Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: По мнению истца, оспариваемые сделки заключены ненадлежащим лицом, не собственником имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Чижиков Д.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Худиной М.И.,
судей: Карелиной Е.Г., Небера Ю.А.,
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске дело по иску М. к товариществу собственников жилья "Банкир" (далее - ТСЖ "Банкир"), индивидуальному предпринимателю (далее - ИП) К. о признании недействительным договора аренды нежилых помещений
по апелляционной жалобе М. на решение Кировского районного суда г. Томска от 04 февраля 2015 года.
Заслушав доклад судьи Небера Ю.А., объяснения истца М., ее представителя Р., действующей на основании ордера от 24.04.2015 N 15/2401, поддержавших доводы жалобы, объяснения представителя ответчика ТСЖ "Банкир" Т., действующего на основании доверенности от 20.10.2014, объяснения представителя ответчика К. Г., действующей на основании доверенности от 30.01.2015, возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия
установила:
М. обратилась в суд к ТСЖ "Банкир", ИП К. с иском, в котором с учетом уточнений просила признать недействительным договор аренды N /__/ от 06.06.2013, дополнительное соглашение от 29.05.2014 к указанному договору, ссылаясь на нарушения закона, допущенные при заключении данных договоров.
Указала, что является собственником жилого помещения - квартиры N /__/, расположенной в многоквартирном доме по адресу: /__/. Управление данным домом осуществляет ТСЖ "Банкир".
Решением внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 05.06.2013, принадлежащее собственникам общее имущество многоквартирного дома сдано в аренду ИП К. На основании указанного решения заключен соответствующий договор, в котором в нарушение закона арендодателем указано ТСЖ "Банкир", несмотря на то, что имущество принадлежит всем собственникам помещений многоквартирного дома, и лицо, уполномоченное на заключение подобного рода договоров, решением собрания не определено.
29.05.2014 на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома с К. заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым договор аренды пролонгирован на тех же условиях. При этом лицом, уполномоченным на заключение подобного рода договоров, указана Т.
Учитывая, что договор аренды, а также дополнительное соглашение к нему заключены ненадлежащим лицом, не собственником имущества, соответственно, указанные договоры являются недействительными сделками в силу их ничтожности.
Судебное заседание проведено в отсутствие ответчика ИП К.
В судебном заседании истец М., ее представитель Р. иск поддержали.
Представитель ответчика ТСЖ "Банкир" Т., а также представитель ответчика ИП К. Г. считали иск не подлежащим удовлетворению.
Решением Кировского районного суда г. Томска от 04 февраля 2015 года на основании ст. 168, 290, 291, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, 36, 135, 137, 149, 152, 161 Жилищного кодекса РФ, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования М. к товариществу собственников жилья "Банкир", индивидуальному предпринимателю К. о признании недействительным договора аренды N /__/ от 06.06.2013 с дополнительным соглашением к нему от 29.05.2014 оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе М. просит об отмене судебного решения, указывая, что заключенные сделки являются недействительными ввиду их противоречия требованиям закона. Так, в силу ст. 608 ГК РФ, арендодателями могут быть собственники имущества, в соответствии со ст. 44 ЖК РФ, от имени собственников общего имущества многоквартирного дома выступает уполномоченные на заключение договоров лица, избираемые на общем собрании собственников многоквартирного дома. В данном случае, арендодателем в договоре указано ТСЖ "Банкир", которое является лишь управляющей организацией, а не собственником помещений многоквартирного дома. Дополнительное соглашение от 29.05.2014 противоречит решению собрания собственников помещений о сдаче в аренду им имущества, и кроме того, в действительности такое собрание проведено не было. В судебном заседании не исследован вопрос о составе общего имущества ТСЖ "Банкир", а также, каким образом реализуются права собственников имущества, не являющихся членами ТСЖ "Банкир" на его использование. Судом не исследованы обстоятельства ведения ТСЖ "Банкир" хозяйственной деятельности.
В соответствии со ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия рассмотрела жалобу в отсутствие ответчика ИП К., извещенного о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного постановления в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Применительно к приведенным положениям закона судом установлено, что собственникам многоквартирного дома, расположенного по адресу: /__/, принадлежат на праве общей долевой собственности нежилые помещения цокольного этажа с номерами на поэтажном плане /__/ общей площадью /__/.
Управление данным домом осуществляет ТСЖ "Банкир".
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды от 06.06.2013) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Обращаясь в суд с иском о признании договора аренды от 06.06.2013 ничтожной сделкой, М. указала на несоответствие данного договора требованиям законодательства.
В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Так, согласно положениям статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в соответствии с пунктом 3 части 2 указанной статьи относится принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 3.1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится: принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе, договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.
Как следует из дела, 06.06.2013 между ТСЖ "Банкир" в лице председателя Т., действующей на основании Устава, и ИП К. заключен договор аренды нежилых помещений цокольного этажа с номерами на поэтажном плане /__/, общей площадью /__/.
