Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обстоятельства: Истец ссылается на невнесение ответчиками платы за пользование жилым помещением.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Суворова К.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:
председательствующего Кузнецовой Г.Ю.
и судей Петуховой Е.В., Мезениной М.В.
при секретаре К.Ж.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционной инстанции в г. Перми 29 октября 2014 года гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "Финансы и Управление" на решение Дзержинского районного суда г. Перми от 28 июля 2014 г., которым постановлено:
отказать в удовлетворении исковых требований ООО "Финансы и Управление", З. к К.В., К.О. К.Р., К.А. о расторжении договора найма, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, взыскании судебных расходов.
Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Петуховой Е.В., объяснения представителя К.В. - Б., заключение прокурора Левыкиной Л.Л. об отсутствии оснований к отмене решения суда, судебная коллегия
установила:
ООО "Финансы и Управление" обратилось в суд с иском к ответчикам: К.В., К.О., К.Р., К.А. о расторжении договора найма жилого помещения N 7 от 28.05.2009 г., признании ответчиков утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <...>, выселении, снятии с регистрационного учета, взыскании судебных расходов в виде государственной пошлины в размере <...> руб.
В обоснование заявленных требований истец указал на то, что ООО "Финансы и Управление" являлось собственником жилого помещения по адресу: <...>.
В данной квартире проживают бывший собственник К.В. и члены его семьи: К.О., К.Р., К.А.
Данные лица игнорируют неоднократные обращения истца с требованием сняться с регистрационного учета, освободить занимаемое жилое помещение и не препятствовать в реализации права пользования квартирой. Данные лица проживают в квартире на основании договора найма жилого помещения от 28.05.2009 г., заключенного с прежним собственником - ЖСК "Квартирный ответ".
Согласно п. 2.2.3 указанного договора наниматель ежемесячно вносит плату за пользование жилым помещением. Задолженность ответчиков по коммунальным платежам по состоянию на март 2014 года составила <...> руб., в связи с чем договор найма от 28.05.2009 г. подлежит расторжению по основаниям п. 2 ст. 687 ГК РФ.
Кроме этого, истец в одностороннем порядке расторг договор найма, о чем уведомил ответчиков телеграммой от 04.03.2012 г.
Определением Дзержинского районного суда г. Перми от 27.05.2014 г. произведено процессуальное правопреемство: истец ООО "Финансы и Управление" заменен на З., поскольку последний с 14.04.2014 г. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <...>.
Поскольку ООО "Финансы и Управление" заявлено требование о взыскании судебных расходов, общество также признано судом истцом по настоящему иску.
Представитель ООО "Финансы и Управление" в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется расписка.
З. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель З. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала, представила письменный отзыв.
Ответчики, третьи лица: УФМС России по Пермскому краю, ТУ Министерства социального развития по Пермскому краю в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Представитель ответчика К.В. с исковыми требованиями был не согласен.
По заключению прокурора исковые требования удовлетворению не подлежали.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого в своей апелляционной жалобе просит ООО "Финансы и Управление".
Приводит довод о том, что ответчики со значительной задержкой исполняли обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Долг по этим платежам погашен ответчиком только на момент рассмотрения иска судом, что, по мнению заявителя, является достаточным основанием для расторжения договора в одностороннем порядке.
Считает, что ст. 687 ГК РФ не предусматривает возможность прекращения оснований для расторжения договора в случае погашения должником задолженности по оплате услуг.
Договором найма жилого помещения не предусмотрено право ответчиков состоять на регистрационном учете в жилом помещении, являющемся предметом договора найма, вследствие чего ответчики подлежат снятию с регистрационного учета.
Считает, что судом неправильно оценен факт направления истцом ответчику телеграммы от 04.03.2013 г. с требованием о выселении и сделан вывод о том, что заключенный между сторонами договор нельзя признать расторгнутым (прекращенным), как в связи с неистечением срока его действия, так и в связи с несоблюдением истцом процедуры прекращения договора найма, предусмотренной ст. 684 ГК РФ. При этом, суд не учел, что в силу указанной правовой нормы наймодатель должен предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в наем жилое помещение в течение не менее года, а не об отказе в заключении договора на новый срок.
