Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Яковца А.В., судей Кирилловой И.И., Колесниковой С.Г., рассмотрев 11.03.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Петросян Каринэ Ленриковны на определение Арбитражного суда Калининградской области от 19.09.2013 (судья Емельянова Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2013 (судьи Медведева И.Г., Копылова Л.С., Глазков Е.Г.) по делу N А21-3243/2012,
установил:
Определением Арбитражного суда Калининградской области от 25.04.2012 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Регион-Сервис", место нахождения: 236029, Калининград, Ганзейский переулок, дом 39, ОГРН 1053909032220 (далее - Общество), ранее именовавшегося обществом с ограниченной ответственностью "К-Д Плюс" (далее - ООО "К-Д Плюс"), введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Лавриненко Сергей Владимирович.
В соответствии с определением суда от 27.06.2012 при банкротстве должника применяются правила банкротства застройщика, предусмотренные § 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Петросян Каринэ Ленриковна 20.02.2013 обратилась в арбитражный суд с заявлением об исключении из заключенного с Обществом договора долевого участия в строительстве от 02.09.2011 N Г3-1\\2-25А в отношении трехкомнатной квартиры со строительным номером 25А общей проектной площадью 78,92 кв. м, расположенной в секции N 2 на седьмом этаже многоквартирного дома по адресу: Калининград, улица Александра Невского, дом 188Б, сведений о строительном номере квартиры.
Заявитель также просил признать недействительным договор долевого участия в строительстве, заключенный Обществом и Трясуновым Константином Николаевичем в отношении трехкомнатной квартиры со строительным номером 25А общей проектной площадью 78,92 кв. м, расположенной в секции N 2 на седьмом этаже многоквартирного дома по адресу: Калининград, улица Александра Невского, дом 188Б, и применить последствия недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи о государственной регистрации спорного договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее - Управление).
В качестве ответчика по заявленным требованиям привлечен Трясунов К.Н., в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление, Министерство строительства Калининградской области, а также Оноприенко Андрей Борисович.
В ходе рассмотрения заявления Петросян К.Л. в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнила предмет заявленных требований в части применения последствий недействительности сделки и просила погасить регистрационную запись от 15.10.2012 N 39-39-01/323/2012-883 о государственной регистрации оспариваемого договора.
Определением суда первой инстанции от 19.09.2013 в удовлетворении заявления Петросян К.Л. отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2013 указанное определение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Петросян К.Л. просит отменить определение от 19.09.2013 и постановление от 02.12.2013, направить дело в суд первой инстанции на новое рассмотрение.
По мнению подателя жалобы, судами первой и апелляционной инстанций оставлено без внимания то обстоятельство, что в силу пункта 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) оспариваемый договор считается заключенным с момента его государственной регистрации, то есть с 15.10.2012, однако временный управляющий должника не давал согласия на его заключение.
Петросян К.Л. также считает, что суды не дали надлежащей оценки тому обстоятельству, что определением суда первой инстанции от 12.09.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 12.11.2012, было отказано в удовлетворении заявления Марцаль Наталии о принятии обеспечительных мер в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении строящейся квартиры; при этом основанием для отказа послужило то обстоятельство, что определением от 10.09.2012 аналогичные обеспечительные меры уже были приняты.
Кроме того, как полагает податель жалобы, суды первой и апелляционной при рассмотрении настоящего обособленного спора вышли за пределы заявленных требований и, по сути, проверили законность действий Управления по государственной регистрации оспариваемого договора.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Участвующие в деле лица надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства, однако своих представителей для участия в судебном заседании не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, ООО "К-Д Плюс" (застройщик) и Петросян К.Л. (участник долевого строительства) 02.09.2011 заключили договор участия в долевом строительстве N Г3-1/2-25А, по условиям которого застройщик принял на себя обязательство построить объект долевого строительства и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (N 1 по ГП) передать указанный объект участнику долевого строительства, который, в свою очередь, обязался уплатить предусмотренную договором цену и принять объект долевого строительства в собственность.
В соответствии с пунктом 1.2 договора объектом долевого строительства является трехкомнатная квартира общей площадью 78,92 кв. м со строительным номером 25, расположенная в секции 2 на седьмом этаже многоквартирного дома N 1 по ГП, находящемся по адресу: Калининград, улица Александра Невского, дом 188-Б.
