Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истцы являются участниками долевой собственности на административное здание и земельный участок.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
судья Запарова Я.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам <адрес>вого суда в составе:
председательствующего Кузнецовой С.Г.
судей Чубукова С.К., Дмитриевой О.С.
при секретаре Г.О.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя ответчика и третьего лица на решение Центрального районного суда <адрес> Алтайского края от 23.10.2014 г. по делу по иску общества с ограниченной ответственностью "ТМ" к У.Т.Ю., обществу с ограниченной ответственностью "Современные технологии" о признании сделки недействительной; по иску Г.О.А. к У.Т.Ю., обществу с ограниченной ответственностью "Современные технологии" о признании сделки недействительной.
Заслушав доклад судьи Чубукова С.К., судебная коллегия
установила:
ООО "ТМ" обратилось в суд с иском к У.Т.Ю., ООО "Современные технологии" о признании недействительным договора купли-продажи от 16.02.2010 года.
В обоснование требований указало на то, что ООО "ТМ" является участником долевой собственности на административное здание и земельный участок по <адрес>, в <адрес> Алтайского края.
ДД.ММ.ГГ между ООО "Современные технологии" и У.Т.Ю. заключен договор купли-продажи доли в незавершенном строительстве административном здании и доли земельного участка, по условиям которого У.Т.Ю. приобрела в собственность 264/1930 долей в не завершенном строительством административном здании с подвалом, мансардой и котельной Литер А, А1, расположенное по адресу: <адрес>.
Указанная доля в размере 310,5 кв. м определена исходя из помещений котельной 72,4 кв. м, расположенной на первом и втором этаже продаваемого объекта Литер А1, и подсобных помещений площадью 238,1 кв. м, а также 264/5790 долей в праве собственности на земельный участок.
Между тем, указанный договор является ничтожной сделкой, противоречащей положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, запрещающим отчуждение и иную передачу долей в праве собственности на общее имущество здания.
Уточнив требования, ООО просило признать ничтожной сделку купли-продажи от ДД.ММ.ГГ между ООО "Современные технологии" и У.Т.Ю., применить последствия ее недействительности.
С требованиями об оспаривании договора от 16.02.2010 года обратился также Г.О.А. к ООО "Современные технологии", У.Т.Ю., указав в обоснование требований на то, что является участником долевой собственности на административное здание по <адрес>, в <адрес>.
Предметом оспариваемой сделки явилось общее имущество собственников помещений административного здания, что влечет недействительность договора. Просил признать недействительным договор от ДД.ММ.ГГ года, истребовать из чужого незаконного владения У.Т.Ю. помещение котельной площадью 72,4 кв. и подсобные помещения площадью 238,1 кв. м, расположенные по адресу: <адрес>, признать право общей долевой собственности на помещение котельной площадью 72,4 кв. м и подсобные помещения площадью 238,1 кв. м за собственниками нежилого здания.
Решением Центрального районного суда <адрес> от 23.10.2014 г. исковые требования ООО "ТМ" удовлетворены, иск Г.О.А. удовлетворен частично:
договор купли-продажи признан недействительным, признано отсутствующим у У.Т.Ю. право собственности на 264/5790 долей в праве собственности на не завершенное строительством административное здание с подвалом, мансардой, котельной, земельный участок, расположенные в <адрес>- 139.
С ООО "Современные технологии" в пользу У.Т.Ю. взысканы <данные изъяты>.
- В апелляционной жалобе представитель ответчика У., третьего лица У.В.С. просит об отмене решения и отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям: судом не установлено относится ли котельная к общему имуществу, несмотря на то, что предмет иска был дополнен суд не отложил рассмотрение дела;
- вывод суда о том, что котельная является общим имуществом основан на вступившем в силу решении Центрального районного суда <адрес>, которое, по мнению апеллятора, не имеет преюдициального значения при рассмотрении данного дела.
Стороны в судебное заседание не явились, хотя надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции.
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие сторон.
Выслушав представителя ответчика У.Т.Ю. и третьего лица У.В.С., обсудив доводы жалобы, проверив материалы дела в пределах доводов жалобы, судебная коллегия пришла к выводу о том, что решение суда подлежит оставлению без изменения.
