Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 декабря 2014 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: О.Г. Красковской
Судей: А.В. Солодилова, И.А. Тарасова
при участии:
- от истца: Мательский В.А., представитель по доверенности б/н от 12.03.2014; Мишнев А.А., представитель по доверенности б/н от 10.12.2014; Погребский Д.Н., представитель по доверенности б/н от 20.03.2014;
- от ответчика: Гретченко В.А., представитель по доверенности N 1 от 09.01.2014;
- рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания по жилищно-коммунальному хозяйству "Сервис-Центр"
на решение от 20.06.2014, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2014
по делу N А73-16369/2012
Арбитражного суда Хабаровского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Л.А. Збарацкая, в апелляционном суде судьи: В.Г. Дроздова, М.О. Волкова, А.В. Шевц
по иску общества с ограниченной ответственностью Фирма "Деймос"
к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания по жилищно-коммунальному хозяйству "Сервис-Центр"
о взыскании 1 985 402 руб.
Общество с ограниченной ответственностью Фирма "Деймос" (ОГРН 1022700923850, ИНН 2723021969, место нахождения: 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Петра Комарова, 5; далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания по жилищно-коммунальному хозяйству "Сервис-Центр" (ОГРН 10727210190118, ИНН 2721151803, место нахождения: 680000, Хабаровский край, Г. Хабаровск, ул. Муравьева Амурского, 50; далее - управляющая компания) о взыскании 1 985 402 руб. убытков.
Иск обоснован тем, что ответчик, осуществляя функции управления многоквартирным жилым домом, часть помещений которого (нежилых) принадлежит обществу, ненадлежащим образом исполнило обязанности по содержанию общего имущества дома, принятые по договору от 31.12.2008 N 789. В связи с этим ответчик вынужденно понес расходы на выполнение необходимых ремонтных работ внутридомового инженерного оборудования, мягкой кровли, фасада дома, электромонтажных работ в общем размере 1 985 402 руб. Данные расходы должны быть возмещены управляющей компанией на основании статьи 156 ЖК РФ, пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491).
Решением от 27.02.2013 в иске отказано.
В ходе судебного разбирательства в Шестом арбитражном апелляционном суде истец в порядке статьи 49 АПК РФ заявил отказ от требования о взыскании 220 727 руб. убытков, связанных с проведением электромонтажных работ.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2013 решение частично отменено: производство по делу в части требования на сумму 220 727 руб. убытков прекращено, в остальном решение оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 29.10.2013 постановление апелляционного суда отменено на основании пункта 1 части 4 статьи 288 АПК РФ, дело направлено на новое рассмотрение в апелляционный суд.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2013 решение отменено в части взыскания 220 727 руб., производство по делу в отношении этой части требований прекращено в связи с отказом истца от данной части иска и принятием отказа судом. В остальной части решение оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 31.03.2014 решение от 27.02.2013, постановление апелляционного суда от 18.12.2013 в части взыскания 1 764 675 руб. отменены, дело направлено на новое рассмотрение.
Решением 20.06.2014 иск удовлетворен на сумму 1 764 674 руб. убытков.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2014 решение оставлено без изменения.
Судебные акты мотивированы тем, что материалами дела подтверждается причинение обществу убытков, связанных с ненадлежащим исполнением управляющей компанией обязательств по содержанию общедомового имущества, как того требуют Правила N 491, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила эксплуатации). Поэтому расходы общества на содержание (ремонт) общего имущества дома подлежат возмещению за счет ответчика в соответствии со статьями 15, 393 ГК РФ.
В кассационной жалобе управляющая компания просит решение и постановление апелляционного суда отменить и принять новое решение об отказе в иске. В обоснование жалобы указывает на необоснованное непринятие судами доводов ответчика о том, что необходимость в отдельных фактически выполненных обществом работах не подтверждена актами осмотра общего имущества дома; часть работ, касающихся ремонта фасада, с последним не связана, необходимость их выполнения также не доказана. Ряд работ направлен на благоустройство фасада и придомовой территории, а не обусловлен срочной необходимостью. Суды неверно применили статьи 36, 44 ЖК РФ, статью 210 ГК РФ, пункт 2 Правил N 491, признав правомерным выполнение обществом работ в отсутствие соответствующего решения других собственников помещений дома. Суды также оставили без внимания вопрос о допустимости отнесения отдельных конструктивных элементов дома, отремонтированных обществом, к общему имуществу собственников помещений дома.
