Судебные решения, арбитраж
Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 мая 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 мая 2015 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Карасева В.Ф.,
судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нелюбиной В.В.,
при участии в заседании:
- от Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН 1022800526187): представитель не явился;
- от Общества с ограниченной ответственностью "Хуа-Син" (ОГРН 1072801000095): Стеганцевой О.В., представителя по доверенности от 26.03.2015;
- от Администрации города Благовещенска (ОГРН 1022800520588): представитель не явился,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Хуа-Син"
на решение от 21.01.2015
по делу N А04-6832/2014
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей Курмачевым Д.В.,
по иску Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска
к Обществу с ограниченной ответственностью "Хуа-Син"
третье лицо: Администрация города Благовещенска
о взыскании 1 130 807 руб. 53 коп.
установил:
Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Хуа-Син" (далее - ООО "Хуа-Син", общество, ответчик) о взыскании арендной платы по договору от 05.09.2011 N 52 за период с 01.01.2013 по 31.12.2014 в сумме 1 093 282,95 руб., пеней за нарушение сроков уплаты по договору за период с 26.09.2011 по 10.09.2014 в сумме 37 524,58 руб. (с учетом уточнения исковых требований в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 АПК РФ привлечена Администрация города Благовещенска.
Решением от 21.01.2015 с ООО "Хуа-Син" в пользу Комитета взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 05.09.2011 N 52 за период с 01.01.2013 по 10.09.2014 в сумме 549 002,53 руб., пени за нарушение сроков уплаты по договору за период с 26.09.2011 по 10.09.2014 в сумме 16 994 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
ООО "Хуа-Син" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять судебный акт об удовлетворении исковых требований в сумме 46 650,84 руб., в остальной части иска отказать. В обоснование жалобы указывает, что судом не исследован вопрос о действительности соглашения "О внесении изменения в договор аренды от 05.09.2011 N 52" от 15.04.2014, на основании которого произведен расчет арендной платы. В этой связи оспаривает расчет суммы арендной платы и пени, подлежащих взысканию, произведенный судом, в жалобе ответчиком приведен контррасчет задолженности.
В отзыве на апелляционную жалобу Комитет просит оставить решение от 21.01.2015 без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании, проводившемся путем использования системы видеоконференц-связи в порядке части 1 статьи 153.1 АПК РФ, представитель ответчика настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы.
Истец и третье лицо извещались о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представители в суд не прибыли.
На основании статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей истца и третьего лица.
Заслушав представителя ответчика, исследовав приобщенные к материалам дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и ООО "Хуа-Син" (арендатор) на основании решения Благовещенского городского суда Амурской области от 06.07.2011 по гражданскому делу N 2-4969/11 заключен договор аренды от 05.09.2011 N 52, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок: г. Благовещенск, в квартале 800, кадастровый номер 28:01:020800:105 (местоположение по кадастровому паспорту земельного участка от 22.08.2011 N 28/11-2010 - Амурская область, г. Благовещенск, участок расположен в южной части квартала), категория: земли населенных пунктов, площадь 38 371 кв. м, назначение: для жилых строений с объектами обслуживания, подземных мест для автомобилей; в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью (пункт 1.1 договора).
Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что участок сдается в аренду на 5 лет, с 19.06.2008 по 19.06.2013.
Арендная плата за пользование земельным участком вносится арендатором в порядке и на условиях, определенных в настоящем договоре (пункт 2.1 договора).
В силу пункта 2.2 договора сумма арендной платы в год составляет 118 954,90 руб., за период с 19.06.2008 по 31.12.2011 составляет - 420 567,32 руб.
Расчет арендной платы произведен в соответствии с:
- - Постановлением Законодательного Собрания Амурской области от 26.09.2008 N 7/534;
- - Решением Благовещенской городской Думы Амурской области от 29.09.2005 N 4/32 (в редакции от 31.01.2008 N 38/07, от 28.02.2008 N 39/11, от 28.02.2008 N 39/12).
