Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Полный текст постановления изготовлен 29 сентября 2014 года.
Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2014 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего: Кайгородовой М.Ю.
Судей:
Стасюк Т.Е.
Ярцева Д.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Клепиковой Т.Н. с применением средств аудиозаписи,
при участии:
- от истца: не явился, извещен;
- от ответчика: директора Евсюкова Ю.П., действующего на основании приказа N 123 от 18 июня 2010 года;
- от третьих лиц: не явился, извещен;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества производственная проектно-строительная фирма "Алтайэнергожилстрой" на решение Арбитражного суда Алтайского края от 30 июня 2014 года по делу N А03-24365/2013 (судья Бояркова Т.В.)
по иску Главного управления имущественных отношений Алтайского края, г. Барнаул
к закрытому акционерному обществу производственная проектно-строительная фирма "Алтайэнергожилстрой" (ОГРН 10222011140004, ИНН 2222009551) о признании сделки недействительной, признании права отсутствующим, о снятии вновь образованные земельные участки с кадастрового учета и постановки на кадастровый учет, ранее существовавшего земельного участка.
Третьи лица:
1) Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Алтайскому краю;
2) товарищество собственников жилья "Форт";
3) Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю;
4) Комитет по строительству, архитектуре и развитию Администрации города Барнаула;
установил:
Главное управление имущественных отношений Алтайского края (далее -Главное управление) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу производственная проектно-строительная фирма "Алтайэнергожилстрой" (далее - ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой"), к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Алтайскому краю о признании недействительным договора аренды земельного участка N 2790-з от 22.06.2011 года, признании отсутствующим права аренды закрытого акционерного общества производственная проектно-строительная фирма "Алтайэнергожилстрой" на земельный участок с кадастровым номером 22:63:050302:33, площадью 0,0886 га., расположенный по адресу: г. Барнаул, проспект Красноармейский, 69В, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.07.2011 года за регистрационной записью N 22-22-01/140/2011-435, об обязании ФГБУ "Федеральная Кадастровая палате Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 22:63:050302:33, площадью 0,0886 га., расположенный по адресу: г. Барнаул, проспект Красноармейский, 69 В, и земельный участок с кадастровым номером 22663:050302:34, площадью 0,9987, расположенный по адресу: г. Барнаул, пр. Красноармейский, 69 Б, и восстановить на кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером 22:63:050302:0004, площадью 1,0873 га., расположенный по адресу: г. Барнаул, пр. Красноармейский, 69 Б.
До разрешения спора по существу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, исключил из числа ответчиков ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии", просил снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 22:63:050302:33, площадью 0,0886 га., расположенный по адресу: г. Барнаул, проспект Красноармейский, 69 В, и земельный участок с кадастровым номером 22663:050302:34, площадью 0,9987, расположенный по адресу: г. Барнаул, пр. Красноармейский, 69 Б, и восстановить на кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером 22:63:050302:0004, площадью 1,0873 га., расположенный по адресу: г. Барнаул, пр. Красноармейский, 69б, остальные требования оставил без изменений.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Алтайскому краю, г. Барнаул, Товарищество собственников жилья "Форт", г. Барнаул, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю, г. Барнаул, Комитет по строительству, архитектуре и развитию Администрации города Барнаула, г. Барнаул.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 30 июня 2014 года по делу N А03-24365/2013 исковые требования удовлетворены частично, договор аренды земельного участка от 22.06.2011 N 27-90-з, заключенный между Главным и ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" признан недействительным. Снят с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 22:63:050302:33, расположенный по адресу: г. Барнаул проспект Красноармейский, 69в. Снят с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 22:63:050302:34, расположенный по адресу: г. Барнаул проспект Красноармейский, 69б. Восстановлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 22:03:050302:0004, расположенный по адресу: г. Барнаул, проспект Красноармейский 69 б. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым по делу решением, ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
В обоснование доводов к отмене судебного акта апеллянт указывает на то, что первоначально право собственности ответчика на объект незавершенного строительства по адресу: г. Барнаул, пр. Красноармейский, 69б (литер А2) было зарегистрировано 17.08.2010. Договор аренды земельного участка по проспекту Красноармейский 69в, не нарушает права собственников квартир в многоквартирном жилом доме, поскольку последние не обращались в суд с иском о его оспаривании. Главное управление является ненадлежащим истцом по настоящему делу.
