Судебные решения, арбитраж
Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Паршуков А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего Зотиной Е.Г.,
судей Ощепкова Н.Г. и Атрошкиной В.Т.,
при секретаре С.Т.,
рассмотрела в открытом судебном заседании, в апелляционном порядке, гражданское дело по апелляционной жалобе представителя С.М. - Г.,
на решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от "28" октября 2013 года, которым постановлено:
- выселить С.М. из <адрес> без предоставления другого жилого помещения и снять ее с регистрационного учета;
- в удовлетворении встречного иска С.М. о признании недействительным договора - купли продажи, снятии с регистрационного учета, отказать.
Заслушав докладчика судью суда Ямало-Ненецкого автономного округа Ощепкова Н.Г., Судебная коллегия
установила:
Ц.М.Ф. обратился в суд с иском к С.М. о выселении из жилого <адрес>, без предоставления другого жилого помещения со снятием с регистрационного учета по месту жительства.
В обосновании иска указал, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ прошедшего государственную регистрацию, является собственником данного жилого дома с земельным участком. Представителем продавца С.М. по договору купли-продажи выступал представитель Ф., действующая на основании доверенности. Считает, что условия договора купли-продажи им исполнены надлежащим образом. После приобретения дома выяснилось, что в нем без правовых оснований проживает ответчик С.М. - бывший собственник дома. Поскольку законных оснований для приобретения права пользования домом у ответчика не имеется, членом семьи нового собственника ответчик не является, С.М. подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.
С.М. обратилась в суд со встречным иском (с учетом дополнения требований) к Ц.М.Ф., Ц.А. и Ф. о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным с прекращением права собственности Ц.М.Ф. как на указанный жилой дом, так и на земельный участок на котором он расположен, и снятии с регистрационного учета по месту жительства Ц.М.Ф. и Ц.А.
В обосновании встречного иска указано, что С.М. находясь в преклонном возрасте, желая улучшить свои жилищные условия, путем продажи дома и приобретения на эти деньги квартиры, решение этого вопроса поручила Ф.. Представитель Ф. заключила оспариваемый договор купли-продажи жилого дома и земельного участка со своим родственником Ц.М.Ф. (мужем дочери представителя), что указывает, на их злонамеренное соглашение. Считает, что представитель ее обманула, поскольку договоренности о покупной цене в 930000 рублей не имелось, как не имелось и договоренности о выселении из дома. Денежные средства, полученные представителем в сумме 930000 рублей, фактически переданы не были. Считает, что договор купли-продажи является недействительным по основаниям, предусмотренным статьей 179 Гражданского кодекса РФ.
Прокурор Толстопят А.В. в суде первой инстанции, дал заключение по делу, в котором полагал первоначальный иск удовлетворить и отказать в удовлетворении встречных исковых требований.
Суд постановил решение, резолютивная часть которого указана выше.
С решением суда не согласен представитель истца (по встречному иску) С.М. - Г., действующая на основании доверенности.
В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, с принятием по делу нового решения суда об отказе в удовлетворении первоначального иска с удовлетворением встречных исковых требований. Полагает, что суд при рассмотрении дела, нарушил нормы процессуального права. Считает, что фактически произошел отъем собственности у С.М., поскольку представитель Ф. действовала не в интересах доверителя, а в своих интересах и о факте продажи дома доверителю стало известно значительно позже. Обращает внимание, что покупная цена представителем была явно занижена, С.М. страдает рядом заболеваний, находится в преклонном возрасте и жилой дом, из которого ее выселяют, является единственным местом жительства.
В возражениях на апелляционную жалобу и дополнениях к ним, ответчик Ф. полагает, что решение суда законно и обоснованно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Ответчик (по встречному иску) Ц.М.Ф. и представитель третьего лица - УФМС РФ по Ямало-Ненецкому АО, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представили, ответчик Ц.М.Ф. в суд направил своего представителя, в связи с чем, на основании ст. 167 ГПК РФ, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ, Судебная коллегия, находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Представитель С.М. - Г., в суде апелляционной инстанции, на удовлетворении апелляционной жалобы настаивала.
Ответчик Ф. в суде апелляционной инстанции, возражала относительно удовлетворения апелляционной жалобы.
Ответчик (по встречному иску) Ц.А., действующая как в своих интересах, так и в интересах Ц.М.Ф. на основании доверенности (т. 1, л.д. 30), в суде первой инстанции, просила в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Прокурор Давыдова Л.А. в суде апелляционной инстанции, в заключении по делу полагала, что решение суда отмене не подлежит и в удовлетворении апелляционной жалобы необходимо отказать.
Выслушав объяснения представителя С.М.- Г., ответчиков Ф., Ц.А., представителя Ц.М.Ф. - Ц.А., проверив материалы дела, заслушав заключение прокурора, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 3, п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК Российской Федерации основаниями для отмены решения суда в апелляционном порядке являются: несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; неправильное применение норм материального права.
