параметрам (размеру и конфигурации) проекта на реконструкцию жилого дома, согласованного с администрацией Октябрьского района города Саратова от 17 марта 1998 года.
Вопреки выводам суда первой инстанции в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие реконструкцию (а не строительство) ответчиком жилого дома, и соответствие возведенного им строения утвержденному проекту о реконструкции жилого дома.
Является необоснованным также вывод суда о наличии необходимых разрешений на возведение спорного строения.
Так, в соответствии с заключением судебной экспертизы от <дата> N возведенное В. строение состоит из подвального и трех надземных этажей (в том числе один мансардный этаж).
В приложениях Б и В СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" даны определения этажей и правила определения этажности здания. При определении этажности здания в число надземных этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Термин "количество этажей" закреплен в ст. 49 Градостроительного кодекса РФ и в качестве критерия при определении необходимости проведения государственной экспертизы проектной документации и не может подменяться термином "этажность". Таким образом, под количеством этажей следует понимать количество всех этажей, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный.
Исходя из заключения судебной экспертизы и показаний эксперта С.В.П. в суде апелляционной инстанции, строение, возведенное В., состоит из четырех этажей и в соответствии с вышеназванными положениями закона на его строительство требуется разрешение.
Между тем такого разрешения В. при строительстве дома получено не было.
Кроме того, из материалов дела следует, что земельный участок по адресу: <адрес> расположен в границах территориальной зоны перспективного развития многоэтажной многоквартирной застройки (со сносом существующей застройки) - зона Ж-1.1, для которой действуют градостроительные регламенты и определены виды разрешенного использования земельных участков.
Основным видом использования земельных участков в указанной зоне - жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи.
Вместе с тем в нарушение вышеназванных требований закона возведенный ответчиком объект, состоящий из четырех этажей, не соответствует разрешенному виду использования земельного участка.
Судебная коллегия приходит также к выводу о наличии иных существенных нарушений градостроительных норм и правил, допущенных ответчиком при строительстве спорного объекта.
В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, Федеральным законом от 06 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Законом Саратовской области от 09 октября 2006 года N 96-ЗСО "О регулировании градостроительной деятельности в Саратовской области", Уставом муниципального образования "Город Саратов", на основании результатов публичных слушаний, проведенных 20 августа 2007 года согласно постановлению главы муниципального образования "Город Саратов" от 13 июня 2007 года N 6-01-12, решением Саратовской городской думы от 29 апреля 2008 года N 27-280 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов" (далее - Правила землепользования и застройки).
Из пп. 5.1, 5.2 указанных Правил усматривается, что принятые до введения Правил правовые акты муниципального образования "Город Саратов" по вопросам землепользования и застройки применяются в части, не противоречащей Правилам. Градостроительные планы земельных участков, разрешения на строительство, реконструкцию, выданные физическим и юридическим лицам до вступления в силу Правил (изменений в них), являются действительными.
В соответствии с выпиской СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные" площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части, в том числе крыльца и террасы.
Из инвентарного дела на спорное домовладение следует, что жилой дом по адресу: <адрес> представлял собой одноэтажное деревянное строение площадью застройки <данные изъяты> кв. м (площадь основного строения литера А - <данные изъяты> кв. м, площадь основной пристройки литера А1 - <данные изъяты> кв. м, площадь холодной пристройки литера а3 - <данные изъяты> кв. м, площадь холодной пристройки литера а4 - <данные изъяты> кв. м, площадь веранды литера а8 - <данные изъяты> кв. м, площадь холодной пристройки литера а9 - <данные изъяты> кв. м), что подтверждается техническим паспортом от <дата>, ситуационным планом к нему и показаниями эксперта С.В.П. в суде апелляционной инстанции.
Статьей 38 Градостроительного кодекса РФ установлены такие градостроительные ограничения как предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, включающие в себя: 1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь; 2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; 3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений; 4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка; 5) иные показатели. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются указанные в ч. 1 настоящей статьи размеры и параметры, их сочетания.
