Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец по договорам о долевом участии в строительстве, выступающий в роли дольщика, финансировал строительство нежилых помещений, однако в связи с банкротством застройщика не имел возможности оформить свои права на указанные помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Мухаметовой Н.М.,
судей Гонтарь Н.Ю.,
Фахретдиновой Р.Ф.,
при секретаре А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции гражданское дело по иску Ш.Р.Р. к ООО "С.", ОАО "СПЦ" о признании права собственности на нежилое помещение в незавершенном объекте,
по апелляционной жалобе ОАО "РБР" на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 19 марта 2014 года, которым постановлено:
исковое заявление Ш.Р.Р. к ООО "С." о признании права собственности на нежилое помещение в незавершенном строительстве удовлетворить.
Признать за Ш.Р.Р. право собственности на нежилое помещение, расположенное в жилом доме по адрес "адрес" в адрес, ... (строительный), общей проектной площадью ... кв. м, стоимостью ... рублей.
Признать за Ш.Р.Р. право собственности на нежилое помещение, расположенное в жилом доме по адрес "адрес" в адрес, ... (строительный), общей проектной площадью ... кв. м, стоимостью ... рублей.
Настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности за Ш.Р.Р.:
- - на нежилое помещение, расположенное в жилом доме по адрес "адрес" в адрес, на ... (строительный), общей проектной площадью ... кв. м, стоимостью ... рублей;
- - нежилое помещение, расположенное в жилом доме по адрес "адрес" в адрес, на ... (строительный), общей проектной площадью ... кв. м, стоимостью ... рублей.
Заслушав доклад судьи Верховного суда Республики Башкортостан Р.Ф. Фахретдиновой, судебная коллегия
установила:
Ш.Р.Р. обратился в суд с иском к ООО "С." о признании прав собственности на нежилые помещения в незавершенном строительстве.
Иск был мотивирован тем, что по договорам о долевом участии в строительстве нежилого помещения в жилом комплексе "адрес", микрорайон "адрес" от дата N ..., заключенным с ООО "адрес", Ш.Р.Р., выступающий в роли дольщика, финансировал строительство нежилых помещений N ... и N ... на первом этаже секции ... сроком строительства дата года. Свои обязательства Ш.Р.Р. выполнил в полном объеме, однако в связи с банкротством застройщика не имел возможности оформить свои права на указанные нежилые помещения.
Судом вынесено приведенное выше решение.
Не соглашаясь с решением суда, в апелляционной жалобе третье лицо ОАО "РБР" просило его отменить как незаконное и необоснованное, указывая, что судом к спорным отношениям необоснованно применены нормы Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку разрешение на строительство застройщику данного объекта выдано до введения в действие указанного федерального закона, что влечет невозможность удовлетворения требования о признании права собственности на нежилые помещения в незавершенном строительством объекте до ввода это в эксплуатацию.
В апелляционной жалобе также содержались доводы о неподведомственности настоящего спора суду общей юрисдикции, поскольку заявленные истцом требования не являются правом потребителя, подлежащим судебной защите, следовательно, подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Республики Башкортостан.
Кроме того, в апелляционной жалобе указывалось на неверный вывод суда первой инстанции о том, что предмет требований не является предметом залога ОАО "РБР", а также судом не разрешено ходатайство о прекращении производства по делу.
Судебная коллегия установив, что суд при его рассмотрении спора в нарушение процессуального закона не определил круг лиц, подлежащих привлечению для участия в деле, и разрешил спор без привлечения к участию в деле в качестве соответчика ОАО "СПЦ", а резолютивная часть не подписана судьей, перешла к рассмотрению настоящего гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене постановленного решения по следующим основаниям.
Согласно ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным. Законным решение является, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, подлежащего применению к доказываемым правоотношениям.
В соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке является, в том числе, принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Как следует из материалов дела, суд при его рассмотрении в нарушение указанных требований закона не определил круг лиц, подлежащих привлечению для участия в деле, и разрешил спор без привлечения к участию в деле в качестве соответчика ОАО "СПЦ".
Так, по договору аренды земельного участка от дата N ... ОАО "СПЦ" Администрацией городского округа г. Уфа Республики Башкортостан предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером N ... расположенный по адресу: адрес, адрес, адрес, для использования в целях проведения подготовительных работ и строительства оздоровительно-оздоровительного и торгово-культурного центра и жилищного комплекса (л.д. 47 - 57 т. 1).