В отзыве на кассационную жалобу (и в дополнительных письменных возражениях на нее) общество выражает несогласие с приведенными в ней доводами, считает решение и постановление апелляционного суда принятыми с правильным применением норм права и предлагает оставить их без изменения.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции представители сторон поддержали позиции, приведенные в жалобе и в возражениях на нее, дали пояснения по существу спора.
В соответствии со статьей 163 АПК РФ в заседании суда 09.12.2014 объявлялся перерыв до 12 часов 40 минут 15.12.2014; затем в порядке статьи 158 АПК РФ судебное разбирательство откладывалось до 12 часов 30 минут 22.12.2014.
Проверив законность решения и постановления апелляционного суда, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что они подлежат частичной отмене по следующим причинам.
Суды установили, что общество является собственником доли в праве 777/1000 на функциональное (встроенное) нежилое помещение (пом. 0 (1-33, 49-50), расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Хабаровск, ул. Петра Комарова, 5.
Ответчик осуществляет функции управления данным многоквартирным домом.
Между этими сторонами 31.12.2008 заключен договор N 789 на долевое участие в эксплуатационных расходах на содержание общего имущества здания, по которому управляющая компания обязалась обеспечивать выполнение работ по содержанию общего имущества дома.
Актом от 06.07.2012 комиссией в составе работников ООО "Рассвет" и домоуправа-инспектора зафиксировано неудовлетворительное состояние инженерного оборудования, находящегося в офисе общества. Признаны необходимыми работы по замене канализационных лежаков, выносу розлива отопления, замене стояков отопления, канализации, холодной и горячей воды, восстановлению бетонного пола, вывозу строительного мусора, замене сборок в подвале. На данные работы составлена дефектная ведомость, согласованная с главным инженером управляющей компании. Ранее 29.07.2011 комиссией в составе работников ответчика и ООО "Рассвет" составлен акт, в котором зафиксировано разрушение опорных стоек, несущих плит, приведшее к их деформации и частичному обрушению; повреждение лежаков системы канализации, требующее их незамедлительной замены; необходимость выноса розлива системы отопления, проходящей под плитами, выше уровня пола для его нормальной эксплуатации.
Также при осмотре жилого дома в апреле, сентябре 2011 года, октябре 2012 года управляющая компания выявила необходимость ремонта конструктивных элементов дома, в том числе цоколя, крылец, козырьков, кровли над подъездом N 2.
При составлении акта обследования технического состояния офисных помещений, фасада и кровли (частично) дома без даты (л.д. 9-10, т. 4; далее - акт обследования) комиссия в составе представителей общества и подрядной организации - ООО "Пальмира-строй" установила, что в указанном здании капитальный ремонт не производился с 1974 года. В результате долговременной эксплуатации без капитального ремонта пришли в негодность стояки и трубы водоснабжения и канализации, горячей воды и отопления. Наружные и внутренние стены фасада офисных помещений поражены грибком и имеют продольные глубокие трещины, поскольку по стенам во время осадков и таяния снега течет вода. Указано на необходимость утеплить наружные стены и заменить мягкую кровлю, которая имеет разрывы, морально и физически устарела и местами не примыкает к стенам.
В результате ответчик согласовал с Администрацией г. Хабаровска проект капитального ремонта офисных помещений и фасада здания с организацией входной группы по ул. Петра Комарова, 5. По заказу общества подрядчик - ООО "Пальмира-строй" выполнил работы: по ремонту фасада - на сумму 898 254 руб., электромонтажные работы - на сумму 220 727 руб., по ремонту мягкой кровли - на сумму 399 383 руб., по ремонту общедомовых инженерных сетей - на сумму 467 038 руб.
По мнению общества, данные затраты на проведение ремонта являются для истца убытками, причиненными вследствие ненадлежащего исполнения управляющей компанией обязанности по содержанию общего имущества дома.
При этом суды установили, что собственники помещений многоквартирного дома не принимали решений о выполнении названных выше работ и об их оплате.
Удовлетворяя иск, суды исходили из того, что выполненные истцом работы в отношении общего имущества дома относятся к работам по капитальному ремонту в силу Правил эксплуатации, общее имущество дома в ремонте нуждалось, управляющая компания их выполнение не обеспечила, затраты общества на выполнение работ доказаны.
Однако при рассмотрении спора суды не учли следующее.
