Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Долевое участие в строительстве
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Петухов Д.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Сопраньковой Т.Г.
судей Емельяновой Е.А., Венедиктовой Е.А.
при секретаре М.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-6626/2013 по апелляционной жалобе П.Н. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 05 августа 2013 года по иску П.Н. к ЗАО <...> о признании предварительного договора основным и признании права собственности на квартиру,
Заслушав доклад судьи Сопраньковой Т.Г., выслушав объяснения истицы П.Н., представителей истицы - Б. и П.Я.,
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 05 августа 2013 года отказано в удовлетворении исковых требований П.Н. к ЗАО <...> о признании предварительного договора N <...> от 28.08.2006 основным и признании права собственности на жилое помещение с условным номером 8, общей площадью 39,66 кв. м, жилой площадью 17,17 кв. м, расположенное на 2 этаже, секция 1, тип 1.2 в осях И*3-Е*3; 2*3-5*3, в доме по адресу: <адрес>.
В апелляционной жалобе истица просит решение суда отменить, полагает его незаконным и необоснованным.
Представитель ответчика ЗАО <...>, представители третьих лиц Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте слушания извещались надлежащим образом, причин своей неявки не сообщили, ходатайств об отложении слушания дела не представили, в связи с чем, судебная коллегия принимая во внимание отсутствие возражений со стороны истицы и ее представителей, руководствуясь статьями 167, 327 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.
Материалами дела подтверждено, что 28.08.2006 между П.Н. и ЗАО <...> был заключен предварительный договор N <...> купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны пришли к соглашению в будущем заключить договор купли-продажи квартиры, с условным номером 8, общей площадью 39,66 кв. м, жилой площадью 17,17 кв. м, расположенной на 2 этаже, секция 1, тип 1.2 в осях И*3-Е*3; 2*3-5*3, в доме по адресу: <адрес>; стоимость квартиры стороны определили в размере <...> за 1 кв. м, указав при этом, что она является неизменной и будет аналогично определена в основном договоре купли-продажи (п. 2.1 предварительного договора).
Срок заключения основного договора был установлен сторонами в течение 30 рабочих дней с момента получения Продавцом свидетельства о собственности на квартиру и оплаты Покупателем полной стоимости квартиры, а также платежей, указанных в разделе 4 настоящего Договора; обязанность Продавца продать Покупателю квартиру по основному договору купли-продажи наступает только в случае полной оплаты стоимости квартиры и платежей, предусмотренных разделом 4 настоящего договора (п. 1.2 предварительного договора).
При этом предварительным договором также было закреплено, что Продавец обязуется оформить право собственности на квартиру, а также подготовить пакет документов, необходимый для заключения основного договора не позднее 6 месяцев с момента утверждения "Акта готовности объекта к эксплуатации" (п. 3.2.4).
Срок сдачи законченного строительством дома государственной приемочной комиссии - III квартал 2008 года (п. 3.2.5).
В день заключения предварительного договора истица произвела оплату
по предварительному договору в полном объеме, заплатив <...> в кассу ответчика.
Также в день заключения предварительного договора стороны заключили дополнительное соглашение к указанному договору, по условиям которого Продавец взял на себя обязанность на условиях настоящего соглашения произвести действия, необходимые и достаточные для государственной регистрации права частной собственности Покупателя на <...> квартиру условный <адрес>; стоимость услуги составила <...>, которые истица внесла в кассу ответчика.
Обратившись в суд с вышеуказанным иском, П.Н. в обоснование заявленных требований указала, что условия заключенного между сторонами предварительного договора свидетельствуют о том, что данный договор фактически является основным договором купли-продажи; обязательства по предварительному договору истица исполнила в полном объеме, стоимость приобретаемого объекта недвижимости внесла в кассу ответчика, однако ответчик свои обязательства по предварительному договору и по дополнительному соглашению не исполнил.
В ходе слушания дела в суде апелляционной инстанции истица также утверждала, что на сегодняшний день квартира, которую ответчик обязался построить, фактически построена, объекту присвоен номер N <...>, расположен по улице <адрес>, согласно информации имеющейся на сайте ответчика в сети Интернет спорный объект прошел обмеры ПИБ, в связи с чем истица произвела доплату, поскольку фактическая общая площадь квартиры превысила площадь, заявленную в предварительном договоре. Между тем обязательства ответчиком так и не исполнены.