дата ОАО "СПЦ" первоначально выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ N ... на подготовительные работы (л.д. 58 т. 1).
Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан ОАО "СПЦ" также выданы разрешения на строительство спортивно-оздоровительного, торгово-культурного центра и жилищного комплекса - жилой дом N ... на устройство фундаментов и на устройство каркаса здания (л.д. 61 - 64 т. 1), а также на строительство жилого дома N ... в целом площадью застройки ... кв. м, объемом ... куб. м (л.д. 59 - 60 т. 1).
Между тем, по договорам о долевом участии в строительстве нежилого помещения в жилом комплексе "адрес", микрорайон "адрес" от дата N ... заключенным с ООО "С.", также следует, что застройщиком объекта является ОАО "СПЦ". С последним ООО "С." заключило договор от дата N ... по условиям которого обязалось инвестировать строительство жилого микрорайона "адрес", а ОАО "СПЦ", в свою очередь, обеспечить выполнение строительных работ в соответствии с проектом и в установленные сроки.
Следовательно, обязательства ООО "С" являются производными от обязательств ОАО "СПЦ", поскольку ООО "С" строительство объекта не осуществляет, однако согласно договору имеет право привлекать к инвестированию строительства денежные средства третьих лиц, заключая с ними договоры долевого участия от своего имени и принимая от них денежные средства. При этом из текста договоров долевого участия следует, что ООО "С" как инвестор обязан сдать нежилые помещения с определенными техническими характеристиками и обязан контролировать строительство, но инвестором не приняты на себя обязательства по передаче нежилых помещений истцу.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции отменяет обжалуемое решение суда и в соответствии с ч. 5 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
При новом рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции истец Ш.Р.Р. и его представитель исковые требования уточнили, указав, что предмету требования соответствуют нежилые помещения площадью ... кв. м и ... кв. м на ... построенного объекта, о привлечении соответчика ОАО "СПЦ" не возражали, поддержали исковые требования в отношении двух ответчиков, просили их удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика ООО "С." явился на судебное заседание, пояснил, что о дате и времени судебного разбирательства узнал непосредственно перед его началом, однако на отложении судебного заседания не настаивал, ходатайств о предоставлении дополнительного времени на подготовку не заявил, исковые требования просил разрешить в соответствии с требованиями законодательства.
Представитель ОАО "СПЦ" вопрос о привлечении его в качестве соответчика оставил на усмотрение суда, просил исковые требования разрешить в соответствии с требованиями законодательства.
Представитель третьего лица ОАО "РБР" против исковых требований возражал, просил в иске отказать в полном объеме.
Рассматривая дело по правилам производства в суде первой инстанции, судебная коллегия по основаниям ст. 40 ГПК Российской Федерации привлекла ОАО "СПЦ" к участию в деле в качестве соответчика.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, оценив вновь представленные доказательства, судебная коллегия находит иск подлежащим удовлетворению исходя из следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК Российской Федерации суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов.
В силу ст. ст. 11, 12 ГК Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, соответствующий суд, при этом выбор способа защиты гражданских прав, в том числе путем признания права, осуществляется истцом.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 218 ГК Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Положениями ст. 1041 ГК Российской Федерации установлено, что по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
Согласно нормам ст. ст. 4, 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Инвесторы осуществляют капитальные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления. Инвесторы имеют равные права, в том числе на объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора, на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
С 21 июня 2010 года Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" прекратил свое распространение на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Исходя из ч. ч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены начиная с 1 апреля 2005 года.
Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
В соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Как следует из материалов дела, ОАО "СПЦ" в качестве застройщика жилого дома N ... заключен договор аренды земельного участка и получены вышеперечисленные разрешения на строительство (л.д. 47 - 60 т. 1).
Кроме того, ОАО "СПЦ" и ООО "С." заключен договор от дата N ... с дополнительными соглашениями, предметом которого является инвестирование в строительство жилого микрорайона "адрес", по условиям которого застройщик не вправе привлекать других лиц для участия в инвестировании строительства помещений, определенных в приложении, а инвестор вправе привлекать денежные средства третьих лиц, заключая с ними договоры долевого участия от своего имени и принимая от них денежные средства.
Как следует из приложения к договору от дата N ... в перечень помещений, права на которые принадлежат ООО "С" включены также офисы N ... и N ... на 1 ... площадью соответственно ... кв. м и ... кв. м.