В соответствии со статьей 393 ГК РФ обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
В силу норм статьей 162 ЖК РФ (в применимой к отношениям сторон редакции) по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме. В договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.
Согласно позиции, выработанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.09.2010 N 6464/10, в статье 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Правилами эксплуатации, на которых основывались суды, установлены требования к организации технического обслуживания, содержания и ремонта общего имущества дома (помещений, придомовой территории, строительных конструкций, инженерного оборудования). В целом данными Правилами установлен максимально полный перечень требований, которым должны соответствовать объекты жилищного фонда, а также виды работ по содержанию и ремонту, выполнение которых обеспечивает соответствие данных объектов этим требованиям.
Вместе с тем по смыслу названных Правил не все оговоренные в них работы по содержанию и техническому обслуживанию многоквартирного жилого дома относятся к работам и услугам, которые управляющая организация обязана выполнять, несмотря на отсутствие волеизъявления собственников помещений дома в рамках договора на управление. К неотложным работам капитального характера, которые подлежат безотлагательному выполнению управляющей организацией в отношении строительных конструкций и инженерных коммуникаций дома вне зависимости от задания собственников помещений дома, относятся такие работы, невыполнение которых сопряжено с угрозой безопасности людей и сохранности жилого дома.
Таким образом, в рамках настоящего спора при исследовании вопроса о круге обязательств управляющей компании подлежит выяснению и доказыванию не просто факт нуждаемости строительных конструкций и инженерного оборудования дома в ремонтных работах, а степень необходимости их безотлагательного выполнения для обеспечения сохранности и безопасной эксплуатации дома. Иной подход ведет к безосновательному расширению объема обязательств управляющей организации по сравнению с согласованным в договоре управления, который по общему правилу статьи 162 ЖК РФ ограничен заданием другой стороны и размером платы. Помимо этого, для установления взаимосвязи между ненадлежащим исполнением управляющей организацией обязательств по содержанию дома и убытками истца необходимо доказать, что последний понес расходы на выполнение тех работ, которые необходимы и непосредственно связаны с восстановлением нормального состояния конструкций и систем дома.
Исходя из такого понимания законодательных предписаний, кассационная инстанция соглашается с мнением судов о наличии оснований для возложения на ответчика обязанности возместить истцу затраты в сумме 866 421 руб. на ремонт внутридомовых инженерных коммуникаций и мягкой кровли. Кассационная инстанция поддерживает суды в том, что в деле представлен достаточный объем доказательств, фиксирующих неудовлетворительное состояние водопроводно-канализационной, отопительной систем дома и необходимости их замены (акты от 29.07.2011, от 10.04.2012, от 06.07.2012, дефектная ведомость). Непригодное к эксплуатации состояние внутридомовых инженерных коммуникаций подтверждено также представленными в деле фотоматериалами, заключением специалиста от 03.06.2013 N 436/13. При этом согласно пунктам 5.2.1, 5.8.3 Правил эксплуатации в отношении систем центрального отопления, водопровода и канализации должна быть обеспечена герметичность, устраняться утечки, протечки и т.д. Необходимость ремонта мягкой кровли также доказана, в частности, актом обследования, в котором указаны ее конкретные недостатки, включая разрывы толя, неполное примыкание к стенам дома. В деле также представлены фотографии потолков офисного помещения, на которых зафиксированы следы их намокания, грибок, связанные с протечками кровли; наличие взаимосвязи между ненадлежащим состоянием потолков и кровли подтверждено заключением специалиста N 436/13. Доказательства, опровергающие данные факты, управляющая компания не представила. При этом кассационный суд учитывает, что в силу пункта 4.6.1.28 Правил эксплуатации увлажнение конструкций дома от протечек кровли или инженерного оборудования не допустимо.
Вместе с тем кассационный суд не находит достаточных оснований согласиться с возложением на управляющую компанию расходов общества, связанных с ремонтом фасада дома.
Действительно, как указано выше, в акте обследования, принятом во внимание судами, зафиксировано поражение стены фасада грибком, наличие на ней продольных трещин от увлажнения, а также имеется ссылка на необходимость утепления наружных стен.
Вместе с тем необходимость утепления фасада в данном акте не обоснована. Пункт 4.2.1.12 Правил эксплуатации предусматривает утепление участков стен, промерзающих или отсыревающих вследствие недостаточной теплозащиты, однако доказательств промерзания либо отсыревания стены фасада по названной причине, в деле не представлено.
