Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
судья Реутова И.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего судьи Терюшовой О.Н.
судей Савельевой Л.А., Онориной Н.Е.
при секретаре К.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Челябинске 24 июня 2014 года гражданское дело по апелляционной жалобе В. на решение Южноуральского городского суда Челябинской области от 26 марта 2014 года.
Заслушав доклад судьи Терюшовой О.Н. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, пояснения представителя ответчика В. - М.Е., поддержавшей доводы жалобы, представитель истца Ц.А. - Ц.В. и представителя третьего лица ООО "Городская управляющая компания" - М.С., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Ц.А. обратилась с иском к В.:
- об истребовании из владения части нежилого помещения, площадью **** кв. м, находящегося в подвале многоквартирного дома N **** по ул. ****, в г. Южноуральске Челябинской области,
- о возложении обязанности освободить часть указанного нежилого помещения и передать его во владение собственников помещений многоквартирного дома N **** по ул. ****, в г. Южноуральске Челябинской области.
В обоснование иска указала, что является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру N **** в доме N **** по ул. ****, в г. Южноуральске Челябинской области, а также старшей по дому. В подвальном помещении данного многоквартирного дома, осуществляет деятельность индивидуальный предприниматель В. на основании заключенного с ООО "Городская управляющая компания" договора аренды нежилого помещения от 01 января 2012 года N ****. Ответчик использует арендованное нежилое помещение под комиссионный магазин. Полагает, что подвальное помещение относится к общему имуществу многоквартирного дома. В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса РФ собственники вправе получать арендную плату за пользование подвальным помещением.
Ответчик свои обязательства по договору не выполняет, арендную плату не вносит, доступа к коммуникациям дома жители дома не имеют, невозможно осуществлять ремонтные работы, в связи с ветхостью строения. Срок договора аренды истек 31 декабря 2012 года, 06 июня 2013 года в адрес ответчика было направлено извещение о расторжении договора, с предложением освободить помещение, а также погасить образовавшуюся задолженность. Считает, что ответчик занимает помещение, принадлежащее им на праве общей долевой собственности без каких-либо правовых оснований, новых договоров с ответчиком заключено не было.
Представитель истца Ц.В. поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в иске.
Ответчик В. и ее представители К.Л., М.Е. с иском не согласились. Пояснили, что договор аренды подписан ответчиком по своей неграмотности, считают его кабальной сделкой, не соответствующей закону. Арендную плату в разумных пределах платить ответчик не отказывается, не возражает заключить с жильцами новый договор аренды. Ранее подвальное помещение жилого дома по адресу: ул. ****, **** в г. Южноуральске было включено в реестр муниципальной собственности Южноуральского городского округа. Договоры аренды заключались с Комитетом по управлению имуществом г. Южноуральска. Данное помещение было создано как самостоятельный объект недвижимости путем перепланировки цокольного этажа по магазин промышленных товаров. Спорное помещение не может входить в состав общего имущества собственников квартир, поскольку не является техническим, имеет функциональное назначение, используется для размещения магазина.
Представитель третьего лица ООО "Городская управляющая компания" М.С.. пояснила, что договор аренды с В. был заключен в 2012 году, размер арендной платы составлял **** руб. в месяц, но плату ответчик не вносила. Управляющая компания не имеет доступа к коммуникациям дома, находящимся в подвальном помещении.
Решением Южноуральского городского суда Челябинской области от 26 марта 2014 года исковые требования Ц.А. удовлетворены: истребована из владения В. часть нежилого помещения, площадью **** кв. м, находящегося в подвале многоквартирного дома N **** по ул. **** в г. Южноуральске Челябинской области; на ответчика возложена обязанность освободить часть указанного нежилого помещения и передать его во владение собственников многоквартирного жилого дома, расположенного в г. Южноуральске по ул. ****, ****, с ответчицы взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме **** руб.