Как установлено судом, 16.02.2010 года между ООО "Современные технологии" и У.Т.Ю. был заключен договор купли-продажи доли в не завершенном строительством административном здании и доли земельного участка.
В соответствии с п. 1.1 договора его предметом явились 264/1930 долей в не завершенном строительством административном здании с подвалом, мансардой и котельной Литер А, А1 и 264/5790 доли земельного участка.
В силу п. 1.3 договора размер доли 264/1930 (310,5 кв. м) складывается из помещения котельной площадью 72,4 кв. м, расположенной на первом и втором этаже объекта, а также подсобных помещений, площадь которых составляет 238,1 кв. м.
Стоимость предмета договора составила 493 210 руб. (п. 2.1 договора).
Вступившим в законную силу решением Центрального районного суда <адрес> Алтайского края от ДД.ММ.ГГ право собственности на административное здание (Литер А) с подвалом, мансардой и котельной (Литер А1) по <адрес>, признано за следующими лицами: за У.Т.Ю. - на 624/1930 долей, К. - на 83/1930; З. - на 72/1930; Ш. - на 77/1930; П.С. - на 4/1930; Г.М. - на 97/1930; Ж. - на 261/1930; Л. - на 44/1930; Г.О.А. - на 125/1930; Б. - на 150/1930; Н. - на 25/1930; Г.Е. - на 10/193 доли.
Требование Т. о признании за ней права собственности на 268/1930 долей оставлено без рассмотрения.
Решением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГ признано право собственности <адрес>вой нотариальной палаты на 268/1930 в праве общей долевой собственности на административное здание (Литер А) с подвалом, мансардой и котельной (Литер А1), расположенное по адресу: <адрес>.
Впоследствии часть собственников произвела отчуждение принадлежащих им долей.
Собственниками административного здания (Литер А) с подвалом, мансардой и котельной (Литер А1) по <адрес>, на момент рассмотрения настоящего дела являются: У.Т.Ю. - 331/1930 долей; У.В.С. - 293/1930 долей; <адрес>вая нотариальная палата - 268/1930; Б. - 150/1930; Г.А. - 97/1930; К. - 83/1930; ООО "ТМ" - 149/1930; М. - 25/1930; П.Г.И. - 4/1930; Ж. - 261/1930; Г.Е. - 10/193; Г.О.А. - 125/1930; П.Г.В. - 44/1930.
Решением Центрального районного суда <адрес> Алтайского края от ДД.ММ.ГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГ, произведен выдел долей собственников административного здания путем признания за каждым из сособственников права собственности на нежилые помещения.
В рамках указанного дела проведена судебная строительно-техническая экспертиза, на разрешение которой постановлен, в том числе вопрос о перечне помещений административного здания, относящихся к общему имуществу здания и предназначенных для обслуживания всех помещений.
Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГ и дополнительному заключению эксперта от ДД.ММ.ГГ площадь общего имущества административного здания составляет 519,5 кв. м, в том числе в подвале административного здания экспертами к общему имуществу отнесены помещения *** площадью 25,4 кв. м, помещение *** площадью 42,6 кв. м, помещение *** площадью 1,1 кв. м, помещение *** площадью 7,5 кв. м, помещение *** площадью 3 кв. м, на первом этаже административного здания к общему имуществу отнесены (в Литер А) тамбур *** площадью 3 кв. м, туалет *** площадью 2,2 кв., коридор *** площадью 9 кв. м, туалет *** площадью 4,3 кв., электрощитовая *** площадью 8 кв. м, холл *** площадью 14,7 кв. м, тамбур *** площадью 3,9 кв. м, лифтовой холл *** площадью 2,3 кв. м, лестничная площадка *** площадью 7,4 кв. м, лифтовая шахта *** площадью 2,2 кв. м, лестничная площадка *** площадью 3,4 кв. м, помещение *** площадью 1,9 кв. м, лестничная клетка *** площадью 5,5 кв. м, а также помещения *** первого этажа Литер А1, N 1, 2, 3, 4 второго этажа Литер А1 (котельная).
