Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 25 августа 2015 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Поповой Е.Г., судей Семушкина В.С., Филипповой Е.Г.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кислицыной А.В.,
без участия представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Перспектива+"
на решение Арбитражного суда Пензенской области от 19 мая 2015 года по делу N А49-2136/2015 (судья Дудорова Н.В.),
по заявлению общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Перспектива+" (ОГРН 1105836003602, ИНН 5836642320), Пензенская область, г. Пенза,
к Управлению жилищно-коммунального хозяйства города Пензы (ОГРН 1035803002542, ИНН 5836013058), Пензенская область, г. Пенза,
об оспаривании действий,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Перспектива+" (далее - заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконными действий Управления жилищно-коммунального хозяйства города Пензы (далее - Управление ЖКХ г. Пензы, ответчик), выразившихся в назначении и проведении конкурса по отбору управляющей организации в отношении многоквартирного жилого дома N 18 по ул. Леонова в г. Пензе.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 19 мая 2015 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
В апелляционной жалобе заявитель просит суд апелляционной инстанции отменить решение Арбитражного суда Пензенской области от 19 мая 2015 года по делу N А49-2136/2015, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования в полном объеме. Податель жалобы указывает, что у ответчика отсутствовали законные основания для проведения конкурса по выбору управляющей организации в отношении указанного многоквартирного дома, поскольку общее собрание по вопросу избрания способа управления домом состоялось 02.11.2013.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания рассмотрения апелляционной жалобы.
На основании статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.
Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом, многоквартирный жилой дом N 18 по ул. Леонова в городе Пензе введен в эксплуатацию 21.10.2013 (том 1 л.д. 10).
Управлением ЖКХ г. Пензы на официальном сайте www.zakupki.gov.ru было размещено извещение и конкурсная документация о проведении открытого конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, в том числе и домом N 18 по ул. Леонова.
Прием заявок на участие в конкурсе осуществлялся с 20.02.2015 по 23.03.2015.
Согласно протоколу вскрытия конвертов с заявками на участие в открытом конкурсе от 23.03.2015 на участие в открытом конкурсе поступили заявки от двух претендентов: от Общества и от ООО "УК "Альфа". На основании решения конкурсной комиссии указанные претенденты признаны участниками конкурса.
Непосредственное участие в конкурсе приняло только Общество, которое согласно протоколу конкурса N 3 от 26.03.2015 признано победителем конкурса, в его адрес было направлено уведомление о признании его победителем и проект договора управления многоквартирным домом для подписания. В установленный срок подписанный договор в Управление ЖКХ г. Пензы не представлен.
Полагая, что открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом N 18 по ул. Леонова в г. Пензе проведен в отсутствие законных оснований, с нарушением действующего законодательства, заявитель обратился в арбитражный суд с требованием признать незаконными действия ответчика по назначению и проведению конкурса.
При принятии судебного акта, арбитражный суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 161 ЖК РФ (в редакции на момент ввода в эксплуатацию спорного многоквартирного дома) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1)непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2)управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией (часть 2).
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3).
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9).
В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть 13 статьи 161 ЖК РФ).
До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (часть 14).
Порядок организации и проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом установлен Постановлением Правительства Российской Федерации N 75 от 06.02.2006 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" (далее - Порядок проведения открытого конкурса).
В силу статьи 18 ЖК РФ право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Жилищным кодексом.
Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на здания, строения, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее -Федеральный закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В силу пункта 1 статьи 4 Федерального закона N 122-ФЗ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
По правилам пункта 2 статьи 4 Федерального закона N 122-ФЗ обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.
В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Федерального закона N 122-ФЗ проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из Единого государственного реестра прав. При этом свидетельство о государственной регистрации прав оформляется только в форме документа на бумажном носителе.
В силу статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Согласно статье 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ договоры участия в долевом строительстве и права участников долевого строительства на объекты долевого строительства подлежат государственной регистрации на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства) с предоставлением документов, необходимых для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.
Статьей 153 ЖК РФ установлена обязанность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги следующих лиц: 1) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение; 2) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Из буквального толкования части 2 статьи 161 ЖК РФ следует, что полномочия по выбору способа управления многоквартирным домом возложены на собственников помещений, расположенных в многоквартирных домах.