В суде апелляционной инстанции представитель подателю жалобы ее доводы поддержал.
Главное управление в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Истец, третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не обеспечили явку представителей в судебное заседание, что в силу частей 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене.
Из материалов дела следует, что в соответствии с договором аренды от 23.06.2000 года N 6187 (в редакции дополнительных соглашений от 02.10.2003 года, от 23.03.2006 года, от 21.01.2008 года) закрытое акционерное общество производственная проектно-строительная фирма "Алтайэнергожилстрой" являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 22:63:050302, площадью 1,0873 га, расположенного по адресу: г. Барнаул проспект Красноармейский, 69б на период строительства жилого дома с встроено-пристроенными предприятиями обслуживания (блок секции 5,6,7,8).
03.05.2011 года на основании заявления ответчика Главным управлением принято распоряжение N 855 о разделе земельного участка с кадастровым номером 22:63:050302:0004, площадью 1,0873 га, расположенного по адресу: г. Барнаул, проспект Красноармейский, 69б на два самостоятельных земельных участка: земельный участок с кадастровым номером 22:63:050302:33, площадью 0,0886 га (на период строительства жилого дома с встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания (блок секции 5, 6, 7, 8), расположенный по адресу: г. Барнаул проспект Красноармейский, 69в и земельный участок с кадастровым номером 22:63:050302:34, площадью 0,9987 га (на период строительства жилого дома с встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания (блок секции 5, 6, 7, 8), расположенный по адресу: г. Барнаул проспект Красноармейский, 69б. После формирования границ вновь сформированных земельных участков, земельный участок с кадастровым номером 22:63:050302:33, площадью 1,0873 га, расположенный по адресу: г. Барнаул, проспект Красноармейский, 69б был снят с кадастрового учета, а 31.03.2011 на кадастровый учет были поставлены два земельных участка: земельный участок с кадастровым номером 22:63:050302:33, площадью 0,0886 га расположенный по адресу: г. Барнаул проспект Красноармейский, 69в и земельный участок с кадастровым номером 22:63:050302:34, площадью 0,9987 га расположенный по адресу: г. Барнаул, проспект Красноармейский 69б
Соглашением от 23.05.2011 года стороны расторгли договор аренды от 23.06.2000 года N 6187.
22.06.2011 года между Главным управлением и ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" заключен договор аренды N 2790-з о предоставлении обществу за плату и во временное владение и пользование земельного участка из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 22:63:050302:33 по адресу: г. Барнаул проспект Красноармейский, 69 в, площадью 0,0886 на период строительства жилого дома с встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания (блок санкции 5, 6, 7, 8) на срок 10 лет.
Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.07.2011 года.
Сформированный на основании распоряжения Главного управления земельный участок с кадастровым номером 22:63:050302:33 по адресу: г. Барнаул проспект Красноармейский, 69в, площадью 0,0886 на основании поданного ответчиком заявления поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера, органом, осуществляющим кадастровый учет, изготовлен кадастровый паспорт земельного участка N 63/11-4408 от 31 марта 2011 года.
После раздела земельного участка и присвоения вновь образованному земельному участку нового адреса: г. Барнаул проспект Красноармейский, 69В, 25.07.2013 зарегистрировано право собственности ответчика на объект незавершенного строительства - нежилое строение по адресу: г. Барнаул проспект Красноармейский, 69 В, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Указывая на то, что договор аренды от 22.06.2011 года вновь образованного земельного участка по проспекту Красноармейский, 69 в, в г. Барнауле противоречит требованиям закона и нарушает права и законные интересы собственников жилых помещений в многоквартирном доме по проспекту Красноармейский, 69 б в г. Барнауле, поскольку земельный участок по проспекту Красноармейский 69в, фактически является частью земельного участка по проспекту Красноармейский, 69б, который находится в собственности жильцов многоквартирного дома, Главное управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Арбитражный суд, частично удовлетворяя заявленные Главным управлением требования, обоснованно исходил из следующего.