Цена договора составляет 1 355 000 руб. (пункт 2.1 договора).
ООО "К-Д Плюс" (застройщик) и Трясунов К.Н. (участник долевого строительства) 19.03.2012 заключили договор участия в долевом строительстве N Г3-1/2-25А(7), по условиям которого застройщик принял на себя обязательство построить объект долевого строительства и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (N 1 по ГП) передать указанный объект участнику долевого строительства, который, в свою очередь, обязался уплатить предусмотренную договором цену и принять объект долевого строительства в собственность.
В соответствии с пунктом 1.2 названного договора объектом долевого строительства является трехкомнатная квартира общей площадью по проекту 78,92 кв. м со строительным номером 25А, расположенная в секции 2 на седьмом этаже многоквартирного дома N 1 по ГП, находящемся по адресу: Калининград, улица Александра Невского, дом 188-Б.
Цена договора составляет 1 737 000 руб. (пункт 2.1 договора).
Петросян К.Л. 06.08.2012 обратилась в Управление с заявлением о государственной регистрации договора от 02.09.2011 N Г3-1/2-25А.
Уведомлением от 10.08.2012 N 01/323/2012-632 регистрирующий орган сообщил о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество со ссылкой на то, что объект долевого строительства является предметом ареста, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 28.12.2011 на основании определения Арбитражного суда Калининградской области от 20.12.2011 по делу N А21-9269/2011.
Трясунов К.Н. 28.08.2012 также представил в Управление документы на регистрацию.
Уведомлением от 03.09.2012 N 01/323/2012-883 регистрирующий орган, ссылаясь на ненадлежащую уплату государственной пошлины, сообщил о том, что государственная регистрация приостановлена.
Уведомлением от 01.10.2012 N 01/323/2012/883 регистрирующий орган сообщил о том, что государственная регистрация приостановлена в связи с необходимостью получения разъяснений о порядке исполнения определений арбитражного суда о принятии обеспечительных мер.
Петросян К.Л., в свою очередь, 03.09.2012 обратилась в Управление с заявлением о приостановлении государственной регистрации долевого участия в строительстве.
Уведомлением от 04.06.2012 N 01/323/02012-632 регистрирующий орган сообщил о приостановлении регистрационных действий по заявлению Петросян К.Л.
Сообщением Управления от 11.12.2012 N 01/323/2012-632 Петросян К.Л. отказано в государственной регистрации со ссылкой на изменение сроков строительства объекта и иной информации, указанной в заявлении, отсутствие полного пакета необходимых документов.
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим заявлением, Петросян К.Л. сослалась на то, что договор долевого участия в строительстве, предметом которого являлась трехкомнатная квартира общей площадью по проекту 78,92 кв. м со строительным номером 25, расположенная в секции 2 на седьмом этаже многоквартирного дома N 1 по ГП, находящемся по адресу: Калининград, улица Александра Невского, дом 188-Б, был заключен с ней, при этом должник уклоняется от включения соответствующих сведений в ЕГРП.
Петросян К.Л. также указала, что в ЕГРП зарегистрирован договор долевого участия, заключенный с Трясуновым К.Н., предметом которого является та же квартира. Договор с Трясуновым К.Н. заключен должником без согласия временного управляющего; кроме того, на момент его заключения действовали обеспечительные меры, принятые арбитражным судом, что, по мнению заявителя, влечет недействительность данного договора в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Суд первой инстанции пришел к выводу, что заключение ООО "К-Д Плюс" договора долевого участия в строительстве с Петросян К.Л. не является основанием для признания недействительным договора, заключенного ООО "К-Д Плюс" с Трясуновым К.Н.
Суд также посчитал, что спорный договор был заключен до введения в отношении должника процедуры наблюдения, а обеспечительные меры, на которые сослалась Петросян К.Л., были приняты в отношении квартир, находящихся в другом доме - N 2 по ГП.
Не установив оснований для признания спорной сделки недействительной, суд первой инстанции определением от 19.09.2013 отказал в удовлетворении заявленных Петросян К.Л. требований.