Реализуя свои договорные полномочия ООО "С" заключило с Ш.Р.Р. договоры о долевом участии в строительстве нежилых помещений от дата N ... и N ..., предметом которых является финансирование в строительство нежилого помещения ... N ... N ... (строительный номер) проектной площадью ... кв. м и нежилого помещения на N ... (строительный номер) проектной площадью ... кв. м (л.д. 7 - 8, 13 - 14 т. 1).
Расчеты за указанные объекты произведены Ш.Р.Р. в полном объеме, что подтверждается платежными документами и актами сверки (л.д. 9 - 12, 15 - 19 т. 1).
Как пояснили в суде первой и апелляционной инстанций истец и ответчик строительство объекта в полной мере не завершено, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию застройщиком не получено. Указанные пояснения подтверждаются письмом отдела градостроительного контроля и выдачи разрешений от дата ... согласно которому застройщиком разрешение на строительство получено без обособленного выделения нежилых помещений, согласно положительному заключению государственной экспертизы проектной документации от дата общая площадь встроенных помещений общественного назначения составляет ... кв. м.
Вместе с тем, из пояснений сторон также следует, что строительство спортивно-оздоровительного, торгово-культурного центра и жилищного комплекса - жилой дом N ... завершается, объект подключается к сетям коммуникации. Указанные пояснения также подтверждаются техническим паспортом жилого здания по состоянию на дата, из которого следует, что объект ... имеет ... этажей, а также подвал, цоколь, мансарду, мезонин, гараж и мастерскую, включает в себя площадь нежилых помещений ... кв. м.
Кроме того, согласно техническим паспортам по состоянию на дата нежилые помещения площадью ... кв. м ... кв. м фактически существуют, имеют замкнутый контур, бетонные полы, пластиковые окна, а также физический износ строения - 5% (л.д. 113 - 130 т. 1).
Судебная коллегия, исходя из существа договоров о долевом участии в строительстве нежилых помещений от дата N ... и N ..., находит, что конечной целью участия Ш.Р.Р. в строительстве жилого дома N ... в микрорайона "адрес" является получение определенных нежилых помещений для личного использования и оплаченные им денежные средства предназначены только для финансирования строительства конкретных нежилых помещений.
Суть этих отношений состоит в том, что Ш.Р.Р. передает деньги ООО "С.", у которого заключен договор с застройщиком, который, в свою очередь, передает Ш.Р.Р. в собственность построенные нежилые помещения. Таким образом, между организацией и гражданином возникают смешанные отношения как по передаче товара в собственность, так и по выполнению работ, завершающихся получением гражданином созданного результата.
Согласно положениям ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В то же время согласно ст. 729 ГК Российской Федерации, в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком, заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.
Судебная коллегия, исходя из вышеуказанных правовых норм и представленных сторонами документов, полагает о том, что существование самих нежилых помещений в натуре, является доказанным. При этом невозможность ввода объекта в эксплуатацию и передачи нежилых помещений Ш.Р.Р. по обстоятельствам банкротства застройщика ОАО "СПЦ" и инвестора ООО "С." влечет нарушение прав истца на получение результата инвестирования в условиях, когда финансирование объекта выполнено в полном объеме.
В суде апелляционной инстанции застройщиком ОАО "СПЦ" указано об отсутствии "двойных продаж" по объектам нежилого назначения, а также ответчиками не опровергнуто расходование средств, переданных Ш.Р.Р., на создание нежилых помещений в строящемся многоквартирном доме.
В суде апелляционной инстанции Ш.Р.Р. также путем уточнения исковых требований указано о соответствии нежилых помещений N ... и N ... указанных в договорах о долевом участии в строительстве нежилых помещений от дата N ... и N ..., нежилым помещениям, расположенным на первом этаже в секции N ... согласно техническим паспортам нежилых помещений по состоянию на дата и техническому паспорту жилого здания по состоянию на дата.
Судебная коллегия, принимая во внимание, что нежилые помещения на первом этаже строящегося объекта в виде офисов отражены в экспликации как самостоятельные объекты недвижимости, их площадь не включена в площадь помещений общего использования (графа 15), находит основания для удовлетворения исковых требований Ш.Р.Р. по строительному номеру и проектной площади нежилых помещений, поскольку до ввода объекта в эксплуатацию и кадастрового учета нежилых помещений в составе многоквартирного дома точное соответствие характеристик объекта как площадь, адрес, наименование не могут быть установлены.