При рассмотрении настоящего дела, судом первой инстанции были допущены такого характера нарушения, которые выразились в следующем.
Разрешая спор и удовлетворяя заявленные первоначальные исковые требования о выселении ответчика С.М. из занимаемого жилого помещения с отказом в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции сделал вывод, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ отвечает требованиям законодательства и волеизъявлению собственника С.М. выраженного в доверенности выданной на представителя Ф., а поскольку оснований для признания его недействительным не имеется, С.М. подлежит выселению без предоставления жилого помещения со снятием с регистрационного учета по месту жительства.
Между тем с таким выводом суда первой инстанции, Судебная коллегия согласиться не может.
Как следует из материалов дела, С.М. являлась собственником индивидуального жилого дома, общей площадью 41 кв. м и земельного участка площадью 541 кв. м, с разрешенным использованием - для размещения жилого дома, расположенных по адресу <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ, С.М. выдала на имя Ф. (представитель) доверенность, которой уполномочила представителя на продажу указанных индивидуального жилого дома и земельного участка, по цене и на условиях представителя с правом подписания договора купли-продажи, передаточного акта и совершения иных связанных с поручением действий. Доверенность была нотариально удостоверена и ее срок установлен в три года.
ДД.ММ.ГГГГ, представитель Ф. действуя от имени С.М., продала Ц.М.Ф. (покупатель) жилой дом за 130000 рублей и земельный участок за 800000 рублей. В расписке представитель Ф. указала, что деньги от покупателя в размере 930000 рублей были получены.
Право собственности покупателя Ц.М.Ф. на названное недвижимое имущество зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Таким образом, указанные объекты недвижимого имущества расположенные в г. Салехард, были проданы представителем за общую сумму в размере 930000 рублей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 182 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Исходя из положений статьи 10 ГК РФ, представитель, совершая сделку от имени другого лица, должен действовать добросовестно и разумно.
Одним из существенных условий договора купли-продажи недвижимого имущества является цена этого имущества, а при продаже жилого дома к существенным условиям отнесен также перечень проживающих лиц сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 555 ГК РФ, п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Из указанных законоположений следует, что цена недвижимого имущества должна предполагать его рыночную стоимость, то есть наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
При этом цена сделки должна представлять собой разумное вознаграждение за объект недвижимого имущества в отсутствие принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны.
Применительно к обстоятельствам данного дела, продажа объекта недвижимого имущества именно за его рыночную стоимость имела особую актуальность исходя из того, что продажа осуществлялась представителем без участия собственника, предметом продажи выступал жилой дом являющийся единственным пригодным местом проживания С.М. <данные изъяты> года рождения и последняя являлась нетрудоспособной (пенсионером по старости) и <данные изъяты>.
Как следует из отчета N Торгово-промышленной палаты ЯНАО, рыночная стоимость указанного индивидуального жилого дома и земельного участка составила 2560000 рублей (на ДД.ММ.ГГГГ) (т. 2 л.д. 53).
При этом данный отчет о рыночной цене был исполнен по заказу собственника С.М., которая при продаже недвижимости через представителя обоснованно рассчитывала на получение цены не менее чем указано в отчете.
Однако, названные объекты недвижимости были проданы за цену существенно ниже (более чем в два раза) их рыночной стоимости, что лишало С.М. на разумное вознаграждение от их продажи.
Материалы дела не содержат документальных сведений, что представитель Ф. до заключения договора купли-продажи письменно согласовывала с доверителем С.М. цену недвижимости, уменьшенной более чем в два раза относительно рыночной стоимости.
В деле также не имеется сведений, что собственник С.М. в последующем одобрила уже совершенную сделку, при этом все юридические и фактические действия, как по заключению сделки, ее исполнению и по государственной регистрации производила исключительно представитель, и без какого-либо личного участия С.М.
Между тем эти обстоятельства судом учтены не были.
Судом первой инстанции оставлены без должного внимания и обстоятельства заключения представителем договора купли-продажи недвижимости.
Так, суд первой инстанции обоснованно установил и этот факт не оспаривался сторонами, что, договор купли-продажи был заключен представителем Ф. с ее родственником (зять) - Ц.М.Ф. (супруг дочери Ф. - Ц.А.).
В связи с чем, представитель Ф. исходя из принципа добросовестности и разумности, обязана была довести эти сведения до своего доверителя, при том, что цена недвижимого имущества определенная в договоре купли-продажи между родственниками была существенно ниже рыночной стоимости имущества.
Представитель Ф., действуя вопреки данному принципу и осознавая, что продаваемый жилой дом является единственным пригодным местом проживания нетрудоспособной в силу возраста С.М., в договор купли-продажи не включила такое условие как сохранение права пользования С.М. этим жилым помещением после его приобретения покупателем. При этом материалы дела не содержат сведений, что о не включении такого существенного условия в договор купли-продажи представитель заблаговременно и документально осведомила своего доверителя.