Предельные (минимальные или максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства установлены в таблице 5.5 для каждой территориальной зоны, определенной Правилами землепользования и застройки (п. 44.4 Правил землепользования и застройки).
Из таблицы 5.5 указанных Правил (в редакции, действующей на момент строительства спорного объекта) следует, что для территориальной зоны Ж-1.1 предусмотрен коэффициент застройки в размере 40%.
Согласно примечанию к таблице 5.5 вышеуказанных Правил для видов разрешенного использования: жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (код 1.15) разрешается только однократная реконструкция существующих объектов недвижимого имущества с увеличением площади застройки не более чем на 40% от существующей, включая холодные пристройки. Строительство новых объектов капитального строительства указанных видов запрещено.
В соответствии с заключением судебной экспертизы от <дата> N площадь застройки земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, в настоящее составляет <данные изъяты> кв. м, в то время как площадь земельного участка составляет <данные изъяты> кв. м.
Таким образом, площадь застройки составляет <данные изъяты>%.
Изложенное позволяет сделать вывод о допущенных В. при строительстве спорного объекта существенных нарушениях градостроительных норм и правил, касающихся ограничений по предельным параметрам разрешенного строительства и реконструкции; запрета нового строительства жилого дома в зоне Ж-1.1, несоответствия спорного объекта разрешенному виду использования земельного участка.
При этом судебная коллегия находит необоснованным вывод эксперта о соответствии возведенного ответчиком спорного строения требованиям градостроительных норм и правил, поскольку указанный вывод противоречит обстоятельствам дела и требованиям закона.
Установленные судебной коллегией обстоятельства позволяют сделать вывод о наличии у спорного объекта признаков самовольной постройки.
Исходя из положений ст. 222 ГК РФ, наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных норм и правил является основанием для удовлетворения требований о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.
Из показаний эксперта С.В.П. в суде апелляционной инстанции следует, что выявленные нарушения не могут быть устранены без сноса объекта строительства и реконструкция вновь созданного объекта строительства до параметров строения, разрешение на реконструкцию которого было получено ответчиком, невозможна.
Выводы судебной экспертизы о том, что спорный объект строительства не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует строительным нормам и правилам, требованиям экологических, санитарно-эпидемиологических, противопожарных и других норм, действующих на территории РФ, не являются основаниями для отказа в удовлетворении исковых требований ввиду установления существенных и неустранимых нарушений градостроительных норм и правил.
На основании изложенного принятое судом решение нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь ст. ст. 327.1 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда города Саратова от 06 февраля 2014 года отменить. Принять по делу новое решение, которым исковые требования администрации муниципального образования "Город Саратов" к В. о признании строения самовольной постройкой и сносе самовольного строения удовлетворить.
Признать самовольной постройкой жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>) и обязать В. в срок до <дата> года за свой счет снести указанную самовольную постройку.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 27.05.2014 N 33-2622
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 мая 2014 г. N 33-2622
Судья Рыбаков Р.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Грибалевой М.В.,
судей Шмидт Т.Е., Саяпиной Е.Г.
при секретаре Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования "Город Саратов" к В. о признании строения самовольной постройкой и сносе самовольного строения по апелляционной жалобе администрации муниципального образования "Город Саратов" на решение Октябрьского районного суда города Саратова от 06 февраля 2014 года, которым в удовлетворении иска отказано.
Заслушав доклад судьи Саяпиной Е.Г., выслушав объяснения ответчика В., показания эксперта С., исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация МО "Город Саратов") обратилась в суд с иском к В. о признании жилого дома по адресу: <адрес> самовольной постройкой и его сносе. Требования мотивированы тем, что земельный участок, принадлежащий В., расположен в границах территориальной зоны перспективного развития многоэтажной многоквартирной жилой застройки (со сносом существующей застройки). Для разрешенного вида использования в указанной территориальной зоне определены ограничения в использовании земельного участка, разрешена только реконструкция и капитальный ремонт существующих строений не более чем на 40% от существующей, строительство новых объектов запрещено. В. на принадлежащем ему земельном участке по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв. м, без разрешения на строительство построил новый четырехэтажный жилой дом площадью застройки <данные изъяты> кв. м, чем нарушил Правила землепользования и застройки о предельных параметрах разрешенного строительства и реконструкции, а также разрешенный вид использования земельного участка "жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи".