Помимо этого, из акта формы КС-2 от 30.09.2012, в котором отражены работы по ремонту фасада, не усматривается, что их выполнение обеспечило устранение разрушений фасада, удаление грибка, стабилизацию либо заделывание трещин наружной стены (пункты 4.2.1.14, 4.2.3.1, 4.2.3.5 Правил эксплуатации). Указаний на такие работы акт не содержит. Из проекта на капитальный ремонт офисных помещений и фасада здания не следует, что целью его проведения является устранение обозначенных выше повреждений. Проект предусматривает выполнение теплоизоляционных и облицовочных работ с возведением кирпичной стены, которые в итоге обеспечили улучшение эстетического вида фасада. При этом истец не подтвердил, что устранение повреждений фасада и восстановление его состояния не могло быть выполнено при текущем ремонте и требовало проведения такого рода работ капитального характера по проекту (пункт 4.2.1.18 Правил эксплуатации).
Помимо того, в стоимость ремонта фасада включены работы, относящиеся к придомовой территории, безотлагательная необходимость выполнения которых ничем не подтверждена; при выполнении данных работ асфальтовое покрытие заменено на брусчатку, вместо восстановления его прежнего состояния. В состав убытков включена также стоимость работ по установке новых крыльца, пандуса, козырька и ограждения входа в помещение истца, исключительная необходимость и обязательность выполнения которых с точки зрения Правил эксплуатации документально не обоснована.
В связи с изложенным кассационная инстанция считает, что условия для возложения на управляющую компанию расходов истца на выполнение работ по ремонту фасада, как необходимых к выполнению в отсутствие решений собственников помещений дома и обеспечивающих предотвращение угрозы состоянию его конструктивных элементов и безопасности проживания, истец не доказал. Суды при рассмотрении спора таких доказательств не выявили, сделав общий вывод о нуждаемости дома в данных работах без выяснения обозначенных выше фактов.
Как следствие, судебные акты в части взыскания с ответчика убытков в размере 898 254 руб., связанных с ремонтом фасада, подлежат отмене на основании частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ как принятые без учета значимых для дела обстоятельств и подлежащих применению норм права. Поскольку в процессе неоднократного рассмотрения спора в судах стороны представили исчерпывающий объем имеющихся в их распоряжении доказательств, учитывая требования пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ, кассационная инстанция считает возможным при отмене судебных актов в отношении указанной части требований, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новое решение об отказе в их удовлетворении.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ госпошлина за рассмотрение дела и расходы на ее уплату подлежат распределению пропорционально удовлетворенным требованиям с учетом частичного отказа общества от иска. В итоге с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию не уплаченная истцом госпошлина по иску - 14 337 руб. 35 коп., а в пользу истца в возмещение его расходов за подачу апелляционной и кассационных жалоб - общая сумма 2 945 руб. 88 коп. С истца в доход федерального бюджета взыскивается госпошлина по иску в размере 18 516 руб. 67 коп., в возмещение расходов ответчика по уплате госпошлины за подачу апелляционной и кассационной жалоб - 2 036 руб. 08 коп.
Руководствуясь статьями 110, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 20.06.2014, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2014 по делу N А73-16369/2012 Арбитражного суда Хабаровского края в части взыскания 898 254 рублей убытков, связанных с ремонтом фасада, отменить, в иске в этой части отказать. В части взыскания 866 421 рубля убытков от ремонта инженерного оборудования и мягкой кровли оставить без изменения.
Взыскать в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску: с общества с ограниченной ответственностью Фирма "Деймос" - в сумме 18 516 рублей 67 копеек, с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания по жилищно-коммунальному хозяйству "Сервис-Центр" - в сумме 14 337 рублей 35 копеек.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания по жилищно-коммунальному хозяйству "Сервис-Центр" в пользу общества с ограниченной ответственностью Фирма "Деймос" 981 рубль 96 копеек расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, 1 963 рубля 92 копейки за подачу кассационных жалоб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Фирма "Деймос" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания по жилищно-коммунальному хозяйству "Сервис-Центр" 1 018 рублей 04 копейки - расходов по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы и 1 018 рублей 04 копейки - за подачу кассационной жалобы.