Исходя из положений статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 25 Федерального закона N 122-ФЗ, участники долевого строительства не являются собственниками квартир, поскольку их право собственности не зарегистрировано в установленном законом порядке, следовательно, они не наделены правом выбирать способ управления многоквартирным домом.
Из материалов дела следует, что на момент проведения общего собрания 02.11.2013 право собственности участников собрания на помещения в многоквартирном доме не было зарегистрировано. В этой связи решение о выборе способа управления, оформленное протоколом от 02.11.2013, не является решением собственников помещений многоквартирного дома.
Согласно пункту 3 Правил N 75 конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом проводится, если:
1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях: собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято; по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях: большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации; собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива; не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 ЖК РФ;
3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Оценив фактические обстоятельства дела, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что собственниками помещений в многоквартирном доме N 18 по ул. Леонова в г. Пензе не принималось решения о выборе способа управления домом, управляющей организации. Решение, принятое 02.11.2013 общим собранием лиц, принявших от застройщика помещения в спорном доме по передаточному акту, таковым не является по смыслу, придаваемому ему положениями статьи 161 ЖК РФ. Материалы дела не содержат сведений о наличии зарегистрированного права собственности на помещения в многоквартирном жилом доме у лиц, принявших участие в общем собрании 02.11.2013. Согласно реестру регистрации участников общего собрания (том 1 л.д. 136-138) их полномочия основаны на договорах долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Ссылки на правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие у указанных лиц, участвующих в выборе управляющей компании и заключивших договоры управления, права собственности на помещения (свидетельства о праве собственности, выписки из реестра), в представленных документах отсутствуют.
Таким образом, поскольку собственниками помещений в многоквартирном доме N 18 по ул. Леонова в г. Пензе не принималось решения о выборе способа управления домом, управляющей организации, у органа местного самоуправления имелись законные основания в силу части 13 статьи 161 ЖК РФ и подпункта 1 пункта 3 Правил N 75 для проведения конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
В соответствии с пунктами 1.1, 2.2.19 Положения об Управлении жилищно-коммунального хозяйства города Пензы, утвержденного постановлением Администрации города Пензы N 497/1 от 17.05.2013, Управление ЖКХ г. Пензы является иным органом местного самоуправления, который реализует, в том числе, функции по проведению открытых конкурсов по отбору организаций, управляющих жилищным фондом иной формы собственности в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации.
Тот факт, что действия по организации и проведению открытого конкурса выполнены ответчиком по истечении срока, установленного в части 13 статьи 161 ЖК РФ, после выявления факта бездействия органа местного самоуправления прокурором, не влечет их незаконность при отсутствии решения собственников о выборе способа управления многоквартирным домом и управляющей компании.
С учетом изложенного арбитражный суд сделал обоснованный вывод, что оспариваемые действия Управления ЖКХ г. Пензы соответствуют требованиям приведенных правовых норм, не нарушают прав и охраняемых законом интересов заявителя, вследствие чего оснований для удовлетворения требований заявителя не имеется.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения и надлежащей правовой оценки суда первой инстанции. Сведений, опровергающих выводы суда, в апелляционной жалобе не содержится.
Судебный акт по делу принят при полном и всестороннем исследовании всех обстоятельств и материалов дела и правильном применении норм материального и процессуального права.