Такие данные указывают, что Ф. заключая со своим родственником Ц.М.Ф. договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по существу действовала не в интересах доверителя С.М., а в своих собственных интересах и в интересах своих родственников.
В соответствии с пунктом 1 статьи 179 ГК Российской Федерации (в редакции действовавшей на момент совершения договора купли-продажи от 1 октября 2012 года) сделка, совершенная под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
По смыслу закона для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо установить, что: сделка заключена от имени стороны ее представителем; представитель вступил в сговор с другой стороной или ее представителем; соглашение между представителем и другой стороной в сделке направлено против существенных интересов представляемой стороны (продажа либо покупка имущества по значительно заниженной или завышенной цене, создание дополнительных ограничений и т.п).
Такие основания, с учетом конкретных обстоятельств, по настоящему делу установлены.
Так, названный договор был заключен от имени собственника имущества С.М. ее представителем Ф. и доверитель С.М. никаких юридических или фактических действий связанных с заключением или исполнением договора не предпринимала.
Указанный представитель вступил в сговор с покупателем Ц.М.Ф., являющимся родственником представителя, о заключении договора купли-продажи.
Соглашение между представителем Ф. и ее родственником Ц.М.Ф. выраженное в виде оспариваемого договора купли-продажи, было направлено против интересов представляемой стороны (С.М.), в частности об этом свидетельствует факт значительного занижения цены имущества без согласования с собственником, отсутствие в договоре условий о сохранении права временного пользования С.М. этим жилым помещением после его приобретения, с учетом нетрудоспособности С.М. в силу возраста <данные изъяты>, состояния здоровья (наличие ряда заболеваний) и материального положения не позволяющего приобрести другое жилое помещение.
Суд не учел, что вышеуказанное недвижимое имущество находится в пользовании С.М. и после совершении сделки, что свидетельствует о фактическом неисполнении достигнутого соглашения представителя о передаче имущества и не одобрении сделки со стороны доверителя С.М.
Судом также не учтено, что волеизъявление собственника С.М. было направлено на продажу имущества по рыночной цене, позволяющей приобрести взамен проданного имущества другое жилое помещение, а цена имущества определенная представителем Ф. и ее родственником Ц.М.Ф. лишило ее этой возможности, поскольку приобрести жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям, по цене совершенной сделки - 930000 рублей, в г. Салехард без дополнительных вложений, очевидно, не представляется возможным.
При этом с момента осведомленности С.М. о совершенной сделке и ее условиях, последовало не ее одобрение, а предъявление иска в суд о признании сделки недействительной, что также указывает на то, что представитель, совершая сделку, по существу действовал в своих интересах.
Такая продажа жилого дома и земельного участка, фактически лишила С.М. право на жилище.
Статьей 25 Всеобщей декларации прав человека в жизненный уровень человека, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, включается такой обязательный компонент, как жилище. Неотъемлемое право каждого человека на жилище закреплено также в Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах (статья 11). При этом, как следует из пункта 1 статьи 12 Международного пакта о гражданских и политических правах, право на жилище должно реализовываться при условии свободы выбора человеком места жительства. Необходимость уважения жилища человека констатирована и в статье 8 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод. С учетом положений международно-правовых актов в статье 40 Конституции Российской Федерации закреплено право каждого на жилище. Конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицами, занимающими его на законных основаниях, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, исключения случаев произвольного лишения граждан жилища (статьи 25, 40 Конституции Российской Федерации).
Как видно из ответа Администрации города Салехард от ДД.ММ.ГГГГ, С.М. право на предоставление жилого помещения в домах системы социального обслуживания не имеет, в том числе и в связи с продажей представителем спорного жилого дома (т. 1 л.д. 20).
Решение суда о выселении находящейся в преклонном возрасте (<данные изъяты>), нетрудоспособной и являющейся <данные изъяты> группы С.М. (не имеющей других совместно проживающих членов семьи) без предоставления другого жилого помещения приведенным нормативным положениям не отвечает.
В связи с чем, ее права и законные интересы при совершении сделки были явно нарушены и действия представителя, в том числе и по информированию доверителя о существенных условиях сделки до дня ее совершения, критериям добросовестности и разумности не отвечают.
Судом не было учтено, что положения пункта 1 статьи 179 ГК Российской Федерации направлены на защиту права граждан на свободное волеизъявление при совершении сделок и само по себе удостоверение нотариусом доверенности, равно как и выводы суда об отсутствии других покупателей и отказ от получения денег за проданное имущество, не исключали возможность применения данной нормы с учетом конкретных обстоятельств дела.
Суждения суда в решении, что состояние жилого дома не указывало на крайне невыгодные условия сделки противоречат материалам дела о рыночной цене жилого дома и не учитывают, что предметом сделки являлся не только жилой дом, но и земельный участок площадью 541 кв. м расположенный в черте г. Салехард, рыночная стоимость которого на 2012 год превышала цену определенную в договоре купли-продажи.