За пользование участком арендатор уплачивает арендодателю арендную плату:
- - за период с 19.06.2008 по 31.12.2011 - в срок до 26.09.2011;
- - за каждый последующий год - не позднее 25 июня каждого календарного года.
Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что в части начисления арендной платы стороны пришли к соглашению, что условия договора применяются с даты, указанной в пункте 1.2 договора, а именно с 19.06.2008.
В соответствии с актом приема-передачи земельного участка от 05.09.2011, подписанного сторонами без замечаний и возражений, земельный участок с кадастровым номером 28:01:020800:105 передан арендодателем и принят арендатором.
Договор аренды от 05.09.2011 N 52 зарегистрирован в установленном порядке.
Впоследствии между сторонами заключено соглашение "О внесении изменения в договор аренды от 05.09.2011 N 52" от 01.08.2013, в соответствии с условиями которого срок действия договора аренды установлен с 19.06.2008 по 18.05.2014.
Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 07.08.2013 за N 01/032/2013-332.
В дальнейшем сторонами заключено соглашение "О внесении изменения в договор аренды от 05.09.2011 N 52" от 15.04.2014, в соответствии с условиями которого срок действия договора аренды установлен с 19.06.2008 по 18.04.2015.
В силу пункта 1.2 соглашения от 15.04.2014 размер ежегодной арендной платы по договору составляет 964 310,81 руб. Расчет арендной платы произведен в соответствии с Постановлением Законодательного Собрания Амурской области от 26.09.2008 N 7/534, Решением Благовещенской городской Думы Амурской области от 29.09.2005 N 4/32 (в редакции от 31.01.2008 N 38/07, от 28.02.2008 N 39/11, от 28.02.2008 N 39/12, от 17.10.2013 N 65/120).
За пользование участком арендатор уплачивает арендодателю арендную плату единовременно - не позднее 25 июня текущего календарного года.
В рамках договора аренды от 05.09.2011 N 52 ООО "Хуа-Син" на земельном участке кадастровый номер 28:01:020800:105 построило два жилых дома:
1. Многоквартирный жилой дом, литер 1, блок секции 1, 2, 3, трансформаторная подстанция (ТП), повысительная водопроводная насосная станция (ПВНС).
2. Многоквартирный жилой дом, литер 1, блок секции 4, 5, 6.
3. Многоквартирный жилой дом, литер 2, блок секции 1-6.
Согласно разрешениям на ввод объектов в эксплуатацию от 27.03.2012 N Ru 28302000-15, от 29.12.2012 N Ru 28302000-81, от 10.09.2014 N Ru 28302000-46, указанные объекты введены в эксплуатацию: 27.03.2012, 29.12.2012, 10.09.2014, соответственно.
В связи с ненадлежащим исполнением ООО "Хуа-Син" своих обязательств по договору аренды земельного участка от 05.09.2011 N 52 Комитет обратился к обществу с претензией от 24.07.2014 N 8113, в которой потребовал в 30-дневный срок погасить задолженность по арендной плате.
Претензия оставлена обществом без ответа, задолженность не погашена.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Комитета в арбитражный суд.
Разрешая спор, суд применил к спорным правоотношениям положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьи 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ), регулирующих правоотношения сторон, вытекающие из договора аренды земель, находящихся в государственной собственности, а также общие нормы ГК РФ об обеспечении исполнения обязательств.
Так, согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.
В соответствии с положениями статьи 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется.
Распоряжение указанными земельными участками до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.
На основании Постановления мэра города Благовещенска от 25.03.2005 N 751 "О разграничении полномочий между структурными подразделениями администрации города Благовещенска по вопросам регулирования земельных правоотношений" на Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска возложены функции по заключению договоров аренды земельных участков и взысканию задолженности по арендной плате.
Исходя из оценки условий договора, земельный участок с кадастровым номером 28:01:020800:105 предоставлен Комитетом в аренду ООО "Хуа-Син" для строительства жилых строений с элементами благоустройства - объектов обслуживания, подземными местами для автомобилей.