В апелляционной жалобе ответчица просит об отмене решения, указывая на обращение Ц.А. в суд в защиту своих интересов и в интересах собственников многоквартирного дома на основании доверенности от 10 января 2012 года, однако указанной доверенностью Ц.А. не уполномочена на представление интересов собственников помещений многоквартирного жилого дома. Представлявший суде первой инстанции интересы Ц.А. - Ц.В., также не уполномочен собственниками помещений, действовать в их интересах. Ц.А. не представлено в суд доказательства принадлежности ей на праве собственности истребуемого нежилого помещения. Полагает, что заключенный с ответчиком договор аренды пролонгирован, может быть расторгнут только на основании решения Арбитражного суда. Помещение подвала было создано как самостоятельный объект недвижимости путем перепланировки цокольного этажа дома N **** по ул. **** под магазин промышленных товаров, в связи с чем данное помещение не может входить в состав общего имущества собственников квартир, не является техническим, с самостоятельным функциональным назначением. При этом расположение в спорном помещении труб водоснабжения и стояков не свидетельствует о принадлежности его к общему имуществу многоквартирного дома.
В возражениях на апелляционную жалобу истец полагает решение законным и обоснованным, а доводы жалобы несостоятельными, поскольку спорная часть подвального помещения не является муниципальной собственностью, срок действия заключенного с ответчиком договора аренды истек, в связи с чем у ответчика отсутствуют законные основания для пользования подвальным помещением.
Истец Ц.А., ответчик В. извещены о рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, в суд не явились. Информация о рассмотрении дела была заблаговременно размещена на официальном сайте Челябинского областного суда. В связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела, принятые в качестве новых доказательств: сведения из ОГУП "ОблЦТИ" о дате приватизации первой квартиры в жилом дома **** по ул. **** в г. Южноуральске, поэтажный план подвала данного жилого дома 1967 года, договор управления многоквартирным домом N **** от 01 января 2012 года, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам жалобы.
Как следует из материалов дела, Ц.А. является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру N **** в доме N **** по ул. **** г. Южноуральска Челябинской области на основании договора мены от 27 сентября 2002 года. Право собственности Ц.А. на имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав 07 октября 2002 года (л.д. 10).
В подвале указанного многоквартирного жилого дома расположено нежилое помещение общей площадью **** кв. м, в котором находится инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания помещений многоквартирного дома (стояки отопления, водоснабжения, канализации, газоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения) (л.д. 21-26, 32-оборот).
На основании решений КУИиЗО администрации Южноуральского городского округа в период с 2004 по 04 июля 2007 года с учетом согласия собственников квартир многоквартирного жилого дома с индивидуальным предпринимателем В. заключались договоры безвозмездного пользования нежилым помещением, расположенным по адресу: Челябинская область, г. Южноуральск, ул. ****, ****, общей площадью **** кв. м (л.д. 27, 33, 102, 110, 111, 107).
05 июля 2007 года между КУИиЗО администрации Южноуральского городского округа и индивидуальным предпринимателем В. заключен договор аренды. Предметом данного договора выступала аренда указанного выше нежилого помещения. Помещение было передано в аренду индивидуальному предпринимателю В. на один год, арендная плата установлена в размере **** руб. (л.д. 103, 108).
01 января 2012 года между собственниками помещений многоквартирного дома и ООО "Городская управляющая компания" заключен договор управления многоквартирным домом N **** по ул. ****, г. Южноуральска Челябинской области, по условиям которого собственники поручают, а управляющая компания обязуется осуществлять управление общим имуществом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества указанного многоквартирного дома, собственнику помещений и иным пользователям в данном доме, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (л.д. 180-205).
01 января 2012 года между ООО "Городская управляющая компания" и индивидуальным предпринимателем В. был заключен договор аренды нежилого помещения площадью **** кв. м, расположенного в подвале дома N **** по ул. **** г. Южноуральска Челябинской области. Помещение было передано в аренду индивидуальному предпринимателю В. на один год, арендная плата установлена в размере **** руб. в месяц не позднее первого числа каждого месяца следующего за расчетным (л.д. 11, 12).