Разрешая требования У.Т.Ю., У.В.С. и удовлетворяя их в части, суд исходил из того, что доля в праве собственности на административное здание У.Т.Ю. (из которой впоследствии часть доли отчуждена в пользу У.В.С.) рассчитана исходя из площади общего имущества здания и указана в договоре от ДД.ММ.ГГ и мировом соглашении от ДД.ММ.ГГ. Вместе с тем, ввиду того, что общее имущество принадлежит собственникам помещений здания в силу закона, не может являться предметом самостоятельных сделок и доля в котором (общем имуществе) не подлежит выделу в натуре, доля в праве собственности пропорционально площади общего имущества не учитывалась при выделе долей У.Т.Ю. и У.В.С. в натуре, а право общей долевой на общее имущество признано за собственниками помещений зданий.
Исходя из предмета самого оспариваемого договора от 16.02.2010 года в части доли в административном здании следует, что данная доля рассчитана и передана в собственность У.Т.Ю. исходя из помещений вспомогательного использования, относящегося к общему имуществу. То обстоятельство, что в договоре указаны "подсобные помещения" без определения их перечня и расположения, не исключает отнесение данных помещений к общему имуществу, так как при проведении строительно-технической экспертизы экспертами, в том числе предложен вариант выдела долей в натуре исходя из фактически сложившегося порядка пользования, согласно которому определены помещения основного использования, находящиеся в пользовании каждого из сособственников (спора относительно которых не имелось, за исключением помещений 6-го этажа), и помещения, относящиеся к общему имуществу.
В соответствии со ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.
В силу ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие достоверно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, позволяющие определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Действующее гражданское законодательство (как и законодательство, действовавшее на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи) не регулировало вопросы режима общего имущества административного здания, в связи с чем судом на основании ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации применена аналогия нормы гражданского и жилищного законодательства о правах собственников квартир в многоквартирном доме на общее имущество.
Согласно ст. 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно - техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.
Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
На основании приведенных норм собственникам здания во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В свою очередь, общее имущество здания не может являться предметом отдельных сделок и следует судьбе помещений (долей) основного использования, а доля в общем имуществе собственника определяется пропорционально доле в помещениях основного использования.
В связи с изложенным судом сделан обоснованный вывод, что в нарушение закона ООО "Современные технологии" по договору купли-продажи от 16.02.2010 года с У.Т.Ю. передали долю в праве собственности, рассчитанную исходя из площади помещений общего имущества, принадлежащих в силу закона собственникам, которые приобрели доли исходя из площадей помещений основного использования.
Данное обстоятельство (включение в качестве предмета договора площади помещений общего имущества) участвующими в деле представителями ответчиков и третьего лица не оспаривалось.
Включение в предмет самостоятельного договора купли-продажи исключительно общего имущества административного здания нарушает права участников долевой собственности, которые вправе требовать защиты своего права на основании ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
С учетом разъяснений пункта 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума ВАС Российской Федерации N 8 от ДД.ММ.ГГ "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
Судом сделан правильный вывод, что сделка является ничтожной как противоречащая закону.
Заключение сделок в отношении земельного участка с находящимся на нем недвижимым имуществом регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.
В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, производится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
Следовательно, оспариваемая сделка в части отчуждения доли земельного участка при ничтожности с момента совершения сделки в части доли в незавершенном строительстве объекте также является недействительной на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая изложенное, судом принято правильное решение о признании договора купли-продажи от 16.02.2010 г. недействительным в полном объеме.
С учетом разъяснений, содержащихся в п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ N 15, Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГ N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" суд отказал в применении срока исковой давности, так как исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре (пункт 2 статьи 199 ГК РФ). Согласно статье 33 ГПК РСФСР и части 1 статьи 34 АПК РФ сторонами в деле являются истец и ответчик.
Ходатайство о применении срока исковой давности заявлено третьим лицом.
Кроме того, суд учел, что основанием иска является защита права собственности на общее имущество, а на право собственности на такое имущество исковая давность не распространяется (ст. 304 ГК РФ).