С учетом изложенного, имеются все законные основания для признания названного договора купли-продажи недействительным, в связи с чем, встречный иск С.М. о признании данной сделки недействительной, подлежит удовлетворению.
Следовательно, ввиду отсутствия правовых оснований для вселения в жилой дом, нахождение ответчика Ц.М.Ф. и члена его семьи - супруги Ц.А. на регистрационном учете по месту жительства в указанном жилом доме, нарушает права собственника С.М. и противоречит положениям статьи 6 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации". Таким образом, встречные исковые требования об их снятии с такого регистрационного учета подлежат удовлетворению.
В соответствии с пунктом 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения; при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.
В положениях пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
Из указанных законоположения с учетом разъяснений названного совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ, следует, что в целях восстановления прав прежнего собственника, правовыми последствиями недействительности является прекращение в судебном порядке прав нового собственника на недвижимое имущество, основанные на недействительной сделке.
Как видно из материалов дела, спорные объекты недвижимости фактически не передавались покупателю Ц.М.Ф. и в настоящее время они находятся во владении и пользовании у С.М. (что послужило основанием для предъявления первоначального иска), в связи с чем, оснований для возложения на Ц.М.Ф. обязанности по возврату недвижимого имущества С.М. не имеется.
Таким образом, применяя последствия недействительной сделки, встречный иск о прекращении права собственности Ц.М.Ф. на приобретенное недвижимое имущество, подлежит удовлетворению.
В то же время, оснований для возложения на С.М. обязанности по возврату Ц.М.Ф. полученных по сделке денег не имеется, по следующим основаниям.
Судом первой инстанции установлено и не оспаривается сторонами, что деньги в сумме 930000 рублей, по договору купли-продажи, были фактически получены представителем Ф. и С.М. данные деньги не передавались.
Следовательно, правовых оснований для возложения обязанности на С.М. по их передаче покупателю Ц.М.Ф. не имеется.
При этом Ц.М.Ф. не лишен возможности разрешить данный вопрос, в том числе и в судебном порядке путем обращения с соответствующими требованиями об их возврате к лицу, фактически получившему и удерживающему деньги.
Поскольку названный договор купли-продажи является недействительной сделкой и Ц.М.Ф. не является собственником, то отсутствуют правовые основания для удовлетворения его первоначального иска о выселении С.М. из жилого дома и снятии ее с регистрационного учета по месту жительства.
При вынесении решения судом первой инстанции не были приняты во внимание указанные обстоятельства, выводы суда первой инстанции о соответствии совершенной сделки требованиям законодательства и отсутствие нарушения прав С.М. не соответствуют обстоятельствам дела, приведенные положения законодательства не применены, в связи с чем, решение суда, нельзя признать законным.
Не имеется оснований для рассмотрения частной жалобы представителя С.М. - Г. на определение Салехардского городского суда от 9 января 2014 года, которым были отклонены замечания Г. на протокол судебного заседания, поскольку исходя из положений ч. 1 ст. 232, п.п. 1 и 2 ч. 1 ст. 331 ГПК РФ, определение суда по результатам рассмотрения замечаний на протокол судебного заседания не подлежит самостоятельному обжалованию, при том, что представитель Г. в суде апелляционной инстанции отказалась от указанной частной жалобы.
Согласно п. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новое решение.
При таких обстоятельствах, Судебная коллегия признает решение суда первой инстанции подлежащим отмене полностью.
С учетом установленных обстоятельств, Судебная коллегия, находит возможным, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении первоначального иска Ц.М.А. отказать с удовлетворением встречных исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, Судебная коллегия
определила:
решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 28 октября 2013 года - отменить.
Принять по делу новое решение, которым:
В удовлетворении первоначального иска Ц.М.Ф. к С.М. о выселении из жилого <адрес> и снятии с регистрационного учета по месту жительства, отказать.
Встречный иск С.М. удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между представителем С.М. - Ф. и Ц.М.Ф. на жилой дом, расположенный по адресу <адрес> земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> по этому же адресу (государственная регистрация договора купли-продажи N от 22.10.2012 г.).
Прекратить право собственности Ц.М.Ф. на:
- - земельный участок, площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый номер <данные изъяты>, с разрешенным использованием: для размещения индивидуального жилого дома, расположенным по адресу <адрес> (запись регистрации в ЕГРП N от ДД.ММ.ГГГГ);
- - индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу <адрес> (запись регистрации в ЕГРП N от ДД.ММ.ГГГГ).
Снять Ц.М.Ф. и члена его семьи - Ц.А. с регистрационного учета по месту жительства по адресу: <адрес>.
Апелляционное определение является основанием для государственной регистрации погашения (исключения) записи о праве собственности Ц.М.Ф. и восстановления права собственности С.М. на указанные объекты недвижимого имущества.
