Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Боглачевой Е.В., судей Ломакина С.А., Старченковой В.В., рассмотрев 07.08.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Сити Сервис" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.12.2013 (судья Даценко А.С.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2014 (судьи Черемошкина В.В., Несмиян С.И., Слобожанина В.Б.) по делу N А56-2215/2012,
установил:
Открытое акционерное общество "Сити Сервис", место нахождения: 198260, Санкт-Петербург, ул. Стойкости, д. 19, к. 3, ОГРН 1037819021459 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ) к муниципальному образованию Кировское городское поселение муниципального образования Кировский муниципальный район Ленинградской области в лице Администрации муниципального образования, место нахождения: 187342, Ленинградская обл., Кировский р-н, г. Кировск, ул. Новая, д. 1, ОГРН 1054700325855 (далее - Администрация МО), о взыскании 580 960 руб. 27 коп. задолженности по договору управления многоквартирным домом от 01.03.2008 N 63-08/Кир (далее - Договор) за период с 01.12.2008 по 31.12.2010.
Решением суда первой инстанции от 04.07.2012, оставленным без изменения постановлениями апелляционного и кассационного судов, иск удовлетворен.
Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 16.09.2013 N ВАС-4654/13 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра судебных актов в порядке надзора, однако указано на возможность обращения с заявлением о пересмотре указанных судебных актов по новым обстоятельствам.
Решением суда первой инстанции от 25.11.2013 решение от 04.07.2012 отменено по новым обстоятельствам. Дело назначено к повторному рассмотрению.
При повторном рассмотрении дела решением от 30.12.2013 Обществу в удовлетворении иска отказано.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 31.03.2014 решение от 30.12.2013 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит отменить решение от 30.12.2013 и постановление от 31.03.2014 и направить дело на новое рассмотрение.
Податель жалобы ссылается на положения статьи 65 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), в соответствии с которой наймодатель жилого помещения по договору социального найма наделен правом требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Податель жалобы считает, что собственник многоквартирного дома обязан нести бремя содержания своего имущества, независимо от наличия договоров социального найма; Договор, заключенный между Обществом и Администрацией МО, не содержит условие о передаче истцу права по взысканию с нанимателей задолженности по оплате за жилое помещение. Кроме того, Общество указывает, что при рассмотрении спора суд не применил подлежащий применению пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и неверно истолковал правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума ВАС РФ от 11.06.2013 N 15066/12.
Рассмотрение кассационной жалобы, назначенное на 31.07.2014, на основании абзаца второго части 5 статьи 158 АПК РФ отложено на 07.08.2014.
Стороны о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако их представители в суд не явились, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Общество (управляющая организация) и Администрация МО (собственник) 01.03.2008 заключили Договор, по условиям которого управляющая организация по заданию собственника обязалась в течение срока действия Договора оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, находящемся по адресу: 187432, Ленинградская обл., г. Кировск, ул. Победы, дом 5 (далее - многоквартирный дом).
Пунктом 1.3 Договора определено, что перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме установлен в приложении N 2 к Договору.
В пунктах 3.1 и 3.2 Договора предусмотрен размер платы за работы и услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в указанном доме, включая услуги управляющей организации по управлению многоквартирным домом.
Соглашением сторон от 28.12.2010 Договор с 01.01.2011 расторгнут.
Поскольку за период с 01.12.2008 по 31.12.2010 у Администрации МО образовалась задолженность в сумме 580 960 руб. 27 коп., Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом уточнения исковых требований).
Решением от 31.01.2013 суд первой инстанции отказал Обществу в удовлетворении иска со ссылкой на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума ВАС РФ от 11.06.2013 N 15066/12.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции, указав, что из буквального толкования условий заключенного сторонами Договора не следует обязанности ответчика компенсировать истцу задолженность нанимателей.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения судебными инстанциями норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу статьи 310 ГК РФ недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий.
Согласно части 1 статьи 215 ГК РФ имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 ГК РФ).
В части 3 статьи 153 ЖК РФ указано, что до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя: плату за пользование жилым помещением (плата за наем); плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги (часть 1 статьи 154 ЖК РФ).
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 11.06.2013 N 15066/12, в силу части 4 статьи 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 данной статьи.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (часть 1 статьи 156 ЖК РФ).
Таким образом, нормами жилищного законодательства предусмотрена обязанность нанимателей, проживающих в многоквартирных жилых домах по договорам социального найма, вносить плату за содержание общего имущества жилого дома и коммунальные платежи непосредственно управляющей организации в случае, если ею осуществляется управление жилым домом. Органы местного самоуправления несут соответствующие расходы только до заселения жилых помещений муниципального жилищного фонда.
