Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Симонова И.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Корсаковой Ю.М.
судей Кордюковой Г.Л., Сухаревой С.И.,
при секретаре С.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании 21 октября 2014 года апелляционные жалобы Б., К., Д., Б., З., Д., С., Б., П., Г., К., П., П., Л., К., В., Н., С., М., С., К., Х., В. на решение суда от 21 февраля 2014 года по делу N 2-36/2014 по иску Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга к Б. о сносе самовольной постройки, по встречному иску Б. к Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга об обязании выдать разрешение на реконструкцию многоквартирного жилого дома, и по искам третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, Д., С., П., К., Л., К., П., Н., В., К., В., Х., С., М., Д., С., Л., М., Ю., М., Б., М., П., Г., З., Б., Б., К., П. и У. к Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга и Б. о признании права собственности на жилое помещение и долевой собственности на многоквартирный дом.
Заслушав доклад судьи Корсаковой Ю.М., объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия
установила:
Служба государственного строительного надзора и экспертизы в Санкт-Петербурге обратилась в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Б. о сносе объекта самовольного строительства, расположенного на принадлежащем ответчице земельном участке с кадастровым номером N <...> по адресу: <адрес>
Свои требования истец мотивировал тем, что на основании договора купли-продажи N <...> от <дата> ответчицей был приобретен на торгах земельный участок по указанному адресу и расположенный на нем многоквартирный жилой дом с кадастровым номером N <...>, общей площадью <...> кв. м (площадь застройки <...> кв. м), по результатам проведенной проверки <дата> был установлен факт осуществления строительных работ по реконструкции существующего здания путем увеличения его площади, пристройки дополнительных помещений без полученного установленным порядком разрешения на строительство, собственнику земельного участка выдано предписание о прекращении производства строительных работ до получения разрешения на строительство, <дата> Б. привлечена к административной ответственности в виде штрафа. В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 19 января 2009 года N 820-7 "О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга "О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга" спорный земельный участок расположен в территориальной зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ 1-5, при осуществлении строительных работ площадь застройки на земельном участке не должна превышать 150 кв. м, ответчица Б., осуществляя реконструкцию существующего здания площадью <...> кв. м путем его расширения, пристройки дополнительных помещений, нарушила требования установленного режима земельного участка, реконструкция объекта капитального строительства в нарушение требований градостроительного законодательства нарушает права и интересы граждан, а также интересы субъекта Российской Федерации - города Санкт-Петербурга, в силу ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>, объект является самовольной постройкой и подлежит сносу.
Б. обратилась в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга со встречным иском к Службе государственного строительного надзора и экспертизы в Санкт-Петербурге об обязании выдать разрешение на реконструкцию жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> ссылаясь на те обстоятельства, что в соответствии с действующим градостроительным законодательством она <дата> обратилась с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением необходимого пакета документов, однако <дата> Администрацией Выборгского района Санкт-Петербурга в выдаче разрешения на строительство было отказано. Б. считает, что оснований для такого отказа не имелось, поскольку реконструкция здания была предусмотрена договором купли-продажи земельного участка и была проведена с учетом градостроительного плана земельного участка, изменение габаритов здания и устройство мансарды является допустимым для территорий ЗРЗ-1 и п. 3.2 Закона Санкт-Петербурга от 24 декабря 2008 года N 820-7.
В ходе судебного разбирательства к производству суда были приняты самостоятельные требования на предмет спора третьих лиц Д., С.А.М., П., К., Л., К., П., Н., В., К., В.А.М., Х., С., М., Д., С., Л., М., Ю., М., Б., М., П., Г., З., Б., Б., К., П., У., которые просили признать за каждым право собственности на жилые помещения по адресу: <адрес>, соответствующие заключенным с ООО <...> предварительным договорам купли-продажи, ссылаясь на те обстоятельства, что они являются добросовестными приобретателями жилых помещений в указанном реконструированном доме, за которыми как за участниками долевого строительства, полностью выполнившими свои обязательства по предварительному договору купли-продажи, может быть признано право собственности на созданные объекты недвижимости.
Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 21 февраля 2014 года Б. обязана в 60-дневный срок с момента вступления решения в законную силу снести объект самовольного строительства, расположенный на принадлежащем ей земельном участке с кадастровым номером N <...> по адресу: <адрес>, в удовлетворении встречного иска и исков третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, отказано, с Б. в доход государства взыскана госпошлина в размере <...> рублей.
В апелляционной жалобе Б. просит решение суда первой инстанции отменить, как незаконное.
С апелляционными жалобами на решение суда также обратились третьи лица с самостоятельными требованиями на предмет спора Д., К., Б., З., Д., С., Б., П., Г., К., П., П., Л., К., В., Н., С.., М., С., К., Х., В. которые просили решение отменить, как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального права.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции С., Л., П., представитель ООО <...> не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела в судебную коллегию не представили, для участия в судебном заседании представителя не направили. В связи с изложенным судебная коллегия на основании п. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения.
Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе, земле как природному объекту.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что <дата> между ОАО <...> и Б. был заключен договор N <...> купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием, по условиям которого в собственность Б. был передан земельный участок с кадастровым номером N <...>, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит. А, площадью <...> кв. м, входящий в состав земель населенных пунктов, предоставленный для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов), с расположенным на нем многоквартирным жилым домом площадью <...> кв. м кадастровым N <...>, признанным актом МВК N <...> от <дата> непригодным для проживания и подлежащим сносу, с целью осуществить снос здания в течение 6 месяцев с момента заключения договора и возвести на освобожденном участке объект недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения договора или реконструировать здание в течение 42 месяцев с момента заключения договора.
На основании указанного договора за Б. Управлением Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу <дата> зарегистрировано право собственности на указанные земельный участок и многоквартирный дом.
В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 19 января 2009 года N 820-7 "О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга "О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга" спорный земельный участок по адресу: <адрес>, расположен в территориальной зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ 1-5. В соответствии с режимом указанной зоны, на данном земельном участке допускаются строительство и реконструкция жилых зданий, строений, сооружений, объектов улично-дорожной сети, благоустройство, озеленение территорий в соответствии с настоящими режимами; строительство и реконструкция общественных зданий, строений и сооружений в соответствии с положительным заключением государственного органа охраны объектов культурного наследия. При осуществлении строительных работ площадь застройки на земельном участке, расположенном в зоне ЗРЗ 1-5 не должна превышать 150 кв. м.
Указанные режим и ограничения в отношении спорного земельного участка были определены в том числе договором купли-продажи, заключенном между ОАО <...> и Б., выданным ответчице по ее заявлению Градостроительным планом земельного участка, а также заключением Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, представленном в материалы дела.
Таким образом, Б. была уведомлена об ограничениях при использовании земельного участка и возведении на нем капитальных строений.
Решение об изменении целевого назначения спорного земельного участка и разрешенного вида его использования уполномоченными органами не принималось.
Несмотря на указанные ограничения Б. без разрешительных документов на спорном земельном участке возведен объект капитального строительства - многоквартирный жилой дом.
Ссылки Б. о том, что спорный объект строительства не является многоквартирным домом, а является жилым домом блокированной застройки, не нашли своего подтверждения.
Согласно пункту 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации под жилыми домами блокированной застройки понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Согласно части 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. При этом понятие многоквартирного дома Жилищным кодексом не определено.
Данное определение предусмотрено пунктом 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47 "Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции". Так, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Кроме того, подразумевается, что многоквартирный дом имеет общее имущество помещений общего пользования, в том числе собственников помещений в таком доме.
Многоквартирным домом признаются также дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования (пункт 3 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса).
Соответственно, основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.
С учетом требований приведенных выше нормативно-правовых норм, при разрешении таких споров помимо возможности проживания в спорном объекте капитального строительства более чем одной семьи, должны быть приняты во внимание архитектурное и планировочное решение такого объекта; площадь и процент застройки земельного участка; допустимая этажность строения; возможность подключения объекта к централизованным сетям канализования; наличие автономных помещений и возможность их подключения к единой инженерной системе; наличие или отсутствие смонтированных коммуникаций и др.
С учетом изложенных выше признаков, системного толкования вышеуказанных норм права, учитывая количество квартир в спорном объекте строительства, отсутствие в нем самостоятельных блоков, общий коридор на каждом из этажей, из которого обеспечивается доступ к квартирам, общий выход на придомовую территорию, судебная коллегия приходит к выводу о том, что спорный объект строительства является многоквартирным домом, доказательств, позволяющих отнести спорный объект к жилому дому блокированной застройки Б. не представлено.
Между тем, строительство многоквартирных жилых зданий должно осуществляться по проекту на основании разрешения на строительство. Подготовка и реализация проектной документации без выполнения инженерных изысканий не допускается.
Согласно акту N <...> от <дата> в ходе выездной проверки, проведенной прокуратурой Выборгского района Санкт-Петербурга совместно со Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга в присутствии представителя Б., был установлен факт осуществления строительных работ по реконструкции существующего здания на земельном участке по адресу: <адрес>, путем увеличения его площади, строительного объема, пристройки дополнительных помещений без полученного в установленном порядке разрешения на строительство.
<дата> Б. выдано предписание о прекращении производства строительных работ до получения разрешения на строительство.
Постановлением N <...> по делу об административном правонарушении от <дата> Б. привлечена к административной ответственности в виде штрафа за совершение административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 9.5 КоАП Российской Федерации.
При таких обстоятельствах, суд, оценив все представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к правомерному выводу о том, что ответчиком возведен объект капитального строительства, представляющий собой многоквартирный жилой дом, на земельном участке, расположенном в территориальной зоне ЗРЗ 1-5 и не отведенном для этих целей, что свидетельствует о существенном нарушении градостроительных норм и правил. Кроме того, в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции установлено, что при строительстве спорного объекта площадь застройки на земельном участке превышает предельно допустимую площадь застройки, предусмотренную для зоны ЗРЗ 1-5.
В силу ч. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил является самовольной постройкой.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2001 года, согласно которым, в силу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.
Учитывая, что объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке, обладает признаками многоквартирного дома, однако, строительство многоквартирного дома не соответствует назначению принадлежащего ответчику земельного участка, разрешение на строительство Службой государственного строительного надзора и экспертизы и администрацией Красносельского района на указанный объект не выдавалось, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что возведенное Б. здание на земельном участке по адресу: <адрес> является самовольной постройкой.
