Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец указывает на то, что при проведении собрания не имелось кворума.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Аршба А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:
председательствующего Белякова А.А.
судей областного суда Сухачевой Т.Ю., Стус С.Н.,
при секретаре Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Сухачевой Т.Ю., дело по апелляционной жалобе представителя С.С. по доверенности В. на решение Трусовского районного суда г. Астрахани от 18 сентября 2014 года по гражданскому делу по иску С.С. к С.Е., Т. о признании решений общего собрания собственников многоквартирного жилого дома недействительными,
установила:
С.С. обратилась в суд с иском к С.Е., Т., в обоснование требований, указав, что является собственником жилого помещения (квартиры), расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 30-А А 966058 регистрационная запись N от 04.12.2013 г.
07 декабря 2013 года проведено общее собрание собственников помещений, на котором был избран способ управления многоквартирным жилым домом - непосредственное управление, во исполнение решение указанного общего собрания 31 декабря 2013 года заключен договор с ООО "Остров" на обслуживание общего имущества многоквартирного жилого дома.
Во второй половине апреля 2014 г. стало известно, что 15 апреля 2014 года в указанном многоквартирном жилом доме проведено общее собрание собственников в форме заочного голосования, на котором избрана форма управления - управляющая компания и выбрана управляющая компания - ООО "УК "Эльсервис".
Полагает, что никакого надлежащего собрания не проводилось, поскольку в протоколе от 15.04.2014 г. отсутствует список с наименованиями собственников, принявших участие в голосовании, дата до которой принимались документы, содержащие сведения о голосовании, сведения о лицах, производивших подсчет голосов, не полностью указаны фамилии, имена, отчества, физических лиц и наименования юридических лиц, принимавших участие в голосовании. Считает собрание неправомочным, поскольку в собрании участвовали лица, не оформившие право собственности на квартиры со 178 по 258, (3 этап строительства), а, следовательно, их голоса не должны быть учтены при подсчете голосов, в силу чего при проведении оспариваемого собрания не имелось кворума.
Также истец указала, что ответчики не являются собственниками помещений в указанном многоквартирном жилом доме, в связи с чем, не обладали правами для подготовки, созыва и проведения общего собрания.
Просит признать недействительным решения общего собрания в форме заочного голосования собственников многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> от 15.04.2014 г.
Истец С.С. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представитель истца В. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал по основаниям, указанным в иске.
Представитель С.Е. и ООО "Лютан-Стройсервис" М.Р., представитель ООО "УК "Эльсервис" в судебном заседании возражали против удовлетворения требований, считая их необоснованными.
Ответчики С.Е., Т., представитель Астраханского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Решением Трусовского районного суда г. Астрахани от 18 сентября 2014 года в удовлетворения исковых требований С.С. отказано.
В апелляционной жалобе представитель С.С. - В. ставит вопрос об отмене решения суда, указав, что при проведении собрания 15 апреля 2014 года допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания, кроме того допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола, что является основанием для признания в судебном порядке недействительности решения. Решения общего собрания приняты при отсутствии необходимого кворума, что влечет ничтожность решения собрания.
Ответчики С.Е., Т., третьи лица представитель Астраханского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ", росреестра в судебное заседание не явились, о дне слушания жалобы извещены надлежащим образом. При указанных обстоятельствах в силу статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Заслушав докладчика, выслушав объяснения истца С.С., представителя С.С. по доверенности В., поддержавших доводы жалобы, представителя С.Е. и ООО "Лютан-Стройсервис" М.Р., представителя ООО "УК "Эльсервис" М.Н., просивших в удовлетворении жалобы отказать, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующему выводу.
В соответствии с положениями ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
В силу ч. 2 ст. 45 ЖК РФ, проводимые помимо годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование); дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; повестка дня данного собрания; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться (ч. 4, 5 ст. 45 ЖК РФ).
Частью 1 ст. 46 ЖК РФ предусмотрено, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Как следует из ч. 1 ст. 47 ЖК РФ в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).
