Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 июня 2014 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Черноусовой О.Ю.
судей Григорьева Д.В.
Шабановой Г.А.
при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию по Тюменской области" на постановление от 18.02.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киричек Ю.Н., Иванова Н.Е., Кливер Е.П.) по делу N А70-9223/2013 Арбитражного суда Тюменской области (судья Бадрызлова М.М.) по заявлению открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию по Тюменской области" (625000, город Тюмень, улица Орджоникидзе, 63, ИНН 7204099664, ОГРН 1067203307434) к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Тюменской области (625026, город Тюмень, улица проезд Геологоразведчиков, 1, ИНН 7203158490, ОГРН 1057200990593) об оспаривании предписания.
В заседании приняли участие представители:
- от открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию по Тюменской области" - Решетникова М.Н. по доверенности от 19.12.2013;
- от Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Тюменской области - Соколова Н.А. по доверенности от 17.01.2014.
Суд
установил:
открытое акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию по Тюменской области" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением о признании недействительным предписания Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Тюменской области (далее - управление) от 21.06.2013 N 214.
Решением от 05.11.2013 Арбитражного суда Тюменской области заявленное требование удовлетворено.
Постановлением от 18.02.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции изменено: признано недействительным оспариваемое предписание управления в части возложения на общество обязанности по устранению нарушений прав потребителей в виде исключения (либо внесения изменений) условий, изложенных в пункте 5.9 договора участия в долевом строительстве от 23.11.2011 N ДУ-1-1-301-771 (далее - договор от 23.11.2011), в удовлетворении остальной части требований заявителя отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, общество просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, ссылаясь на нарушение норм права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, и оставить в силе решение суда первой инстанции.
По мнению общества, пункты 2.5, 2.8, 9.1 договора от 23.11.2011 о согласии участника долевого строительства на раздел (выдел) земельного участка под объектом строительства, о неизменности цены договора при изменении фактической площади объекта долевого строительства, об установлении подсудности спора не противоречат действующему законодательству и не ущемляют прав потребителей.
Кроме того, оспариваемое предписание является неисполнимым, поскольку договор от 23.11.2011 прекратил свое действие.
В отзыве на кассационную жалобу управление просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения как соответствующий действующему законодательству.
Проверив в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, отзыве на нее и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, суд кассационной инстанции считает, что постановление суда апелляционной инстанции от 18.02.2014 подлежит оставлению без изменения.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между обществом (застройщик) и обществом с ограниченной ответственностью "СИПЭК" (участник долевого строительства) заключен договор от 23.11.2011, согласно которому застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом ГП-1-1 и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру участнику долевого строительства.
Впоследствии права и обязанности участника долевого строительства по вышеуказанному договору приобрели граждане Гатауллин Тимур Ильгизович и Волох Олеся Леонидовна (по соглашению с застройщиком) на основании договора от 12.04.2012 N ДУ-1-1-301-772/У.
Данные договоры участия в долевом строительстве и уступки прав и обязанностей участника долевого строительства прошли государственную регистрацию.
В период с 06 июня по 21 июня 2013 года с целью рассмотрения обращения Гатауллина Т.И. и Волох О.Л. управлением проведена внеплановая проверка соблюдения обществом законодательства в сфере защиты прав потребителей, в ходе которой установлено наличие в договоре от 23.11.2011 условий, ущемляющих права и законные интересы потребителей (пункты 2.5, 2.8, 5.9, 9.1).
По результатам проверки управлением выдано предписание от 21.06.2013 N 214, согласно которому обществу предписано в срок до 15.07.2013 прекратить нарушения прав потребителей и обеспечить соблюдение требований статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), статей 16, 17 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) путем изменения (либо исключения) условий, содержащихся в пунктах 2.5, 2.8, 5.9, 9.1 договора от 23.11.2011.
Не согласившись с указанным предписанием, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции исходил из того, что договор от 23.11.2011 на момент его заключения не нарушал прав потребителей, которые не являлись стороной указанного договора. С момента вступления потребителя в правоотношения по участию в долевом строительстве условия, ущемляющие его права, являются недействительными в силу закона, не подлежат применению и не влекут юридических последствий. В связи с этим не требуется внесение в договор соответствующих изменений.
Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу, что условия, содержащиеся в пунктах 2.5, 2.8, 5.9, 9.1 договора от 23.11.2011 не противоречат положениям ГК РФ, ЖК РФ, Закона об участии в долевом строительстве, Закона о защите прав потребителей.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя заявленное требование в части, исходил из того, что при вступлении в договор от 23.11.2011 физического лица застройщик обязан проверить условия договора и привести их в соответствие требованиям Закона о защите прав потребителей. Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о том, что пункт 5.9 договора не ущемляет прав потребителя, однако признал пункты 2.5, 2.8, 9.1 договора несоответствующими Закону о защите прав потребителей.
