Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 декабря 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "МП "Агропромсервиссбыт" (ИНН 2311025837, ОГРН 1022301815920) - конкурсного управляющего Фендрикова А.Н. (доверенность от 01.09.2014), от ответчика - министерства финансов Краснодарского края (ИНН 2308040000, ОГРН 1022301211570) - Сареева А.В. (доверенность от 13.01.2014), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308038402, ОГРН 10223011228399) - Исаева М.Р. (доверенность от 04.08.2014), в отсутствие представителей ответчика - департамента финансов администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310056575, ОГРН 1022301612816), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации муниципального образования город Краснодар, Управления Федерального казначейства по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы министерства финансов Краснодарского края и департамента имущественных отношений Краснодарского края на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 (судьи Ковалева Н.В., Баранова Ю.И., Величко М.Г.) по делу N А32-422/2013, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "МП "Агропромсервисбыт" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к муниципальному образованию город Краснодар в лице департамента финансов администрации муниципального образования город Краснодар (далее - город в лице департамента финансов) и субъекту Российской Федерации - Краснодарскому краю в лице министерства финансов Краснодарского края (далее - край в лице министерства финансов) о взыскании 558 116 рублей 81 копейки неосновательного обогащения, возникшего в период с 28.12.2009 по 28.12.2012 в связи с внесением платежей за аренду земельных участков площадью 90 кв. м с кадастровым номером 23:43:0137028:034, площадью 3641 кв. м с кадастровым номером 23:43:0137028:035, площадью 734 кв. м с кадастровым номером 23:43:0137028:040, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Тургенева, 232 (далее - земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0137028:034, 23:43:0137028:035, 23:43:0137028:040), в том числе с города в лице департамента финансов за счет муниципальной казны - 446 493 рублей 45 копеек (80%) и с края в лице министерства финансов за счет региональной казны - 116 623 рублей 36 копеек (20%), а также 116 327 рублей 11 копеек процентов за пользование в период с 12.01.2010 по 16.09.2013 чужими денежными средствами, в том числе с города в лице департамента финансов за счет муниципальной казны - 93 061 рубля 69 копеек (80%) и с края в лице министерства финансов за счет региональной казны - 23 265 рублей 42 копеек (20%) (с учетом замены ответчиков, уточнения периодов и уменьшения суммы иска в порядке статей 47, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент имущественных отношений), администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) и Управление Федерального казначейства по Краснодарскому краю (далее - казначейство).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2014 исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном жилом доме земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0137028:034, 23:43:0137028:035, 23:43:0137028:040 перешли в общую долевую собственность собственников помещений такого дома, с этого момента прекращена договорная обязанность общества по внесению арендной платы, неосновательное обогащение произошло в определенной бюджетным законодательством пропорции зачисления поступающих в виде арендной платы за использование публичной земли средств в бюджеты города и края, интересы которых в суде представляют соответствующие финансовые органы. В качестве обоснования площади земли, необходимой для эксплуатации многоквартирного жилого дома, судом принято заключение кадастрового инженера Прониной М.В. от 29.04.2014 N 01/14 (далее - заключение кадастрового инженера).
Определением от 18.08.2014 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - Кодекс) для рассмотрения дела в суде первой инстанции, по основаниям, предусмотренным пунктом 2 части 4 статьи 270 Кодекса, в связи с отсутствием в деле доказательств надлежащего извещения министерства финансов о времени и месте судебного заседания.
Отменяя постановлением от 17.09.2014 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2014 и удовлетворяя исковые требования, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции о том, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном жилом доме земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0137028:034, 23:43:0137028:035, 23:43:0137028:040 перешли в общую долевую собственность собственников помещений такого дома, с этого момента прекращена договорная обязанность общества по внесению арендной платы, неосновательное обогащение произошло в определенной бюджетным законодательством пропорции зачисления поступающих в виде арендной платы за использование публичной земли средств в бюджеты города и края, интересы которых в суде представляют соответствующие финансовые органы. В качестве обоснования площади земли, необходимой для использования многоквартирного жилого дома, судом апелляционной инстанции также принято заключение кадастрового инженера.
Министерство финансов и департамент имущественных отношений обжаловали судебный акт суда апелляционной инстанции в порядке, определенном нормами главы 35 Кодекса.