Апелляционный суд согласился с указанными выводами суда первой инстанции.
Проверив законность обжалуемых судебных актов и обоснованность доводов, приведенных в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа пришел к следующим выводам.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного данной статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества.
Согласно пункту 2 статьи 64 Закона о банкротстве с момента введения наблюдения органы управления должника могут совершать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, за исключением случаев, прямо предусмотренных названным Законом, сделки или несколько взаимосвязанных между собой сделок:
- связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества должника, балансовая стоимость которого составляет более пяти процентов балансовой стоимости активов должника на дату введения наблюдения;
- связанных с получением и выдачей займов (кредитов), выдачей поручительств и гарантий, уступкой прав требования, переводом долга, а также с учреждением доверительного управления имуществом должника.
Как видно из материалов дела, договор N Г3-1/2-25А(7) подписан 19.03.2012, тогда как процедура наблюдения в отношении должника введена определением суда первой инстанции от 25.04.2012.
То обстоятельство, что договор участия в долевом строительстве в силу пункта 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ считается заключенным с момента его государственной регистрации, не означает необходимости получения согласия на заключение спорного договора от временного управляющего должника, который был утвержден только 25.04.2012.
С учетом изложенного вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что отсутствие согласия временного управляющего должника на заключение спорного договора не является основанием для признания данного договора недействительным, следует признать соответствующим фактическим обстоятельствам дела и основанным на правильном применении норм Закона о банкротстве.
В абзаце шестом пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
При таком положении вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что заключение ООО "К-Д Плюс" договора долевого участия в строительстве с Петросян К.Л. не является основанием для признания недействительным договора, заключенного ООО "К-Д Плюс" с Трясуновым К.Н., следует признать правильным.
Вместе с тем суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций о том, что обеспечительные меры, на которые сослалась Петросян К.Л. в обоснование заявленных требований, были приняты в отношении квартир, находящихся в другом доме, - N 2 по ГП.
В соответствии с частью 1 статьи 90 АПК РФ арбитражный суд по заявлению лица, участвующего в деле, а в случаях, предусмотренных названным Кодексом, и иного лица может принять срочные временные меры, направленные на обеспечение иска или имущественных интересов заявителя (обеспечительные меры).
Как указано в части 1 статьи 16 АПК РФ, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
Согласно положениям статьи 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является ничтожной, если законом не установлено, что она оспорима, или не предусмотрены иные последствия нарушения.
Из материалов дела следует, что определением суда первой инстанции от 10.09.2012 по ходатайству общества с ограниченной ответственностью "Бастионстрой" были приняты обеспечительные меры.
Суд запретил Управлению изменять запись в ЕГРП в отношении домов N 1 и 2 по ГП, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 39:15:131007:64 по адресу: Калининград, улица Александра Невского, дом 188Б, в том числе квартир, расположенных по адресу: Калининград, Ганзейский переулок, дом 72, а именно:
- квартир со строительными номерами 1-28 в секции N 1 дома N 2 по ГП,
- квартир со строительными номерами 1-28 в секции N 2 дома N 2 по ГП,
- квартир со строительными номерами 1-28 в секции N 3 дома N 2 по ГП.
Ссылаясь на данное определение суда, а также на обеспечительные меры, принятые при рассмотрении других споров, Петросян К.Л. полагала, что оспариваемый договор является недействительным (ничтожным), поскольку был заключен в период действия названных обеспечительных мер.
Отклоняя данный довод заявителя, суд первой инстанции указал, что в отношении квартиры со строительным номером 25А обеспечительные меры не принимались, так как были приняты в отношении квартир, находящихся в доме N 2 по ГП.
Вместе с тем апелляционный суд пришел к выводу о том, что обеспечительные меры, установленные определением от 10.09.2012, касались запрета на осуществление регистрационных записей в отношении объекта долевого строительства в целом, но не заключения сделок долевого участия в строительстве.
По мнению суда кассационной инстанции, данные выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны без учета всех фактических обстоятельств дела.
