Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Президиум в составе:
председательствующего Бондара А.В.
и членов президиума Волосатых Е.А., Лазорина Б.П., Погорелко О.В., Поправко В.И., Прихунова С.Ю., Туговой Е.Е., Ярцева Р.В.,
по докладу судьи областного суда Вавилычевой Т.Ю.,
при секретаре З.Е.О.,
с участием представителя Г. - А.А.В., представителя ТСЖ "Дом на Нижегородской" В.В.А., представителя ООО Частная охранная организация "Профи-5" Х.О.С.,
рассмотрев гражданское дело по кассационной жалобе ТСЖ "Дом на Нижегородской"
на решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода Нижегородской области от 26 июня 2013 г.
и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 4 сентября 2013 г.
по иску Г. к Товариществу собственников жилья "Дом на Нижегородской", Б., И., В., ООО Частная охранная организация "Профи-5" об устранении препятствий в пользовании общим имуществом, признании "Правил проживания и пользования помещениями и местами общего пользования многоквартирного жилого дома" незаконными,
установил:
Г. обратилась в суд с вышеуказанным иском к ТСЖ "Дом на Нижегородской", Б., И., В., ООО Частная охранная организация "Профи-5", мотивировав свои требования тем, что она (Г.) является собственником квартир *** и *** в доме N*** по ул. *** г. Нижнего Новгорода. В соответствии с требованиями ст. 36 ЖК РФ, ст. 36 ЗК РФ, ст. 209 ГК РФ, ст. 247 ГК РФ она (истец) имеет право беспрепятственно владеть и пользоваться общим имуществом многоквартирного жилого дома, включая земельный участок, в том числе в любое время въезжать на земельный участок на автомобиле и оставлять автомобиль на земельном участке. Ответчики, в нарушение вышеуказанных норм закона, с **.**.****г. создают ей (истцу) препятствия в реализации гарантированных законом прав, препятствуя въезжать на занимаемый домом земельный участок и парковать на нем автомобиль, что подтверждается уведомлением председателя правления ТСЖ от **.**.****г., приложенными к нему протоколами заседаний правления от **.**.****г. и **.**.****г., а также фактическими действиями частного охранного предприятия "Профи-5". Пункты 5.2, 5.3, 5.17, 5.18 Правил проживания и пользования помещениями и местами общего пользования многоквартирного жилого дома по адресу: г. Нижний Новгород, ул. ***, д. *** (адрес строительный), на которые ссылаются ответчики, противоречат закону, в связи с чем являются недействительными.
Просила запретить ТСЖ "Дом на Нижегородской", Б., И., В., ООО Частная охранная организация "Профи-5" чинить ей (истцу) препятствия в пользовании земельным участком, входящим в состав общего имущества многоквартирного жилого дома *** по ул. *** г. Нижнего Новгорода, возложив на указанных лиц обязанность обеспечить ей (истцу) беспрепятственный въезд на данный участок и парковку на нем принадлежащего ей (истцу) автомобиля; признать недействительными пункты 5.2, 5.3, 5.17, 5.18 "Правил проживания и пользования помещениями и местами общего пользования многоквартирного жилого дома по адресу: г. Нижний Новгород, ул. ***, д. *** (адрес строительный)".
Ответчики иск не признали.
Решением Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода Нижегородской области от 26 июня 2013 г. иск удовлетворен.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 24 сентября 2013 г. вышеуказанное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе, поступившей в Нижегородский областной суд 06 ноября 2013 г., ТСЖ "Дом на Нижегородской" поставлен вопрос об отмене принятых по делу судебных постановлений ввиду существенных нарушений норм материального (ст. 247 ГК РФ, ст. ст. 36, 44, 46 ЖК РФ) и процессуального права (не установлены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора).
По указанной жалобе дело было истребовано в Нижегородский областной суд.
Определением судьи Нижегородского областного суда Вавилычевой Т.Ю. от 21 февраля 2014 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в суд кассационной инстанции - президиум Нижегородского областного суда.
Стороны о месте и времени рассмотрения дела извещены в порядке, установленном ст. 385 ГПК РФ.
Заслушав доклад судьи Вавилычевой Т.Ю., обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав лиц, участвовавших при рассмотрении дела, президиум находит принятые по делу судебные постановления подлежащими отмене по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
При разрешении спора судами допущено существенное нарушение норм материального права - ст. 247 ГК РФ, ст. ст. 36, 44, 46 ЖК РФ. Кроме того, судами не установлены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора применительно к положениям п. 3 ст. 17 Конституции РФ, ст. 304 ГК РФ.