Министерство финансов считает, что иск о взыскании неосновательного обогащения должен быть предъявлен к администрации как к арендодателю по договору аренды, в счет исполнения обязанностей по которому обществом вносились арендные платежи, что распределение поступивших арендных платежей по различным бюджетам не прекращает обязанность стороны по договору по возврату суммы переплаты другой стороне. По мнению представителя края, суд апелляционной инстанции не установил момент возникновения права общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0137028:034, 23:43:0137028:035, 23:43:0137028:040 у собственников помещений многоквартирного жилого дома, а также не учел, что в деле отсутствуют доказательства формирования земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома.
В кассационной жалобе департамент имущественных отношений ссылается на недоказанность факта прекращения использования обществом земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137028:034 в целях строительства многоэтажного административного здания и земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137028:040 под гостевой автостоянкой. По мнению заявителя жалобы, договорные отношения между обществом и администрацией не прекращены, процедура формирования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137028:035 не соблюдена, необходимый для эксплуатации многоквартирного жилого дома земельный участок не сформирован, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137028:035 из публичной собственности не выбывал, неосновательное обогащение на стороне публично-правовых образований не возникло. Департамент имущественных отношений, указывая на то, что в государственном кадастре недвижимости 10.02.2014 сведениям о земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0137028:035, 23:43:0137028:040 присвоен статус "архивные", из земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137028:034 образован земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137028:324 с разрешенным использованием для эксплуатации административно-офисного здания с размещением медицинского центра, а из земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137028:040 - земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137028:325 с разрешенным использованием под общественными зданиями административного значения, на который 26.07.2012 зарегистрировано право собственности лица, не участвующего в деле, считает ошибочным вывод о переходе в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного жилого дома земельного участка площадью 4465 кв. м.
В отзыве на кассационные жалобы общество указывает на то, что департамент финансов и министерство финансов являются главными распорядителями средств муниципального и регионального бюджетов и, в этой связи, надлежащими ответчиками по делу, договор аренды прекратил свое действие в силу закона в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице, заключением кадастрового инженера обоснована площадь земли, необходимой для эксплуатации многоквартирного жилого дома, а незавершенность процедуры формирования земельного участка в соответствующих целях не препятствует его переходу в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Из материалов дела следует и судами установлено, что на основании постановления администрации от 14.07.2003 N 1428 в редакции постановления от 08.08.2003 N 1840 издавшим их органом (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор от 29.08.2003 N 4300011114 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0137028:034, 23:43:0137028:035, 23:43:0137028:040 на срок с 14.07.2003 по 14.07.2008 соответственно в целях строительства многоэтажного административного здания, строительства многоэтажного жилого дома со встроенными-пристроенными торгово-офисными помещениями и размещения гостевой автостоянки (далее - договор аренды). В качестве условия пролонгации договора аренды стороны согласовали поступление от арендатора за три месяца до окончания срока аренды соответствующего предложения, в отсутствие которого действие договора прекращается в последний день такого срока. Государственная регистрация договора аренды осуществлена 03.10.2003 (запись регистрации N 230100-77.2003-502). Передача объекта аренды арендатору оформлена сторонами в виде соответствующего акта приема-передачи, факт такой передачи сторонами не оспаривается.
На основании разрешения департамента архитектуры администрации от 16.10.2006 N 066-в введен в эксплуатацию 12-16-этажный жилой дом со встроенно-пристроенными торгово-офисными помещениями, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0137028:035. Государственная регистрация права собственности общества на часть нежилых помещений в многоквартирном жилом доме осуществлена 09.03.2007, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации от 09.03.2007 серии 23 АД N 015908. В акте обследования земельного участка от 29.06.2009 N 1321-д департамент муниципальной собственности и городских земель администрации отразил, что введенный в эксплуатацию жилой дом расположен на земельном участке площадью 3114 кв. м, на земельном участке площадью 90 кв. м ведется строительство многоэтажного административного здания, а земельный участок площадью 1261 кв. м имеет асфальтовое покрытие, свободные въезды, выезды и используется в качестве стоянки автотранспорта и территории общего пользования.
В адресованном администрации письме от 10.04.2008 N 26, полученном адресатом 10.04.2008, общество выразило отказ от продолжения арендных отношений на прежних условиях, намерение на продолжение использования земельных участков ориентировочной площадью 1008 и 457 кв. м в целях размещения гостевой автостоянки и эксплуатации административного здания, а также на возврат арендодателю по акту приема-передачи земельного участка ориентировочной площадью 3 тыс. кв. м для его последующей передачи собственникам помещений многоквартирного жилого дома. Соответствующий акт в материалах дела отсутствует.