Суды не учли, что в рамках дела о банкротстве Общества ходатайство о принятии обеспечительных мер было заявлено также Марцаль Наталией, которая обращалась в арбитражный суд с заявлением о понуждении к государственной регистрации договора долевого участия в строительстве от 19.12.2011 N Г3-1/2-27А, заключенного с Обществом в отношении двухкомнатной квартиры со строительным номером N 27А общей проектной площадью 60,13 кв. м, расположенной в секции N 2 на седьмом этаже многоквартирного дома (N 1 по ГП), находящемся по адресу: Калининград, улица Александра Невского, 188Б, то есть в том же доме, что и квартира со строительным номером 25А, в отношении которой Общество заключило спорный договор с Трясуновым К.Н.
Оставив без изменения определение суда первой инстанции от 12.09.2012 об отказе в удовлетворении ходатайства Марцаль Н., апелляционный суд в постановлении от 12.11.2012 указал, что обеспечительные меры, о принятии которых просит Марцаль Н., уже приняты определением от 10.09.2012 и не отменены, поэтому у суда отсутствуют правовые основания для повторного принятия аналогичных обеспечительных мер по настоящему делу.
Учитывая выводы, содержащиеся в постановлении от 12.11.2012, суд кассационной инстанции не может признать в достаточной мере исследованным судами первой и апелляционной инстанций довод Петросян К.Л. о недействительности оспариваемого договора ввиду того, что он был заключен в период действия принятых судом обеспечительных мер.
По смыслу правовых норм, содержащихся в статьях 16, 90 АПК РФ, а также статьях 10 и 168 ГК РФ, сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), а также из судебного акта, ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом.
Поскольку выяснение того обстоятельства, совершена ли оспариваемая сделка в период действия установленного судом запрета на регистрационные действия, влияет на разрешение данного спора по существу, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 и 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
определение Арбитражного суда Калининградской области от 19.09.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2013 по делу N А21-3243/2012 отменить.
Дело направить Арбитражный суд Калининградской области на новое рассмотрение.
Председательствующий
А.В.ЯКОВЕЦ
Судьи
И.И.КИРИЛЛОВА
С.Г.КОЛЕСНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 12.03.2014 ПО ДЕЛУ N А21-3243/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 марта 2014 г. по делу N А21-3243/2012
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Яковца А.В., судей Кирилловой И.И., Колесниковой С.Г., рассмотрев 11.03.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Петросян Каринэ Ленриковны на определение Арбитражного суда Калининградской области от 19.09.2013 (судья Емельянова Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2013 (судьи Медведева И.Г., Копылова Л.С., Глазков Е.Г.) по делу N А21-3243/2012,
установил:
Определением Арбитражного суда Калининградской области от 25.04.2012 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Регион-Сервис", место нахождения: 236029, Калининград, Ганзейский переулок, дом 39, ОГРН 1053909032220 (далее - Общество), ранее именовавшегося обществом с ограниченной ответственностью "К-Д Плюс" (далее - ООО "К-Д Плюс"), введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Лавриненко Сергей Владимирович.
В соответствии с определением суда от 27.06.2012 при банкротстве должника применяются правила банкротства застройщика, предусмотренные § 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Петросян Каринэ Ленриковна 20.02.2013 обратилась в арбитражный суд с заявлением об исключении из заключенного с Обществом договора долевого участия в строительстве от 02.09.2011 N Г3-1\\2-25А в отношении трехкомнатной квартиры со строительным номером 25А общей проектной площадью 78,92 кв. м, расположенной в секции N 2 на седьмом этаже многоквартирного дома по адресу: Калининград, улица Александра Невского, дом 188Б, сведений о строительном номере квартиры.
Заявитель также просил признать недействительным договор долевого участия в строительстве, заключенный Обществом и Трясуновым Константином Николаевичем в отношении трехкомнатной квартиры со строительным номером 25А общей проектной площадью 78,92 кв. м, расположенной в секции N 2 на седьмом этаже многоквартирного дома по адресу: Калининград, улица Александра Невского, дом 188Б, и применить последствия недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи о государственной регистрации спорного договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее - Управление).
В качестве ответчика по заявленным требованиям привлечен Трясунов К.Н., в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление, Министерство строительства Калининградской области, а также Оноприенко Андрей Борисович.