По условиям заключенного договора аренды по окончании срока действия договора аренды договор не возобновляется в случае невыполнения одного из пунктов 3.2.1, 3.2.2, 3.2.6, 3.2.7, 3.2.8, 3.2.9 или если арендатор не внес месячную арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока (п. 4.3 указанного договора).
11 мая, 06 июня 2012 года старшей по дому Ц.А. - представителем собственников многоквартирного жилого дома на основании доверенности от 10 января 2012 года, были направлены уведомления индивидуальному предпринимателю В. о расторжении договора аренды, в связи с не внесением арендной платы. Указанные уведомления ответчиком получены, однако оставлены без удовлетворения. До настоящего времени ответчик продолжает пользоваться спорным помещением. Обстоятельство не внесения арендной платы подтверждается справкой КУИиЗО администрации Южноуральского городского округа (л.д. 13-15, 100).
Согласно ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса РФ).
Установив, что срок договора аренды от 01 января 2012 года истек, суд исходил из четкого определения в договоре условий пролонгации и, прекращения договора, которые арендатором не были соблюдены, в связи с чем возобновление договора на неопределенный срок не произошло, поскольку односторонние действия арендатора по использованию помещения не свидетельствуют о согласии арендодателя на возобновление договора и о согласовании его условий на будущее время. При этом воля арендодателя была направлена на прекращение арендных отношений по истечении срока действия договора, согласия на заключение нового договора либо продление существующего не выражал.
Как усматривается из материалов дела, решением Комитета по управлению государственным имуществом администрации Челябинской области от 05 февраля 1993 года N 41, с учетом внесенных изменений решением от 22 мая 2001 года N 23, постановления главы г. Южноуральска от 30 сентября 1998 N 980 жилой фонд Южноуральской ГРЭС ОАО ЭиЭ "Челябэнерго" общей площадью **** кв. м, в том числе жилой дом N **** по ул. **** в г. Южноуральске Челябинской области, передан в муниципальную собственность (л.д. 76-96, 112-117).
Спорное нежилое помещение в реестр муниципальной собственности не передано (л.д. 16, 75, 101).
Датой приватизации первой квартиры N **** в жилом доме N **** по ул. **** в г. Южноуральска Челябинской области является по данным ОГУП "ОблЦТИ" 20 мая 1992 года на основании договора безвозмездной передачи квартир в собственность граждан N ****. При этом спорное нежилое помещение площадью 45 кв. м после его реконструкции как самостоятельное помещение для использования под магазин промышленных товаров было сформировано при проведении инвентаризации 07 сентября 2004 года (л.д. 21-31, 34, 167-173).
В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
В силу статьи 36 Жилищного кодекса РФ помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме. Так, к общему имуществу дома относятся подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Разъясняя смысл указанных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19 мая 2009 года N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонды, находящиеся в ведении соответствующих Советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникало. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходили в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе, на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 года N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23 декабря 1993 года N 2275, статьи 290 Гражданского кодекса РФ, статьи 36 Жилищного кодекса РФ) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.
Удовлетворяя требования об истребовании спорного нежилого помещения, суд обоснованно исходил из того, что собственники жилых помещений в доме по ул. ****, **** в г. Южноуральске Челябинской области также являются и собственниками общего имущества в данном многоквартирном жилом доме.
Суд учел, что на момент приватизации первой квартиры в доме по ул. **** в г. Южноуральске Челябинской области, спорное нежилое помещение не было сформировано как самостоятельное помещение, не связанное с обслуживанием жилого дома, которое являлось общим имуществом собственников квартир.
Приведенные выводы суда первой инстанции подробно мотивированы, соответствуют установленным по делу обстоятельствам, представленным доказательствам, положениям закона, являются правильными.