Признанию права собственности, как реализации избранного истцом способа защиты, наличие договоров залога недвижимого имущества, заключенных застройщиком и третьим лицом, не препятствует в силу следующего.
Согласно договору залога от дата N ... ОАО "СПЦ" в обеспечение исполнения кредитных обязательств заложило ОАО "РБР" объект незавершенного строительства ... расположенное по адресу: адрес и право аренды земельного участка под указанным объектом незавершенного строительства (л.д. ...). Согласно условиям договора залога стороны пришли к соглашению о том, что на момент наступления срока возврата кредитных средств не могут быть обременены любыми правами третьих лиц трехкомнатные квартиры общей площадью ... кв. м.
Согласно договору залога от дата N ... ОАО "СПЦ" в обеспечение исполнения кредитных обязательств заложило ОАО "РБР" объект незавершенного строительства литер Б, расположенное по адресу: адрес право аренды земельного участка под указанным объектом незавершенного строительства (л.д. 75 - 78 т. 1). Согласно условиям договора залога стороны пришли к соглашению о том, что на момент наступления срока возврата кредитных средств не могут быть обременены любыми правами третьих лиц двухкомнатные квартиры общей площадью ... кв. м и трехкомнатные квартиры общей площадью ... кв. м.
Таким образом, судебная коллегия усматривает, что предметом залога является объект незавершенного строительства в целом и право аренды земельного участка, на котором он создается, однако стороны договора залога также пришли к соглашению о том, какие именно помещения в строящемся объекте не могут быть обременены правами третьих лиц, а именно трехкомнатные и двухкомнатные квартиры с конкретным перечнем на общую площадь ... кв. м, ... кв. м и ... кв. м. В их число нежилые помещения, находящиеся в ... и в отношении которых заявлены исковые требования Ш.Р.Р., не вошли.
Кроме того, судебная коллегия отмечает, что договоры о долевом участии в строительстве нежилых помещений от дата N ... и N ... заключены между ООО "С.", Ш.Р.Р. до заключения договоров залога между ОАО "СПЦ", ОАО "РБР". Названные договоры о долевом участии не оспорены, недействительными не признаны, подписаны в рамках правомочий ООО "С.", предоставленных последнему ОАО "СПЦ" по договору от дата N ..., где в п. п. 3.1.9, 3.1.10 предусмотрены обязанности ОАО "СПЦ" согласовывать с ООО "С" условия договоров, заключаемых во исполнение настоящего договора, исполнять договоры, заключенные с третьими лицами, только при условии их предварительного согласования с инвестором.
Доводы ОАО "РБР" о подведомственности настоящего спора Арбитражному суду Республики Башкортостан судебная коллегия не может признать состоятельными, так как Ш.Р.Р. индивидуальным предпринимателем не является, что не опровергнуто участвующими в деле лицами, характер отношений и требований между Ш.Р.Р. и ООО "С.", ОАО "СПЦ" не имеет признаков экономического спора.
Кроме того, при наличии взаимосвязанных требований к застройщику, в отношении которого инициирована процедура банкротства, и к инвестору, на которого правила ст. ст. 201.4, 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" не распространяются, в силу ст. 22 ГПК Российской Федерации дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции.
С учетом изложенного, иск Ш.Р.Р. к ООО "С.", ОАО "СПЦ" о признании права собственности на нежилые помещения в незавершенном строительством объекте подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст. 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,
определила:
решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 19 марта 2014 года отменить, вынести новое решение.
Исковое заявление Ш.Р.Р. к ООО "С.", ОАО "СПЦ" о признании права собственности на нежилое помещение в незавершенном строительстве удовлетворить.
Признать за Ш.Р.Р. право собственности на нежилое помещение в незавершенном строительством объекте, расположенное по адресу: адрес, N ... (строительный адрес), общей проектной площадью ... кв. м.
Признать за Ш.Р.Р. право собственности на нежилое помещение в незавершенном строительством объекте, расположенное по адресу: адрес", N ... (строительный адрес), общей проектной площадью ... кв. м.