Согласно части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом с элементами озеленения и благоустройства принадлежит собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности.
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с частью 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 28.05.2010 N 12-П отметил, что переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета и не предполагает принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка, ограничивая их участие в процессе передачи права собственности исключительно вопросами формирования земельного участка (часть 4).
Такое регулирование согласуется с Гражданским кодексом Российской Федерации, допускающим исключения из общего правила об обусловленности возникновения прав на имущество, подлежащих государственной регистрации, моментом регистрации соответствующих прав на него (пункт 2 статьи 8), и конкретизирующим данное правило пунктом 2 статьи 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в силу которого государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
Указанный вывод сформулирован Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24.01.2012 N 11642/11.
Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.
Учитывая изложенное, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме уполномоченный орган утрачивает право распоряжаться земельным участком под таким многоквартирным домом каким-либо образом, в том числе принимать решения о его разделе и передавать вновь образованные земельные участки в аренду другим лицам.
Согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрация права собственности первых собственников жилых помещений (квартир) в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке по проспекту Красноармейский, 69б в городе Барнауле осуществлена 26.06.2007 года.
Таким образом, с указанной даты спорный земельный участок перешел в общую долевую собственность пользователей земельного участка.
В связи с изложенным, Главным управлением принято распоряжение от 29.11.2013 года N 2243 об отмене распоряжения от 03.05.2011 года N 855 о разделе земельного участка с кадастровым номером 22:63:050302:0004.
Принимая во внимание, с 26.06.2007 года ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" не вправе распоряжаться земельным участком с кадастровым номером 22:63:050302:0004, основания для раздела земельного участка в 2011 году по инициативе Главного управления отсутствовали суд первой инстанции, обоснованно пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка от 22.06.2011 года N 2790-з заключен в противоречии с требованиями закона.
Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на момент заключения договора аренды, установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В связи с тем, что земельный участок по проспекту Красноармейский, 69В фактически является частью земельного участка по проспекту Красноармейский, 69Б, который находится в собственности жильцов многоквартирного дома, Главное управление лишено возможности требовать возврата земельного участка.
С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования Главного управления о признании договора аренды земельного участка от 22.06.2011 года N 27-90-з недействительным.
Согласно абзацу 4 пункта 52 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Истец также просит снять с кадастрового учета земельные участки, сформированные при разделе земельного участка с кадастровым номером 22:63:050302:0004 и восстановить на кадастровый учет, ранее существующий земельный участок.
Арбитражный суд, руководствуясь статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 16, пунктом 3 статьи 20 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", установив отсутствие у Главного управления отсутствовали оснований для раздела в 2011 году земельного участка по адресу г. Барнаул, пр. Красноармейский 69б, правомерно удовлетворил требования истца о снятии с кадастрового учета вновь сформированных земельных участков и восстановление на кадастровом учете существовавшего ранее земельного участка.
Доводы ответчика о том, что истец является ненадлежащим истцом по делу, подлежат отклонению как основанные на неверном толковании норм материального и процессуального права (статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Довод апелляционной жалобы о том, что собственники квартир в многоквартирном жилом доме не обращались в суд с иском об оспаривании договор аренды земельного участка по проспекту Красноармейский 69В, не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора.
С учетом вышеизложенных обстоятельств и имеющихся в материалах дела доказательств, апелляционная инстанция приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения, либо опровергали выводы арбитражного суда области, в связи с чем, признаются апелляционной коллегией несостоятельными.
Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что при вынесении решения судом первой инстанции нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, не допущено, в связи с чем, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 30 июня 2014 года по делу N А03-24365/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
М.Ю.КАЙГОРОДОВА
Судьи
Т.Е.СТАСЮК
Д.Г.ЯРЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.09.2014 N 07АП-7949/14 ПО ДЕЛУ N А03-24365/2013
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 сентября 2014 г. N 07АП-7949/14
Полный текст постановления изготовлен 29 сентября 2014 года.
Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2014 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего: Кайгородовой М.Ю.
Судей:
Стасюк Т.Е.
Ярцева Д.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Клепиковой Т.Н. с применением средств аудиозаписи,
при участии:
- от истца: не явился, извещен;
- от ответчика: директора Евсюкова Ю.П., действующего на основании приказа N 123 от 18 июня 2010 года;
- от третьих лиц: не явился, извещен;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества производственная проектно-строительная фирма "Алтайэнергожилстрой" на решение Арбитражного суда Алтайского края от 30 июня 2014 года по делу N А03-24365/2013 (судья Бояркова Т.В.)
по иску Главного управления имущественных отношений Алтайского края, г. Барнаул
к закрытому акционерному обществу производственная проектно-строительная фирма "Алтайэнергожилстрой" (ОГРН 10222011140004, ИНН 2222009551) о признании сделки недействительной, признании права отсутствующим, о снятии вновь образованные земельные участки с кадастрового учета и постановки на кадастровый учет, ранее существовавшего земельного участка.
Третьи лица:
1) Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Алтайскому краю;
2) товарищество собственников жилья "Форт";
3) Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю;
4) Комитет по строительству, архитектуре и развитию Администрации города Барнаула;
установил:
Главное управление имущественных отношений Алтайского края (далее -Главное управление) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу производственная проектно-строительная фирма "Алтайэнергожилстрой" (далее - ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой"), к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Алтайскому краю о признании недействительным договора аренды земельного участка N 2790-з от 22.06.2011 года, признании отсутствующим права аренды закрытого акционерного общества производственная проектно-строительная фирма "Алтайэнергожилстрой" на земельный участок с кадастровым номером 22:63:050302:33, площадью 0,0886 га., расположенный по адресу: г. Барнаул, проспект Красноармейский, 69В, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.07.2011 года за регистрационной записью N 22-22-01/140/2011-435, об обязании ФГБУ "Федеральная Кадастровая палате Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 22:63:050302:33, площадью 0,0886 га., расположенный по адресу: г. Барнаул, проспект Красноармейский, 69 В, и земельный участок с кадастровым номером 22663:050302:34, площадью 0,9987, расположенный по адресу: г. Барнаул, пр. Красноармейский, 69 Б, и восстановить на кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером 22:63:050302:0004, площадью 1,0873 га., расположенный по адресу: г. Барнаул, пр. Красноармейский, 69 Б.
До разрешения спора по существу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, исключил из числа ответчиков ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии", просил снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 22:63:050302:33, площадью 0,0886 га., расположенный по адресу: г. Барнаул, проспект Красноармейский, 69 В, и земельный участок с кадастровым номером 22663:050302:34, площадью 0,9987, расположенный по адресу: г. Барнаул, пр. Красноармейский, 69 Б, и восстановить на кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером 22:63:050302:0004, площадью 1,0873 га., расположенный по адресу: г. Барнаул, пр. Красноармейский, 69б, остальные требования оставил без изменений.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Алтайскому краю, г. Барнаул, Товарищество собственников жилья "Форт", г. Барнаул, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю, г. Барнаул, Комитет по строительству, архитектуре и развитию Администрации города Барнаула, г. Барнаул.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 30 июня 2014 года по делу N А03-24365/2013 исковые требования удовлетворены частично, договор аренды земельного участка от 22.06.2011 N 27-90-з, заключенный между Главным и ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" признан недействительным. Снят с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 22:63:050302:33, расположенный по адресу: г. Барнаул проспект Красноармейский, 69в. Снят с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 22:63:050302:34, расположенный по адресу: г. Барнаул проспект Красноармейский, 69б. Восстановлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 22:03:050302:0004, расположенный по адресу: г. Барнаул, проспект Красноармейский 69 б. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым по делу решением, ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
В обоснование доводов к отмене судебного акта апеллянт указывает на то, что первоначально право собственности ответчика на объект незавершенного строительства по адресу: г. Барнаул, пр. Красноармейский, 69б (литер А2) было зарегистрировано 17.08.2010. Договор аренды земельного участка по проспекту Красноармейский 69в, не нарушает права собственников квартир в многоквартирном жилом доме, поскольку последние не обращались в суд с иском о его оспаривании. Главное управление является ненадлежащим истцом по настоящему делу.