В связи с изложенным, при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции истица подала заявление об уточнении заявленных исковых требований, а именно просила признать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 175).
Разрешая заявленные требования по существу и отказывая в их удовлетворении в полном объеме, суд первой инстанции руководствовался статьями 153, 154, 160, 165, 218, 420, 422, 429, 432, 434, 550, 551 Гражданского кодекса РФ. Проанализировав положения заключенного сторонами предварительного договора, суд пришел к выводу о том, что поскольку событие (п. 1.2, 3.2.4 предварительного договора - государственная регистрация права собственности Продавца), с которым связан срок исполнения обязательств, не отвечает признакам неизбежности, то срок заключения основного договора не может быть определен. При определении срока заключения основного договора следует исходить из положений ч. 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, в силу которой основной договор должен быть заключен сторонами в течение одного года с момента заключения предварительного договора, то есть в рассматриваемом случае не позднее 28.08.2007, и поскольку в указанный срок ни одна из сторон не направила другой стороне требований о заключении основного договора купли-продажи, объект недвижимости, указанный в предварительном договоре, в собственность ответчика не перешел, изменения условий предварительного договора в части сроков заключения основного договора стороны не оформляли в письменной форме, в связи с чем, принимая во внимание положения п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, суд признал прекратившим свое действие предварительный договор, заключенный сторонами, ввиду чего правовых оснований для удовлетворения заявленных требований не установил.
Оценивая выводы суда первой инстанции, судебная коллегия полагает возможным указать следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Согласно ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Из смысла ст. 429 Гражданского кодекса РФ следует, что в предварительном договоре стороны только указывают на намерение в будущем заключить основной договор, обозначая при этом основные условия договора. При этом, никаких оплат по предварительному договору купли-продажи не предполагается.
Заключенный между сторонами предварительный договор по своим условиям не соответствует признакам, указанным в ст. 429 Гражданского кодекса РФ, поскольку предмет договора не исчерпывается намерением сторон в будущем заключить основной договор, а предполагает обязательство истицы по внесению ответчику полной стоимости квартиры, из чего следует, что данный договор фактически является формой привлечения денежных средств истицы для финансирования строительства жилого дома, независимо от условий предварительного договора относительно статуса внесенной истицей денежной суммы.
Таким образом, несмотря на то, что заключенный между сторонами договор был обозначен как предварительный, однако он содержит в себе все условия договора купли-продажи будущей квартиры.
По мнению судебной коллегии, характер рассматриваемых правоотношений, основанием возникновения которых стали условия заключенного между ответчиком и истицей предварительного договора купли-продажи, свидетельствует о том, что денежные средства, внесенные истицей на счет ответчика, были привлечены ответчиком в качестве долевого взноса на строительство многоквартирного жилого дома, в котором по окончании строительства истице предназначалась для передачи соответствующая квартира.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 года N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".
В соответствии с частью 2 статьи 27 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года, вступившего в силу 01.04.2005 года (часть 1 той же статьи), его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу названного Федерального закона.
Поскольку разрешение на строительство дома N 78-16142.2с-2006 было получено ЗАО "Содружество" 14.09.2009, следовательно, к правоотношениям сторон должны применяться положения вышеуказанного Закона (л.д. 66 - 67).
Частями 1 и 2 статьи 1 вышеназванного Федерального закона в его редакции, действовавшей на момент заключения договора сторонами настоящего дела, было предусмотрено, что этот Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Пунктом 2.1 части 2 ст. 1 названного Федерального закона установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
Доказательств того, что ответчик выпускал жилищные сертификаты не имеется, ответчик не является жилищно-строительным либо накопительным кооперативом, следовательно, с учетом положений Закона, которые должны применяться с учетом правил, закрепленных в статье 422 Гражданского кодекса РФ, привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома ответчик мог только путем заключения договора участия в долевом строительстве.
Судебная коллегия также учитывает разъяснения, данные Верховным Судом РФ в письме от 30.01.2013 года N 7-ВС-368/13 "О применении норм Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которым: действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
В силу положений ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.
В соответствии со ст. 128 Гражданского кодекса РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
Частью 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ определено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 58, 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ).