Судья
суда ЯНАО
Н.Г.ОЩЕПКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СУДА ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА ОТ 17.03.2014 N 33-601/2014
Разделы:Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 марта 2014 г. N 33-601/2014
Судья Паршуков А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего Зотиной Е.Г.,
судей Ощепкова Н.Г. и Атрошкиной В.Т.,
при секретаре С.Т.,
рассмотрела в открытом судебном заседании, в апелляционном порядке, гражданское дело по апелляционной жалобе представителя С.М. - Г.,
на решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от "28" октября 2013 года, которым постановлено:
- выселить С.М. из <адрес> без предоставления другого жилого помещения и снять ее с регистрационного учета;
- в удовлетворении встречного иска С.М. о признании недействительным договора - купли продажи, снятии с регистрационного учета, отказать.
Заслушав докладчика судью суда Ямало-Ненецкого автономного округа Ощепкова Н.Г., Судебная коллегия
установила:
Ц.М.Ф. обратился в суд с иском к С.М. о выселении из жилого <адрес>, без предоставления другого жилого помещения со снятием с регистрационного учета по месту жительства.
В обосновании иска указал, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ прошедшего государственную регистрацию, является собственником данного жилого дома с земельным участком. Представителем продавца С.М. по договору купли-продажи выступал представитель Ф., действующая на основании доверенности. Считает, что условия договора купли-продажи им исполнены надлежащим образом. После приобретения дома выяснилось, что в нем без правовых оснований проживает ответчик С.М. - бывший собственник дома. Поскольку законных оснований для приобретения права пользования домом у ответчика не имеется, членом семьи нового собственника ответчик не является, С.М. подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.
С.М. обратилась в суд со встречным иском (с учетом дополнения требований) к Ц.М.Ф., Ц.А. и Ф. о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным с прекращением права собственности Ц.М.Ф. как на указанный жилой дом, так и на земельный участок на котором он расположен, и снятии с регистрационного учета по месту жительства Ц.М.Ф. и Ц.А.
В обосновании встречного иска указано, что С.М. находясь в преклонном возрасте, желая улучшить свои жилищные условия, путем продажи дома и приобретения на эти деньги квартиры, решение этого вопроса поручила Ф.. Представитель Ф. заключила оспариваемый договор купли-продажи жилого дома и земельного участка со своим родственником Ц.М.Ф. (мужем дочери представителя), что указывает, на их злонамеренное соглашение. Считает, что представитель ее обманула, поскольку договоренности о покупной цене в 930000 рублей не имелось, как не имелось и договоренности о выселении из дома. Денежные средства, полученные представителем в сумме 930000 рублей, фактически переданы не были. Считает, что договор купли-продажи является недействительным по основаниям, предусмотренным статьей 179 Гражданского кодекса РФ.
Прокурор Толстопят А.В. в суде первой инстанции, дал заключение по делу, в котором полагал первоначальный иск удовлетворить и отказать в удовлетворении встречных исковых требований.
Суд постановил решение, резолютивная часть которого указана выше.
С решением суда не согласен представитель истца (по встречному иску) С.М. - Г., действующая на основании доверенности.
В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, с принятием по делу нового решения суда об отказе в удовлетворении первоначального иска с удовлетворением встречных исковых требований. Полагает, что суд при рассмотрении дела, нарушил нормы процессуального права. Считает, что фактически произошел отъем собственности у С.М., поскольку представитель Ф. действовала не в интересах доверителя, а в своих интересах и о факте продажи дома доверителю стало известно значительно позже. Обращает внимание, что покупная цена представителем была явно занижена, С.М. страдает рядом заболеваний, находится в преклонном возрасте и жилой дом, из которого ее выселяют, является единственным местом жительства.
В возражениях на апелляционную жалобу и дополнениях к ним, ответчик Ф. полагает, что решение суда законно и обоснованно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Ответчик (по встречному иску) Ц.М.Ф. и представитель третьего лица - УФМС РФ по Ямало-Ненецкому АО, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представили, ответчик Ц.М.Ф. в суд направил своего представителя, в связи с чем, на основании ст. 167 ГПК РФ, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ, Судебная коллегия, находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Представитель С.М. - Г., в суде апелляционной инстанции, на удовлетворении апелляционной жалобы настаивала.
Ответчик Ф. в суде апелляционной инстанции, возражала относительно удовлетворения апелляционной жалобы.
Ответчик (по встречному иску) Ц.А., действующая как в своих интересах, так и в интересах Ц.М.Ф. на основании доверенности (т. 1, л.д. 30), в суде первой инстанции, просила в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Прокурор Давыдова Л.А. в суде апелляционной инстанции, в заключении по делу полагала, что решение суда отмене не подлежит и в удовлетворении апелляционной жалобы необходимо отказать.
Выслушав объяснения представителя С.М.- Г., ответчиков Ф., Ц.А., представителя Ц.М.Ф. - Ц.А., проверив материалы дела, заслушав заключение прокурора, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 3, п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК Российской Федерации основаниями для отмены решения суда в апелляционном порядке являются: несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; неправильное применение норм материального права.
