Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Строка N 25.7
Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:
председательствующего Агафоновой Р.Г.,
судей Бабкиной Г.Н., Востриковой Г.Ф.,
при секретаре Ш.Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Востриковой Г.Ф.
гражданское дело по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области к Д.А.В., М.А.А., Ш.И.Б., Л.Р.М., Л.И.Г. о признании отсутствующим права залога в отношении права аренды земельного участка и незавершенного строительством объекта, погашении записи в ЕГРПН,
по апелляционной жалобе П.В.Н.
на решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 24 октября 2014 года,
(судья Колтакова С.А.),
установила:
Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области обратился в суд с иском к Д.А.В., М.А.А., Ш.И.Б., Л.Р.М., Л.И.Г. о признании отсутствующим права залога в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., а также в отношении объекта незавершенного строительством лит. А, А1, расположенного по адресу: ...
Истец просил погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационные записи:
- - об ипотеке объекта незавершенного строительством лит. А. А1 по адресу: ..., N ... г.;
- - в отношении залога права аренды земельного участка расположенного по адресу: ...;
- погасить записи о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, дополнительных соглашений к ним, записей о регистрации соглашений об уступке прав по договорам участия в долевом строительстве.
Решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 24 октября 2014 года постановлено: "Признать отсутствующим права залога в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером., расположенного по адресу: ... и права залога в отношении объекта незавершенного строительством лит. А, А1, расположенного по адресу: ..., установленных в пользу:
- Д.А.В., М.А.А. на основании Договора N ... долевого участия в строительстве нежилого помещения общего назначения, общей площадью. кв. м, расположенного на 1 этаже в блок-секции N 5 строящегося дома по адресу: ... года и дополнительных к нему соглашений, запись государственной регистрации N ...;
- Д.А.В., М.А.А. на основании Договора N ... долевого участия в строительстве нежилого подвального помещения, общей площадью ... кв. м, расположенного на в блок-секции N 5 в подвальном помещении строящегося дома по адресу: ... от ... года, запись государственной регистрации N ...;
- Ш.И.Б. на основании соглашения от ... года об уступке прав и передаче обязанностей по Договору N ... долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры N 162, на 10 этаже в блок-секции N 2, общей площадью ... кв. м, в жилом доме по адресу: ..., заключенного между Г.С.В. и Ш.И.Б. на основании Договора N ... долевого участия в строительстве, заключенного ... между ООО "СтройМонтаж 2004" и Г.С.В., запись государственной регистрации: N ...;
- Л.Р.М. на основании договора об уступке права требования на долевое участие в строительстве жилья от 18 ноября 2008 заключенного между Л.И.Г. и Л.Р.М., о долевом участии в строительстве квартиры N 538, общей площадью ... кв. м с учетом балкона, состоящей из 1 комнаты, в блок-секции N 6 на 9 этаже строящегося дома по адресу ..., на основании договора N ... долевого участия в строительстве, заключенного ... между ООО "СтройМонтаж 2004" и Л.И.Г., запись государственной регистрации N ...
Л.И.Г. на основании договора об уступке права требования на долевое участие в строительстве жилья от ... заключенного между Л.Р.М. и Л.И.Г., о долевом участии в строительстве квартиры N 512, общей площадью ... кв. м, состоящей из 1 комнаты, в блок-секции N 6 на 5 этаже строящегося дома по адресу: ..., на основании договора N ... долевого участия в строительстве, заключенного ... между ООО "СтройМонтаж 2004" и Л.Р.М., и дополнительного к нему соглашения, запись государственной регистрации N ...
Решение является основанием для погашения записи в ЕГРПН об ипотеке объекта незавершенного строительством лит. А. А1 по адресу ..., об ипотеке права аренды земельного участка, расположенного по адресу ..., о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, дополнительных соглашений к ним, соглашений об уступке прав по договорам долевого участия в строительстве в отношении указанных лиц" (л.д. 86 - 96).
В апелляционной жалобе П.В.Н., являющийся по делу третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, просит решение отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований (л.д. 10 - 102).
В соответствии со ст. ст. 167, 327 ГПК Российской Федерации на основании определения судебной коллегии дело рассмотрено в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Проверив решение суда в соответствии со ст. 327.1 ГПК Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, изучив материалы дела, выслушав представителя П.В.Н. по доверенности Б.Н.Л., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит предусмотренных ст. 330 ГПК Российской Федерации оснований для отмены решения.