Доводы апелляционной жалобы о том, что спорный объект не может быть признан самовольной постройкой, поскольку судом не исследовались вопросы существенности нарушений градостроительных и строительных норм и правил при его создании, а в проведении соответствующей экспертизы с целью установления указанных обстоятельств было отказано, судебной коллегией отклоняются как несостоятельные, так как положениями ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены признаки самовольной постройки, каждый из которых, а именно возведение строения на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, создание строения без получения на это необходимых разрешений, возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самостоятельным и достаточным основанием для признания постройки самовольной, в связи с чем установленные в ходе рассмотрения дела обстоятельства возведения строения на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, а также создание строения без получения на это необходимых разрешений, являются самостоятельными основаниями для признания спорного объекта самовольной постройкой.
Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, в силу которого право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Между тем, право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (абз. 3 п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты гражданских прав, который должен рассматриваться лишь при отсутствии возможности получить в установленном законодательством порядке соответствующих разрешений, а также в случае, если отказы в выдаче разрешений признаны незаконными.
Как предусмотрено п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, одним из юридически значимых обстоятельств, имеющих значение для настоящего дела, является установление фактов, свидетельствующих о принятии ответчиком надлежащих мер к легализации самовольной постройки, в частности к получению разрешения на строительство, а также о невозможности его получения в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, на котором возведен данный объект.
При этом, бремя доказывания указанных обстоятельств исходя из смысла ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лежало на ответчике Б.
Однако, доказательств, подтверждающих факты обращения до начала судебного разбирательства в компетентные органы с целью получения разрешения на строительство многоквартирного дома, материалы дела не содержат, ответчиком не представлено.
Вместе с тем, ст. 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.
Пунктами 1 и 2 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" предусмотрено, что объектом технического регулирования настоящего Федерального закона являются здания и сооружения любого назначения (в том числе входящие в их состав сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения), а также связанные со зданиями и с сооружениями процессы проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса). При этом, настоящий закон распространяется на все этапы жизненного цикла здания или сооружения.
Минимально необходимые требования к зданиям и сооружениям (в том числе к входящим в их состав сетям инженерно-технического обеспечения и системам инженерно-технического обеспечения), а также к связанным со зданиями и с сооружениями процессам проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса), установлены пунктом 6 части 3 Закона. Они включают в себя требования: механической и пожарной безопасности; безопасности при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях; безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях; безопасности для пользователей зданиями и сооружениями; доступности зданий и сооружений для инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения; энергетической эффективности зданий и сооружений; безопасного уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду.
Требованиями статьи 38 Федеральным законом от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" предусмотрена обязательная оценка соответствия зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса), которая, как следует из статьи 39 нормативно-правового акта, осуществляется в форме: заявления о соответствии проектной документации требованиям настоящего Федерального закона; государственной экспертизы результатов инженерных государственного строительного надзора; заявления о соответствии построенного, реконструированного или отремонтированного здания или сооружения проектной документации; заявления о соответствии построенного, реконструированного или отремонтированного здания или сооружения требованиям настоящего Федерального закона; ввода объекта в эксплуатацию.
Однако, материалами дела достоверно подтверждено, что в нарушение указанных требований Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" обязательная оценка процесса строительства спорного объекта в виде заявления о соответствии проектной документации требованиям настоящего Федерального закона; заявления о соответствии построенного, реконструированного или отремонтированного здания или сооружения проектной документации; заявления о соответствии построенного здания требованиям Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", ввода объекта в эксплуатацию, именно как многоквартирного дома не проводилась.
Довод апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции было необоснованно отказано в назначении экспертизы с целью установления обстоятельств того, что самовольная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что являлось бы основанием для признания права собственности на спорный объект, судебной коллегией не принимается, поскольку, учитывая в том числе разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, указанные обстоятельства подлежали бы оценке только в случае установления обстоятельств того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры, однако, как было указано выше, допустимых доказательств предпринятых ответчиком мер для узаконения строительства и ввода объекта в эксплуатацию, не представлено.
Кроме того, судебная коллегия учитывает, что отсутствие разрешения на строительство в рассматриваемом случае не является единственным признаком самовольной постройки, поскольку в ходе рассмотрения дела также установлены обстоятельства возведения спорного строения на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, в связи с чем разрешение на строительство многоквартирного дома на указанном участке не могло быть выдано, принимая во внимание, что до настоящего времени целевое назначение спорного земельного участка и разрешенный вид его использования в установленном порядке не изменялись.
Согласно ч. 2 п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Вместе с тем, ответчиком, в подтверждение своей правовой позиции, не представлено доказательств, свидетельствующих о возможности приведения спорного строения в первоначальное положение.
Кроме того, судебная коллегия учитывает, что существующий до проведения ответчиком строительных действий жилой дом, расположенный на спорном земельном участке, не соответствовал требованиям градостроительного регламента в части разрешенного вида использования (многоквартирный дом) и площади застройки (<...> кв. м), был признан актом МВК N <...> от <дата> непригодным для проживания и подлежащим сносу.
Таким образом, оснований для обязания ответчика совершения действий по приведению объекта в состояние, существовавшее до проведения работ, у суда не имелось, в связи с чем решение суда первой инстанции о сносе спорного объекта является правомерным.