Оставляя обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции без изменения, суд кассационной инстанции исходит из доводов кассационной жалобы и конкретных обстоятельств дела.
Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу части 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Законом.
К отношениям застройщика и участника долевого строительства - гражданина, возникшим при уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве первоначальным участником долевого строительства, заключившим договор не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в соответствии с частью 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве (пункт 10 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013).
В соответствии с частью 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Из содержания пункта 2.5 договора от 23.11.2011 следует, что в соответствии со статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства, являющийся залогодержателем земельного участка, расположенного по адресу: Тюменская область, город Тюмень, 3-ий Заречный микрорайон (ГП-1), кадастровый номер 72:23:0110001:0187, площадью 34600 кв. м уведомлен о том, что земельный участок под объектом строительства подлежит разделению на несколько участков и согласен на уменьшение предмета залога в случае разделения земельного участка, выделения земельных участков, а также в иных случаях. Дополнительного согласия участника долевого строительства, как залогодержателя на данные действия не требуется.
Исходя из части 1 статьи 345 ГК РФ, частей 7, 9 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства. Замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное.
Судом установлено, что на спорном земельном участке площадью 34 600 кв. м возводятся два многоэтажных жилых дома с нежилыми помещениями. После ввода домов в эксплуатацию застройщиком планируется разделение земельного участка для последующей передачи каждого из вновь образованных земельных участков в состав общего имущества многоквартирного дома.
Учитывая наличие у участника долевого строительства права знать о площади и параметрах вновь образованного земельного участка, необходимого для обслуживания многоквартирного жилого дома, является обоснованным вывод суда апелляционной инстанции о том, что условие договора, обязывающее участника долевого строительства (физическое лицо) заранее дать застройщику согласие на замену залога, ущемляет установленные законом права потребителя.
В силу пункта 2.8 договора от 23.11.2011 площадь объекта долевого строительства, указанная в пункте 2.2, может быть изменена согласно данных Тюменского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ". В этом случае стороны взаимных претензий не имеют, цена договора перерасчету не подлежит.
Из анализа положений части 1, пункта 1 части 4 статьи 4, частей 1, 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве следует, что общая площадь объекта долевого строительства является существенным условием договора участия в долевом строительстве, в случае расхождения фактической площади объекта недвижимости с проектной, предусмотренной договором, участник долевого строительства вправе потребовать, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора.
Соответственно вывод суда апелляционной инстанции о том, что условие договора о невозможности перерасчета цены договора в случае изменения площади объекта долевого строительства нарушает права потребителя, является правильным.
Пунктом 9.1 договора от 23.11.2011 предусмотрено, что все споры, возникающие между сторонами, передаются на рассмотрение в Центральный районный суд г. Тюмени.
В соответствии с пунктом 2 статьи 17 Закона о защите прав потребителей иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены в суд по месту нахождения организации, месту жительства или пребывания истца, месту заключения или исполнения договора.
При этом согласно указанной норме выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу.
Следовательно, включение обществом в договор участия в долевом строительстве положения о подсудности спора только по своему месту нахождения нарушает установленные законом права потребителя.
Ссылка заявителя на положения пункта 3 статьи 421 ГК РФ признана судом неправомерной, так как возможность сторон договором изменять положения диспозитивных норм закона в договорных отношениях с участием потребителя ограничена пунктом 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей, запрещающим ухудшение положения потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации.
Судом апелляционной инстанции обоснованно отклонены доводы заявителя о том, что после вступления потребителя в договор от 23.11.2011 условия, ущемляющие его права, не подлежали применению в силу закона, в связи с чем отсутствовала необходимость внесения изменений в договор. Общество не учитывает, что потребитель, не являясь профессиональным участником гражданского оборота, будучи введенным в заблуждение неправомерными условиями договора, может счесть себя связанным ими и добросовестно действовать вопреки своим интересам.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно отказал в признании недействительным оспариваемого предписания управления в части возложения на общество обязанности по устранению нарушений прав потребителей в виде исключения (либо внесения изменений) условий, изложенных в пунктах 2.5, 2.8, 9.1 договора от 23.11.2011.
Доводы общества о неисполнимости оспариваемого предписания ввиду прекращения договорных отношений в июле 2013 года подлежат отклонению, поскольку суд проверяет соответствие оспариваемого предписания управления действующему законодательству на момент его выдачи.
Суд кассационной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт принят на основании правильного применения норм материального и процессуального права, оснований для его изменения или отмены в соответствии со статьей 288 АПК РФ не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
постановление от 18.02.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-9223/2013 Арбитражного суда Тюменской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.Ю.ЧЕРНОУСОВА
Судьи
Д.В.ГРИГОРЬЕВ
Г.А.ШАБАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 23.06.2014 ПО ДЕЛУ N А70-9223/2013
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июня 2014 г. по делу N А70-9223/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 июня 2014 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Черноусовой О.Ю.
