Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 мая 2014 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ротаря С.Б.,
судей Головниной Е.Н., Михайловой А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куликом Е.С.,
при участии в заседании:
Молчановой О.В., паспорт, Жубанышева С.С., представителя по доверенности от 09.01.2014, Сарапуловой А.И, представителя по доверенности от 09.01.2014,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Молчановой Ольги Владимировны
на решение от 07.03.2014
по делу N А73-14311/2013
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Воронцовым А.И.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Лада"
к индивидуальному предпринимателю Молчановой Ольге Владимировне
о взыскании 351 405,32 рубля,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Лада" (ИНН 2709012793, ОГРН 1082709000505 (далее - ООО "Лада")) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Молчановой Ольге Владимировне (ОГРНИП 306270911100019, ИНН 270900106169 (далее - ИП Молчанова О.В.)) о взыскании 342 810, 78 рубля неосновательного обогащения за период с 01.12.2010 по 01.12.2013 (с учетом уточнения требования, заявленного в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Решением суда от 07.03.2014 уточненные исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик в апелляционной жалобе просит решение от 07.03.2014 отменить, отказав в удовлетворении заявленных исковых требований. Обосновывая требования апелляционной жалобы, заявитель ссылается на следующие обстоятельства. Считает истекшим срок предъявления требований ООО "Лада" о признании заключенного договора ничтожной сделкой. Правоотношения сторон по договору доверительного управления имуществом общежития на улице Космонавтов-1 считает прекратившимися с 01.07.2013, поскольку срок такого договора не может превышать пяти лет. Также ссылается на отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих несение истцом расходов по содержанию имущества и управлению многоквартирным домом. Относительно управления истцом многоквартирными домами по ул. Космонавтов 2,3 отмечает, что договоры N К-2 N К-3 заключены 17.09.2009, спустя период более года после проведения открытого конкурса, при этом срок их действия истек 01.07.2011 ввиду того, что срок действия договора по результатам открытого конкурса не может превышать трех лет. Кроме того считает, что договор N К-3 носит фиктивный характер и не порождает правовых последствий. Вывод суда об исключении ответчиком пунктом 2.3, 3.2, 4.1 договоров и одностороннем отказе от исполнения обязательств полагает не соответствующим действительности ввиду не урегулирования сторонами вопроса о размере платы, отсутствия счетов на оплату и актов выполненных работ. Кроме того приводит довод о несогласии с расчетом истца ввиду неправомерности примененных в нем тарифов.
В заседании апелляционной инстанции представители заявителя на доводах апелляционной жалобы настаивали, дав по ним пояснения.
Истец в письменных возражениях на жалобу с выводами ответчика не согласился, посчитав их несостоятельными, а оспоренное решение -подлежащим оставлению в силе. Считает не подлежащим доказыванию факт оказания Обществом услуг по управлению и содержанию общего имущества спорных многоквартирных домов. Настаивает на верности произведенного расчета исковых требований ввиду его осуществления на нормах действующего законодательства.
Участия в судебном заседании представитель истца, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не принимал.
Из материалов дела следует, что на основании протокола заседания комиссии по выбору управления многоквартирным домом в городских поселениях "Рабочий поселок Ванино", "Рабочий поселок Октябрьский" Ванинского муниципального района от 28.05.2008 ООО "Лада" с 01.07.2008 осуществляет управление многоквартирными жилыми домами по ул. Космонавтов, д. NN 1, 2, 3 в пгт. Октябрьский.
Индивидуальный предприниматель Молчанова О.В. является правообладателем нежилых помещений, расположенных по ул. Космонавтов, д. NN 1, 2, 3 в пгт. Октябрьский, а именно:
- - функционального нежилого помещения (кадастровый номер объекта: 27:04:0:1/1222А:2 (1-8, 1-16, 17), общей площадью 213,7 кв. м, расположенного в цокольном этаже дома N 1 по улице Космонавтов в пгт. Октябрьский Ванинского района Хабаровского края (выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.11.2012 года за N 07/250/2012-1118);
- - функционального нежилого помещения (1-3) (кадастровый номер объекта: 27:09/04:0:2/1223:3), общей площадью 28,1 кв. м, расположенного на первом этаже дома N 2 по улице Космонавтов в пгт. Октябрьский Ванинского района Хабаровского края (выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.12.2012 года за N 07/250/2012-1748);
- - функционального нежилого помещения (кадастровый номер объекта: 27:04:0:3/1224А:1 (1-9)), общей площадью 125 кв. м, расположенного на первом этаже дома N 3 по улице Космонавтов в пгт. Октябрьский Ванинского района Хабаровского края (выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.12.2012 года за N 07/250/2012-1747).