Установлено, что Г. является собственником квартир***и *** в доме *** по ул. *** г. Нижнего Новгорода Нижегородской области (л.д. 4, 5), и, соответственно, сособственником общего имущества многоквартирного жилого дома и земельного участка.
**.**.****г. собственниками помещений указанного дома было принято решение о создании товарищества собственников жилья (ТСЖ), которое было зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д. 67-94).
Решением общего собрания собственников помещений жилого дома N*** от **.**.****г. утверждены Правила проживания и пользования помещениями и местами общего пользования многоквартирного жилого дома по адресу: г. Нижний Новгород, ул. ***, д. *** (адрес строительный) (в настоящий момент - ул. ***, д. ***) в ТСЖ "Дом на Нижегородской".
Предметом спора являлись п. п. 5.2, 5.3.1, 5.17, 5.18 указанных Правил, а также действия ответчиков по запрету Г. на въезд и парковку на прилегающей территории третьего автомобиля, принадлежащего семье Г.
Оспариваемыми пунктами Правил установлено:
пункт 5.2 - парковочные места в подземном гараже-стоянке распределяются между членами Товарищества - пользователями встроенной парковки на условиях согласно договорам аренды, заключаемым этими лицами с собственниками встроенного помещения парковки.
- Парковочные места на прилегающей территории жилого дома распределяются Правлением ТСЖ в соответствии со схемой расположения парковочных мест (Приложение N 1 к Правилам) и их категорией, установленной в п. 5.3 Правил. Схема расположения парковочных мест вывешивается Администрацией ТСЖ на информационных стендах ТСЖ в каждом подъезде жилого дома с последующим внесением Правлением ТСЖ текущих изменений в Схему;
- пункт 5.3.1 - постоянные парковочные места на прилегающей территории жилого дома предназначены для постоянного закрепления за конкретными собственниками помещений жилого дома и (или) членами их семей и исключительного использования закрепленного парковочного места этими лицами для круглосуточной парковки принадлежащего им автотранспорта в свободном режиме. Свободные постоянные парковочные места распределяются между членами Товарищества Правлением ТСЖ на основании письменных заявлений членов Товарищества. Информация о закреплении каждого парковочного места за конкретным собственником указывается на схеме расположения парковочных мест путем нанесения фамилии и номера квартиры официального пользователя на обозначение конкретного парковочного места;
- пункт 5.17 - принудительная эвакуация неправильно припаркованного автомобиля с прилегающей территории жилого дома производится по решению Правления либо распоряжению Председателя Правления Товарищества за счет собственника, чей автомобиль (либо автомобиль лица, допущенного таким собственником на прилегающую территорию жилого дома) был припаркован с нарушениями настоящих Правил. Факт нарушения оформляется актом, составленным Правлением или Председателем Правления Товарищества на основании письменных докладных записок службы охраны.
- Собственник помещений жилого дома, автомобиль которого был принудительно эвакуирован с территории жилого дома в связи с нарушением таким собственником настоящих Правил, обязан в полном объеме возместить Товариществу расходы, понесенные Товариществом в результате принудительной эвакуации. При этом ответственность за ущерб, причиненный автотранспорту собственника принудительной эвакуацией, и за возникшие неудобства несет сам собственник автотранспортного средства;
- пункт 5.18 - контроль за режимом въезда-выезда и парковки автотранспорта в пределах прилегающей территории жилого дома осуществляется службой охраны.
Служба охраны жилого дома ведет учет нарушителей правил въезда-выезда и парковки автотранспорта в пределах прилегающей территории жилого дома ("черный список"). К злостным нарушителям правил по решению Правления ТСЖ применяются меры ответственности в виде недопущения въезда автотранспортного средства нарушителя на территорию жилого дома сроком на один месяц (факт нарушения оформляется актом, составленным Правлением Товарищества на основании письменных докладных записок службы охраны). При повторном нарушении правил по решению Правления ТСЖ устанавливается запрет на въезд автотранспортного средства нарушителя на территорию жилого дома сроком на три месяца.
