Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 06 мая 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 мая 2014 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей А.В. Ветошкевич, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Борион",
апелляционное производство N 05АП-3949/2014
на решение от 30.01.2014 судьи Н.В. Перязевой
по делу N А51-27083/2013 Арбитражного суда Приморского края
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Черевко Виталия Ивановича (ИНН 253601200303, ОГРНИП 304254036200010)
к обществу с ограниченной ответственностью "Борион" (ИНН 2536095826, ОГРН 1022501278425)
третьи лица: Управление градостроительства и архитектуры Администрации г. Владивостока (ИНН 2536216076, ОГРН 1092536003812), Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ИНН 2538062431, ОГРН 1022501911882)
об установлении границ (образовании) земельного участка, признании права собственности отсутствующим,
при участии:
от истца: адвокат Агафонова Ю.Е. - удостоверение, доверенность от 13.04.2014 сроком действия на один месяц со специальными полномочиями,
ИП Черевко В.И. лично: паспорт,
от ответчика: Филиппенко Е.В. - паспорт, доверенность от 01.10.20123 сроком действия на один год со специальными полномочиями, директор Пахомов С.А. - паспорт, приказ от 16.11.2010,
от третьих лиц: представители не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,
установил:
Индивидуальный предприниматель Черевко Виталий Иванович (далее - истец, ИП Черевко) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Борион" (далее - ответчик, ООО "Борион") об образовании земельного участка площадью 206 кв. м для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома, в границах схемы расположения, утвержденной распоряжением УГА администрации г. Владивостока N 1142 от 24.06.2013, в том числе путем раздела земельного участка кадастровый номер 25:28:020022:33 площадью 254 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Фокина, 16; о признании отсутствующим права собственности ООО "Борион" на земельный участок кадастровый номер 25:28:020022:33 в части наложения на земельный участок площадью 206 кв. м для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома, в границах схемы расположения, утвержденной распоряжением УГА администрации г. Владивостока N 1142 от 24.06.2013.
В судебном заседании 23.01.2014 в порядке статьи 49 АПК РФ истцом уточнены заявленные требования, просит образовать земельный участок площадью 206 кв. м для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома по адресу: г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 16 а, в границах схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, утвержденной распоряжением УГА администрации г. Владивостока N 1142 от 24.06.2013, в том числе путем раздела земельного участка кадастровый номер 25:28:020022:33 площадью 254 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Фокина, 16; признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью "Борион" на земельный участок, образуемый в результате раздела земельного участка кадастровый номер 25:28:020022:33 в части наложения на земельный участок площадью 206 кв. м, для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома по адресу: г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 16а, в границах схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, утвержденной распоряжением УГА администрации г. Владивостока N 1142 от 24.06.2013.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 30.01.2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Борион" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 30.01.2014 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывал на принятие судом решения о правах и обязанностях третьего лица, каковым в качестве надлежащего соответчика полагал Администрацию г. Владивостока, также отметил необоснованное непривлечение к участию в деле Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края. Отметил ошибочность вывода суда первой инстанции об использовании спорной части земельного участка (в границе наложения) одним из собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора аренды от 15.08.2005 N 02-000000-Ф-В-4364 для размещения лестницы, ввиду прекращения существования предмета данного договора в связи с вхождением в границы сформированного участка с кадастровым номером 25:28:020022:33. Полагал доказанным материалами дела факт установления спорной лестница в 2009 году самим Черевко В.И. Опроверг законность нахождения металлической лестницы истца на земельном участке ответчика, отметив отсутствие значения преюдициального судебного акта по этому вопросу у дела N А51-14030/2013, поскольку в рамках указанного дела оценка данному обстоятельству по существу не давалась. Обосновал отсутствие нарушения прав и законных интересов жильцов многоквартирного дома по адресу: г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 16а предоставлением ответчику участка с кадастровым номером 25:28:020022:33 с учетом обстоятельств предоставления с установленными ограничениями в пользовании. Аргументировал обстоятельство фактического лишения ответчика прав на спорный земельный участок с кадастровым номером 25:28:020022:33 в целом на основании положений Закона о кадастре недвижимости, Земельного кодекса РФ. Отметил ненадлежащий характер применяемого истцом способа защиты права. Привел доводы об отсутствии оспаривания основания приобретения ответчиком права собственности на спорный земельный участок. Указал на ошибочное неприменения судом первой инстанции исковой давности, ходатайство о котором заявлялось ответчиком.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу истец с доводами жалобы не согласился, просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Полагал, что утверждение схемы земельного участка для эксплуатации многоквартирного дома по адресу: г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 16а, носило надлежащий характер. Отметил, что перевод приобретенных истцом помещений в нежилые проведен правомерно, что подтверждается решением по делу N А51-14030/2013. отметил, что владение спорным земельным участком в части необходимой для эксплуатации дома, собственниками помещений в доме имело место независимо от факта наличия лестницы, фактическое установление которой согласно материалам дела имело место в 2008 году.
Привел доводы о порочности возникновения права собственности истца на спорный земельный участок, как не учитывавшее права арендатора участка площадью 21 кв. м. Вакула Л.Н. на основании договора аренды от 15.08.2005 N 02-000000-Ф-В-4364. Отметил отсутствие основания распоряжения спорным участком со стороны администрации г. Владивостока путем его предоставления ответчику в 2006 году. Полагал нарушенными права жителей многоквартирного дома адресу: г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 16а деятельностью ответчика на земельном участке. Указал на отсутствие противоречий между имеющимися в материалах дела схемами земельных участков. Указал на несостоятельность доводов жалобы о необоснованном признании отсутствующим права ответчика на земельный участок с кадастровым номером 25:28:020022:33 в целом. Отметил отсутствие пропуска срока исковой давности со ссылкой на положения Пленума ВС РФ, ВАС РФ N 10/22.