В заключении кадастрового инженера содержится вывод о том, что доведение до расчетного нормативного размера площади земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома, возможно путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0137028:034, 23:43:0137028:035, 23:43:0137028:040 и включения в состав объединенного земельного участка части смежного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137028:342.
На проведенном 11.11.2012 внеочередном общем собрании членов товарищества собственников жилья "Тургеневский" (далее - товарищество) принято решение о поручении правлению товарищества формирования и обеспечение кадастрового учета земельного участка, расположенного под многоквартирным жилым домом. Доказательства выполнения такого поручения правлением товарищества в материалах дела отсутствуют.
Общество продолжало вносить арендные платежи до 11.10.2012. Имеющиеся в материалах дела акты сверки расчетов содержат различные данные о сумме внесенных в спорный период (с 28.12.2009 по 28.12.2012) арендных платежей.
Считая, что обязанность по внесению арендных платежей за использование земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0137028:034, 23:43:0137028:040 прекратилась по истечении определенного договором срока аренды, а за использование земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137028:035 - с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном жилом доме, что перечисленные после прекращения арендных отношений денежные средства составили неосновательное обогащение бюджетов публично-правовых образований, между которыми названные средства распределены с учетом положений бюджетного законодательства, общество обратилось в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Подпунктом 3 пункта 4 статьи 170 Кодекса допускается возможность включения в мотивировочную часть судебного акта ссылок на постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, а также на постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Принимая состоявшиеся по делу судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно руководствовались следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса.
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса).
Суммы неосновательного обогащения должны быть взысканы с учетом распределения арендной платы по бюджетам различного уровня в соответствии со статьями 57 и 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации (далее - Бюджетный кодекс), согласно которым доходы от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, поступают в бюджет субъекта Российской Федерации - по нормативу 20 процентов, в бюджет городского округа - по нормативу 80 процентов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 125 Гражданского кодекса от имени Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде соответственно органы государственной власти и местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
В статье 158 Бюджетного кодекса предусмотрено, что в качестве представителя по внедоговорным искам (о взыскании вреда) к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования выступают главные распорядители средств соответствующего бюджета.
В пункте 3 статьи 158 Бюджетного кодекса предусмотрена ситуация возмещения вреда и субсидиарная ответственность. Гражданский кодекс также непосредственно урегулировал только вопрос о выступлении финансовых органов в качестве представителей публично-правовых образований по иску о возмещении вреда, причиненного незаконными действиями (бездействием) государственных, муниципальных органов и их должностных лиц (статьи 16, 1069 Гражданского кодекса). Однако обязательство из неосновательного обогащения так же, как и деликтное, является внедоговорным обязательством, в данном случае также отсутствует иной субъект, помимо финансового органа, полномочный выступать в этих отношениях от имени публичного образования. Соответствующее разъяснение изложено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 N 23 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 23). В пункте 2 постановления Пленума N 23 содержится разъяснение, согласно которому применительно к рассматриваемой ситуации неосновательное обогащение подлежит взысканию с публично-правового образования и за счет соответствующей казны.
При определении органов, представляющих публично-правовые образования, подлежали применению пункт 2 статьи 21 Бюджетного кодекса, согласно которому перечень главных распорядителей средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, бюджетов государственных внебюджетных фондов, местного бюджета устанавливается законом (решением) о соответствующем бюджете в составе ведомственной структуры расходов, а также положения Закона Краснодарского края от 07.12.2010 N 2133-КЗ "О краевом бюджете на 2011 год и на плановый период 2012 и 2013 годов", решение городской Думы Краснодара от 25.11.2010 N 4 п. 1 "О местном бюджете (бюджете муниципального образования город Краснодар) на 2011 год и на плановый период 2012 и 2013 годов", которыми определены ведомственные структуры расходов муниципального и регионального бюджетов.
Пунктом 1 статьи 38 и статьей 41 Устава муниципального образования город Краснодар, принятого решением городской Думы Краснодара от 21.04.2011 N 11 п. 6, администрация определена как исполнительно-распорядительный орган города и наделена полномочиями по обеспечению исполнения местного бюджета.