судей Григорьева Д.В.
Шабановой Г.А.
при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию по Тюменской области" на постановление от 18.02.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киричек Ю.Н., Иванова Н.Е., Кливер Е.П.) по делу N А70-9223/2013 Арбитражного суда Тюменской области (судья Бадрызлова М.М.) по заявлению открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию по Тюменской области" (625000, город Тюмень, улица Орджоникидзе, 63, ИНН 7204099664, ОГРН 1067203307434) к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Тюменской области (625026, город Тюмень, улица проезд Геологоразведчиков, 1, ИНН 7203158490, ОГРН 1057200990593) об оспаривании предписания.
В заседании приняли участие представители:
- от открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию по Тюменской области" - Решетникова М.Н. по доверенности от 19.12.2013;
- от Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Тюменской области - Соколова Н.А. по доверенности от 17.01.2014.
Суд
установил:
открытое акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию по Тюменской области" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением о признании недействительным предписания Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Тюменской области (далее - управление) от 21.06.2013 N 214.
Решением от 05.11.2013 Арбитражного суда Тюменской области заявленное требование удовлетворено.
Постановлением от 18.02.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции изменено: признано недействительным оспариваемое предписание управления в части возложения на общество обязанности по устранению нарушений прав потребителей в виде исключения (либо внесения изменений) условий, изложенных в пункте 5.9 договора участия в долевом строительстве от 23.11.2011 N ДУ-1-1-301-771 (далее - договор от 23.11.2011), в удовлетворении остальной части требований заявителя отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, общество просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, ссылаясь на нарушение норм права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, и оставить в силе решение суда первой инстанции.
По мнению общества, пункты 2.5, 2.8, 9.1 договора от 23.11.2011 о согласии участника долевого строительства на раздел (выдел) земельного участка под объектом строительства, о неизменности цены договора при изменении фактической площади объекта долевого строительства, об установлении подсудности спора не противоречат действующему законодательству и не ущемляют прав потребителей.
Кроме того, оспариваемое предписание является неисполнимым, поскольку договор от 23.11.2011 прекратил свое действие.
В отзыве на кассационную жалобу управление просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения как соответствующий действующему законодательству.
Проверив в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, отзыве на нее и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, суд кассационной инстанции считает, что постановление суда апелляционной инстанции от 18.02.2014 подлежит оставлению без изменения.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между обществом (застройщик) и обществом с ограниченной ответственностью "СИПЭК" (участник долевого строительства) заключен договор от 23.11.2011, согласно которому застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом ГП-1-1 и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру участнику долевого строительства.
Впоследствии права и обязанности участника долевого строительства по вышеуказанному договору приобрели граждане Гатауллин Тимур Ильгизович и Волох Олеся Леонидовна (по соглашению с застройщиком) на основании договора от 12.04.2012 N ДУ-1-1-301-772/У.
Данные договоры участия в долевом строительстве и уступки прав и обязанностей участника долевого строительства прошли государственную регистрацию.
В период с 06 июня по 21 июня 2013 года с целью рассмотрения обращения Гатауллина Т.И. и Волох О.Л. управлением проведена внеплановая проверка соблюдения обществом законодательства в сфере защиты прав потребителей, в ходе которой установлено наличие в договоре от 23.11.2011 условий, ущемляющих права и законные интересы потребителей (пункты 2.5, 2.8, 5.9, 9.1).
По результатам проверки управлением выдано предписание от 21.06.2013 N 214, согласно которому обществу предписано в срок до 15.07.2013 прекратить нарушения прав потребителей и обеспечить соблюдение требований статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), статей 16, 17 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) путем изменения (либо исключения) условий, содержащихся в пунктах 2.5, 2.8, 5.9, 9.1 договора от 23.11.2011.
Не согласившись с указанным предписанием, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции исходил из того, что договор от 23.11.2011 на момент его заключения не нарушал прав потребителей, которые не являлись стороной указанного договора. С момента вступления потребителя в правоотношения по участию в долевом строительстве условия, ущемляющие его права, являются недействительными в силу закона, не подлежат применению и не влекут юридических последствий. В связи с этим не требуется внесение в договор соответствующих изменений.
Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу, что условия, содержащиеся в пунктах 2.5, 2.8, 5.9, 9.1 договора от 23.11.2011 не противоречат положениям ГК РФ, ЖК РФ, Закона об участии в долевом строительстве, Закона о защите прав потребителей.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя заявленное требование в части, исходил из того, что при вступлении в договор от 23.11.2011 физического лица застройщик обязан проверить условия договора и привести их в соответствие требованиям Закона о защите прав потребителей. Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о том, что пункт 5.9 договора не ущемляет прав потребителя, однако признал пункты 2.5, 2.8, 9.1 договора несоответствующими Закону о защите прав потребителей.