Признавая незаконными и не имеющими юридической силы вышеуказанные пункты Правил, районный суд (и с ним согласилась судебная коллегия) пришел к выводу о том, что они противоречат закону - ст. ст. 209, 247 ГК РФ, ст. ст. 36, 37 ЖК РФ, а решение общего собрания, утвердившее Правила в указанной части принято с нарушением установленной п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Давая толкование п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ (к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им), суд указал, что общее собрание собственников в многоквартирном доме вправе определять лишь обусловленные функциональным предназначением пределы использования общего земельного участка (в данном случае - для парковки автомобилей собственников) и вводить обусловленные такими пределами ограничения (а не лишение) его использования, которые должны быть равными для всех сособственников. Данное положение закона не предусматривает полномочий собрания передавать общий земельный участок в индивидуальное пользование отдельных собственников и, соответственно, полностью лишать остальных собственников права пользования их общим имуществом, что нарушает право собственности последних в силу ст. ст. 36, 37 ЖК РФ, ст. ст. 209, 247, 304 ГК РФ, и в принципе недопустимо. При этом не имеет значения наличие или отсутствие у собственника дополнительно тех или иных помещений в доме, так как полное лишение любого собственника (независимо от вида и количества принадлежащих ему помещений) гарантированного законом права в установленных пределах пользоваться (в данном случае - для въезда и парковки) общим земельным участком такого дома само по себе противоправно.
Данные выводы судов первой и второй инстанции нельзя признать законными ввиду ошибочного толкования норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.
Статьей 209 ГК РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В части 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ указано, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
В соответствии с ч. 1 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 16 Закона).
В силу ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Из толкования указанных норм закона и экономической составляющей содержания права пользования следует, что правомочие пользования земельным участком как элемент содержания права собственности означает закрепленную законом возможность хозяйственной эксплуатации такого участка путем извлечения его полезных свойств.
Такими свойствами для собственников помещений в многоквартирном доме являются, прежде всего, возможность размещения на принадлежащем им земельном участке элементов озеленения и предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства такого дома объектов, а также установление ограничений пользования данным участком другими лицами. Поэтому под пределами использования земельного участка следует понимать установление режимов пользования как отдельными частями такого участка, так и участком в целом, определение предназначения конкретных площадей земельного участка, установление ограничений пользования земельным участком как собственников общего имущества многоквартирного дома, так и других лиц. Разрешение данных вопросов отнесено к компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома. При этом вопрос о субъектах права, которым могут быть переданы в пользование отдельные объекты общего имущества в многоквартирном доме, либо установление каких-либо ограничений в пользовании общим имуществом многоквартирного дома, также относится к компетенции общего собрания, которое вправе решать вопрос о передаче в пользование данного имущества лицам как из числа собственников этого общего имущества, так и из числа любых иных лиц.
Установленная законом возможность ограничения прав собственника основана, в том числе на положениях ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление права и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Как указывалось выше, Г. как собственник квартиры в многоквартирном жилом доме, является участником общей долевой собственности в отношении общего имущества многоквартирного жилого дома, в том числе и земельного участка.
Порядок пользования общим имуществом (общей долевой собственностью) нормативно урегулирован ст. 247 ГК РФ, ст. ст. 36, 37 ЖК РФ, ст. 44 ЖК РФ.
В силу ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в этом доме. В состав общего имущества входит земельный участок, на котором находится многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома, включая коллективные автостоянки, расположенные в границах этого участка (п. п. "е" и "ж" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491).
В соответствии со ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению сторон всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, установленном судом.
Согласно п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им. Такие решения являются обязательными для всех собственников помещений, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).
Следовательно, ТСЖ вправе установить порядок пользования земельным участком (в том числе и для парковки) лишь на основе решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом товарищество обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников при определении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью (п. 6 ст. 138 ЖК РФ).
Часть 1 ст. 46 ЖК РФ определяет, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 ч. 2 ст. 44 Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Доказательствами по делу подтверждено, что Г. принимала участие в общем собрании собственников многоквартирного дома при принятии решения об утверждении Правил проживания и пользования помещениями и местами общего пользования многоквартирного жилого дома, голосовала "За", решение общего собрания ею в установленном законом порядке (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ) не оспаривалось.
**.**.****г. было проведено общее собрание членов ТСЖ "Дом на Нижегородской", на котором принято решение об утверждении постоянных парковочных мест парковки автомобилей жильцов дома на прилегающей территории, утверждена также схема распределения парковочных мест.