В этой связи судом правильно применены следующие нормы права.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно пунктам 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц.
По смыслу вышеприведенных норм, с учетом положений статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, моментом возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, является начало эксплуатации ими многоквартирного жилого дома.
Таким образом, датой эксплуатации собственниками многоквартирного жилого дома следует считать дату сдачи второго дома в эксплуатацию, а именно - 10.09.2014, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 10.09.2014 N Ru 28302000-46, имеющимся в материалах дела.
Как следует из материалов дела, ООО "Хуа-Син" использовало земельный участок в соответствии с условиями договора аренды от 05.09.2011 N 52, что подтверждается названным договором аренды, соглашениями к нему: от 01.08.2013, от 15.04.2014, актом приема-передачи от 05.09.2011, разрешениями на ввод объектов в эксплуатацию от 27.03.2012 N Ru 28302000-15, от 29.12.2012 N Ru 28302000-81, от 10.09.2014 N Ru 28302000-46.
Постановлением Законодательного Собрания Амурской области от 26.09.2008 N 7/534 утвержден Порядок определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Амурской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (далее - Порядок определения размера арендной платы).
В силу пункта 2.7 Порядка определения размера арендной платы, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, объект недвижимости не введен в эксплуатацию, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога, если иное не установлено земельным законодательством, но не более 2,0% кадастровой стоимости.
В обоснование исковых требований Комитет представил расчет задолженности, который проверен судом и признан неправильным.
ООО "Хуа-Син" представлен контррасчет задолженности.
Ответчиком для расчета размера арендной платы использована площадь земельного участка 20 283,45 кв. м, определенная с учетом дат введения домов в эксплуатацию.
Поскольку истцом не представлены письменные возражения относительно названной площади земельного участка, а материалами дела подтверждено, что ответчиком в спорный период (с 01.01.2013) строительство осуществлялось на земельном участке площадью 20 283,45 кв. м, суд, руководствуясь статьями 36 ЖК РФ, статьей 16 Федерального закона "О введении Жилищного кодекса Российской Федерации", а также правовой позицией, приведенной в пунктах 66, 67 Постановления N 10/22, пришел к обоснованному выводу о том, что при расчете задолженности по арендной плате следует применить площадь земельного участка размером 20 283,45 кв. м.
Возражения против указанных выводов суда апелляционная жалоба не содержит.
Учитывая установленные выше обстоятельства, судом признаны неправильными расчеты задолженности, представленные истцом и ответчиком, удом произведен расчет задолженности по арендной плате.
При определении размера задолженности ответчика по арендной плате за период с 01.01.2013 по 10.09.2014 суд исходил из того, что за период с 01.01.2013 по 25.06.2013 размер арендной платы установлен в сумме 190 327,83 руб. согласно "Расчету арендной платы", являющемуся неотъемлемой частью договора аренды от 05.09.2011 N 52. За период с 01.01.2014 по 25.06.2014 размер арендной платы составляет 964 310,81 руб.
Расчет арендной платы за указанные периоды произведен, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ставки земельного налога, коэффициента площади в соответствии с Порядком определения размера арендной платы.
Таким образом, за период с 01.01.2013 по 10.09.2014 судом определена сумма задолженности ответчика по арендной плате в сумме 549 002 руб. 53 коп.
В этой связи отклоняется представленный ответчиком расчет исковых требований, как противоречащий материалам дела и имеющимся в деле доказательствам.
Довод заявителя относительного, того, что судом не исследован вопрос о действительности соглашения "О внесении изменения в договор аренды от 05.09.2011 N 52" от 15.04.2014, на основании которого произведен расчет арендной платы за 2014 год, отклоняется судом апелляционной инстанции.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы в данном случае являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Приведенная правовая позиция указана в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.