Право собственности, как следует из содержания статьи 209 Гражданского кодекса РФ, может признаваться только на индивидуально определенную вещь, которая реально существует в натуре. Иное будет противоречить существу права собственности.
В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу положений статей 308, 309, 420 Гражданского кодекса РФ право собственности приобретателя может возникнуть на объект только в случае надлежащего исполнения сторонами взаимных обязательств по договору, в том числе и обязательства истицы о полной оплате стоимости квартиры, которая согласно положениям договора определяется на основании данных контрольного обмера ПИБ.
С целью установления факта существования спорного объекта недвижимости в натуре, судебная коллегия, во исполнение положений ст. 57 ПК РФ, удовлетворив ходатайство истца, направила запросы в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу и в Филиал Санкт-Петербургского ГУП <...> (л.д. 154, 155 - 156).
Согласно ответам начальника Филиала Санкт-Петербургского ГУП <...> квартира <адрес>, расположенном по строительному адресу: <адрес>, которому 19.04.2010 Разрешением N <...> присвоен милицейский адрес: <адрес>; сведениями об условном номере квартире, присвоенном на время строительства, филиал не располагает (л.д. 163, 164, 165, 166, 167, 168).
В то же время в соответствии с ответом Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в ЕГРП отсутствуют какие-либо сведения о зарегистрированных правах на указанный объект недвижимого имущества; более того в ЕГРП вообще отсутствуют какие-либо сведения об указанном объекте недвижимого имущества (л.д. 171, 174).
Вместе с тем, жилой дом <адрес> введен в эксплуатацию, что следует из соответствующего разрешения, выданного ЗАО <...> Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга 14.05.2009 года (л.д. 63 - 65).
Однако, однозначно прийти к выводу о том, что в завершенном строительством доме имеется в натуре квартира, созданная на 2 этаже в секции 1, тип 1.2 в осях И*3-Е*3; 2*3-5*3, имевшая условный номер N <...>, судебная коллегия не может.
Доказательства, имеющиеся в материалах настоящего гражданского дела, как истребованные судом апелляционной инстанции, так и представленные истицей, не позволяют достоверно установить факт наличия спорной квартиры в натуре в настоящее время. Чертежи N 1 и N 2, а также информация, распечатанная из сети Интернет, и осмотренная нотариусом (л.д. 196 - 206), представленные истицей на заседании судебной коллегии не отвечают требованиям статей 55, 59, 60 ГПК РФ, поскольку указанные чертежи представлены в копиях, не заверены ответчиком, не являются приложениями к договору между сторонами по делу, их происхождение невозможно установить суду, и соответственно принять в качестве надлежащего доказательства и следовательно не позволяют установить факт наличия спорного объекта (квартиры <адрес>). Специалист Ч., опрошенная судебной коллегией в заседании 11.02.2014, также, обозрев вышеуказанные чертежи, однозначно не дала пояснений о том, какое именно помещение сформировано в осях И*3-Е*3; 2*3-5*3, ее выводы носят предположительный характер и основаны на чертежах, которые коллегией не могут признаны допустимыми доказательствами.
Кроме того, в судебном заседании 21.01.2014 представителем ответчика был представлен договор N 128/13Б/т о долевом участии в строительстве от 02.03.2006, заключенный между ответчиком и гражданином Н., по условиям которого последний приобрел квартиру <адрес>; по акту приема-передачи указанная квартира 01.02.2012 была передана Н., стоимость квартиры была полностью оплачена покупателем (л.д. 176, 177 - 182).
Следует признать, что районный суд несмотря на то, что дал неправильную оценку правоотношениям сторон, но по существу пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.
При сложившихся обстоятельствах, когда установить объект, созданный в результате исполнения договора долевого участия в строительстве, не представляется возможным, удовлетворение требований о признании права собственности на объект завершенного строительства невозможно.
Вместе с тем, коллегия находит необходимым установить, что истицей обязательства, связанные с исполнением договора долевого участия в строительстве исполнены полностью, в отсутствие оснований к признанию за ней права собственности на объект завершенного строительства, последняя не лишена права взыскать с ответчика убытки, причиненные ей недобросовестным поведением застройщика.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 05 августа 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 11.02.2014 N 33-42/2014
Разделы:Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Долевое участие в строительстве
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 февраля 2014 г. N 33-42/2014
Судья: Петухов Д.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Сопраньковой Т.Г.