В соответствии со статьей 330 ГПК Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебного постановления в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Судом первой инстанции установлено, что ... года между ООО "СтройМонтаж 2004", Д.А.В. и М.А.А. заключен договор N ... долевого участия в строительстве жилого комплекса с дополнительными соглашениями, согласно которым у последних возникло право долевого участия в строительстве нежилого помещения общего назначения, общей площадью ... кв. м, в строящемся жилом комплексе в соответствии со схемой генерального плана, расположенного по адресу ..., блок-секция N 5, в равных долях.
... года между ООО "СтройМонтаж 2004", Д.А.В. и М.А.А. заключен договор N ... долевого участия в строительстве жилого комплекса, согласно которому, у последних возникло право долевого участия в строительстве нежилого подвального помещения, общей площадью ... кв. м в соответствии со схемой генерального плана, в строящемся жилом комплексе расположенном по адресу: ..., блок-секция N 5, в равных долях.
Данные договоры долевого участия в строительстве указанных объектов с Д.А.В. и М.А.А. были зарегистрированы в установленном законом порядке (л.д. 204 - 216, 217 - 224 т. 1).
... года между ООО "СтройМонтаж 2004" и Г.С.В. был заключен Договор N ... долевого участия в строительстве жилого комплекса, согласно которому Г.С.В. приобрел право долевого участия в строительстве квартиры N 162, общей проектной площадью ... кв. м, без учета площади балкона, состоящей из 1 комнаты, в блок-секции N 2 на 10 этаже жилого дома в ...
Впоследствии ... года между Г.С.В. и Ш.И.Б. было заключено соглашение уступки прав и передачи обязанности по Договору N ... от ... года долевого участия в строительстве жилого комплекса по адресу: ... В соответствии с указанным соглашением Ш.И.Б. приобрела право долевого участия в строительстве вышеуказанной квартиры N 162, общей проектной площадью ... кв. м, без учета площади балкона, состоящей из 1 комнаты, в блок-секции N 2 на 10 этаже жилого дома в ...
Договор уступки прав и переход прав и обязанностей участника долевого строительства указанного объекта к Ш.И.Б. был зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 225 - 232 т. 1).
... года между ООО "СтройМонтаж 2004" и Л.И.Г. был заключен договор N ... долевого участия в строительстве жилого комплекса, согласно которому последний приобрел право долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры N 538, общей площадью ... кв. м, секция N 6 на 9 этаже в жилом доме в ...
В соответствии с Договором об уступке права требования на долевое участие в строительстве жилья от ... г., заключенного между Л.И.Г. и Л.Р.М., последний приобрел право долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры N 538, общей площадью ... кв. м, секция N 6 на 9 этаже в жилом доме в ..., по договору N ... от ... года долевого участия в строительстве жилого комплекса.
Договор уступки прав и переход прав и обязанностей участника долевого строительства указанного объекта к Л.Р.М. зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 233 - 241 т. 1).
... года между ООО "СтройМонтаж 2004" и Л.Р.М. был заключен договор N ... долевого участия в строительстве жилого комплекса, согласно которому последний приобрел право долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры N 512, общей площадью ... кв. м, секция N 6 на 5 этаже в жилом доме в ...
В соответствии с Договором об уступке права требования на долевое участие в строительстве жилья от ... г., заключенным между Л.Р.М. и Л.И.Г., последний приобрел право долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры N 512, общей площадью ... кв. м, секция N 6 на 5 этаже в жилом доме в ..., по договору N ... года долевого участия в строительстве жилого комплекса.
Договор уступки прав и переход прав и обязанностей участника долевого строительства указанного объекта к Л.И.Г. был зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 242 - 252 т. 1).
ООО "СтройМонтаж 2004" являлся застройщиком строящегося жилого дома по адресу., в котором находятся квартиры ответчиков, на основании договора аренды N ... г. земельного участка площадью ... кв. м, расположенного по адресу: ..., для проектирования и строительства многоэтажной автостоянки с комплексом автосервиса, сроком до ... года; договора перенайма от ... года, согласно которому право аренды по договору N ... года передано обществу с ограниченной ответственностью "СтройМонтаж 2004" (л.д. 114 - 137 т. 1).
Постановлением главы города Воронежа N 1357 от 06.09.2004 года изменено разрешенное использование указанного земельного участка на строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, ООО "СтройМонтаж 2004" предписано в течение 2 лет с даты выхода постановления разработать проект на строительство жилого дома и согласовать его в установленном порядке, после получения разрешения на строительство в течение 3 лет осуществить строительство и сдать объект в эксплуатацию в установленном порядке (л.д. 121 т. 1).
На основании соглашения от 27.04.2007 года права и обязанности арендодателя переданы Главному управлению государственного имущества Воронежской области в соответствии с Законом Воронежской области от 28.06.2006 N 59-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Воронеже", которое Указом губернатора Воронежской области от 13.11.2008 г. N 160-у преобразовано в Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области. В соответствии с пунктом 1.3 положения о Департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденного Постановлением правительства Воронежской области от 08.05.2009 года N 365, Департамент является правопреемником ГУГИ Воронежской области, к его полномочиям отнесено распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе город Воронеж (пункт 3.1.4).