Данный договор заключен по результатам проведенного 05.06.2013 внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, принявшего соответствующее решение, что следует из протокола данного собрания.
Действительно, данным решением не определено лицо, уполномоченное от имени собственников имущества на заключение подобного рода договоров.
Вместе с тем, как следует из материалов дела, 29.05.2014 на основании решения общего собрания, к данному договору аренды заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым принято решение о пролонгировании договора аренды с К. на прежних условиях. При этом решением общего собрания членов Товарищества собственников жилья "Банкир" от 29.05.2014 председатель правления ТСЖ Т. выбрана лицом, уполномоченным на заключение договора аренды с ИП К. (пункт 11 протокола).
Учитывая тот факт, что действие договора аренды пролонгировано, избрано лицо, уполномоченное на заключение подобного рода договоров - председатель ТСЖ "Банкир" Т., оснований для вывода о том, что в данном случае договор аренды заключен неуполномоченным лицом, равно как и дополнительное соглашение к нему, не имеется.
Тот факт, что переданное в аренду имущество принадлежит в силу закона всем собственникам жилых помещений в многоквартирном доме, в судебном заседании сомнению не подвергнут, указание в договоре аренды на то, что на стороне арендодателя действует ТСЖ "Банкир", при том что в настоящее время данный договор пролонгирован на тех же условиях лицом, имеющим на это соответствующие полномочия, не свидетельствует о ничтожности данных сделок.
По изложенным основаниям доводы жалобы, оспаривающие указанные выводы суда, подлежат отклонению.
Также подлежат отклонению доводы жалобы о том, что в судебном заседании необоснованно не были исследованы вопросы хозяйственной деятельности ТСЖ "Банкир", поскольку предметом судебного разбирательства данное требование не являлось, в предусмотренном законом порядке соответствующий иск предъявлен не был. Доводы жалобы о необходимости исследования вопросов, касающихся собственности ТСЖ "Банкир" правового значения не имеют. Что касается доводов о необходимости исследования вопроса о реализации права не членов ТСЖ "Банкир" на пользование общим имуществом, то данные доводы также влияния на правильное по существу решение не оказывают, поскольку в общем собрании, решение которого обязательно для всех собственников имущества многоквартирного дома, имели право принять участие как члены ТСЖ "Банкир", так и лица, не входящие в его состав.
В предусмотренном законом порядке решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома недействительным признано не было.
По изложенным основаниям жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь п. 1 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Томска от 04 февраля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.04.2015 ПО ДЕЛУ N 33-1213/2015
Требование: О признании недействительными договора аренды и дополнительного соглашения к нему.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: По мнению истца, оспариваемые сделки заключены ненадлежащим лицом, не собственником имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 апреля 2015 г. по делу N 33-1213/2015
Судья: Чижиков Д.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Худиной М.И.,
судей: Карелиной Е.Г., Небера Ю.А.,
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске дело по иску М. к товариществу собственников жилья "Банкир" (далее - ТСЖ "Банкир"), индивидуальному предпринимателю (далее - ИП) К. о признании недействительным договора аренды нежилых помещений
по апелляционной жалобе М. на решение Кировского районного суда г. Томска от 04 февраля 2015 года.
Заслушав доклад судьи Небера Ю.А., объяснения истца М., ее представителя Р., действующей на основании ордера от 24.04.2015 N 15/2401, поддержавших доводы жалобы, объяснения представителя ответчика ТСЖ "Банкир" Т., действующего на основании доверенности от 20.10.2014, объяснения представителя ответчика К. Г., действующей на основании доверенности от 30.01.2015, возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия
установила:
М. обратилась в суд к ТСЖ "Банкир", ИП К. с иском, в котором с учетом уточнений просила признать недействительным договор аренды N /__/ от 06.06.2013, дополнительное соглашение от 29.05.2014 к указанному договору, ссылаясь на нарушения закона, допущенные при заключении данных договоров.
Указала, что является собственником жилого помещения - квартиры N /__/, расположенной в многоквартирном доме по адресу: /__/. Управление данным домом осуществляет ТСЖ "Банкир".
Решением внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 05.06.2013, принадлежащее собственникам общее имущество многоквартирного дома сдано в аренду ИП К. На основании указанного решения заключен соответствующий договор, в котором в нарушение закона арендодателем указано ТСЖ "Банкир", несмотря на то, что имущество принадлежит всем собственникам помещений многоквартирного дома, и лицо, уполномоченное на заключение подобного рода договоров, решением собрания не определено.
29.05.2014 на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома с К. заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым договор аренды пролонгирован на тех же условиях. При этом лицом, уполномоченным на заключение подобного рода договоров, указана Т.
Учитывая, что договор аренды, а также дополнительное соглашение к нему заключены ненадлежащим лицом, не собственником имущества, соответственно, указанные договоры являются недействительными сделками в силу их ничтожности.
Судебное заседание проведено в отсутствие ответчика ИП К.
В судебном заседании истец М., ее представитель Р. иск поддержали.