После выбора собственниками помещений спорных МКД управляющей организации - ООО "Лада", между последней и предпринимателем (заказчик) заключены договоры на предоставление услуг по содержанию, текущему ремонту общего имущества от 01.07.2008. Указанные договоры заключены с протоколами разногласий и протоколами согласований.
По условиям пунктов 1, 2.3.1 данных договоров управляющая организация приняла на себя полномочия по содержанию, текущему ремонту, а заказчик обязался вносить плату за содержание, текущий ремонт, коммунальные и прочие услуги в порядке, установленные договором.
В силу пункта 2.1.8 выполнение работ и оказание услуг оформляются актами выполненных работ (оказанных услуг), подписываемыми заказчиком до момента выставления счета-фактуры.
Согласно пункту 2.4.2 на основании акта выполненных работ при неудовлетворительном исполнении работ заказчик вправе уменьшить размер ежемесячной оплаты или не оплачивать конкретные невыполненные работы.
Порядок расчетов оговорен сторонами в разделе 3 договоров, согласно которому плата за техническое содержание и текущий ремонт общего имущества домов вносится заказчиком ежемесячно после подписания акта выполненных работ и выставления счета-фактуры не позднее 10 числа следующего месяца путем перечисления средств на расчетный счет управляющей организации.
Помимо прочего в протоколе разногласий стороны согласовали, что в силу пункта 3.2. договоров размер платы определяется в соответствии с перечнями работ, выполненных по техническому содержанию и текущему ремонту общего имущества дома, утвержденном директором управляющей организации.
Также в разделе посвященному порядку расчетов стороны предусмотрели, что оплата заказчиком работ не производится, если работы по техническому содержанию и текущему ремонту общего имущества жилого дома выполнены ненадлежащим качеством.
Управляющая организация полагая, что пункты NN 2.1.8, 2.4.2, 3.1, 3.2, 3.3 договоров от 01.07.2008 являются недействительными в силу их ничтожности и не порождают юридических последствий пришла к выводу о наличии обязанности у предпринимателя нести расходы на содержание общего имущества спорных многоквартирных домов на общих основаниях. Поскольку предпринимателем не выплачены в полном объеме суммы по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома, управляющая организация пришла к выводу об образовании на стороне предпринимателя неосновательного обогащения, в связи с чем обратилась в суд с настоящим требованием.
Изучив материалы дела, заслушав в заседании суда пояснения присутствующих представителей, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статьей 249 ГК РФ прямо установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В силу пунктов 1 и 3 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей в спорный период (далее - ЖК РФ) собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.
Подпунктом "б" пункта 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491) установлено, что собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества путем внесения обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 ЖК РФ.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (статья 37 ГК РФ).
При этом в силу пунктов 2, 3, 4 статьи 158 ЖК РФ, пункта 31 Правил N 491 размер платы за содержание, и ремонт жилого помещения устанавливается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. Если соответствующее решение не принято - такой размер устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Таким образом, обязанность ответчика как собственника нежилых помещений, расположенных в МКД, по несению расходов на содержание и ремонт общего имущества данного дома установлена действующими нормами материального права.
По мнению последнего, в данном случае такая обязанность у него перед истцом отсутствует в частности по причине истечения срока предъявления требований ООО "Лада" о признании заключенного договора ничтожной сделкой, прекращения действия договоров управления, недоказанности факта несения истцом расходов по содержанию имущества и управлению многоквартирным домом.
Арбитражный апелляционный суд находит несостоятельными данные доводы ответчика на основании следующего.
Истец избран в качестве управляющей организации путем заочного голосования, посредством сбора подписей собственников помещений МКД представителями управляющих компаний, результаты которого оформлены протоколом комиссии от 28.05.2008. Следовательно, с июля 2008 года управление спорными МКД осуществлялось истцом. Доказательств того, что фактически на протяжении длительного времени (с 2008 года по 2014 год) управление спорными МКД осуществлялось иным лицом, ответчик в материалы дела не представил. Так же как и не представил доказательств того, что работы по управлению МКД истцом выполнялись ненадлежащим образом, в том числе ответчику, не оказывались.