В судебном заседании представитель ООО "Борион" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Представитель истца по доводам апелляционной жалобы возразил, обжалуемое решение считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Суд приобщил к материалам дела фотографии, приложенные к отзыву на апелляционную жалобу.
К апелляционной жалобе приложен чертеж земельного участка. Представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении данного документа к материалам дела, представитель истца не возражал по ходатайству. Суд, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел заявленное ходатайство и определил его удовлетворить.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.
ООО "Борион" на праве собственности принадлежит нежилое здание, расположенное по адресу г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 16.
08.07.2002 Администрацией г. Владивостока (арендодатель) и ООО "Борион" (арендатор) заключен договор аренды N 3773 земельного участка площадью 235 кв. м для эксплуатации принадлежащего Обществу здания.
08.12.2004 Управлением муниципальной собственности г. Владивостока (арендодатель) и Вакула Л.Н. заключен договор аренды земельного участка площадью 21 кв. м в районе ул. Адмирала Фокина, 16-а, в целях размещения стройплощадки, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, являющейся неотъемлемой частью договора. Срок аренды участка установлен с 01.07.2004 по 25.06.2005 (пункт 2.1. договора).
15.08.2005 Управлением муниципальной собственности г. Владивостока (арендодатель) и Вакула Л.Н. заключен договор аренды земельного участка N 02-000000-Ф-В-4364 площадью 21 кв. м в районе ул. Адмирала Фокина, 16-а, в целях размещения стройплощадки, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, являющейся неотъемлемой частью договора. Срок аренды участка установлен с 26.06.2005 по 21.06.2006 (пункт 2.1. договора).
Постановлением главы Администрации г. Владивостока от 06.04.2006 N 506 договор аренды земельного участка от 08.07.2002 N 3773 расторгнут, ООО "Борион" для эксплуатации здания предоставлен в собственность земельный участок площадью 249 кв. м. Данный земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 25:28:020022:33.
26.06.2006 между Администрацией г. Владивостока и ООО "Борион" заключен договор купли-продажи земельного участка N 489, на основании которого зарегистрировано право собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером 25:28:020022:33 площадью 249 кв. м. В 2013 в связи с уточнением местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 25:28:020022:33 по заявлению ООО "Борион" площадь земельного участка составила 254 +/-6 кв. м.
На основании решения Управления по учету и распределению жилой площади Администрации г. Владивостока N 245-р от 14.08.2006, квартиры 23, 24 в жилом доме N 16-а по ул. Адмирала Фокина переведены в нежилые помещения, согласованы работы по переустройству и перепланировке переводимых помещений.
ИП Черевко является собственником указанных нежилых помещений площадью 58,6 кв. м, расположенных на 2 этаже в многоквартирном доме по адресу г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 16-а. на основании договора купли-продажи от 15.09.2008, в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности от 12.11.2008.
Вход в принадлежащие истцу нежилые помещения осуществляется посредством наружной металлической лестницы.
01.07.2009 между ООО "Борион" и ИП Черевко заключен договор временного пользования части земельного участка 9 кв. м в рамках принадлежащего ООО "Борион" на праве собственности земельного участка 25:28:020022:33, для осуществления арендатором пользования металлической лестницей, пристроенной к торцевой части здания по адресу: г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 16-а. Согласно пункта 4.1. договора, срок аренды составил 11 месяцев.
24.06.2013 УГА Администрации г. Владивостока распоряжением N 1142 утвердило собственникам помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 16а, схему расположения земельного участка площадью 206 кв. м на кадастровом плане территории для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома.
Согласно схеме расположения, утвержденной данным распоряжением N 1142, формируемый собственникам многоквартирного дома земельный участок налагается на земельный участок кадастровый номер 25:28:020022:33, принадлежащий ответчику. Площадь наложения указанных земельных участков составляет 13 кв. м.
Изложенное послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции удовлетворил требования истца.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия приходит к следующему.
Апелляционная коллегия отклоняет довод жалобы о вынесении судом решения о правах и обязанностях третьих лиц, не привлеченных к участию в деле, в силу необоснованности, поскольку вынесение решения об образовании земельного участка в утвержденных актом органа местного самоуправления границах схемы расположения само по себе не затрагивает прав иных лиц, включая публичного собственника соответствующей части земельного участка, поскольку не влечет непосредственного прекращения его права собственности.
Суд первой инстанции на основании положений статей 621, 610 ГК РФ ввиду отсутствия в деле доказательств расторжения договора аренды 02-000000-Ф-В-4364 от 15.08.2005, пришел к выводу о том, что указанный договор являлся действующим на момент регистрации права собственности ответчика на данный участок, в связи с чем расценил, что на указанный момент спорная часть данного участка использовалась одним из собственников помещений в многоквартирном доме по ул. Фокина, 16а и не была свободна от прав третьих лиц.
Данный вывод является ошибочным, поскольку в материалы дела не представлены доказательства продолжения осуществления арендатором Вакула Л.Н. пользования спорным участком площадью 21 кв. м после истечения срока действия договора аренды 02-000000-Ф-В-4364 от 15.08.2005 при отсутствии возражений арендодателя. Напротив, обстоятельство последующего распоряжения данным участком путем предоставления его ответчику в составе земельного участка с кадастровым номером 25:28:020022:33 свидетельствует о фактическим прекращении действия договора аренды от 15.08.2005 в связи с истечением срока.