В приложении N 11 к решению городской Думы Краснодара от 04.12.2012 N 38 п. 1 "О местном бюджете (бюджете муниципального образования город Краснодар) на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов" администрация отнесена к числу главных распорядителей средств муниципального бюджета, в состав ее расходных бюджетных обязательств включены прочие обязательства государства. Ведомственная структура расходов местного бюджета на 2013 не включает в себя расходы по возмещению неосновательно сбереженных средств и не содержит указание на соответствующего главного распорядителя бюджетными средствами. В таком случае процессуальным представителем публично-правового образования должен быть финансовый орган общей компетенции - департамент финансов, что соответствует Положению о департаменте финансов, утвержденному решением городской Думы от 30.09.2008 N 46 п. 4, и разъяснению, содержащемуся в пункте 1 постановления Пленума N 23. Кроме того, согласно ведомственной структуре расходов местного бюджета департамент финансов является главным распорядителем местного бюджета по расходам по решениям судебных органов и исполнению судебных актов.
В приложении N 14 к Закону Краснодарского края от 11.12.2012 N 2615-КЗ "О краевом бюджете на 2013 год и плановый период 2014 и 2015 годов" в числе главных распорядителей средств краевого бюджета указано министерство финансов. Поскольку в ведомственной структуре расходов краевого бюджета обязательства, возникшие вследствие неосновательного обогащения, не упомянуты, в соответствии с вышеперечисленными разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от имени края в рамках настоящего иска министерство финансов управомочено выступать как финансовый орган, в структуре расходов которого имеются такие статьи как выполнение других обязательств края и прочие обязательства края.
Вместе с тем, заключив о том, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном жилом доме земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0137028:034, 23:43:0137028:035, 23:43:0137028:040 перешли в общую долевую собственность собственников помещений такого дома и с этого момента прекращена договорная обязанность общества по внесению арендной платы, суды не учли следующее.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты (пункт 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации; далее - Жилищный кодекс).
В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, отдельной регистрации доли в праве собственности на земельный участок не требуется.
Из части 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 66 постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Кодекса (часть 2 статьи 16 Закона N 189-ФЗ).
В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137028:035 с разрешенным использованием для строительства многоэтажного жилого дома со встроенными-пристроенными торгово-офисными помещениями сформирован частично за счет территории общего пользования, запрет на приватизацию которой без каких-либо исключений установлен пунктом 8 статьи 27 Земельного кодекса. Доказательства формирования и осуществления государственного кадастрового учета земельного участка с разрешенным использованием для эксплуатации многоэтажного жилого дома со встроенными-пристроенными торгово-офисными помещениями без включения в него территории общего пользования в материалах дела отсутствуют.
Согласно пункту 3 статьи 425, пункту 1 статьи 610, статье 622 Гражданского кодекса, договором может быть предусмотрено, что окончание срока его действия влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В пунктах 37 38 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации выработал рекомендации, согласно которым взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором, а арендодатель не вправе требовать от арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Вышеприведенный порядок возникновения права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на собственников помещений в многоэтажном административном здании, а также на организатора гостевой автостоянки не распространяется. В условиях выражения арендатором отказа от продолжения арендных отношений на прежних условиях, сохранения у него намерения на продолжение использования земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0137028:034, 23:43:0137028:040 в целях размещения гостевой автостоянки и эксплуатации административного здания, отсутствия в деле доказательств возврата названных участков администрации и уклонения последней от их приемки у судов отсутствовали основания для вывода о переходе названных участков в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного жилого дома, возведенного на смежном земельном участке с кадастровым номером 23:43:0137028:034, и прекращении у общества обязанности по внесению соответствующей части арендных платежей. Вывод, изложенный в заключении кадастрового инженера, не мог повлиять на момент возникновения права общей долевой собственности и прекращения обязанности по внесению арендных платежей.
Таким образом, выводы о том, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном жилом доме земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0137028:034, 23:43:0137028:035, 23:43:0137028:040 перешли в общую долевую собственность собственников помещений такого дома и с этого момента прекращена договорная обязанность общества по внесению арендной платы не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.
Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть вышеизложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 по делу N А32-422/2013 отменить.
