Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 08 июля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Савенко Л.И., судей Айбатулина К.К. и Чесняк Н.В., в отсутствие в судебном заседании истца - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства "Доверие" (ИНН 6162048279, ОГРН 1066162017635), ответчиков: муниципального унитарного предприятия "Теплокоммунэнерго" (ИНН 6152000359, ОГРН 1026103720170), муниципального образования город Ростов-на-Дону в лице администрации города Ростова-на-Дону (ИНН 6164056684, ОГРН 1026103282743), муниципального образования город Ростов-на-Дону в лице Департамента жилищно-коммунального хозяйства и энергетики г. Ростова-на-Дону (ИНН 6152000334, ОГРН 1026103273415), надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу муниципального образования город Ростов-на-Дону в лице администрации города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.12.2013 (судья Лусегенова З.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2014 (судьи Чотчаев Б.Т., Величко М.Г., Ковалева Н.В.) по делу N А53-13201/2013, установил следующее.
ООО "Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства "Доверие" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к МУП "Теплокоммунэнерго" (далее - предприятие) о взыскании 389 338 рублей 94 копеек задолженности по оплате за содержание общего имущества и отопление, 24 770 рублей 02 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами и с требованием к муниципальному образованию город Ростов-на-Дону в лице администрации города Ростова-на-Дону (далее - администрация) о взыскании 230 249 рублей 06 копеек задолженности по оплате за содержание общего имущества и отопление, 15 196 рублей 75 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами (уточненные требования).
Решением суда от 30.12.2013, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 25.03.2014, исковые требования удовлетворены в полном объеме, распределены судебные расходы. Судебные акты мотивированы тем, что собственники нежилых помещений обязаны участвовать в расходах по содержанию и технической эксплуатации общего имущества. Материалами дела подтверждается, что собственник помещений, а также субъект права хозяйственного ведения не выполнили обязательства по оплате эксплуатационных расходов соразмерно своей доле в общем имуществе.
В кассационной жалобе администрация просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда. Жалоба обоснована следующими доводами:
- - за имущество, находящееся на праве хозяйственного ведения, должно отвечать предприятие;
- - если право хозяйственного ведения не зарегистрировано, надлежащим ответчиком является муниципальное образование город Ростов-на-Дону в лице Департамента жилищно-коммунального хозяйства и энергетики г. Ростова-на-Дону (далее - департамент);
- - определение надлежащего ответчика зависит от регистрации права хозяйственного ведения;
- - главным распорядителем бюджетных средств в отношении жилищно-коммунального хозяйства является департамент.
Согласно статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений и постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено Кодексом.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, считает, что судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, общество осуществляет управление многоквартирными жилыми домами, расположенными по адресам: г. Ростов-на-Дону, ул. Профсоюзная, 29/22; г. Ростов-на-Дону, ул. Профсоюзная, 31/33; г. Ростов-на-Дону, ул. Русская, 15.
В соответствии с выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним за предприятием зарегистрировано право хозяйственного ведения за помещениями в г. Ростове-на-Дону, по ул. Профсоюзной, 29/22, литера А (N 40, 41, 42, 43, общей площадью 327,9 кв. м) - с 20.10.2011, и по ул. Профсоюзной, 31/33, литера А (N 10, 11, 12, 23, 24, 25, 26, 27, 28, общей площадью 148,1 кв. м) - с 12.08.2011 (т. 1, л.д. 102-107).
Согласно уведомлению в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют данные о правообладателе нежилого помещения по ул. Русской, 15, литера А, комнаты N 55, 55а, 57, 58, 59. Письмом департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону сообщил, что в реестре муниципального имущества города Ростова-на-Дону значатся и находятся на балансе МКУ "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Железнодорожного района города Ростова-на-Дону нежилые помещения N 53, 54, 55, 55а, 53а, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 71 (1-й этаж) площадью 166, кв. м, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Русская, 15, литера А. Указанные жилые помещения переданы департаментом имущественно-земельных отношений на основании решения городской комиссии по недвижимости в безвозмездное пользование Управлению федеральной миграционной службы по Ростовской области.
02 декабря 2013 года представители общества и предприятия составили акт N 2286, согласно которому по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Русская, 15 в нежилых помещениях площадью 75 кв. м расположена котельная, принадлежащая предприятию, однако помещение не находится на балансе предприятия.