При рассмотрении настоящего дела, судом первой инстанции были допущены такого характера нарушения, которые выразились в следующем.
Разрешая спор и удовлетворяя заявленные первоначальные исковые требования о выселении ответчика С.М. из занимаемого жилого помещения с отказом в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции сделал вывод, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ отвечает требованиям законодательства и волеизъявлению собственника С.М. выраженного в доверенности выданной на представителя Ф., а поскольку оснований для признания его недействительным не имеется, С.М. подлежит выселению без предоставления жилого помещения со снятием с регистрационного учета по месту жительства.
Между тем с таким выводом суда первой инстанции, Судебная коллегия согласиться не может.
Как следует из материалов дела, С.М. являлась собственником индивидуального жилого дома, общей площадью 41 кв. м и земельного участка площадью 541 кв. м, с разрешенным использованием - для размещения жилого дома, расположенных по адресу <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ, С.М. выдала на имя Ф. (представитель) доверенность, которой уполномочила представителя на продажу указанных индивидуального жилого дома и земельного участка, по цене и на условиях представителя с правом подписания договора купли-продажи, передаточного акта и совершения иных связанных с поручением действий. Доверенность была нотариально удостоверена и ее срок установлен в три года.
ДД.ММ.ГГГГ, представитель Ф. действуя от имени С.М., продала Ц.М.Ф. (покупатель) жилой дом за 130000 рублей и земельный участок за 800000 рублей. В расписке представитель Ф. указала, что деньги от покупателя в размере 930000 рублей были получены.
Право собственности покупателя Ц.М.Ф. на названное недвижимое имущество зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Таким образом, указанные объекты недвижимого имущества расположенные в г. Салехард, были проданы представителем за общую сумму в размере 930000 рублей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 182 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Исходя из положений статьи 10 ГК РФ, представитель, совершая сделку от имени другого лица, должен действовать добросовестно и разумно.
Одним из существенных условий договора купли-продажи недвижимого имущества является цена этого имущества, а при продаже жилого дома к существенным условиям отнесен также перечень проживающих лиц сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 555 ГК РФ, п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Из указанных законоположений следует, что цена недвижимого имущества должна предполагать его рыночную стоимость, то есть наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
При этом цена сделки должна представлять собой разумное вознаграждение за объект недвижимого имущества в отсутствие принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны.
Применительно к обстоятельствам данного дела, продажа объекта недвижимого имущества именно за его рыночную стоимость имела особую актуальность исходя из того, что продажа осуществлялась представителем без участия собственника, предметом продажи выступал жилой дом являющийся единственным пригодным местом проживания С.М. <данные изъяты> года рождения и последняя являлась нетрудоспособной (пенсионером по старости) и <данные изъяты>.
Как следует из отчета N Торгово-промышленной палаты ЯНАО, рыночная стоимость указанного индивидуального жилого дома и земельного участка составила 2560000 рублей (на ДД.ММ.ГГГГ) (т. 2 л.д. 53).
При этом данный отчет о рыночной цене был исполнен по заказу собственника С.М., которая при продаже недвижимости через представителя обоснованно рассчитывала на получение цены не менее чем указано в отчете.
Однако, названные объекты недвижимости были проданы за цену существенно ниже (более чем в два раза) их рыночной стоимости, что лишало С.М. на разумное вознаграждение от их продажи.
Материалы дела не содержат документальных сведений, что представитель Ф. до заключения договора купли-продажи письменно согласовывала с доверителем С.М. цену недвижимости, уменьшенной более чем в два раза относительно рыночной стоимости.
В деле также не имеется сведений, что собственник С.М. в последующем одобрила уже совершенную сделку, при этом все юридические и фактические действия, как по заключению сделки, ее исполнению и по государственной регистрации производила исключительно представитель, и без какого-либо личного участия С.М.
Между тем эти обстоятельства судом учтены не были.
Судом первой инстанции оставлены без должного внимания и обстоятельства заключения представителем договора купли-продажи недвижимости.
Так, суд первой инстанции обоснованно установил и этот факт не оспаривался сторонами, что, договор купли-продажи был заключен представителем Ф. с ее родственником (зять) - Ц.М.Ф. (супруг дочери Ф. - Ц.А.).
В связи с чем, представитель Ф. исходя из принципа добросовестности и разумности, обязана была довести эти сведения до своего доверителя, при том, что цена недвижимого имущества определенная в договоре купли-продажи между родственниками была существенно ниже рыночной стоимости имущества.
Представитель Ф., действуя вопреки данному принципу и осознавая, что продаваемый жилой дом является единственным пригодным местом проживания нетрудоспособной в силу возраста С.М., в договор купли-продажи не включила такое условие как сохранение права пользования С.М. этим жилым помещением после его приобретения покупателем. При этом материалы дела не содержат сведений, что о не включении такого существенного условия в договор купли-продажи представитель заблаговременно и документально осведомила своего доверителя.