Дело N А32-422/2013 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
Н.С.МАЗУРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 26.12.2014 ПО ДЕЛУ N А32-422/2013
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 декабря 2014 г. по делу N А32-422/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 декабря 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "МП "Агропромсервиссбыт" (ИНН 2311025837, ОГРН 1022301815920) - конкурсного управляющего Фендрикова А.Н. (доверенность от 01.09.2014), от ответчика - министерства финансов Краснодарского края (ИНН 2308040000, ОГРН 1022301211570) - Сареева А.В. (доверенность от 13.01.2014), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308038402, ОГРН 10223011228399) - Исаева М.Р. (доверенность от 04.08.2014), в отсутствие представителей ответчика - департамента финансов администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310056575, ОГРН 1022301612816), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации муниципального образования город Краснодар, Управления Федерального казначейства по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы министерства финансов Краснодарского края и департамента имущественных отношений Краснодарского края на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 (судьи Ковалева Н.В., Баранова Ю.И., Величко М.Г.) по делу N А32-422/2013, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "МП "Агропромсервисбыт" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к муниципальному образованию город Краснодар в лице департамента финансов администрации муниципального образования город Краснодар (далее - город в лице департамента финансов) и субъекту Российской Федерации - Краснодарскому краю в лице министерства финансов Краснодарского края (далее - край в лице министерства финансов) о взыскании 558 116 рублей 81 копейки неосновательного обогащения, возникшего в период с 28.12.2009 по 28.12.2012 в связи с внесением платежей за аренду земельных участков площадью 90 кв. м с кадастровым номером 23:43:0137028:034, площадью 3641 кв. м с кадастровым номером 23:43:0137028:035, площадью 734 кв. м с кадастровым номером 23:43:0137028:040, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Тургенева, 232 (далее - земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0137028:034, 23:43:0137028:035, 23:43:0137028:040), в том числе с города в лице департамента финансов за счет муниципальной казны - 446 493 рублей 45 копеек (80%) и с края в лице министерства финансов за счет региональной казны - 116 623 рублей 36 копеек (20%), а также 116 327 рублей 11 копеек процентов за пользование в период с 12.01.2010 по 16.09.2013 чужими денежными средствами, в том числе с города в лице департамента финансов за счет муниципальной казны - 93 061 рубля 69 копеек (80%) и с края в лице министерства финансов за счет региональной казны - 23 265 рублей 42 копеек (20%) (с учетом замены ответчиков, уточнения периодов и уменьшения суммы иска в порядке статей 47, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент имущественных отношений), администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) и Управление Федерального казначейства по Краснодарскому краю (далее - казначейство).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2014 исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном жилом доме земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0137028:034, 23:43:0137028:035, 23:43:0137028:040 перешли в общую долевую собственность собственников помещений такого дома, с этого момента прекращена договорная обязанность общества по внесению арендной платы, неосновательное обогащение произошло в определенной бюджетным законодательством пропорции зачисления поступающих в виде арендной платы за использование публичной земли средств в бюджеты города и края, интересы которых в суде представляют соответствующие финансовые органы. В качестве обоснования площади земли, необходимой для эксплуатации многоквартирного жилого дома, судом принято заключение кадастрового инженера Прониной М.В. от 29.04.2014 N 01/14 (далее - заключение кадастрового инженера).
Определением от 18.08.2014 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - Кодекс) для рассмотрения дела в суде первой инстанции, по основаниям, предусмотренным пунктом 2 части 4 статьи 270 Кодекса, в связи с отсутствием в деле доказательств надлежащего извещения министерства финансов о времени и месте судебного заседания.
Отменяя постановлением от 17.09.2014 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2014 и удовлетворяя исковые требования, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции о том, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном жилом доме земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0137028:034, 23:43:0137028:035, 23:43:0137028:040 перешли в общую долевую собственность собственников помещений такого дома, с этого момента прекращена договорная обязанность общества по внесению арендной платы, неосновательное обогащение произошло в определенной бюджетным законодательством пропорции зачисления поступающих в виде арендной платы за использование публичной земли средств в бюджеты города и края, интересы которых в суде представляют соответствующие финансовые органы. В качестве обоснования площади земли, необходимой для использования многоквартирного жилого дома, судом апелляционной инстанции также принято заключение кадастрового инженера.
Министерство финансов и департамент имущественных отношений обжаловали судебный акт суда апелляционной инстанции в порядке, определенном нормами главы 35 Кодекса.