Ссылки в жалобе на то, что доверенностью от 10 января 2012 года Ц.А. не уполномочена на представление интересов собственников помещений, представлявший суде первой инстанции интересы Ц.А. - Ц.В., также не уполномочен собственниками помещений, действовать в их интересах, опровергаются фактическими материалами дела. Как усматривается из искового заявления истцом является Ц.А., которая обращается в своих интересах, о чем свидетельствует и выданная истцом доверенность от 11 ноября 2013 года на имя Ц.В. (л.д. 2, 3, 19). Кроме того, на имя Ц.А. как старшей по дому N **** по ул. **** на основании решения общего собрания собственников выдана доверенность от 10 января 2012 года, которой она уполномочена собственниками помещений многоквартирного дома формировать все существенные условия договора с управляющей компанией ООО "Городская управляющая компания", в том числе, по оплате услуг, в том числе по оплате услуг, ее изменению, подписывать этот договор от своего имени в интересах собственников, а также подписывать все необходимые дополнения и изменения к нему. При этом с согласия истца спорное помещение должно быть предоставлено в аренду ответчику, что следует из договора на управление многоквартирным жилым домом.
Доводы в жалобе о том, что Ц.А. не представлено в суд доказательства принадлежности ей на праве собственности истребуемого нежилого помещения, помещение подвала было создано как самостоятельный объект недвижимости путем перепланировки цокольного этажа дома N **** по ул. **** под магазин промышленных товаров, в связи с чем данное помещение не может входить в состав общего имущества собственников квартир, не является техническим, с самостоятельным функциональным назначением - несостоятельны, поскольку именно собственники квартир дома N **** по ул. **** являются также и собственниками общего имущества в данном многоквартирном жилом доме. При этом судебная коллегия учитывает обстоятельство отсутствия сформированного как самостоятельного помещения спорного нежилого помещения на момент приватизации первой квартиры в жилом доме.
Доводы жалобы, что заключенный с ответчиком договор аренды пролонгирован, может быть расторгнут только на основании решения Арбитражного суда, необоснованны.
В соответствии с п. 4.3 договора аренды по окончании срока действия договора аренды договор не возобновляется в случае, в том числе, если арендатор не внес месячную арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока. Учитывая, что В. не вносила арендную плату, в связи с чем возобновление договора на неопределенный срок не произошло, поскольку односторонние действия арендатора по использованию помещения не свидетельствуют о согласии арендодателя на возобновление договора и о согласовании его условий на будущее время.
Подведомственность гражданских дел судам общей юрисдикции закреплена в статье 22 Гражданского процессуального кодекса РФ. Причем суды общей юрисдикции рассматривают и разрешают подведомственные им дела, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов (часть 3 статьи 22).
Оценивая доводы жалобы в части не подведомственности настоящего спора суду общей юрисдикции, судебная коллегия исходит из следующего.
Согласно ст. 27 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, а в случаях, предусмотренных Арбитражного процессуального кодекса РФ и иными федеральными законами, с участием граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.
Из анализа вышеприведенных норм права следует, что разграничение подведомственности между судами общей юрисдикции и арбитражными судами осуществляется в зависимости от субъектного состава участников спорных правоотношений и характера спорных правоотношений.
Принимая во внимание, что иск об истребовании имущества заявлен Ц.А. как физическим лицом, в связи с чем настоящий спор подведомственен суду общей юрисдикции.
Утверждения в жалобе о том, что расположение в спорном помещении труб водоснабжения и стояков не свидетельствует о принадлежности его к общему имуществу многоквартирного дома, сделанных судом выводов не опровергают.
Что касается заявленного ответчиком ходатайства о пропуске Ц.А. срока исковой давности для обращения с настоящим иском, то судебная коллегия исходит из того, что заявление о применении срока исковой давности после вынесения решения по существу спора, не влечет правовых последствий, поскольку сделано после вынесения судебного решения.
Решение суда первой инстанции законно и обоснованно, отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
определила:
Решение Южноуральского городского суда Челябинской области от 26 марта 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.06.2014 ПО ДЕЛУ N 11-6458/2014
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 июня 2014 г. по делу N 11-6458/2014
судья Реутова И.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего судьи Терюшовой О.Н.