Согласно представленного в материалы дела письма, направленного ООО "Борион" в адрес Вакулы Л.Н. 17.03.2006, полученного адресатом 18.03.2006 согласно отметке на самом письме (т. 2 л.д. 11), ООО "Борион" уведомило Вакулу Л.Н., являвшегося на тот момент арендатором земельного участка 21 кв. м на основании договора аренды от 15.08.2005, расположенного между зданиями NN 16, 16а, ул. Адмирала Фокина, о намерении приобретения земельного участка под своим зданием, включая часть между указанными домами.
Доказательств направления Вакулой Л.Н. мотивированных возражений на данное обращение в материалы дела не предоставлено.
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доказательств наличия прав третьих лиц, иного обременения спорного земельного участка с кадастровым номером 25:28:020022:33, помимо отраженных в пунктах 3.3, 3.4. Постановления Администрации г. Владивостока от 06.04.2006 N 560 (т. 1 л.д. 74), пункте 3.8. договора купли продажи земельного участка от 20.06.2006 (т. 1 л.д. 78) на момент его приобретения ответчиком в собственность, в материалы дела не представлено. Судебная коллегия также отмечает, что на указанный момент помещения второго этажа, собственником которых является истец в настоящее время, являлись жилыми помещениями, эксплуатируемыми посредством входа по внутренней лестнице дома.
Рассматривая требования истца об образовании земельного участка площадью 206 кв. м для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома по адресу: г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 16 а, в границах схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, утвержденной распоряжением УГА администрации г. Владивостока N 1142 от 24.06.2013, в том числе путем раздела земельного участка кадастровый номер 25:28:020022:33 площадью 254 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Фокина, 16, суд первой инстанции, руководствуясь положениями главы I.I Земельного кодекса РФ, пришел о возможности образования испрашиваемого истцом участка подобным образом, с признанием отсутствующим права собственности ответчика в части наложения на земельный участок, необходимый для использования многоквартирного дома.
Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 11.4. ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.
В силу пункта 6 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Вместе с тем, судом первой инстанции не приведено нормативного обоснования для осуществления раздела принадлежащего ответчику на зарегистрированном праве собственности земельного участка, полученного на основании акта органа местного самоуправления, не признанного незаконным в установленном порядке, а также договора купли-продажи, не оспоренного эффективным образом, независимо от согласия собственника.
Оценивая реализуемый истцом способ защиты, судебная коллегия отмечает, что по существу образование земельного участка для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома по адресу: г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 16 а, неразрывно связано с испрашиваемым истцом признанием отсутствующим права ответчика на земельный участок, образуемый по итогам раздела в результате наложения на утвержденную схему границ участка многоквартирного дома.
В соответствии с правовыми разъяснениями пунктов 67, 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее Постановление ВС РФ, ВАС РФ N 10/22) если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса РФ), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.
В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
При этом судом апелляционной инстанции принимаются во внимание разъяснения, содержащиеся в абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ N 10/22, из которых следует, что иск о признании зарегистрированного права отсутствующим, является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством. Невозможность защиты должна быть обусловлена именно наличием государственной регистрации. Данная правовая позиция отражена также в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 12576/11.
Принимая во внимание недоказанность истцом невозможности защиты своего права иными способами, включая оспаривание оснований возникновения права собственности ответчика, судебная коллегия полагает избранный истцом способ защиты ненадлежащим.
Обращаясь с заявленным требованием, истец формально преследует цель защиты охраняемого законом интереса по приобретению права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом по адресу: г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 16а. Вместе с тем, настоящее исковое заявление подано истцом только от своего имени, доказательств наделения его соответствующими полномочиями со стороны иных собственников помещений в указанном многоквартирном доме в материалы дела не представлено.
Системное толкование Жилищного кодекса РФ приводит судебную коллегию к выводу о том, что указанный документ содержит прямое специальное регулирование ситуаций, когда реализация и защита прав и законных интересов собственников помещений многоквартирного дома, в том числе путем обращения в суд с иском, может быть осуществления любым из таких собственников помещений. К данным ситуациям прямо отнесены - часть 7 статьи 161, часть 5 статьи 176, часть 7 статьи 189 ЖК РФ.
Поскольку настоящий спор не относится к перечисленным ситуациям, судебная коллегия отмечает, что истцом не представлено доказательств надлежащих полномочий обращения с настоящим иском.
Кроме того, обосновывая заявленные требования, истец фактически осуществляет защиту собственных интересов в связи с эксплуатацией принадлежащего ему нежилого помещения на втором этаже здания в связи с использованием ведущей на второй этаж металлической лестницы.
Содержание судебного акта по делу N А51-14030/2013 позволяет прийти к выводу, что требования заявителя по указанному делу о признании незаконным решения Управления по учету и распределению жилой площади Администрации г. Владивостока N 245-р от 14.08.2006 о переводе жилых помещений N 23, 24 в жилом доме N 16-а по ул. Адмирала Фокина в городе Владивостоке в нежилые помещения с требованием о проведении переустройства и перепланировки переводимых помещений не были удовлетворены судом, поскольку заявителем пропущен срок на обращение в суд с таким заявлением, при этом оценка законности вынесения отмеченного решения по существу не давалась.
Апелляционная коллегия отмечает, что содержание пункта 3 решения Управления по учету и распределению жилой площади Администрации г. Владивостока N 245-р от 14.08.2006 о согласовании при переводе квартир 23, 24 в жилом доме N 16-а по ул. Адмирала Фокина в нежилые помещения (т. 1 л.д. 131) не имеет непосредственных указаний на возведение какой-либо лестницы при производстве ремонтно-строительных работ.
