Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Ответчик, с которым расторгнут договор управления домом, не передал документацию на многоквартирный жилой дом истцу - вновь избранной управляющей организации.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Никитушкиной Л.Л., судей Константинова П.Ю., Нефедовой О.Ю., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Кранц-Комфорт" Руднева В.Г. (доверенность от 17.04.2015), рассмотрев 08.06.2015 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилищный трест - Лучший дом-1" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2015 по делу N А21-1953/2014 (судьи Жукова Т.В., Несмиян С.И., Смирнова Я.Г.),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Кранц-Комфорт", место нахождения: 238326, Калининградская обл., Зеленоградск, Курортный пр., д. 8, ОГРН 1133926035726, ИНН 3918504825 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищный трест - Лучший дом-1", место нахождения: 236029, Калининград, ул. В. Талалихина, д. 12, ОГРН 1063906087046, ИНН 3906152752 (далее - Трест), об обязании подписать акт приемки-передачи многоквартирного жилого дома N 3 по Солнечной ул. в Зеленоградске Калининградской области (далее - МКД), передать техническую документацию на МКД, а именно: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о выполнении и приемке результатов работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в МКД, конструктивных частей МКД (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций МКД, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; документы, в которых указаны содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута); проектную документацию (копию проектной документации) на МКД, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) МКД; карточки регистрационного учета граждан на квартиры; а также признать за Обществом право на управление МКД с 17.01.2014.
Решением суда от 17.10.2014 иск удовлетворен.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 13.03.2015 решение от 17.10.2014 изменено. За Обществом признано право на управление МКД с 21.03.2014; суд обязал Трест передать техническую документацию на МКД, а именно: документы технического учета жилищного фонда; документы (акты) о выполнении и приемке результатов работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в МКД, конструктивных частей МКД (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций МКД, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по поведению государственного земельного кадастра; выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; документы, в которых указаны содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута); проектную документацию (копию проектной документации) на МКД, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) МКД; карточки регистрационного учета граждан на квартиры; в остальной части в удовлетворении иска отказано.
Трест обратился с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неверную оценку фактических обстоятельств и неправильное применение норм материального права, просит решение и постановление отменить в части признания права Общества на управление МКД и обязании Треста передать техническую документацию и в иске отказать полностью.
Трест о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежаще извещен, однако его представители в судебное заседание не явились, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность постановления проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, согласно протоколу от 16.06.2012 N 2 общего собрания в форме заочного голосования собственников помещений МКД Трест был выбран в качестве управляющей компании.
Собственниками помещений МКД 16.12.2013 проведено внеочередное общее собрание в форме заочного голосования. Согласно протоколу N 1 по итогам этого собрания приняты решения, в том числе о расторжении договора управления с прежней управляющей компанией - Трестом и о заключении договора управления МКД с Обществом.
Уведомлением от 16.01.2014 N 3 Общество сообщило Тресту о смене управляющей организации, приложив копию протокола внеочередного общего собрания собственников помещений МКД от 16.12.2013.
В ответ письмом от 05.02.2014 N 61 Трест сообщил Обществу, что не признает смену управляющей компании ввиду отсутствия достоверных доказательств указанного факта.
Собственники жилых помещений МКД письмом от 21.02.2014 уведомили Трест о расторжении с ним договора на управление общим имуществом МКД на основании решений внеочередного общего собрания собственников от 16.12.2013.
Поскольку техническую документацию на МКД, необходимую для управления им, Трест не передал, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции удовлетворил иск полностью, суд апелляционной инстанции изменил его решение и удовлетворил иск частично.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, пришел к следующему.
Статья 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.
Пункт 2 статьи 162 ЖК РФ определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.
Пункт 8 статьи 162 ЖК РФ указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), иными законами или договором (статья 450 ГК РФ).
Нормы части 8.2 статьи 162 ЖК РФ позволяют собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменения способа управления данным домом.
Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).