Решением Энгельсского районного суда Саратовской области от 06 февраля 2014 года в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе администрация МО "Город Саратов" просит решение суда отменить, принять новое решение, которым удовлетворить исковые требования. В обоснование доводов указывает на неправильное применение судом норм материального права и несоответствие выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании ответчик В. просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, на заседание судебной коллегии не явились, извещены о заседании надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит необходимым отменить решение ввиду несоответствия выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела и неправильного применения судом норм материального права (пп. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).
Из материалов гражданского дела, дел правоустанавливающих документов управления Федеральной регистрационной службы по <адрес> <данные изъяты> следует, что домовладение по адресу: <адрес> состояло из одноэтажного деревянного жилого дома (<данные изъяты>) общей площадью <данные изъяты> кв. м и одноэтажного деревянного жилого дома (<данные изъяты>) общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенных на земельном участке площадью <данные изъяты> кв. м <данные изъяты> долей на названное домовладение принадлежало Ю.В.Е., <данные изъяты> долей - С.В.В., <данные изъяты> долей - И.Л.М. и <данные изъяты> долей - В., право собственности которого возникло на основании договора купли-продажи от <дата>.
Распоряжением администрации Октябрьского района города Саратова от 20 июня 2006 года N 580-р жилому дому (литера А) присвоен почтовый адрес: <адрес>, а дому (литера В) почтовый адресу: <адрес>.
Соглашением от <дата> сособственники разделили домовладение в натуре, в результате чего Ю.В.Е. и С.В.В. принадлежит на праве общей долевой собственности жилой дом (<данные изъяты>) общей площадью <данные изъяты> кв. м по адресу: <адрес>, дом, N <данные изъяты>; В. и И.Л.М. принадлежит на праве общей долевой собственности (<данные изъяты> и <данные изъяты> долей соответственно) жилой дом (<данные изъяты>) общей площадью <данные изъяты> кв. м, находящийся по адресу: <адрес>. Государственная регистрация указанного соглашения произведена <дата>.
<дата> И.Л.М. продала принадлежащую ей долю в праве собственности на жилой дом В.
Земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м, занимаемый домовладением, принадлежит В. на праве собственности на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от <дата> и договора купли-продажи недвижимости от <дата> (т. 1 л.д. 135).
Постановлением администрации Октябрьского района города Саратова N <данные изъяты> от 22 ноября 1996 года В. разрешено произвести реконструкцию жилого дома в соответствии с проектом, утвержденным городским управлением архитектуры и градостроительства.
Согласно техническому паспорту на вновь возведенный объект от <дата> жилой дом (литера <данные изъяты>), 2013 года постройки, имеет общую площадь <данные изъяты> кв. м, жилую площадь <данные изъяты> кв. м, имеет два надземных этажа, мансарду, цокольный этаж.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании возведенного В. жилого дома самовольной постройкой и его сносе, суд первой инстанции исходил из отсутствия нарушений градостроительных и иных обязательных норм и правил при строительстве жилого дома, отсутствия нарушений законных интересов третьих лиц, а также наличия разрешения на реконструкцию жилого дома, проект которой был утвержден компетентными органами до введения в действие Правил землепользования и застройки и предполагал возведение строения, имеющегося на момент рассмотрения спора.
Судебная коллегия не соглашается с выводами суда об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
На основании пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
В силу ч. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи).