Также судебная коллегия принимает во внимание, что в материалах дела представлены два различных объемных плана устройства наружной лестницы при проведении перепланировки квартир N 23, 24 в жилом доме N 16-а по ул. Адмирала Фокина (т. 2 л.д. 37, 51), существенно отличающиеся между собой с точки зрения технического решения, количества лестничных маршей, непосредственного занятия земельного участка под лестничными маршами. В то же время, оба указанных плана содержат штамп "Согласовано. Председатель комитета по архитектуре и градостроительству Администрации г. Владивостока Н.А. Фоменко", заверены росписью на указанном штампе с проставлением одной даты - 16.06.06.
Также один из представленных планов устройства наружной лестницы содержит штамп "Подлинник документа находится в управлении по учету и распределению жилой площади Администрации г. Владивостока. Верно. Начальник управления С.В. Еременко", заверенный подписью и оттиском печати нечитаемого содержания (т. 2 л.д. 50), при этом второй план указанных реквизитов не содержит (т. 2 л.д. 37).
Сравнительный анализ представленных планов устройства лестницы с представленными сторонами фотоматериалами (т. 2 л.д. 120) позволяет прийти к выводу о визуальном соответствии фактически возведенной лестницы одному из представленных планов, не имеющему указания на место нахождения подлинника (т. 2 л.д. 37).
Оценивая доводы сторон о дате возведения спорной лестницы, судебная коллегия отмечает, что согласно акта приемочной комиссии N 245-п от 18.07.2008 (т. 1 л.д. 133) в числе работ по устройству отдельного входа значится устройство наружной лестницы (без указания характеристик конструкции и материала исполнения).
Вместе с тем, коллегия учитывает отмеченные противоречия в указанных различных планах по возведению лестницы, представленное в материалах настоящего дела встречное исковое заявление истца по настоящему делу в рамках дела N А51-33248/2013, в котором истец отмечает самостоятельное возведение лестницы в 2009 году (т. 2 л.д. 77), а также данные технического паспорта нежилых помещений в доме N 16-а по ул. Адмирала Фокина по состоянию на 05.11.2008 (т. 2 л.д. 32-36), в которых отсутствуют сведения о наличии внешней лестницы для целей доступа в помещения второго этажа, план второго этажа позволяет прийти к выводу о сохранении внутренней лестницы.
На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу о невозможности установления на основании материалов настоящего дела бесспорным образом факта идентичности лестницы, упомянутой в акте приемочной комиссии N 245-п от 18.07.2008, и существующей в настоящее время лестницы.
Как установлено судом апелляционной инстанции, до принятия судом первой инстанции решения по настоящему делу ответчиком было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.
Данное обстоятельство в силу абзаца 2 пункта 2 статьи 199 ГК РФ, которым предусмотрено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения, является основанием для выяснения всех обстоятельств дела, подтверждающих либо опровергающих факт пропуска срока исковой давности.
В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Сроки исковой давности установлены в целях обеспечения стабильности и определенности гражданских правоотношений. Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
В пункте 11 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ от 12.11.2001 N 15 и Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (далее Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 15/18) указано, что в соответствии со ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, независимо от того, кто обратился за судебной защитой: само лицо, право которого нарушено, либо в его интересах другие лица в случаях, когда закон предоставляет им право на такое обращение (участие в деле прокурора).
Согласно пункту 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.
Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.
Вместе с тем в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.
Судебная коллегия отмечает ошибочность вывода суда первой инстанции об отсутствии оснований для распространения срока исковой давности на заявленные требования в силу следующего.
Так, вывод суда о владении собственниками многоквартирного дома спорной частью земельного участка противоречит материалам дела, поскольку обстоятельство фактического осуществления ответчиком владения спорным земельным участком, в том числе в части площади так называемого наложения, следует из договора подряда N 01.10.2011 от 01.10.2011 по благоустройству территории (т. 1 л.д. 89-93), договора аренды от 01.07.2009, признается истцом в отзыве, подтверждается фотоматериалами в части доводов об эксплуатации ответчиком подлестничного пространства.
Принимая во внимание фактическое нахождение лестницы на спорном участке земли только в двух точках опоры в нижней части лестницы, заключение истцом с ответчиком договора аренды земельного участка от 01.07.2009, согласно которому земельный участок площадью 9 кв. м передается истцу непосредственно в пользование (пункт 1.1. договора) для осуществления пользования металлической лестницей (т. 1 л.д. 81), учитывая отсутствие иных доказательств осуществления фактического владения в своем интересе спорной частью земельного участка кем-либо из собственников помещений многоквартирного дома по ул. Фокина, 16а после приобретения ответчиком права собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:28:020022:33, суд апелляционной инстанции не усматривает наличия оснований для неприменения положений об исковой давности согласно статье 208 ГК РФ, поскольку заявленные требования по сути не носят негаторного характера.
Истец узнал о наличии зарегистрированного права ответчика не позднее подписания договора аренды от 01.07.2009, обратился в суд с иском 09.09.2013.
Если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
В соответствии с частью 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
При изложенных обстоятельствах апелляционная жалоба является обоснованной, решение суда первой инстанции подлежит отмене, в удовлетворении заявленных исковых требований надлежит отказать в полном объеме.
Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
В силу части 5 статьи 110 АПК РФ по данному правилу распределяются судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 30.01.2014 по делу N А51-27083/2013 отменить.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Черевко Виталия Ивановича в пользу общества с ограниченной ответственностью "Борион" судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 2 000 (две тысячи) рублей.
Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Судьи
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
С.М.СИНИЦЫНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.05.2014 N 05АП-3949/2014 ПО ДЕЛУ N А51-27083/2013
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 мая 2014 г. N 05АП-3949/2014
Дело N А51-27083/2013
Резолютивная часть постановления оглашена 06 мая 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 мая 2014 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей А.В. Ветошкевич, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Борион",
апелляционное производство N 05АП-3949/2014
на решение от 30.01.2014 судьи Н.В. Перязевой
по делу N А51-27083/2013 Арбитражного суда Приморского края
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Черевко Виталия Ивановича (ИНН 253601200303, ОГРНИП 304254036200010)
к обществу с ограниченной ответственностью "Борион" (ИНН 2536095826, ОГРН 1022501278425)
третьи лица: Управление градостроительства и архитектуры Администрации г. Владивостока (ИНН 2536216076, ОГРН 1092536003812), Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ИНН 2538062431, ОГРН 1022501911882)
об установлении границ (образовании) земельного участка, признании права собственности отсутствующим,
при участии:
от истца: адвокат Агафонова Ю.Е. - удостоверение, доверенность от 13.04.2014 сроком действия на один месяц со специальными полномочиями,
ИП Черевко В.И. лично: паспорт,
от ответчика: Филиппенко Е.В. - паспорт, доверенность от 01.10.20123 сроком действия на один год со специальными полномочиями, директор Пахомов С.А. - паспорт, приказ от 16.11.2010,
от третьих лиц: представители не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,
установил:
Индивидуальный предприниматель Черевко Виталий Иванович (далее - истец, ИП Черевко) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Борион" (далее - ответчик, ООО "Борион") об образовании земельного участка площадью 206 кв. м для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома, в границах схемы расположения, утвержденной распоряжением УГА администрации г. Владивостока N 1142 от 24.06.2013, в том числе путем раздела земельного участка кадастровый номер 25:28:020022:33 площадью 254 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Фокина, 16; о признании отсутствующим права собственности ООО "Борион" на земельный участок кадастровый номер 25:28:020022:33 в части наложения на земельный участок площадью 206 кв. м для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома, в границах схемы расположения, утвержденной распоряжением УГА администрации г. Владивостока N 1142 от 24.06.2013.
В судебном заседании 23.01.2014 в порядке статьи 49 АПК РФ истцом уточнены заявленные требования, просит образовать земельный участок площадью 206 кв. м для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома по адресу: г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 16 а, в границах схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, утвержденной распоряжением УГА администрации г. Владивостока N 1142 от 24.06.2013, в том числе путем раздела земельного участка кадастровый номер 25:28:020022:33 площадью 254 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Фокина, 16; признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью "Борион" на земельный участок, образуемый в результате раздела земельного участка кадастровый номер 25:28:020022:33 в части наложения на земельный участок площадью 206 кв. м, для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома по адресу: г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 16а, в границах схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, утвержденной распоряжением УГА администрации г. Владивостока N 1142 от 24.06.2013.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 30.01.2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Борион" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 30.01.2014 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывал на принятие судом решения о правах и обязанностях третьего лица, каковым в качестве надлежащего соответчика полагал Администрацию г. Владивостока, также отметил необоснованное непривлечение к участию в деле Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края. Отметил ошибочность вывода суда первой инстанции об использовании спорной части земельного участка (в границе наложения) одним из собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора аренды от 15.08.2005 N 02-000000-Ф-В-4364 для размещения лестницы, ввиду прекращения существования предмета данного договора в связи с вхождением в границы сформированного участка с кадастровым номером 25:28:020022:33. Полагал доказанным материалами дела факт установления спорной лестница в 2009 году самим Черевко В.И. Опроверг законность нахождения металлической лестницы истца на земельном участке ответчика, отметив отсутствие значения преюдициального судебного акта по этому вопросу у дела N А51-14030/2013, поскольку в рамках указанного дела оценка данному обстоятельству по существу не давалась. Обосновал отсутствие нарушения прав и законных интересов жильцов многоквартирного дома по адресу: г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 16а предоставлением ответчику участка с кадастровым номером 25:28:020022:33 с учетом обстоятельств предоставления с установленными ограничениями в пользовании. Аргументировал обстоятельство фактического лишения ответчика прав на спорный земельный участок с кадастровым номером 25:28:020022:33 в целом на основании положений Закона о кадастре недвижимости, Земельного кодекса РФ. Отметил ненадлежащий характер применяемого истцом способа защиты права. Привел доводы об отсутствии оспаривания основания приобретения ответчиком права собственности на спорный земельный участок. Указал на ошибочное неприменения судом первой инстанции исковой давности, ходатайство о котором заявлялось ответчиком.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу истец с доводами жалобы не согласился, просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Полагал, что утверждение схемы земельного участка для эксплуатации многоквартирного дома по адресу: г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 16а, носило надлежащий характер. Отметил, что перевод приобретенных истцом помещений в нежилые проведен правомерно, что подтверждается решением по делу N А51-14030/2013. отметил, что владение спорным земельным участком в части необходимой для эксплуатации дома, собственниками помещений в доме имело место независимо от факта наличия лестницы, фактическое установление которой согласно материалам дела имело место в 2008 году.
Привел доводы о порочности возникновения права собственности истца на спорный земельный участок, как не учитывавшее права арендатора участка площадью 21 кв. м. Вакула Л.Н. на основании договора аренды от 15.08.2005 N 02-000000-Ф-В-4364. Отметил отсутствие основания распоряжения спорным участком со стороны администрации г. Владивостока путем его предоставления ответчику в 2006 году. Полагал нарушенными права жителей многоквартирного дома адресу: г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 16а деятельностью ответчика на земельном участке. Указал на отсутствие противоречий между имеющимися в материалах дела схемами земельных участков. Указал на несостоятельность доводов жалобы о необоснованном признании отсутствующим права ответчика на земельный участок с кадастровым номером 25:28:020022:33 в целом. Отметил отсутствие пропуска срока исковой давности со ссылкой на положения Пленума ВС РФ, ВАС РФ N 10/22.