Арбитражный суд отклонил возражения ответчика, основанные на невозможности определить перечень оказанных истцом в спорный период услуг и понесенные им затраты, обоснованно сославшись на правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении Президиума от 09.11.2010 N 4910/10, согласно которой управляющая компания не должна доказывать размер фактически понесенных расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
При таких обстоятельствах отсутствие в настоящем деле документов, подтверждающих деятельность истца по содержанию имущества и управлению всеми тремя многоквартирными домами, на которые указывает заявитель жалобы, само по себе не может свидетельствовать о том, что управляющая организация не оказывала в спорный период услуги по содержанию, ремонту и управлению общим имуществом МКД.
Относительно истечения срока предъявления требований ООО "Лада" о признании заключенного договора ничтожной сделкой необходимо отметить следующее.
Как отмечено заявителем в силу статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года.
Однако согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со статьей 168 ГК РФ в редакции, действующей до 01.09.2013 и применяемой к сделкам, совершенным до дня вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Довод заявителя о прекращении с 01.07.2013 правоотношений сторон по договору доверительного управления имуществом общежития на улице Космонавтов-1, поскольку срок такого договора не может превышать пяти лет, отклоняется исходя из следующего.
Согласно пункту 3.1 договора доверительного управления имуществом общежития на улице Космонавтов-1 (л. д. 22, том 1) которым собственником (Администрацией муниципального образования) передано в доверительное управление ООО "Лада" общежитие по указанному адресу, договор вступает в силу с 01.07.2008 сроком до пяти лет с правом пролонгации. При этом возражений сторон данного договора на продление срока его действия материалы дела не содержат.
Несмотря на отсутствие сведений о государственной регистрации передачи указанного имущества в доверительное управление истцу, нельзя сделать вывод об отказе собственника (Администрации г.п. Рабочий поселок Октябрьский) от услуг данной управляющей организации. Сведения о проведении нового конкурса по отбору управляющей организации на право заключения договора управления МКД отсутствуют. Кроме того материалы дела содержат доказательства фактического выполнения истцом работ и оказания услуг по содержанию общего имущества указанного МКД в виде копий договоров со сторонними организациями.
Помимо прочего заявитель полагает, что срок договоров N К-2 N К-3 на управление истцом многоквартирными домами по ул. Космонавтов 2,3 истек 01.07.2011 ввиду того, что срок действия договора по результатам открытого конкурса не может превышать трех лет.
Однако в силу пунктов 6.2, 6.3 договоров N К-2 N К-3 от 17.09.2009 договоры заключены на пять лет с возможностью пролонгации на тот же срок при отсутствии возражений сторон.
Аналогичное положение содержится в пункте 6 статьи 162 ЖК РФ: при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
Кроме того сведений об отказе от услуг по управлению МКД по адресу ул. Космонавтов 2,3 и отбору новой управляющей организации не представлено. Также необходимо отметить, что указанные договоры управления N К-2 N К-3 от 17.09.2009 в установленном порядке не признаны недействительными.
В силу части 4 статьи 158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
Расчет исковых требований обоснованно произведен истцом исходя из тарифов утвержденных органом местного самоуправления при отсутствии решения общего собрания.
Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.
Из смысла данной правовой нормы следует, что для взыскания неосновательного обогащения необходимо доказать факт получения ответчиком имущества либо денежных средств без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований и его размер.
Таким образом, поскольку доказательств внесения ответчиком как собственником нежилого помещения, расположенного в МКД, платы истцу за содержание, ремонт и управление общим имуществом в спорный период в полном объеме в порядке статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено, арбитражный суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования управляющей организации.
Доводы заявителя жалобы о неурегулировании размера платы и ненаправлении истцом в адрес ответчика платежных документов, апелляционным судом отклоняются как не имеющие правового значения для разрешения спора. Как указано выше, обязанность предпринимателя как собственника нежилых помещений, расположенных в МКД, по несению спорных расходов установлена законодательно. В этой связи неурегулирование размера платы, так же как и ненаправление ответчику платежных документов на оплату спорных услуг не освобождает последнего от участия в несении расходов по содержанию и ремонту общего имущества.
При таких обстоятельствах апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит. Решение арбитражного суда от 07.03.2014 как вынесенное с правильным применением норм права следует оставить в силе.
Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение от 07.03.2014 по делу N А73-14311/2013 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
С.Б.РОТАРЬ
Судьи
Е.Н.ГОЛОВНИНА
А.И.МИХАЙЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.05.2014 N 06АП-2210/2014 ПО ДЕЛУ N А73-14311/2013
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 мая 2014 г. N 06АП-2210/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 мая 2014 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ротаря С.Б.,
судей Головниной Е.Н., Михайловой А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куликом Е.С.,
при участии в заседании:
Молчановой О.В., паспорт, Жубанышева С.С., представителя по доверенности от 09.01.2014, Сарапуловой А.И, представителя по доверенности от 09.01.2014,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Молчановой Ольги Владимировны
на решение от 07.03.2014
по делу N А73-14311/2013
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Воронцовым А.И.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Лада"
к индивидуальному предпринимателю Молчановой Ольге Владимировне
о взыскании 351 405,32 рубля,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Лада" (ИНН 2709012793, ОГРН 1082709000505 (далее - ООО "Лада")) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Молчановой Ольге Владимировне (ОГРНИП 306270911100019, ИНН 270900106169 (далее - ИП Молчанова О.В.)) о взыскании 342 810, 78 рубля неосновательного обогащения за период с 01.12.2010 по 01.12.2013 (с учетом уточнения требования, заявленного в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Решением суда от 07.03.2014 уточненные исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик в апелляционной жалобе просит решение от 07.03.2014 отменить, отказав в удовлетворении заявленных исковых требований. Обосновывая требования апелляционной жалобы, заявитель ссылается на следующие обстоятельства. Считает истекшим срок предъявления требований ООО "Лада" о признании заключенного договора ничтожной сделкой. Правоотношения сторон по договору доверительного управления имуществом общежития на улице Космонавтов-1 считает прекратившимися с 01.07.2013, поскольку срок такого договора не может превышать пяти лет. Также ссылается на отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих несение истцом расходов по содержанию имущества и управлению многоквартирным домом. Относительно управления истцом многоквартирными домами по ул. Космонавтов 2,3 отмечает, что договоры N К-2 N К-3 заключены 17.09.2009, спустя период более года после проведения открытого конкурса, при этом срок их действия истек 01.07.2011 ввиду того, что срок действия договора по результатам открытого конкурса не может превышать трех лет. Кроме того считает, что договор N К-3 носит фиктивный характер и не порождает правовых последствий. Вывод суда об исключении ответчиком пунктом 2.3, 3.2, 4.1 договоров и одностороннем отказе от исполнения обязательств полагает не соответствующим действительности ввиду не урегулирования сторонами вопроса о размере платы, отсутствия счетов на оплату и актов выполненных работ. Кроме того приводит довод о несогласии с расчетом истца ввиду неправомерности примененных в нем тарифов.
В заседании апелляционной инстанции представители заявителя на доводах апелляционной жалобы настаивали, дав по ним пояснения.
Истец в письменных возражениях на жалобу с выводами ответчика не согласился, посчитав их несостоятельными, а оспоренное решение -подлежащим оставлению в силе. Считает не подлежащим доказыванию факт оказания Обществом услуг по управлению и содержанию общего имущества спорных многоквартирных домов. Настаивает на верности произведенного расчета исковых требований ввиду его осуществления на нормах действующего законодательства.
Участия в судебном заседании представитель истца, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не принимал.
Из материалов дела следует, что на основании протокола заседания комиссии по выбору управления многоквартирным домом в городских поселениях "Рабочий поселок Ванино", "Рабочий поселок Октябрьский" Ванинского муниципального района от 28.05.2008 ООО "Лада" с 01.07.2008 осуществляет управление многоквартирными жилыми домами по ул. Космонавтов, д. NN 1, 2, 3 в пгт. Октябрьский.
Индивидуальный предприниматель Молчанова О.В. является правообладателем нежилых помещений, расположенных по ул. Космонавтов, д. NN 1, 2, 3 в пгт. Октябрьский, а именно:
- - функционального нежилого помещения (кадастровый номер объекта: 27:04:0:1/1222А:2 (1-8, 1-16, 17), общей площадью 213,7 кв. м, расположенного в цокольном этаже дома N 1 по улице Космонавтов в пгт. Октябрьский Ванинского района Хабаровского края (выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.11.2012 года за N 07/250/2012-1118);
- - функционального нежилого помещения (1-3) (кадастровый номер объекта: 27:09/04:0:2/1223:3), общей площадью 28,1 кв. м, расположенного на первом этаже дома N 2 по улице Космонавтов в пгт. Октябрьский Ванинского района Хабаровского края (выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.12.2012 года за N 07/250/2012-1748);
- - функционального нежилого помещения (кадастровый номер объекта: 27:04:0:3/1224А:1 (1-9)), общей площадью 125 кв. м, расположенного на первом этаже дома N 3 по улице Космонавтов в пгт. Октябрьский Ванинского района Хабаровского края (выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.12.2012 года за N 07/250/2012-1747).