При вступлении в дело в качестве истца нового собственника квартиры - З., суд в нарушение ст. 128 ЖК РФ, 167, 168 ГК РФ посчитал доказанными доводы ответчиков о том, что у них не прекращены права пользования квартирой на основании недействительного договора найма, сославшись на отсутствие документов о принятии К.В. в члены ЖСК "Квартирный ответ" и его выходе или исключении из членов кооператива. При этом не учел, что в материалах регистрационного дела Росреестра по ПК в отношении регистрации прав собственности на спорную квартиру имеется справка, выданная ЖСК "Квартирный ответ", которой ЖСК подтверждает членство К.В. в кооперативе. О существовании данного документа З. известно не было, поэтому в суд этот документ представлен не был. Копия этой справки приложена к апелляционной жалобе общества. Заявитель считает названную справку достаточным доказательством членства К.В. в ЖСК "Квартирный ответ" и доказательством ничтожности договора найма в отношении спорной квартиры.
В суд апелляционной инстанции поступили возражения прокуратуры Дзержинского района г. Перми на апелляционную жалобу ООО "Финансы и Управление", в которых содержится просьба об оставлении решения суда без изменения, апелляционной жалобы - без удовлетворения.
В суде апелляционной инстанции представитель ответчика К.В. - Б. возражал против удовлетворения поданной истцом апелляционной жалобы. Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились. От Отдела УФМС по Пермскому краю в Дзержинском районе г. Перми поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя Отдела.
Прокурор Левыкина Л.Л. в своем заключении возражала против отмены решения суда.
Согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе заявителя.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции на основании объяснений сторон, тщательного анализа представленных письменных доказательств, правильно определив юридически значимые обстоятельства, установив их достаточно полно и объективно в ходе судебного разбирательства, дав им надлежащую правовую оценку, пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцами требований о расторжении договора найма жилого помещения от 28.05.2009 г. и выселении ответчиков, приняв во внимание то обстоятельство, что со стороны ответчиков обязательства по оплате за наем и коммунальные услуги исполнялись, хотя и с задержкой по времени; назначение платежей в квитанциях было указано, как платежи за наем, содержание жилья и коммунальные услуги. Тем не менее, без указания причин они засчитывались ООО "Финансы и Управление" по другому назначению: в счет оплаты задолженности по кредитному договору, тогда как такая задолженность, как указал представитель К.В. в судебном заседании, удерживается из пенсии последнего. Более того, квитанцией от 28.07.2014 г. К.В. повторно внес плату за найм жилого помещения в размере 15 900 руб., т.е. на момент рассмотрения дела задолженности, которую указывал истец в исковом заявлении, у ответчиков не имелось.
Помимо этого, руководствуясь положениями ст. 683, 684 ГК РФ, суд исходил из того обстоятельства, что договор найма жилого помещения от 28.05.2009 г. следует считать продленным на тех же условиях, на тот же срок (пять лет), т.е. до 28.05.2019 г., т.к. истцом за три месяца до истечения срока договора найма от 28.05.2009 г. не было направлено ответчикам уведомление об отказе от продления договора найма жилого помещения в соответствии с требованиями ст. 684 ГК РФ.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они основаны на фактических обстоятельствах дела, правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения (статей 450, 675, 683, 687-688 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По мнению судебной коллегии, основан на неправильном толковании положений ст. 687 ГК РФ, а потому не может быть принят во внимание, довод апелляционной жалобы заявителя о том, что ст. 687 ГК РФ не предусматривает возможность прекращения оснований для расторжения договора в случае погашения должником задолженности по оплате услуг.
По смыслу п. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев.