С учетом вышеизложенного судебная коллегия не усматривает правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В силу того, что подателем апелляционной жалобы при обращении в суд апелляционной инстанции была уплачена государственная пошлина в размере 3 000 рублей, при том, что по делам указанной категории в соответствии со ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит уплате государственная пошлина в размере 1 500 рублей, излишне уплаченная государственная пошлина в соответствии со статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, подлежит возвращению плательщику из средств федерального бюджета.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пензенской области от 19 мая 2015 года по делу N А49-2136/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Перспектива+" (ОГРН 1105836003602, ИНН 5836642320), Пензенская область, г. Пенза, из федерального бюджета уплаченную по чек-ордеру N 271 от 17.06.2015 государственную пошлину в размере 1 500 (Одна тысяча пятьсот) рублей 00 копеек.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.Г.ПОПОВА
Судьи
В.С.СЕМУШКИН
Е.Г.ФИЛИППОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.08.2015 N 11АП-9261/2015 ПО ДЕЛУ N А49-2136/2015
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 августа 2015 г. по делу N А49-2136/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 25 августа 2015 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Поповой Е.Г., судей Семушкина В.С., Филипповой Е.Г.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кислицыной А.В.,
без участия представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Перспектива+"
на решение Арбитражного суда Пензенской области от 19 мая 2015 года по делу N А49-2136/2015 (судья Дудорова Н.В.),
по заявлению общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Перспектива+" (ОГРН 1105836003602, ИНН 5836642320), Пензенская область, г. Пенза,
к Управлению жилищно-коммунального хозяйства города Пензы (ОГРН 1035803002542, ИНН 5836013058), Пензенская область, г. Пенза,
об оспаривании действий,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Перспектива+" (далее - заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконными действий Управления жилищно-коммунального хозяйства города Пензы (далее - Управление ЖКХ г. Пензы, ответчик), выразившихся в назначении и проведении конкурса по отбору управляющей организации в отношении многоквартирного жилого дома N 18 по ул. Леонова в г. Пензе.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 19 мая 2015 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
В апелляционной жалобе заявитель просит суд апелляционной инстанции отменить решение Арбитражного суда Пензенской области от 19 мая 2015 года по делу N А49-2136/2015, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования в полном объеме. Податель жалобы указывает, что у ответчика отсутствовали законные основания для проведения конкурса по выбору управляющей организации в отношении указанного многоквартирного дома, поскольку общее собрание по вопросу избрания способа управления домом состоялось 02.11.2013.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания рассмотрения апелляционной жалобы.
На основании статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.
Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом, многоквартирный жилой дом N 18 по ул. Леонова в городе Пензе введен в эксплуатацию 21.10.2013 (том 1 л.д. 10).
Управлением ЖКХ г. Пензы на официальном сайте www.zakupki.gov.ru было размещено извещение и конкурсная документация о проведении открытого конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, в том числе и домом N 18 по ул. Леонова.
Прием заявок на участие в конкурсе осуществлялся с 20.02.2015 по 23.03.2015.
Согласно протоколу вскрытия конвертов с заявками на участие в открытом конкурсе от 23.03.2015 на участие в открытом конкурсе поступили заявки от двух претендентов: от Общества и от ООО "УК "Альфа". На основании решения конкурсной комиссии указанные претенденты признаны участниками конкурса.
Непосредственное участие в конкурсе приняло только Общество, которое согласно протоколу конкурса N 3 от 26.03.2015 признано победителем конкурса, в его адрес было направлено уведомление о признании его победителем и проект договора управления многоквартирным домом для подписания. В установленный срок подписанный договор в Управление ЖКХ г. Пензы не представлен.
Полагая, что открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом N 18 по ул. Леонова в г. Пензе проведен в отсутствие законных оснований, с нарушением действующего законодательства, заявитель обратился в арбитражный суд с требованием признать незаконными действия ответчика по назначению и проведению конкурса.
При принятии судебного акта, арбитражный суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 161 ЖК РФ (в редакции на момент ввода в эксплуатацию спорного многоквартирного дома) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1)непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2)управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией (часть 2).
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3).
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9).
В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть 13 статьи 161 ЖК РФ).
До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (часть 14).
Порядок организации и проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом установлен Постановлением Правительства Российской Федерации N 75 от 06.02.2006 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" (далее - Порядок проведения открытого конкурса).
В силу статьи 18 ЖК РФ право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Жилищным кодексом.
Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на здания, строения, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее -Федеральный закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В силу пункта 1 статьи 4 Федерального закона N 122-ФЗ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
По правилам пункта 2 статьи 4 Федерального закона N 122-ФЗ обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.
В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Федерального закона N 122-ФЗ проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из Единого государственного реестра прав. При этом свидетельство о государственной регистрации прав оформляется только в форме документа на бумажном носителе.
В силу статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Согласно статье 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ договоры участия в долевом строительстве и права участников долевого строительства на объекты долевого строительства подлежат государственной регистрации на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства) с предоставлением документов, необходимых для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.
Статьей 153 ЖК РФ установлена обязанность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги следующих лиц: 1) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение; 2) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Из буквального толкования части 2 статьи 161 ЖК РФ следует, что полномочия по выбору способа управления многоквартирным домом возложены на собственников помещений, расположенных в многоквартирных домах.