После выбора собственниками помещений спорных МКД управляющей организации - ООО "Лада", между последней и предпринимателем (заказчик) заключены договоры на предоставление услуг по содержанию, текущему ремонту общего имущества от 01.07.2008. Указанные договоры заключены с протоколами разногласий и протоколами согласований.
По условиям пунктов 1, 2.3.1 данных договоров управляющая организация приняла на себя полномочия по содержанию, текущему ремонту, а заказчик обязался вносить плату за содержание, текущий ремонт, коммунальные и прочие услуги в порядке, установленные договором.
В силу пункта 2.1.8 выполнение работ и оказание услуг оформляются актами выполненных работ (оказанных услуг), подписываемыми заказчиком до момента выставления счета-фактуры.
Согласно пункту 2.4.2 на основании акта выполненных работ при неудовлетворительном исполнении работ заказчик вправе уменьшить размер ежемесячной оплаты или не оплачивать конкретные невыполненные работы.
Порядок расчетов оговорен сторонами в разделе 3 договоров, согласно которому плата за техническое содержание и текущий ремонт общего имущества домов вносится заказчиком ежемесячно после подписания акта выполненных работ и выставления счета-фактуры не позднее 10 числа следующего месяца путем перечисления средств на расчетный счет управляющей организации.
Помимо прочего в протоколе разногласий стороны согласовали, что в силу пункта 3.2. договоров размер платы определяется в соответствии с перечнями работ, выполненных по техническому содержанию и текущему ремонту общего имущества дома, утвержденном директором управляющей организации.
Также в разделе посвященному порядку расчетов стороны предусмотрели, что оплата заказчиком работ не производится, если работы по техническому содержанию и текущему ремонту общего имущества жилого дома выполнены ненадлежащим качеством.
Управляющая организация полагая, что пункты NN 2.1.8, 2.4.2, 3.1, 3.2, 3.3 договоров от 01.07.2008 являются недействительными в силу их ничтожности и не порождают юридических последствий пришла к выводу о наличии обязанности у предпринимателя нести расходы на содержание общего имущества спорных многоквартирных домов на общих основаниях. Поскольку предпринимателем не выплачены в полном объеме суммы по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома, управляющая организация пришла к выводу об образовании на стороне предпринимателя неосновательного обогащения, в связи с чем обратилась в суд с настоящим требованием.
Изучив материалы дела, заслушав в заседании суда пояснения присутствующих представителей, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статьей 249 ГК РФ прямо установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В силу пунктов 1 и 3 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей в спорный период (далее - ЖК РФ) собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.
Подпунктом "б" пункта 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491) установлено, что собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества путем внесения обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 ЖК РФ.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (статья 37 ГК РФ).
При этом в силу пунктов 2, 3, 4 статьи 158 ЖК РФ, пункта 31 Правил N 491 размер платы за содержание, и ремонт жилого помещения устанавливается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. Если соответствующее решение не принято - такой размер устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Таким образом, обязанность ответчика как собственника нежилых помещений, расположенных в МКД, по несению расходов на содержание и ремонт общего имущества данного дома установлена действующими нормами материального права.
По мнению последнего, в данном случае такая обязанность у него перед истцом отсутствует в частности по причине истечения срока предъявления требований ООО "Лада" о признании заключенного договора ничтожной сделкой, прекращения действия договоров управления, недоказанности факта несения истцом расходов по содержанию имущества и управлению многоквартирным домом.
Арбитражный апелляционный суд находит несостоятельными данные доводы ответчика на основании следующего.
Истец избран в качестве управляющей организации путем заочного голосования, посредством сбора подписей собственников помещений МКД представителями управляющих компаний, результаты которого оформлены протоколом комиссии от 28.05.2008. Следовательно, с июля 2008 года управление спорными МКД осуществлялось истцом. Доказательств того, что фактически на протяжении длительного времени (с 2008 года по 2014 год) управление спорными МКД осуществлялось иным лицом, ответчик в материалы дела не представил. Так же как и не представил доказательств того, что работы по управлению МКД истцом выполнялись ненадлежащим образом, в том числе ответчику, не оказывались.