судей Емельяновой Е.А., Венедиктовой Е.А.
при секретаре М.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-6626/2013 по апелляционной жалобе П.Н. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 05 августа 2013 года по иску П.Н. к ЗАО <...> о признании предварительного договора основным и признании права собственности на квартиру,
Заслушав доклад судьи Сопраньковой Т.Г., выслушав объяснения истицы П.Н., представителей истицы - Б. и П.Я.,
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 05 августа 2013 года отказано в удовлетворении исковых требований П.Н. к ЗАО <...> о признании предварительного договора N <...> от 28.08.2006 основным и признании права собственности на жилое помещение с условным номером 8, общей площадью 39,66 кв. м, жилой площадью 17,17 кв. м, расположенное на 2 этаже, секция 1, тип 1.2 в осях И*3-Е*3; 2*3-5*3, в доме по адресу: <адрес>.
В апелляционной жалобе истица просит решение суда отменить, полагает его незаконным и необоснованным.
Представитель ответчика ЗАО <...>, представители третьих лиц Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте слушания извещались надлежащим образом, причин своей неявки не сообщили, ходатайств об отложении слушания дела не представили, в связи с чем, судебная коллегия принимая во внимание отсутствие возражений со стороны истицы и ее представителей, руководствуясь статьями 167, 327 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.
Материалами дела подтверждено, что 28.08.2006 между П.Н. и ЗАО <...> был заключен предварительный договор N <...> купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны пришли к соглашению в будущем заключить договор купли-продажи квартиры, с условным номером 8, общей площадью 39,66 кв. м, жилой площадью 17,17 кв. м, расположенной на 2 этаже, секция 1, тип 1.2 в осях И*3-Е*3; 2*3-5*3, в доме по адресу: <адрес>; стоимость квартиры стороны определили в размере <...> за 1 кв. м, указав при этом, что она является неизменной и будет аналогично определена в основном договоре купли-продажи (п. 2.1 предварительного договора).
Срок заключения основного договора был установлен сторонами в течение 30 рабочих дней с момента получения Продавцом свидетельства о собственности на квартиру и оплаты Покупателем полной стоимости квартиры, а также платежей, указанных в разделе 4 настоящего Договора; обязанность Продавца продать Покупателю квартиру по основному договору купли-продажи наступает только в случае полной оплаты стоимости квартиры и платежей, предусмотренных разделом 4 настоящего договора (п. 1.2 предварительного договора).
При этом предварительным договором также было закреплено, что Продавец обязуется оформить право собственности на квартиру, а также подготовить пакет документов, необходимый для заключения основного договора не позднее 6 месяцев с момента утверждения "Акта готовности объекта к эксплуатации" (п. 3.2.4).
Срок сдачи законченного строительством дома государственной приемочной комиссии - III квартал 2008 года (п. 3.2.5).
В день заключения предварительного договора истица произвела оплату
по предварительному договору в полном объеме, заплатив <...> в кассу ответчика.
Также в день заключения предварительного договора стороны заключили дополнительное соглашение к указанному договору, по условиям которого Продавец взял на себя обязанность на условиях настоящего соглашения произвести действия, необходимые и достаточные для государственной регистрации права частной собственности Покупателя на <...> квартиру условный <адрес>; стоимость услуги составила <...>, которые истица внесла в кассу ответчика.
Обратившись в суд с вышеуказанным иском, П.Н. в обоснование заявленных требований указала, что условия заключенного между сторонами предварительного договора свидетельствуют о том, что данный договор фактически является основным договором купли-продажи; обязательства по предварительному договору истица исполнила в полном объеме, стоимость приобретаемого объекта недвижимости внесла в кассу ответчика, однако ответчик свои обязательства по предварительному договору и по дополнительному соглашению не исполнил.
В ходе слушания дела в суде апелляционной инстанции истица также утверждала, что на сегодняшний день квартира, которую ответчик обязался построить, фактически построена, объекту присвоен номер N <...>, расположен по улице <адрес>, согласно информации имеющейся на сайте ответчика в сети Интернет спорный объект прошел обмеры ПИБ, в связи с чем истица произвела доплату, поскольку фактическая общая площадь квартиры превысила площадь, заявленную в предварительном договоре. Между тем обязательства ответчиком так и не исполнены.