Арбитражному суду Хабаровского края выдать исполнительные листы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
О.Г.КРАСКОВСКАЯ
Судьи
А.В.СОЛОДИЛОВ
И.А.ТАРАСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 29.12.2014 N Ф03-4517/2014 ПО ДЕЛУ N А73-16369/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 декабря 2014 г. N Ф03-4517/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 декабря 2014 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: О.Г. Красковской
Судей: А.В. Солодилова, И.А. Тарасова
при участии:
- от истца: Мательский В.А., представитель по доверенности б/н от 12.03.2014; Мишнев А.А., представитель по доверенности б/н от 10.12.2014; Погребский Д.Н., представитель по доверенности б/н от 20.03.2014;
- от ответчика: Гретченко В.А., представитель по доверенности N 1 от 09.01.2014;
- рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания по жилищно-коммунальному хозяйству "Сервис-Центр"
на решение от 20.06.2014, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2014
по делу N А73-16369/2012
Арбитражного суда Хабаровского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Л.А. Збарацкая, в апелляционном суде судьи: В.Г. Дроздова, М.О. Волкова, А.В. Шевц
по иску общества с ограниченной ответственностью Фирма "Деймос"
к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания по жилищно-коммунальному хозяйству "Сервис-Центр"
о взыскании 1 985 402 руб.
Общество с ограниченной ответственностью Фирма "Деймос" (ОГРН 1022700923850, ИНН 2723021969, место нахождения: 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Петра Комарова, 5; далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания по жилищно-коммунальному хозяйству "Сервис-Центр" (ОГРН 10727210190118, ИНН 2721151803, место нахождения: 680000, Хабаровский край, Г. Хабаровск, ул. Муравьева Амурского, 50; далее - управляющая компания) о взыскании 1 985 402 руб. убытков.
Иск обоснован тем, что ответчик, осуществляя функции управления многоквартирным жилым домом, часть помещений которого (нежилых) принадлежит обществу, ненадлежащим образом исполнило обязанности по содержанию общего имущества дома, принятые по договору от 31.12.2008 N 789. В связи с этим ответчик вынужденно понес расходы на выполнение необходимых ремонтных работ внутридомового инженерного оборудования, мягкой кровли, фасада дома, электромонтажных работ в общем размере 1 985 402 руб. Данные расходы должны быть возмещены управляющей компанией на основании статьи 156 ЖК РФ, пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491).
Решением от 27.02.2013 в иске отказано.
В ходе судебного разбирательства в Шестом арбитражном апелляционном суде истец в порядке статьи 49 АПК РФ заявил отказ от требования о взыскании 220 727 руб. убытков, связанных с проведением электромонтажных работ.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2013 решение частично отменено: производство по делу в части требования на сумму 220 727 руб. убытков прекращено, в остальном решение оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 29.10.2013 постановление апелляционного суда отменено на основании пункта 1 части 4 статьи 288 АПК РФ, дело направлено на новое рассмотрение в апелляционный суд.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2013 решение отменено в части взыскания 220 727 руб., производство по делу в отношении этой части требований прекращено в связи с отказом истца от данной части иска и принятием отказа судом. В остальной части решение оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 31.03.2014 решение от 27.02.2013, постановление апелляционного суда от 18.12.2013 в части взыскания 1 764 675 руб. отменены, дело направлено на новое рассмотрение.
Решением 20.06.2014 иск удовлетворен на сумму 1 764 674 руб. убытков.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2014 решение оставлено без изменения.
Судебные акты мотивированы тем, что материалами дела подтверждается причинение обществу убытков, связанных с ненадлежащим исполнением управляющей компанией обязательств по содержанию общедомового имущества, как того требуют Правила N 491, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила эксплуатации). Поэтому расходы общества на содержание (ремонт) общего имущества дома подлежат возмещению за счет ответчика в соответствии со статьями 15, 393 ГК РФ.
В кассационной жалобе управляющая компания просит решение и постановление апелляционного суда отменить и принять новое решение об отказе в иске. В обоснование жалобы указывает на необоснованное непринятие судами доводов ответчика о том, что необходимость в отдельных фактически выполненных обществом работах не подтверждена актами осмотра общего имущества дома; часть работ, касающихся ремонта фасада, с последним не связана, необходимость их выполнения также не доказана. Ряд работ направлен на благоустройство фасада и придомовой территории, а не обусловлен срочной необходимостью. Суды неверно применили статьи 36, 44 ЖК РФ, статью 210 ГК РФ, пункт 2 Правил N 491, признав правомерным выполнение обществом работ в отсутствие соответствующего решения других собственников помещений дома. Суды также оставили без внимания вопрос о допустимости отнесения отдельных конструктивных элементов дома, отремонтированных обществом, к общему имуществу собственников помещений дома.