Невнесение платы за содержание нежилых помещений в г. Ростове-на-Дону, по ул. Профсоюзной, 29/22, литера А (N 40, 41, 42, 43, общей площадью 327,9 кв. м), по ул. Профсоюзной, 31/33 литера А (N 10, 11, 12, 23, 24, 25, 26, 27, 28, общей площадью 148,1 кв. м), по ул. Русской 15, литера А (N 55, 55а, 56, 57, 58, 59) с июня 2010 года по май 2013 года послужило основанием для обращения в суд.
В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
На основании частей 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Как установлено статьей 249 Кодекса, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В силу статьи 210 Кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 249 Кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Применительно к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме это положение конкретизировано в части 1 статьи 39 и части 1 статьи 158 Жилищного кодекса: собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, обязаны нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается: собственниками; путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией; путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом); товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом); управляющей организацией, а также путем утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.
В пункте 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75, дано определение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения - это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 квадратного метра общей площади жилого помещения.
Таким образом, собственник нежилого помещения в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание принадлежащего ему помещения. Содержание собственного помещения, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10 изложены обязательные для арбитражных судов разъяснения, согласно которым содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем услуг не освобождают собственника от бремени расходов на содержание общего имущества, включая земельный участок, на котором расположен дом. В силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, поэтому управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений. Тариф за содержание и ремонт имущества многоквартирного дома устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, поэтому расчет платы представляет собой простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующее число месяцев.
Отсутствие отдельного договора между истцом и ответчиком при условии избрания истца управляющей организацией и утверждения условий договора управления общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме не является основанием для освобождения собственника помещений в многоквартирном доме от несения расходов по содержанию общего имущества.
По смыслу статьи 294 и пункта 1 статьи 296 Кодекса лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, наделено полномочиями собственника данного имущества по владению, пользованию и распоряжению, ограниченными лишь законом, целями деятельности, назначением имущества, а также заданиями его собственника.
Таким образом, при передаче имущества на праве оперативного управления или хозяйственного ведения обязанность по содержанию имущества в силу закона возлагается на лицо, ставшее субъектом соответствующего ограниченного вещного права.
Согласно положениям пункта 1 статьи 131 Кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Право оперативного управления и хозяйственного ведения на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (абзац 5 пункта 1 статьи 216 Кодекса, абзац 2 пункта 5 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Из материалов дела видно, что оплата расходов за содержание и ремонт нежилых помещений, а также за сезонное отопление ответчиками не производилась. Суды установили реальный статус каждого объекта на основании выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и данных, представленных ответчиками. Расчет суммы задолженности произведен истцом с учетом регистрации за предприятием права хозяйственного ведения и ответчиком не оспорен, контррасчет не представлен.
С учетом изложенного суды правомерно удовлетворили исковые требования исходя из принадлежности нежилых помещений и даты регистрации права хозяйственного ведения.
Доводы о том, что оплачивать содержание и ремонт нежилых помещений и отопление должно только предприятие, несостоятелен, так как обязанность по оплате у предприятия возникает только с даты регистрации права хозяйственного ведения, а до регистрации названного права оплату должен осуществлять собственник.
Указания заявителя жалобы о том, что в отношении помещений, права хозяйственного ведения на которые не зарегистрированы, надлежащим ответчиком является департамент, поскольку он является главным распорядителем бюджетных средств в отношении жилищно-коммунального хозяйства, надлежит отклонить. Согласно действующему законодательству сособственники нежилых помещений или владеющие имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, поскольку они наделены полномочиями собственника данного имущества по владению, пользованию и распоряжению, ограниченными законом, целями деятельности, назначением имущества, а также заданиями его собственника, обязаны производить оплату за содержание общего имущества. Наличие департамента, регулирующего отношения жилищно-коммунального хозяйства, при условии непередачи ему имущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления не свидетельствует о возложении на него обязанности по содержанию имущества администрации. Администрация является главным распорядителем бюджетных средств города и надлежащим ответчиком по несению расходов на содержание муниципальных нежилых помещений.