судей Савельевой Л.А., Онориной Н.Е.
при секретаре К.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Челябинске 24 июня 2014 года гражданское дело по апелляционной жалобе В. на решение Южноуральского городского суда Челябинской области от 26 марта 2014 года.
Заслушав доклад судьи Терюшовой О.Н. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, пояснения представителя ответчика В. - М.Е., поддержавшей доводы жалобы, представитель истца Ц.А. - Ц.В. и представителя третьего лица ООО "Городская управляющая компания" - М.С., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Ц.А. обратилась с иском к В.:
- об истребовании из владения части нежилого помещения, площадью **** кв. м, находящегося в подвале многоквартирного дома N **** по ул. ****, в г. Южноуральске Челябинской области,
- о возложении обязанности освободить часть указанного нежилого помещения и передать его во владение собственников помещений многоквартирного дома N **** по ул. ****, в г. Южноуральске Челябинской области.
В обоснование иска указала, что является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру N **** в доме N **** по ул. ****, в г. Южноуральске Челябинской области, а также старшей по дому. В подвальном помещении данного многоквартирного дома, осуществляет деятельность индивидуальный предприниматель В. на основании заключенного с ООО "Городская управляющая компания" договора аренды нежилого помещения от 01 января 2012 года N ****. Ответчик использует арендованное нежилое помещение под комиссионный магазин. Полагает, что подвальное помещение относится к общему имуществу многоквартирного дома. В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса РФ собственники вправе получать арендную плату за пользование подвальным помещением.
Ответчик свои обязательства по договору не выполняет, арендную плату не вносит, доступа к коммуникациям дома жители дома не имеют, невозможно осуществлять ремонтные работы, в связи с ветхостью строения. Срок договора аренды истек 31 декабря 2012 года, 06 июня 2013 года в адрес ответчика было направлено извещение о расторжении договора, с предложением освободить помещение, а также погасить образовавшуюся задолженность. Считает, что ответчик занимает помещение, принадлежащее им на праве общей долевой собственности без каких-либо правовых оснований, новых договоров с ответчиком заключено не было.
Представитель истца Ц.В. поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в иске.
Ответчик В. и ее представители К.Л., М.Е. с иском не согласились. Пояснили, что договор аренды подписан ответчиком по своей неграмотности, считают его кабальной сделкой, не соответствующей закону. Арендную плату в разумных пределах платить ответчик не отказывается, не возражает заключить с жильцами новый договор аренды. Ранее подвальное помещение жилого дома по адресу: ул. ****, **** в г. Южноуральске было включено в реестр муниципальной собственности Южноуральского городского округа. Договоры аренды заключались с Комитетом по управлению имуществом г. Южноуральска. Данное помещение было создано как самостоятельный объект недвижимости путем перепланировки цокольного этажа по магазин промышленных товаров. Спорное помещение не может входить в состав общего имущества собственников квартир, поскольку не является техническим, имеет функциональное назначение, используется для размещения магазина.
Представитель третьего лица ООО "Городская управляющая компания" М.С.. пояснила, что договор аренды с В. был заключен в 2012 году, размер арендной платы составлял **** руб. в месяц, но плату ответчик не вносила. Управляющая компания не имеет доступа к коммуникациям дома, находящимся в подвальном помещении.
Решением Южноуральского городского суда Челябинской области от 26 марта 2014 года исковые требования Ц.А. удовлетворены: истребована из владения В. часть нежилого помещения, площадью **** кв. м, находящегося в подвале многоквартирного дома N **** по ул. **** в г. Южноуральске Челябинской области; на ответчика возложена обязанность освободить часть указанного нежилого помещения и передать его во владение собственников многоквартирного жилого дома, расположенного в г. Южноуральске по ул. ****, ****, с ответчицы взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме **** руб.