В ходе рассмотрения заявления Петросян К.Л. в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнила предмет заявленных требований в части применения последствий недействительности сделки и просила погасить регистрационную запись от 15.10.2012 N 39-39-01/323/2012-883 о государственной регистрации оспариваемого договора.
Определением суда первой инстанции от 19.09.2013 в удовлетворении заявления Петросян К.Л. отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2013 указанное определение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Петросян К.Л. просит отменить определение от 19.09.2013 и постановление от 02.12.2013, направить дело в суд первой инстанции на новое рассмотрение.
По мнению подателя жалобы, судами первой и апелляционной инстанций оставлено без внимания то обстоятельство, что в силу пункта 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) оспариваемый договор считается заключенным с момента его государственной регистрации, то есть с 15.10.2012, однако временный управляющий должника не давал согласия на его заключение.
Петросян К.Л. также считает, что суды не дали надлежащей оценки тому обстоятельству, что определением суда первой инстанции от 12.09.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 12.11.2012, было отказано в удовлетворении заявления Марцаль Наталии о принятии обеспечительных мер в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении строящейся квартиры; при этом основанием для отказа послужило то обстоятельство, что определением от 10.09.2012 аналогичные обеспечительные меры уже были приняты.
Кроме того, как полагает податель жалобы, суды первой и апелляционной при рассмотрении настоящего обособленного спора вышли за пределы заявленных требований и, по сути, проверили законность действий Управления по государственной регистрации оспариваемого договора.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Участвующие в деле лица надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства, однако своих представителей для участия в судебном заседании не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, ООО "К-Д Плюс" (застройщик) и Петросян К.Л. (участник долевого строительства) 02.09.2011 заключили договор участия в долевом строительстве N Г3-1/2-25А, по условиям которого застройщик принял на себя обязательство построить объект долевого строительства и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (N 1 по ГП) передать указанный объект участнику долевого строительства, который, в свою очередь, обязался уплатить предусмотренную договором цену и принять объект долевого строительства в собственность.
В соответствии с пунктом 1.2 договора объектом долевого строительства является трехкомнатная квартира общей площадью 78,92 кв. м со строительным номером 25, расположенная в секции 2 на седьмом этаже многоквартирного дома N 1 по ГП, находящемся по адресу: Калининград, улица Александра Невского, дом 188-Б.
Цена договора составляет 1 355 000 руб. (пункт 2.1 договора).
ООО "К-Д Плюс" (застройщик) и Трясунов К.Н. (участник долевого строительства) 19.03.2012 заключили договор участия в долевом строительстве N Г3-1/2-25А(7), по условиям которого застройщик принял на себя обязательство построить объект долевого строительства и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (N 1 по ГП) передать указанный объект участнику долевого строительства, который, в свою очередь, обязался уплатить предусмотренную договором цену и принять объект долевого строительства в собственность.
В соответствии с пунктом 1.2 названного договора объектом долевого строительства является трехкомнатная квартира общей площадью по проекту 78,92 кв. м со строительным номером 25А, расположенная в секции 2 на седьмом этаже многоквартирного дома N 1 по ГП, находящемся по адресу: Калининград, улица Александра Невского, дом 188-Б.
Цена договора составляет 1 737 000 руб. (пункт 2.1 договора).
Петросян К.Л. 06.08.2012 обратилась в Управление с заявлением о государственной регистрации договора от 02.09.2011 N Г3-1/2-25А.
Уведомлением от 10.08.2012 N 01/323/2012-632 регистрирующий орган сообщил о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество со ссылкой на то, что объект долевого строительства является предметом ареста, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 28.12.2011 на основании определения Арбитражного суда Калининградской области от 20.12.2011 по делу N А21-9269/2011.
Трясунов К.Н. 28.08.2012 также представил в Управление документы на регистрацию.
Уведомлением от 03.09.2012 N 01/323/2012-883 регистрирующий орган, ссылаясь на ненадлежащую уплату государственной пошлины, сообщил о том, что государственная регистрация приостановлена.
Уведомлением от 01.10.2012 N 01/323/2012/883 регистрирующий орган сообщил о том, что государственная регистрация приостановлена в связи с необходимостью получения разъяснений о порядке исполнения определений арбитражного суда о принятии обеспечительных мер.