В отзыве на кассационную жалобу (и в дополнительных письменных возражениях на нее) общество выражает несогласие с приведенными в ней доводами, считает решение и постановление апелляционного суда принятыми с правильным применением норм права и предлагает оставить их без изменения.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции представители сторон поддержали позиции, приведенные в жалобе и в возражениях на нее, дали пояснения по существу спора.
В соответствии со статьей 163 АПК РФ в заседании суда 09.12.2014 объявлялся перерыв до 12 часов 40 минут 15.12.2014; затем в порядке статьи 158 АПК РФ судебное разбирательство откладывалось до 12 часов 30 минут 22.12.2014.
Проверив законность решения и постановления апелляционного суда, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что они подлежат частичной отмене по следующим причинам.
Суды установили, что общество является собственником доли в праве 777/1000 на функциональное (встроенное) нежилое помещение (пом. 0 (1-33, 49-50), расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Хабаровск, ул. Петра Комарова, 5.
Ответчик осуществляет функции управления данным многоквартирным домом.
Между этими сторонами 31.12.2008 заключен договор N 789 на долевое участие в эксплуатационных расходах на содержание общего имущества здания, по которому управляющая компания обязалась обеспечивать выполнение работ по содержанию общего имущества дома.
Актом от 06.07.2012 комиссией в составе работников ООО "Рассвет" и домоуправа-инспектора зафиксировано неудовлетворительное состояние инженерного оборудования, находящегося в офисе общества. Признаны необходимыми работы по замене канализационных лежаков, выносу розлива отопления, замене стояков отопления, канализации, холодной и горячей воды, восстановлению бетонного пола, вывозу строительного мусора, замене сборок в подвале. На данные работы составлена дефектная ведомость, согласованная с главным инженером управляющей компании. Ранее 29.07.2011 комиссией в составе работников ответчика и ООО "Рассвет" составлен акт, в котором зафиксировано разрушение опорных стоек, несущих плит, приведшее к их деформации и частичному обрушению; повреждение лежаков системы канализации, требующее их незамедлительной замены; необходимость выноса розлива системы отопления, проходящей под плитами, выше уровня пола для его нормальной эксплуатации.
Также при осмотре жилого дома в апреле, сентябре 2011 года, октябре 2012 года управляющая компания выявила необходимость ремонта конструктивных элементов дома, в том числе цоколя, крылец, козырьков, кровли над подъездом N 2.
При составлении акта обследования технического состояния офисных помещений, фасада и кровли (частично) дома без даты (л.д. 9-10, т. 4; далее - акт обследования) комиссия в составе представителей общества и подрядной организации - ООО "Пальмира-строй" установила, что в указанном здании капитальный ремонт не производился с 1974 года. В результате долговременной эксплуатации без капитального ремонта пришли в негодность стояки и трубы водоснабжения и канализации, горячей воды и отопления. Наружные и внутренние стены фасада офисных помещений поражены грибком и имеют продольные глубокие трещины, поскольку по стенам во время осадков и таяния снега течет вода. Указано на необходимость утеплить наружные стены и заменить мягкую кровлю, которая имеет разрывы, морально и физически устарела и местами не примыкает к стенам.
В результате ответчик согласовал с Администрацией г. Хабаровска проект капитального ремонта офисных помещений и фасада здания с организацией входной группы по ул. Петра Комарова, 5. По заказу общества подрядчик - ООО "Пальмира-строй" выполнил работы: по ремонту фасада - на сумму 898 254 руб., электромонтажные работы - на сумму 220 727 руб., по ремонту мягкой кровли - на сумму 399 383 руб., по ремонту общедомовых инженерных сетей - на сумму 467 038 руб.
По мнению общества, данные затраты на проведение ремонта являются для истца убытками, причиненными вследствие ненадлежащего исполнения управляющей компанией обязанности по содержанию общего имущества дома.
При этом суды установили, что собственники помещений многоквартирного дома не принимали решений о выполнении названных выше работ и об их оплате.
Удовлетворяя иск, суды исходили из того, что выполненные истцом работы в отношении общего имущества дома относятся к работам по капитальному ремонту в силу Правил эксплуатации, общее имущество дома в ремонте нуждалось, управляющая компания их выполнение не обеспечила, затраты общества на выполнение работ доказаны.
Однако при рассмотрении спора суды не учли следующее.