Многоквартирный многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями в срок, установленный постановлением администрации города Воронежа от 06.09.2004 г. N 1357 и договором аренды, построен не был, в связи с чем, Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области приказа от 08.09.2009 года N 1246-3 о продлении срока действия договора аренды земельного участка N ... от 01.01.2003 года до 12.08.2014 года (л.д. 141 т. 1).
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 26.05.2009 года разрешение на строительство N ... жилого дома N ... было признано недействительным.
Решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 14.07.2011 года были удовлетворены исковые требования одного из участников долевого строительства указанного многоквартирного дома (Г.Г.К.) об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое существо и сделок с ним регистрационной записи N ... о регистрации права собственности ООО "СтройМонтаж 2004" на объект незавершенного строительства готовностью 40%. площадь застройки ... кв. м, инвентарный номер ... Литер А - А1. Определением Воронежского областного суда от 17.01.2012 года указанное решение оставлено без изменения (л.д. 142 - 146 т. 1).
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 27.01.2012 года (вступило в законную силу 10.04.2012) по иску Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области расторгнут указанный договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: ..., заключенный с ООО "СтройМонтаж 2004". Права бывшего застройщика ООО "СтройМонтаж 2004" на объект незавершенного строительства и земельный участок прекращены (л.д. 153 - 161 т. 1).
Сам застройщик - общество с ограниченной ответственностью "СтройМонтаж 2004" ликвидировано вследствие признания его несостоятельным (банкротом), произведена государственная регистрация юридического лица в связи с его ликвидацией 17.04.2014 года, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ, поступившей из МИФНС N 12 (л.д. 66 - 79 т. 2).
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования ДИЗО ВО являются законными и обоснованными и подлежат удовлетворению, исходя из следующего.
Суд первой инстанции правильно определил, что к возникшим отношениям сторон подлежат применению положения Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", которой регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно ч. ч. 1 и 3 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
Также суд первой инстанции правильно определил, что к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
Согласно ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке(залоге недвижимости)":
1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.
Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 62.1 настоящего Федерального закона.
2. Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.
3. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 ГК Российской Федерации) как единое целое.
4. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.
5. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
Правильно применив и истолковав вышеизложенные нормы закона, исходя из фактических обстоятельств дела, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что объект незавершенного строительства, указанный в договорах долевого участия, заключенных между ООО "СтройМонтаж 2004" и ответчиками, считается находящимся в залоге участников долевого строительства.
На основании представленных Управлением Росреестра по Воронежской области выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним суд первой инстанции установил, что в ЕГРПН внесены сведения о регистрации права залога в силу закона (ипотека) земельного участка и незавершенного строительством объекта готовностью 40%, находящихся по адресу ... в пользу участников долевого строительства по договорам долевого участия в строительстве: Д.А.В., М.А.А., Ш.И.Б., Л.Р.М., Л.И.Г. (л.д. 43 - 81 т. 1).
Установив на основании материалов дела, что зарегистрированные права застройщика ООО "СтройМонтаж 2004" на аренду земельного участка и на объект строительства прекращены, сам застройщик ликвидирован, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что основания для залога права аренды земельного участка и соответствующего объекта недвижимости у ответчиков отсутствуют.
В соответствии со ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
В силу ст. 419 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).
С учетом вышеизложенного правомерным является вывод суда о том, что обязательства застройщика ООО "СтройМонтаж 2004" перед дольщиками по предоставлению им построенных объектов недвижимости на основании договоров долевого участия в строительстве прекращены, в связи с чем подлежат погашению записи о государственной регистрации таких договоров долевого участия и дополнительных к ним соглашений.
Согласно ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Установив, что предметом залога являлось право аренды земельного участка и право на незавершенный строительством объект застройщика, его право аренды и право на объект прекращено, суд правомерно указал в решении, что в силу закона прекращается и заложенное право аренды такого земельного участка и право на незавершенный строительством объект.
При разрешении спора суд первой инстанции правильно руководствовался Законом Воронежской области от 06.11.2013 года N 163-ОЗ "О мерах по защите прав граждан - участников строительства многоквартирных домов на территории Воронежской области, перед которыми не исполнены обязательства по завершению строительства и (или) передаче им жилых помещений в собственность", принятым в целях защиты прав и законных интересов граждан Российской Федерации - участников строительства многоквартирных домов на территории Воронежской области, перед которыми лицами, осуществлявшими строительство указанных домов с привлечением денежных средств граждан, не исполнены обязательства в соответствии с заключенными договорами по завершению строительства и (или) передаче им жилых помещений в собственность и создания условий для осуществления права указанных граждан на жилище.