При указанных обстоятельствах факт отсутствия государственной регистрации соглашения от 15.04.2014 в данном случае не имеет правового значения, поскольку истцом новый расчет арендной платы производился в связи с изменениями, внесенными в нормативные акты (касающиеся отдельных составляющих расчета), которыми стороны обязались руководствоваться при определении суммы арендной платы (пункт 2.2 договора аренды земельного участка от 05.09.2011).
Поскольку обществом не представлены доказательства внесения задолженности по арендной плате в рамках договора от 05.09.2011 N 52 на сумму 549 002,53 руб., суд правомерно удовлетворил иск в части взыскания этой суммы долга.
Пунктом 1 статьи 330 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно пункту 5.2 договора аренды при неуплате арендатором платежей в сроки и в размерах, установленных договором, с арендатора взыскивается неустойка в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.
Материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по договору, в связи с чем истец вправе начислить неустойку.
Расчет неустойки в сумме 37 524,58 руб. произведен истцом за период с 26.09.2011 по 10.09.2014.
Указанный расчет проверен судом и признан неправильным.
Исходя из представленных в материалы дела доказательств, с учетом периода неисполнения обществом обязательства по договору аренды от 05.09.2011 N 52 (с 26.09.2011 по 10.09.2014), суммы подтвержденной материалами дела задолженности (549 002,53 руб.), положений пунктов 2.2, 5.2 договора, суд произвел расчет неустойки, пришел к выводу о взыскании с ООО "Хуа-Син" неустойки в сумме 16 994 руб.
Данный расчет проверен судом апелляционной инстанции, признан правильным.
Проверив доводы апелляционной жалобы, дав оценку приобщенным к материалам дела доказательствам, Шестой арбитражный апелляционный суд не установил оснований для удовлетворения жалобы.
Неправильного применения судом норм материального права и нарушения норм процессуального права не установлено.
Судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы отнесены на ответчика в соответствии со статьей 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Амурской области от 21.01.2015 по делу N А04-6832/2014 оставить без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
ВФ Карасев
Судьи
В.Г.ДРОЗДОВА
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.05.2015 N 06АП-1172/2015 ПО ДЕЛУ N А04-6832/2014
Разделы:Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 мая 2015 г. N 06АП-1172/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 05 мая 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 мая 2015 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Карасева В.Ф.,
судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нелюбиной В.В.,
при участии в заседании:
- от Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН 1022800526187): представитель не явился;
- от Общества с ограниченной ответственностью "Хуа-Син" (ОГРН 1072801000095): Стеганцевой О.В., представителя по доверенности от 26.03.2015;
- от Администрации города Благовещенска (ОГРН 1022800520588): представитель не явился,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Хуа-Син"
на решение от 21.01.2015
по делу N А04-6832/2014
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей Курмачевым Д.В.,
по иску Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска
к Обществу с ограниченной ответственностью "Хуа-Син"
третье лицо: Администрация города Благовещенска
о взыскании 1 130 807 руб. 53 коп.
установил:
Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Хуа-Син" (далее - ООО "Хуа-Син", общество, ответчик) о взыскании арендной платы по договору от 05.09.2011 N 52 за период с 01.01.2013 по 31.12.2014 в сумме 1 093 282,95 руб., пеней за нарушение сроков уплаты по договору за период с 26.09.2011 по 10.09.2014 в сумме 37 524,58 руб. (с учетом уточнения исковых требований в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 АПК РФ привлечена Администрация города Благовещенска.
Решением от 21.01.2015 с ООО "Хуа-Син" в пользу Комитета взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 05.09.2011 N 52 за период с 01.01.2013 по 10.09.2014 в сумме 549 002,53 руб., пени за нарушение сроков уплаты по договору за период с 26.09.2011 по 10.09.2014 в сумме 16 994 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
ООО "Хуа-Син" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять судебный акт об удовлетворении исковых требований в сумме 46 650,84 руб., в остальной части иска отказать. В обоснование жалобы указывает, что судом не исследован вопрос о действительности соглашения "О внесении изменения в договор аренды от 05.09.2011 N 52" от 15.04.2014, на основании которого произведен расчет арендной платы. В этой связи оспаривает расчет суммы арендной платы и пени, подлежащих взысканию, произведенный судом, в жалобе ответчиком приведен контррасчет задолженности.