Доводы третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора о том, что в спорном здании на основании предварительных договоров купли-продажи приобретены помещения и фактически воля и интерес третьих лиц направлены на получение в собственность квартир по спорному адресу, не свидетельствуют о наличии оснований для отмены обжалуемого решения.
Действительно, из материалов дела следует, что <дата> между Б. и ООО <...> был заключен агентский договор N <...>, по условиям которого Б. поручила, а ООО <...> приняло на себя обязательства за вознаграждение совершить от своего имени и за счет принципала комплекс юридических и фактических действий, направленных на продажу принадлежащих принципалу на праве собственности объектов недвижимости, после проведенной реконструкции, в том числе по заключению предварительного договора от своего имени, получению денежных средств в счет обеспечения по заключению основного договора купли-продажи, а затем заключению от своего имени основного договора купли-продажи жилого помещения в объекте.
<дата> между Б. и ООО <...> был подписан акт к агентскому договору, в соответствии с которым Б. передала на реализацию агенту в соответствии с п. <...> агентского договора жилые помещения по двум объектам, в том числе по объекту, расположенному по адресу: <адрес>
На основании указанного агентского договора ООО <...> заключило следующие предварительные договоры купли-продажи на жилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>, условиями которых было предусмотрено заключение сторонами в будущем основного договора купли-продажи:
- с Д. договор N <...> от <дата> в отношении однокомнатной квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>
- - со С. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с П. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с К. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с Л. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с К. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с П. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с Н. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с В. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с К. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с В. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...>.м. под условным номером N <...>;
- - с Х. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с С. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с М. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с Д. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с С. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с Л. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с М. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с Ю. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с М. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с Б. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с М. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с П. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с Г. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с З. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с Б. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с Б. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с К. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с П. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с У. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>.
Вместе с тем, ООО <...>, заключившему с указанным лицами предварительные договоры купли-продажи помещений в строящемся доме, право использования земельного участка под строительство не предоставлялось, разрешение на строительство не выдавалось, доказательств того, что ООО "<...>" являлось застройщиком, имеющим право привлекать денежные средства для строительства данного объекта и заключать какие-либо договоры в отношении него, не представлено, договоров на участие в долевом строительстве третьи лица не заключали.
Наличие предварительных договоров купли-продажи помещений в спорном объекте строительства, а также интерес третьих лиц на получение в собственность указанных помещений по спорному адресу, сами по себе не свидетельствуют о наличии оснований для легализации самовольно возведенной постройки.
Несмотря на то, что снос самовольной постройки является крайней мерой ответственности, характер допущенных нарушений в рассматриваемом случае является безусловным основанием для сноса спорного объекта строительства.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что, разрешая спор, суд первой инстанции принял все необходимые меры для всестороннего, полного и объективного выяснения действительных обстоятельств дела, прав и обязанностей сторон, и на основании надлежащей оценки имеющихся в материалах дела доказательств, постановил решение, отвечающее нормам материального права, применяемого к спорным правоотношениям.
Доводы апелляционной жалобы Б. о том, что суда первой инстанции в нарушение норм процессуального права не привлек к участию в деле ОАО <...>, заключившее с ответчицей договор купли-продажи спорного земельного участка с расположенным на нем жилым зданием, не могут являться основанием для отмены или изменения решения суда, поскольку в силу ч. 1 ст. 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, подлежат привлечению к участию в деле в случае, если судебное постановление может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Вместе с тем, оспариваемое решение суда права и законные интересы ОАО <...> не затрагивает.
Доводы апелляционных жалоб третьих лиц о том, что судом разрешен вопрос о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле и о рассмотрении дела без привлечения всех лиц, с которыми были заключены предварительные договоры купли-продажи помещений в спорной объекте строительства, также признаются судебной коллегией несостоятельными, поскольку постановленным решением вопрос о правах и обязанностях лиц, заключивших предварительные договоры купли-продажи помещений в спорной объекте строительства, не разрешался, предметом рассмотрения суда являлся объект самовольного строительства, в связи с чем непривлечение указанных лиц к участию в деле не влечет отмену правильного по существу решения суда.
Также вопреки доводам апелляционных жалоб третьих лиц, учитывая, что предъявленные ими иски с самостоятельными требованиями относительно предмета спора аналогичны по своим основаниям и обстоятельствам, подлежащим оценке, а также принимая во внимание, участие в деле представителей третьих лиц и длительность нахождения дела в производстве суда, судебная коллегия считает, что рассмотрение дела по существу в судебном заседании, в котором к производству суда были приняты исковые требования третьих лиц П. и У., также не влечет отмену правильного по существу решения суда.
Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание, что каких-либо доказательств, способных повлиять на существо рассматриваемого спора, которые лица, участвующие в деле, были лишены возможности представить в суд первой инстанции в связи с указанными обстоятельствами, судебной коллегии также не представлено.
В целом доводы апелляционных жалоб не подтверждают наличия оснований к отмене постановленного судом решения, по существу выражают несогласие с оценкой обстоятельств дела, надлежащим образом исследованных судом и оцененных с учетом правил ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не могут повлиять на содержание постановленного судом решения, правильность определения судом прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений. Оснований для переоценки доказательств по делу не имеется.
Предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения в апелляционном порядке не установлено.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 21 февраля 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 21.10.2014 N 33-14762/2014 ПО ДЕЛУ N 2-36/2014
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 октября 2014 г. N 33-14762/2014
Судья: Симонова И.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Корсаковой Ю.М.