В апелляционной жалобе ответчица просит об отмене решения, указывая на обращение Ц.А. в суд в защиту своих интересов и в интересах собственников многоквартирного дома на основании доверенности от 10 января 2012 года, однако указанной доверенностью Ц.А. не уполномочена на представление интересов собственников помещений многоквартирного жилого дома. Представлявший суде первой инстанции интересы Ц.А. - Ц.В., также не уполномочен собственниками помещений, действовать в их интересах. Ц.А. не представлено в суд доказательства принадлежности ей на праве собственности истребуемого нежилого помещения. Полагает, что заключенный с ответчиком договор аренды пролонгирован, может быть расторгнут только на основании решения Арбитражного суда. Помещение подвала было создано как самостоятельный объект недвижимости путем перепланировки цокольного этажа дома N **** по ул. **** под магазин промышленных товаров, в связи с чем данное помещение не может входить в состав общего имущества собственников квартир, не является техническим, с самостоятельным функциональным назначением. При этом расположение в спорном помещении труб водоснабжения и стояков не свидетельствует о принадлежности его к общему имуществу многоквартирного дома.
В возражениях на апелляционную жалобу истец полагает решение законным и обоснованным, а доводы жалобы несостоятельными, поскольку спорная часть подвального помещения не является муниципальной собственностью, срок действия заключенного с ответчиком договора аренды истек, в связи с чем у ответчика отсутствуют законные основания для пользования подвальным помещением.
Истец Ц.А., ответчик В. извещены о рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, в суд не явились. Информация о рассмотрении дела была заблаговременно размещена на официальном сайте Челябинского областного суда. В связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела, принятые в качестве новых доказательств: сведения из ОГУП "ОблЦТИ" о дате приватизации первой квартиры в жилом дома **** по ул. **** в г. Южноуральске, поэтажный план подвала данного жилого дома 1967 года, договор управления многоквартирным домом N **** от 01 января 2012 года, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам жалобы.
Как следует из материалов дела, Ц.А. является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру N **** в доме N **** по ул. **** г. Южноуральска Челябинской области на основании договора мены от 27 сентября 2002 года. Право собственности Ц.А. на имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав 07 октября 2002 года (л.д. 10).
В подвале указанного многоквартирного жилого дома расположено нежилое помещение общей площадью **** кв. м, в котором находится инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания помещений многоквартирного дома (стояки отопления, водоснабжения, канализации, газоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения) (л.д. 21-26, 32-оборот).
На основании решений КУИиЗО администрации Южноуральского городского округа в период с 2004 по 04 июля 2007 года с учетом согласия собственников квартир многоквартирного жилого дома с индивидуальным предпринимателем В. заключались договоры безвозмездного пользования нежилым помещением, расположенным по адресу: Челябинская область, г. Южноуральск, ул. ****, ****, общей площадью **** кв. м (л.д. 27, 33, 102, 110, 111, 107).
05 июля 2007 года между КУИиЗО администрации Южноуральского городского округа и индивидуальным предпринимателем В. заключен договор аренды. Предметом данного договора выступала аренда указанного выше нежилого помещения. Помещение было передано в аренду индивидуальному предпринимателю В. на один год, арендная плата установлена в размере **** руб. (л.д. 103, 108).
01 января 2012 года между собственниками помещений многоквартирного дома и ООО "Городская управляющая компания" заключен договор управления многоквартирным домом N **** по ул. ****, г. Южноуральска Челябинской области, по условиям которого собственники поручают, а управляющая компания обязуется осуществлять управление общим имуществом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества указанного многоквартирного дома, собственнику помещений и иным пользователям в данном доме, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (л.д. 180-205).
01 января 2012 года между ООО "Городская управляющая компания" и индивидуальным предпринимателем В. был заключен договор аренды нежилого помещения площадью **** кв. м, расположенного в подвале дома N **** по ул. **** г. Южноуральска Челябинской области. Помещение было передано в аренду индивидуальному предпринимателю В. на один год, арендная плата установлена в размере **** руб. в месяц не позднее первого числа каждого месяца следующего за расчетным (л.д. 11, 12).