Согласно схеме и порядку распределения парковочных мест постоянные парковочные места распределяются следующим образом: одно парковочное место для собственников 1, 2, 3 комнатных квартир, два места - для собственников четырехкомнатных квартир и более. Кроме того, при распределении парковочных мест учитывается наличие у собственников парковочных мест в подземном гараже-стоянке.
В соответствии со схемой общее число парковочных мест для постоянного использования - 36, все парковочные места распределены между собственниками жилых помещений.
Доказательств, что на территории ТСЖ "Дом на Нижегородской" возможна организация большего количества парковочных мест, в деле не имеется.
Г. также принимала участие в данном собрании, при решении вопроса об утверждении постоянных парковочных мест от голосования по данному вопросу "воздержалась". Решение общего собрания от **.**.****г. Г. в установленном законом порядке (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ) также не оспорено.
В соответствии с п. 11.6.18 Устава ТСЖ "Дом на Нижегородской", к исключительной компетенции общего собрания относится принятие и утверждение обязательных для всех членов товарищества правил проживания и пользования жилыми и нежилыми помещениями, местами общего пользования и придомовой территории.
Согласно п. 11.6.8 Устава, к исключительной компетенции общего собрания собственников относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом.
При таких обстоятельствах, вывод судов о том, что решение общего собрания противоречит закону, так как принято в нарушение установленной ст. 44 ЖК РФ компетенции не соответствует закону (ст. ст. 44, 46 ЖК РФ) и доказательствам, имеющимся в деле.
Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Признавая незаконным установленный собственниками общего имущества многоквартирного дома порядок пользования этим имуществом (ст. 247 ГК РФ, ст. ст. 36, 44 ЖК РФ), суд отдал предпочтение одному из собственников жилых помещений - Г., которой разрешил парковку на территории дома неограниченное количество автомобилей (с учетом того, что согласно имеющимся в деле уведомлению и протоколам заседания членов правления ТСЖ "Дом на Нижегородской" (л.д. 6,7,8) Г. запрещен въезд и парковка в пределах прилегающей территории жилого дома третьего автомобиля, принадлежащего Г. и членам ее семьи). Вместе с тем, судом не дано оценки соразмерности и пропорциональности выделения ей в пользование мест для стоянки нескольких автомобилей, с учетом прав третьих лиц - остальных жителей многоквартирного дома.
Ссылку судов первой и второй инстанций на ст. 304 ГК РФ нельзя признать обоснованной, поскольку в соответствии с данной нормой закона, собственник может требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Вместе с тем, при предъявлении иска истцом не указано, а судом не установлено, кому принадлежат три автомобиля, которые она (Г.) просит пропускать на территорию дома, не указано истцом и не установлено судом, являются ли граждане, которым принадлежат автомобили, членами семьи Г.
Поскольку при разрешении спора судами допущено существенное нарушение норм материального и процессуального права (не установлены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора), обжалуемые судебные постановления нельзя признать законными и обоснованными, и они, в силу ст. 390 ГПК РФ, подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, применить к спорным правоотношениям закон, подлежащий применению, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и вынести решение в строгом соответствии с положениями ст. ст. 195 - 198 ГПК РФ. При этом суду следует дать правовую оценку каждому оспариваемому Г. пункту Правил проживания и пользования помещениями и местами общего пользования многоквартирного жилого дома, с учетом содержащихся в нем предписаний, с точки зрения норм действующего законодательства, в том числе в части возможности установления контроля за режимом въезда-выезда автотранспорта в пределах прилегающей территории службой охраны, порядка принудительной эвакуации неправильно припаркованных автомобилей, распределения расходов, связанных с эвакуацией автомобилей.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум Нижегородского областного суда
постановил:
Решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода Нижегородской области от 26 июня 2013 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 4 сентября 2013 г. по иску Г. к Товариществу собственников жилья "Дом на Нижегородской", Б., И., В., ООО Частная охранная организация "Профи-5" об устранении препятствий в пользовании общим имуществом, признании "Правил проживания и пользования помещениями и местами общего пользования многоквартирного жилого дома" незаконными, отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Нижегородский районный суд г. Нижнего Новгорода Нижегородской области в ином составе суда.