Министерство финансов считает, что иск о взыскании неосновательного обогащения должен быть предъявлен к администрации как к арендодателю по договору аренды, в счет исполнения обязанностей по которому обществом вносились арендные платежи, что распределение поступивших арендных платежей по различным бюджетам не прекращает обязанность стороны по договору по возврату суммы переплаты другой стороне. По мнению представителя края, суд апелляционной инстанции не установил момент возникновения права общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0137028:034, 23:43:0137028:035, 23:43:0137028:040 у собственников помещений многоквартирного жилого дома, а также не учел, что в деле отсутствуют доказательства формирования земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома.
В кассационной жалобе департамент имущественных отношений ссылается на недоказанность факта прекращения использования обществом земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137028:034 в целях строительства многоэтажного административного здания и земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137028:040 под гостевой автостоянкой. По мнению заявителя жалобы, договорные отношения между обществом и администрацией не прекращены, процедура формирования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137028:035 не соблюдена, необходимый для эксплуатации многоквартирного жилого дома земельный участок не сформирован, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137028:035 из публичной собственности не выбывал, неосновательное обогащение на стороне публично-правовых образований не возникло. Департамент имущественных отношений, указывая на то, что в государственном кадастре недвижимости 10.02.2014 сведениям о земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0137028:035, 23:43:0137028:040 присвоен статус "архивные", из земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137028:034 образован земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137028:324 с разрешенным использованием для эксплуатации административно-офисного здания с размещением медицинского центра, а из земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137028:040 - земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137028:325 с разрешенным использованием под общественными зданиями административного значения, на который 26.07.2012 зарегистрировано право собственности лица, не участвующего в деле, считает ошибочным вывод о переходе в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного жилого дома земельного участка площадью 4465 кв. м.
В отзыве на кассационные жалобы общество указывает на то, что департамент финансов и министерство финансов являются главными распорядителями средств муниципального и регионального бюджетов и, в этой связи, надлежащими ответчиками по делу, договор аренды прекратил свое действие в силу закона в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице, заключением кадастрового инженера обоснована площадь земли, необходимой для эксплуатации многоквартирного жилого дома, а незавершенность процедуры формирования земельного участка в соответствующих целях не препятствует его переходу в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Из материалов дела следует и судами установлено, что на основании постановления администрации от 14.07.2003 N 1428 в редакции постановления от 08.08.2003 N 1840 издавшим их органом (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор от 29.08.2003 N 4300011114 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0137028:034, 23:43:0137028:035, 23:43:0137028:040 на срок с 14.07.2003 по 14.07.2008 соответственно в целях строительства многоэтажного административного здания, строительства многоэтажного жилого дома со встроенными-пристроенными торгово-офисными помещениями и размещения гостевой автостоянки (далее - договор аренды). В качестве условия пролонгации договора аренды стороны согласовали поступление от арендатора за три месяца до окончания срока аренды соответствующего предложения, в отсутствие которого действие договора прекращается в последний день такого срока. Государственная регистрация договора аренды осуществлена 03.10.2003 (запись регистрации N 230100-77.2003-502). Передача объекта аренды арендатору оформлена сторонами в виде соответствующего акта приема-передачи, факт такой передачи сторонами не оспаривается.
На основании разрешения департамента архитектуры администрации от 16.10.2006 N 066-в введен в эксплуатацию 12-16-этажный жилой дом со встроенно-пристроенными торгово-офисными помещениями, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0137028:035. Государственная регистрация права собственности общества на часть нежилых помещений в многоквартирном жилом доме осуществлена 09.03.2007, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации от 09.03.2007 серии 23 АД N 015908. В акте обследования земельного участка от 29.06.2009 N 1321-д департамент муниципальной собственности и городских земель администрации отразил, что введенный в эксплуатацию жилой дом расположен на земельном участке площадью 3114 кв. м, на земельном участке площадью 90 кв. м ведется строительство многоэтажного административного здания, а земельный участок площадью 1261 кв. м имеет асфальтовое покрытие, свободные въезды, выезды и используется в качестве стоянки автотранспорта и территории общего пользования.