Из материалов дела видно, что спорная задолженность возникла в связи с неоплатой нанимателями жилых помещений услуг по содержанию, ремонту жилья и по предоставленным коммунальным услугам.
Как указано в постановлении Президиума ВАС РФ от 11.06.2013 N 15066/12, возложение на собственника обязанности по уплате управляющей компании задолженности нанимателей может быть предусмотрено условиями заключенного между собственником и управляющей компанией договора по управлению домом, и в этой связи при рассмотрении аналогичных споров судам следует выявлять действительную волю сторон договора, направленную на принятие на себя собственником этой обязанности.
Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ все представленные сторонами документы, исследовав условия Договора, судебные инстанции пришли к выводу, что Договор не содержит условия, возлагающего на Администрацию МО обязанность по уплате управляющей организации задолженности за нанимателей помещений, принадлежащих на праве собственности ответчику.
Доказательств того, что заявленная к взысканию сумма является задолженностью собственника в отношении жилых помещений, не переданных по договорам найма, Обществом не представлено.
Статья 65 ЖК РФ, на которую ссылается податель жалобы, определяет права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма и не регулирует вопросы, касающиеся порядка внесения нанимателями жилых помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также платы за коммунальные услуги.
Также не применима в данном споре статья 218 ГК РФ, определяющая основания приобретения права собственности и не регулирующая правоотношения сторон по договорам социального найма и управления многоквартирным домом.
Суды обоснованно применили в настоящем деле толкование норм жилищного законодательства, приведенное в постановлении Президиума ВАС РФ от 11.06.2013 N 15066/12, поскольку в обоих делах спор касался правомерности возложения на органы местного самоуправления обязанности по возмещению управляющей компании расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, жилые помещения в котором переданы во владение и пользование физическим лицам (нанимателям).
Приведенные в кассационной жалобе доводы не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права и не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов. Фактические обстоятельства дела установлены судами полно и объективно, процессуальных нарушений не допущено, в связи с чем кассационная инстанция считает решение от 30.12.2013 и постановление от 31.03.2014 законными и обоснованными, а кассационную жалобу Общества - не подлежащей удовлетворению.
Руководствуясь статьей 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.12.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2014 по делу N А56-2215/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу открытого акционерного общества "Сити Сервис" - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.В.БОГЛАЧЕВА
Судьи
С.А.ЛОМАКИН
В.В.СТАРЧЕНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 07.08.2014 ПО ДЕЛУ N А56-2215/2012
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 августа 2014 г. по делу N А56-2215/2012
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Боглачевой Е.В., судей Ломакина С.А., Старченковой В.В., рассмотрев 07.08.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Сити Сервис" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.12.2013 (судья Даценко А.С.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2014 (судьи Черемошкина В.В., Несмиян С.И., Слобожанина В.Б.) по делу N А56-2215/2012,
установил:
Открытое акционерное общество "Сити Сервис", место нахождения: 198260, Санкт-Петербург, ул. Стойкости, д. 19, к. 3, ОГРН 1037819021459 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ) к муниципальному образованию Кировское городское поселение муниципального образования Кировский муниципальный район Ленинградской области в лице Администрации муниципального образования, место нахождения: 187342, Ленинградская обл., Кировский р-н, г. Кировск, ул. Новая, д. 1, ОГРН 1054700325855 (далее - Администрация МО), о взыскании 580 960 руб. 27 коп. задолженности по договору управления многоквартирным домом от 01.03.2008 N 63-08/Кир (далее - Договор) за период с 01.12.2008 по 31.12.2010.
Решением суда первой инстанции от 04.07.2012, оставленным без изменения постановлениями апелляционного и кассационного судов, иск удовлетворен.
Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 16.09.2013 N ВАС-4654/13 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра судебных актов в порядке надзора, однако указано на возможность обращения с заявлением о пересмотре указанных судебных актов по новым обстоятельствам.
Решением суда первой инстанции от 25.11.2013 решение от 04.07.2012 отменено по новым обстоятельствам. Дело назначено к повторному рассмотрению.
При повторном рассмотрении дела решением от 30.12.2013 Обществу в удовлетворении иска отказано.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 31.03.2014 решение от 30.12.2013 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит отменить решение от 30.12.2013 и постановление от 31.03.2014 и направить дело на новое рассмотрение.
Податель жалобы ссылается на положения статьи 65 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), в соответствии с которой наймодатель жилого помещения по договору социального найма наделен правом требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Податель жалобы считает, что собственник многоквартирного дома обязан нести бремя содержания своего имущества, независимо от наличия договоров социального найма; Договор, заключенный между Обществом и Администрацией МО, не содержит условие о передаче истцу права по взысканию с нанимателей задолженности по оплате за жилое помещение. Кроме того, Общество указывает, что при рассмотрении спора суд не применил подлежащий применению пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и неверно истолковал правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума ВАС РФ от 11.06.2013 N 15066/12.