Оставляя обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции без изменения, суд кассационной инстанции исходит из доводов кассационной жалобы и конкретных обстоятельств дела.
Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу части 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Законом.
К отношениям застройщика и участника долевого строительства - гражданина, возникшим при уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве первоначальным участником долевого строительства, заключившим договор не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в соответствии с частью 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве (пункт 10 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013).
В соответствии с частью 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Из содержания пункта 2.5 договора от 23.11.2011 следует, что в соответствии со статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства, являющийся залогодержателем земельного участка, расположенного по адресу: Тюменская область, город Тюмень, 3-ий Заречный микрорайон (ГП-1), кадастровый номер 72:23:0110001:0187, площадью 34600 кв. м уведомлен о том, что земельный участок под объектом строительства подлежит разделению на несколько участков и согласен на уменьшение предмета залога в случае разделения земельного участка, выделения земельных участков, а также в иных случаях. Дополнительного согласия участника долевого строительства, как залогодержателя на данные действия не требуется.
Исходя из части 1 статьи 345 ГК РФ, частей 7, 9 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства. Замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное.
Судом установлено, что на спорном земельном участке площадью 34 600 кв. м возводятся два многоэтажных жилых дома с нежилыми помещениями. После ввода домов в эксплуатацию застройщиком планируется разделение земельного участка для последующей передачи каждого из вновь образованных земельных участков в состав общего имущества многоквартирного дома.
Учитывая наличие у участника долевого строительства права знать о площади и параметрах вновь образованного земельного участка, необходимого для обслуживания многоквартирного жилого дома, является обоснованным вывод суда апелляционной инстанции о том, что условие договора, обязывающее участника долевого строительства (физическое лицо) заранее дать застройщику согласие на замену залога, ущемляет установленные законом права потребителя.
В силу пункта 2.8 договора от 23.11.2011 площадь объекта долевого строительства, указанная в пункте 2.2, может быть изменена согласно данных Тюменского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ". В этом случае стороны взаимных претензий не имеют, цена договора перерасчету не подлежит.
Из анализа положений части 1, пункта 1 части 4 статьи 4, частей 1, 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве следует, что общая площадь объекта долевого строительства является существенным условием договора участия в долевом строительстве, в случае расхождения фактической площади объекта недвижимости с проектной, предусмотренной договором, участник долевого строительства вправе потребовать, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора.
Соответственно вывод суда апелляционной инстанции о том, что условие договора о невозможности перерасчета цены договора в случае изменения площади объекта долевого строительства нарушает права потребителя, является правильным.
Пунктом 9.1 договора от 23.11.2011 предусмотрено, что все споры, возникающие между сторонами, передаются на рассмотрение в Центральный районный суд г. Тюмени.
В соответствии с пунктом 2 статьи 17 Закона о защите прав потребителей иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены в суд по месту нахождения организации, месту жительства или пребывания истца, месту заключения или исполнения договора.
При этом согласно указанной норме выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу.
Следовательно, включение обществом в договор участия в долевом строительстве положения о подсудности спора только по своему месту нахождения нарушает установленные законом права потребителя.
Ссылка заявителя на положения пункта 3 статьи 421 ГК РФ признана судом неправомерной, так как возможность сторон договором изменять положения диспозитивных норм закона в договорных отношениях с участием потребителя ограничена пунктом 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей, запрещающим ухудшение положения потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации.
Судом апелляционной инстанции обоснованно отклонены доводы заявителя о том, что после вступления потребителя в договор от 23.11.2011 условия, ущемляющие его права, не подлежали применению в силу закона, в связи с чем отсутствовала необходимость внесения изменений в договор. Общество не учитывает, что потребитель, не являясь профессиональным участником гражданского оборота, будучи введенным в заблуждение неправомерными условиями договора, может счесть себя связанным ими и добросовестно действовать вопреки своим интересам.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно отказал в признании недействительным оспариваемого предписания управления в части возложения на общество обязанности по устранению нарушений прав потребителей в виде исключения (либо внесения изменений) условий, изложенных в пунктах 2.5, 2.8, 9.1 договора от 23.11.2011.
Доводы общества о неисполнимости оспариваемого предписания ввиду прекращения договорных отношений в июле 2013 года подлежат отклонению, поскольку суд проверяет соответствие оспариваемого предписания управления действующему законодательству на момент его выдачи.
Суд кассационной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт принят на основании правильного применения норм материального и процессуального права, оснований для его изменения или отмены в соответствии со статьей 288 АПК РФ не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
постановление от 18.02.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-9223/2013 Арбитражного суда Тюменской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.Ю.ЧЕРНОУСОВА
Судьи
Д.В.ГРИГОРЬЕВ
Г.А.ШАБАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)