Согласно указанному Закону Воронежской области, для его целей используются следующие понятия:
- - проблемный объект - многоквартирный дом, строительство которого не завершено застройщиком в установленные договорами участия в строительстве сроки и включенный в соответствующий реестр по основаниям, установленным статьей 5 настоящего Закона Воронежской области;
- - пострадавший участник строительства - гражданин Российской Федерации участник строительства многоквартирного дома на территории Воронежской области, перед которым недобросовестным застройщиком не исполнены обязательства по завершению строительства и (или) передаче жилого помещения в собственность по договору участия в строительстве;
- - новый застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, принявшее на себя обязательства по завершению строительства проблемного объекта и (или) обеспечению прав на жилище пострадавших участников строительства.
Статьей 3 названного Закона Воронежской области предусмотрено, что защита прав пострадавших участников строительства осуществляется путем:
- - привлечения средств новых застройщиков для завершения строительства проблемных объектов и (или) обеспечения прав на жилище пострадавших участников строительства;
- - выполнения работ по завершению строительства проблемного объекта добросовестным подрядчиком.
В соответствии с указанным Законом в целях реализации мер по защите прав пострадавших участников строительства контролирующий орган ведет реестр проблемных объектов, содержащий сведения о проблемных объектах и недобросовестных застройщиках, и реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. Решения о включении незавершенного строительством многоквартирного дома в реестр проблемных объектов и о включении пострадавших участников строительства многоквартирных домов на территории Воронежской области в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, принимается контролирующим органом (ст. 3 Закона ВО).
В целях завершения строительства и обеспечения прав на жилище пострадавших участников строительства уполномоченный орган в соответствии с земельным законодательством проводит торги для предоставления на праве аренды новому застройщику земельного участка, указанного в части 1 настоящей статьи, по результатам которых заключается договор аренды этого земельного участка (ст. 7 Закона ВО).
В целях обеспечения прав на жилище пострадавших участников строительства исполнительный орган государственной власти, уполномоченный правительством Воронежской области, проводит торги по определению нового застройщика, по результатам которых заключается соглашение, в соответствии с которым последний принимает на себя обязательства по обеспечению прав на жилище пострадавших участников строительства.
Органом, осуществляющим полномочия по распоряжению земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено, находящимися в черте г. Воронежа, а также земельными участками, находящимися в собственности Воронежской области, является Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (ДИЗО ВО) (л.д. 82 - 106, т. 1).
Перечень земельных участков и принятие решений о предоставлении земельных участков для завершения строительства проблемного объекта и обеспечению прав на жилище пострадавших участников строительства, согласно перечню земельных участков, утверждается Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области в установленном им порядке.
Суд первой инстанции, дав надлежащую правовую оценку, обоснованно принял во внимание при вынесении решения доводы истца о том, что ввиду наличия обременения в виде залога права аренды земельного участка и объекта незавершенного строительством, принадлежащего первоначальному застройщику, в пользу участников долевого строительства объекта, возводимого на данном земельном участке, ДИЗО ВО не имеет возможности осуществить свои правомочия по распоряжению данным земельным участком и предоставить его в аренду добросовестному застройщику.
Пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума ВАС Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.
Поскольку сохранение существующих записей об обременении прав на спорное имущество делает невозможным реализацию правомочия ДИЗО ВО по распоряжению земельным участком, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о правомерности заявленных требований, которые удовлетворил.
Доводам возражений на иск ответчиков Д.А.В., М.А.А. и третьего лица П.В.Н. суд дал соответствующую оценку, указав в решении, что они отклоняются, поскольку не могут повлиять на выводы суда.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и с постановленным решением, поскольку они основаны на нормах закона, которые судом правильно применены и приведены в решении, а также на установленных судом обстоятельствах и доказательствах, которым судом дана надлежащая правовая оценка по правилам ст. 67 ГПК Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права судом при рассмотрении дела не допущено.
Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с выводом суда о нарушенном праве истца ДИЗО ВО на осуществление правомочий по распоряжению спорным земельным участком и предоставлению его в аренду добросовестному застройщику и с выбранным истцом способом защиты нарушенного права, при этом выводы суда не опровергают, не свидетельствуют о том, что истцом неправильно выбран способ защиты нарушенного права и не содержат предусмотренных ст. 330 ГПК Российской Федерации оснований для отмены решения суда.