Представитель ответчика ТСЖ "Банкир" Т., а также представитель ответчика ИП К. Г. считали иск не подлежащим удовлетворению.
Решением Кировского районного суда г. Томска от 04 февраля 2015 года на основании ст. 168, 290, 291, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, 36, 135, 137, 149, 152, 161 Жилищного кодекса РФ, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования М. к товариществу собственников жилья "Банкир", индивидуальному предпринимателю К. о признании недействительным договора аренды N /__/ от 06.06.2013 с дополнительным соглашением к нему от 29.05.2014 оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе М. просит об отмене судебного решения, указывая, что заключенные сделки являются недействительными ввиду их противоречия требованиям закона. Так, в силу ст. 608 ГК РФ, арендодателями могут быть собственники имущества, в соответствии со ст. 44 ЖК РФ, от имени собственников общего имущества многоквартирного дома выступает уполномоченные на заключение договоров лица, избираемые на общем собрании собственников многоквартирного дома. В данном случае, арендодателем в договоре указано ТСЖ "Банкир", которое является лишь управляющей организацией, а не собственником помещений многоквартирного дома. Дополнительное соглашение от 29.05.2014 противоречит решению собрания собственников помещений о сдаче в аренду им имущества, и кроме того, в действительности такое собрание проведено не было. В судебном заседании не исследован вопрос о составе общего имущества ТСЖ "Банкир", а также, каким образом реализуются права собственников имущества, не являющихся членами ТСЖ "Банкир" на его использование. Судом не исследованы обстоятельства ведения ТСЖ "Банкир" хозяйственной деятельности.
В соответствии со ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия рассмотрела жалобу в отсутствие ответчика ИП К., извещенного о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного постановления в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Применительно к приведенным положениям закона судом установлено, что собственникам многоквартирного дома, расположенного по адресу: /__/, принадлежат на праве общей долевой собственности нежилые помещения цокольного этажа с номерами на поэтажном плане /__/ общей площадью /__/.
Управление данным домом осуществляет ТСЖ "Банкир".
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды от 06.06.2013) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Обращаясь в суд с иском о признании договора аренды от 06.06.2013 ничтожной сделкой, М. указала на несоответствие данного договора требованиям законодательства.
В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Так, согласно положениям статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в соответствии с пунктом 3 части 2 указанной статьи относится принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 3.1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится: принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе, договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.
Как следует из дела, 06.06.2013 между ТСЖ "Банкир" в лице председателя Т., действующей на основании Устава, и ИП К. заключен договор аренды нежилых помещений цокольного этажа с номерами на поэтажном плане /__/, общей площадью /__/.
Данный договор заключен по результатам проведенного 05.06.2013 внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, принявшего соответствующее решение, что следует из протокола данного собрания.
Действительно, данным решением не определено лицо, уполномоченное от имени собственников имущества на заключение подобного рода договоров.
Вместе с тем, как следует из материалов дела, 29.05.2014 на основании решения общего собрания, к данному договору аренды заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым принято решение о пролонгировании договора аренды с К. на прежних условиях. При этом решением общего собрания членов Товарищества собственников жилья "Банкир" от 29.05.2014 председатель правления ТСЖ Т. выбрана лицом, уполномоченным на заключение договора аренды с ИП К. (пункт 11 протокола).
Учитывая тот факт, что действие договора аренды пролонгировано, избрано лицо, уполномоченное на заключение подобного рода договоров - председатель ТСЖ "Банкир" Т., оснований для вывода о том, что в данном случае договор аренды заключен неуполномоченным лицом, равно как и дополнительное соглашение к нему, не имеется.
Тот факт, что переданное в аренду имущество принадлежит в силу закона всем собственникам жилых помещений в многоквартирном доме, в судебном заседании сомнению не подвергнут, указание в договоре аренды на то, что на стороне арендодателя действует ТСЖ "Банкир", при том что в настоящее время данный договор пролонгирован на тех же условиях лицом, имеющим на это соответствующие полномочия, не свидетельствует о ничтожности данных сделок.
По изложенным основаниям доводы жалобы, оспаривающие указанные выводы суда, подлежат отклонению.
Также подлежат отклонению доводы жалобы о том, что в судебном заседании необоснованно не были исследованы вопросы хозяйственной деятельности ТСЖ "Банкир", поскольку предметом судебного разбирательства данное требование не являлось, в предусмотренном законом порядке соответствующий иск предъявлен не был. Доводы жалобы о необходимости исследования вопросов, касающихся собственности ТСЖ "Банкир" правового значения не имеют. Что касается доводов о необходимости исследования вопроса о реализации права не членов ТСЖ "Банкир" на пользование общим имуществом, то данные доводы также влияния на правильное по существу решение не оказывают, поскольку в общем собрании, решение которого обязательно для всех собственников имущества многоквартирного дома, имели право принять участие как члены ТСЖ "Банкир", так и лица, не входящие в его состав.
В предусмотренном законом порядке решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома недействительным признано не было.
По изложенным основаниям жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь п. 1 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Томска от 04 февраля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)