Судами установлено и следует из материалов дела, что 16.12.2013 внеочередным общим собранием собственников помещений в МКД единогласно приняты решения о расторжении договора управления с Трестом и о заключении договора управления с Обществом. В протоколе N 1 указано, что в собрании приняли участие собственники помещений, владеющие 2065,2 кв. м из 3242,8 кв. м, что составляет 63,68% голосов от общего числа голосов, то есть решения приняты кворумом.
Доказательств, свидетельствующих о недостоверности сведений, содержащихся в протоколе и в иных представленных истцом документах, ответчиком не представлено. Указанный протокол в установленном законом порядке недействительным не признан.
При данных обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу о расторжении собственниками помещений в МКД в одностороннем порядке договора управления с Трестом в связи с принятием решений о расторжении договора и выборе иной управляющей организации.
Собственники помещений о расторжении договора известили Трест 21.02.2014. Следовательно, право на управление МКД у Общества возникло с 21.03.2014.
Обязанность прежней управляющей организации передать вновь избранной управляющей организации техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы предусмотрена частью 10 статьи 162 ЖК РФ.
Согласно части 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Таким образом, вывод суда в этой части правомерен.
Что касается удовлетворения судом иска к управляющей организации о признании права на управление жилым домом, рассмотрение такого иска без участия сторон договора управления - собственников помещений невозможно и иск не подлежал удовлетворению в этой части.
Учитывая изложенное, постановление апелляционной инстанции подлежит отмене в части удовлетворения иска о признании права Общества на управление МКД.
В остальной части постановление следует оставить без изменения.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2015 по делу N А21-1953/2014 в части удовлетворения иска о признании с 21.03.2014 за обществом с ограниченной ответственностью "Кранц-Комфорт" права на управление многоквартирным домом 3 по Солнечной ул. в г. Зеленоградске Калининградской обл. отменить.
В этой части в иске отказать.
В остальной части постановление от 13.03.2015 оставить без изменения.
Председательствующий
Л.Л.НИКИТУШКИНА
Судьи
П.Ю.КОНСТАНТИНОВ
О.Ю.НЕФЕДОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 11.06.2015 N Ф07-2345/2015 ПО ДЕЛУ N А21-1953/2014
Требование: 1) О признании права на управление многоквартирным домом; 2) Об обязании передать техническую документацию.Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Ответчик, с которым расторгнут договор управления домом, не передал документацию на многоквартирный жилой дом истцу - вновь избранной управляющей организации.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 июня 2015 г. по делу N А21-1953/2014
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Никитушкиной Л.Л., судей Константинова П.Ю., Нефедовой О.Ю., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Кранц-Комфорт" Руднева В.Г. (доверенность от 17.04.2015), рассмотрев 08.06.2015 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилищный трест - Лучший дом-1" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2015 по делу N А21-1953/2014 (судьи Жукова Т.В., Несмиян С.И., Смирнова Я.Г.),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Кранц-Комфорт", место нахождения: 238326, Калининградская обл., Зеленоградск, Курортный пр., д. 8, ОГРН 1133926035726, ИНН 3918504825 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищный трест - Лучший дом-1", место нахождения: 236029, Калининград, ул. В. Талалихина, д. 12, ОГРН 1063906087046, ИНН 3906152752 (далее - Трест), об обязании подписать акт приемки-передачи многоквартирного жилого дома N 3 по Солнечной ул. в Зеленоградске Калининградской области (далее - МКД), передать техническую документацию на МКД, а именно: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о выполнении и приемке результатов работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в МКД, конструктивных частей МКД (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций МКД, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; документы, в которых указаны содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута); проектную документацию (копию проектной документации) на МКД, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) МКД; карточки регистрационного учета граждан на квартиры; а также признать за Обществом право на управление МКД с 17.01.2014.
Решением суда от 17.10.2014 иск удовлетворен.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 13.03.2015 решение от 17.10.2014 изменено. За Обществом признано право на управление МКД с 21.03.2014; суд обязал Трест передать техническую документацию на МКД, а именно: документы технического учета жилищного фонда; документы (акты) о выполнении и приемке результатов работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в МКД, конструктивных частей МКД (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций МКД, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по поведению государственного земельного кадастра; выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; документы, в которых указаны содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута); проектную документацию (копию проектной документации) на МКД, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) МКД; карточки регистрационного учета граждан на квартиры; в остальной части в удовлетворении иска отказано.