Председательствующий
Н.М.МУХАМЕТОВА
Судьи
Н.Ю.ГОНТАРЬ
Р.Ф.ФАХРЕТДИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 05.06.2014 ПО ДЕЛУ N 33-7385/2014
Требование: О признании права собственности на нежилые помещения в не завершенном строительством объекте.Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец по договорам о долевом участии в строительстве, выступающий в роли дольщика, финансировал строительство нежилых помещений, однако в связи с банкротством застройщика не имел возможности оформить свои права на указанные помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 июня 2014 г. по делу N 33-7385/2014
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Мухаметовой Н.М.,
судей Гонтарь Н.Ю.,
Фахретдиновой Р.Ф.,
при секретаре А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции гражданское дело по иску Ш.Р.Р. к ООО "С.", ОАО "СПЦ" о признании права собственности на нежилое помещение в незавершенном объекте,
по апелляционной жалобе ОАО "РБР" на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 19 марта 2014 года, которым постановлено:
исковое заявление Ш.Р.Р. к ООО "С." о признании права собственности на нежилое помещение в незавершенном строительстве удовлетворить.
Признать за Ш.Р.Р. право собственности на нежилое помещение, расположенное в жилом доме по адрес "адрес" в адрес, ... (строительный), общей проектной площадью ... кв. м, стоимостью ... рублей.
Признать за Ш.Р.Р. право собственности на нежилое помещение, расположенное в жилом доме по адрес "адрес" в адрес, ... (строительный), общей проектной площадью ... кв. м, стоимостью ... рублей.
Настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности за Ш.Р.Р.:
- - на нежилое помещение, расположенное в жилом доме по адрес "адрес" в адрес, на ... (строительный), общей проектной площадью ... кв. м, стоимостью ... рублей;
- - нежилое помещение, расположенное в жилом доме по адрес "адрес" в адрес, на ... (строительный), общей проектной площадью ... кв. м, стоимостью ... рублей.
Заслушав доклад судьи Верховного суда Республики Башкортостан Р.Ф. Фахретдиновой, судебная коллегия
установила:
Ш.Р.Р. обратился в суд с иском к ООО "С." о признании прав собственности на нежилые помещения в незавершенном строительстве.
Иск был мотивирован тем, что по договорам о долевом участии в строительстве нежилого помещения в жилом комплексе "адрес", микрорайон "адрес" от дата N ..., заключенным с ООО "адрес", Ш.Р.Р., выступающий в роли дольщика, финансировал строительство нежилых помещений N ... и N ... на первом этаже секции ... сроком строительства дата года. Свои обязательства Ш.Р.Р. выполнил в полном объеме, однако в связи с банкротством застройщика не имел возможности оформить свои права на указанные нежилые помещения.
Судом вынесено приведенное выше решение.
Не соглашаясь с решением суда, в апелляционной жалобе третье лицо ОАО "РБР" просило его отменить как незаконное и необоснованное, указывая, что судом к спорным отношениям необоснованно применены нормы Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку разрешение на строительство застройщику данного объекта выдано до введения в действие указанного федерального закона, что влечет невозможность удовлетворения требования о признании права собственности на нежилые помещения в незавершенном строительством объекте до ввода это в эксплуатацию.
В апелляционной жалобе также содержались доводы о неподведомственности настоящего спора суду общей юрисдикции, поскольку заявленные истцом требования не являются правом потребителя, подлежащим судебной защите, следовательно, подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Республики Башкортостан.
Кроме того, в апелляционной жалобе указывалось на неверный вывод суда первой инстанции о том, что предмет требований не является предметом залога ОАО "РБР", а также судом не разрешено ходатайство о прекращении производства по делу.
Судебная коллегия установив, что суд при его рассмотрении спора в нарушение процессуального закона не определил круг лиц, подлежащих привлечению для участия в деле, и разрешил спор без привлечения к участию в деле в качестве соответчика ОАО "СПЦ", а резолютивная часть не подписана судьей, перешла к рассмотрению настоящего гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене постановленного решения по следующим основаниям.
Согласно ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным. Законным решение является, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, подлежащего применению к доказываемым правоотношениям.
В соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке является, в том числе, принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Как следует из материалов дела, суд при его рассмотрении в нарушение указанных требований закона не определил круг лиц, подлежащих привлечению для участия в деле, и разрешил спор без привлечения к участию в деле в качестве соответчика ОАО "СПЦ".
Так, по договору аренды земельного участка от дата N ... ОАО "СПЦ" Администрацией городского округа г. Уфа Республики Башкортостан предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером N ... расположенный по адресу: адрес, адрес, адрес, для использования в целях проведения подготовительных работ и строительства оздоровительно-оздоровительного и торгово-культурного центра и жилищного комплекса (л.д. 47 - 57 т. 1).