В адресованном администрации письме от 10.04.2008 N 26, полученном адресатом 10.04.2008, общество выразило отказ от продолжения арендных отношений на прежних условиях, намерение на продолжение использования земельных участков ориентировочной площадью 1008 и 457 кв. м в целях размещения гостевой автостоянки и эксплуатации административного здания, а также на возврат арендодателю по акту приема-передачи земельного участка ориентировочной площадью 3 тыс. кв. м для его последующей передачи собственникам помещений многоквартирного жилого дома. Соответствующий акт в материалах дела отсутствует.
В заключении кадастрового инженера содержится вывод о том, что доведение до расчетного нормативного размера площади земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома, возможно путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0137028:034, 23:43:0137028:035, 23:43:0137028:040 и включения в состав объединенного земельного участка части смежного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137028:342.
На проведенном 11.11.2012 внеочередном общем собрании членов товарищества собственников жилья "Тургеневский" (далее - товарищество) принято решение о поручении правлению товарищества формирования и обеспечение кадастрового учета земельного участка, расположенного под многоквартирным жилым домом. Доказательства выполнения такого поручения правлением товарищества в материалах дела отсутствуют.
Общество продолжало вносить арендные платежи до 11.10.2012. Имеющиеся в материалах дела акты сверки расчетов содержат различные данные о сумме внесенных в спорный период (с 28.12.2009 по 28.12.2012) арендных платежей.
Считая, что обязанность по внесению арендных платежей за использование земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0137028:034, 23:43:0137028:040 прекратилась по истечении определенного договором срока аренды, а за использование земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137028:035 - с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном жилом доме, что перечисленные после прекращения арендных отношений денежные средства составили неосновательное обогащение бюджетов публично-правовых образований, между которыми названные средства распределены с учетом положений бюджетного законодательства, общество обратилось в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Подпунктом 3 пункта 4 статьи 170 Кодекса допускается возможность включения в мотивировочную часть судебного акта ссылок на постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, а также на постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Принимая состоявшиеся по делу судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно руководствовались следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса.
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса).
Суммы неосновательного обогащения должны быть взысканы с учетом распределения арендной платы по бюджетам различного уровня в соответствии со статьями 57 и 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации (далее - Бюджетный кодекс), согласно которым доходы от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, поступают в бюджет субъекта Российской Федерации - по нормативу 20 процентов, в бюджет городского округа - по нормативу 80 процентов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 125 Гражданского кодекса от имени Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде соответственно органы государственной власти и местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
В статье 158 Бюджетного кодекса предусмотрено, что в качестве представителя по внедоговорным искам (о взыскании вреда) к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования выступают главные распорядители средств соответствующего бюджета.
В пункте 3 статьи 158 Бюджетного кодекса предусмотрена ситуация возмещения вреда и субсидиарная ответственность. Гражданский кодекс также непосредственно урегулировал только вопрос о выступлении финансовых органов в качестве представителей публично-правовых образований по иску о возмещении вреда, причиненного незаконными действиями (бездействием) государственных, муниципальных органов и их должностных лиц (статьи 16, 1069 Гражданского кодекса). Однако обязательство из неосновательного обогащения так же, как и деликтное, является внедоговорным обязательством, в данном случае также отсутствует иной субъект, помимо финансового органа, полномочный выступать в этих отношениях от имени публичного образования. Соответствующее разъяснение изложено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 N 23 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 23). В пункте 2 постановления Пленума N 23 содержится разъяснение, согласно которому применительно к рассматриваемой ситуации неосновательное обогащение подлежит взысканию с публично-правового образования и за счет соответствующей казны.
При определении органов, представляющих публично-правовые образования, подлежали применению пункт 2 статьи 21 Бюджетного кодекса, согласно которому перечень главных распорядителей средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, бюджетов государственных внебюджетных фондов, местного бюджета устанавливается законом (решением) о соответствующем бюджете в составе ведомственной структуры расходов, а также положения Закона Краснодарского края от 07.12.2010 N 2133-КЗ "О краевом бюджете на 2011 год и на плановый период 2012 и 2013 годов", решение городской Думы Краснодара от 25.11.2010 N 4 п. 1 "О местном бюджете (бюджете муниципального образования город Краснодар) на 2011 год и на плановый период 2012 и 2013 годов", которыми определены ведомственные структуры расходов муниципального и регионального бюджетов.
Пунктом 1 статьи 38 и статьей 41 Устава муниципального образования город Краснодар, принятого решением городской Думы Краснодара от 21.04.2011 N 11 п. 6, администрация определена как исполнительно-распорядительный орган города и наделена полномочиями по обеспечению исполнения местного бюджета.