В соответствии с ч. 1 ст. 49 указанного Кодекса проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных ч. ч. 2, 3 и 3.1 настоящей статьи. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы. Застройщик или технический заказчик по своему выбору направляет проектную документацию и результаты инженерных изысканий на государственную экспертизу или негосударственную экспертизу, за исключением случаев, если в соответствии с настоящей статьей в отношении проектной документации объектов капитального строительства и результатов инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, предусмотрено проведение государственной экспертизы.
Постановлением администрации Октябрьского района города Саратова от 22 ноября 1996 года N В. разрешена реконструкция жилого дома в соответствии с проектом, утвержденным городским управлением архитектуры и градостроительства по <адрес>.
В соответствии с данным проектом площадь застройки дома составляет <данные изъяты> кв. м, общая площадь дома <данные изъяты> кв. м.
Из объяснений В. в суде первой инстанции следует, что приобретенный им по договорам купли-продажи деревянный жилой дом был им снесен и на его месте в 2013 году построен новый дом.
Площадь застройки данного дома составляет <данные изъяты> кв. м (т. 1 л.д. 41-47).
Понятие строительства и реконструкции дано в пп. 13, 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ. Согласно указанной норме под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства); под реконструкцией - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Из заключения судебной экспертизы от <дата> N следует, что не завершенное строительством здание не соответствует техническим параметрам (размеру и конфигурации) проекта на реконструкцию жилого дома, согласованного с администрацией Октябрьского района города Саратова от 17 марта 1998 года.
Вопреки выводам суда первой инстанции в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие реконструкцию (а не строительство) ответчиком жилого дома, и соответствие возведенного им строения утвержденному проекту о реконструкции жилого дома.
Является необоснованным также вывод суда о наличии необходимых разрешений на возведение спорного строения.
Так, в соответствии с заключением судебной экспертизы от <дата> N возведенное В. строение состоит из подвального и трех надземных этажей (в том числе один мансардный этаж).
В приложениях Б и В СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" даны определения этажей и правила определения этажности здания. При определении этажности здания в число надземных этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Термин "количество этажей" закреплен в ст. 49 Градостроительного кодекса РФ и в качестве критерия при определении необходимости проведения государственной экспертизы проектной документации и не может подменяться термином "этажность". Таким образом, под количеством этажей следует понимать количество всех этажей, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный.
Исходя из заключения судебной экспертизы и показаний эксперта С.В.П. в суде апелляционной инстанции, строение, возведенное В., состоит из четырех этажей и в соответствии с вышеназванными положениями закона на его строительство требуется разрешение.
Между тем такого разрешения В. при строительстве дома получено не было.
Кроме того, из материалов дела следует, что земельный участок по адресу: <адрес> расположен в границах территориальной зоны перспективного развития многоэтажной многоквартирной застройки (со сносом существующей застройки) - зона Ж-1.1, для которой действуют градостроительные регламенты и определены виды разрешенного использования земельных участков.
Основным видом использования земельных участков в указанной зоне - жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи.
Вместе с тем в нарушение вышеназванных требований закона возведенный ответчиком объект, состоящий из четырех этажей, не соответствует разрешенному виду использования земельного участка.
Судебная коллегия приходит также к выводу о наличии иных существенных нарушений градостроительных норм и правил, допущенных ответчиком при строительстве спорного объекта.
В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, Федеральным законом от 06 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Законом Саратовской области от 09 октября 2006 года N 96-ЗСО "О регулировании градостроительной деятельности в Саратовской области", Уставом муниципального образования "Город Саратов", на основании результатов публичных слушаний, проведенных 20 августа 2007 года согласно постановлению главы муниципального образования "Город Саратов" от 13 июня 2007 года N 6-01-12, решением Саратовской городской думы от 29 апреля 2008 года N 27-280 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов" (далее - Правила землепользования и застройки).
Из пп. 5.1, 5.2 указанных Правил усматривается, что принятые до введения Правил правовые акты муниципального образования "Город Саратов" по вопросам землепользования и застройки применяются в части, не противоречащей Правилам. Градостроительные планы земельных участков, разрешения на строительство, реконструкцию, выданные физическим и юридическим лицам до вступления в силу Правил (изменений в них), являются действительными.