Что касается доводов о том, что котельная не является общим имуществом собственников помещений административного здания по <адрес>, то в данном случае они не соответствуют установленным вступившим в законную силу решением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГ обстоятельствам.
Указанным решением право общей долевой собственности, в том числе на котельную, признано за собственниками помещений административного здания. У.Т.Ю., У.В.С. в ходе рассмотрения дела о выделе долей в натуре не ссылались на иное назначение котельной и не оспаривали выводы судебной строительно-технической экспертизы в части перечня общего имущества.
Более того, как следует из выписки из ЕГРП, административное здание Литер А поставлено на кадастровый учет вместе с котельной Литер А1 как принадлежностью здания, т.е. котельная не является самостоятельным объектом недвижимости. При продаже ООО "Современные технологии" долей в праве собственности площадь котельной учитывалась в составе общей площади здания.
Оснований для удовлетворения заявленных Г.О.М. требований об истребовании имущества и признании права общей долевой собственности на общее имущество суд не нашел, так как права собственников общего имущества восстановлены решением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГ, которым признано право общей долевой собственности собственников помещений административного здания на общее имущество здания. Требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения суд признает ненадлежащим способом защиты, так как собственники не лишались фактического владения общим имуществом, а их права в данном случае нарушены регистрацией права собственности третьего лица на долю в общем имуществе пропорционально площади общего имущества.
Предметом иска по данному делу является договор купли-продажи не завершенного строительством административного здания и земельного участка.
В ходе рассмотрения дела предмет иска не менялся, поэтому оснований для отложения рассмотрения дела не имелось.
При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения жалобы не имеется.
Судом правильно применен материальный закон, не допущено существенного нарушения норм процессуального права, обстоятельства дела установлены полно, исследованы всесторонне, поэтому оснований для отмены решения не имеется.
Руководствуясь п. 1 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда <адрес> Алтайского края от ДД.ММ.ГГ оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 18.02.2015 ПО ДЕЛУ N 33-1348-15
Требование: О признании ничтожной сделки купли-продажи доли в не завершенном строительством объекте и доли земельного участка, применении последствий недействительности сделки.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истцы являются участниками долевой собственности на административное здание и земельный участок.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 февраля 2015 г. по делу N 33-1348-15
судья Запарова Я.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам <адрес>вого суда в составе:
председательствующего Кузнецовой С.Г.
судей Чубукова С.К., Дмитриевой О.С.
при секретаре Г.О.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя ответчика и третьего лица на решение Центрального районного суда <адрес> Алтайского края от 23.10.2014 г. по делу по иску общества с ограниченной ответственностью "ТМ" к У.Т.Ю., обществу с ограниченной ответственностью "Современные технологии" о признании сделки недействительной; по иску Г.О.А. к У.Т.Ю., обществу с ограниченной ответственностью "Современные технологии" о признании сделки недействительной.
Заслушав доклад судьи Чубукова С.К., судебная коллегия
установила:
ООО "ТМ" обратилось в суд с иском к У.Т.Ю., ООО "Современные технологии" о признании недействительным договора купли-продажи от 16.02.2010 года.
В обоснование требований указало на то, что ООО "ТМ" является участником долевой собственности на административное здание и земельный участок по <адрес>, в <адрес> Алтайского края.
ДД.ММ.ГГ между ООО "Современные технологии" и У.Т.Ю. заключен договор купли-продажи доли в незавершенном строительстве административном здании и доли земельного участка, по условиям которого У.Т.Ю. приобрела в собственность 264/1930 долей в не завершенном строительством административном здании с подвалом, мансардой и котельной Литер А, А1, расположенное по адресу: <адрес>.
Указанная доля в размере 310,5 кв. м определена исходя из помещений котельной 72,4 кв. м, расположенной на первом и втором этаже продаваемого объекта Литер А1, и подсобных помещений площадью 238,1 кв. м, а также 264/5790 долей в праве собственности на земельный участок.
Между тем, указанный договор является ничтожной сделкой, противоречащей положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, запрещающим отчуждение и иную передачу долей в праве собственности на общее имущество здания.