Руководствуясь статьями 327 - 330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Коминтерновского районного суда города Воронежа от 24 октября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу П.В.Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 29.01.2015 N 33-651
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 января 2015 г. N 33-651
Строка N 25.7
Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:
председательствующего Агафоновой Р.Г.,
судей Бабкиной Г.Н., Востриковой Г.Ф.,
при секретаре Ш.Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Востриковой Г.Ф.
гражданское дело по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области к Д.А.В., М.А.А., Ш.И.Б., Л.Р.М., Л.И.Г. о признании отсутствующим права залога в отношении права аренды земельного участка и незавершенного строительством объекта, погашении записи в ЕГРПН,
по апелляционной жалобе П.В.Н.
на решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 24 октября 2014 года,
(судья Колтакова С.А.),
установила:
Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области обратился в суд с иском к Д.А.В., М.А.А., Ш.И.Б., Л.Р.М., Л.И.Г. о признании отсутствующим права залога в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., а также в отношении объекта незавершенного строительством лит. А, А1, расположенного по адресу: ...
Истец просил погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационные записи:
- - об ипотеке объекта незавершенного строительством лит. А. А1 по адресу: ..., N ... г.;
- - в отношении залога права аренды земельного участка расположенного по адресу: ...;
- погасить записи о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, дополнительных соглашений к ним, записей о регистрации соглашений об уступке прав по договорам участия в долевом строительстве.
Решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 24 октября 2014 года постановлено: "Признать отсутствующим права залога в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером., расположенного по адресу: ... и права залога в отношении объекта незавершенного строительством лит. А, А1, расположенного по адресу: ..., установленных в пользу:
- Д.А.В., М.А.А. на основании Договора N ... долевого участия в строительстве нежилого помещения общего назначения, общей площадью. кв. м, расположенного на 1 этаже в блок-секции N 5 строящегося дома по адресу: ... года и дополнительных к нему соглашений, запись государственной регистрации N ...;
- Д.А.В., М.А.А. на основании Договора N ... долевого участия в строительстве нежилого подвального помещения, общей площадью ... кв. м, расположенного на в блок-секции N 5 в подвальном помещении строящегося дома по адресу: ... от ... года, запись государственной регистрации N ...;
- Ш.И.Б. на основании соглашения от ... года об уступке прав и передаче обязанностей по Договору N ... долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры N 162, на 10 этаже в блок-секции N 2, общей площадью ... кв. м, в жилом доме по адресу: ..., заключенного между Г.С.В. и Ш.И.Б. на основании Договора N ... долевого участия в строительстве, заключенного ... между ООО "СтройМонтаж 2004" и Г.С.В., запись государственной регистрации: N ...;
- Л.Р.М. на основании договора об уступке права требования на долевое участие в строительстве жилья от 18 ноября 2008 заключенного между Л.И.Г. и Л.Р.М., о долевом участии в строительстве квартиры N 538, общей площадью ... кв. м с учетом балкона, состоящей из 1 комнаты, в блок-секции N 6 на 9 этаже строящегося дома по адресу ..., на основании договора N ... долевого участия в строительстве, заключенного ... между ООО "СтройМонтаж 2004" и Л.И.Г., запись государственной регистрации N ...
Л.И.Г. на основании договора об уступке права требования на долевое участие в строительстве жилья от ... заключенного между Л.Р.М. и Л.И.Г., о долевом участии в строительстве квартиры N 512, общей площадью ... кв. м, состоящей из 1 комнаты, в блок-секции N 6 на 5 этаже строящегося дома по адресу: ..., на основании договора N ... долевого участия в строительстве, заключенного ... между ООО "СтройМонтаж 2004" и Л.Р.М., и дополнительного к нему соглашения, запись государственной регистрации N ...
Решение является основанием для погашения записи в ЕГРПН об ипотеке объекта незавершенного строительством лит. А. А1 по адресу ..., об ипотеке права аренды земельного участка, расположенного по адресу ..., о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, дополнительных соглашений к ним, соглашений об уступке прав по договорам долевого участия в строительстве в отношении указанных лиц" (л.д. 86 - 96).
В апелляционной жалобе П.В.Н., являющийся по делу третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, просит решение отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований (л.д. 10 - 102).
В соответствии со ст. ст. 167, 327 ГПК Российской Федерации на основании определения судебной коллегии дело рассмотрено в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Проверив решение суда в соответствии со ст. 327.1 ГПК Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, изучив материалы дела, выслушав представителя П.В.Н. по доверенности Б.Н.Л., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит предусмотренных ст. 330 ГПК Российской Федерации оснований для отмены решения.