В отзыве на апелляционную жалобу Комитет просит оставить решение от 21.01.2015 без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании, проводившемся путем использования системы видеоконференц-связи в порядке части 1 статьи 153.1 АПК РФ, представитель ответчика настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы.
Истец и третье лицо извещались о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представители в суд не прибыли.
На основании статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей истца и третьего лица.
Заслушав представителя ответчика, исследовав приобщенные к материалам дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и ООО "Хуа-Син" (арендатор) на основании решения Благовещенского городского суда Амурской области от 06.07.2011 по гражданскому делу N 2-4969/11 заключен договор аренды от 05.09.2011 N 52, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок: г. Благовещенск, в квартале 800, кадастровый номер 28:01:020800:105 (местоположение по кадастровому паспорту земельного участка от 22.08.2011 N 28/11-2010 - Амурская область, г. Благовещенск, участок расположен в южной части квартала), категория: земли населенных пунктов, площадь 38 371 кв. м, назначение: для жилых строений с объектами обслуживания, подземных мест для автомобилей; в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью (пункт 1.1 договора).
Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что участок сдается в аренду на 5 лет, с 19.06.2008 по 19.06.2013.
Арендная плата за пользование земельным участком вносится арендатором в порядке и на условиях, определенных в настоящем договоре (пункт 2.1 договора).
В силу пункта 2.2 договора сумма арендной платы в год составляет 118 954,90 руб., за период с 19.06.2008 по 31.12.2011 составляет - 420 567,32 руб.
Расчет арендной платы произведен в соответствии с:
- - Постановлением Законодательного Собрания Амурской области от 26.09.2008 N 7/534;
- - Решением Благовещенской городской Думы Амурской области от 29.09.2005 N 4/32 (в редакции от 31.01.2008 N 38/07, от 28.02.2008 N 39/11, от 28.02.2008 N 39/12).
За пользование участком арендатор уплачивает арендодателю арендную плату:
- - за период с 19.06.2008 по 31.12.2011 - в срок до 26.09.2011;
- - за каждый последующий год - не позднее 25 июня каждого календарного года.
Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что в части начисления арендной платы стороны пришли к соглашению, что условия договора применяются с даты, указанной в пункте 1.2 договора, а именно с 19.06.2008.
В соответствии с актом приема-передачи земельного участка от 05.09.2011, подписанного сторонами без замечаний и возражений, земельный участок с кадастровым номером 28:01:020800:105 передан арендодателем и принят арендатором.
Договор аренды от 05.09.2011 N 52 зарегистрирован в установленном порядке.
Впоследствии между сторонами заключено соглашение "О внесении изменения в договор аренды от 05.09.2011 N 52" от 01.08.2013, в соответствии с условиями которого срок действия договора аренды установлен с 19.06.2008 по 18.05.2014.
Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 07.08.2013 за N 01/032/2013-332.
В дальнейшем сторонами заключено соглашение "О внесении изменения в договор аренды от 05.09.2011 N 52" от 15.04.2014, в соответствии с условиями которого срок действия договора аренды установлен с 19.06.2008 по 18.04.2015.
В силу пункта 1.2 соглашения от 15.04.2014 размер ежегодной арендной платы по договору составляет 964 310,81 руб. Расчет арендной платы произведен в соответствии с Постановлением Законодательного Собрания Амурской области от 26.09.2008 N 7/534, Решением Благовещенской городской Думы Амурской области от 29.09.2005 N 4/32 (в редакции от 31.01.2008 N 38/07, от 28.02.2008 N 39/11, от 28.02.2008 N 39/12, от 17.10.2013 N 65/120).
За пользование участком арендатор уплачивает арендодателю арендную плату единовременно - не позднее 25 июня текущего календарного года.