Трест обратился с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неверную оценку фактических обстоятельств и неправильное применение норм материального права, просит решение и постановление отменить в части признания права Общества на управление МКД и обязании Треста передать техническую документацию и в иске отказать полностью.
Трест о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежаще извещен, однако его представители в судебное заседание не явились, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность постановления проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, согласно протоколу от 16.06.2012 N 2 общего собрания в форме заочного голосования собственников помещений МКД Трест был выбран в качестве управляющей компании.
Собственниками помещений МКД 16.12.2013 проведено внеочередное общее собрание в форме заочного голосования. Согласно протоколу N 1 по итогам этого собрания приняты решения, в том числе о расторжении договора управления с прежней управляющей компанией - Трестом и о заключении договора управления МКД с Обществом.
Уведомлением от 16.01.2014 N 3 Общество сообщило Тресту о смене управляющей организации, приложив копию протокола внеочередного общего собрания собственников помещений МКД от 16.12.2013.
В ответ письмом от 05.02.2014 N 61 Трест сообщил Обществу, что не признает смену управляющей компании ввиду отсутствия достоверных доказательств указанного факта.
Собственники жилых помещений МКД письмом от 21.02.2014 уведомили Трест о расторжении с ним договора на управление общим имуществом МКД на основании решений внеочередного общего собрания собственников от 16.12.2013.
Поскольку техническую документацию на МКД, необходимую для управления им, Трест не передал, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции удовлетворил иск полностью, суд апелляционной инстанции изменил его решение и удовлетворил иск частично.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, пришел к следующему.
Статья 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.
Пункт 2 статьи 162 ЖК РФ определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.
Пункт 8 статьи 162 ЖК РФ указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), иными законами или договором (статья 450 ГК РФ).
Нормы части 8.2 статьи 162 ЖК РФ позволяют собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменения способа управления данным домом.
Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).
Судами установлено и следует из материалов дела, что 16.12.2013 внеочередным общим собранием собственников помещений в МКД единогласно приняты решения о расторжении договора управления с Трестом и о заключении договора управления с Обществом. В протоколе N 1 указано, что в собрании приняли участие собственники помещений, владеющие 2065,2 кв. м из 3242,8 кв. м, что составляет 63,68% голосов от общего числа голосов, то есть решения приняты кворумом.
Доказательств, свидетельствующих о недостоверности сведений, содержащихся в протоколе и в иных представленных истцом документах, ответчиком не представлено. Указанный протокол в установленном законом порядке недействительным не признан.
При данных обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу о расторжении собственниками помещений в МКД в одностороннем порядке договора управления с Трестом в связи с принятием решений о расторжении договора и выборе иной управляющей организации.
Собственники помещений о расторжении договора известили Трест 21.02.2014. Следовательно, право на управление МКД у Общества возникло с 21.03.2014.
Обязанность прежней управляющей организации передать вновь избранной управляющей организации техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы предусмотрена частью 10 статьи 162 ЖК РФ.
Согласно части 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Таким образом, вывод суда в этой части правомерен.
Что касается удовлетворения судом иска к управляющей организации о признании права на управление жилым домом, рассмотрение такого иска без участия сторон договора управления - собственников помещений невозможно и иск не подлежал удовлетворению в этой части.
Учитывая изложенное, постановление апелляционной инстанции подлежит отмене в части удовлетворения иска о признании права Общества на управление МКД.
В остальной части постановление следует оставить без изменения.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2015 по делу N А21-1953/2014 в части удовлетворения иска о признании с 21.03.2014 за обществом с ограниченной ответственностью "Кранц-Комфорт" права на управление многоквартирным домом 3 по Солнечной ул. в г. Зеленоградске Калининградской обл. отменить.
В этой части в иске отказать.
В остальной части постановление от 13.03.2015 оставить без изменения.
Председательствующий
Л.Л.НИКИТУШКИНА
Судьи
П.Ю.КОНСТАНТИНОВ
О.Ю.НЕФЕДОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)