Такие данные указывают, что Ф. заключая со своим родственником Ц.М.Ф. договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по существу действовала не в интересах доверителя С.М., а в своих собственных интересах и в интересах своих родственников.
В соответствии с пунктом 1 статьи 179 ГК Российской Федерации (в редакции действовавшей на момент совершения договора купли-продажи от 1 октября 2012 года) сделка, совершенная под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
По смыслу закона для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо установить, что: сделка заключена от имени стороны ее представителем; представитель вступил в сговор с другой стороной или ее представителем; соглашение между представителем и другой стороной в сделке направлено против существенных интересов представляемой стороны (продажа либо покупка имущества по значительно заниженной или завышенной цене, создание дополнительных ограничений и т.п).
Такие основания, с учетом конкретных обстоятельств, по настоящему делу установлены.
Так, названный договор был заключен от имени собственника имущества С.М. ее представителем Ф. и доверитель С.М. никаких юридических или фактических действий связанных с заключением или исполнением договора не предпринимала.
Указанный представитель вступил в сговор с покупателем Ц.М.Ф., являющимся родственником представителя, о заключении договора купли-продажи.
Соглашение между представителем Ф. и ее родственником Ц.М.Ф. выраженное в виде оспариваемого договора купли-продажи, было направлено против интересов представляемой стороны (С.М.), в частности об этом свидетельствует факт значительного занижения цены имущества без согласования с собственником, отсутствие в договоре условий о сохранении права временного пользования С.М. этим жилым помещением после его приобретения, с учетом нетрудоспособности С.М. в силу возраста <данные изъяты>, состояния здоровья (наличие ряда заболеваний) и материального положения не позволяющего приобрести другое жилое помещение.
Суд не учел, что вышеуказанное недвижимое имущество находится в пользовании С.М. и после совершении сделки, что свидетельствует о фактическом неисполнении достигнутого соглашения представителя о передаче имущества и не одобрении сделки со стороны доверителя С.М.
Судом также не учтено, что волеизъявление собственника С.М. было направлено на продажу имущества по рыночной цене, позволяющей приобрести взамен проданного имущества другое жилое помещение, а цена имущества определенная представителем Ф. и ее родственником Ц.М.Ф. лишило ее этой возможности, поскольку приобрести жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям, по цене совершенной сделки - 930000 рублей, в г. Салехард без дополнительных вложений, очевидно, не представляется возможным.
При этом с момента осведомленности С.М. о совершенной сделке и ее условиях, последовало не ее одобрение, а предъявление иска в суд о признании сделки недействительной, что также указывает на то, что представитель, совершая сделку, по существу действовал в своих интересах.
Такая продажа жилого дома и земельного участка, фактически лишила С.М. право на жилище.
Статьей 25 Всеобщей декларации прав человека в жизненный уровень человека, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, включается такой обязательный компонент, как жилище. Неотъемлемое право каждого человека на жилище закреплено также в Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах (статья 11). При этом, как следует из пункта 1 статьи 12 Международного пакта о гражданских и политических правах, право на жилище должно реализовываться при условии свободы выбора человеком места жительства. Необходимость уважения жилища человека констатирована и в статье 8 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод. С учетом положений международно-правовых актов в статье 40 Конституции Российской Федерации закреплено право каждого на жилище. Конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицами, занимающими его на законных основаниях, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, исключения случаев произвольного лишения граждан жилища (статьи 25, 40 Конституции Российской Федерации).
Как видно из ответа Администрации города Салехард от ДД.ММ.ГГГГ, С.М. право на предоставление жилого помещения в домах системы социального обслуживания не имеет, в том числе и в связи с продажей представителем спорного жилого дома (т. 1 л.д. 20).
Решение суда о выселении находящейся в преклонном возрасте (<данные изъяты>), нетрудоспособной и являющейся <данные изъяты> группы С.М. (не имеющей других совместно проживающих членов семьи) без предоставления другого жилого помещения приведенным нормативным положениям не отвечает.
В связи с чем, ее права и законные интересы при совершении сделки были явно нарушены и действия представителя, в том числе и по информированию доверителя о существенных условиях сделки до дня ее совершения, критериям добросовестности и разумности не отвечают.
Судом не было учтено, что положения пункта 1 статьи 179 ГК Российской Федерации направлены на защиту права граждан на свободное волеизъявление при совершении сделок и само по себе удостоверение нотариусом доверенности, равно как и выводы суда об отсутствии других покупателей и отказ от получения денег за проданное имущество, не исключали возможность применения данной нормы с учетом конкретных обстоятельств дела.
Суждения суда в решении, что состояние жилого дома не указывало на крайне невыгодные условия сделки противоречат материалам дела о рыночной цене жилого дома и не учитывают, что предметом сделки являлся не только жилой дом, но и земельный участок площадью 541 кв. м расположенный в черте г. Салехард, рыночная стоимость которого на 2012 год превышала цену определенную в договоре купли-продажи.