В соответствии с выпиской СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные" площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части, в том числе крыльца и террасы.
Из инвентарного дела на спорное домовладение следует, что жилой дом по адресу: <адрес> представлял собой одноэтажное деревянное строение площадью застройки <данные изъяты> кв. м (площадь основного строения литера А - <данные изъяты> кв. м, площадь основной пристройки литера А1 - <данные изъяты> кв. м, площадь холодной пристройки литера а3 - <данные изъяты> кв. м, площадь холодной пристройки литера а4 - <данные изъяты> кв. м, площадь веранды литера а8 - <данные изъяты> кв. м, площадь холодной пристройки литера а9 - <данные изъяты> кв. м), что подтверждается техническим паспортом от <дата>, ситуационным планом к нему и показаниями эксперта С.В.П. в суде апелляционной инстанции.
Статьей 38 Градостроительного кодекса РФ установлены такие градостроительные ограничения как предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, включающие в себя: 1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь; 2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; 3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений; 4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка; 5) иные показатели. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются указанные в ч. 1 настоящей статьи размеры и параметры, их сочетания.
Предельные (минимальные или максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства установлены в таблице 5.5 для каждой территориальной зоны, определенной Правилами землепользования и застройки (п. 44.4 Правил землепользования и застройки).
Из таблицы 5.5 указанных Правил (в редакции, действующей на момент строительства спорного объекта) следует, что для территориальной зоны Ж-1.1 предусмотрен коэффициент застройки в размере 40%.
Согласно примечанию к таблице 5.5 вышеуказанных Правил для видов разрешенного использования: жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (код 1.15) разрешается только однократная реконструкция существующих объектов недвижимого имущества с увеличением площади застройки не более чем на 40% от существующей, включая холодные пристройки. Строительство новых объектов капитального строительства указанных видов запрещено.
В соответствии с заключением судебной экспертизы от <дата> N площадь застройки земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, в настоящее составляет <данные изъяты> кв. м, в то время как площадь земельного участка составляет <данные изъяты> кв. м.
Таким образом, площадь застройки составляет <данные изъяты>%.
Изложенное позволяет сделать вывод о допущенных В. при строительстве спорного объекта существенных нарушениях градостроительных норм и правил, касающихся ограничений по предельным параметрам разрешенного строительства и реконструкции; запрета нового строительства жилого дома в зоне Ж-1.1, несоответствия спорного объекта разрешенному виду использования земельного участка.
При этом судебная коллегия находит необоснованным вывод эксперта о соответствии возведенного ответчиком спорного строения требованиям градостроительных норм и правил, поскольку указанный вывод противоречит обстоятельствам дела и требованиям закона.
Установленные судебной коллегией обстоятельства позволяют сделать вывод о наличии у спорного объекта признаков самовольной постройки.
Исходя из положений ст. 222 ГК РФ, наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных норм и правил является основанием для удовлетворения требований о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.
Из показаний эксперта С.В.П. в суде апелляционной инстанции следует, что выявленные нарушения не могут быть устранены без сноса объекта строительства и реконструкция вновь созданного объекта строительства до параметров строения, разрешение на реконструкцию которого было получено ответчиком, невозможна.
Выводы судебной экспертизы о том, что спорный объект строительства не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует строительным нормам и правилам, требованиям экологических, санитарно-эпидемиологических, противопожарных и других норм, действующих на территории РФ, не являются основаниями для отказа в удовлетворении исковых требований ввиду установления существенных и неустранимых нарушений градостроительных норм и правил.
На основании изложенного принятое судом решение нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь ст. ст. 327.1 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда города Саратова от 06 февраля 2014 года отменить. Принять по делу новое решение, которым исковые требования администрации муниципального образования "Город Саратов" к В. о признании строения самовольной постройкой и сносе самовольного строения удовлетворить.
Признать самовольной постройкой жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>) и обязать В. в срок до <дата> года за свой счет снести указанную самовольную постройку.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)