Нарушения, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены. Основания для отмены или изменения судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.12.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2014 по делу N А53-13201/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 08.07.2014 ПО ДЕЛУ N А53-13201/2013
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 июля 2014 г. по делу N А53-13201/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 08 июля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Савенко Л.И., судей Айбатулина К.К. и Чесняк Н.В., в отсутствие в судебном заседании истца - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства "Доверие" (ИНН 6162048279, ОГРН 1066162017635), ответчиков: муниципального унитарного предприятия "Теплокоммунэнерго" (ИНН 6152000359, ОГРН 1026103720170), муниципального образования город Ростов-на-Дону в лице администрации города Ростова-на-Дону (ИНН 6164056684, ОГРН 1026103282743), муниципального образования город Ростов-на-Дону в лице Департамента жилищно-коммунального хозяйства и энергетики г. Ростова-на-Дону (ИНН 6152000334, ОГРН 1026103273415), надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу муниципального образования город Ростов-на-Дону в лице администрации города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.12.2013 (судья Лусегенова З.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2014 (судьи Чотчаев Б.Т., Величко М.Г., Ковалева Н.В.) по делу N А53-13201/2013, установил следующее.
ООО "Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства "Доверие" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к МУП "Теплокоммунэнерго" (далее - предприятие) о взыскании 389 338 рублей 94 копеек задолженности по оплате за содержание общего имущества и отопление, 24 770 рублей 02 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами и с требованием к муниципальному образованию город Ростов-на-Дону в лице администрации города Ростова-на-Дону (далее - администрация) о взыскании 230 249 рублей 06 копеек задолженности по оплате за содержание общего имущества и отопление, 15 196 рублей 75 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами (уточненные требования).
Решением суда от 30.12.2013, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 25.03.2014, исковые требования удовлетворены в полном объеме, распределены судебные расходы. Судебные акты мотивированы тем, что собственники нежилых помещений обязаны участвовать в расходах по содержанию и технической эксплуатации общего имущества. Материалами дела подтверждается, что собственник помещений, а также субъект права хозяйственного ведения не выполнили обязательства по оплате эксплуатационных расходов соразмерно своей доле в общем имуществе.
В кассационной жалобе администрация просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда. Жалоба обоснована следующими доводами:
- - за имущество, находящееся на праве хозяйственного ведения, должно отвечать предприятие;
- - если право хозяйственного ведения не зарегистрировано, надлежащим ответчиком является муниципальное образование город Ростов-на-Дону в лице Департамента жилищно-коммунального хозяйства и энергетики г. Ростова-на-Дону (далее - департамент);
- - определение надлежащего ответчика зависит от регистрации права хозяйственного ведения;
- - главным распорядителем бюджетных средств в отношении жилищно-коммунального хозяйства является департамент.
Согласно статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений и постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено Кодексом.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, считает, что судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, общество осуществляет управление многоквартирными жилыми домами, расположенными по адресам: г. Ростов-на-Дону, ул. Профсоюзная, 29/22; г. Ростов-на-Дону, ул. Профсоюзная, 31/33; г. Ростов-на-Дону, ул. Русская, 15.
В соответствии с выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним за предприятием зарегистрировано право хозяйственного ведения за помещениями в г. Ростове-на-Дону, по ул. Профсоюзной, 29/22, литера А (N 40, 41, 42, 43, общей площадью 327,9 кв. м) - с 20.10.2011, и по ул. Профсоюзной, 31/33, литера А (N 10, 11, 12, 23, 24, 25, 26, 27, 28, общей площадью 148,1 кв. м) - с 12.08.2011 (т. 1, л.д. 102-107).
Согласно уведомлению в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют данные о правообладателе нежилого помещения по ул. Русской, 15, литера А, комнаты N 55, 55а, 57, 58, 59. Письмом департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону сообщил, что в реестре муниципального имущества города Ростова-на-Дону значатся и находятся на балансе МКУ "Управление жилищно-коммунального хозяйства" Железнодорожного района города Ростова-на-Дону нежилые помещения N 53, 54, 55, 55а, 53а, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 71 (1-й этаж) площадью 166, кв. м, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Русская, 15, литера А. Указанные жилые помещения переданы департаментом имущественно-земельных отношений на основании решения городской комиссии по недвижимости в безвозмездное пользование Управлению федеральной миграционной службы по Ростовской области.
02 декабря 2013 года представители общества и предприятия составили акт N 2286, согласно которому по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Русская, 15 в нежилых помещениях площадью 75 кв. м расположена котельная, принадлежащая предприятию, однако помещение не находится на балансе предприятия.