Исходя из положений статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 25 Федерального закона N 122-ФЗ, участники долевого строительства не являются собственниками квартир, поскольку их право собственности не зарегистрировано в установленном законом порядке, следовательно, они не наделены правом выбирать способ управления многоквартирным домом.
Из материалов дела следует, что на момент проведения общего собрания 02.11.2013 право собственности участников собрания на помещения в многоквартирном доме не было зарегистрировано. В этой связи решение о выборе способа управления, оформленное протоколом от 02.11.2013, не является решением собственников помещений многоквартирного дома.
Согласно пункту 3 Правил N 75 конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом проводится, если:
1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях: собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято; по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях: большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации; собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива; не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 ЖК РФ;
3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Оценив фактические обстоятельства дела, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что собственниками помещений в многоквартирном доме N 18 по ул. Леонова в г. Пензе не принималось решения о выборе способа управления домом, управляющей организации. Решение, принятое 02.11.2013 общим собранием лиц, принявших от застройщика помещения в спорном доме по передаточному акту, таковым не является по смыслу, придаваемому ему положениями статьи 161 ЖК РФ. Материалы дела не содержат сведений о наличии зарегистрированного права собственности на помещения в многоквартирном жилом доме у лиц, принявших участие в общем собрании 02.11.2013. Согласно реестру регистрации участников общего собрания (том 1 л.д. 136-138) их полномочия основаны на договорах долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Ссылки на правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие у указанных лиц, участвующих в выборе управляющей компании и заключивших договоры управления, права собственности на помещения (свидетельства о праве собственности, выписки из реестра), в представленных документах отсутствуют.
Таким образом, поскольку собственниками помещений в многоквартирном доме N 18 по ул. Леонова в г. Пензе не принималось решения о выборе способа управления домом, управляющей организации, у органа местного самоуправления имелись законные основания в силу части 13 статьи 161 ЖК РФ и подпункта 1 пункта 3 Правил N 75 для проведения конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
В соответствии с пунктами 1.1, 2.2.19 Положения об Управлении жилищно-коммунального хозяйства города Пензы, утвержденного постановлением Администрации города Пензы N 497/1 от 17.05.2013, Управление ЖКХ г. Пензы является иным органом местного самоуправления, который реализует, в том числе, функции по проведению открытых конкурсов по отбору организаций, управляющих жилищным фондом иной формы собственности в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации.
Тот факт, что действия по организации и проведению открытого конкурса выполнены ответчиком по истечении срока, установленного в части 13 статьи 161 ЖК РФ, после выявления факта бездействия органа местного самоуправления прокурором, не влечет их незаконность при отсутствии решения собственников о выборе способа управления многоквартирным домом и управляющей компании.
С учетом изложенного арбитражный суд сделал обоснованный вывод, что оспариваемые действия Управления ЖКХ г. Пензы соответствуют требованиям приведенных правовых норм, не нарушают прав и охраняемых законом интересов заявителя, вследствие чего оснований для удовлетворения требований заявителя не имеется.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения и надлежащей правовой оценки суда первой инстанции. Сведений, опровергающих выводы суда, в апелляционной жалобе не содержится.
Судебный акт по делу принят при полном и всестороннем исследовании всех обстоятельств и материалов дела и правильном применении норм материального и процессуального права.
С учетом вышеизложенного судебная коллегия не усматривает правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В силу того, что подателем апелляционной жалобы при обращении в суд апелляционной инстанции была уплачена государственная пошлина в размере 3 000 рублей, при том, что по делам указанной категории в соответствии со ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит уплате государственная пошлина в размере 1 500 рублей, излишне уплаченная государственная пошлина в соответствии со статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, подлежит возвращению плательщику из средств федерального бюджета.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пензенской области от 19 мая 2015 года по делу N А49-2136/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Перспектива+" (ОГРН 1105836003602, ИНН 5836642320), Пензенская область, г. Пенза, из федерального бюджета уплаченную по чек-ордеру N 271 от 17.06.2015 государственную пошлину в размере 1 500 (Одна тысяча пятьсот) рублей 00 копеек.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.Г.ПОПОВА
Судьи
В.С.СЕМУШКИН
Е.Г.ФИЛИППОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)