Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что до настоящего времени управляющая компания осуществляет работы в доме без надлежаще заключенного договора, отсутствие заключенного договора нарушает его права, просит обязать ответчика совершить указанные действия.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Хайдукова О.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:
председательствующего судьи Железновой Н.Д.,
судей Башаркиной Н.Н. и Старковой А.В.
при секретаре Ш.,
с участием Ч. - представителя Администрации г. Дзержинска,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Железновой Н.Д.,
дело по апелляционной жалобе З.
на решение Дзержинского городского суда Нижегородской области от 22 января 2015 года
по делу по иску З. к Администрации г. Дзержинска Нижегородской области о понуждении к совершению установленного законом действия,
установила:
З. обратился в суд с иском об обязании Администрацию городского округа город Дзержинск Нижегородской области провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу:<адрес> в полном соответствии с требованиями ч. 4 ст. 161 ЖК РФ.
В обоснование заявленных требований истец указал, что он является собственником жилого помещения, расположенного в многоквартирном <адрес>.
Общим собранием собственников многоквартирного дома, проведенным в форме заочного голосования, ***** было выбрано в качестве управляющей компании (протокол N от ДД.ММ.ГГГГ) и с ДД.ММ.ГГГГ обслуживает указанный многоквартирный дом.
Однако, до настоящего времени управляющая компания осуществляет работы в доме без надлежаще заключенного договора.
Истец считает, что отсутствие заключенного договора нарушает его права. Решение собственников помещений многоквартирного дома, отраженное в Протоколе N от ДД.ММ.ГГГГ, без заключения договора управления не является надлежащим содержанием общего имущества многоквартирного дома управляющей организацией.
Актом проверки N от ДД.ММ.ГГГГ проведенной Государственной жилищной инспекцией Нижегородской области по заявлению жителей дома установлено, что ***** проголосовало, исходя не из N кв. м площади, находящейся на момент проведения голосования в муниципальной собственности, а исходя из размера площади N кв. м; такое неправомерное увеличение ***** площади помещений, находящихся в собственности муниципалитета привело к искажению результатов голосования.
Он обращался в Администрацию г. Дзержинска с просьбой провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для <адрес>, однако, Администрация в данном требовании ему отказала.
Решением Дзержинского городского суда Нижегородской области от 22 января 2015 г. в удовлетворении заявленных требований З. отказано.
В апелляционной жалобе истец просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, указывая на то, что суд пришел к неверному выводу о том, что договор управления многоквартирным домом был заключен, поскольку заключенный договор ***** с ***** является договором с одним из собственников, а не со всеми собственниками.
Суд неправильно посчитал представленный ответчиком договор как договор, утвержденный общим собранием. Решение собственников не содержит каких-либо индивидуализированных признаков договора управления, отражающих обязательные условия и позволяющие определить относимость представленного ответчиком договора с договором, утвержденным общим собранием.
В возражениях на апелляционную жалобу, поступивших от Администрации г. Дзержинска Нижегородской области, содержится просьба об отказе в удовлетворении жалобы.
Проверив материалы дела с учетом требований ч. 1 ст. 327.1 ГП РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений относительно них, заслушав объяснения представителя ответчика, судебная коллегия не находит оснований для отмены законного и обоснованного решения суда, исходя из следующего.
Согласно ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
В силу части 2 той же статьи собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
Частью 4 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Во исполнение ч. 4 ст. 161 ЖК РФ приняты Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75.
Пунктом 3 названных Правил установлено, что конкурс проводится, если:
1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:
- собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
- по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:
- большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;
- собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
- не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;
3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Из приведенных норм следует, что открытый конкурс по отбору управляющей организации проводится в том случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, либо если такое решение не реализовано.
Как видно из материалов дела, З. на праве собственности принадлежит N доля в праве общей долевой собственности на <адрес>.
Согласно протоколу общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> N от ДД.ММ.ГГГГ собственниками выбран способ управления домом - управление управляющей организацией, и утверждена управляющая организация - *****.
ДД.ММ.ГГГГ на основании указанного решения собственников был заключен договор управления многоквартирным домом.
С ДД.ММ.ГГГГ правопреемником управляющей организации ***** является созданное в результате реорганизации *****. На основании передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности, возникшие в целях исполнения обязательств по этому договору управления, переданы *****.
Во исполнение данного договора управляющая компания свои обязанности по оказанию услуг и выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в жилом доме в период с ДД.ММ.ГГГГ выполняла.