С учетом изложенного, имеются все законные основания для признания названного договора купли-продажи недействительным, в связи с чем, встречный иск С.М. о признании данной сделки недействительной, подлежит удовлетворению.
Следовательно, ввиду отсутствия правовых оснований для вселения в жилой дом, нахождение ответчика Ц.М.Ф. и члена его семьи - супруги Ц.А. на регистрационном учете по месту жительства в указанном жилом доме, нарушает права собственника С.М. и противоречит положениям статьи 6 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации". Таким образом, встречные исковые требования об их снятии с такого регистрационного учета подлежат удовлетворению.
В соответствии с пунктом 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения; при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.
В положениях пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
Из указанных законоположения с учетом разъяснений названного совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ, следует, что в целях восстановления прав прежнего собственника, правовыми последствиями недействительности является прекращение в судебном порядке прав нового собственника на недвижимое имущество, основанные на недействительной сделке.
Как видно из материалов дела, спорные объекты недвижимости фактически не передавались покупателю Ц.М.Ф. и в настоящее время они находятся во владении и пользовании у С.М. (что послужило основанием для предъявления первоначального иска), в связи с чем, оснований для возложения на Ц.М.Ф. обязанности по возврату недвижимого имущества С.М. не имеется.
Таким образом, применяя последствия недействительной сделки, встречный иск о прекращении права собственности Ц.М.Ф. на приобретенное недвижимое имущество, подлежит удовлетворению.
В то же время, оснований для возложения на С.М. обязанности по возврату Ц.М.Ф. полученных по сделке денег не имеется, по следующим основаниям.
Судом первой инстанции установлено и не оспаривается сторонами, что деньги в сумме 930000 рублей, по договору купли-продажи, были фактически получены представителем Ф. и С.М. данные деньги не передавались.
Следовательно, правовых оснований для возложения обязанности на С.М. по их передаче покупателю Ц.М.Ф. не имеется.
При этом Ц.М.Ф. не лишен возможности разрешить данный вопрос, в том числе и в судебном порядке путем обращения с соответствующими требованиями об их возврате к лицу, фактически получившему и удерживающему деньги.
Поскольку названный договор купли-продажи является недействительной сделкой и Ц.М.Ф. не является собственником, то отсутствуют правовые основания для удовлетворения его первоначального иска о выселении С.М. из жилого дома и снятии ее с регистрационного учета по месту жительства.
При вынесении решения судом первой инстанции не были приняты во внимание указанные обстоятельства, выводы суда первой инстанции о соответствии совершенной сделки требованиям законодательства и отсутствие нарушения прав С.М. не соответствуют обстоятельствам дела, приведенные положения законодательства не применены, в связи с чем, решение суда, нельзя признать законным.
Не имеется оснований для рассмотрения частной жалобы представителя С.М. - Г. на определение Салехардского городского суда от 9 января 2014 года, которым были отклонены замечания Г. на протокол судебного заседания, поскольку исходя из положений ч. 1 ст. 232, п.п. 1 и 2 ч. 1 ст. 331 ГПК РФ, определение суда по результатам рассмотрения замечаний на протокол судебного заседания не подлежит самостоятельному обжалованию, при том, что представитель Г. в суде апелляционной инстанции отказалась от указанной частной жалобы.
Согласно п. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новое решение.
При таких обстоятельствах, Судебная коллегия признает решение суда первой инстанции подлежащим отмене полностью.
С учетом установленных обстоятельств, Судебная коллегия, находит возможным, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении первоначального иска Ц.М.А. отказать с удовлетворением встречных исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, Судебная коллегия
определила:
решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 28 октября 2013 года - отменить.
Принять по делу новое решение, которым:
В удовлетворении первоначального иска Ц.М.Ф. к С.М. о выселении из жилого <адрес> и снятии с регистрационного учета по месту жительства, отказать.
Встречный иск С.М. удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между представителем С.М. - Ф. и Ц.М.Ф. на жилой дом, расположенный по адресу <адрес> земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> по этому же адресу (государственная регистрация договора купли-продажи N от 22.10.2012 г.).
Прекратить право собственности Ц.М.Ф. на:
- - земельный участок, площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый номер <данные изъяты>, с разрешенным использованием: для размещения индивидуального жилого дома, расположенным по адресу <адрес> (запись регистрации в ЕГРП N от ДД.ММ.ГГГГ);
- - индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу <адрес> (запись регистрации в ЕГРП N от ДД.ММ.ГГГГ).
Снять Ц.М.Ф. и члена его семьи - Ц.А. с регистрационного учета по месту жительства по адресу: <адрес>.
Апелляционное определение является основанием для государственной регистрации погашения (исключения) записи о праве собственности Ц.М.Ф. и восстановления права собственности С.М. на указанные объекты недвижимого имущества.
Судья
суда ЯНАО
Н.Г.ОЩЕПКОВ
Копия верна:
Секретарь суда
Н.Н.КОПЕЙКИНА
Секретарь суда
Н.Н.КОПЕЙКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)