Петросян К.Л., в свою очередь, 03.09.2012 обратилась в Управление с заявлением о приостановлении государственной регистрации долевого участия в строительстве.
Уведомлением от 04.06.2012 N 01/323/02012-632 регистрирующий орган сообщил о приостановлении регистрационных действий по заявлению Петросян К.Л.
Сообщением Управления от 11.12.2012 N 01/323/2012-632 Петросян К.Л. отказано в государственной регистрации со ссылкой на изменение сроков строительства объекта и иной информации, указанной в заявлении, отсутствие полного пакета необходимых документов.
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим заявлением, Петросян К.Л. сослалась на то, что договор долевого участия в строительстве, предметом которого являлась трехкомнатная квартира общей площадью по проекту 78,92 кв. м со строительным номером 25, расположенная в секции 2 на седьмом этаже многоквартирного дома N 1 по ГП, находящемся по адресу: Калининград, улица Александра Невского, дом 188-Б, был заключен с ней, при этом должник уклоняется от включения соответствующих сведений в ЕГРП.
Петросян К.Л. также указала, что в ЕГРП зарегистрирован договор долевого участия, заключенный с Трясуновым К.Н., предметом которого является та же квартира. Договор с Трясуновым К.Н. заключен должником без согласия временного управляющего; кроме того, на момент его заключения действовали обеспечительные меры, принятые арбитражным судом, что, по мнению заявителя, влечет недействительность данного договора в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Суд первой инстанции пришел к выводу, что заключение ООО "К-Д Плюс" договора долевого участия в строительстве с Петросян К.Л. не является основанием для признания недействительным договора, заключенного ООО "К-Д Плюс" с Трясуновым К.Н.
Суд также посчитал, что спорный договор был заключен до введения в отношении должника процедуры наблюдения, а обеспечительные меры, на которые сослалась Петросян К.Л., были приняты в отношении квартир, находящихся в другом доме - N 2 по ГП.
Не установив оснований для признания спорной сделки недействительной, суд первой инстанции определением от 19.09.2013 отказал в удовлетворении заявленных Петросян К.Л. требований.
Апелляционный суд согласился с указанными выводами суда первой инстанции.
Проверив законность обжалуемых судебных актов и обоснованность доводов, приведенных в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа пришел к следующим выводам.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного данной статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества.
Согласно пункту 2 статьи 64 Закона о банкротстве с момента введения наблюдения органы управления должника могут совершать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, за исключением случаев, прямо предусмотренных названным Законом, сделки или несколько взаимосвязанных между собой сделок:
- связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества должника, балансовая стоимость которого составляет более пяти процентов балансовой стоимости активов должника на дату введения наблюдения;
- связанных с получением и выдачей займов (кредитов), выдачей поручительств и гарантий, уступкой прав требования, переводом долга, а также с учреждением доверительного управления имуществом должника.
Как видно из материалов дела, договор N Г3-1/2-25А(7) подписан 19.03.2012, тогда как процедура наблюдения в отношении должника введена определением суда первой инстанции от 25.04.2012.
То обстоятельство, что договор участия в долевом строительстве в силу пункта 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ считается заключенным с момента его государственной регистрации, не означает необходимости получения согласия на заключение спорного договора от временного управляющего должника, который был утвержден только 25.04.2012.
С учетом изложенного вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что отсутствие согласия временного управляющего должника на заключение спорного договора не является основанием для признания данного договора недействительным, следует признать соответствующим фактическим обстоятельствам дела и основанным на правильном применении норм Закона о банкротстве.
В абзаце шестом пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
При таком положении вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что заключение ООО "К-Д Плюс" договора долевого участия в строительстве с Петросян К.Л. не является основанием для признания недействительным договора, заключенного ООО "К-Д Плюс" с Трясуновым К.Н., следует признать правильным.
Вместе с тем суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций о том, что обеспечительные меры, на которые сослалась Петросян К.Л. в обоснование заявленных требований, были приняты в отношении квартир, находящихся в другом доме, - N 2 по ГП.