Суд первой инстанции, отказывая З. в удовлетворения иска, правильно исходил из того, что собственники многоквартирного дома воспользовались своим правом на выбор одного из предусмотренных законом способов управления домом, а потому обоснованно не нашел оснований для признания выбранного способа не реализованным.
Судебная коллегия находит данный вывод суда правильным
Довод апелляционной жалобы истца о том, что договор управления многоквартирным домом не был заключен, так как не был подписан собственниками помещений, не нашел своего подтверждения, поэтому не может быть принят во внимание и служить основанием к отмене решения суда.
Согласно п. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (в редакции от 01.01.2009 г.).
В пункте 5 решения общего собрания был утвержден порядок подписания договора, а именно:
Утвердить договор управления многоквартирным домом, подписать его в утвержденной редакции следующим образом:
- представитель собственника помещений, находящихся в муниципальной собственности, путем проставления подписи уполномоченного лица и наложения оттиска печати на последней странице договора управления,
- собственники иных помещений - путем подписания настоящего решения, являющегося приложением к договору управления многоквартирным домом и его неотъемлемой частью, и предложить договор для подписания управляющей организации (л.д. N).
Как видно из материалов дела, З. был предоставлен договор управления N со всеми приложениями, а также согласовано время для подписания, однако, истцом до настоящего времени договор управления многоквартирным домом не подписан.
Судебная коллегия считает заслуживающими внимания доводы возражений ответчика на апелляционную жалобу истца о том, что собственник помещения в многоквартирном доме не вправе требовать заключения договора управления, условия которого отличаются от условий, установленных для прочих собственников. При возникновении разногласий по договору управления, истец вправе подготовить собственную редакцию такого договора, инициировать общее собрание собственников помещений с рассмотрением вопроса об утверждении договора в предложенной им редакции и направить утвержденный договор управляющей организации для подписания.
Следует отметить и то, что решение общего собрания собственников в <адрес> о выборе способа управления и управляющей организации, оформленное протоколом от ДД.ММ.ГГГГ г. N, а также договор управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ N никем не оспорены, недействительными не признаны.
Все доводы апелляционной жалобы истца судом первой инстанции были учтены, им дана надлежащая правовая оценка.
Учитывая изложенное, оснований к отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Дзержинского городского суда Нижегородской области от 22 января 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 28.04.2015 ПО ДЕЛУ N 33-4121/2015Г.
Требование: Об обязании провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что до настоящего времени управляющая компания осуществляет работы в доме без надлежаще заключенного договора, отсутствие заключенного договора нарушает его права, просит обязать ответчика совершить указанные действия.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 апреля 2015 г. по делу N 33-4121/2015г.
Судья: Хайдукова О.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:
председательствующего судьи Железновой Н.Д.,
судей Башаркиной Н.Н. и Старковой А.В.
при секретаре Ш.,
с участием Ч. - представителя Администрации г. Дзержинска,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Железновой Н.Д.,
дело по апелляционной жалобе З.
на решение Дзержинского городского суда Нижегородской области от 22 января 2015 года
по делу по иску З. к Администрации г. Дзержинска Нижегородской области о понуждении к совершению установленного законом действия,
установила:
З. обратился в суд с иском об обязании Администрацию городского округа город Дзержинск Нижегородской области провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу:<адрес> в полном соответствии с требованиями ч. 4 ст. 161 ЖК РФ.
В обоснование заявленных требований истец указал, что он является собственником жилого помещения, расположенного в многоквартирном <адрес>.
Общим собранием собственников многоквартирного дома, проведенным в форме заочного голосования, ***** было выбрано в качестве управляющей компании (протокол N от ДД.ММ.ГГГГ) и с ДД.ММ.ГГГГ обслуживает указанный многоквартирный дом.
Однако, до настоящего времени управляющая компания осуществляет работы в доме без надлежаще заключенного договора.
Истец считает, что отсутствие заключенного договора нарушает его права. Решение собственников помещений многоквартирного дома, отраженное в Протоколе N от ДД.ММ.ГГГГ, без заключения договора управления не является надлежащим содержанием общего имущества многоквартирного дома управляющей организацией.
Актом проверки N от ДД.ММ.ГГГГ проведенной Государственной жилищной инспекцией Нижегородской области по заявлению жителей дома установлено, что ***** проголосовало, исходя не из N кв. м площади, находящейся на момент проведения голосования в муниципальной собственности, а исходя из размера площади N кв. м; такое неправомерное увеличение ***** площади помещений, находящихся в собственности муниципалитета привело к искажению результатов голосования.
Он обращался в Администрацию г. Дзержинска с просьбой провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для <адрес>, однако, Администрация в данном требовании ему отказала.