В приложении N 11 к решению городской Думы Краснодара от 04.12.2012 N 38 п. 1 "О местном бюджете (бюджете муниципального образования город Краснодар) на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов" администрация отнесена к числу главных распорядителей средств муниципального бюджета, в состав ее расходных бюджетных обязательств включены прочие обязательства государства. Ведомственная структура расходов местного бюджета на 2013 не включает в себя расходы по возмещению неосновательно сбереженных средств и не содержит указание на соответствующего главного распорядителя бюджетными средствами. В таком случае процессуальным представителем публично-правового образования должен быть финансовый орган общей компетенции - департамент финансов, что соответствует Положению о департаменте финансов, утвержденному решением городской Думы от 30.09.2008 N 46 п. 4, и разъяснению, содержащемуся в пункте 1 постановления Пленума N 23. Кроме того, согласно ведомственной структуре расходов местного бюджета департамент финансов является главным распорядителем местного бюджета по расходам по решениям судебных органов и исполнению судебных актов.
В приложении N 14 к Закону Краснодарского края от 11.12.2012 N 2615-КЗ "О краевом бюджете на 2013 год и плановый период 2014 и 2015 годов" в числе главных распорядителей средств краевого бюджета указано министерство финансов. Поскольку в ведомственной структуре расходов краевого бюджета обязательства, возникшие вследствие неосновательного обогащения, не упомянуты, в соответствии с вышеперечисленными разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от имени края в рамках настоящего иска министерство финансов управомочено выступать как финансовый орган, в структуре расходов которого имеются такие статьи как выполнение других обязательств края и прочие обязательства края.
Вместе с тем, заключив о том, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном жилом доме земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0137028:034, 23:43:0137028:035, 23:43:0137028:040 перешли в общую долевую собственность собственников помещений такого дома и с этого момента прекращена договорная обязанность общества по внесению арендной платы, суды не учли следующее.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты (пункт 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации; далее - Жилищный кодекс).
В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, отдельной регистрации доли в праве собственности на земельный участок не требуется.
Из части 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 66 постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Кодекса (часть 2 статьи 16 Закона N 189-ФЗ).
В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137028:035 с разрешенным использованием для строительства многоэтажного жилого дома со встроенными-пристроенными торгово-офисными помещениями сформирован частично за счет территории общего пользования, запрет на приватизацию которой без каких-либо исключений установлен пунктом 8 статьи 27 Земельного кодекса. Доказательства формирования и осуществления государственного кадастрового учета земельного участка с разрешенным использованием для эксплуатации многоэтажного жилого дома со встроенными-пристроенными торгово-офисными помещениями без включения в него территории общего пользования в материалах дела отсутствуют.
Согласно пункту 3 статьи 425, пункту 1 статьи 610, статье 622 Гражданского кодекса, договором может быть предусмотрено, что окончание срока его действия влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В пунктах 37 38 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации выработал рекомендации, согласно которым взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором, а арендодатель не вправе требовать от арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Вышеприведенный порядок возникновения права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на собственников помещений в многоэтажном административном здании, а также на организатора гостевой автостоянки не распространяется. В условиях выражения арендатором отказа от продолжения арендных отношений на прежних условиях, сохранения у него намерения на продолжение использования земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0137028:034, 23:43:0137028:040 в целях размещения гостевой автостоянки и эксплуатации административного здания, отсутствия в деле доказательств возврата названных участков администрации и уклонения последней от их приемки у судов отсутствовали основания для вывода о переходе названных участков в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного жилого дома, возведенного на смежном земельном участке с кадастровым номером 23:43:0137028:034, и прекращении у общества обязанности по внесению соответствующей части арендных платежей. Вывод, изложенный в заключении кадастрового инженера, не мог повлиять на момент возникновения права общей долевой собственности и прекращения обязанности по внесению арендных платежей.
Таким образом, выводы о том, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном жилом доме земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0137028:034, 23:43:0137028:035, 23:43:0137028:040 перешли в общую долевую собственность собственников помещений такого дома и с этого момента прекращена договорная обязанность общества по внесению арендной платы не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.
Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть вышеизложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 по делу N А32-422/2013 отменить.
Дело N А32-422/2013 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
Н.С.МАЗУРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)