В соответствии со статьей 330 ГПК Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебного постановления в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Судом первой инстанции установлено, что ... года между ООО "СтройМонтаж 2004", Д.А.В. и М.А.А. заключен договор N ... долевого участия в строительстве жилого комплекса с дополнительными соглашениями, согласно которым у последних возникло право долевого участия в строительстве нежилого помещения общего назначения, общей площадью ... кв. м, в строящемся жилом комплексе в соответствии со схемой генерального плана, расположенного по адресу ..., блок-секция N 5, в равных долях.
... года между ООО "СтройМонтаж 2004", Д.А.В. и М.А.А. заключен договор N ... долевого участия в строительстве жилого комплекса, согласно которому, у последних возникло право долевого участия в строительстве нежилого подвального помещения, общей площадью ... кв. м в соответствии со схемой генерального плана, в строящемся жилом комплексе расположенном по адресу: ..., блок-секция N 5, в равных долях.
Данные договоры долевого участия в строительстве указанных объектов с Д.А.В. и М.А.А. были зарегистрированы в установленном законом порядке (л.д. 204 - 216, 217 - 224 т. 1).
... года между ООО "СтройМонтаж 2004" и Г.С.В. был заключен Договор N ... долевого участия в строительстве жилого комплекса, согласно которому Г.С.В. приобрел право долевого участия в строительстве квартиры N 162, общей проектной площадью ... кв. м, без учета площади балкона, состоящей из 1 комнаты, в блок-секции N 2 на 10 этаже жилого дома в ...
Впоследствии ... года между Г.С.В. и Ш.И.Б. было заключено соглашение уступки прав и передачи обязанности по Договору N ... от ... года долевого участия в строительстве жилого комплекса по адресу: ... В соответствии с указанным соглашением Ш.И.Б. приобрела право долевого участия в строительстве вышеуказанной квартиры N 162, общей проектной площадью ... кв. м, без учета площади балкона, состоящей из 1 комнаты, в блок-секции N 2 на 10 этаже жилого дома в ...
Договор уступки прав и переход прав и обязанностей участника долевого строительства указанного объекта к Ш.И.Б. был зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 225 - 232 т. 1).
... года между ООО "СтройМонтаж 2004" и Л.И.Г. был заключен договор N ... долевого участия в строительстве жилого комплекса, согласно которому последний приобрел право долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры N 538, общей площадью ... кв. м, секция N 6 на 9 этаже в жилом доме в ...
В соответствии с Договором об уступке права требования на долевое участие в строительстве жилья от ... г., заключенного между Л.И.Г. и Л.Р.М., последний приобрел право долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры N 538, общей площадью ... кв. м, секция N 6 на 9 этаже в жилом доме в ..., по договору N ... от ... года долевого участия в строительстве жилого комплекса.
Договор уступки прав и переход прав и обязанностей участника долевого строительства указанного объекта к Л.Р.М. зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 233 - 241 т. 1).
... года между ООО "СтройМонтаж 2004" и Л.Р.М. был заключен договор N ... долевого участия в строительстве жилого комплекса, согласно которому последний приобрел право долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры N 512, общей площадью ... кв. м, секция N 6 на 5 этаже в жилом доме в ...
В соответствии с Договором об уступке права требования на долевое участие в строительстве жилья от ... г., заключенным между Л.Р.М. и Л.И.Г., последний приобрел право долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры N 512, общей площадью ... кв. м, секция N 6 на 5 этаже в жилом доме в ..., по договору N ... года долевого участия в строительстве жилого комплекса.
Договор уступки прав и переход прав и обязанностей участника долевого строительства указанного объекта к Л.И.Г. был зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 242 - 252 т. 1).
ООО "СтройМонтаж 2004" являлся застройщиком строящегося жилого дома по адресу., в котором находятся квартиры ответчиков, на основании договора аренды N ... г. земельного участка площадью ... кв. м, расположенного по адресу: ..., для проектирования и строительства многоэтажной автостоянки с комплексом автосервиса, сроком до ... года; договора перенайма от ... года, согласно которому право аренды по договору N ... года передано обществу с ограниченной ответственностью "СтройМонтаж 2004" (л.д. 114 - 137 т. 1).
Постановлением главы города Воронежа N 1357 от 06.09.2004 года изменено разрешенное использование указанного земельного участка на строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, ООО "СтройМонтаж 2004" предписано в течение 2 лет с даты выхода постановления разработать проект на строительство жилого дома и согласовать его в установленном порядке, после получения разрешения на строительство в течение 3 лет осуществить строительство и сдать объект в эксплуатацию в установленном порядке (л.д. 121 т. 1).