В связи с изложенным, при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции истица подала заявление об уточнении заявленных исковых требований, а именно просила признать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 175).
Разрешая заявленные требования по существу и отказывая в их удовлетворении в полном объеме, суд первой инстанции руководствовался статьями 153, 154, 160, 165, 218, 420, 422, 429, 432, 434, 550, 551 Гражданского кодекса РФ. Проанализировав положения заключенного сторонами предварительного договора, суд пришел к выводу о том, что поскольку событие (п. 1.2, 3.2.4 предварительного договора - государственная регистрация права собственности Продавца), с которым связан срок исполнения обязательств, не отвечает признакам неизбежности, то срок заключения основного договора не может быть определен. При определении срока заключения основного договора следует исходить из положений ч. 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, в силу которой основной договор должен быть заключен сторонами в течение одного года с момента заключения предварительного договора, то есть в рассматриваемом случае не позднее 28.08.2007, и поскольку в указанный срок ни одна из сторон не направила другой стороне требований о заключении основного договора купли-продажи, объект недвижимости, указанный в предварительном договоре, в собственность ответчика не перешел, изменения условий предварительного договора в части сроков заключения основного договора стороны не оформляли в письменной форме, в связи с чем, принимая во внимание положения п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, суд признал прекратившим свое действие предварительный договор, заключенный сторонами, ввиду чего правовых оснований для удовлетворения заявленных требований не установил.
Оценивая выводы суда первой инстанции, судебная коллегия полагает возможным указать следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Согласно ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Из смысла ст. 429 Гражданского кодекса РФ следует, что в предварительном договоре стороны только указывают на намерение в будущем заключить основной договор, обозначая при этом основные условия договора. При этом, никаких оплат по предварительному договору купли-продажи не предполагается.
Заключенный между сторонами предварительный договор по своим условиям не соответствует признакам, указанным в ст. 429 Гражданского кодекса РФ, поскольку предмет договора не исчерпывается намерением сторон в будущем заключить основной договор, а предполагает обязательство истицы по внесению ответчику полной стоимости квартиры, из чего следует, что данный договор фактически является формой привлечения денежных средств истицы для финансирования строительства жилого дома, независимо от условий предварительного договора относительно статуса внесенной истицей денежной суммы.
Таким образом, несмотря на то, что заключенный между сторонами договор был обозначен как предварительный, однако он содержит в себе все условия договора купли-продажи будущей квартиры.
По мнению судебной коллегии, характер рассматриваемых правоотношений, основанием возникновения которых стали условия заключенного между ответчиком и истицей предварительного договора купли-продажи, свидетельствует о том, что денежные средства, внесенные истицей на счет ответчика, были привлечены ответчиком в качестве долевого взноса на строительство многоквартирного жилого дома, в котором по окончании строительства истице предназначалась для передачи соответствующая квартира.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 года N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".
В соответствии с частью 2 статьи 27 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года, вступившего в силу 01.04.2005 года (часть 1 той же статьи), его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу названного Федерального закона.
Поскольку разрешение на строительство дома N 78-16142.2с-2006 было получено ЗАО "Содружество" 14.09.2009, следовательно, к правоотношениям сторон должны применяться положения вышеуказанного Закона (л.д. 66 - 67).
Частями 1 и 2 статьи 1 вышеназванного Федерального закона в его редакции, действовавшей на момент заключения договора сторонами настоящего дела, было предусмотрено, что этот Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Пунктом 2.1 части 2 ст. 1 названного Федерального закона установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
Доказательств того, что ответчик выпускал жилищные сертификаты не имеется, ответчик не является жилищно-строительным либо накопительным кооперативом, следовательно, с учетом положений Закона, которые должны применяться с учетом правил, закрепленных в статье 422 Гражданского кодекса РФ, привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома ответчик мог только путем заключения договора участия в долевом строительстве.
Судебная коллегия также учитывает разъяснения, данные Верховным Судом РФ в письме от 30.01.2013 года N 7-ВС-368/13 "О применении норм Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которым: действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
В силу положений ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.