Уточнив требования, ООО просило признать ничтожной сделку купли-продажи от ДД.ММ.ГГ между ООО "Современные технологии" и У.Т.Ю., применить последствия ее недействительности.
С требованиями об оспаривании договора от 16.02.2010 года обратился также Г.О.А. к ООО "Современные технологии", У.Т.Ю., указав в обоснование требований на то, что является участником долевой собственности на административное здание по <адрес>, в <адрес>.
Предметом оспариваемой сделки явилось общее имущество собственников помещений административного здания, что влечет недействительность договора. Просил признать недействительным договор от ДД.ММ.ГГ года, истребовать из чужого незаконного владения У.Т.Ю. помещение котельной площадью 72,4 кв. и подсобные помещения площадью 238,1 кв. м, расположенные по адресу: <адрес>, признать право общей долевой собственности на помещение котельной площадью 72,4 кв. м и подсобные помещения площадью 238,1 кв. м за собственниками нежилого здания.
Решением Центрального районного суда <адрес> от 23.10.2014 г. исковые требования ООО "ТМ" удовлетворены, иск Г.О.А. удовлетворен частично:
договор купли-продажи признан недействительным, признано отсутствующим у У.Т.Ю. право собственности на 264/5790 долей в праве собственности на не завершенное строительством административное здание с подвалом, мансардой, котельной, земельный участок, расположенные в <адрес>- 139.
С ООО "Современные технологии" в пользу У.Т.Ю. взысканы <данные изъяты>.
- В апелляционной жалобе представитель ответчика У., третьего лица У.В.С. просит об отмене решения и отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям: судом не установлено относится ли котельная к общему имуществу, несмотря на то, что предмет иска был дополнен суд не отложил рассмотрение дела;
- вывод суда о том, что котельная является общим имуществом основан на вступившем в силу решении Центрального районного суда <адрес>, которое, по мнению апеллятора, не имеет преюдициального значения при рассмотрении данного дела.
Стороны в судебное заседание не явились, хотя надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции.
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие сторон.
Выслушав представителя ответчика У.Т.Ю. и третьего лица У.В.С., обсудив доводы жалобы, проверив материалы дела в пределах доводов жалобы, судебная коллегия пришла к выводу о том, что решение суда подлежит оставлению без изменения.
Как установлено судом, 16.02.2010 года между ООО "Современные технологии" и У.Т.Ю. был заключен договор купли-продажи доли в не завершенном строительством административном здании и доли земельного участка.
В соответствии с п. 1.1 договора его предметом явились 264/1930 долей в не завершенном строительством административном здании с подвалом, мансардой и котельной Литер А, А1 и 264/5790 доли земельного участка.
В силу п. 1.3 договора размер доли 264/1930 (310,5 кв. м) складывается из помещения котельной площадью 72,4 кв. м, расположенной на первом и втором этаже объекта, а также подсобных помещений, площадь которых составляет 238,1 кв. м.
Стоимость предмета договора составила 493 210 руб. (п. 2.1 договора).
Вступившим в законную силу решением Центрального районного суда <адрес> Алтайского края от ДД.ММ.ГГ право собственности на административное здание (Литер А) с подвалом, мансардой и котельной (Литер А1) по <адрес>, признано за следующими лицами: за У.Т.Ю. - на 624/1930 долей, К. - на 83/1930; З. - на 72/1930; Ш. - на 77/1930; П.С. - на 4/1930; Г.М. - на 97/1930; Ж. - на 261/1930; Л. - на 44/1930; Г.О.А. - на 125/1930; Б. - на 150/1930; Н. - на 25/1930; Г.Е. - на 10/193 доли.
Требование Т. о признании за ней права собственности на 268/1930 долей оставлено без рассмотрения.
Решением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГ признано право собственности <адрес>вой нотариальной палаты на 268/1930 в праве общей долевой собственности на административное здание (Литер А) с подвалом, мансардой и котельной (Литер А1), расположенное по адресу: <адрес>.
Впоследствии часть собственников произвела отчуждение принадлежащих им долей.