По условиям заключенного договора аренды по окончании срока действия договора аренды договор не возобновляется в случае невыполнения одного из пунктов 3.2.1, 3.2.2, 3.2.6, 3.2.7, 3.2.8, 3.2.9 или если арендатор не внес месячную арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока (п. 4.3 указанного договора).
11 мая, 06 июня 2012 года старшей по дому Ц.А. - представителем собственников многоквартирного жилого дома на основании доверенности от 10 января 2012 года, были направлены уведомления индивидуальному предпринимателю В. о расторжении договора аренды, в связи с не внесением арендной платы. Указанные уведомления ответчиком получены, однако оставлены без удовлетворения. До настоящего времени ответчик продолжает пользоваться спорным помещением. Обстоятельство не внесения арендной платы подтверждается справкой КУИиЗО администрации Южноуральского городского округа (л.д. 13-15, 100).
Согласно ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса РФ).
Установив, что срок договора аренды от 01 января 2012 года истек, суд исходил из четкого определения в договоре условий пролонгации и, прекращения договора, которые арендатором не были соблюдены, в связи с чем возобновление договора на неопределенный срок не произошло, поскольку односторонние действия арендатора по использованию помещения не свидетельствуют о согласии арендодателя на возобновление договора и о согласовании его условий на будущее время. При этом воля арендодателя была направлена на прекращение арендных отношений по истечении срока действия договора, согласия на заключение нового договора либо продление существующего не выражал.
Как усматривается из материалов дела, решением Комитета по управлению государственным имуществом администрации Челябинской области от 05 февраля 1993 года N 41, с учетом внесенных изменений решением от 22 мая 2001 года N 23, постановления главы г. Южноуральска от 30 сентября 1998 N 980 жилой фонд Южноуральской ГРЭС ОАО ЭиЭ "Челябэнерго" общей площадью **** кв. м, в том числе жилой дом N **** по ул. **** в г. Южноуральске Челябинской области, передан в муниципальную собственность (л.д. 76-96, 112-117).
Спорное нежилое помещение в реестр муниципальной собственности не передано (л.д. 16, 75, 101).
Датой приватизации первой квартиры N **** в жилом доме N **** по ул. **** в г. Южноуральска Челябинской области является по данным ОГУП "ОблЦТИ" 20 мая 1992 года на основании договора безвозмездной передачи квартир в собственность граждан N ****. При этом спорное нежилое помещение площадью 45 кв. м после его реконструкции как самостоятельное помещение для использования под магазин промышленных товаров было сформировано при проведении инвентаризации 07 сентября 2004 года (л.д. 21-31, 34, 167-173).
В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
В силу статьи 36 Жилищного кодекса РФ помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме. Так, к общему имуществу дома относятся подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Разъясняя смысл указанных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19 мая 2009 года N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонды, находящиеся в ведении соответствующих Советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникало. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходили в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе, на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 года N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23 декабря 1993 года N 2275, статьи 290 Гражданского кодекса РФ, статьи 36 Жилищного кодекса РФ) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.
Удовлетворяя требования об истребовании спорного нежилого помещения, суд обоснованно исходил из того, что собственники жилых помещений в доме по ул. ****, **** в г. Южноуральске Челябинской области также являются и собственниками общего имущества в данном многоквартирном жилом доме.
Суд учел, что на момент приватизации первой квартиры в доме по ул. **** в г. Южноуральске Челябинской области, спорное нежилое помещение не было сформировано как самостоятельное помещение, не связанное с обслуживанием жилого дома, которое являлось общим имуществом собственников квартир.
Приведенные выводы суда первой инстанции подробно мотивированы, соответствуют установленным по делу обстоятельствам, представленным доказательствам, положениям закона, являются правильными.