Решением Дзержинского городского суда Нижегородской области от 22 января 2015 г. в удовлетворении заявленных требований З. отказано.
В апелляционной жалобе истец просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, указывая на то, что суд пришел к неверному выводу о том, что договор управления многоквартирным домом был заключен, поскольку заключенный договор ***** с ***** является договором с одним из собственников, а не со всеми собственниками.
Суд неправильно посчитал представленный ответчиком договор как договор, утвержденный общим собранием. Решение собственников не содержит каких-либо индивидуализированных признаков договора управления, отражающих обязательные условия и позволяющие определить относимость представленного ответчиком договора с договором, утвержденным общим собранием.
В возражениях на апелляционную жалобу, поступивших от Администрации г. Дзержинска Нижегородской области, содержится просьба об отказе в удовлетворении жалобы.
Проверив материалы дела с учетом требований ч. 1 ст. 327.1 ГП РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений относительно них, заслушав объяснения представителя ответчика, судебная коллегия не находит оснований для отмены законного и обоснованного решения суда, исходя из следующего.
Согласно ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
В силу части 2 той же статьи собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
Частью 4 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Во исполнение ч. 4 ст. 161 ЖК РФ приняты Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75.
Пунктом 3 названных Правил установлено, что конкурс проводится, если:
1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:
- собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
- по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:
- большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;
- собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
- не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;
3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Из приведенных норм следует, что открытый конкурс по отбору управляющей организации проводится в том случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, либо если такое решение не реализовано.
Как видно из материалов дела, З. на праве собственности принадлежит N доля в праве общей долевой собственности на <адрес>.
Согласно протоколу общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> N от ДД.ММ.ГГГГ собственниками выбран способ управления домом - управление управляющей организацией, и утверждена управляющая организация - *****.
ДД.ММ.ГГГГ на основании указанного решения собственников был заключен договор управления многоквартирным домом.
С ДД.ММ.ГГГГ правопреемником управляющей организации ***** является созданное в результате реорганизации *****. На основании передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности, возникшие в целях исполнения обязательств по этому договору управления, переданы *****.
Во исполнение данного договора управляющая компания свои обязанности по оказанию услуг и выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в жилом доме в период с ДД.ММ.ГГГГ выполняла.
Суд первой инстанции, отказывая З. в удовлетворения иска, правильно исходил из того, что собственники многоквартирного дома воспользовались своим правом на выбор одного из предусмотренных законом способов управления домом, а потому обоснованно не нашел оснований для признания выбранного способа не реализованным.
Судебная коллегия находит данный вывод суда правильным
Довод апелляционной жалобы истца о том, что договор управления многоквартирным домом не был заключен, так как не был подписан собственниками помещений, не нашел своего подтверждения, поэтому не может быть принят во внимание и служить основанием к отмене решения суда.
Согласно п. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (в редакции от 01.01.2009 г.).
В пункте 5 решения общего собрания был утвержден порядок подписания договора, а именно:
Утвердить договор управления многоквартирным домом, подписать его в утвержденной редакции следующим образом:
- представитель собственника помещений, находящихся в муниципальной собственности, путем проставления подписи уполномоченного лица и наложения оттиска печати на последней странице договора управления,
- собственники иных помещений - путем подписания настоящего решения, являющегося приложением к договору управления многоквартирным домом и его неотъемлемой частью, и предложить договор для подписания управляющей организации (л.д. N).
Как видно из материалов дела, З. был предоставлен договор управления N со всеми приложениями, а также согласовано время для подписания, однако, истцом до настоящего времени договор управления многоквартирным домом не подписан.
Судебная коллегия считает заслуживающими внимания доводы возражений ответчика на апелляционную жалобу истца о том, что собственник помещения в многоквартирном доме не вправе требовать заключения договора управления, условия которого отличаются от условий, установленных для прочих собственников. При возникновении разногласий по договору управления, истец вправе подготовить собственную редакцию такого договора, инициировать общее собрание собственников помещений с рассмотрением вопроса об утверждении договора в предложенной им редакции и направить утвержденный договор управляющей организации для подписания.
Следует отметить и то, что решение общего собрания собственников в <адрес> о выборе способа управления и управляющей организации, оформленное протоколом от ДД.ММ.ГГГГ г. N, а также договор управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ N никем не оспорены, недействительными не признаны.
Все доводы апелляционной жалобы истца судом первой инстанции были учтены, им дана надлежащая правовая оценка.
Учитывая изложенное, оснований к отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Дзержинского городского суда Нижегородской области от 22 января 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)