Собственниками административного здания (Литер А) с подвалом, мансардой и котельной (Литер А1) по <адрес>, на момент рассмотрения настоящего дела являются: У.Т.Ю. - 331/1930 долей; У.В.С. - 293/1930 долей; <адрес>вая нотариальная палата - 268/1930; Б. - 150/1930; Г.А. - 97/1930; К. - 83/1930; ООО "ТМ" - 149/1930; М. - 25/1930; П.Г.И. - 4/1930; Ж. - 261/1930; Г.Е. - 10/193; Г.О.А. - 125/1930; П.Г.В. - 44/1930.
Решением Центрального районного суда <адрес> Алтайского края от ДД.ММ.ГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГ, произведен выдел долей собственников административного здания путем признания за каждым из сособственников права собственности на нежилые помещения.
В рамках указанного дела проведена судебная строительно-техническая экспертиза, на разрешение которой постановлен, в том числе вопрос о перечне помещений административного здания, относящихся к общему имуществу здания и предназначенных для обслуживания всех помещений.
Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГ и дополнительному заключению эксперта от ДД.ММ.ГГ площадь общего имущества административного здания составляет 519,5 кв. м, в том числе в подвале административного здания экспертами к общему имуществу отнесены помещения *** площадью 25,4 кв. м, помещение *** площадью 42,6 кв. м, помещение *** площадью 1,1 кв. м, помещение *** площадью 7,5 кв. м, помещение *** площадью 3 кв. м, на первом этаже административного здания к общему имуществу отнесены (в Литер А) тамбур *** площадью 3 кв. м, туалет *** площадью 2,2 кв., коридор *** площадью 9 кв. м, туалет *** площадью 4,3 кв., электрощитовая *** площадью 8 кв. м, холл *** площадью 14,7 кв. м, тамбур *** площадью 3,9 кв. м, лифтовой холл *** площадью 2,3 кв. м, лестничная площадка *** площадью 7,4 кв. м, лифтовая шахта *** площадью 2,2 кв. м, лестничная площадка *** площадью 3,4 кв. м, помещение *** площадью 1,9 кв. м, лестничная клетка *** площадью 5,5 кв. м, а также помещения *** первого этажа Литер А1, N 1, 2, 3, 4 второго этажа Литер А1 (котельная).
Разрешая требования У.Т.Ю., У.В.С. и удовлетворяя их в части, суд исходил из того, что доля в праве собственности на административное здание У.Т.Ю. (из которой впоследствии часть доли отчуждена в пользу У.В.С.) рассчитана исходя из площади общего имущества здания и указана в договоре от ДД.ММ.ГГ и мировом соглашении от ДД.ММ.ГГ. Вместе с тем, ввиду того, что общее имущество принадлежит собственникам помещений здания в силу закона, не может являться предметом самостоятельных сделок и доля в котором (общем имуществе) не подлежит выделу в натуре, доля в праве собственности пропорционально площади общего имущества не учитывалась при выделе долей У.Т.Ю. и У.В.С. в натуре, а право общей долевой на общее имущество признано за собственниками помещений зданий.
Исходя из предмета самого оспариваемого договора от 16.02.2010 года в части доли в административном здании следует, что данная доля рассчитана и передана в собственность У.Т.Ю. исходя из помещений вспомогательного использования, относящегося к общему имуществу. То обстоятельство, что в договоре указаны "подсобные помещения" без определения их перечня и расположения, не исключает отнесение данных помещений к общему имуществу, так как при проведении строительно-технической экспертизы экспертами, в том числе предложен вариант выдела долей в натуре исходя из фактически сложившегося порядка пользования, согласно которому определены помещения основного использования, находящиеся в пользовании каждого из сособственников (спора относительно которых не имелось, за исключением помещений 6-го этажа), и помещения, относящиеся к общему имуществу.
В соответствии со ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.
В силу ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие достоверно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, позволяющие определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Действующее гражданское законодательство (как и законодательство, действовавшее на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи) не регулировало вопросы режима общего имущества административного здания, в связи с чем судом на основании ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации применена аналогия нормы гражданского и жилищного законодательства о правах собственников квартир в многоквартирном доме на общее имущество.