На основании соглашения от 27.04.2007 года права и обязанности арендодателя переданы Главному управлению государственного имущества Воронежской области в соответствии с Законом Воронежской области от 28.06.2006 N 59-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Воронеже", которое Указом губернатора Воронежской области от 13.11.2008 г. N 160-у преобразовано в Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области. В соответствии с пунктом 1.3 положения о Департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденного Постановлением правительства Воронежской области от 08.05.2009 года N 365, Департамент является правопреемником ГУГИ Воронежской области, к его полномочиям отнесено распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе город Воронеж (пункт 3.1.4).
Многоквартирный многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями в срок, установленный постановлением администрации города Воронежа от 06.09.2004 г. N 1357 и договором аренды, построен не был, в связи с чем, Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области приказа от 08.09.2009 года N 1246-3 о продлении срока действия договора аренды земельного участка N ... от 01.01.2003 года до 12.08.2014 года (л.д. 141 т. 1).
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 26.05.2009 года разрешение на строительство N ... жилого дома N ... было признано недействительным.
Решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 14.07.2011 года были удовлетворены исковые требования одного из участников долевого строительства указанного многоквартирного дома (Г.Г.К.) об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое существо и сделок с ним регистрационной записи N ... о регистрации права собственности ООО "СтройМонтаж 2004" на объект незавершенного строительства готовностью 40%. площадь застройки ... кв. м, инвентарный номер ... Литер А - А1. Определением Воронежского областного суда от 17.01.2012 года указанное решение оставлено без изменения (л.д. 142 - 146 т. 1).
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 27.01.2012 года (вступило в законную силу 10.04.2012) по иску Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области расторгнут указанный договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: ..., заключенный с ООО "СтройМонтаж 2004". Права бывшего застройщика ООО "СтройМонтаж 2004" на объект незавершенного строительства и земельный участок прекращены (л.д. 153 - 161 т. 1).
Сам застройщик - общество с ограниченной ответственностью "СтройМонтаж 2004" ликвидировано вследствие признания его несостоятельным (банкротом), произведена государственная регистрация юридического лица в связи с его ликвидацией 17.04.2014 года, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ, поступившей из МИФНС N 12 (л.д. 66 - 79 т. 2).
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования ДИЗО ВО являются законными и обоснованными и подлежат удовлетворению, исходя из следующего.
Суд первой инстанции правильно определил, что к возникшим отношениям сторон подлежат применению положения Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", которой регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно ч. ч. 1 и 3 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
Также суд первой инстанции правильно определил, что к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
Согласно ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке(залоге недвижимости)":
1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.
Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 62.1 настоящего Федерального закона.
2. Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.
3. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 ГК Российской Федерации) как единое целое.
4. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.
5. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
Правильно применив и истолковав вышеизложенные нормы закона, исходя из фактических обстоятельств дела, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что объект незавершенного строительства, указанный в договорах долевого участия, заключенных между ООО "СтройМонтаж 2004" и ответчиками, считается находящимся в залоге участников долевого строительства.
На основании представленных Управлением Росреестра по Воронежской области выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним суд первой инстанции установил, что в ЕГРПН внесены сведения о регистрации права залога в силу закона (ипотека) земельного участка и незавершенного строительством объекта готовностью 40%, находящихся по адресу ... в пользу участников долевого строительства по договорам долевого участия в строительстве: Д.А.В., М.А.А., Ш.И.Б., Л.Р.М., Л.И.Г. (л.д. 43 - 81 т. 1).
Установив на основании материалов дела, что зарегистрированные права застройщика ООО "СтройМонтаж 2004" на аренду земельного участка и на объект строительства прекращены, сам застройщик ликвидирован, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что основания для залога права аренды земельного участка и соответствующего объекта недвижимости у ответчиков отсутствуют.
В соответствии со ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
В силу ст. 419 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).
С учетом вышеизложенного правомерным является вывод суда о том, что обязательства застройщика ООО "СтройМонтаж 2004" перед дольщиками по предоставлению им построенных объектов недвижимости на основании договоров долевого участия в строительстве прекращены, в связи с чем подлежат погашению записи о государственной регистрации таких договоров долевого участия и дополнительных к ним соглашений.
Согласно ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Установив, что предметом залога являлось право аренды земельного участка и право на незавершенный строительством объект застройщика, его право аренды и право на объект прекращено, суд правомерно указал в решении, что в силу закона прекращается и заложенное право аренды такого земельного участка и право на незавершенный строительством объект.
При разрешении спора суд первой инстанции правильно руководствовался Законом Воронежской области от 06.11.2013 года N 163-ОЗ "О мерах по защите прав граждан - участников строительства многоквартирных домов на территории Воронежской области, перед которыми не исполнены обязательства по завершению строительства и (или) передаче им жилых помещений в собственность", принятым в целях защиты прав и законных интересов граждан Российской Федерации - участников строительства многоквартирных домов на территории Воронежской области, перед которыми лицами, осуществлявшими строительство указанных домов с привлечением денежных средств граждан, не исполнены обязательства в соответствии с заключенными договорами по завершению строительства и (или) передаче им жилых помещений в собственность и создания условий для осуществления права указанных граждан на жилище.