Председательствующий
А.В.БОНДАР
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 16.04.2014 ПО ДЕЛУ N 44-Г-29/2014
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 апреля 2014 г. по делу N 44-г-29/2014
Президиум в составе:
председательствующего Бондара А.В.
и членов президиума Волосатых Е.А., Лазорина Б.П., Погорелко О.В., Поправко В.И., Прихунова С.Ю., Туговой Е.Е., Ярцева Р.В.,
по докладу судьи областного суда Вавилычевой Т.Ю.,
при секретаре З.Е.О.,
с участием представителя Г. - А.А.В., представителя ТСЖ "Дом на Нижегородской" В.В.А., представителя ООО Частная охранная организация "Профи-5" Х.О.С.,
рассмотрев гражданское дело по кассационной жалобе ТСЖ "Дом на Нижегородской"
на решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода Нижегородской области от 26 июня 2013 г.
и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 4 сентября 2013 г.
по иску Г. к Товариществу собственников жилья "Дом на Нижегородской", Б., И., В., ООО Частная охранная организация "Профи-5" об устранении препятствий в пользовании общим имуществом, признании "Правил проживания и пользования помещениями и местами общего пользования многоквартирного жилого дома" незаконными,
установил:
Г. обратилась в суд с вышеуказанным иском к ТСЖ "Дом на Нижегородской", Б., И., В., ООО Частная охранная организация "Профи-5", мотивировав свои требования тем, что она (Г.) является собственником квартир *** и *** в доме N*** по ул. *** г. Нижнего Новгорода. В соответствии с требованиями ст. 36 ЖК РФ, ст. 36 ЗК РФ, ст. 209 ГК РФ, ст. 247 ГК РФ она (истец) имеет право беспрепятственно владеть и пользоваться общим имуществом многоквартирного жилого дома, включая земельный участок, в том числе в любое время въезжать на земельный участок на автомобиле и оставлять автомобиль на земельном участке. Ответчики, в нарушение вышеуказанных норм закона, с **.**.****г. создают ей (истцу) препятствия в реализации гарантированных законом прав, препятствуя въезжать на занимаемый домом земельный участок и парковать на нем автомобиль, что подтверждается уведомлением председателя правления ТСЖ от **.**.****г., приложенными к нему протоколами заседаний правления от **.**.****г. и **.**.****г., а также фактическими действиями частного охранного предприятия "Профи-5". Пункты 5.2, 5.3, 5.17, 5.18 Правил проживания и пользования помещениями и местами общего пользования многоквартирного жилого дома по адресу: г. Нижний Новгород, ул. ***, д. *** (адрес строительный), на которые ссылаются ответчики, противоречат закону, в связи с чем являются недействительными.
Просила запретить ТСЖ "Дом на Нижегородской", Б., И., В., ООО Частная охранная организация "Профи-5" чинить ей (истцу) препятствия в пользовании земельным участком, входящим в состав общего имущества многоквартирного жилого дома *** по ул. *** г. Нижнего Новгорода, возложив на указанных лиц обязанность обеспечить ей (истцу) беспрепятственный въезд на данный участок и парковку на нем принадлежащего ей (истцу) автомобиля; признать недействительными пункты 5.2, 5.3, 5.17, 5.18 "Правил проживания и пользования помещениями и местами общего пользования многоквартирного жилого дома по адресу: г. Нижний Новгород, ул. ***, д. *** (адрес строительный)".
Ответчики иск не признали.
Решением Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода Нижегородской области от 26 июня 2013 г. иск удовлетворен.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 24 сентября 2013 г. вышеуказанное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе, поступившей в Нижегородский областной суд 06 ноября 2013 г., ТСЖ "Дом на Нижегородской" поставлен вопрос об отмене принятых по делу судебных постановлений ввиду существенных нарушений норм материального (ст. 247 ГК РФ, ст. ст. 36, 44, 46 ЖК РФ) и процессуального права (не установлены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора).
По указанной жалобе дело было истребовано в Нижегородский областной суд.
Определением судьи Нижегородского областного суда Вавилычевой Т.Ю. от 21 февраля 2014 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в суд кассационной инстанции - президиум Нижегородского областного суда.
Стороны о месте и времени рассмотрения дела извещены в порядке, установленном ст. 385 ГПК РФ.