В соответствии со статьей 393 ГК РФ обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
В силу норм статьей 162 ЖК РФ (в применимой к отношениям сторон редакции) по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме. В договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.
Согласно позиции, выработанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.09.2010 N 6464/10, в статье 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Правилами эксплуатации, на которых основывались суды, установлены требования к организации технического обслуживания, содержания и ремонта общего имущества дома (помещений, придомовой территории, строительных конструкций, инженерного оборудования). В целом данными Правилами установлен максимально полный перечень требований, которым должны соответствовать объекты жилищного фонда, а также виды работ по содержанию и ремонту, выполнение которых обеспечивает соответствие данных объектов этим требованиям.
Вместе с тем по смыслу названных Правил не все оговоренные в них работы по содержанию и техническому обслуживанию многоквартирного жилого дома относятся к работам и услугам, которые управляющая организация обязана выполнять, несмотря на отсутствие волеизъявления собственников помещений дома в рамках договора на управление. К неотложным работам капитального характера, которые подлежат безотлагательному выполнению управляющей организацией в отношении строительных конструкций и инженерных коммуникаций дома вне зависимости от задания собственников помещений дома, относятся такие работы, невыполнение которых сопряжено с угрозой безопасности людей и сохранности жилого дома.
Таким образом, в рамках настоящего спора при исследовании вопроса о круге обязательств управляющей компании подлежит выяснению и доказыванию не просто факт нуждаемости строительных конструкций и инженерного оборудования дома в ремонтных работах, а степень необходимости их безотлагательного выполнения для обеспечения сохранности и безопасной эксплуатации дома. Иной подход ведет к безосновательному расширению объема обязательств управляющей организации по сравнению с согласованным в договоре управления, который по общему правилу статьи 162 ЖК РФ ограничен заданием другой стороны и размером платы. Помимо этого, для установления взаимосвязи между ненадлежащим исполнением управляющей организацией обязательств по содержанию дома и убытками истца необходимо доказать, что последний понес расходы на выполнение тех работ, которые необходимы и непосредственно связаны с восстановлением нормального состояния конструкций и систем дома.
Исходя из такого понимания законодательных предписаний, кассационная инстанция соглашается с мнением судов о наличии оснований для возложения на ответчика обязанности возместить истцу затраты в сумме 866 421 руб. на ремонт внутридомовых инженерных коммуникаций и мягкой кровли. Кассационная инстанция поддерживает суды в том, что в деле представлен достаточный объем доказательств, фиксирующих неудовлетворительное состояние водопроводно-канализационной, отопительной систем дома и необходимости их замены (акты от 29.07.2011, от 10.04.2012, от 06.07.2012, дефектная ведомость). Непригодное к эксплуатации состояние внутридомовых инженерных коммуникаций подтверждено также представленными в деле фотоматериалами, заключением специалиста от 03.06.2013 N 436/13. При этом согласно пунктам 5.2.1, 5.8.3 Правил эксплуатации в отношении систем центрального отопления, водопровода и канализации должна быть обеспечена герметичность, устраняться утечки, протечки и т.д. Необходимость ремонта мягкой кровли также доказана, в частности, актом обследования, в котором указаны ее конкретные недостатки, включая разрывы толя, неполное примыкание к стенам дома. В деле также представлены фотографии потолков офисного помещения, на которых зафиксированы следы их намокания, грибок, связанные с протечками кровли; наличие взаимосвязи между ненадлежащим состоянием потолков и кровли подтверждено заключением специалиста N 436/13. Доказательства, опровергающие данные факты, управляющая компания не представила. При этом кассационный суд учитывает, что в силу пункта 4.6.1.28 Правил эксплуатации увлажнение конструкций дома от протечек кровли или инженерного оборудования не допустимо.
Вместе с тем кассационный суд не находит достаточных оснований согласиться с возложением на управляющую компанию расходов общества, связанных с ремонтом фасада дома.
Действительно, как указано выше, в акте обследования, принятом во внимание судами, зафиксировано поражение стены фасада грибком, наличие на ней продольных трещин от увлажнения, а также имеется ссылка на необходимость утепления наружных стен.
Вместе с тем необходимость утепления фасада в данном акте не обоснована. Пункт 4.2.1.12 Правил эксплуатации предусматривает утепление участков стен, промерзающих или отсыревающих вследствие недостаточной теплозащиты, однако доказательств промерзания либо отсыревания стены фасада по названной причине, в деле не представлено.