При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что истец является собственником жилого помещения (квартиры), расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 30-АА 966058 регистрационная запись N от 04.12.2013 г.
07 декабря 2013 года проведено общее собрание собственников помещений, на котором был избран способ управления многоквартирным жилым домом - непосредственное управление, во исполнение решение указанного общего собрания 31 декабря 2013 года заключен договор с ООО "Остров" на обслуживание общего имущества многоквартирного жилого дома.
Во второй половине апреля 2014 г. истцу стало известно, что 15 апреля 2014 года в указанном многоквартирном жилом доме проведено общее собрание собственников в форме заочного голосования, на котором избрана форма управления - управляющая компания и выбрана управляющая компания - ООО "УК "Эльсервис".
Инициатором проведенного собрания является С.Е., которая действовала на основании доверенностей от 27.09.2013 г. от имени И. - участника долевого строительства жилого помещения расположенного по адресу: <адрес>.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что участие в собрании лиц, явившихся титульными владельцами помещений на основании договоров долевого участия в строительстве и актов приема-передачи, но не зарегистрировавших свое право собственности на дату проведения собрания, не может служить основанием для признания оспариваемых решений общего собрания недействительными, так как было проведено именно собрание собственников и дольщиков помещений в доме по вопросам, которые касаются прав и интересов как собственников помещений, так и правообладателей-дольщиков (будущих собственников), в сфере управления многоквартирным домом, несения расходов по содержанию общего имущества в таком доме, так как в силу статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение, а у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче - с момента такой передачи. Отстранение дольщиков от участия в собрании исключило бы возможность проведения общего собрания и принятия решения по вопросам повестки дня, которые требовали разрешения.
С данными выводами не может согласиться судебная коллегия по следующим основаниям.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Это правило ч. 3 ст. 45 Кодекса действует применительно к общему собранию, проводимому как в форме совместного присутствия, так и в форме заочного голосования.
При проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования указанный кворум устанавливается с учетом императивной нормы ч. 2 ст. 47 Кодекса: принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.
Согласно ч. 1 ст. 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).
Положениями ч. 5 ст. 48 ЖК РФ определено, что голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Вопросы наличия кворума, легитимности лиц, участвующих в голосовании, соблюдение порядка самого голосования и подсчета голосов имеют существенное значение для правомочности принимаемых собранием решений, а, следовательно, их законности.
Из представленных документов и справок Астраханского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" следует, что по данным технической инвентаризации на 20 сентября 2013 года вновь выстроенное здание по адресу: <адрес> имеет следующую общую площадь всего по зданию с лоджиями, балконами и лестничными клетками: 9 этажный 81 квартирный жилой дом (3 этап строительства) 4647,7 кв. м; 9 этажный 105 квартирный жилой дом (2 этап строительства) 6059,2 кв. м; 9 этажный 72 квартирный жилой дом (1 этап строительства) 4661,6 кв. м.
Из представленных решений общего собрания в форме заочного голосования следует, что в голосовании принимали участие собственники многоквартирного дома первого этапа строительства общей площадью 1632 кв. м, второго этапа строительства общей площадью 2165,4 кв. м а также в голосовании принимали участие владельцы помещений на основании договоров долевого участия в строительстве и актов приема-передачи третьего этапа строительства общей площадью 3134,5 кв. м.
Кроме того, в материалах дела имеются решения общего собрания в форме заочного голосования, согласно которым в голосовании принимали участие помещения: н/п 1-Мирошников, площадью 130,5 кв. м, н/п 4-Мирошников, площадью 93,6 кв. м, н/п ООО "Эльсар", площадью 1210,9 кв. м, н/п 3 М., площадью 94,5 кв. м, к какому именно этапу строительства относятся данные помещения, а также сведений о праве собственности данных помещений за указанными лицами в материалах дела отсутствуют.
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию RU30301000-20 от 24.04.2014 г., третья очередь жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, содержит квартиры со 178 по 258, введена в эксплуатацию 24.04.2014 г.
Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации возникновение права собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре и согласно ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с ч. 1 ст. 25 ФЗ от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Исходя из положений ст. 219 ГК РФ и ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" можно сделать вывод о том, что участники долевого строительства не являются собственниками квартир, поскольку, их право не зарегистрировано в установленном законом порядке, следовательно, они не наделены правом выбирать способ управления многоквартирным.
Из смысла и содержания ст. ст. 135, 136 Жилищного кодекса Российской Федерации прямо следует, что только собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья, которое представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Поскольку по состоянию на 15 апреля 2014 года третья очередь многоквартирного дома в эксплуатацию не была введена, право собственности дольщиков на помещения не зарегистрировано, в связи с чем, голоса дольщиков 3 очереди многоквартирного дома правового значения не имели.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что ответчиком не доказано наличие кворума на оспариваемом собрании, что свидетельствует о незаконности принятых на нем решений.
Кроме того в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика С.Е. по доверенности М.Р. не оспаривал отсутствие кворума, в случае исключения из голосования владельцев помещений на основании договоров долевого участия в строительстве и актов приема-передачи, третьего этапа строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, квартир со 178 по 258, введенной в эксплуатацию 24.04.2014 г. после проведения оспариваемого собрания.
Проведение собрания в отсутствие кворума является безусловным основанием для признания принятых на нем решений недействительными, в связи с чем, решение суда подлежит отмене как вынесенное с нарушением норм материального права с принятием нового решения об удовлетворении данных требований.
Руководствуясь статей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда,
определила:
решение Трусовского районного суда г. Астрахани от 18 сентября 2014 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым исковые требования С.С. к С.Е., Т. о признании решений общего собрания собственников многоквартирного жилого дома недействительными удовлетворить.
Признать недействительным решение от 15 апреля 2014 года общего собрания в форме заочного голосования собственников многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, корпус 1.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АСТРАХАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 21.01.2015 ПО ДЕЛУ N 33-9/2015ГОДА
Требование: О признании недействительным решения общего собрания собственников многоквартирного жилого дома.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец указывает на то, что при проведении собрания не имелось кворума.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 января 2015 г. по делу N 33-9/2015года
Судья Аршба А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:
председательствующего Белякова А.А.
судей областного суда Сухачевой Т.Ю., Стус С.Н.,
при секретаре Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Сухачевой Т.Ю., дело по апелляционной жалобе представителя С.С. по доверенности В. на решение Трусовского районного суда г. Астрахани от 18 сентября 2014 года по гражданскому делу по иску С.С. к С.Е., Т. о признании решений общего собрания собственников многоквартирного жилого дома недействительными,
установила:
С.С. обратилась в суд с иском к С.Е., Т., в обоснование требований, указав, что является собственником жилого помещения (квартиры), расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 30-А А 966058 регистрационная запись N от 04.12.2013 г.
07 декабря 2013 года проведено общее собрание собственников помещений, на котором был избран способ управления многоквартирным жилым домом - непосредственное управление, во исполнение решение указанного общего собрания 31 декабря 2013 года заключен договор с ООО "Остров" на обслуживание общего имущества многоквартирного жилого дома.
Во второй половине апреля 2014 г. стало известно, что 15 апреля 2014 года в указанном многоквартирном жилом доме проведено общее собрание собственников в форме заочного голосования, на котором избрана форма управления - управляющая компания и выбрана управляющая компания - ООО "УК "Эльсервис".
Полагает, что никакого надлежащего собрания не проводилось, поскольку в протоколе от 15.04.2014 г. отсутствует список с наименованиями собственников, принявших участие в голосовании, дата до которой принимались документы, содержащие сведения о голосовании, сведения о лицах, производивших подсчет голосов, не полностью указаны фамилии, имена, отчества, физических лиц и наименования юридических лиц, принимавших участие в голосовании. Считает собрание неправомочным, поскольку в собрании участвовали лица, не оформившие право собственности на квартиры со 178 по 258, (3 этап строительства), а, следовательно, их голоса не должны быть учтены при подсчете голосов, в силу чего при проведении оспариваемого собрания не имелось кворума.