В рамках договора аренды от 05.09.2011 N 52 ООО "Хуа-Син" на земельном участке кадастровый номер 28:01:020800:105 построило два жилых дома:
1. Многоквартирный жилой дом, литер 1, блок секции 1, 2, 3, трансформаторная подстанция (ТП), повысительная водопроводная насосная станция (ПВНС).
2. Многоквартирный жилой дом, литер 1, блок секции 4, 5, 6.
3. Многоквартирный жилой дом, литер 2, блок секции 1-6.
Согласно разрешениям на ввод объектов в эксплуатацию от 27.03.2012 N Ru 28302000-15, от 29.12.2012 N Ru 28302000-81, от 10.09.2014 N Ru 28302000-46, указанные объекты введены в эксплуатацию: 27.03.2012, 29.12.2012, 10.09.2014, соответственно.
В связи с ненадлежащим исполнением ООО "Хуа-Син" своих обязательств по договору аренды земельного участка от 05.09.2011 N 52 Комитет обратился к обществу с претензией от 24.07.2014 N 8113, в которой потребовал в 30-дневный срок погасить задолженность по арендной плате.
Претензия оставлена обществом без ответа, задолженность не погашена.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Комитета в арбитражный суд.
Разрешая спор, суд применил к спорным правоотношениям положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьи 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ), регулирующих правоотношения сторон, вытекающие из договора аренды земель, находящихся в государственной собственности, а также общие нормы ГК РФ об обеспечении исполнения обязательств.
Так, согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.
В соответствии с положениями статьи 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется.
Распоряжение указанными земельными участками до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.
На основании Постановления мэра города Благовещенска от 25.03.2005 N 751 "О разграничении полномочий между структурными подразделениями администрации города Благовещенска по вопросам регулирования земельных правоотношений" на Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска возложены функции по заключению договоров аренды земельных участков и взысканию задолженности по арендной плате.
Исходя из оценки условий договора, земельный участок с кадастровым номером 28:01:020800:105 предоставлен Комитетом в аренду ООО "Хуа-Син" для строительства жилых строений с элементами благоустройства - объектов обслуживания, подземными местами для автомобилей.
В этой связи судом правильно применены следующие нормы права.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно пунктам 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц.
По смыслу вышеприведенных норм, с учетом положений статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, моментом возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, является начало эксплуатации ими многоквартирного жилого дома.
Таким образом, датой эксплуатации собственниками многоквартирного жилого дома следует считать дату сдачи второго дома в эксплуатацию, а именно - 10.09.2014, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 10.09.2014 N Ru 28302000-46, имеющимся в материалах дела.
Как следует из материалов дела, ООО "Хуа-Син" использовало земельный участок в соответствии с условиями договора аренды от 05.09.2011 N 52, что подтверждается названным договором аренды, соглашениями к нему: от 01.08.2013, от 15.04.2014, актом приема-передачи от 05.09.2011, разрешениями на ввод объектов в эксплуатацию от 27.03.2012 N Ru 28302000-15, от 29.12.2012 N Ru 28302000-81, от 10.09.2014 N Ru 28302000-46.
Постановлением Законодательного Собрания Амурской области от 26.09.2008 N 7/534 утвержден Порядок определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Амурской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (далее - Порядок определения размера арендной платы).
В силу пункта 2.7 Порядка определения размера арендной платы, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, объект недвижимости не введен в эксплуатацию, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога, если иное не установлено земельным законодательством, но не более 2,0% кадастровой стоимости.
В обоснование исковых требований Комитет представил расчет задолженности, который проверен судом и признан неправильным.
ООО "Хуа-Син" представлен контррасчет задолженности.
Ответчиком для расчета размера арендной платы использована площадь земельного участка 20 283,45 кв. м, определенная с учетом дат введения домов в эксплуатацию.