Невнесение платы за содержание нежилых помещений в г. Ростове-на-Дону, по ул. Профсоюзной, 29/22, литера А (N 40, 41, 42, 43, общей площадью 327,9 кв. м), по ул. Профсоюзной, 31/33 литера А (N 10, 11, 12, 23, 24, 25, 26, 27, 28, общей площадью 148,1 кв. м), по ул. Русской 15, литера А (N 55, 55а, 56, 57, 58, 59) с июня 2010 года по май 2013 года послужило основанием для обращения в суд.
В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
На основании частей 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Как установлено статьей 249 Кодекса, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В силу статьи 210 Кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 249 Кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Применительно к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме это положение конкретизировано в части 1 статьи 39 и части 1 статьи 158 Жилищного кодекса: собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, обязаны нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается: собственниками; путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией; путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом); товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом); управляющей организацией, а также путем утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.
В пункте 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75, дано определение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения - это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 квадратного метра общей площади жилого помещения.
Таким образом, собственник нежилого помещения в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание принадлежащего ему помещения. Содержание собственного помещения, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10 изложены обязательные для арбитражных судов разъяснения, согласно которым содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем услуг не освобождают собственника от бремени расходов на содержание общего имущества, включая земельный участок, на котором расположен дом. В силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, поэтому управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений. Тариф за содержание и ремонт имущества многоквартирного дома устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, поэтому расчет платы представляет собой простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующее число месяцев.
Отсутствие отдельного договора между истцом и ответчиком при условии избрания истца управляющей организацией и утверждения условий договора управления общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме не является основанием для освобождения собственника помещений в многоквартирном доме от несения расходов по содержанию общего имущества.
По смыслу статьи 294 и пункта 1 статьи 296 Кодекса лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, наделено полномочиями собственника данного имущества по владению, пользованию и распоряжению, ограниченными лишь законом, целями деятельности, назначением имущества, а также заданиями его собственника.
Таким образом, при передаче имущества на праве оперативного управления или хозяйственного ведения обязанность по содержанию имущества в силу закона возлагается на лицо, ставшее субъектом соответствующего ограниченного вещного права.
Согласно положениям пункта 1 статьи 131 Кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Право оперативного управления и хозяйственного ведения на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (абзац 5 пункта 1 статьи 216 Кодекса, абзац 2 пункта 5 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Из материалов дела видно, что оплата расходов за содержание и ремонт нежилых помещений, а также за сезонное отопление ответчиками не производилась. Суды установили реальный статус каждого объекта на основании выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и данных, представленных ответчиками. Расчет суммы задолженности произведен истцом с учетом регистрации за предприятием права хозяйственного ведения и ответчиком не оспорен, контррасчет не представлен.
С учетом изложенного суды правомерно удовлетворили исковые требования исходя из принадлежности нежилых помещений и даты регистрации права хозяйственного ведения.
Доводы о том, что оплачивать содержание и ремонт нежилых помещений и отопление должно только предприятие, несостоятелен, так как обязанность по оплате у предприятия возникает только с даты регистрации права хозяйственного ведения, а до регистрации названного права оплату должен осуществлять собственник.
Указания заявителя жалобы о том, что в отношении помещений, права хозяйственного ведения на которые не зарегистрированы, надлежащим ответчиком является департамент, поскольку он является главным распорядителем бюджетных средств в отношении жилищно-коммунального хозяйства, надлежит отклонить. Согласно действующему законодательству сособственники нежилых помещений или владеющие имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, поскольку они наделены полномочиями собственника данного имущества по владению, пользованию и распоряжению, ограниченными законом, целями деятельности, назначением имущества, а также заданиями его собственника, обязаны производить оплату за содержание общего имущества. Наличие департамента, регулирующего отношения жилищно-коммунального хозяйства, при условии непередачи ему имущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления не свидетельствует о возложении на него обязанности по содержанию имущества администрации. Администрация является главным распорядителем бюджетных средств города и надлежащим ответчиком по несению расходов на содержание муниципальных нежилых помещений.
Нарушения, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены. Основания для отмены или изменения судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.12.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2014 по делу N А53-13201/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.И.САВЕНКО
Л.И.САВЕНКО
Судьи
К.К.АЙБАТУЛИН
Н.В.ЧЕСНЯК
К.К.АЙБАТУЛИН
Н.В.ЧЕСНЯК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)