В соответствии с частью 1 статьи 90 АПК РФ арбитражный суд по заявлению лица, участвующего в деле, а в случаях, предусмотренных названным Кодексом, и иного лица может принять срочные временные меры, направленные на обеспечение иска или имущественных интересов заявителя (обеспечительные меры).
Как указано в части 1 статьи 16 АПК РФ, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
Согласно положениям статьи 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является ничтожной, если законом не установлено, что она оспорима, или не предусмотрены иные последствия нарушения.
Из материалов дела следует, что определением суда первой инстанции от 10.09.2012 по ходатайству общества с ограниченной ответственностью "Бастионстрой" были приняты обеспечительные меры.
Суд запретил Управлению изменять запись в ЕГРП в отношении домов N 1 и 2 по ГП, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 39:15:131007:64 по адресу: Калининград, улица Александра Невского, дом 188Б, в том числе квартир, расположенных по адресу: Калининград, Ганзейский переулок, дом 72, а именно:
- квартир со строительными номерами 1-28 в секции N 1 дома N 2 по ГП,
- квартир со строительными номерами 1-28 в секции N 2 дома N 2 по ГП,
- квартир со строительными номерами 1-28 в секции N 3 дома N 2 по ГП.
Ссылаясь на данное определение суда, а также на обеспечительные меры, принятые при рассмотрении других споров, Петросян К.Л. полагала, что оспариваемый договор является недействительным (ничтожным), поскольку был заключен в период действия названных обеспечительных мер.
Отклоняя данный довод заявителя, суд первой инстанции указал, что в отношении квартиры со строительным номером 25А обеспечительные меры не принимались, так как были приняты в отношении квартир, находящихся в доме N 2 по ГП.
Вместе с тем апелляционный суд пришел к выводу о том, что обеспечительные меры, установленные определением от 10.09.2012, касались запрета на осуществление регистрационных записей в отношении объекта долевого строительства в целом, но не заключения сделок долевого участия в строительстве.
По мнению суда кассационной инстанции, данные выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны без учета всех фактических обстоятельств дела.
Суды не учли, что в рамках дела о банкротстве Общества ходатайство о принятии обеспечительных мер было заявлено также Марцаль Наталией, которая обращалась в арбитражный суд с заявлением о понуждении к государственной регистрации договора долевого участия в строительстве от 19.12.2011 N Г3-1/2-27А, заключенного с Обществом в отношении двухкомнатной квартиры со строительным номером N 27А общей проектной площадью 60,13 кв. м, расположенной в секции N 2 на седьмом этаже многоквартирного дома (N 1 по ГП), находящемся по адресу: Калининград, улица Александра Невского, 188Б, то есть в том же доме, что и квартира со строительным номером 25А, в отношении которой Общество заключило спорный договор с Трясуновым К.Н.
Оставив без изменения определение суда первой инстанции от 12.09.2012 об отказе в удовлетворении ходатайства Марцаль Н., апелляционный суд в постановлении от 12.11.2012 указал, что обеспечительные меры, о принятии которых просит Марцаль Н., уже приняты определением от 10.09.2012 и не отменены, поэтому у суда отсутствуют правовые основания для повторного принятия аналогичных обеспечительных мер по настоящему делу.
Учитывая выводы, содержащиеся в постановлении от 12.11.2012, суд кассационной инстанции не может признать в достаточной мере исследованным судами первой и апелляционной инстанций довод Петросян К.Л. о недействительности оспариваемого договора ввиду того, что он был заключен в период действия принятых судом обеспечительных мер.
По смыслу правовых норм, содержащихся в статьях 16, 90 АПК РФ, а также статьях 10 и 168 ГК РФ, сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), а также из судебного акта, ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом.
Поскольку выяснение того обстоятельства, совершена ли оспариваемая сделка в период действия установленного судом запрета на регистрационные действия, влияет на разрешение данного спора по существу, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 и 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
определение Арбитражного суда Калининградской области от 19.09.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2013 по делу N А21-3243/2012 отменить.
Дело направить Арбитражный суд Калининградской области на новое рассмотрение.
Председательствующий
А.В.ЯКОВЕЦ
Судьи
И.И.КИРИЛЛОВА
С.Г.КОЛЕСНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)