В судебном заседании представитель ООО "Борион" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Представитель истца по доводам апелляционной жалобы возразил, обжалуемое решение считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Суд приобщил к материалам дела фотографии, приложенные к отзыву на апелляционную жалобу.
К апелляционной жалобе приложен чертеж земельного участка. Представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении данного документа к материалам дела, представитель истца не возражал по ходатайству. Суд, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел заявленное ходатайство и определил его удовлетворить.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.
ООО "Борион" на праве собственности принадлежит нежилое здание, расположенное по адресу г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 16.
08.07.2002 Администрацией г. Владивостока (арендодатель) и ООО "Борион" (арендатор) заключен договор аренды N 3773 земельного участка площадью 235 кв. м для эксплуатации принадлежащего Обществу здания.
08.12.2004 Управлением муниципальной собственности г. Владивостока (арендодатель) и Вакула Л.Н. заключен договор аренды земельного участка площадью 21 кв. м в районе ул. Адмирала Фокина, 16-а, в целях размещения стройплощадки, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, являющейся неотъемлемой частью договора. Срок аренды участка установлен с 01.07.2004 по 25.06.2005 (пункт 2.1. договора).
15.08.2005 Управлением муниципальной собственности г. Владивостока (арендодатель) и Вакула Л.Н. заключен договор аренды земельного участка N 02-000000-Ф-В-4364 площадью 21 кв. м в районе ул. Адмирала Фокина, 16-а, в целях размещения стройплощадки, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, являющейся неотъемлемой частью договора. Срок аренды участка установлен с 26.06.2005 по 21.06.2006 (пункт 2.1. договора).
Постановлением главы Администрации г. Владивостока от 06.04.2006 N 506 договор аренды земельного участка от 08.07.2002 N 3773 расторгнут, ООО "Борион" для эксплуатации здания предоставлен в собственность земельный участок площадью 249 кв. м. Данный земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 25:28:020022:33.
26.06.2006 между Администрацией г. Владивостока и ООО "Борион" заключен договор купли-продажи земельного участка N 489, на основании которого зарегистрировано право собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером 25:28:020022:33 площадью 249 кв. м. В 2013 в связи с уточнением местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 25:28:020022:33 по заявлению ООО "Борион" площадь земельного участка составила 254 +/-6 кв. м.
На основании решения Управления по учету и распределению жилой площади Администрации г. Владивостока N 245-р от 14.08.2006, квартиры 23, 24 в жилом доме N 16-а по ул. Адмирала Фокина переведены в нежилые помещения, согласованы работы по переустройству и перепланировке переводимых помещений.
ИП Черевко является собственником указанных нежилых помещений площадью 58,6 кв. м, расположенных на 2 этаже в многоквартирном доме по адресу г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 16-а. на основании договора купли-продажи от 15.09.2008, в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности от 12.11.2008.
Вход в принадлежащие истцу нежилые помещения осуществляется посредством наружной металлической лестницы.
01.07.2009 между ООО "Борион" и ИП Черевко заключен договор временного пользования части земельного участка 9 кв. м в рамках принадлежащего ООО "Борион" на праве собственности земельного участка 25:28:020022:33, для осуществления арендатором пользования металлической лестницей, пристроенной к торцевой части здания по адресу: г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 16-а. Согласно пункта 4.1. договора, срок аренды составил 11 месяцев.
24.06.2013 УГА Администрации г. Владивостока распоряжением N 1142 утвердило собственникам помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 16а, схему расположения земельного участка площадью 206 кв. м на кадастровом плане территории для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома.
Согласно схеме расположения, утвержденной данным распоряжением N 1142, формируемый собственникам многоквартирного дома земельный участок налагается на земельный участок кадастровый номер 25:28:020022:33, принадлежащий ответчику. Площадь наложения указанных земельных участков составляет 13 кв. м.
Изложенное послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции удовлетворил требования истца.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия приходит к следующему.
Апелляционная коллегия отклоняет довод жалобы о вынесении судом решения о правах и обязанностях третьих лиц, не привлеченных к участию в деле, в силу необоснованности, поскольку вынесение решения об образовании земельного участка в утвержденных актом органа местного самоуправления границах схемы расположения само по себе не затрагивает прав иных лиц, включая публичного собственника соответствующей части земельного участка, поскольку не влечет непосредственного прекращения его права собственности.
Суд первой инстанции на основании положений статей 621, 610 ГК РФ ввиду отсутствия в деле доказательств расторжения договора аренды 02-000000-Ф-В-4364 от 15.08.2005, пришел к выводу о том, что указанный договор являлся действующим на момент регистрации права собственности ответчика на данный участок, в связи с чем расценил, что на указанный момент спорная часть данного участка использовалась одним из собственников помещений в многоквартирном доме по ул. Фокина, 16а и не была свободна от прав третьих лиц.
Данный вывод является ошибочным, поскольку в материалы дела не представлены доказательства продолжения осуществления арендатором Вакула Л.Н. пользования спорным участком площадью 21 кв. м после истечения срока действия договора аренды 02-000000-Ф-В-4364 от 15.08.2005 при отсутствии возражений арендодателя. Напротив, обстоятельство последующего распоряжения данным участком путем предоставления его ответчику в составе земельного участка с кадастровым номером 25:28:020022:33 свидетельствует о фактическим прекращении действия договора аренды от 15.08.2005 в связи с истечением срока.