судей Кордюковой Г.Л., Сухаревой С.И.,
при секретаре С.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании 21 октября 2014 года апелляционные жалобы Б., К., Д., Б., З., Д., С., Б., П., Г., К., П., П., Л., К., В., Н., С., М., С., К., Х., В. на решение суда от 21 февраля 2014 года по делу N 2-36/2014 по иску Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга к Б. о сносе самовольной постройки, по встречному иску Б. к Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга об обязании выдать разрешение на реконструкцию многоквартирного жилого дома, и по искам третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, Д., С., П., К., Л., К., П., Н., В., К., В., Х., С., М., Д., С., Л., М., Ю., М., Б., М., П., Г., З., Б., Б., К., П. и У. к Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга и Б. о признании права собственности на жилое помещение и долевой собственности на многоквартирный дом.
Заслушав доклад судьи Корсаковой Ю.М., объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия
установила:
Служба государственного строительного надзора и экспертизы в Санкт-Петербурге обратилась в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Б. о сносе объекта самовольного строительства, расположенного на принадлежащем ответчице земельном участке с кадастровым номером N <...> по адресу: <адрес>
Свои требования истец мотивировал тем, что на основании договора купли-продажи N <...> от <дата> ответчицей был приобретен на торгах земельный участок по указанному адресу и расположенный на нем многоквартирный жилой дом с кадастровым номером N <...>, общей площадью <...> кв. м (площадь застройки <...> кв. м), по результатам проведенной проверки <дата> был установлен факт осуществления строительных работ по реконструкции существующего здания путем увеличения его площади, пристройки дополнительных помещений без полученного установленным порядком разрешения на строительство, собственнику земельного участка выдано предписание о прекращении производства строительных работ до получения разрешения на строительство, <дата> Б. привлечена к административной ответственности в виде штрафа. В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 19 января 2009 года N 820-7 "О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга "О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга" спорный земельный участок расположен в территориальной зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ 1-5, при осуществлении строительных работ площадь застройки на земельном участке не должна превышать 150 кв. м, ответчица Б., осуществляя реконструкцию существующего здания площадью <...> кв. м путем его расширения, пристройки дополнительных помещений, нарушила требования установленного режима земельного участка, реконструкция объекта капитального строительства в нарушение требований градостроительного законодательства нарушает права и интересы граждан, а также интересы субъекта Российской Федерации - города Санкт-Петербурга, в силу ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>, объект является самовольной постройкой и подлежит сносу.
Б. обратилась в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга со встречным иском к Службе государственного строительного надзора и экспертизы в Санкт-Петербурге об обязании выдать разрешение на реконструкцию жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> ссылаясь на те обстоятельства, что в соответствии с действующим градостроительным законодательством она <дата> обратилась с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением необходимого пакета документов, однако <дата> Администрацией Выборгского района Санкт-Петербурга в выдаче разрешения на строительство было отказано. Б. считает, что оснований для такого отказа не имелось, поскольку реконструкция здания была предусмотрена договором купли-продажи земельного участка и была проведена с учетом градостроительного плана земельного участка, изменение габаритов здания и устройство мансарды является допустимым для территорий ЗРЗ-1 и п. 3.2 Закона Санкт-Петербурга от 24 декабря 2008 года N 820-7.
В ходе судебного разбирательства к производству суда были приняты самостоятельные требования на предмет спора третьих лиц Д., С.А.М., П., К., Л., К., П., Н., В., К., В.А.М., Х., С., М., Д., С., Л., М., Ю., М., Б., М., П., Г., З., Б., Б., К., П., У., которые просили признать за каждым право собственности на жилые помещения по адресу: <адрес>, соответствующие заключенным с ООО <...> предварительным договорам купли-продажи, ссылаясь на те обстоятельства, что они являются добросовестными приобретателями жилых помещений в указанном реконструированном доме, за которыми как за участниками долевого строительства, полностью выполнившими свои обязательства по предварительному договору купли-продажи, может быть признано право собственности на созданные объекты недвижимости.
Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 21 февраля 2014 года Б. обязана в 60-дневный срок с момента вступления решения в законную силу снести объект самовольного строительства, расположенный на принадлежащем ей земельном участке с кадастровым номером N <...> по адресу: <адрес>, в удовлетворении встречного иска и исков третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, отказано, с Б. в доход государства взыскана госпошлина в размере <...> рублей.
В апелляционной жалобе Б. просит решение суда первой инстанции отменить, как незаконное.
С апелляционными жалобами на решение суда также обратились третьи лица с самостоятельными требованиями на предмет спора Д., К., Б., З., Д., С., Б., П., Г., К., П., П., Л., К., В., Н., С.., М., С., К., Х., В. которые просили решение отменить, как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального права.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции С., Л., П., представитель ООО <...> не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела в судебную коллегию не представили, для участия в судебном заседании представителя не направили. В связи с изложенным судебная коллегия на основании п. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения.
Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе, земле как природному объекту.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что <дата> между ОАО <...> и Б. был заключен договор N <...> купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием, по условиям которого в собственность Б. был передан земельный участок с кадастровым номером N <...>, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит. А, площадью <...> кв. м, входящий в состав земель населенных пунктов, предоставленный для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов), с расположенным на нем многоквартирным жилым домом площадью <...> кв. м кадастровым N <...>, признанным актом МВК N <...> от <дата> непригодным для проживания и подлежащим сносу, с целью осуществить снос здания в течение 6 месяцев с момента заключения договора и возвести на освобожденном участке объект недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения договора или реконструировать здание в течение 42 месяцев с момента заключения договора.
На основании указанного договора за Б. Управлением Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу <дата> зарегистрировано право собственности на указанные земельный участок и многоквартирный дом.
В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 19 января 2009 года N 820-7 "О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга "О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга" спорный земельный участок по адресу: <адрес>, расположен в территориальной зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ 1-5. В соответствии с режимом указанной зоны, на данном земельном участке допускаются строительство и реконструкция жилых зданий, строений, сооружений, объектов улично-дорожной сети, благоустройство, озеленение территорий в соответствии с настоящими режимами; строительство и реконструкция общественных зданий, строений и сооружений в соответствии с положительным заключением государственного органа охраны объектов культурного наследия. При осуществлении строительных работ площадь застройки на земельном участке, расположенном в зоне ЗРЗ 1-5 не должна превышать 150 кв. м.
Указанные режим и ограничения в отношении спорного земельного участка были определены в том числе договором купли-продажи, заключенном между ОАО <...> и Б., выданным ответчице по ее заявлению Градостроительным планом земельного участка, а также заключением Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, представленном в материалы дела.
Таким образом, Б. была уведомлена об ограничениях при использовании земельного участка и возведении на нем капитальных строений.
Решение об изменении целевого назначения спорного земельного участка и разрешенного вида его использования уполномоченными органами не принималось.
Несмотря на указанные ограничения Б. без разрешительных документов на спорном земельном участке возведен объект капитального строительства - многоквартирный жилой дом.
Ссылки Б. о том, что спорный объект строительства не является многоквартирным домом, а является жилым домом блокированной застройки, не нашли своего подтверждения.
Согласно пункту 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации под жилыми домами блокированной застройки понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Согласно части 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. При этом понятие многоквартирного дома Жилищным кодексом не определено.
Данное определение предусмотрено пунктом 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47 "Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции". Так, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Кроме того, подразумевается, что многоквартирный дом имеет общее имущество помещений общего пользования, в том числе собственников помещений в таком доме.
Многоквартирным домом признаются также дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования (пункт 3 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса).
Соответственно, основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.
С учетом требований приведенных выше нормативно-правовых норм, при разрешении таких споров помимо возможности проживания в спорном объекте капитального строительства более чем одной семьи, должны быть приняты во внимание архитектурное и планировочное решение такого объекта; площадь и процент застройки земельного участка; допустимая этажность строения; возможность подключения объекта к централизованным сетям канализования; наличие автономных помещений и возможность их подключения к единой инженерной системе; наличие или отсутствие смонтированных коммуникаций и др.
С учетом изложенных выше признаков, системного толкования вышеуказанных норм права, учитывая количество квартир в спорном объекте строительства, отсутствие в нем самостоятельных блоков, общий коридор на каждом из этажей, из которого обеспечивается доступ к квартирам, общий выход на придомовую территорию, судебная коллегия приходит к выводу о том, что спорный объект строительства является многоквартирным домом, доказательств, позволяющих отнести спорный объект к жилому дому блокированной застройки Б. не представлено.
Между тем, строительство многоквартирных жилых зданий должно осуществляться по проекту на основании разрешения на строительство. Подготовка и реализация проектной документации без выполнения инженерных изысканий не допускается.
Согласно акту N <...> от <дата> в ходе выездной проверки, проведенной прокуратурой Выборгского района Санкт-Петербурга совместно со Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга в присутствии представителя Б., был установлен факт осуществления строительных работ по реконструкции существующего здания на земельном участке по адресу: <адрес>, путем увеличения его площади, строительного объема, пристройки дополнительных помещений без полученного в установленном порядке разрешения на строительство.
<дата> Б. выдано предписание о прекращении производства строительных работ до получения разрешения на строительство.
Постановлением N <...> по делу об административном правонарушении от <дата> Б. привлечена к административной ответственности в виде штрафа за совершение административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 9.5 КоАП Российской Федерации.
При таких обстоятельствах, суд, оценив все представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к правомерному выводу о том, что ответчиком возведен объект капитального строительства, представляющий собой многоквартирный жилой дом, на земельном участке, расположенном в территориальной зоне ЗРЗ 1-5 и не отведенном для этих целей, что свидетельствует о существенном нарушении градостроительных норм и правил. Кроме того, в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции установлено, что при строительстве спорного объекта площадь застройки на земельном участке превышает предельно допустимую площадь застройки, предусмотренную для зоны ЗРЗ 1-5.
В силу ч. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил является самовольной постройкой.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2001 года, согласно которым, в силу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.
Учитывая, что объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке, обладает признаками многоквартирного дома, однако, строительство многоквартирного дома не соответствует назначению принадлежащего ответчику земельного участка, разрешение на строительство Службой государственного строительного надзора и экспертизы и администрацией Красносельского района на указанный объект не выдавалось, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что возведенное Б. здание на земельном участке по адресу: <адрес> является самовольной постройкой.