Арбитражный суд отклонил возражения ответчика, основанные на невозможности определить перечень оказанных истцом в спорный период услуг и понесенные им затраты, обоснованно сославшись на правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении Президиума от 09.11.2010 N 4910/10, согласно которой управляющая компания не должна доказывать размер фактически понесенных расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
При таких обстоятельствах отсутствие в настоящем деле документов, подтверждающих деятельность истца по содержанию имущества и управлению всеми тремя многоквартирными домами, на которые указывает заявитель жалобы, само по себе не может свидетельствовать о том, что управляющая организация не оказывала в спорный период услуги по содержанию, ремонту и управлению общим имуществом МКД.
Относительно истечения срока предъявления требований ООО "Лада" о признании заключенного договора ничтожной сделкой необходимо отметить следующее.
Как отмечено заявителем в силу статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года.
Однако согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со статьей 168 ГК РФ в редакции, действующей до 01.09.2013 и применяемой к сделкам, совершенным до дня вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Довод заявителя о прекращении с 01.07.2013 правоотношений сторон по договору доверительного управления имуществом общежития на улице Космонавтов-1, поскольку срок такого договора не может превышать пяти лет, отклоняется исходя из следующего.
Согласно пункту 3.1 договора доверительного управления имуществом общежития на улице Космонавтов-1 (л. д. 22, том 1) которым собственником (Администрацией муниципального образования) передано в доверительное управление ООО "Лада" общежитие по указанному адресу, договор вступает в силу с 01.07.2008 сроком до пяти лет с правом пролонгации. При этом возражений сторон данного договора на продление срока его действия материалы дела не содержат.
Несмотря на отсутствие сведений о государственной регистрации передачи указанного имущества в доверительное управление истцу, нельзя сделать вывод об отказе собственника (Администрации г.п. Рабочий поселок Октябрьский) от услуг данной управляющей организации. Сведения о проведении нового конкурса по отбору управляющей организации на право заключения договора управления МКД отсутствуют. Кроме того материалы дела содержат доказательства фактического выполнения истцом работ и оказания услуг по содержанию общего имущества указанного МКД в виде копий договоров со сторонними организациями.
Помимо прочего заявитель полагает, что срок договоров N К-2 N К-3 на управление истцом многоквартирными домами по ул. Космонавтов 2,3 истек 01.07.2011 ввиду того, что срок действия договора по результатам открытого конкурса не может превышать трех лет.
Однако в силу пунктов 6.2, 6.3 договоров N К-2 N К-3 от 17.09.2009 договоры заключены на пять лет с возможностью пролонгации на тот же срок при отсутствии возражений сторон.
Аналогичное положение содержится в пункте 6 статьи 162 ЖК РФ: при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
Кроме того сведений об отказе от услуг по управлению МКД по адресу ул. Космонавтов 2,3 и отбору новой управляющей организации не представлено. Также необходимо отметить, что указанные договоры управления N К-2 N К-3 от 17.09.2009 в установленном порядке не признаны недействительными.
В силу части 4 статьи 158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
Расчет исковых требований обоснованно произведен истцом исходя из тарифов утвержденных органом местного самоуправления при отсутствии решения общего собрания.
Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.
Из смысла данной правовой нормы следует, что для взыскания неосновательного обогащения необходимо доказать факт получения ответчиком имущества либо денежных средств без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований и его размер.
Таким образом, поскольку доказательств внесения ответчиком как собственником нежилого помещения, расположенного в МКД, платы истцу за содержание, ремонт и управление общим имуществом в спорный период в полном объеме в порядке статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено, арбитражный суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования управляющей организации.
Доводы заявителя жалобы о неурегулировании размера платы и ненаправлении истцом в адрес ответчика платежных документов, апелляционным судом отклоняются как не имеющие правового значения для разрешения спора. Как указано выше, обязанность предпринимателя как собственника нежилых помещений, расположенных в МКД, по несению спорных расходов установлена законодательно. В этой связи неурегулирование размера платы, так же как и ненаправление ответчику платежных документов на оплату спорных услуг не освобождает последнего от участия в несении расходов по содержанию и ремонту общего имущества.
При таких обстоятельствах апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит. Решение арбитражного суда от 07.03.2014 как вынесенное с правильным применением норм права следует оставить в силе.
Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение от 07.03.2014 по делу N А73-14311/2013 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
С.Б.РОТАРЬ
Судьи
Е.Н.ГОЛОВНИНА
А.И.МИХАЙЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)