В суде апелляционной инстанции представитель подателю жалобы ее доводы поддержал.
Главное управление в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Истец, третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не обеспечили явку представителей в судебное заседание, что в силу частей 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене.
Из материалов дела следует, что в соответствии с договором аренды от 23.06.2000 года N 6187 (в редакции дополнительных соглашений от 02.10.2003 года, от 23.03.2006 года, от 21.01.2008 года) закрытое акционерное общество производственная проектно-строительная фирма "Алтайэнергожилстрой" являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 22:63:050302, площадью 1,0873 га, расположенного по адресу: г. Барнаул проспект Красноармейский, 69б на период строительства жилого дома с встроено-пристроенными предприятиями обслуживания (блок секции 5,6,7,8).
03.05.2011 года на основании заявления ответчика Главным управлением принято распоряжение N 855 о разделе земельного участка с кадастровым номером 22:63:050302:0004, площадью 1,0873 га, расположенного по адресу: г. Барнаул, проспект Красноармейский, 69б на два самостоятельных земельных участка: земельный участок с кадастровым номером 22:63:050302:33, площадью 0,0886 га (на период строительства жилого дома с встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания (блок секции 5, 6, 7, 8), расположенный по адресу: г. Барнаул проспект Красноармейский, 69в и земельный участок с кадастровым номером 22:63:050302:34, площадью 0,9987 га (на период строительства жилого дома с встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания (блок секции 5, 6, 7, 8), расположенный по адресу: г. Барнаул проспект Красноармейский, 69б. После формирования границ вновь сформированных земельных участков, земельный участок с кадастровым номером 22:63:050302:33, площадью 1,0873 га, расположенный по адресу: г. Барнаул, проспект Красноармейский, 69б был снят с кадастрового учета, а 31.03.2011 на кадастровый учет были поставлены два земельных участка: земельный участок с кадастровым номером 22:63:050302:33, площадью 0,0886 га расположенный по адресу: г. Барнаул проспект Красноармейский, 69в и земельный участок с кадастровым номером 22:63:050302:34, площадью 0,9987 га расположенный по адресу: г. Барнаул, проспект Красноармейский 69б
Соглашением от 23.05.2011 года стороны расторгли договор аренды от 23.06.2000 года N 6187.
22.06.2011 года между Главным управлением и ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" заключен договор аренды N 2790-з о предоставлении обществу за плату и во временное владение и пользование земельного участка из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 22:63:050302:33 по адресу: г. Барнаул проспект Красноармейский, 69 в, площадью 0,0886 на период строительства жилого дома с встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания (блок санкции 5, 6, 7, 8) на срок 10 лет.
Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.07.2011 года.
Сформированный на основании распоряжения Главного управления земельный участок с кадастровым номером 22:63:050302:33 по адресу: г. Барнаул проспект Красноармейский, 69в, площадью 0,0886 на основании поданного ответчиком заявления поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера, органом, осуществляющим кадастровый учет, изготовлен кадастровый паспорт земельного участка N 63/11-4408 от 31 марта 2011 года.
После раздела земельного участка и присвоения вновь образованному земельному участку нового адреса: г. Барнаул проспект Красноармейский, 69В, 25.07.2013 зарегистрировано право собственности ответчика на объект незавершенного строительства - нежилое строение по адресу: г. Барнаул проспект Красноармейский, 69 В, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Указывая на то, что договор аренды от 22.06.2011 года вновь образованного земельного участка по проспекту Красноармейский, 69 в, в г. Барнауле противоречит требованиям закона и нарушает права и законные интересы собственников жилых помещений в многоквартирном доме по проспекту Красноармейский, 69 б в г. Барнауле, поскольку земельный участок по проспекту Красноармейский 69в, фактически является частью земельного участка по проспекту Красноармейский, 69б, который находится в собственности жильцов многоквартирного дома, Главное управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Арбитражный суд, частично удовлетворяя заявленные Главным управлением требования, обоснованно исходил из следующего.