Учитывая, что при разрешении спора был установлен факт осуществления ответчиками платы за занимаемое жилое помещение и поставляемые коммунальные услуги, а также факт погашения ответчиками задолженности по оплате коммунальных услуг и найма спорного жилого помещения, который не оспаривался ООО "Финансы и Управление", суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора найма, предусмотренных п. 2 ст. 687 ГК РФ. Судебная коллегия соглашается с этим выводом суда, поскольку права истца - ООО "Финансы и Управление" в данном случае не нарушаются.
В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав сторон данных правоотношений, ст. 684 ГК РФ устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок и процедуру реализации данного права. Для соблюдения указанного в названной статье права нанимателя наймодателю необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Установив, что истцом в соответствии с вышеприведенной правовой нормой за три месяца до истечения срока указанного договора не было направлено ответчикам уведомление об отказе от продления договора найма жилого помещения, суд правомерно сделал вывод о том, что данный договор следует считать продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При этом судом по правилам ст. 67 ГПК РФ дана надлежащая правовая оценка телеграмме от 04.03.2013 г., направленной ООО "Финансы и Управление" ответчикам, на предмет ее соответствия требованиям ст. 684 ГК РФ. Оснований не согласиться с приведенной в решении суда оценкой данному документальному доказательству у судебной коллегии не имеется.
Поскольку истцами в установленном законом порядке не оспаривался договор найма от 28.05.2009 г. по основаниям его несоответствия требованиям закона, этот договор является действующим, то судебная коллегия не принимает во внимание доводы апелляционной жалобы заявителя о ничтожности данного договора.
Иных доводов, опровергающих выводы суда, апелляционная жалоба заявителя не содержит, в связи с чем, оснований для отмены решения судебная коллегия не находит.
Руководствуясь ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Дзержинского районного суда г. Перми от 28 июля 2014 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Финансы и Управление" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 29.10.2014 ПО ДЕЛУ N 33-9479
Требование: О расторжении договора найма жилого помещения, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета.Разделы:
Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обстоятельства: Истец ссылается на невнесение ответчиками платы за пользование жилым помещением.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 октября 2014 г. по делу N 33-9479
Судья Суворова К.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:
председательствующего Кузнецовой Г.Ю.
и судей Петуховой Е.В., Мезениной М.В.
при секретаре К.Ж.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционной инстанции в г. Перми 29 октября 2014 года гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "Финансы и Управление" на решение Дзержинского районного суда г. Перми от 28 июля 2014 г., которым постановлено:
отказать в удовлетворении исковых требований ООО "Финансы и Управление", З. к К.В., К.О. К.Р., К.А. о расторжении договора найма, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, взыскании судебных расходов.
Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Петуховой Е.В., объяснения представителя К.В. - Б., заключение прокурора Левыкиной Л.Л. об отсутствии оснований к отмене решения суда, судебная коллегия
установила:
ООО "Финансы и Управление" обратилось в суд с иском к ответчикам: К.В., К.О., К.Р., К.А. о расторжении договора найма жилого помещения N 7 от 28.05.2009 г., признании ответчиков утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <...>, выселении, снятии с регистрационного учета, взыскании судебных расходов в виде государственной пошлины в размере <...> руб.
В обоснование заявленных требований истец указал на то, что ООО "Финансы и Управление" являлось собственником жилого помещения по адресу: <...>.
В данной квартире проживают бывший собственник К.В. и члены его семьи: К.О., К.Р., К.А.
Данные лица игнорируют неоднократные обращения истца с требованием сняться с регистрационного учета, освободить занимаемое жилое помещение и не препятствовать в реализации права пользования квартирой. Данные лица проживают в квартире на основании договора найма жилого помещения от 28.05.2009 г., заключенного с прежним собственником - ЖСК "Квартирный ответ".