Помимо этого, из акта формы КС-2 от 30.09.2012, в котором отражены работы по ремонту фасада, не усматривается, что их выполнение обеспечило устранение разрушений фасада, удаление грибка, стабилизацию либо заделывание трещин наружной стены (пункты 4.2.1.14, 4.2.3.1, 4.2.3.5 Правил эксплуатации). Указаний на такие работы акт не содержит. Из проекта на капитальный ремонт офисных помещений и фасада здания не следует, что целью его проведения является устранение обозначенных выше повреждений. Проект предусматривает выполнение теплоизоляционных и облицовочных работ с возведением кирпичной стены, которые в итоге обеспечили улучшение эстетического вида фасада. При этом истец не подтвердил, что устранение повреждений фасада и восстановление его состояния не могло быть выполнено при текущем ремонте и требовало проведения такого рода работ капитального характера по проекту (пункт 4.2.1.18 Правил эксплуатации).
Помимо того, в стоимость ремонта фасада включены работы, относящиеся к придомовой территории, безотлагательная необходимость выполнения которых ничем не подтверждена; при выполнении данных работ асфальтовое покрытие заменено на брусчатку, вместо восстановления его прежнего состояния. В состав убытков включена также стоимость работ по установке новых крыльца, пандуса, козырька и ограждения входа в помещение истца, исключительная необходимость и обязательность выполнения которых с точки зрения Правил эксплуатации документально не обоснована.
В связи с изложенным кассационная инстанция считает, что условия для возложения на управляющую компанию расходов истца на выполнение работ по ремонту фасада, как необходимых к выполнению в отсутствие решений собственников помещений дома и обеспечивающих предотвращение угрозы состоянию его конструктивных элементов и безопасности проживания, истец не доказал. Суды при рассмотрении спора таких доказательств не выявили, сделав общий вывод о нуждаемости дома в данных работах без выяснения обозначенных выше фактов.
Как следствие, судебные акты в части взыскания с ответчика убытков в размере 898 254 руб., связанных с ремонтом фасада, подлежат отмене на основании частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ как принятые без учета значимых для дела обстоятельств и подлежащих применению норм права. Поскольку в процессе неоднократного рассмотрения спора в судах стороны представили исчерпывающий объем имеющихся в их распоряжении доказательств, учитывая требования пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ, кассационная инстанция считает возможным при отмене судебных актов в отношении указанной части требований, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новое решение об отказе в их удовлетворении.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ госпошлина за рассмотрение дела и расходы на ее уплату подлежат распределению пропорционально удовлетворенным требованиям с учетом частичного отказа общества от иска. В итоге с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию не уплаченная истцом госпошлина по иску - 14 337 руб. 35 коп., а в пользу истца в возмещение его расходов за подачу апелляционной и кассационных жалоб - общая сумма 2 945 руб. 88 коп. С истца в доход федерального бюджета взыскивается госпошлина по иску в размере 18 516 руб. 67 коп., в возмещение расходов ответчика по уплате госпошлины за подачу апелляционной и кассационной жалоб - 2 036 руб. 08 коп.
Руководствуясь статьями 110, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 20.06.2014, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2014 по делу N А73-16369/2012 Арбитражного суда Хабаровского края в части взыскания 898 254 рублей убытков, связанных с ремонтом фасада, отменить, в иске в этой части отказать. В части взыскания 866 421 рубля убытков от ремонта инженерного оборудования и мягкой кровли оставить без изменения.
Взыскать в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску: с общества с ограниченной ответственностью Фирма "Деймос" - в сумме 18 516 рублей 67 копеек, с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания по жилищно-коммунальному хозяйству "Сервис-Центр" - в сумме 14 337 рублей 35 копеек.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания по жилищно-коммунальному хозяйству "Сервис-Центр" в пользу общества с ограниченной ответственностью Фирма "Деймос" 981 рубль 96 копеек расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, 1 963 рубля 92 копейки за подачу кассационных жалоб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Фирма "Деймос" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания по жилищно-коммунальному хозяйству "Сервис-Центр" 1 018 рублей 04 копейки - расходов по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы и 1 018 рублей 04 копейки - за подачу кассационной жалобы.
Арбитражному суду Хабаровского края выдать исполнительные листы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
О.Г.КРАСКОВСКАЯ
Судьи
А.В.СОЛОДИЛОВ
И.А.ТАРАСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)