Заслушав доклад судьи Вавилычевой Т.Ю., обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав лиц, участвовавших при рассмотрении дела, президиум находит принятые по делу судебные постановления подлежащими отмене по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
При разрешении спора судами допущено существенное нарушение норм материального права - ст. 247 ГК РФ, ст. ст. 36, 44, 46 ЖК РФ. Кроме того, судами не установлены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора применительно к положениям п. 3 ст. 17 Конституции РФ, ст. 304 ГК РФ.
Установлено, что Г. является собственником квартир***и *** в доме *** по ул. *** г. Нижнего Новгорода Нижегородской области (л.д. 4, 5), и, соответственно, сособственником общего имущества многоквартирного жилого дома и земельного участка.
**.**.****г. собственниками помещений указанного дома было принято решение о создании товарищества собственников жилья (ТСЖ), которое было зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д. 67-94).
Решением общего собрания собственников помещений жилого дома N*** от **.**.****г. утверждены Правила проживания и пользования помещениями и местами общего пользования многоквартирного жилого дома по адресу: г. Нижний Новгород, ул. ***, д. *** (адрес строительный) (в настоящий момент - ул. ***, д. ***) в ТСЖ "Дом на Нижегородской".
Предметом спора являлись п. п. 5.2, 5.3.1, 5.17, 5.18 указанных Правил, а также действия ответчиков по запрету Г. на въезд и парковку на прилегающей территории третьего автомобиля, принадлежащего семье Г.
Оспариваемыми пунктами Правил установлено:
пункт 5.2 - парковочные места в подземном гараже-стоянке распределяются между членами Товарищества - пользователями встроенной парковки на условиях согласно договорам аренды, заключаемым этими лицами с собственниками встроенного помещения парковки.
- Парковочные места на прилегающей территории жилого дома распределяются Правлением ТСЖ в соответствии со схемой расположения парковочных мест (Приложение N 1 к Правилам) и их категорией, установленной в п. 5.3 Правил. Схема расположения парковочных мест вывешивается Администрацией ТСЖ на информационных стендах ТСЖ в каждом подъезде жилого дома с последующим внесением Правлением ТСЖ текущих изменений в Схему;
- пункт 5.3.1 - постоянные парковочные места на прилегающей территории жилого дома предназначены для постоянного закрепления за конкретными собственниками помещений жилого дома и (или) членами их семей и исключительного использования закрепленного парковочного места этими лицами для круглосуточной парковки принадлежащего им автотранспорта в свободном режиме. Свободные постоянные парковочные места распределяются между членами Товарищества Правлением ТСЖ на основании письменных заявлений членов Товарищества. Информация о закреплении каждого парковочного места за конкретным собственником указывается на схеме расположения парковочных мест путем нанесения фамилии и номера квартиры официального пользователя на обозначение конкретного парковочного места;
- пункт 5.17 - принудительная эвакуация неправильно припаркованного автомобиля с прилегающей территории жилого дома производится по решению Правления либо распоряжению Председателя Правления Товарищества за счет собственника, чей автомобиль (либо автомобиль лица, допущенного таким собственником на прилегающую территорию жилого дома) был припаркован с нарушениями настоящих Правил. Факт нарушения оформляется актом, составленным Правлением или Председателем Правления Товарищества на основании письменных докладных записок службы охраны.
- Собственник помещений жилого дома, автомобиль которого был принудительно эвакуирован с территории жилого дома в связи с нарушением таким собственником настоящих Правил, обязан в полном объеме возместить Товариществу расходы, понесенные Товариществом в результате принудительной эвакуации. При этом ответственность за ущерб, причиненный автотранспорту собственника принудительной эвакуацией, и за возникшие неудобства несет сам собственник автотранспортного средства;
- пункт 5.18 - контроль за режимом въезда-выезда и парковки автотранспорта в пределах прилегающей территории жилого дома осуществляется службой охраны.
Служба охраны жилого дома ведет учет нарушителей правил въезда-выезда и парковки автотранспорта в пределах прилегающей территории жилого дома ("черный список"). К злостным нарушителям правил по решению Правления ТСЖ применяются меры ответственности в виде недопущения въезда автотранспортного средства нарушителя на территорию жилого дома сроком на один месяц (факт нарушения оформляется актом, составленным Правлением Товарищества на основании письменных докладных записок службы охраны). При повторном нарушении правил по решению Правления ТСЖ устанавливается запрет на въезд автотранспортного средства нарушителя на территорию жилого дома сроком на три месяца.