Рассмотрение кассационной жалобы, назначенное на 31.07.2014, на основании абзаца второго части 5 статьи 158 АПК РФ отложено на 07.08.2014.
Стороны о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако их представители в суд не явились, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Общество (управляющая организация) и Администрация МО (собственник) 01.03.2008 заключили Договор, по условиям которого управляющая организация по заданию собственника обязалась в течение срока действия Договора оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, находящемся по адресу: 187432, Ленинградская обл., г. Кировск, ул. Победы, дом 5 (далее - многоквартирный дом).
Пунктом 1.3 Договора определено, что перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме установлен в приложении N 2 к Договору.
В пунктах 3.1 и 3.2 Договора предусмотрен размер платы за работы и услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в указанном доме, включая услуги управляющей организации по управлению многоквартирным домом.
Соглашением сторон от 28.12.2010 Договор с 01.01.2011 расторгнут.
Поскольку за период с 01.12.2008 по 31.12.2010 у Администрации МО образовалась задолженность в сумме 580 960 руб. 27 коп., Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом уточнения исковых требований).
Решением от 31.01.2013 суд первой инстанции отказал Обществу в удовлетворении иска со ссылкой на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума ВАС РФ от 11.06.2013 N 15066/12.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции, указав, что из буквального толкования условий заключенного сторонами Договора не следует обязанности ответчика компенсировать истцу задолженность нанимателей.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения судебными инстанциями норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу статьи 310 ГК РФ недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий.
Согласно части 1 статьи 215 ГК РФ имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 ГК РФ).
В части 3 статьи 153 ЖК РФ указано, что до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя: плату за пользование жилым помещением (плата за наем); плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги (часть 1 статьи 154 ЖК РФ).
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 11.06.2013 N 15066/12, в силу части 4 статьи 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 данной статьи.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (часть 1 статьи 156 ЖК РФ).
Таким образом, нормами жилищного законодательства предусмотрена обязанность нанимателей, проживающих в многоквартирных жилых домах по договорам социального найма, вносить плату за содержание общего имущества жилого дома и коммунальные платежи непосредственно управляющей организации в случае, если ею осуществляется управление жилым домом. Органы местного самоуправления несут соответствующие расходы только до заселения жилых помещений муниципального жилищного фонда.
Из материалов дела видно, что спорная задолженность возникла в связи с неоплатой нанимателями жилых помещений услуг по содержанию, ремонту жилья и по предоставленным коммунальным услугам.
Как указано в постановлении Президиума ВАС РФ от 11.06.2013 N 15066/12, возложение на собственника обязанности по уплате управляющей компании задолженности нанимателей может быть предусмотрено условиями заключенного между собственником и управляющей компанией договора по управлению домом, и в этой связи при рассмотрении аналогичных споров судам следует выявлять действительную волю сторон договора, направленную на принятие на себя собственником этой обязанности.
Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ все представленные сторонами документы, исследовав условия Договора, судебные инстанции пришли к выводу, что Договор не содержит условия, возлагающего на Администрацию МО обязанность по уплате управляющей организации задолженности за нанимателей помещений, принадлежащих на праве собственности ответчику.
Доказательств того, что заявленная к взысканию сумма является задолженностью собственника в отношении жилых помещений, не переданных по договорам найма, Обществом не представлено.
Статья 65 ЖК РФ, на которую ссылается податель жалобы, определяет права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма и не регулирует вопросы, касающиеся порядка внесения нанимателями жилых помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также платы за коммунальные услуги.
Также не применима в данном споре статья 218 ГК РФ, определяющая основания приобретения права собственности и не регулирующая правоотношения сторон по договорам социального найма и управления многоквартирным домом.
Суды обоснованно применили в настоящем деле толкование норм жилищного законодательства, приведенное в постановлении Президиума ВАС РФ от 11.06.2013 N 15066/12, поскольку в обоих делах спор касался правомерности возложения на органы местного самоуправления обязанности по возмещению управляющей компании расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, жилые помещения в котором переданы во владение и пользование физическим лицам (нанимателям).
Приведенные в кассационной жалобе доводы не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права и не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов. Фактические обстоятельства дела установлены судами полно и объективно, процессуальных нарушений не допущено, в связи с чем кассационная инстанция считает решение от 30.12.2013 и постановление от 31.03.2014 законными и обоснованными, а кассационную жалобу Общества - не подлежащей удовлетворению.
Руководствуясь статьей 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.12.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2014 по делу N А56-2215/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу открытого акционерного общества "Сити Сервис" - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.В.БОГЛАЧЕВА
Судьи
С.А.ЛОМАКИН
В.В.СТАРЧЕНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)