Поскольку истцом не представлены письменные возражения относительно названной площади земельного участка, а материалами дела подтверждено, что ответчиком в спорный период (с 01.01.2013) строительство осуществлялось на земельном участке площадью 20 283,45 кв. м, суд, руководствуясь статьями 36 ЖК РФ, статьей 16 Федерального закона "О введении Жилищного кодекса Российской Федерации", а также правовой позицией, приведенной в пунктах 66, 67 Постановления N 10/22, пришел к обоснованному выводу о том, что при расчете задолженности по арендной плате следует применить площадь земельного участка размером 20 283,45 кв. м.
Возражения против указанных выводов суда апелляционная жалоба не содержит.
Учитывая установленные выше обстоятельства, судом признаны неправильными расчеты задолженности, представленные истцом и ответчиком, удом произведен расчет задолженности по арендной плате.
При определении размера задолженности ответчика по арендной плате за период с 01.01.2013 по 10.09.2014 суд исходил из того, что за период с 01.01.2013 по 25.06.2013 размер арендной платы установлен в сумме 190 327,83 руб. согласно "Расчету арендной платы", являющемуся неотъемлемой частью договора аренды от 05.09.2011 N 52. За период с 01.01.2014 по 25.06.2014 размер арендной платы составляет 964 310,81 руб.
Расчет арендной платы за указанные периоды произведен, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ставки земельного налога, коэффициента площади в соответствии с Порядком определения размера арендной платы.
Таким образом, за период с 01.01.2013 по 10.09.2014 судом определена сумма задолженности ответчика по арендной плате в сумме 549 002 руб. 53 коп.
В этой связи отклоняется представленный ответчиком расчет исковых требований, как противоречащий материалам дела и имеющимся в деле доказательствам.
Довод заявителя относительного, того, что судом не исследован вопрос о действительности соглашения "О внесении изменения в договор аренды от 05.09.2011 N 52" от 15.04.2014, на основании которого произведен расчет арендной платы за 2014 год, отклоняется судом апелляционной инстанции.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы в данном случае являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Приведенная правовая позиция указана в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.
При указанных обстоятельствах факт отсутствия государственной регистрации соглашения от 15.04.2014 в данном случае не имеет правового значения, поскольку истцом новый расчет арендной платы производился в связи с изменениями, внесенными в нормативные акты (касающиеся отдельных составляющих расчета), которыми стороны обязались руководствоваться при определении суммы арендной платы (пункт 2.2 договора аренды земельного участка от 05.09.2011).
Поскольку обществом не представлены доказательства внесения задолженности по арендной плате в рамках договора от 05.09.2011 N 52 на сумму 549 002,53 руб., суд правомерно удовлетворил иск в части взыскания этой суммы долга.
Пунктом 1 статьи 330 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно пункту 5.2 договора аренды при неуплате арендатором платежей в сроки и в размерах, установленных договором, с арендатора взыскивается неустойка в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.
Материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по договору, в связи с чем истец вправе начислить неустойку.
Расчет неустойки в сумме 37 524,58 руб. произведен истцом за период с 26.09.2011 по 10.09.2014.
Указанный расчет проверен судом и признан неправильным.
Исходя из представленных в материалы дела доказательств, с учетом периода неисполнения обществом обязательства по договору аренды от 05.09.2011 N 52 (с 26.09.2011 по 10.09.2014), суммы подтвержденной материалами дела задолженности (549 002,53 руб.), положений пунктов 2.2, 5.2 договора, суд произвел расчет неустойки, пришел к выводу о взыскании с ООО "Хуа-Син" неустойки в сумме 16 994 руб.
Данный расчет проверен судом апелляционной инстанции, признан правильным.
Проверив доводы апелляционной жалобы, дав оценку приобщенным к материалам дела доказательствам, Шестой арбитражный апелляционный суд не установил оснований для удовлетворения жалобы.
Неправильного применения судом норм материального права и нарушения норм процессуального права не установлено.
Судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы отнесены на ответчика в соответствии со статьей 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Амурской области от 21.01.2015 по делу N А04-6832/2014 оставить без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
ВФ Карасев
Судьи
В.Г.ДРОЗДОВА
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)