Согласно представленного в материалы дела письма, направленного ООО "Борион" в адрес Вакулы Л.Н. 17.03.2006, полученного адресатом 18.03.2006 согласно отметке на самом письме (т. 2 л.д. 11), ООО "Борион" уведомило Вакулу Л.Н., являвшегося на тот момент арендатором земельного участка 21 кв. м на основании договора аренды от 15.08.2005, расположенного между зданиями NN 16, 16а, ул. Адмирала Фокина, о намерении приобретения земельного участка под своим зданием, включая часть между указанными домами.
Доказательств направления Вакулой Л.Н. мотивированных возражений на данное обращение в материалы дела не предоставлено.
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доказательств наличия прав третьих лиц, иного обременения спорного земельного участка с кадастровым номером 25:28:020022:33, помимо отраженных в пунктах 3.3, 3.4. Постановления Администрации г. Владивостока от 06.04.2006 N 560 (т. 1 л.д. 74), пункте 3.8. договора купли продажи земельного участка от 20.06.2006 (т. 1 л.д. 78) на момент его приобретения ответчиком в собственность, в материалы дела не представлено. Судебная коллегия также отмечает, что на указанный момент помещения второго этажа, собственником которых является истец в настоящее время, являлись жилыми помещениями, эксплуатируемыми посредством входа по внутренней лестнице дома.
Рассматривая требования истца об образовании земельного участка площадью 206 кв. м для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома по адресу: г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 16 а, в границах схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, утвержденной распоряжением УГА администрации г. Владивостока N 1142 от 24.06.2013, в том числе путем раздела земельного участка кадастровый номер 25:28:020022:33 площадью 254 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Фокина, 16, суд первой инстанции, руководствуясь положениями главы I.I Земельного кодекса РФ, пришел о возможности образования испрашиваемого истцом участка подобным образом, с признанием отсутствующим права собственности ответчика в части наложения на земельный участок, необходимый для использования многоквартирного дома.
Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 11.4. ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.
В силу пункта 6 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Вместе с тем, судом первой инстанции не приведено нормативного обоснования для осуществления раздела принадлежащего ответчику на зарегистрированном праве собственности земельного участка, полученного на основании акта органа местного самоуправления, не признанного незаконным в установленном порядке, а также договора купли-продажи, не оспоренного эффективным образом, независимо от согласия собственника.
Оценивая реализуемый истцом способ защиты, судебная коллегия отмечает, что по существу образование земельного участка для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома по адресу: г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 16 а, неразрывно связано с испрашиваемым истцом признанием отсутствующим права ответчика на земельный участок, образуемый по итогам раздела в результате наложения на утвержденную схему границ участка многоквартирного дома.
В соответствии с правовыми разъяснениями пунктов 67, 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее Постановление ВС РФ, ВАС РФ N 10/22) если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса РФ), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.
В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
При этом судом апелляционной инстанции принимаются во внимание разъяснения, содержащиеся в абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ N 10/22, из которых следует, что иск о признании зарегистрированного права отсутствующим, является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством. Невозможность защиты должна быть обусловлена именно наличием государственной регистрации. Данная правовая позиция отражена также в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 12576/11.
Принимая во внимание недоказанность истцом невозможности защиты своего права иными способами, включая оспаривание оснований возникновения права собственности ответчика, судебная коллегия полагает избранный истцом способ защиты ненадлежащим.
Обращаясь с заявленным требованием, истец формально преследует цель защиты охраняемого законом интереса по приобретению права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом по адресу: г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 16а. Вместе с тем, настоящее исковое заявление подано истцом только от своего имени, доказательств наделения его соответствующими полномочиями со стороны иных собственников помещений в указанном многоквартирном доме в материалы дела не представлено.
Системное толкование Жилищного кодекса РФ приводит судебную коллегию к выводу о том, что указанный документ содержит прямое специальное регулирование ситуаций, когда реализация и защита прав и законных интересов собственников помещений многоквартирного дома, в том числе путем обращения в суд с иском, может быть осуществления любым из таких собственников помещений. К данным ситуациям прямо отнесены - часть 7 статьи 161, часть 5 статьи 176, часть 7 статьи 189 ЖК РФ.
Поскольку настоящий спор не относится к перечисленным ситуациям, судебная коллегия отмечает, что истцом не представлено доказательств надлежащих полномочий обращения с настоящим иском.
Кроме того, обосновывая заявленные требования, истец фактически осуществляет защиту собственных интересов в связи с эксплуатацией принадлежащего ему нежилого помещения на втором этаже здания в связи с использованием ведущей на второй этаж металлической лестницы.
Содержание судебного акта по делу N А51-14030/2013 позволяет прийти к выводу, что требования заявителя по указанному делу о признании незаконным решения Управления по учету и распределению жилой площади Администрации г. Владивостока N 245-р от 14.08.2006 о переводе жилых помещений N 23, 24 в жилом доме N 16-а по ул. Адмирала Фокина в городе Владивостоке в нежилые помещения с требованием о проведении переустройства и перепланировки переводимых помещений не были удовлетворены судом, поскольку заявителем пропущен срок на обращение в суд с таким заявлением, при этом оценка законности вынесения отмеченного решения по существу не давалась.
Апелляционная коллегия отмечает, что содержание пункта 3 решения Управления по учету и распределению жилой площади Администрации г. Владивостока N 245-р от 14.08.2006 о согласовании при переводе квартир 23, 24 в жилом доме N 16-а по ул. Адмирала Фокина в нежилые помещения (т. 1 л.д. 131) не имеет непосредственных указаний на возведение какой-либо лестницы при производстве ремонтно-строительных работ.