Согласно указанному Закону Воронежской области, для его целей используются следующие понятия:
- - проблемный объект - многоквартирный дом, строительство которого не завершено застройщиком в установленные договорами участия в строительстве сроки и включенный в соответствующий реестр по основаниям, установленным статьей 5 настоящего Закона Воронежской области;
- - пострадавший участник строительства - гражданин Российской Федерации участник строительства многоквартирного дома на территории Воронежской области, перед которым недобросовестным застройщиком не исполнены обязательства по завершению строительства и (или) передаче жилого помещения в собственность по договору участия в строительстве;
- - новый застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, принявшее на себя обязательства по завершению строительства проблемного объекта и (или) обеспечению прав на жилище пострадавших участников строительства.
Статьей 3 названного Закона Воронежской области предусмотрено, что защита прав пострадавших участников строительства осуществляется путем:
- - привлечения средств новых застройщиков для завершения строительства проблемных объектов и (или) обеспечения прав на жилище пострадавших участников строительства;
- - выполнения работ по завершению строительства проблемного объекта добросовестным подрядчиком.
В соответствии с указанным Законом в целях реализации мер по защите прав пострадавших участников строительства контролирующий орган ведет реестр проблемных объектов, содержащий сведения о проблемных объектах и недобросовестных застройщиках, и реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. Решения о включении незавершенного строительством многоквартирного дома в реестр проблемных объектов и о включении пострадавших участников строительства многоквартирных домов на территории Воронежской области в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, принимается контролирующим органом (ст. 3 Закона ВО).
В целях завершения строительства и обеспечения прав на жилище пострадавших участников строительства уполномоченный орган в соответствии с земельным законодательством проводит торги для предоставления на праве аренды новому застройщику земельного участка, указанного в части 1 настоящей статьи, по результатам которых заключается договор аренды этого земельного участка (ст. 7 Закона ВО).
В целях обеспечения прав на жилище пострадавших участников строительства исполнительный орган государственной власти, уполномоченный правительством Воронежской области, проводит торги по определению нового застройщика, по результатам которых заключается соглашение, в соответствии с которым последний принимает на себя обязательства по обеспечению прав на жилище пострадавших участников строительства.
Органом, осуществляющим полномочия по распоряжению земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено, находящимися в черте г. Воронежа, а также земельными участками, находящимися в собственности Воронежской области, является Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (ДИЗО ВО) (л.д. 82 - 106, т. 1).
Перечень земельных участков и принятие решений о предоставлении земельных участков для завершения строительства проблемного объекта и обеспечению прав на жилище пострадавших участников строительства, согласно перечню земельных участков, утверждается Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области в установленном им порядке.
Суд первой инстанции, дав надлежащую правовую оценку, обоснованно принял во внимание при вынесении решения доводы истца о том, что ввиду наличия обременения в виде залога права аренды земельного участка и объекта незавершенного строительством, принадлежащего первоначальному застройщику, в пользу участников долевого строительства объекта, возводимого на данном земельном участке, ДИЗО ВО не имеет возможности осуществить свои правомочия по распоряжению данным земельным участком и предоставить его в аренду добросовестному застройщику.
Пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума ВАС Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.
Поскольку сохранение существующих записей об обременении прав на спорное имущество делает невозможным реализацию правомочия ДИЗО ВО по распоряжению земельным участком, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о правомерности заявленных требований, которые удовлетворил.
Доводам возражений на иск ответчиков Д.А.В., М.А.А. и третьего лица П.В.Н. суд дал соответствующую оценку, указав в решении, что они отклоняются, поскольку не могут повлиять на выводы суда.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и с постановленным решением, поскольку они основаны на нормах закона, которые судом правильно применены и приведены в решении, а также на установленных судом обстоятельствах и доказательствах, которым судом дана надлежащая правовая оценка по правилам ст. 67 ГПК Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права судом при рассмотрении дела не допущено.
Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с выводом суда о нарушенном праве истца ДИЗО ВО на осуществление правомочий по распоряжению спорным земельным участком и предоставлению его в аренду добросовестному застройщику и с выбранным истцом способом защиты нарушенного права, при этом выводы суда не опровергают, не свидетельствуют о том, что истцом неправильно выбран способ защиты нарушенного права и не содержат предусмотренных ст. 330 ГПК Российской Федерации оснований для отмены решения суда.
Руководствуясь статьями 327 - 330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Коминтерновского районного суда города Воронежа от 24 октября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу П.В.Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)