Согласно п. 2.2.3 указанного договора наниматель ежемесячно вносит плату за пользование жилым помещением. Задолженность ответчиков по коммунальным платежам по состоянию на март 2014 года составила <...> руб., в связи с чем договор найма от 28.05.2009 г. подлежит расторжению по основаниям п. 2 ст. 687 ГК РФ.
Кроме этого, истец в одностороннем порядке расторг договор найма, о чем уведомил ответчиков телеграммой от 04.03.2012 г.
Определением Дзержинского районного суда г. Перми от 27.05.2014 г. произведено процессуальное правопреемство: истец ООО "Финансы и Управление" заменен на З., поскольку последний с 14.04.2014 г. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <...>.
Поскольку ООО "Финансы и Управление" заявлено требование о взыскании судебных расходов, общество также признано судом истцом по настоящему иску.
Представитель ООО "Финансы и Управление" в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется расписка.
З. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель З. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала, представила письменный отзыв.
Ответчики, третьи лица: УФМС России по Пермскому краю, ТУ Министерства социального развития по Пермскому краю в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Представитель ответчика К.В. с исковыми требованиями был не согласен.
По заключению прокурора исковые требования удовлетворению не подлежали.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого в своей апелляционной жалобе просит ООО "Финансы и Управление".
Приводит довод о том, что ответчики со значительной задержкой исполняли обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Долг по этим платежам погашен ответчиком только на момент рассмотрения иска судом, что, по мнению заявителя, является достаточным основанием для расторжения договора в одностороннем порядке.
Считает, что ст. 687 ГК РФ не предусматривает возможность прекращения оснований для расторжения договора в случае погашения должником задолженности по оплате услуг.
Договором найма жилого помещения не предусмотрено право ответчиков состоять на регистрационном учете в жилом помещении, являющемся предметом договора найма, вследствие чего ответчики подлежат снятию с регистрационного учета.
Считает, что судом неправильно оценен факт направления истцом ответчику телеграммы от 04.03.2013 г. с требованием о выселении и сделан вывод о том, что заключенный между сторонами договор нельзя признать расторгнутым (прекращенным), как в связи с неистечением срока его действия, так и в связи с несоблюдением истцом процедуры прекращения договора найма, предусмотренной ст. 684 ГК РФ. При этом, суд не учел, что в силу указанной правовой нормы наймодатель должен предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в наем жилое помещение в течение не менее года, а не об отказе в заключении договора на новый срок.
При вступлении в дело в качестве истца нового собственника квартиры - З., суд в нарушение ст. 128 ЖК РФ, 167, 168 ГК РФ посчитал доказанными доводы ответчиков о том, что у них не прекращены права пользования квартирой на основании недействительного договора найма, сославшись на отсутствие документов о принятии К.В. в члены ЖСК "Квартирный ответ" и его выходе или исключении из членов кооператива. При этом не учел, что в материалах регистрационного дела Росреестра по ПК в отношении регистрации прав собственности на спорную квартиру имеется справка, выданная ЖСК "Квартирный ответ", которой ЖСК подтверждает членство К.В. в кооперативе. О существовании данного документа З. известно не было, поэтому в суд этот документ представлен не был. Копия этой справки приложена к апелляционной жалобе общества. Заявитель считает названную справку достаточным доказательством членства К.В. в ЖСК "Квартирный ответ" и доказательством ничтожности договора найма в отношении спорной квартиры.
В суд апелляционной инстанции поступили возражения прокуратуры Дзержинского района г. Перми на апелляционную жалобу ООО "Финансы и Управление", в которых содержится просьба об оставлении решения суда без изменения, апелляционной жалобы - без удовлетворения.
В суде апелляционной инстанции представитель ответчика К.В. - Б. возражал против удовлетворения поданной истцом апелляционной жалобы. Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились. От Отдела УФМС по Пермскому краю в Дзержинском районе г. Перми поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя Отдела.
Прокурор Левыкина Л.Л. в своем заключении возражала против отмены решения суда.
Согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе заявителя.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции на основании объяснений сторон, тщательного анализа представленных письменных доказательств, правильно определив юридически значимые обстоятельства, установив их достаточно полно и объективно в ходе судебного разбирательства, дав им надлежащую правовую оценку, пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцами требований о расторжении договора найма жилого помещения от 28.05.2009 г. и выселении ответчиков, приняв во внимание то обстоятельство, что со стороны ответчиков обязательства по оплате за наем и коммунальные услуги исполнялись, хотя и с задержкой по времени; назначение платежей в квитанциях было указано, как платежи за наем, содержание жилья и коммунальные услуги. Тем не менее, без указания причин они засчитывались ООО "Финансы и Управление" по другому назначению: в счет оплаты задолженности по кредитному договору, тогда как такая задолженность, как указал представитель К.В. в судебном заседании, удерживается из пенсии последнего. Более того, квитанцией от 28.07.2014 г. К.В. повторно внес плату за найм жилого помещения в размере 15 900 руб., т.е. на момент рассмотрения дела задолженности, которую указывал истец в исковом заявлении, у ответчиков не имелось.
Помимо этого, руководствуясь положениями ст. 683, 684 ГК РФ, суд исходил из того обстоятельства, что договор найма жилого помещения от 28.05.2009 г. следует считать продленным на тех же условиях, на тот же срок (пять лет), т.е. до 28.05.2019 г., т.к. истцом за три месяца до истечения срока договора найма от 28.05.2009 г. не было направлено ответчикам уведомление об отказе от продления договора найма жилого помещения в соответствии с требованиями ст. 684 ГК РФ.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они основаны на фактических обстоятельствах дела, правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения (статей 450, 675, 683, 687-688 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По мнению судебной коллегии, основан на неправильном толковании положений ст. 687 ГК РФ, а потому не может быть принят во внимание, довод апелляционной жалобы заявителя о том, что ст. 687 ГК РФ не предусматривает возможность прекращения оснований для расторжения договора в случае погашения должником задолженности по оплате услуг.
По смыслу п. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев.
Учитывая, что при разрешении спора был установлен факт осуществления ответчиками платы за занимаемое жилое помещение и поставляемые коммунальные услуги, а также факт погашения ответчиками задолженности по оплате коммунальных услуг и найма спорного жилого помещения, который не оспаривался ООО "Финансы и Управление", суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора найма, предусмотренных п. 2 ст. 687 ГК РФ. Судебная коллегия соглашается с этим выводом суда, поскольку права истца - ООО "Финансы и Управление" в данном случае не нарушаются.
В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав сторон данных правоотношений, ст. 684 ГК РФ устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок и процедуру реализации данного права. Для соблюдения указанного в названной статье права нанимателя наймодателю необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Установив, что истцом в соответствии с вышеприведенной правовой нормой за три месяца до истечения срока указанного договора не было направлено ответчикам уведомление об отказе от продления договора найма жилого помещения, суд правомерно сделал вывод о том, что данный договор следует считать продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При этом судом по правилам ст. 67 ГПК РФ дана надлежащая правовая оценка телеграмме от 04.03.2013 г., направленной ООО "Финансы и Управление" ответчикам, на предмет ее соответствия требованиям ст. 684 ГК РФ. Оснований не согласиться с приведенной в решении суда оценкой данному документальному доказательству у судебной коллегии не имеется.
Поскольку истцами в установленном законом порядке не оспаривался договор найма от 28.05.2009 г. по основаниям его несоответствия требованиям закона, этот договор является действующим, то судебная коллегия не принимает во внимание доводы апелляционной жалобы заявителя о ничтожности данного договора.
Иных доводов, опровергающих выводы суда, апелляционная жалоба заявителя не содержит, в связи с чем, оснований для отмены решения судебная коллегия не находит.
Руководствуясь ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Дзержинского районного суда г. Перми от 28 июля 2014 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Финансы и Управление" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)