Согласно части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом с элементами озеленения и благоустройства принадлежит собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности.
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с частью 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 28.05.2010 N 12-П отметил, что переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета и не предполагает принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка, ограничивая их участие в процессе передачи права собственности исключительно вопросами формирования земельного участка (часть 4).
Такое регулирование согласуется с Гражданским кодексом Российской Федерации, допускающим исключения из общего правила об обусловленности возникновения прав на имущество, подлежащих государственной регистрации, моментом регистрации соответствующих прав на него (пункт 2 статьи 8), и конкретизирующим данное правило пунктом 2 статьи 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в силу которого государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
Указанный вывод сформулирован Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24.01.2012 N 11642/11.
Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.
Учитывая изложенное, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме уполномоченный орган утрачивает право распоряжаться земельным участком под таким многоквартирным домом каким-либо образом, в том числе принимать решения о его разделе и передавать вновь образованные земельные участки в аренду другим лицам.
Согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрация права собственности первых собственников жилых помещений (квартир) в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке по проспекту Красноармейский, 69б в городе Барнауле осуществлена 26.06.2007 года.
Таким образом, с указанной даты спорный земельный участок перешел в общую долевую собственность пользователей земельного участка.
В связи с изложенным, Главным управлением принято распоряжение от 29.11.2013 года N 2243 об отмене распоряжения от 03.05.2011 года N 855 о разделе земельного участка с кадастровым номером 22:63:050302:0004.
Принимая во внимание, с 26.06.2007 года ЗАО ППСФ "Алтайэнергожилстрой" не вправе распоряжаться земельным участком с кадастровым номером 22:63:050302:0004, основания для раздела земельного участка в 2011 году по инициативе Главного управления отсутствовали суд первой инстанции, обоснованно пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка от 22.06.2011 года N 2790-з заключен в противоречии с требованиями закона.
Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на момент заключения договора аренды, установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В связи с тем, что земельный участок по проспекту Красноармейский, 69В фактически является частью земельного участка по проспекту Красноармейский, 69Б, который находится в собственности жильцов многоквартирного дома, Главное управление лишено возможности требовать возврата земельного участка.
С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования Главного управления о признании договора аренды земельного участка от 22.06.2011 года N 27-90-з недействительным.
Согласно абзацу 4 пункта 52 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Истец также просит снять с кадастрового учета земельные участки, сформированные при разделе земельного участка с кадастровым номером 22:63:050302:0004 и восстановить на кадастровый учет, ранее существующий земельный участок.
Арбитражный суд, руководствуясь статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 16, пунктом 3 статьи 20 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", установив отсутствие у Главного управления отсутствовали оснований для раздела в 2011 году земельного участка по адресу г. Барнаул, пр. Красноармейский 69б, правомерно удовлетворил требования истца о снятии с кадастрового учета вновь сформированных земельных участков и восстановление на кадастровом учете существовавшего ранее земельного участка.
Доводы ответчика о том, что истец является ненадлежащим истцом по делу, подлежат отклонению как основанные на неверном толковании норм материального и процессуального права (статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Довод апелляционной жалобы о том, что собственники квартир в многоквартирном жилом доме не обращались в суд с иском об оспаривании договор аренды земельного участка по проспекту Красноармейский 69В, не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора.
С учетом вышеизложенных обстоятельств и имеющихся в материалах дела доказательств, апелляционная инстанция приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения, либо опровергали выводы арбитражного суда области, в связи с чем, признаются апелляционной коллегией несостоятельными.
Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что при вынесении решения судом первой инстанции нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, не допущено, в связи с чем, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 30 июня 2014 года по делу N А03-24365/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
М.Ю.КАЙГОРОДОВА
Судьи
Т.Е.СТАСЮК
Д.Г.ЯРЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)