Также судебная коллегия принимает во внимание, что в материалах дела представлены два различных объемных плана устройства наружной лестницы при проведении перепланировки квартир N 23, 24 в жилом доме N 16-а по ул. Адмирала Фокина (т. 2 л.д. 37, 51), существенно отличающиеся между собой с точки зрения технического решения, количества лестничных маршей, непосредственного занятия земельного участка под лестничными маршами. В то же время, оба указанных плана содержат штамп "Согласовано. Председатель комитета по архитектуре и градостроительству Администрации г. Владивостока Н.А. Фоменко", заверены росписью на указанном штампе с проставлением одной даты - 16.06.06.
Также один из представленных планов устройства наружной лестницы содержит штамп "Подлинник документа находится в управлении по учету и распределению жилой площади Администрации г. Владивостока. Верно. Начальник управления С.В. Еременко", заверенный подписью и оттиском печати нечитаемого содержания (т. 2 л.д. 50), при этом второй план указанных реквизитов не содержит (т. 2 л.д. 37).
Сравнительный анализ представленных планов устройства лестницы с представленными сторонами фотоматериалами (т. 2 л.д. 120) позволяет прийти к выводу о визуальном соответствии фактически возведенной лестницы одному из представленных планов, не имеющему указания на место нахождения подлинника (т. 2 л.д. 37).
Оценивая доводы сторон о дате возведения спорной лестницы, судебная коллегия отмечает, что согласно акта приемочной комиссии N 245-п от 18.07.2008 (т. 1 л.д. 133) в числе работ по устройству отдельного входа значится устройство наружной лестницы (без указания характеристик конструкции и материала исполнения).
Вместе с тем, коллегия учитывает отмеченные противоречия в указанных различных планах по возведению лестницы, представленное в материалах настоящего дела встречное исковое заявление истца по настоящему делу в рамках дела N А51-33248/2013, в котором истец отмечает самостоятельное возведение лестницы в 2009 году (т. 2 л.д. 77), а также данные технического паспорта нежилых помещений в доме N 16-а по ул. Адмирала Фокина по состоянию на 05.11.2008 (т. 2 л.д. 32-36), в которых отсутствуют сведения о наличии внешней лестницы для целей доступа в помещения второго этажа, план второго этажа позволяет прийти к выводу о сохранении внутренней лестницы.
На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу о невозможности установления на основании материалов настоящего дела бесспорным образом факта идентичности лестницы, упомянутой в акте приемочной комиссии N 245-п от 18.07.2008, и существующей в настоящее время лестницы.
Как установлено судом апелляционной инстанции, до принятия судом первой инстанции решения по настоящему делу ответчиком было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.
Данное обстоятельство в силу абзаца 2 пункта 2 статьи 199 ГК РФ, которым предусмотрено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения, является основанием для выяснения всех обстоятельств дела, подтверждающих либо опровергающих факт пропуска срока исковой давности.
В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Сроки исковой давности установлены в целях обеспечения стабильности и определенности гражданских правоотношений. Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
В пункте 11 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ от 12.11.2001 N 15 и Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (далее Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 15/18) указано, что в соответствии со ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, независимо от того, кто обратился за судебной защитой: само лицо, право которого нарушено, либо в его интересах другие лица в случаях, когда закон предоставляет им право на такое обращение (участие в деле прокурора).
Согласно пункту 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.
Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.
Вместе с тем в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.
Судебная коллегия отмечает ошибочность вывода суда первой инстанции об отсутствии оснований для распространения срока исковой давности на заявленные требования в силу следующего.
Так, вывод суда о владении собственниками многоквартирного дома спорной частью земельного участка противоречит материалам дела, поскольку обстоятельство фактического осуществления ответчиком владения спорным земельным участком, в том числе в части площади так называемого наложения, следует из договора подряда N 01.10.2011 от 01.10.2011 по благоустройству территории (т. 1 л.д. 89-93), договора аренды от 01.07.2009, признается истцом в отзыве, подтверждается фотоматериалами в части доводов об эксплуатации ответчиком подлестничного пространства.
Принимая во внимание фактическое нахождение лестницы на спорном участке земли только в двух точках опоры в нижней части лестницы, заключение истцом с ответчиком договора аренды земельного участка от 01.07.2009, согласно которому земельный участок площадью 9 кв. м передается истцу непосредственно в пользование (пункт 1.1. договора) для осуществления пользования металлической лестницей (т. 1 л.д. 81), учитывая отсутствие иных доказательств осуществления фактического владения в своем интересе спорной частью земельного участка кем-либо из собственников помещений многоквартирного дома по ул. Фокина, 16а после приобретения ответчиком права собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:28:020022:33, суд апелляционной инстанции не усматривает наличия оснований для неприменения положений об исковой давности согласно статье 208 ГК РФ, поскольку заявленные требования по сути не носят негаторного характера.
Истец узнал о наличии зарегистрированного права ответчика не позднее подписания договора аренды от 01.07.2009, обратился в суд с иском 09.09.2013.
Если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
В соответствии с частью 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
При изложенных обстоятельствах апелляционная жалоба является обоснованной, решение суда первой инстанции подлежит отмене, в удовлетворении заявленных исковых требований надлежит отказать в полном объеме.
Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
В силу части 5 статьи 110 АПК РФ по данному правилу распределяются судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 30.01.2014 по делу N А51-27083/2013 отменить.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Черевко Виталия Ивановича в пользу общества с ограниченной ответственностью "Борион" судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 2 000 (две тысячи) рублей.
Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Судьи
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
С.М.СИНИЦЫНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)