Признавая незаконными и не имеющими юридической силы вышеуказанные пункты Правил, районный суд (и с ним согласилась судебная коллегия) пришел к выводу о том, что они противоречат закону - ст. ст. 209, 247 ГК РФ, ст. ст. 36, 37 ЖК РФ, а решение общего собрания, утвердившее Правила в указанной части принято с нарушением установленной п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Давая толкование п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ (к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им), суд указал, что общее собрание собственников в многоквартирном доме вправе определять лишь обусловленные функциональным предназначением пределы использования общего земельного участка (в данном случае - для парковки автомобилей собственников) и вводить обусловленные такими пределами ограничения (а не лишение) его использования, которые должны быть равными для всех сособственников. Данное положение закона не предусматривает полномочий собрания передавать общий земельный участок в индивидуальное пользование отдельных собственников и, соответственно, полностью лишать остальных собственников права пользования их общим имуществом, что нарушает право собственности последних в силу ст. ст. 36, 37 ЖК РФ, ст. ст. 209, 247, 304 ГК РФ, и в принципе недопустимо. При этом не имеет значения наличие или отсутствие у собственника дополнительно тех или иных помещений в доме, так как полное лишение любого собственника (независимо от вида и количества принадлежащих ему помещений) гарантированного законом права в установленных пределах пользоваться (в данном случае - для въезда и парковки) общим земельным участком такого дома само по себе противоправно.
Данные выводы судов первой и второй инстанции нельзя признать законными ввиду ошибочного толкования норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.
Статьей 209 ГК РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В части 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ указано, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
В соответствии с ч. 1 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 16 Закона).
В силу ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Из толкования указанных норм закона и экономической составляющей содержания права пользования следует, что правомочие пользования земельным участком как элемент содержания права собственности означает закрепленную законом возможность хозяйственной эксплуатации такого участка путем извлечения его полезных свойств.
Такими свойствами для собственников помещений в многоквартирном доме являются, прежде всего, возможность размещения на принадлежащем им земельном участке элементов озеленения и предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства такого дома объектов, а также установление ограничений пользования данным участком другими лицами. Поэтому под пределами использования земельного участка следует понимать установление режимов пользования как отдельными частями такого участка, так и участком в целом, определение предназначения конкретных площадей земельного участка, установление ограничений пользования земельным участком как собственников общего имущества многоквартирного дома, так и других лиц. Разрешение данных вопросов отнесено к компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома. При этом вопрос о субъектах права, которым могут быть переданы в пользование отдельные объекты общего имущества в многоквартирном доме, либо установление каких-либо ограничений в пользовании общим имуществом многоквартирного дома, также относится к компетенции общего собрания, которое вправе решать вопрос о передаче в пользование данного имущества лицам как из числа собственников этого общего имущества, так и из числа любых иных лиц.
Установленная законом возможность ограничения прав собственника основана, в том числе на положениях ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление права и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Как указывалось выше, Г. как собственник квартиры в многоквартирном жилом доме, является участником общей долевой собственности в отношении общего имущества многоквартирного жилого дома, в том числе и земельного участка.
Порядок пользования общим имуществом (общей долевой собственностью) нормативно урегулирован ст. 247 ГК РФ, ст. ст. 36, 37 ЖК РФ, ст. 44 ЖК РФ.
В силу ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в этом доме. В состав общего имущества входит земельный участок, на котором находится многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома, включая коллективные автостоянки, расположенные в границах этого участка (п. п. "е" и "ж" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491).
В соответствии со ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению сторон всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, установленном судом.
Согласно п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им. Такие решения являются обязательными для всех собственников помещений, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).
Следовательно, ТСЖ вправе установить порядок пользования земельным участком (в том числе и для парковки) лишь на основе решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом товарищество обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников при определении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью (п. 6 ст. 138 ЖК РФ).
Часть 1 ст. 46 ЖК РФ определяет, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 ч. 2 ст. 44 Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Доказательствами по делу подтверждено, что Г. принимала участие в общем собрании собственников многоквартирного дома при принятии решения об утверждении Правил проживания и пользования помещениями и местами общего пользования многоквартирного жилого дома, голосовала "За", решение общего собрания ею в установленном законом порядке (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ) не оспаривалось.
**.**.****г. было проведено общее собрание членов ТСЖ "Дом на Нижегородской", на котором принято решение об утверждении постоянных парковочных мест парковки автомобилей жильцов дома на прилегающей территории, утверждена также схема распределения парковочных мест.