Также истец указала, что ответчики не являются собственниками помещений в указанном многоквартирном жилом доме, в связи с чем, не обладали правами для подготовки, созыва и проведения общего собрания.
Просит признать недействительным решения общего собрания в форме заочного голосования собственников многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> от 15.04.2014 г.
Истец С.С. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представитель истца В. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал по основаниям, указанным в иске.
Представитель С.Е. и ООО "Лютан-Стройсервис" М.Р., представитель ООО "УК "Эльсервис" в судебном заседании возражали против удовлетворения требований, считая их необоснованными.
Ответчики С.Е., Т., представитель Астраханского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Решением Трусовского районного суда г. Астрахани от 18 сентября 2014 года в удовлетворения исковых требований С.С. отказано.
В апелляционной жалобе представитель С.С. - В. ставит вопрос об отмене решения суда, указав, что при проведении собрания 15 апреля 2014 года допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания, кроме того допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола, что является основанием для признания в судебном порядке недействительности решения. Решения общего собрания приняты при отсутствии необходимого кворума, что влечет ничтожность решения собрания.
Ответчики С.Е., Т., третьи лица представитель Астраханского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ", росреестра в судебное заседание не явились, о дне слушания жалобы извещены надлежащим образом. При указанных обстоятельствах в силу статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Заслушав докладчика, выслушав объяснения истца С.С., представителя С.С. по доверенности В., поддержавших доводы жалобы, представителя С.Е. и ООО "Лютан-Стройсервис" М.Р., представителя ООО "УК "Эльсервис" М.Н., просивших в удовлетворении жалобы отказать, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующему выводу.
В соответствии с положениями ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
В силу ч. 2 ст. 45 ЖК РФ, проводимые помимо годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование); дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; повестка дня данного собрания; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться (ч. 4, 5 ст. 45 ЖК РФ).
Частью 1 ст. 46 ЖК РФ предусмотрено, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Как следует из ч. 1 ст. 47 ЖК РФ в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).
При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что истец является собственником жилого помещения (квартиры), расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 30-АА 966058 регистрационная запись N от 04.12.2013 г.
07 декабря 2013 года проведено общее собрание собственников помещений, на котором был избран способ управления многоквартирным жилым домом - непосредственное управление, во исполнение решение указанного общего собрания 31 декабря 2013 года заключен договор с ООО "Остров" на обслуживание общего имущества многоквартирного жилого дома.
Во второй половине апреля 2014 г. истцу стало известно, что 15 апреля 2014 года в указанном многоквартирном жилом доме проведено общее собрание собственников в форме заочного голосования, на котором избрана форма управления - управляющая компания и выбрана управляющая компания - ООО "УК "Эльсервис".
Инициатором проведенного собрания является С.Е., которая действовала на основании доверенностей от 27.09.2013 г. от имени И. - участника долевого строительства жилого помещения расположенного по адресу: <адрес>.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что участие в собрании лиц, явившихся титульными владельцами помещений на основании договоров долевого участия в строительстве и актов приема-передачи, но не зарегистрировавших свое право собственности на дату проведения собрания, не может служить основанием для признания оспариваемых решений общего собрания недействительными, так как было проведено именно собрание собственников и дольщиков помещений в доме по вопросам, которые касаются прав и интересов как собственников помещений, так и правообладателей-дольщиков (будущих собственников), в сфере управления многоквартирным домом, несения расходов по содержанию общего имущества в таком доме, так как в силу статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение, а у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче - с момента такой передачи. Отстранение дольщиков от участия в собрании исключило бы возможность проведения общего собрания и принятия решения по вопросам повестки дня, которые требовали разрешения.
С данными выводами не может согласиться судебная коллегия по следующим основаниям.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Это правило ч. 3 ст. 45 Кодекса действует применительно к общему собранию, проводимому как в форме совместного присутствия, так и в форме заочного голосования.
При проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования указанный кворум устанавливается с учетом императивной нормы ч. 2 ст. 47 Кодекса: принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.
Согласно ч. 1 ст. 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).
Положениями ч. 5 ст. 48 ЖК РФ определено, что голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Вопросы наличия кворума, легитимности лиц, участвующих в голосовании, соблюдение порядка самого голосования и подсчета голосов имеют существенное значение для правомочности принимаемых собранием решений, а, следовательно, их законности.
Из представленных документов и справок Астраханского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" следует, что по данным технической инвентаризации на 20 сентября 2013 года вновь выстроенное здание по адресу: <адрес> имеет следующую общую площадь всего по зданию с лоджиями, балконами и лестничными клетками: 9 этажный 81 квартирный жилой дом (3 этап строительства) 4647,7 кв. м; 9 этажный 105 квартирный жилой дом (2 этап строительства) 6059,2 кв. м; 9 этажный 72 квартирный жилой дом (1 этап строительства) 4661,6 кв. м.
Из представленных решений общего собрания в форме заочного голосования следует, что в голосовании принимали участие собственники многоквартирного дома первого этапа строительства общей площадью 1632 кв. м, второго этапа строительства общей площадью 2165,4 кв. м а также в голосовании принимали участие владельцы помещений на основании договоров долевого участия в строительстве и актов приема-передачи третьего этапа строительства общей площадью 3134,5 кв. м.
Кроме того, в материалах дела имеются решения общего собрания в форме заочного голосования, согласно которым в голосовании принимали участие помещения: н/п 1-Мирошников, площадью 130,5 кв. м, н/п 4-Мирошников, площадью 93,6 кв. м, н/п ООО "Эльсар", площадью 1210,9 кв. м, н/п 3 М., площадью 94,5 кв. м, к какому именно этапу строительства относятся данные помещения, а также сведений о праве собственности данных помещений за указанными лицами в материалах дела отсутствуют.
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию RU30301000-20 от 24.04.2014 г., третья очередь жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, содержит квартиры со 178 по 258, введена в эксплуатацию 24.04.2014 г.
Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации возникновение права собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре и согласно ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с ч. 1 ст. 25 ФЗ от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Исходя из положений ст. 219 ГК РФ и ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" можно сделать вывод о том, что участники долевого строительства не являются собственниками квартир, поскольку, их право не зарегистрировано в установленном законом порядке, следовательно, они не наделены правом выбирать способ управления многоквартирным.
Из смысла и содержания ст. ст. 135, 136 Жилищного кодекса Российской Федерации прямо следует, что только собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья, которое представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Поскольку по состоянию на 15 апреля 2014 года третья очередь многоквартирного дома в эксплуатацию не была введена, право собственности дольщиков на помещения не зарегистрировано, в связи с чем, голоса дольщиков 3 очереди многоквартирного дома правового значения не имели.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что ответчиком не доказано наличие кворума на оспариваемом собрании, что свидетельствует о незаконности принятых на нем решений.
Кроме того в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика С.Е. по доверенности М.Р. не оспаривал отсутствие кворума, в случае исключения из голосования владельцев помещений на основании договоров долевого участия в строительстве и актов приема-передачи, третьего этапа строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, квартир со 178 по 258, введенной в эксплуатацию 24.04.2014 г. после проведения оспариваемого собрания.
Проведение собрания в отсутствие кворума является безусловным основанием для признания принятых на нем решений недействительными, в связи с чем, решение суда подлежит отмене как вынесенное с нарушением норм материального права с принятием нового решения об удовлетворении данных требований.
Руководствуясь статей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда,
определила:
решение Трусовского районного суда г. Астрахани от 18 сентября 2014 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым исковые требования С.С. к С.Е., Т. о признании решений общего собрания собственников многоквартирного жилого дома недействительными удовлетворить.
Признать недействительным решение от 15 апреля 2014 года общего собрания в форме заочного голосования собственников многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, корпус 1.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)