Согласно ст. 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно - техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.
Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
На основании приведенных норм собственникам здания во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В свою очередь, общее имущество здания не может являться предметом отдельных сделок и следует судьбе помещений (долей) основного использования, а доля в общем имуществе собственника определяется пропорционально доле в помещениях основного использования.
В связи с изложенным судом сделан обоснованный вывод, что в нарушение закона ООО "Современные технологии" по договору купли-продажи от 16.02.2010 года с У.Т.Ю. передали долю в праве собственности, рассчитанную исходя из площади помещений общего имущества, принадлежащих в силу закона собственникам, которые приобрели доли исходя из площадей помещений основного использования.
Данное обстоятельство (включение в качестве предмета договора площади помещений общего имущества) участвующими в деле представителями ответчиков и третьего лица не оспаривалось.
Включение в предмет самостоятельного договора купли-продажи исключительно общего имущества административного здания нарушает права участников долевой собственности, которые вправе требовать защиты своего права на основании ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
С учетом разъяснений пункта 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума ВАС Российской Федерации N 8 от ДД.ММ.ГГ "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
Судом сделан правильный вывод, что сделка является ничтожной как противоречащая закону.
Заключение сделок в отношении земельного участка с находящимся на нем недвижимым имуществом регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.
В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, производится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
Следовательно, оспариваемая сделка в части отчуждения доли земельного участка при ничтожности с момента совершения сделки в части доли в незавершенном строительстве объекте также является недействительной на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая изложенное, судом принято правильное решение о признании договора купли-продажи от 16.02.2010 г. недействительным в полном объеме.
С учетом разъяснений, содержащихся в п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ N 15, Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГ N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" суд отказал в применении срока исковой давности, так как исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре (пункт 2 статьи 199 ГК РФ). Согласно статье 33 ГПК РСФСР и части 1 статьи 34 АПК РФ сторонами в деле являются истец и ответчик.
Ходатайство о применении срока исковой давности заявлено третьим лицом.
Кроме того, суд учел, что основанием иска является защита права собственности на общее имущество, а на право собственности на такое имущество исковая давность не распространяется (ст. 304 ГК РФ).
Что касается доводов о том, что котельная не является общим имуществом собственников помещений административного здания по <адрес>, то в данном случае они не соответствуют установленным вступившим в законную силу решением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГ обстоятельствам.
Указанным решением право общей долевой собственности, в том числе на котельную, признано за собственниками помещений административного здания. У.Т.Ю., У.В.С. в ходе рассмотрения дела о выделе долей в натуре не ссылались на иное назначение котельной и не оспаривали выводы судебной строительно-технической экспертизы в части перечня общего имущества.
Более того, как следует из выписки из ЕГРП, административное здание Литер А поставлено на кадастровый учет вместе с котельной Литер А1 как принадлежностью здания, т.е. котельная не является самостоятельным объектом недвижимости. При продаже ООО "Современные технологии" долей в праве собственности площадь котельной учитывалась в составе общей площади здания.
Оснований для удовлетворения заявленных Г.О.М. требований об истребовании имущества и признании права общей долевой собственности на общее имущество суд не нашел, так как права собственников общего имущества восстановлены решением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГ, которым признано право общей долевой собственности собственников помещений административного здания на общее имущество здания. Требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения суд признает ненадлежащим способом защиты, так как собственники не лишались фактического владения общим имуществом, а их права в данном случае нарушены регистрацией права собственности третьего лица на долю в общем имуществе пропорционально площади общего имущества.
Предметом иска по данному делу является договор купли-продажи не завершенного строительством административного здания и земельного участка.
В ходе рассмотрения дела предмет иска не менялся, поэтому оснований для отложения рассмотрения дела не имелось.
При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения жалобы не имеется.
Судом правильно применен материальный закон, не допущено существенного нарушения норм процессуального права, обстоятельства дела установлены полно, исследованы всесторонне, поэтому оснований для отмены решения не имеется.
Руководствуясь п. 1 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда <адрес> Алтайского края от ДД.ММ.ГГ оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)