дата ОАО "СПЦ" первоначально выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ N ... на подготовительные работы (л.д. 58 т. 1).
Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан ОАО "СПЦ" также выданы разрешения на строительство спортивно-оздоровительного, торгово-культурного центра и жилищного комплекса - жилой дом N ... на устройство фундаментов и на устройство каркаса здания (л.д. 61 - 64 т. 1), а также на строительство жилого дома N ... в целом площадью застройки ... кв. м, объемом ... куб. м (л.д. 59 - 60 т. 1).
Между тем, по договорам о долевом участии в строительстве нежилого помещения в жилом комплексе "адрес", микрорайон "адрес" от дата N ... заключенным с ООО "С.", также следует, что застройщиком объекта является ОАО "СПЦ". С последним ООО "С." заключило договор от дата N ... по условиям которого обязалось инвестировать строительство жилого микрорайона "адрес", а ОАО "СПЦ", в свою очередь, обеспечить выполнение строительных работ в соответствии с проектом и в установленные сроки.
Следовательно, обязательства ООО "С" являются производными от обязательств ОАО "СПЦ", поскольку ООО "С" строительство объекта не осуществляет, однако согласно договору имеет право привлекать к инвестированию строительства денежные средства третьих лиц, заключая с ними договоры долевого участия от своего имени и принимая от них денежные средства. При этом из текста договоров долевого участия следует, что ООО "С" как инвестор обязан сдать нежилые помещения с определенными техническими характеристиками и обязан контролировать строительство, но инвестором не приняты на себя обязательства по передаче нежилых помещений истцу.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции отменяет обжалуемое решение суда и в соответствии с ч. 5 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
При новом рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции истец Ш.Р.Р. и его представитель исковые требования уточнили, указав, что предмету требования соответствуют нежилые помещения площадью ... кв. м и ... кв. м на ... построенного объекта, о привлечении соответчика ОАО "СПЦ" не возражали, поддержали исковые требования в отношении двух ответчиков, просили их удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика ООО "С." явился на судебное заседание, пояснил, что о дате и времени судебного разбирательства узнал непосредственно перед его началом, однако на отложении судебного заседания не настаивал, ходатайств о предоставлении дополнительного времени на подготовку не заявил, исковые требования просил разрешить в соответствии с требованиями законодательства.
Представитель ОАО "СПЦ" вопрос о привлечении его в качестве соответчика оставил на усмотрение суда, просил исковые требования разрешить в соответствии с требованиями законодательства.
Представитель третьего лица ОАО "РБР" против исковых требований возражал, просил в иске отказать в полном объеме.
Рассматривая дело по правилам производства в суде первой инстанции, судебная коллегия по основаниям ст. 40 ГПК Российской Федерации привлекла ОАО "СПЦ" к участию в деле в качестве соответчика.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, оценив вновь представленные доказательства, судебная коллегия находит иск подлежащим удовлетворению исходя из следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК Российской Федерации суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов.
В силу ст. ст. 11, 12 ГК Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, соответствующий суд, при этом выбор способа защиты гражданских прав, в том числе путем признания права, осуществляется истцом.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 218 ГК Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Положениями ст. 1041 ГК Российской Федерации установлено, что по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
Согласно нормам ст. ст. 4, 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Инвесторы осуществляют капитальные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления. Инвесторы имеют равные права, в том числе на объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора, на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
С 21 июня 2010 года Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" прекратил свое распространение на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Исходя из ч. ч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены начиная с 1 апреля 2005 года.
Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
В соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Как следует из материалов дела, ОАО "СПЦ" в качестве застройщика жилого дома N ... заключен договор аренды земельного участка и получены вышеперечисленные разрешения на строительство (л.д. 47 - 60 т. 1).
Кроме того, ОАО "СПЦ" и ООО "С." заключен договор от дата N ... с дополнительными соглашениями, предметом которого является инвестирование в строительство жилого микрорайона "адрес", по условиям которого застройщик не вправе привлекать других лиц для участия в инвестировании строительства помещений, определенных в приложении, а инвестор вправе привлекать денежные средства третьих лиц, заключая с ними договоры долевого участия от своего имени и принимая от них денежные средства.