В соответствии со ст. 128 Гражданского кодекса РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
Частью 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ определено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 58, 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ).
Право собственности, как следует из содержания статьи 209 Гражданского кодекса РФ, может признаваться только на индивидуально определенную вещь, которая реально существует в натуре. Иное будет противоречить существу права собственности.
В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу положений статей 308, 309, 420 Гражданского кодекса РФ право собственности приобретателя может возникнуть на объект только в случае надлежащего исполнения сторонами взаимных обязательств по договору, в том числе и обязательства истицы о полной оплате стоимости квартиры, которая согласно положениям договора определяется на основании данных контрольного обмера ПИБ.
С целью установления факта существования спорного объекта недвижимости в натуре, судебная коллегия, во исполнение положений ст. 57 ПК РФ, удовлетворив ходатайство истца, направила запросы в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу и в Филиал Санкт-Петербургского ГУП <...> (л.д. 154, 155 - 156).
Согласно ответам начальника Филиала Санкт-Петербургского ГУП <...> квартира <адрес>, расположенном по строительному адресу: <адрес>, которому 19.04.2010 Разрешением N <...> присвоен милицейский адрес: <адрес>; сведениями об условном номере квартире, присвоенном на время строительства, филиал не располагает (л.д. 163, 164, 165, 166, 167, 168).
В то же время в соответствии с ответом Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в ЕГРП отсутствуют какие-либо сведения о зарегистрированных правах на указанный объект недвижимого имущества; более того в ЕГРП вообще отсутствуют какие-либо сведения об указанном объекте недвижимого имущества (л.д. 171, 174).
Вместе с тем, жилой дом <адрес> введен в эксплуатацию, что следует из соответствующего разрешения, выданного ЗАО <...> Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга 14.05.2009 года (л.д. 63 - 65).
Однако, однозначно прийти к выводу о том, что в завершенном строительством доме имеется в натуре квартира, созданная на 2 этаже в секции 1, тип 1.2 в осях И*3-Е*3; 2*3-5*3, имевшая условный номер N <...>, судебная коллегия не может.
Доказательства, имеющиеся в материалах настоящего гражданского дела, как истребованные судом апелляционной инстанции, так и представленные истицей, не позволяют достоверно установить факт наличия спорной квартиры в натуре в настоящее время. Чертежи N 1 и N 2, а также информация, распечатанная из сети Интернет, и осмотренная нотариусом (л.д. 196 - 206), представленные истицей на заседании судебной коллегии не отвечают требованиям статей 55, 59, 60 ГПК РФ, поскольку указанные чертежи представлены в копиях, не заверены ответчиком, не являются приложениями к договору между сторонами по делу, их происхождение невозможно установить суду, и соответственно принять в качестве надлежащего доказательства и следовательно не позволяют установить факт наличия спорного объекта (квартиры <адрес>). Специалист Ч., опрошенная судебной коллегией в заседании 11.02.2014, также, обозрев вышеуказанные чертежи, однозначно не дала пояснений о том, какое именно помещение сформировано в осях И*3-Е*3; 2*3-5*3, ее выводы носят предположительный характер и основаны на чертежах, которые коллегией не могут признаны допустимыми доказательствами.
Кроме того, в судебном заседании 21.01.2014 представителем ответчика был представлен договор N 128/13Б/т о долевом участии в строительстве от 02.03.2006, заключенный между ответчиком и гражданином Н., по условиям которого последний приобрел квартиру <адрес>; по акту приема-передачи указанная квартира 01.02.2012 была передана Н., стоимость квартиры была полностью оплачена покупателем (л.д. 176, 177 - 182).
Следует признать, что районный суд несмотря на то, что дал неправильную оценку правоотношениям сторон, но по существу пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.
При сложившихся обстоятельствах, когда установить объект, созданный в результате исполнения договора долевого участия в строительстве, не представляется возможным, удовлетворение требований о признании права собственности на объект завершенного строительства невозможно.
Вместе с тем, коллегия находит необходимым установить, что истицей обязательства, связанные с исполнением договора долевого участия в строительстве исполнены полностью, в отсутствие оснований к признанию за ней права собственности на объект завершенного строительства, последняя не лишена права взыскать с ответчика убытки, причиненные ей недобросовестным поведением застройщика.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 05 августа 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)