Согласно схеме и порядку распределения парковочных мест постоянные парковочные места распределяются следующим образом: одно парковочное место для собственников 1, 2, 3 комнатных квартир, два места - для собственников четырехкомнатных квартир и более. Кроме того, при распределении парковочных мест учитывается наличие у собственников парковочных мест в подземном гараже-стоянке.
В соответствии со схемой общее число парковочных мест для постоянного использования - 36, все парковочные места распределены между собственниками жилых помещений.
Доказательств, что на территории ТСЖ "Дом на Нижегородской" возможна организация большего количества парковочных мест, в деле не имеется.
Г. также принимала участие в данном собрании, при решении вопроса об утверждении постоянных парковочных мест от голосования по данному вопросу "воздержалась". Решение общего собрания от **.**.****г. Г. в установленном законом порядке (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ) также не оспорено.
В соответствии с п. 11.6.18 Устава ТСЖ "Дом на Нижегородской", к исключительной компетенции общего собрания относится принятие и утверждение обязательных для всех членов товарищества правил проживания и пользования жилыми и нежилыми помещениями, местами общего пользования и придомовой территории.
Согласно п. 11.6.8 Устава, к исключительной компетенции общего собрания собственников относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом.
При таких обстоятельствах, вывод судов о том, что решение общего собрания противоречит закону, так как принято в нарушение установленной ст. 44 ЖК РФ компетенции не соответствует закону (ст. ст. 44, 46 ЖК РФ) и доказательствам, имеющимся в деле.
Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Признавая незаконным установленный собственниками общего имущества многоквартирного дома порядок пользования этим имуществом (ст. 247 ГК РФ, ст. ст. 36, 44 ЖК РФ), суд отдал предпочтение одному из собственников жилых помещений - Г., которой разрешил парковку на территории дома неограниченное количество автомобилей (с учетом того, что согласно имеющимся в деле уведомлению и протоколам заседания членов правления ТСЖ "Дом на Нижегородской" (л.д. 6,7,8) Г. запрещен въезд и парковка в пределах прилегающей территории жилого дома третьего автомобиля, принадлежащего Г. и членам ее семьи). Вместе с тем, судом не дано оценки соразмерности и пропорциональности выделения ей в пользование мест для стоянки нескольких автомобилей, с учетом прав третьих лиц - остальных жителей многоквартирного дома.
Ссылку судов первой и второй инстанций на ст. 304 ГК РФ нельзя признать обоснованной, поскольку в соответствии с данной нормой закона, собственник может требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Вместе с тем, при предъявлении иска истцом не указано, а судом не установлено, кому принадлежат три автомобиля, которые она (Г.) просит пропускать на территорию дома, не указано истцом и не установлено судом, являются ли граждане, которым принадлежат автомобили, членами семьи Г.
Поскольку при разрешении спора судами допущено существенное нарушение норм материального и процессуального права (не установлены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора), обжалуемые судебные постановления нельзя признать законными и обоснованными, и они, в силу ст. 390 ГПК РФ, подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, применить к спорным правоотношениям закон, подлежащий применению, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и вынести решение в строгом соответствии с положениями ст. ст. 195 - 198 ГПК РФ. При этом суду следует дать правовую оценку каждому оспариваемому Г. пункту Правил проживания и пользования помещениями и местами общего пользования многоквартирного жилого дома, с учетом содержащихся в нем предписаний, с точки зрения норм действующего законодательства, в том числе в части возможности установления контроля за режимом въезда-выезда автотранспорта в пределах прилегающей территории службой охраны, порядка принудительной эвакуации неправильно припаркованных автомобилей, распределения расходов, связанных с эвакуацией автомобилей.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум Нижегородского областного суда
постановил:
Решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода Нижегородской области от 26 июня 2013 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 4 сентября 2013 г. по иску Г. к Товариществу собственников жилья "Дом на Нижегородской", Б., И., В., ООО Частная охранная организация "Профи-5" об устранении препятствий в пользовании общим имуществом, признании "Правил проживания и пользования помещениями и местами общего пользования многоквартирного жилого дома" незаконными, отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Нижегородский районный суд г. Нижнего Новгорода Нижегородской области в ином составе суда.
Председательствующий
А.В.БОНДАР
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)