Доводы апелляционной жалобы о том, что спорный объект не может быть признан самовольной постройкой, поскольку судом не исследовались вопросы существенности нарушений градостроительных и строительных норм и правил при его создании, а в проведении соответствующей экспертизы с целью установления указанных обстоятельств было отказано, судебной коллегией отклоняются как несостоятельные, так как положениями ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены признаки самовольной постройки, каждый из которых, а именно возведение строения на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, создание строения без получения на это необходимых разрешений, возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самостоятельным и достаточным основанием для признания постройки самовольной, в связи с чем установленные в ходе рассмотрения дела обстоятельства возведения строения на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, а также создание строения без получения на это необходимых разрешений, являются самостоятельными основаниями для признания спорного объекта самовольной постройкой.
Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, в силу которого право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Между тем, право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (абз. 3 п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты гражданских прав, который должен рассматриваться лишь при отсутствии возможности получить в установленном законодательством порядке соответствующих разрешений, а также в случае, если отказы в выдаче разрешений признаны незаконными.
Как предусмотрено п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, одним из юридически значимых обстоятельств, имеющих значение для настоящего дела, является установление фактов, свидетельствующих о принятии ответчиком надлежащих мер к легализации самовольной постройки, в частности к получению разрешения на строительство, а также о невозможности его получения в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, на котором возведен данный объект.
При этом, бремя доказывания указанных обстоятельств исходя из смысла ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лежало на ответчике Б.
Однако, доказательств, подтверждающих факты обращения до начала судебного разбирательства в компетентные органы с целью получения разрешения на строительство многоквартирного дома, материалы дела не содержат, ответчиком не представлено.
Вместе с тем, ст. 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.
Пунктами 1 и 2 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" предусмотрено, что объектом технического регулирования настоящего Федерального закона являются здания и сооружения любого назначения (в том числе входящие в их состав сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения), а также связанные со зданиями и с сооружениями процессы проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса). При этом, настоящий закон распространяется на все этапы жизненного цикла здания или сооружения.
Минимально необходимые требования к зданиям и сооружениям (в том числе к входящим в их состав сетям инженерно-технического обеспечения и системам инженерно-технического обеспечения), а также к связанным со зданиями и с сооружениями процессам проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса), установлены пунктом 6 части 3 Закона. Они включают в себя требования: механической и пожарной безопасности; безопасности при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях; безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях; безопасности для пользователей зданиями и сооружениями; доступности зданий и сооружений для инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения; энергетической эффективности зданий и сооружений; безопасного уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду.
Требованиями статьи 38 Федеральным законом от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" предусмотрена обязательная оценка соответствия зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса), которая, как следует из статьи 39 нормативно-правового акта, осуществляется в форме: заявления о соответствии проектной документации требованиям настоящего Федерального закона; государственной экспертизы результатов инженерных государственного строительного надзора; заявления о соответствии построенного, реконструированного или отремонтированного здания или сооружения проектной документации; заявления о соответствии построенного, реконструированного или отремонтированного здания или сооружения требованиям настоящего Федерального закона; ввода объекта в эксплуатацию.
Однако, материалами дела достоверно подтверждено, что в нарушение указанных требований Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" обязательная оценка процесса строительства спорного объекта в виде заявления о соответствии проектной документации требованиям настоящего Федерального закона; заявления о соответствии построенного, реконструированного или отремонтированного здания или сооружения проектной документации; заявления о соответствии построенного здания требованиям Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", ввода объекта в эксплуатацию, именно как многоквартирного дома не проводилась.
Довод апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции было необоснованно отказано в назначении экспертизы с целью установления обстоятельств того, что самовольная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что являлось бы основанием для признания права собственности на спорный объект, судебной коллегией не принимается, поскольку, учитывая в том числе разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, указанные обстоятельства подлежали бы оценке только в случае установления обстоятельств того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры, однако, как было указано выше, допустимых доказательств предпринятых ответчиком мер для узаконения строительства и ввода объекта в эксплуатацию, не представлено.
Кроме того, судебная коллегия учитывает, что отсутствие разрешения на строительство в рассматриваемом случае не является единственным признаком самовольной постройки, поскольку в ходе рассмотрения дела также установлены обстоятельства возведения спорного строения на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, в связи с чем разрешение на строительство многоквартирного дома на указанном участке не могло быть выдано, принимая во внимание, что до настоящего времени целевое назначение спорного земельного участка и разрешенный вид его использования в установленном порядке не изменялись.
Согласно ч. 2 п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Вместе с тем, ответчиком, в подтверждение своей правовой позиции, не представлено доказательств, свидетельствующих о возможности приведения спорного строения в первоначальное положение.
Кроме того, судебная коллегия учитывает, что существующий до проведения ответчиком строительных действий жилой дом, расположенный на спорном земельном участке, не соответствовал требованиям градостроительного регламента в части разрешенного вида использования (многоквартирный дом) и площади застройки (<...> кв. м), был признан актом МВК N <...> от <дата> непригодным для проживания и подлежащим сносу.
Таким образом, оснований для обязания ответчика совершения действий по приведению объекта в состояние, существовавшее до проведения работ, у суда не имелось, в связи с чем решение суда первой инстанции о сносе спорного объекта является правомерным.