Как следует из приложения к договору от дата N ... в перечень помещений, права на которые принадлежат ООО "С" включены также офисы N ... и N ... на 1 ... площадью соответственно ... кв. м и ... кв. м.
Реализуя свои договорные полномочия ООО "С" заключило с Ш.Р.Р. договоры о долевом участии в строительстве нежилых помещений от дата N ... и N ..., предметом которых является финансирование в строительство нежилого помещения ... N ... N ... (строительный номер) проектной площадью ... кв. м и нежилого помещения на N ... (строительный номер) проектной площадью ... кв. м (л.д. 7 - 8, 13 - 14 т. 1).
Расчеты за указанные объекты произведены Ш.Р.Р. в полном объеме, что подтверждается платежными документами и актами сверки (л.д. 9 - 12, 15 - 19 т. 1).
Как пояснили в суде первой и апелляционной инстанций истец и ответчик строительство объекта в полной мере не завершено, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию застройщиком не получено. Указанные пояснения подтверждаются письмом отдела градостроительного контроля и выдачи разрешений от дата ... согласно которому застройщиком разрешение на строительство получено без обособленного выделения нежилых помещений, согласно положительному заключению государственной экспертизы проектной документации от дата общая площадь встроенных помещений общественного назначения составляет ... кв. м.
Вместе с тем, из пояснений сторон также следует, что строительство спортивно-оздоровительного, торгово-культурного центра и жилищного комплекса - жилой дом N ... завершается, объект подключается к сетям коммуникации. Указанные пояснения также подтверждаются техническим паспортом жилого здания по состоянию на дата, из которого следует, что объект ... имеет ... этажей, а также подвал, цоколь, мансарду, мезонин, гараж и мастерскую, включает в себя площадь нежилых помещений ... кв. м.
Кроме того, согласно техническим паспортам по состоянию на дата нежилые помещения площадью ... кв. м ... кв. м фактически существуют, имеют замкнутый контур, бетонные полы, пластиковые окна, а также физический износ строения - 5% (л.д. 113 - 130 т. 1).
Судебная коллегия, исходя из существа договоров о долевом участии в строительстве нежилых помещений от дата N ... и N ..., находит, что конечной целью участия Ш.Р.Р. в строительстве жилого дома N ... в микрорайона "адрес" является получение определенных нежилых помещений для личного использования и оплаченные им денежные средства предназначены только для финансирования строительства конкретных нежилых помещений.
Суть этих отношений состоит в том, что Ш.Р.Р. передает деньги ООО "С.", у которого заключен договор с застройщиком, который, в свою очередь, передает Ш.Р.Р. в собственность построенные нежилые помещения. Таким образом, между организацией и гражданином возникают смешанные отношения как по передаче товара в собственность, так и по выполнению работ, завершающихся получением гражданином созданного результата.
Согласно положениям ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В то же время согласно ст. 729 ГК Российской Федерации, в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком, заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.
Судебная коллегия, исходя из вышеуказанных правовых норм и представленных сторонами документов, полагает о том, что существование самих нежилых помещений в натуре, является доказанным. При этом невозможность ввода объекта в эксплуатацию и передачи нежилых помещений Ш.Р.Р. по обстоятельствам банкротства застройщика ОАО "СПЦ" и инвестора ООО "С." влечет нарушение прав истца на получение результата инвестирования в условиях, когда финансирование объекта выполнено в полном объеме.
В суде апелляционной инстанции застройщиком ОАО "СПЦ" указано об отсутствии "двойных продаж" по объектам нежилого назначения, а также ответчиками не опровергнуто расходование средств, переданных Ш.Р.Р., на создание нежилых помещений в строящемся многоквартирном доме.
В суде апелляционной инстанции Ш.Р.Р. также путем уточнения исковых требований указано о соответствии нежилых помещений N ... и N ... указанных в договорах о долевом участии в строительстве нежилых помещений от дата N ... и N ..., нежилым помещениям, расположенным на первом этаже в секции N ... согласно техническим паспортам нежилых помещений по состоянию на дата и техническому паспорту жилого здания по состоянию на дата.
Судебная коллегия, принимая во внимание, что нежилые помещения на первом этаже строящегося объекта в виде офисов отражены в экспликации как самостоятельные объекты недвижимости, их площадь не включена в площадь помещений общего использования (графа 15), находит основания для удовлетворения исковых требований Ш.Р.Р. по строительному номеру и проектной площади нежилых помещений, поскольку до ввода объекта в эксплуатацию и кадастрового учета нежилых помещений в составе многоквартирного дома точное соответствие характеристик объекта как площадь, адрес, наименование не могут быть установлены.