Ссылки в жалобе на то, что доверенностью от 10 января 2012 года Ц.А. не уполномочена на представление интересов собственников помещений, представлявший суде первой инстанции интересы Ц.А. - Ц.В., также не уполномочен собственниками помещений, действовать в их интересах, опровергаются фактическими материалами дела. Как усматривается из искового заявления истцом является Ц.А., которая обращается в своих интересах, о чем свидетельствует и выданная истцом доверенность от 11 ноября 2013 года на имя Ц.В. (л.д. 2, 3, 19). Кроме того, на имя Ц.А. как старшей по дому N **** по ул. **** на основании решения общего собрания собственников выдана доверенность от 10 января 2012 года, которой она уполномочена собственниками помещений многоквартирного дома формировать все существенные условия договора с управляющей компанией ООО "Городская управляющая компания", в том числе, по оплате услуг, в том числе по оплате услуг, ее изменению, подписывать этот договор от своего имени в интересах собственников, а также подписывать все необходимые дополнения и изменения к нему. При этом с согласия истца спорное помещение должно быть предоставлено в аренду ответчику, что следует из договора на управление многоквартирным жилым домом.
Доводы в жалобе о том, что Ц.А. не представлено в суд доказательства принадлежности ей на праве собственности истребуемого нежилого помещения, помещение подвала было создано как самостоятельный объект недвижимости путем перепланировки цокольного этажа дома N **** по ул. **** под магазин промышленных товаров, в связи с чем данное помещение не может входить в состав общего имущества собственников квартир, не является техническим, с самостоятельным функциональным назначением - несостоятельны, поскольку именно собственники квартир дома N **** по ул. **** являются также и собственниками общего имущества в данном многоквартирном жилом доме. При этом судебная коллегия учитывает обстоятельство отсутствия сформированного как самостоятельного помещения спорного нежилого помещения на момент приватизации первой квартиры в жилом доме.
Доводы жалобы, что заключенный с ответчиком договор аренды пролонгирован, может быть расторгнут только на основании решения Арбитражного суда, необоснованны.
В соответствии с п. 4.3 договора аренды по окончании срока действия договора аренды договор не возобновляется в случае, в том числе, если арендатор не внес месячную арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока. Учитывая, что В. не вносила арендную плату, в связи с чем возобновление договора на неопределенный срок не произошло, поскольку односторонние действия арендатора по использованию помещения не свидетельствуют о согласии арендодателя на возобновление договора и о согласовании его условий на будущее время.
Подведомственность гражданских дел судам общей юрисдикции закреплена в статье 22 Гражданского процессуального кодекса РФ. Причем суды общей юрисдикции рассматривают и разрешают подведомственные им дела, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов (часть 3 статьи 22).
Оценивая доводы жалобы в части не подведомственности настоящего спора суду общей юрисдикции, судебная коллегия исходит из следующего.
Согласно ст. 27 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, а в случаях, предусмотренных Арбитражного процессуального кодекса РФ и иными федеральными законами, с участием граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.
Из анализа вышеприведенных норм права следует, что разграничение подведомственности между судами общей юрисдикции и арбитражными судами осуществляется в зависимости от субъектного состава участников спорных правоотношений и характера спорных правоотношений.
Принимая во внимание, что иск об истребовании имущества заявлен Ц.А. как физическим лицом, в связи с чем настоящий спор подведомственен суду общей юрисдикции.
Утверждения в жалобе о том, что расположение в спорном помещении труб водоснабжения и стояков не свидетельствует о принадлежности его к общему имуществу многоквартирного дома, сделанных судом выводов не опровергают.
Что касается заявленного ответчиком ходатайства о пропуске Ц.А. срока исковой давности для обращения с настоящим иском, то судебная коллегия исходит из того, что заявление о применении срока исковой давности после вынесения решения по существу спора, не влечет правовых последствий, поскольку сделано после вынесения судебного решения.
Решение суда первой инстанции законно и обоснованно, отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
определила:
Решение Южноуральского городского суда Челябинской области от 26 марта 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)