Доводы третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора о том, что в спорном здании на основании предварительных договоров купли-продажи приобретены помещения и фактически воля и интерес третьих лиц направлены на получение в собственность квартир по спорному адресу, не свидетельствуют о наличии оснований для отмены обжалуемого решения.
Действительно, из материалов дела следует, что <дата> между Б. и ООО <...> был заключен агентский договор N <...>, по условиям которого Б. поручила, а ООО <...> приняло на себя обязательства за вознаграждение совершить от своего имени и за счет принципала комплекс юридических и фактических действий, направленных на продажу принадлежащих принципалу на праве собственности объектов недвижимости, после проведенной реконструкции, в том числе по заключению предварительного договора от своего имени, получению денежных средств в счет обеспечения по заключению основного договора купли-продажи, а затем заключению от своего имени основного договора купли-продажи жилого помещения в объекте.
<дата> между Б. и ООО <...> был подписан акт к агентскому договору, в соответствии с которым Б. передала на реализацию агенту в соответствии с п. <...> агентского договора жилые помещения по двум объектам, в том числе по объекту, расположенному по адресу: <адрес>
На основании указанного агентского договора ООО <...> заключило следующие предварительные договоры купли-продажи на жилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>, условиями которых было предусмотрено заключение сторонами в будущем основного договора купли-продажи:
- с Д. договор N <...> от <дата> в отношении однокомнатной квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>
- - со С. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с П. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с К. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с Л. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с К. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с П. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с Н. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с В. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с К. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с В. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...>.м. под условным номером N <...>;
- - с Х. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с С. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с М. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с Д. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с С. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с Л. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с М. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с Ю. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с М. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с Б. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с М. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с П. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с Г. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с З. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с Б. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с Б. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с К. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с П. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>;
- - с У. N <...> от <дата> в отношении квартиры площадью <...> кв. м под условным номером N <...>.
Вместе с тем, ООО <...>, заключившему с указанным лицами предварительные договоры купли-продажи помещений в строящемся доме, право использования земельного участка под строительство не предоставлялось, разрешение на строительство не выдавалось, доказательств того, что ООО "<...>" являлось застройщиком, имеющим право привлекать денежные средства для строительства данного объекта и заключать какие-либо договоры в отношении него, не представлено, договоров на участие в долевом строительстве третьи лица не заключали.
Наличие предварительных договоров купли-продажи помещений в спорном объекте строительства, а также интерес третьих лиц на получение в собственность указанных помещений по спорному адресу, сами по себе не свидетельствуют о наличии оснований для легализации самовольно возведенной постройки.
Несмотря на то, что снос самовольной постройки является крайней мерой ответственности, характер допущенных нарушений в рассматриваемом случае является безусловным основанием для сноса спорного объекта строительства.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что, разрешая спор, суд первой инстанции принял все необходимые меры для всестороннего, полного и объективного выяснения действительных обстоятельств дела, прав и обязанностей сторон, и на основании надлежащей оценки имеющихся в материалах дела доказательств, постановил решение, отвечающее нормам материального права, применяемого к спорным правоотношениям.
Доводы апелляционной жалобы Б. о том, что суда первой инстанции в нарушение норм процессуального права не привлек к участию в деле ОАО <...>, заключившее с ответчицей договор купли-продажи спорного земельного участка с расположенным на нем жилым зданием, не могут являться основанием для отмены или изменения решения суда, поскольку в силу ч. 1 ст. 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, подлежат привлечению к участию в деле в случае, если судебное постановление может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Вместе с тем, оспариваемое решение суда права и законные интересы ОАО <...> не затрагивает.
Доводы апелляционных жалоб третьих лиц о том, что судом разрешен вопрос о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле и о рассмотрении дела без привлечения всех лиц, с которыми были заключены предварительные договоры купли-продажи помещений в спорной объекте строительства, также признаются судебной коллегией несостоятельными, поскольку постановленным решением вопрос о правах и обязанностях лиц, заключивших предварительные договоры купли-продажи помещений в спорной объекте строительства, не разрешался, предметом рассмотрения суда являлся объект самовольного строительства, в связи с чем непривлечение указанных лиц к участию в деле не влечет отмену правильного по существу решения суда.
Также вопреки доводам апелляционных жалоб третьих лиц, учитывая, что предъявленные ими иски с самостоятельными требованиями относительно предмета спора аналогичны по своим основаниям и обстоятельствам, подлежащим оценке, а также принимая во внимание, участие в деле представителей третьих лиц и длительность нахождения дела в производстве суда, судебная коллегия считает, что рассмотрение дела по существу в судебном заседании, в котором к производству суда были приняты исковые требования третьих лиц П. и У., также не влечет отмену правильного по существу решения суда.
Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание, что каких-либо доказательств, способных повлиять на существо рассматриваемого спора, которые лица, участвующие в деле, были лишены возможности представить в суд первой инстанции в связи с указанными обстоятельствами, судебной коллегии также не представлено.
В целом доводы апелляционных жалоб не подтверждают наличия оснований к отмене постановленного судом решения, по существу выражают несогласие с оценкой обстоятельств дела, надлежащим образом исследованных судом и оцененных с учетом правил ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не могут повлиять на содержание постановленного судом решения, правильность определения судом прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений. Оснований для переоценки доказательств по делу не имеется.
Предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения в апелляционном порядке не установлено.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 21 февраля 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)