Признанию права собственности, как реализации избранного истцом способа защиты, наличие договоров залога недвижимого имущества, заключенных застройщиком и третьим лицом, не препятствует в силу следующего.
Согласно договору залога от дата N ... ОАО "СПЦ" в обеспечение исполнения кредитных обязательств заложило ОАО "РБР" объект незавершенного строительства ... расположенное по адресу: адрес и право аренды земельного участка под указанным объектом незавершенного строительства (л.д. ...). Согласно условиям договора залога стороны пришли к соглашению о том, что на момент наступления срока возврата кредитных средств не могут быть обременены любыми правами третьих лиц трехкомнатные квартиры общей площадью ... кв. м.
Согласно договору залога от дата N ... ОАО "СПЦ" в обеспечение исполнения кредитных обязательств заложило ОАО "РБР" объект незавершенного строительства литер Б, расположенное по адресу: адрес право аренды земельного участка под указанным объектом незавершенного строительства (л.д. 75 - 78 т. 1). Согласно условиям договора залога стороны пришли к соглашению о том, что на момент наступления срока возврата кредитных средств не могут быть обременены любыми правами третьих лиц двухкомнатные квартиры общей площадью ... кв. м и трехкомнатные квартиры общей площадью ... кв. м.
Таким образом, судебная коллегия усматривает, что предметом залога является объект незавершенного строительства в целом и право аренды земельного участка, на котором он создается, однако стороны договора залога также пришли к соглашению о том, какие именно помещения в строящемся объекте не могут быть обременены правами третьих лиц, а именно трехкомнатные и двухкомнатные квартиры с конкретным перечнем на общую площадь ... кв. м, ... кв. м и ... кв. м. В их число нежилые помещения, находящиеся в ... и в отношении которых заявлены исковые требования Ш.Р.Р., не вошли.
Кроме того, судебная коллегия отмечает, что договоры о долевом участии в строительстве нежилых помещений от дата N ... и N ... заключены между ООО "С.", Ш.Р.Р. до заключения договоров залога между ОАО "СПЦ", ОАО "РБР". Названные договоры о долевом участии не оспорены, недействительными не признаны, подписаны в рамках правомочий ООО "С.", предоставленных последнему ОАО "СПЦ" по договору от дата N ..., где в п. п. 3.1.9, 3.1.10 предусмотрены обязанности ОАО "СПЦ" согласовывать с ООО "С" условия договоров, заключаемых во исполнение настоящего договора, исполнять договоры, заключенные с третьими лицами, только при условии их предварительного согласования с инвестором.
Доводы ОАО "РБР" о подведомственности настоящего спора Арбитражному суду Республики Башкортостан судебная коллегия не может признать состоятельными, так как Ш.Р.Р. индивидуальным предпринимателем не является, что не опровергнуто участвующими в деле лицами, характер отношений и требований между Ш.Р.Р. и ООО "С.", ОАО "СПЦ" не имеет признаков экономического спора.
Кроме того, при наличии взаимосвязанных требований к застройщику, в отношении которого инициирована процедура банкротства, и к инвестору, на которого правила ст. ст. 201.4, 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" не распространяются, в силу ст. 22 ГПК Российской Федерации дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции.
С учетом изложенного, иск Ш.Р.Р. к ООО "С.", ОАО "СПЦ" о признании права собственности на нежилые помещения в незавершенном строительством объекте подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст. 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,
определила:
решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 19 марта 2014 года отменить, вынести новое решение.
Исковое заявление Ш.Р.Р. к ООО "С.", ОАО "СПЦ" о признании права собственности на нежилое помещение в незавершенном строительстве удовлетворить.
Признать за Ш.Р.Р. право собственности на нежилое помещение в незавершенном строительством объекте, расположенное по адресу: адрес, N ... (строительный адрес), общей проектной площадью ... кв. м.
Признать за Ш.Р.Р. право собственности на нежилое помещение в незавершенном строительством объекте, расположенное по адресу: адрес", N ... (строительный адрес), общей проектной площадью ... кв. м.
Председательствующий
Н.М.МУХАМЕТОВА
Судьи
Н.Ю.ГОНТАРЬ
Р.Ф.ФАХРЕТДИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)